內(nèi)蒙古玉泉地塊居住區(qū)項(xiàng)目投標(biāo)方案

萬達(dá)·呼市玉泉項(xiàng)目規(guī)劃方案基準(zhǔn)方中

西安（區(qū)域）創(chuàng)意中心

2021年2月方案回顧方案設(shè)計(jì)競(jìng)品研究產(chǎn)品策略規(guī)劃策略難點(diǎn)解析規(guī)劃愿景項(xiàng)目背景1

2

3

4

5

6

7

801項(xiàng)目背景我們擁有的條件地段！資源！尺度！N地段分析

金

橋

路

SITE

1.0KM緊鄰2號(hào)線地鐵站“內(nèi)大南站”；周邊5公里輻射人口82.8W,地段極佳錫林公園Xilin

ParkN小黑河景觀帶Xiaoheihe

River內(nèi)蒙古大學(xué)Inner

MongoliaUniversity

SITE萬達(dá)廣場(chǎng)Wanda

Plaza

1.0KM周邊景觀優(yōu)越、文化氛圍濃厚、緊靠萬達(dá)mall，資源得天獨(dú)厚資源分析萬達(dá)商業(yè)mall用地面積

254.062畝169374.79㎡尺度分析

內(nèi)大南站

（地鐵2號(hào)線、公交站)基地南北長(zhǎng)468.7m，東西長(zhǎng)459.7m，用地面積254.06畝，尺度開闊02規(guī)劃愿景我們擁有一座城最值得驕傲的資源

區(qū)位

LOCATION城南中央生活區(qū)

交通TRANSPORTATION

地鐵上蓋物業(yè)

景觀

PARK水岸生態(tài)大盤

品牌

BRAND一座萬達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心

配套

FACILITIES12萬㎡萬達(dá)廣場(chǎng)加持坐擁城市封面，引領(lǐng)城市發(fā)展，打造生態(tài)人居都市生活聚集地宏觀愿景水岸生活臻品社區(qū)中觀愿景生態(tài)大盤，輕奢生活微觀愿景03難點(diǎn)解析然而，世上不存在完美的土地難點(diǎn)解析

1.商業(yè)固化占用地

2.商住分離占用地難點(diǎn)一：規(guī)劃條件限制土地高效利用，住宅的實(shí)際容積率達(dá)到3.5

北側(cè)布置低層商業(yè)

（規(guī)劃要求）

南側(cè)布置金街(商業(yè)量的要求)

山墻14m，平行20m（規(guī)劃要求）3.開放道路占用地預(yù)留10m東西向道路（規(guī)劃要求）5.日照系數(shù)1.73，時(shí)數(shù)≥大寒日2h5.住宅主墻面間距40M限制土地高效利用建筑退線住宅凈用地僅占總用地的66%，凈容積率3.5

商業(yè)與住宅間距4.大高限寬55M，大高以下限寬50M開放道路

戶型兩房一衛(wèi)三房一衛(wèi)三房?jī)尚l(wèi)四房?jī)尚l(wèi)四房?jī)尚l(wèi)面積最大值

89

105

120

140

160套數(shù)占比

20%

40%

20%

15%

5%難點(diǎn)二：限制北廊與南北通透的矛盾，剛需T2高層，市面絕無僅有客戶：我只選南北通透戶型規(guī)劃：北連廊不允許營(yíng)銷：客戶所需求即我所需，而且我要更多客戶設(shè)計(jì)：有我沒見過的，但沒有我做不了的難點(diǎn)解析難點(diǎn)三：254畝，地塊大，日照形勢(shì)嚴(yán)峻難點(diǎn)解析

甲方測(cè)算方案日照總圖看著很空，其實(shí)日照不過戶數(shù)多達(dá)150戶測(cè)算版方案測(cè)算版日照我們面臨的挑戰(zhàn)

貨值！產(chǎn)品力！04規(guī)劃策略總圖超能力戰(zhàn)勝超級(jí)難題總圖超能力GENERAL

LAYOUT

SUPER

ABILITY用什么樣的產(chǎn)品組合？

PRODUCT

SELECTION擺在什么樣的位置？

PRODUCT

PISITION產(chǎn)品組合邏輯PRODUCT

SELECTION總量與日照下的規(guī)劃格局

PRODsUCT

PISITION

產(chǎn)品已定PRODUCT

SELECTION

戶型組合（89+89）*3（89+89）*4組合樓棟面寬（m）

42

56

適用性評(píng)判20%戶型可三拼，其余兩拼20%戶型可四拼，其余兩拼

（105+105）*3

89*2+105*4

89*4+105*2

89*4+120*2（120+120）*260.654.448.250.645.2

超出限寬60%戶型可三拼，樓棟數(shù)最少，

總圖最優(yōu)

