【經(jīng)濟(jì)地理學(xué)】地價(jià)理論及其應(yīng)用-課件

第十七章

土地價(jià)格理論及應(yīng)用【重點(diǎn)】１、地價(jià)理論地價(jià)基本原理；土地價(jià)格的內(nèi)涵和特點(diǎn)；影響土地價(jià)格的因素2、地價(jià)評估地價(jià)評估的目的；地價(jià)評估的原則；地價(jià)評估的基本方法3、地價(jià)管理中國土地價(jià)格體系；中國地價(jià)管理制度；西方發(fā)達(dá)國家的地價(jià)管理4、土地價(jià)格的空間差別與時間差別

1ppt課件一、馬克思主義地價(jià)理論（一）自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動產(chǎn)品，沒有價(jià)值，但有使用價(jià)值，并存在價(jià)格。（二）土地價(jià)格是地租的資本化土地價(jià)格=地租/土地還原利率（三）土地租金是出租土地的資本化收入第一節(jié)土地價(jià)格理論2ppt課件（一）主流理論1、土地收益理論代表人物：伊利2、土地供求理論代表人物：馬歇爾，薩繆爾森（二）西方現(xiàn)代理論的特點(diǎn)1、以現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長理論為基礎(chǔ)—越稀缺，越昂貴2、以現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)為價(jià)格載體—權(quán)力對應(yīng)收益二、西方現(xiàn)代地價(jià)理論3ppt課件3、以權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)收益為價(jià)值內(nèi)涵——土地價(jià)格是權(quán)力價(jià)格4、以資本的價(jià)格為價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。（三）西方現(xiàn)代理論的不足1、理論基礎(chǔ)已經(jīng)改變資本積累和技術(shù)進(jìn)步——可持續(xù)發(fā)展2、土地收益價(jià)格不能體現(xiàn)土地利用的外部性4ppt課件3、以土地產(chǎn)權(quán)定價(jià)不能充分反映土地資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值4、土地價(jià)值不只是一宗土地利用過程中的勞動者剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)移5ppt課件三、地價(jià)的內(nèi)涵

土地價(jià)格，是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是若干年的土地純收益現(xiàn)值的總和。它具體包括：

1、真正的地租即由土地所有權(quán)壟斷而產(chǎn)生的絕對地租以及由土地的生產(chǎn)條件好壞而產(chǎn)生的級差地租。

2、土地投資折舊

3、土地投資利息6ppt課件四、土地價(jià)格的特點(diǎn)1、土地價(jià)格是土地的權(quán)益價(jià)格

購買某種權(quán)利，就可獲得某種收益。2、土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本定價(jià)

自然土地?zé)o所謂成本3、土地價(jià)格主要由土地需求決定4、土地價(jià)格成上升趨勢5、土地價(jià)格具有明顯地域性7ppt課件五、地價(jià)影響因素8ppt課件六、地價(jià)變動的規(guī)律性（一）土地價(jià)格呈總體上升趨勢這是土地價(jià)格變動的一個基本規(guī)律。該規(guī)律是由下列因素形成：

1、利息率受利潤率下降規(guī)律的驅(qū)動呈現(xiàn)下滑趨勢

2、社會經(jīng)濟(jì)水平提高

3、人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加

4、土地投機(jī)9ppt課件

（二）土地價(jià)格變動呈現(xiàn)周期性特征土地價(jià)格總體是不斷上升的，但它并不是直線上升，而是在一定時期內(nèi)上下波動，呈現(xiàn)周期性變動特征。

1、土地價(jià)格的周期性發(fā)展是其主要特征

2、土地價(jià)格變動受政府調(diào)節(jié)的影響10ppt課件（三）土地價(jià)格變動具有明顯的地區(qū)差異性土地位置固定，土地市場具有區(qū)域性。（四）地價(jià)在房價(jià)中所占比例越來越大建筑成本隨技術(shù)的發(fā)展而不斷降低，房地產(chǎn)增值部分實(shí)際是土地的增值。11ppt課件七、地價(jià)經(jīng)濟(jì)意義和作用

（1）為土地有償轉(zhuǎn)讓與使用提供了付費(fèi)的理論和計(jì)量依據(jù)。

（2）土地價(jià)格對不同農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式下土地生產(chǎn)及經(jīng)營者的利益具有一定的經(jīng)濟(jì)意義和作用。

