陜西漢中石馬坡項目物業(yè)發(fā)展建議報告-62PPT-XXXX年

漢中．石馬坡項目物業(yè)發(fā)展建議報告項目目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，成就明星樓盤展現(xiàn)開發(fā)商企業(yè)品牌及先進(jìn)的開發(fā)理念推動項目所在區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)格局升級準(zhǔn)確的項目開發(fā)定位符合市場的產(chǎn)品規(guī)劃符合市場的開發(fā)策略城市研究經(jīng)濟(jì)研究城市規(guī)劃市場研究物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)節(jié)奏規(guī)劃建議整體運(yùn)行板塊研究地塊研究四鄰關(guān)系地塊價值SWOT分析發(fā)展戰(zhàn)略片區(qū)規(guī)劃市場特性重點(diǎn)研究提報目錄城市研究經(jīng)濟(jì)研究城市規(guī)劃片區(qū)規(guī)劃城市研究經(jīng)濟(jì)研究小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系：漢中宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，支撐房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。自04年開始,全市GDP保持10%以上的平均增幅，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,可有效拉動房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。自01年到09年，漢中GDP平均增幅達(dá)10.8%，且逐年穩(wěn)定遞增。09年漢中市市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展勢頭良好，完成生產(chǎn)總值416.16億元，增長14.5%，增速列全省第3位。城市研究經(jīng)濟(jì)研究漢中房地產(chǎn)市場自07年進(jìn)入快速發(fā)展期，呈穩(wěn)中有升趨勢。自01年-06年，漢中市房地產(chǎn)投資額年遞增明顯，房地產(chǎn)市場處于初步萌芽期。07年房地產(chǎn)開發(fā)投資增大，房地產(chǎn)呈現(xiàn)跨越發(fā)展。自07年到09年，房地產(chǎn)投資額穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期。城市研究經(jīng)濟(jì)研究城市的快速發(fā)展必將帶來旺盛的商品房需求從表可見：漢中正處于城市化快速發(fā)展的階段，未來城市人口的快速增長必然帶來旺盛的商品房需求。2005年2010年2015年全市總?cè)丝?82萬395萬405萬全市城市化水平35%40-43%50-55%.城市人口規(guī)模45.71萬51.6萬61萬中心區(qū)人口46萬城市研究城市規(guī)劃漢中城鎮(zhèn)分區(qū)規(guī)劃：組團(tuán)性發(fā)展模式，“一城五區(qū)格局”中心區(qū)：承擔(dān)著城市商貿(mào)、旅游、服務(wù)、金融、文教、行政、辦公、居住等綜合職能，為城市核心區(qū)；褒城區(qū)以文教、商貿(mào)、居住為主，服務(wù)于石門風(fēng)景旅游的市區(qū)北部副中心；周家坪區(qū)區(qū)級行政、文化中心，主要以發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住和農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主，承擔(dān)市區(qū)南部副中心職能；鋪鎮(zhèn)區(qū)以發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、電子工業(yè)為主，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)的中心市區(qū)東部組團(tuán)；圣水區(qū)以發(fā)展耗水量大的工業(yè)為主的城市東南組團(tuán)。