30%戶型可三拼，其余兩拼

40%戶型可三拼，其余兩拼

滿足限寬，總圖推演極限值改善產(chǎn)品組合推演產(chǎn)品組合形式推演

戶型組合（140+140）*2組合樓棟面寬（m）

55.6適用性評(píng)判

超出限寬（160+160）*265.2超出限寬1.剛需戶型做三拼，總圖樓棟數(shù)最少解決總圖痛點(diǎn)2.

120戶型設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)在于日照限制下的極限面寬推算3.

140、160戶型，合理使用面寬，在55m限面寬下做出產(chǎn)品力策略一55M限寬三拼最大化，最少樓棟數(shù)解決“總量難題”4.

改善產(chǎn)品考慮洋房，打差異化競(jìng)爭(zhēng)規(guī)劃策略以標(biāo)化產(chǎn)品尺度推演組合形式

剛需產(chǎn)品組合推演產(chǎn)品組合形式推演策略二用足日照最優(yōu)位置，占地少出量多，解決“凈用地難題”1.日照最有利的位置：不遮擋其他建筑的位置-北側(cè)最容易獲得日照的位置-西側(cè)2.最出量產(chǎn)品：55M面寬下可以最多拼且占總量最大的的產(chǎn)品89+105三拼3.釋放凈用地

出量產(chǎn)品用地最小，其他產(chǎn)品凈用地最大

北側(cè)：55*6+18*（6-1）+20+6=446＜455

西側(cè)：9.2*5+（5-1

）*40+(20+16)*2=278＜296

結(jié)論：北側(cè)三拼做布置6列

西側(cè)三拼最多布置5行，空余部分做配套規(guī)劃策略策略三大尺度用地，遵循日照規(guī)律，才能有效利用土地規(guī)劃策略日照間距系數(shù)1.73越過前方建筑獲得高度角需D=79.5*1.73=140M高度角過大，地塊內(nèi)部建筑獲得日照必須有足夠方位角策略四用足面寬是提高產(chǎn)品力的絕對(duì)途徑規(guī)劃策略55X+50Y+14(X+Y-1)

≤

454

日照間距求

X

、

Y列數(shù)組合，面寬最大化4

列

高

層

+

2

列

多

層

，

右

側(cè)

日

照

不

過4

列

高

層

+

2

列

多

層

，

面

寬

吃

不

足4

列

高

層

+

3

列

多

層

，

面

寬

利

用

，

求

證

日

照4

列高層

+3

列多層，用足面寬，右側(cè)高層日照求極限面寬

是最優(yōu)解89+105:

高層T2三拼120/140:

高層T2雙拼160:

窄面寬洋房(12.5M)

160洋房，限寬50m（雙拼）

140高層，限寬55m（雙拼）規(guī)劃格局優(yōu)

，160面寬不足，

剛需產(chǎn)品得房率低89+105:

高層T2三拼120:

高層T2雙拼140:高層T2雙拼/洋房160:

高層T2雙拼

(13.7M)（方案一）160高層大面寬不突破

140洋房，限寬50m（雙拼）

140+160高層，限寬55m（雙拼）規(guī)劃格局最優(yōu)

，產(chǎn)品邏輯優(yōu)，

剛需產(chǎn)品得房率低（方案二）160洋房小面寬不突破總圖推演

穩(wěn)妥版89+105:

高層北廊T6160:高層T2雙拼

(13.7M)

（方案二）突破北廊+突破部分北廊面寬89+105:

高層北廊T6

120:

高層T2雙拼

140:高層T2雙拼/洋房

160:高層T2雙拼

(13.7M)規(guī)劃格局最優(yōu)

，產(chǎn)品邏輯優(yōu)，

剛需產(chǎn)品得房率高雙突破，突破產(chǎn)品貨值規(guī)劃格局最優(yōu)

，產(chǎn)品邏輯優(yōu)，

剛需產(chǎn)品得房率高雙突破，突破產(chǎn)品貨值

（方案一）僅突破北廊120:

高層T2雙拼

140:高層T2雙拼/洋房89+105

僅突破北廊89+105

僅突破北廊89+105

既突破面寬有突破北廊總圖推演

突破版

最穩(wěn)妥

洋房最大化

突破最少

最有價(jià)值

雙突破價(jià)值最優(yōu)

160高層大面寬160洋房小面寬160高層大面寬突破北廊

160高層大面寬

突破北廊

部分北廊突破面寬

基礎(chǔ)版方案一

基礎(chǔ)版方案二突破版方案一

突破版方案二推演結(jié)論05產(chǎn)品策略產(chǎn)品力是第一生產(chǎn)力3.