（3）土地價(jià)格的高低，對土地市場及土地供求關(guān)系具有調(diào)節(jié)作用。

（4）土地價(jià)格是土地生產(chǎn)與利用的導(dǎo)向。（5）土地價(jià)格是土地稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。12ppt課件第二節(jié)土地價(jià)格的評估一、常見的土地估價(jià)目的1、以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資為目的的土地估價(jià)；2、以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用作價(jià)入股和轉(zhuǎn)讓等目的的土地估價(jià)；3、以土地使用權(quán)抵押為目的的估價(jià)；4、以企業(yè)重組、改制、上市、合并、破產(chǎn)清算等經(jīng)濟(jì)活動為目的的土地估價(jià)；5、以更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為目的估價(jià)；6、以土地增值稅等不動產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的土地估價(jià)。13ppt課件二、土地估價(jià)的作用1、有助于土地交易的順利進(jìn)行土地價(jià)格影響因素多，需專業(yè)人員評估2、有助于企業(yè)投資決策土地資本和非土地資本的權(quán)衡3、有助于土地市場的完善市場配置的基礎(chǔ)是土地價(jià)值的量化。4、有助于土地市場管理—反映真實(shí)土地價(jià)值14ppt課件三、土地估價(jià)原則1、替代原則2、預(yù)期收益原則3、最有效使用原則4、報(bào)酬遞減原則5、供需原則6、變動原則7、貢獻(xiàn)原則8、合法原則15ppt課件四、幾種主要的估價(jià)方法（一）收益還原法

1、收益還原法的基本原理

收益還原法是以地租資本化為基本原理，將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率折現(xiàn)為評估時點(diǎn)現(xiàn)值，其常用公式如下：

式中：P—有限年期土地收益價(jià)格；a—年土地純收益；

r—土地還原利率；

m—土地使用年期。16ppt課件2、收益還原法評估步驟搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料；估算年總收益（客觀性）；估算年總費(fèi)用；計(jì)算年純收益（假定年收益不變）；確定還原利率；試算收益價(jià)格；17ppt課件純收益計(jì)算公式1）土地租賃中的土地年純收益求?。?/p>

土地年純收益=年租金收入―年總費(fèi)用

2）房地出租中的土地年純收益求取：土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益―房屋年純收益房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率18ppt課件還原利率的確定方法1、不動產(chǎn)純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估不動產(chǎn)相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動產(chǎn)市場等狀況對其影響程度而確定。3.投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原利率。19ppt課件例1M公司于2002年11月1日在A市購買一棟寫字樓用于出租。該寫字樓總建筑面積為15000平方米，占用土地面積為12480平方米，2004年11月1日M公司為核實(shí)資產(chǎn)，需對該土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評估。經(jīng)調(diào)查，該寫字樓所占土地為2000年11月1日取得的國有出讓土地，出讓年限為50年。該寫字樓與2001年11月1日建成，市場月租金為每建筑平方米65元，市場平均空置率為10%。經(jīng)計(jì)算該寫字樓出租經(jīng)營過程中的總費(fèi)用為275.76萬元，房屋現(xiàn)值為3520.41萬元，房屋還原利率和土地還原利率分別為8%和6%。請測算該土地2004年11月1日的單位面積地價(jià)和總地價(jià)。20ppt課件（二）市場比較法1、市場比較法的基本原理

市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)時點(diǎn)近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地價(jià)格的方法。其計(jì)算公式為：

PD＝PB×A×B×D×E

式中：PD―待估宗地價(jià)格；

PB―比較案例價(jià)格；

A―交易條件修正系數(shù)

B―期日修正系數(shù)

D―區(qū)域因素修正系數(shù)E―個別因素修正系數(shù)21ppt課件2、市場比較法步驟廣泛搜集宗地交易實(shí)例（日常積累工作）；選取比較實(shí)例(≥3個）；交易情況修正；交易期日修正；區(qū)域因素修正；個別因素修正；容積率修正；土地使用年期修正；求出比準(zhǔn)價(jià)格。選取要求：用途相同、地段相同、價(jià)格類型相同、成交日期與估價(jià)時點(diǎn)間隔不超過2年、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。22ppt課件A=待估宗地情況指數(shù)比較案例情況指數(shù)=正常情況指數(shù)比較案例情況指數(shù)交易情況修正系數(shù)=100（）B=待估宗地期日地價(jià)指數(shù)比較案例期日地價(jià)指數(shù)交易期日修正系數(shù)=100（）D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)=100（）23ppt課件PD=待估宗地個別因素條件指數(shù)比較案例個別因素條件指數(shù)個別因素修正系數(shù)：=100（）則比較法計(jì)算公式變形為：×100（）PB××100（）100（）×100（）24ppt課件待估宗地容積率修正系數(shù)比較案例容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)（容積率=總建筑面積÷總用地面積）r=土地使用年期修正系數(shù)

k=m為待估宗地使用年限；n為比較案例使用年限。25ppt課件例2

某城市有一宗住宅用地，需要評估其土地使用權(quán)價(jià)格。經(jīng)調(diào)查收集到以下資料：

(1)與待估宗地用途相同，地段相同且交易類型相同的四宗土地交易案例，詳見下表。26ppt課件（2）土地還原利率為7%。（3）住宅地價(jià)指數(shù)以1999年1月1日為100，以后平均每月上漲1個百分點(diǎn)。（4）該城市住宅地價(jià)的容積率修正系數(shù)見下表。