城市研究城市規(guī)劃漢中城市功能格局規(guī)劃：風(fēng)車格局，堅持“五化”商業(yè)中心化住宅邊緣化綠化貫穿化工業(yè)郊區(qū)化交通網(wǎng)絡(luò)化功能布局“五化”項目思考：以綠化與居住為底色的項目區(qū)域，人文生活成為區(qū)域城市的主色調(diào)。區(qū)域是城市擴(kuò)張必經(jīng)的緩沖地帶，在整個城市功能結(jié)構(gòu)分區(qū)中，主要分流市中心迅速膨脹的人口居住需求。由圖可見，本項目位處漢中城市綠化帶沿線，并且毗鄰興元湖。在整體項目景觀設(shè)計上應(yīng)該和城市綠化發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)。可以考慮以內(nèi)部景觀為項目核心賣點(diǎn)來進(jìn)行設(shè)計。城市研究城市規(guī)劃項目目前處次中心城區(qū)邊緣，位于南北城市發(fā)展次軸核心次中心南開發(fā)區(qū)北開發(fā)區(qū)機(jī)場片區(qū)一江兩岸城東新區(qū)漢中目前城市發(fā)展的主流方向為南部和東部，北部雖然也是城市的發(fā)展方向，但不是核心的發(fā)展方向。但是從長遠(yuǎn)來看，在未來3-5年內(nèi)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢不可阻擋，未來將成長為漢中商品住宅發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。城市主流發(fā)展方向預(yù)示著資源流動方向，代表著區(qū)域主流人群價值取向，就目前而言，本項目輻射力以及覆蓋范圍只能是區(qū)域性項目，如何通過本項目運(yùn)作以及宣傳拉升區(qū)域價值，是本項目的歷史責(zé)任。城市研究片區(qū)研究高客站修建將帶動區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施，為項目開發(fā)奠定良好機(jī)遇?；疖囌酒瑓^(qū)應(yīng)西成高速鐵路的規(guī)劃，加快向百萬人口大中型城市邁進(jìn)的步伐，同時漢中市規(guī)劃局出臺“漢中市火車站片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃”。該規(guī)劃實(shí)施后，子午路以東、儻駱路以西、興元湖公園以南，將形成千余畝的以廣場為中心的新興社區(qū)，為數(shù)萬人口提供高品質(zhì)的居家環(huán)境。該規(guī)劃在起到疏解城市中心過密的同時，依托城北連成山與褒河的山水優(yōu)勢，使?jié)h中成為真正的有山有水的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、宜人宜居的魅力城市。區(qū)域建設(shè)目標(biāo)為以生態(tài)居住為主的城市北部新城。市場研究整體運(yùn)行板塊研究市場特性重點(diǎn)研究市場研究整體運(yùn)行整體市場呈現(xiàn)出供應(yīng)與需求的共同上漲，發(fā)展預(yù)期良好08年由于地震以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，使中心城區(qū)市場發(fā)生了一定的下滑，但隨著09年的不斷好轉(zhuǎn)，漢中中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速的發(fā)展，并且發(fā)展預(yù)期良好。年份商品房投放量商品房成交量成交價格預(yù)售項目數(shù)新增可售面積（萬㎡）套數(shù)成交面積（萬㎡）住宅多層高層數(shù)值同比增長數(shù)值同比增長數(shù)值同比增長數(shù)值同比增長2007年