140戶型，合理使用面寬，在55m限面寬下做出產(chǎn)品力策略一：總圖思維，戶型組合形式?jīng)Q定總圖格局產(chǎn)品策略10512089105

12089140140140140160160140140105

105

55m

120

12055m55m23.4m1.符合戶配比例，89做端廳可爭(zhēng)取更多飄窗贈(zèng)送

2.

120戶型，23.4m為總圖推演極限面寬尺寸4.

160戶型，無面寬加大條件，發(fā)揮端戶優(yōu)勢(shì)假飄窗贈(zèng)送，南北向均可做案例支撐：市面普遍做法設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送，贈(zèng)送生活陽臺(tái)或一間房案例支撐：碧桂園東河、華潤(rùn)紫云府億利瀾庭大進(jìn)深飄窗贈(zèng)送，市面最大900mm案例支撐：華潤(rùn)紫云府策略二：市場(chǎng)思維，揚(yáng)長(zhǎng)避短，深挖贈(zèng)送空間

1.以全系獨(dú)立入戶、南北通透站位輕奢大盤

2.集多種贈(zèng)送手法于一身，以高贈(zèng)送率彌補(bǔ)低得房率產(chǎn)品策略策略三：客戶思維，最多南向房間，有效利用面寬

端廳VS橫廳南向主衛(wèi)占面寬，僅有客廳、主臥朝南本案無絕對(duì)景觀資源優(yōu)勢(shì)，無法支撐大橫廳與南向三間臥室可自由切換，居住舒適度更強(qiáng)產(chǎn)品策略PART

ONEPART

TWOPART

THREEPART

FOREPART

FIVE

01

玄關(guān)空間

歸家第一步

功能必須酷

05

衛(wèi)浴空間玉人浴出新妝洗

濃涂淡摸怎相宜PART

SIX

02

客廳空間講究的外表

有趣的靈魂

06

家政空間整理好家務(wù)≈管理好人生PART

SEVEN

03

廚房空間

空間跨界

實(shí)現(xiàn)美味無界

07

臥室空間被窩的陪伴

是最長(zhǎng)情的告白PART

EIGHT

04

餐廳空間左手酒杯呷口香

右手鼠標(biāo)畫條龍

08

應(yīng)急收納

防患于未然

捉矢于未發(fā)策略四：工匠思維，細(xì)節(jié)造就品質(zhì)生活產(chǎn)品策略06競(jìng)品研究看看我們的對(duì)手，才知道我們面臨的問題有多嚴(yán)峻面積戶型項(xiàng)目

85-86㎡

2房1衛(wèi)碧桂園星作

85㎡

2房1衛(wèi)華潤(rùn)置地紫云府

89㎡

2房1衛(wèi)金地明京

87㎡

2房1衛(wèi)天福九熙府

85㎡

2房1衛(wèi)億利瀾庭競(jìng)品啟示：1.兩開間為標(biāo)配

；

2.明衛(wèi)作為戶型品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵；3.飄窗贈(zèng)送為常規(guī)做法7.0m7.2m6.9m7.5m

競(jìng)品研究

89競(jìng)品戶型戶型圖6.8m面積戶型項(xiàng)目

125㎡

3房2衛(wèi)碧桂園星作

108㎡

3房1衛(wèi)華潤(rùn)置地紫云府

105㎡

3房1衛(wèi)金地名京

105㎡

3房1衛(wèi)金地風(fēng)華

105㎡

3房1衛(wèi)億利瀾庭競(jìng)品啟示：

1.三開間為標(biāo)配

；

2.3房1衛(wèi)為市場(chǎng)主力；3.開間尺寸為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵8.9m10.4m10.2m8.9m

競(jìng)品研究

105競(jìng)品戶型戶型圖10.2m面積戶型項(xiàng)目

105㎡

3房2衛(wèi)碧桂園星作

123㎡

3房2衛(wèi)碧桂園星作

120㎡

3房2衛(wèi)金地風(fēng)華

117㎡

3房2衛(wèi)金地明京

122㎡

3房2衛(wèi)億利瀾庭競(jìng)品啟示：

1.3房2衛(wèi)為市場(chǎng)標(biāo)配

；

2.開間多在10.8m左右；3.開間尺寸、主臥舒適度為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵10.8m10.7m10.8m8.4m