請根據(jù)上述資料計(jì)算待估宗地于2000年10月1日土地使用年限為70年的單位土地面積價(jià)格。27ppt課件（三）成本逼近法1、成本逼近法的基本原理

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定地價(jià)的方法。成本逼近法的一般地價(jià)公式如下：新開發(fā)土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益

28ppt課件2、成本逼近法步驟確定土地取得費(fèi)確定土地開發(fā)費(fèi)確定各項(xiàng)稅費(fèi)確定利息和利潤確定土地增值收益價(jià)格修正，確定最終地價(jià)29ppt課件1）土地取得費(fèi)：指用地單位為取得土地使用權(quán)而與土地所有權(quán)人和原土地使用權(quán)人發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

這里的取得費(fèi)是狹義概念，不包含支付給政府的土地增值收益或土地出讓金，以及相關(guān)稅費(fèi)。土地取得費(fèi)按新開發(fā)土地的取得渠道分為：農(nóng)地征收所發(fā)生的土地取得費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、（耕地開墾費(fèi)）等。城鎮(zhèn)房屋拆遷所發(fā)生的土地取得費(fèi)：被拆除房屋及附著物補(bǔ)償、房屋裝修裝飾補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)等。30ppt課件2）土地開發(fā)費(fèi)：土地開發(fā)費(fèi)是為使土地達(dá)到一定開發(fā)建設(shè)條件而投入的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。其主要涉及的項(xiàng)目有：基礎(chǔ)設(shè)施假設(shè)費(fèi)：三通一平、場地平整和綠化、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用，實(shí)際按土地開發(fā)程度及各地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：指非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。具體額度按各地規(guī)定繳納。小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)：具體額度按各地規(guī)定繳納。31ppt課件3)確定各項(xiàng)稅費(fèi)對于新開發(fā)的土地來說，稅費(fèi)是指在土地取得和土地開發(fā)過程中所必需支付的有關(guān)稅收和費(fèi)用。主要包括耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地管理費(fèi)等。實(shí)際估價(jià)過程中，稅費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)國家和地方的有關(guān)規(guī)定確定。4）確定利息和利潤計(jì)算利息主要是為了考慮資金的時間價(jià)值。32ppt課件

計(jì)息采用的是復(fù)利計(jì)算方式，稅率一般采用同期銀行貸款年利率，稅基包括：土地取得費(fèi)及其稅金：土地購買初期一次性付清土地開發(fā)費(fèi)及其稅金：土地開發(fā)過程中分期投入或均勻投入（注：均勻投入計(jì)息期減半）利息=稅基×

利潤是所有投資活動的目的，其計(jì)算公司為：利潤=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）×投資回報(bào)率33ppt課件5）確定土地增值收益土地增值收益是國家作為土地所有者在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）×土地增值收益率政府在土地出讓時收取的土地使用權(quán)出讓金就是土地增值收益的一種表現(xiàn)形式。6）價(jià)格修正：將計(jì)算出各項(xiàng)帶入公式得到的地價(jià)進(jìn)行年期修正（和出讓面積比率修正）就得到土地評估價(jià)格。34ppt課件例3某開發(fā)區(qū)土地開發(fā)完成后，需評估出讓土地的底價(jià)。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達(dá)到“三通一平”，可供出讓土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80%。出讓土地年限為50年。開發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(fèi)（含稅費(fèi)）為15萬元/畝；土地開發(fā)費(fèi)為10萬元/畝，在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期20個月，貸款月利率1%，按月計(jì)算復(fù)利；土地開發(fā)的投資回報(bào)率要求達(dá)到20%，土地增值收益率要求達(dá)到10%，土地還原利率取8%。請根據(jù)以上資料評估出該開發(fā)區(qū)出讓土地的低價(jià)。35ppt課件（四）剩余法1、剩余法的基本原理