4899

53.0

1742

2008年3152

3901-26%47.3-12%239022282552

2009年54106104%8993131%94.099%28132653321926%2010年1-4月264210%3691299%30.9279%2895

市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場承接09年下半年強(qiáng)勁走勢，基本呈健康、平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢。一是市場供應(yīng)充足，商品房投放量持續(xù)增漲，但增長幅度偏快二是商品房價格上漲過快（如：部分樓盤的銷售價格由09年年初的2400元，到12月份上漲到3200元，漲幅高達(dá)30%以上）三是商品房消費(fèi)需求受商品房價格、實(shí)際購買力和國家調(diào)控政策等綜合因素影響自今年3月中旬開始已明顯減弱。市場研究板塊研究城郊區(qū)隔不明顯，開發(fā)理念差異造就“外貴內(nèi)賤”市中心板塊城西板塊大河坎板塊濱江板塊城北板塊城東板塊各板塊代表項目及評價板塊劃分典型項目板塊評價市中心漢宇領(lǐng)峰、利達(dá)尚都錦都名居、蘭華國際項目較多體量都小，品質(zhì)較低城東建昌·卡斯迪亞、文沁世家項目較少，體量都大，品質(zhì)較高城西漢水名城、仕錦現(xiàn)代城藍(lán)天御苑、江郡苑項目較少，體量都大，品質(zhì)較高城北御景名都、匯錦城項目較少，體量稍大，品質(zhì)較高濱江竹園華府晨輝帝景府、漢江新城漢中世紀(jì)城、中青國際社區(qū)項目較多，體量較大，品質(zhì)極高大河坎漢府國風(fēng)、藝苑項目蜀漢美郡、水韻江南項目較多體量較大、品質(zhì)稍高濱江板塊為城市房價高地；市中心項目品質(zhì)有待提高。市場研究市場特性住宅分布：邊緣化，并以東、南為方向擴(kuò)散，市區(qū)供應(yīng)量稀少帝景府世紀(jì)城東城朝陽園天漢芙蓉園文沁世家漢江新城竹園華府江郡苑漢水名城御景名都北苑小區(qū)康橋風(fēng)景豐輝公園卡斯迪亞紫柏雅居中青國際社區(qū)匯錦城漢宇領(lǐng)峰蘭華國際錦都名居仕錦現(xiàn)代城藍(lán)天御苑利達(dá)尚都漢中茶城金域曦岸本案市場研究市場特性建筑類型：在售項目以高層為主流，客戶接受度逐漸提升項目名稱漢宇領(lǐng)峰錦都名居蘭華國際建昌卡斯迪亞文沁世家藍(lán)天御苑江郡苑御景名都匯錦城竹園華府建筑類型高層高層高層高層高層多層高層多層、高層高層高層銷售階段在售在售在售在售在售售罄售罄售罄在售在售項目名稱漢江新城漢中世紀(jì)城中青國際社區(qū)金域曦岸晨輝帝景府惠澤小區(qū)北苑小區(qū)紫柏雅居金福源小區(qū)利達(dá)尚都建筑類型高層多層、高層高層高層高層高層多層多層多層高層銷售階段在售多層售罄在售在售在售在售尾房尾房尾房售罄市場研究市場特性戶型特點(diǎn)：舒適豪華戶型居多，緊湊經(jīng)濟(jì)戶型偏少板塊項目名稱一室兩室三室四室備注城東板塊建昌·卡斯迪亞47(未來)80—90120105—170花園洋房120—250躍層105—170文沁世家56—6193—97117—129-

濱江板塊竹園華府--142—145160

晨輝帝景府-82123—138140

漢江新城-64—110110—150-

漢中世紀(jì)城-80—91118—125-

中青國際社區(qū)--97—126150

金域曦岸-115140—150185

市中心板塊漢宇領(lǐng)峰-95-110138-153-

蘭華國際-110-120140-150-

利達(dá)尚都-74-96119-127-

錦都名居-116-119140-150-

城北板塊御景名都-89115-125-

結(jié)合市場供應(yīng)情況，賞筑公司建議本項目采用差異化競爭，建議戶型面積如下：兩室戶型面積區(qū)間：70-90㎡，三室戶型面積區(qū)間為100-120㎡市場研究市場特性戶型供給：以三室戶型為主力，兩室戶型輔之板塊項目名一室兩室三室四室城東板塊建昌·卡斯迪亞-40%30%30%文沁世家23%23%54%-濱江板塊竹園華府--65%35%晨輝帝景府-40%40%20%漢江新城-50%50%-漢中世紀(jì)城-32%68%-中青國際社區(qū)--80%20%金域曦岸-20%60%20%市中心板塊漢宇領(lǐng)峰-66%34%-蘭華國際-38%63%-利達(dá)尚都-33%67%-錦都名居-50%50%-城北板塊御景名都-40%60%-合計2%33%57%8%結(jié)合市場供應(yīng)情況，賞筑公司建議戶型面積如下：兩室戶型比例為40%，三室戶型比例為60%市場研究市場特性賣點(diǎn)以自身配套及周邊配套為主板塊項目名地段戶型景觀配套品質(zhì)價格物業(yè)規(guī)模品牌建筑裝修城東板塊建昌·卡斯迪亞★★★★★★