競(jìng)品研究

120競(jìng)品戶型戶型圖10.8m面積戶型項(xiàng)目

142㎡4房2衛(wèi)

寬廳

碧桂園星作

140㎡

3房2衛(wèi)衛(wèi)

寬廳華潤(rùn)置地紫云府

140㎡

3房2衛(wèi)金地風(fēng)華

135㎡

3房2衛(wèi)億利生態(tài)城

143㎡

3房2衛(wèi)

橫廳中海河山大觀競(jìng)品啟示：

1.南向2房+寬廳為標(biāo)配，南向2房+橫廳為高配；

2.南向開間數(shù)為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵12.8m12.1m

競(jìng)品研究

140競(jìng)品戶型戶型圖

14.1m面積戶型項(xiàng)目

165㎡

4房2衛(wèi)

橫廳融創(chuàng)瀚海壹號(hào)

165㎡

3房2衛(wèi)億利生態(tài)城

176㎡

4房3衛(wèi)寬廳中海河山大觀競(jìng)品啟示：

1.南向4開間、4房2衛(wèi)為標(biāo)配；

2.套間數(shù)、客廳豪華感為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵競(jìng)品研究

160競(jìng)品戶型

戶型圖

16m

160㎡融創(chuàng)瀚海壹號(hào)

165㎡產(chǎn)品選取同面積段最佳競(jìng)品產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)標(biāo)

對(duì)標(biāo)產(chǎn)品競(jìng)品研究

105㎡

10.2m

金地明京105㎡產(chǎn)品

89㎡

6.8m金地江山風(fēng)華

89㎡產(chǎn)品

120㎡

10.7m碧桂園星作123㎡產(chǎn)品

140㎡

12.1m華潤(rùn)置地紫云府

140㎡產(chǎn)品07規(guī)劃方案穩(wěn)妥版方案一（主推）限制條件不突破，總圖格局最優(yōu)鳥瞰效果圖1規(guī)劃凈用地面積2規(guī)劃總建筑面積

1.規(guī)劃地上建筑面積

其中：a.配套設(shè)施建筑面積169374.79575878.73440374.46

4734.98

254.06440374.4

6

4735.14

b.幼兒園建筑面積

c.商業(yè)建筑面積

d.保障房

e.規(guī)劃住宅建筑面積

2.規(guī)劃地下建筑面積

其中：a.規(guī)劃地下機(jī)動(dòng)車停車面積

b.規(guī)劃地下非機(jī)動(dòng)車停車面積

c.規(guī)劃地下人防建筑面積3建筑占地面積

3850.00

28819.39

11736.99

11736.99391233.10

135504.27

114613.11

0.00

20891.16

36423.24

30%

35%402521.50%35.00%

2.60

3455

11056

4025

201

3824彩色總平面圖

綜合指標(biāo)表4建筑密度5綠地率6容積率7總戶數(shù)8總?cè)藬?shù)9機(jī)動(dòng)車停車位

其中：a.地面機(jī)動(dòng)車停車位

b.地下機(jī)動(dòng)車停車位

戶型配比

產(chǎn)品

T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160

合計(jì)

戶數(shù)比20.26%39.77%20.26%15.02%

4.69%

100%戶數(shù)要求值

20%

40%

20%

15%

5%

100%

差值

0.26%-0.23%

0.26%

0.02%-0.31%

0.00%總平面圖產(chǎn)品分布配套分布售樓部底商金街幼兒園公租房配套規(guī)劃分析89

高層105高層120高層140高層140洋房160高層20.28%39.76%20.25%15.02%4.69%高度分析

規(guī)劃格局兩軸一環(huán)三中心規(guī)劃分析27F高層6-7F洋房消防分布規(guī)劃分析

交通分析

東側(cè)、南側(cè)設(shè)置三個(gè)車行出入口北側(cè)地塊四個(gè)出入口，金街方向?yàn)橹饕诵谐鋈肟?/p>

南側(cè)地塊北側(cè)東側(cè)兩個(gè)人行出入口規(guī)劃分析選址原則：1.最佳昭示性——西側(cè)主干道沿線、避開高架段2.最佳可達(dá)性——就近地鐵口3.最大實(shí)用性——結(jié)合商業(yè)設(shè)置日照分析規(guī)劃分析日照軟件及參數(shù)設(shè)置：軟件：眾智日照分析軟件