是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。

基本公式：V＝A－(B＋C）

式中：V――待估土地的價(jià)格

A――總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(jià)值

B――整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本

C――開發(fā)商合理利潤36ppt課件

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其基本公式為：

土地價(jià)格＝房屋的預(yù)期總售價(jià)－建筑總成本－利潤－稅費(fèi)－利息改公式?jīng)]有考慮資金的時間價(jià)值，是靜態(tài)計(jì)算公式。實(shí)際估價(jià)中，一般采用動態(tài)計(jì)算方式，對資金進(jìn)行折現(xiàn)計(jì)算。37ppt課件2、剩余法步驟調(diào)查待估宗地的基本情況選擇待估宗地的最有效利用方式估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排銷售期前期建造期開發(fā)期估價(jià)時點(diǎn)收益時點(diǎn)一般待開發(fā)房地產(chǎn)需要2-3年的開發(fā)經(jīng)營期，期間成本資金的投入不同，貼現(xiàn)期也不同。預(yù)期收益也需要貼現(xiàn)。38ppt課件估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(jià)值可以應(yīng)用市場法或收益法計(jì)算。估算開發(fā)成本、管理和銷售稅費(fèi)和折現(xiàn)率這里的折現(xiàn)率包含安全收益部分（通常的利率）和風(fēng)險(xiǎn)收益利率（利潤率）。因此，投資利息和利潤均在折現(xiàn)中體現(xiàn)，不另計(jì)算。估算待估宗地的土地價(jià)格39ppt課件例4

現(xiàn)有一塊形狀規(guī)則，面積為10000平方米建設(shè)用地，土地使用權(quán)出讓時間為2006年10月，出讓年限為50年。請?jiān)u估該塊土地于2006年10月出讓時的正常購買價(jià)格。通過市場調(diào)查得知：①該地塊最佳開發(fā)利用方式為：a.用途為商業(yè)居住混合。b.容積率為5，則總建筑面積為50000平方米。c.建筑密度為30%。d.建筑物1-2層為商業(yè)用途，其總建筑面積為6000平方米，3-18層為居住用途，其總建筑面積為44000平方米。②預(yù)計(jì)開發(fā)期為三年，即2009年10月建成。預(yù)計(jì)總的開發(fā)建設(shè)費(fèi)為1700元/平方米，投入情況為：第一年投入20%，第二年50%，第三年30%。③預(yù)測開發(fā)完成后，商業(yè)部分即可全部出售，居住部分在建成后可出售30%，半年后再出售50%，剩余20%需再半年才能售完。預(yù)計(jì)商業(yè)部分出售均價(jià)為4500元/平方米，居住部分為2500元/平方米。其中，銷售稅費(fèi)總計(jì)為售價(jià)的9%。④折現(xiàn)率選取14%。⑤據(jù)了解，如取得該土地，還需按取得款項(xiàng)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。40ppt課件五、宗地估價(jià)程序1、接受估價(jià)委托；

2、明確估價(jià)基本事項(xiàng)；

①明確估價(jià)對象的位置、類型、權(quán)利狀況等；②確定估價(jià)的目的；

③界定土地價(jià)格的定義：使用權(quán)/抵押權(quán)/租賃權(quán)價(jià)格、土地利用條件（現(xiàn)狀及設(shè)定）、年限設(shè)定、估價(jià)期日）

3、擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；41ppt課件4、搜集估價(jià)所需資料；

①權(quán)屬資料（土地局）

②地籍圖

③區(qū)域規(guī)劃資料、

④交易案例資料5、實(shí)地踏勘待估宗地；核實(shí)收集資料的內(nèi)容，調(diào)查周邊環(huán)境。6、相關(guān)資料分析整理；42ppt課件7、選定估價(jià)方法，試算宗地價(jià)格；

①以市場交易為目的，要根據(jù)市場客觀狀況確定；

②以抵押、稅收為目的，要根據(jù)保守原則，適當(dāng)考慮市場成本；

③政府價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)類的土地估價(jià)，要綜合考慮市場、成本等確定。43ppt課件8、分析調(diào)整試算宗地價(jià)格，確定估價(jià)結(jié)果；9、撰寫估價(jià)報(bào)告書；10、估價(jià)資料和估價(jià)報(bào)告書分類歸檔。44ppt課件估價(jià)方法的適用范圍45ppt課件第三節(jié)土地價(jià)格的管理一、土地價(jià)格體系

我國地價(jià)體系主要包括以下幾種價(jià)格形式：基準(zhǔn)地價(jià)：包括城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)、農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)，是政府公示均價(jià)。標(biāo)定地價(jià)：是政府公示宗地價(jià)格。交易地價(jià)：實(shí)際成交價(jià)格。其他價(jià)格形式：課稅價(jià)格、抵押價(jià)格等。

46ppt課件（一）基準(zhǔn)地價(jià)

1、城鎮(zhèn)土地基