★★

文沁世家

★

★

★濱江板塊竹園華府

★★

★

晨輝帝景府

★★

★

漢江新城★★★★★★★★★

漢中世紀(jì)城★

★★★

中青國際社區(qū)★

★★★★★★

金域曦岸

★

★

★

市中心板塊漢宇領(lǐng)峰★★

★

蘭華國際★

★

利達(dá)尚都★

★

錦都名居

★★

城北板塊御景名都

★★

★★★★

目前在售的主要大盤基本上都可以做到針對項目自身特點(diǎn)挖掘項目核心賣點(diǎn)，打造特色鮮明的產(chǎn)品，并且能夠結(jié)合項目自身特點(diǎn)在營銷上實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的文化營銷，基本上已經(jīng)和二線城市接軌。晨輝帝景府、建昌卡斯迪亞以空中庭院為主要亮點(diǎn)漢江新城、竹園華府則以入戶花園為設(shè)計亮點(diǎn)。漢中市場戶型產(chǎn)品設(shè)計總體中規(guī)中矩，部分項目已有創(chuàng)新元素創(chuàng)新之處：臥室按照陽臺銷售創(chuàng)新之處：空中庭院直通戶型內(nèi)部市場研究市場特性晨輝帝景府、建昌卡斯迪亞以空中庭院為主要亮點(diǎn)漢江新城、竹園華府則以入戶花園為設(shè)計亮點(diǎn)。漢中市場戶型產(chǎn)品設(shè)計總體中規(guī)中矩，部分項目已有創(chuàng)新元素贈送部分為：入戶花園面積一半+陽臺面積一半+可拆卸的飄窗市場研究市場特性市場研究市場特性市場總結(jié)：●目前市場上高層產(chǎn)品已成主流，客戶接受度逐漸提升；●大多數(shù)項目規(guī)?；径荚?0萬以上建面，大盤時代已經(jīng)來臨；●戶型以及戶型對應(yīng)面積分布的波譜更加寬泛，整體戶型小型化趨勢明顯；●市場產(chǎn)品創(chuàng)新性較強(qiáng)，產(chǎn)品創(chuàng)新成為項目競爭力提升的殺手锏；●產(chǎn)品基本上分為兩種類型：異域風(fēng)情濃郁的歐式建筑和文化底蘊(yùn)濃厚的現(xiàn)代建筑。市場研究市場特性市場趨勢：產(chǎn)品發(fā)展趨勢研究戶型小型化以及戶型多樣化品質(zhì)提升態(tài)勢規(guī)模大型化價格發(fā)展趨勢研究價格明顯表現(xiàn)為增長趨勢。主要的原因表現(xiàn)為四個：一是高層和將逐漸替代多層成為開發(fā)的主流產(chǎn)品，二是品質(zhì)提升形成的價格轉(zhuǎn)移，三是產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的附加值收益。營銷發(fā)展趨勢研究目前的營銷趨勢表現(xiàn)為初級的產(chǎn)品營銷和文化營銷并舉的時代，未來文化營銷以及品牌營銷將會成為主流表現(xiàn)。市場研究重點(diǎn)研究御景名都成功之道1.以景觀為核心賣點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)品打造比較充分地圍繞景觀系統(tǒng)進(jìn)行產(chǎn)品布局，并且在營銷上實(shí)現(xiàn)文化營銷；2.通過產(chǎn)品創(chuàng)新提升項目附加價值；3.通過會所以及一期產(chǎn)品品質(zhì)提升項目品質(zhì)，在后期通過成本控制增加了利潤空間；4.巧妙設(shè)計，避免工程量增加的同時形成社區(qū)特色布局。發(fā)展借鑒借鑒表現(xiàn)為三點(diǎn)：●一是產(chǎn)品特色以及營銷水平總體上應(yīng)該以御景名都為基準(zhǔn)并適當(dāng)提高；●二是實(shí)現(xiàn)品牌營造和利潤增值的關(guān)系；●三是以景觀為核心賣點(diǎn)來進(jìn)行產(chǎn)品布局和組織營銷；市場研究重點(diǎn)研究建昌·卡斯迪亞成功要點(diǎn)