V11.0地點(diǎn)：呼和浩特市地理位置：北緯40度49分，東經(jīng)111

度41分大寒日：日照時(shí)段：8：00時(shí)~16：00時(shí)時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：按連續(xù)日照時(shí)間不小于5分鐘進(jìn)行累加最小連續(xù)時(shí)間：5分鐘網(wǎng)格間距：1米立面受影面：距室內(nèi)地坪0.9米高的外墻位置日照最小掃掠角：15度精算精度：1分鐘結(jié)論：本項(xiàng)目及外部地塊住宅均滿足大寒日2小時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品力是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計(jì)丨T2-89+105高層戶型3800設(shè)備平臺(tái)飄窗主人流線獨(dú)立玄關(guān)客餐廚一體化設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)角廳雙面采光大設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送12341423戶型設(shè)計(jì)丨T2-89高層戶型分析

89

本案戶型：戶型面積：89㎡開間尺寸：7.9M（2面寬）戶型亮點(diǎn)：端戶角廳雙面采光，小戶型明衛(wèi)，超高贈(zèng)送率

市場(chǎng)對(duì)標(biāo)：戶型面積：89㎡開間尺寸：6.8M（2面寬）

標(biāo)化對(duì)標(biāo)：戶型面積：88.9㎡開間尺寸：7.3M（2面寬）戶型設(shè)計(jì)

丨T2-89戶型對(duì)標(biāo)戶型設(shè)計(jì)

丨T2-105高層戶型設(shè)備平臺(tái)飄窗主人流線10510512

3獨(dú)立玄關(guān)客餐廳一體化設(shè)計(jì)南向3面寬，全明采光贈(zèng)送大設(shè)備平臺(tái)1234戶型設(shè)計(jì)丨T2-105高層戶型分析

4標(biāo)化對(duì)標(biāo)：戶型面積：105㎡開間尺寸：10.1M（3面寬）本案戶型：戶型面積：105㎡開間尺寸：10.1M（3面寬）戶型亮點(diǎn)：保證功能齊全，大設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送市場(chǎng)對(duì)標(biāo)：戶型面積：105㎡建筑樓型：10.2M（3面寬）戶型設(shè)計(jì)

丨T2-105高層戶型對(duì)標(biāo)戶型設(shè)計(jì)丨T2-120高層戶型飄窗主人流線120120123456獨(dú)立玄關(guān)豪華主臥套干濕分離衛(wèi)生間客餐廳一體化設(shè)計(jì)南向3面寬，全明采光贈(zèng)送大設(shè)備平臺(tái)152

3

4設(shè)備平臺(tái)戶型設(shè)計(jì)

丨T2-120高層戶型分析

6標(biāo)化對(duì)標(biāo)：戶型面積：115㎡開間尺寸：12.5m（3面寬）本案戶型：戶型面積：120㎡開間尺寸：11.8m（3面寬）戶型亮點(diǎn)：4.7m大面寬客廳，北向大設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送市場(chǎng)對(duì)標(biāo)：戶型面積：123㎡建筑樓型：10.7m（3面寬）戶型設(shè)計(jì)丨T2-120高層戶型對(duì)標(biāo)戶型設(shè)計(jì)丨T2-140高層戶型設(shè)備平臺(tái)飄窗主人流線14014012獨(dú)立玄關(guān)豪華主臥套345次臥套件中西廚設(shè)計(jì)南向4面寬，大面寬多功能橫廳12534戶型設(shè)計(jì)

丨T2-140高層戶型分析標(biāo)化對(duì)標(biāo)：戶型面積：140㎡開間尺寸：14.6m（4面寬）本案戶型：戶型面積：140㎡開間尺寸：13.7m（4面寬）戶型亮點(diǎn)：中西廚，大橫廳，北側(cè)大設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送市場(chǎng)對(duì)標(biāo)：戶型面積：142㎡開間尺寸：12.1m（3面寬）戶型設(shè)計(jì)

丨T2-140高層戶型對(duì)標(biāo)戶型設(shè)計(jì)

丨T2-160+140高層戶型設(shè)備平臺(tái)飄窗主人流線1234567獨(dú)立玄關(guān)豪華主臥套干濕分離衛(wèi)生間大中西廚餐廳，回型流線空間南向4面寬，多功能橫廳贈(zèng)送大設(shè)備平臺(tái)次臥套間125374戶型設(shè)計(jì)