1.特色鮮明的異域風(fēng)情建筑以及會所，實(shí)現(xiàn)國際品質(zhì)生活營銷；

2.成功的商業(yè)模式，較大比例的住宅以及花園洋房充分滿足漢中消費(fèi)者對多層產(chǎn)品的偏愛拉升銷售價格，通過超高層建筑一方面借助外部自然景觀提升產(chǎn)品品質(zhì)，更重要的是提高容積率通過數(shù)量實(shí)現(xiàn)利潤增長。對本項目借鑒●特色鮮明的異域風(fēng)情建筑以及會所，實(shí)現(xiàn)國際品質(zhì)生活營銷；●通過多層以及高層的合理布局以及景觀打造和充分借景，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)拉升價格和數(shù)量帶來利潤絕對值的贏利模式。市場研究重點(diǎn)研究漢水名城成功之道：規(guī)模+細(xì)節(jié)+景觀+品質(zhì)+產(chǎn)品地塊研究宗地信息周邊環(huán)境地塊理解SWOT分析發(fā)展戰(zhàn)略地塊研究宗地信息

地塊三地塊一地塊二仙隱寺市電信局石馬路[項目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)]用地面積：51197.03㎡（合計76.8畝）容積率：3-3.5之間宗地評價：整個項目地塊被分割為三塊。地塊一：面積小，形狀方正地塊二：面積適中，形狀整端地塊三：面積偏大，呈啞鈴狀地塊較為分散，均好性不一，地勢低洼地塊呈現(xiàn)明顯的高差，南北兩側(cè)地塊整體比路面低出3-5米，另外整個地塊隨著路面呈現(xiàn)明顯的西高東低地塊研究周邊環(huán)境北南西東項目宗地地塊南側(cè)為漢中市中心血站，距離漢中市老城區(qū)較近，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)配套以及氛圍正在逐漸形成。地塊東側(cè)為御景名都項目以及火車站北廣場，目前該區(qū)域的居住氛圍逐漸提升，高客站的修建將提升區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)配套。地塊北面農(nóng)民居住區(qū)，目前配套較差、居住氛圍不足。項目靠近興元湖公園，生態(tài)區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境較好地塊西面為是電信局家屬院，影響地塊三的整體開發(fā)，造成了規(guī)劃難度。臨近天漢大道，交通便利，靠近漢中次發(fā)展軸線，升值潛力大地塊周邊環(huán)境復(fù)雜，區(qū)域發(fā)展將提升項目的開發(fā)價值地塊研究地塊理解配套條件目前生活購物、休閑娛樂等配套設(shè)施匱乏，配套環(huán)境總體較差。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目規(guī)模中等偏大，三塊土地分割土地大小不均，不利于項目的分期操作及組團(tuán)規(guī)劃。區(qū)位條件目前是處于城郊結(jié)合部，也是北部新城規(guī)劃火車站區(qū)域，是未來的北部新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

地塊條件地塊形狀分割后不完全規(guī)整，增大項目整體規(guī)劃的難度。同時地塊地勢較為低洼。交通條件交通道路系統(tǒng)較為完善，毗鄰城市主干道，居民出行較便利。環(huán)境條件目前生活環(huán)境與自然條件較差，地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎產(chǎn)品在結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值地塊研究SWOT分析項目優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢：整個項目占地約80畝，整體規(guī)模較大；景觀優(yōu)勢：項目毗鄰興元湖，外部景觀資源良好；交通優(yōu)勢：項目位于漢中城市北部干道天漢路以東，交通便利。

漢中高客站的修建，將把漢中帶入西安一小時經(jīng)濟(jì)圈。項目劣勢區(qū)位較偏：位于火車路以北，屬于目前漢中人心中的郊區(qū)；地塊劣勢：整個項目被道路及寺廟劃分成三部分，增加了設(shè)計難度；高差較大：地塊既存在南北高差，也存在東西高差，為后期的開發(fā)造成一定困難；發(fā)展機(jī)會區(qū)域認(rèn)知：御景名都項目的成功開發(fā)，提升了客戶對區(qū)域的認(rèn)知；城市化帶動：區(qū)域正處城市化進(jìn)程快速發(fā)展的階段，城市化產(chǎn)生大量商品住宅需求；經(jīng)濟(jì)促進(jìn)：在三大產(chǎn)業(yè)帶動下，尤其是工業(yè)對GDP的帶動，未來經(jīng)濟(jì)快速增長必將帶動住宅需求；發(fā)展威脅鐵路影響：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的鐵路，對項目的發(fā)展產(chǎn)生一定的威脅。區(qū)域外競爭：其他區(qū)域同類產(chǎn)品競爭。地塊研究發(fā)展戰(zhàn)略總體策略：打造中高端住宅社區(qū)，通過品質(zhì)提升和數(shù)量增長實(shí)現(xiàn)項目價值最大化。具體包括：●先做區(qū)域，后做項目。首先通過產(chǎn)品設(shè)計以及運(yùn)作造勢提升區(qū)域板塊價值，在此基礎(chǔ)上完成項目運(yùn)營。●著力打造內(nèi)部景觀系統(tǒng)，并且以景觀為核心來進(jìn)行產(chǎn)品布局以及細(xì)節(jié)處理。關(guān)鍵詞：高層，蝶形樓位，飄窗，露臺，圍合式布局?！袂擅钤O(shè)計，避免工程量增加的同時形成社區(qū)特色布局?！裢ㄟ^不同物業(yè)類型的合理布局以及景觀打造和充分借景，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)拉升價格和數(shù)量帶來利潤絕對值的贏利模式?！裢ㄟ^產(chǎn)品創(chuàng)新提升項目附加價值。地塊研究發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展突破點(diǎn)為：

讓客戶接受本項目并認(rèn)同項目高性價比。高性價比=實(shí)用性強(qiáng)的戶型+貴氣的外立面風(fēng)格+適中的園林景觀+適當(dāng)?shù)淖陨砼涮孜飿I(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)節(jié)奏考慮地塊面積以及開發(fā)條件等多因素，賞筑建議開發(fā)節(jié)奏如下：一期：開發(fā)地塊二

考慮到地塊二面積適中，整端性較好，因此一期開發(fā)地塊一。二期：開發(fā)地塊三考慮到地塊三整端性較差，因此放置后期開發(fā)，在開發(fā)前賞筑建議與市電信局協(xié)商，共同開發(fā)以提高地塊三的開發(fā)價值。靈活把握：開發(fā)地塊一由于地塊一面積較小，對項目整體影響不大，因此建議該地塊靈活把握其開發(fā)時機(jī)。№：項目開發(fā)節(jié)奏安排

地塊三地塊一地塊二仙隱寺市電信局石馬路二期一期靈活把握物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議

地塊三地塊一地塊二仙隱寺市電信局石馬路綜合考慮各地塊優(yōu)劣勢，賞筑公司對各地塊物業(yè)類型建議如下：地塊一：商業(yè)及酒店地塊二：住宅地塊三：住宅商業(yè)布局：臨街設(shè)置商業(yè)№：項目各地塊用途規(guī)劃物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議

地塊三地塊一地塊二仙隱寺市電信局石馬路№：道路及入口設(shè)置建議小區(qū)主入口——石馬路中段位置。小區(qū)主入口位置的確定根據(jù)開發(fā)步驟、景觀布局及進(jìn)入小區(qū)的方便性，將其確定在石馬路中段位置，主要是步行入口。小區(qū)主形象入口：石馬路北側(cè)側(cè)中段位置。考慮到北側(cè)地塊面積比較大，有足夠的縱深，建議社區(qū)主入口開在北側(cè)。小區(qū)車行主要出入口：項目東西側(cè)入口，實(shí)現(xiàn)人車分流確定將石馬路南北兩個側(cè)門作為車行主要出入口，中部主入口為主要步行入口。主入口結(jié)合商業(yè)街整體設(shè)計，要有開合收放，在主入口處形成一小開放型廣場。車流人流物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議