丨T2-160高層戶型分析

6

160標(biāo)化對(duì)標(biāo)：戶型面積：155㎡開間尺寸：12.8m（3.5面寬）本案戶型：戶型面積：160㎡開間尺寸：13.9m（4面寬）戶型亮點(diǎn)：中西廚，多功能寬廳，次臥套間，大設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送，回形流線市場(chǎng)對(duì)標(biāo)：戶型面積：165㎡開間尺寸：13.8m（4面寬）戶型設(shè)計(jì)

丨T2-160高層戶型對(duì)標(biāo)戶型設(shè)計(jì)

丨140洋房戶型飄窗主人流線1401401獨(dú)立對(duì)景玄關(guān)，動(dòng)線分流23豪華主臥套中西廚餐廳45回形流線空間南向3.5面寬，全明采光14253戶型設(shè)計(jì)丨140洋房戶型分析本案戶型：戶型面積：140㎡開間尺寸：12.4m（3.5面寬）戶型亮點(diǎn)：對(duì)景玄關(guān)，多功能寬廳，中西廚房，回形流線，大贈(zèng)送率市場(chǎng)對(duì)標(biāo)：戶型面積：142㎡開間尺寸：12.5m（3.5面寬）標(biāo)化對(duì)標(biāo)：戶型面積：140㎡開間尺寸：14.6m（4面寬）戶型設(shè)計(jì)

丨140洋房戶型對(duì)標(biāo)戶型設(shè)計(jì)

丨140+140洋房(大面寬)14253飄窗主人流線12345獨(dú)立入戶玄關(guān)南向15.3m4.5面寬大面寬多功能橫廳豪華主臥套U型廚房，中西廚140140戶型設(shè)計(jì)丨140洋房（大面寬）戶型分析本案戶型：戶型面積：140㎡開間尺寸：15.3m（4.5面寬）戶型亮點(diǎn)：

4.5面寬+多功能橫廳市場(chǎng)對(duì)標(biāo)：戶型面積：142㎡開間尺寸：12.5m（3.5面寬）標(biāo)化對(duì)標(biāo)：戶型面積：140㎡開間尺寸：14.6m（4面寬）戶型設(shè)計(jì)丨140洋房（大面寬）戶型對(duì)標(biāo)穩(wěn)妥版方案二160做洋房，洋房最大化總平面圖

254.06440374.46

4733.72

11743.49

30%

35%

4021

169374.79

575739.04

440374.46

4733.72

3850.00

28597.48

11743.49391449.77

135380.58

114048.79

0.00

21331.79

36791.39

21.72%

35.00%

2.60

3453

11050

4021

201

3820

綜合指標(biāo)表1規(guī)劃凈用地面積2規(guī)劃總建筑面積

1.規(guī)劃地上建筑面積

其中：a.配套設(shè)施建筑面積

b.幼兒園建筑面積

c.商業(yè)建筑面積

d.保障房

e.規(guī)劃住宅建筑面積

2.規(guī)劃地下建筑面積

其中：a.規(guī)劃地下機(jī)動(dòng)車停車面積

b.規(guī)劃地下非機(jī)動(dòng)車停車面積

c.規(guī)劃地下人防建筑面積3建筑占地面積4建筑密度5綠地率6容積率7總戶數(shù)8總?cè)藬?shù)9機(jī)動(dòng)車停車位

其中：a.地面機(jī)動(dòng)車停車位

b.地下機(jī)動(dòng)車停車位

戶型配比

產(chǎn)品

T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160

合計(jì)

戶數(shù)比20.27%39.68%20.19%15.12%

4.75%

100%戶數(shù)要求值

20%

40%

20%

15%

5%

100%

差值

0.27%-0.32%

0.19%

0.12%-0.25%

0.00%總平面圖產(chǎn)品分布配套分布售樓部底商金街幼兒園公租房配套規(guī)劃分析89

高層105高層120高層140高層140洋房160洋房20.64%40.52%18.93%15.14%4.77%體量模型戶型設(shè)計(jì)

丨160洋房戶型飄窗主人流線1425631獨(dú)立對(duì)景玄關(guān)，動(dòng)線分流23456豪華主臥套中西廚餐廳客餐廳一體化設(shè)計(jì)南向3.5面寬，全明采光次臥套間160160戶型設(shè)計(jì)丨160洋房戶型分析標(biāo)化對(duì)標(biāo)：戶型面積：155㎡開間尺寸：12.8m（3.5面寬）本案戶型：戶型面積：160㎡開間尺寸：12.4m（3.5面寬）戶型亮點(diǎn)：對(duì)景玄關(guān)，中西廚，多功能寬廳，回形流線，次臥套間市場(chǎng)對(duì)標(biāo)：戶型面積：165㎡開間尺寸：13.8m（4面寬）戶型設(shè)計(jì)