地塊三地塊一地塊二仙隱寺市電信局石馬路地塊二：地形整端、面積適中；建議規(guī)劃為1個社區(qū)組團(tuán)，組團(tuán)由18層左右小高層組成；考慮臨街的整體美觀性，臨街部分樓體規(guī)劃采用高低落差設(shè)計。戶型較市場供應(yīng)同類產(chǎn)品稍小面積為主，以快速去化的目的?！恚喉椖扛鞯貕K用途規(guī)劃—地塊二物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議

地塊一地塊二仙隱寺市電信局石馬路地塊三：地形呈啞鈴狀、面積偏大；建議規(guī)劃為2個社區(qū)組團(tuán)，組團(tuán)間的聯(lián)系由中間景觀帶聯(lián)系規(guī)劃方向一：臨地塊東側(cè)規(guī)劃30層左右的高層，其余地塊排布高檔花園洋房。規(guī)劃方向二：沿地塊邊界規(guī)劃18-25的高層住宅，形成圍合式社區(qū)。規(guī)劃方向三：假定是電信局地塊可以取得，則自南向北依次排布花園洋房、小高層、高層。戶型規(guī)劃以中大戶型為主，實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤?！恚喉椖扛鞯貕K用途規(guī)劃—地塊三組團(tuán)一組團(tuán)二物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議

地塊一地塊二仙隱寺市電信局石馬路№：項目各地塊用途規(guī)劃—商業(yè)

地塊三商業(yè)規(guī)劃及體量建議；本項目所在的區(qū)域決定了自身的商業(yè)定位，其定位為社區(qū)商業(yè)從滿足當(dāng)前考慮：商業(yè)只需設(shè)置1層底商即可。從后續(xù)發(fā)展考慮：考慮區(qū)域的發(fā)展以及高客站及站前廣場的修建必將為區(qū)域帶來人流及商流。商業(yè)需設(shè)置2層臨街底商。因此賞筑公司建議：商業(yè)設(shè)置為2層臨街底商。遠(yuǎn)觀棕櫚泉棕櫚泉總體建筑風(fēng)格顯示貴氣、內(nèi)斂、穩(wěn)重、品質(zhì)感風(fēng)格不要顯得過于現(xiàn)代，一些現(xiàn)代的、剛性的建筑符號不要過多，講究材質(zhì)，顯示貴氣外立面標(biāo)識感強(qiáng)，同周邊環(huán)境形成鮮明的對比,工整的圖案化形成視覺沖擊力示例：ARTDECO風(fēng)格ARTDECO風(fēng)格：往往突出外立面豎向線條的使用，常外掛面磚、天然石材等。旨在追求單個建筑作品的個性與不可復(fù)制性。物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議№：外立面風(fēng)格建議----ARTDECO風(fēng)格挺拔現(xiàn)代、沉穩(wěn)大氣，富有品質(zhì)感的ARTDECO建筑風(fēng)格考慮到開發(fā)的持續(xù)性，不建議過于采用過于符號化，易于過時的建筑形象；總體建筑風(fēng)格顯示現(xiàn)代，大氣，穩(wěn)重與品質(zhì)感；以簡潔明了的豎向線條為主，突出高聳挺拔的建筑形象；單體要注重線條的美感，素材多以直線、橫線、階梯為主，多用暖色調(diào)，不要過于明亮，色澤含蓄，體現(xiàn)建筑的文化底蘊(yùn)。追求材料質(zhì)感的變化和色彩的統(tǒng)一。物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議№：外立面風(fēng)格建議----ARTDECO風(fēng)格為控制成本，底部1-2層采用石材通常人們對外立面品質(zhì)形成直接清晰感官的位置在二層以下，因此建議該部分作為建筑的臉面，做出品質(zhì)步行時視線向下偏離10°，因此需要強(qiáng)調(diào)建筑底面處理。材料的使用上要強(qiáng)化對比。建筑底層局部石材的使用，對業(yè)主的身份感給與很好的彰顯。北京珠江帝景物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議№：外立面風(fēng)格建議----ARTDECO風(fēng)格標(biāo)識感強(qiáng)的屋頂造型，突顯整體形象本項目周邊高層樓盤較多，獨(dú)特新穎的屋頂造型能夠突顯本項目整體形象可以配合頂部燈光，強(qiáng)調(diào)都市感，歸屬感屋頂標(biāo)識感很強(qiáng)，但在設(shè)計時要考慮建設(shè)成本，以及由于屋頂較復(fù)雜施工期建筑物遲遲不能脫外裝物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議№：外立面風(fēng)格建議----ARTDECO風(fēng)格圍合式布局、節(jié)點(diǎn)景觀、水系環(huán)繞、移步換景物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議№：園林景觀建議獨(dú)特的社區(qū)標(biāo)志物樹立領(lǐng)袖型項目形象入口可以直接與區(qū)域的標(biāo)志性公共空間—廣場或集中水面相聯(lián)接，體現(xiàn)出宏偉的氣勢，形成視覺的沖擊。大尺度的社區(qū)入口標(biāo)定領(lǐng)袖性項目地位，與區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化的項目相區(qū)別。北京珠江帝景北京棕櫚泉行道樹標(biāo)志雕塑物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議№：園林景觀建議一層架空處理、營造泛會所物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議№：園林景觀建議陽光車庫——陽光，在這里可以流到地下利用地形高差，設(shè)計完全自然采光通風(fēng)的景觀車庫園林與地下車庫結(jié)合，塑造陽光景觀車庫。物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議№：園林景觀建議園林景觀設(shè)計考慮到社區(qū)居民活動1、隨機(jī)活動眼睛的活動，發(fā)呆、發(fā)傻，休憩，觀景2、社交活動會所、廣場、游樂場、下棋、聊天、室外家私3、指定活動三人籃球場、羽毛球場