丨T2-160高層戶型對(duì)標(biāo)突破版方案一突破北廊北廊T6解決剛需戶型（89+105）得房率低的問題89+105

突破北廊，讓60%的剛需戶型領(lǐng)跑競(jìng)品突破北廊總平面圖

綜合指標(biāo)表

1規(guī)劃凈用地面積

2規(guī)劃總建筑面積

1.規(guī)劃地上建筑面積

其中：a.配套設(shè)施建筑面積

b.幼兒園建筑面積

c.商業(yè)建筑面積

d.保障房

e.規(guī)劃住宅建筑面積

2.規(guī)劃地下建筑面積

其中：a.規(guī)劃地下機(jī)動(dòng)車停車面

積

b.規(guī)劃地下非機(jī)動(dòng)車停車面

積

c.規(guī)劃地下人防建筑面積

3建筑占地面積

4建筑密度

5綠地率

6容積率

7總戶數(shù)

8總?cè)藬?shù)

9機(jī)動(dòng)車停車位

其中：a.地面機(jī)動(dòng)車停車位

b.地下機(jī)動(dòng)車停車位

169374.79

254.06

576050.85

440374.46

440374.46

4738.60

4738.65

3850.00

28714.11

11739.95

11739.95391331.80

135676.39

114789.25

0.00

20887.14

36194.80

21.37%

30%

35.00%

35%

2.60

3461

11076

4030

4030

201

3829

產(chǎn)品

T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160

合計(jì)

戶數(shù)比21.15%40.65%18.67%14.91%

4.62%

100%戶型配比

戶數(shù)要求值

20%

40%

20%

15%

5%

100%

差值

1.15%

0.65%-1.33%-0.09%-0.38%

0.00%總平面圖產(chǎn)品分布配套分布售樓部底商金街幼兒園公租房配套規(guī)劃分析89

高層105高層120高層140高層140洋房160高層20.64%40.52%18.93%15.14%4.77%體量模型戶型設(shè)計(jì)

丨北廊

T6-89+105高層55m設(shè)備平臺(tái)飄窗主人流線123489

89獨(dú)立對(duì)景玄關(guān)，動(dòng)線分流北側(cè)大設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送客餐廳一體化設(shè)計(jì)南向2面寬，全明采光1324戶型設(shè)計(jì)丨北廊T6-89戶型分析

本案戶型：戶型面積：89㎡開間尺寸：7.2M（2面寬）戶型亮點(diǎn)：南向2面寬，小戶型明衛(wèi)，北向大設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送

市場(chǎng)對(duì)標(biāo)：戶型面積：89㎡開間尺寸：6.8M（2面寬）

標(biāo)化對(duì)標(biāo)：戶型面積：88.9㎡開間尺寸：7.3M（2面寬）戶型設(shè)計(jì)

丨北廊T6-89戶型對(duì)標(biāo)設(shè)備平臺(tái)飄窗主人流線13

45212345獨(dú)立玄關(guān)豪華主臥客餐廳一體設(shè)計(jì)大設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送南向3面寬，全明采光105

105105

105戶型設(shè)計(jì)丨北廊T6-105戶型分析標(biāo)化對(duì)標(biāo)：戶型面積：105㎡開間尺寸：10.1M（3面寬）本案戶型：戶型面積：105㎡開間尺寸：10.1M（3面寬）戶型亮點(diǎn)：大設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送，U型廚房，三獨(dú)立衛(wèi)生間市場(chǎng)對(duì)標(biāo)：戶型面積：105㎡建筑樓型：10.2M（3面寬）戶型設(shè)計(jì)丨北廊T6-105戶型對(duì)標(biāo)突破版方案二160高層大面寬+突破北廊+部分突破北廊面寬解決剛需戶型（89+105）得房率低的問題+提升89戶型產(chǎn)品絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力突破北廊面寬，讓60%的89戶型完爆競(jìng)品突破面寬北廊169374.79