好的景觀設(shè)計不僅是觀景，還要讓居民參與其中物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議№：園林景觀建議園林景觀設(shè)計重視景觀的參與性與互動性園林不再是僅供觀賞的符號，也因為人的參與而更具活性室外游樂設(shè)施與綠地的結(jié)合慢跑道灌木圍合成的迷宮是孩子們的天堂可以玩耍的石頭小景石磚鑲嵌在草地中，形成充滿意趣的小廣場戶外園林景觀是居住環(huán)境中不可分割的一部分，而只有可參與性的景觀才能讓環(huán)境與居住最大限度的融為一體。物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議№：園林景觀建議園林景觀設(shè)計增加景觀層次，景觀立體化增加景觀層次，景觀立體化

立體化景觀，強(qiáng)調(diào)參與者的感官體驗與人景共融，既帶來豐富的視覺享受，又滿足了人們放松身心的功能性目的。

多重景觀形成了一個具有居住、商業(yè)等復(fù)合功能、生活氣息濃郁且充分還原鄰里之美的寧靜幽居的院落生活領(lǐng)地。物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議№：園林景觀建議

目前本項目所處區(qū)域的發(fā)展成熟度不是很高。為了提升產(chǎn)品的競爭力，增加可售面積的單價，建議較大幅度的偷面積：

1、保證產(chǎn)品在目前漢中市場上具有一定的領(lǐng)先度

2、提高業(yè)主居住的舒適度，使產(chǎn)品具有超高性價比

3、在市場上形成口碑傳頌，以產(chǎn)品創(chuàng)新引領(lǐng)市場

4、減少報建費(fèi)的相關(guān)成本物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議№：住宅產(chǎn)品戶型設(shè)計建議物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議№：住宅產(chǎn)品戶型設(shè)計建議物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃建議№：住宅產(chǎn)品戶型設(shè)計建議戶型建議原則和主要尺寸客廳：開間3.6-3.9米，面積15