254.06576347.30440374.46

440374.46

4707.69

4739.54

3850.00

29622.21

11714.40

11714.40390480.16135972.84115081.37

0.00

20891.48

36394.78

21.49%

30%

35.00%

35%

2.60

3461

11076

4038

4038

201

3837總平面圖

綜合指標(biāo)表

1規(guī)劃凈用地面積

2規(guī)劃總建筑面積

1.規(guī)劃地上建筑面積

其中：a.配套設(shè)施建筑面積

b.幼兒園建筑面積

c.商業(yè)建筑面積

d.保障房

e.規(guī)劃住宅建筑面積

2.規(guī)劃地下建筑面積

其中：a.規(guī)劃地下機(jī)動(dòng)車停車面積

b.規(guī)劃地下非機(jī)動(dòng)車停車面積

c.規(guī)劃地下人防建筑面積

3建筑占地面積

4建筑密度

5綠地率

6容積率

7總戶數(shù)

8總?cè)藬?shù)

9機(jī)動(dòng)車停車位

其中：a.地面機(jī)動(dòng)車停車位

b.地下機(jī)動(dòng)車停車位

戶型配比

產(chǎn)品

T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160

合計(jì)

戶數(shù)比21.18%40.65%18.58%14.94%

4.65%

100%戶數(shù)要求值

20%

40%

20%

15%

5%

100%

差值

1.18%

0.65%-1.42%-0.06%-0.35%

0.00%總平面圖產(chǎn)品分布配套分布售樓部底商金街幼兒園公租房配套規(guī)劃分析89

高層105高層120高層140高層140洋房160高層20.70%40.48%18.90%15.15%4.78%體量模型戶型設(shè)計(jì)丨北廊

T6-89+105（突破）57.8m設(shè)備平臺(tái)設(shè)備平臺(tái)1

4設(shè)備平臺(tái)飄窗主人流線2312獨(dú)立玄關(guān)客餐廳一體化設(shè)計(jì)34大設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送南向2.5面寬，多功能寬廳8989戶型設(shè)計(jì)

丨北廊T6-89戶型（突破）分析

本案戶型：戶型面積：89㎡開間尺寸：8.6M（2.5面寬）戶型亮點(diǎn)：8.6m2.5面寬寬廳，北向大設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送

市場(chǎng)對(duì)標(biāo)：戶型面積：89㎡開間尺寸：6.8M（2面寬）

標(biāo)化對(duì)標(biāo)：戶型面積：88.9㎡開間尺寸：7.3M（2面寬）戶型設(shè)計(jì)

丨北廊T6-戶型(突破)對(duì)標(biāo)08方案回顧總圖回顧89+105:

高層T2三拼120/140:

高層T2雙拼160:

窄面寬洋房(12.5M)

160洋房，限寬50m（雙拼）

140高層，限寬55m（雙拼）規(guī)劃格局優(yōu)

，160面寬不足，

剛需產(chǎn)品得房率低89+105:

高層T2三拼120:

高層T2雙拼140:高層T2雙拼/洋房160:

高層T2雙拼

(13.7M)（方案一）160高層大面寬不突破

140洋房，限寬50m（雙拼）

140+160高層，限寬55m（雙拼）規(guī)劃格局最優(yōu)

，產(chǎn)品邏輯優(yōu)，

剛需產(chǎn)品得房率低（方案二）160洋房小面寬不突破穩(wěn)妥版

產(chǎn)品

T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160

合計(jì)

戶數(shù)比20.26%39.77%20.26%15.02%

4.69%

100%戶型配比

戶數(shù)要求值

20%

40%

20%

15%

5%

100%

差值

0.26%-0.23%

0.26%

0.02%-0.31%

0.00%

產(chǎn)品

T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160

合計(jì)

戶數(shù)比20.27%39.68%20.19%15.12%

4.75%

100%戶型配比

戶數(shù)要求值

20%

40%

20%

15%

5%

100%

差值

0.27%-0.32%

0.19%

0.12%-0.25%

0.00%89+105:

高層北廊T6160:高層T2雙拼

(13.7M)

（方案二）突破北廊+突破部分北廊面寬89+105:

高層北廊T6

120:

高層T2雙拼

140:高層T2雙拼/洋房

160:高層T2雙拼

(13.7M)

（方案一）僅突破北廊120:

高層T2雙拼

140:高層T2雙拼/洋房總圖回顧89+105

僅突破北廊89+105

僅突破北廊89+105

既突破面寬有突破北廊突破版規(guī)劃格局最優(yōu)

，產(chǎn)品邏輯優(yōu)，

剛需產(chǎn)品得房率高雙突破，突破產(chǎn)品貨值

戶型配比

產(chǎn)品

戶數(shù)比

戶數(shù)要求值

T2-89

21.15%

20%

T2-105

40.65%