國有物業(yè)管理企業(yè)改革思考三篇

國有物業(yè)管理企業(yè)改革思考三篇【篇一】國有物業(yè)管理企業(yè)改革思考本文就國企改革物業(yè)管理走向市場的必然性以及現(xiàn)階段市場化面臨的困難和解決辦法進行了探討。物業(yè)管理市場化不是政府行政行為，而是一種經(jīng)濟行為，物業(yè)管理的主體是企業(yè)，不是政府機關(guān)，物業(yè)管理提供的是有償服務(wù)，而不是無償?shù)母＠８匾氖?，物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的法人，是按照公司法的規(guī)定組建，依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營管理能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在物業(yè)管理市場中生存和發(fā)展，用管理的業(yè)績?nèi)ネ卣箻I(yè)務(wù)，贏得商業(yè)信譽并自負盈虧。隨著國有企業(yè)經(jīng)濟體制改革的進一步深化，主輔分離勢在必行。后勤服務(wù)社會化的浪潮已經(jīng)在全社會掀起，物業(yè)管理的模式正是其最佳的載體。國企物業(yè)管理市場化發(fā)展的現(xiàn)狀20世紀80年代，深圳學習中國香港及國外的經(jīng)驗，在住宅區(qū)實施物業(yè)管理，開了中國大陸物業(yè)管理的先河。20多年來，物業(yè)管理先后在全國各地各行業(yè)迅猛發(fā)展，初步建立了企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理行業(yè)的成功和發(fā)展，為國企物業(yè)管理市場化指明了方向。職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們在買到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對房屋進行維修外，必須對附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進行專業(yè)化管理，發(fā)揮整體功能和綜合效益。這樣，原來企業(yè)單位的后勤部門就不能適應(yīng)現(xiàn)實需要，那種行政福利型的直接管理和無償服務(wù)也隨之過時，代之以一個實施經(jīng)營型管理和有償服務(wù)的企業(yè)實體是非常必要的。物業(yè)管理正是以服務(wù)型管理為主要內(nèi)容，同時開展多種經(jīng)營，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，良性循環(huán)，既減輕了企業(yè)的壓力與負擔，又使物業(yè)管理經(jīng)費有了穩(wěn)定可靠的來源。長期以來，由于受計劃經(jīng)濟的影響，國有企業(yè)承擔著許多社會功能，這樣，嚴重影響企業(yè)的核心競爭力，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。解除國有企業(yè)的社會負擔，必須把企業(yè)所承擔的大量的社會保障與社會福利功能分解出來，使企業(yè)由原來承擔多種社會職能的“社區(qū)單位”轉(zhuǎn)變成為以生產(chǎn)經(jīng)營活動為中心的真正意義上的市場主體。為此，原國家經(jīng)貿(mào)委等八部委于2002年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實施辦法》(國經(jīng)貿(mào)企改〔2002〕859號文件)。文件中提出的主輔分離輔業(yè)改制的有關(guān)政策，既是解決國有企業(yè)人員負擔與社會再就業(yè)矛盾的有效途徑，也是在新的形勢下盤活資產(chǎn)、精干主業(yè)、實現(xiàn)國有資產(chǎn)有進有退，進一步深化國有企業(yè)改革的重大舉措。這個政策的出臺，不僅為國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場提供了政策依據(jù)，也預示著國有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市場。現(xiàn)階段國企物業(yè)管理市場化面臨的主要困難房屋設(shè)施嚴重老化，維修欠帳多企業(yè)職工住房大多建于二十世紀七、八十年代，樓齡相對較長，回報率已出現(xiàn)負值。這部分房產(chǎn)長年失修失養(yǎng)，造成房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，而且存在許多安全隱患。小區(qū)內(nèi)私搭亂建，道路、綠地破損嚴重。職工住房是按照國家規(guī)定以成本價扣除工齡等優(yōu)惠購買的，并根據(jù)房屋售價的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價低，提取的住房維修資金相對較少，盡管在公房出售中預留了部分房屋維修資金，但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業(yè)職工收入偏低，讓住戶分擔這部分費用存在很大困難。目前大部分城市物業(yè)管理費收費標準偏低，且對該項費用規(guī)定比較模糊，物業(yè)公司根本無力承受如此巨大的費用。代收的水電等費用虧差很大。計劃經(jīng)濟時期，國有企業(yè)的職工通過企業(yè)無償分配的方式獲得住房，形成了一定的存量國有資產(chǎn)，職工生活用水、用電等費用均由企業(yè)代為支付，然后再從職工的收入中扣除，這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之設(shè)施老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴重，企業(yè)代為支付的費用和實際收回的費用存在較大的虧差。引入物業(yè)管理概念以后，這部分工作就由物業(yè)公司來承擔。由于這部分屬于代收費用，物業(yè)公司不是供用水電合同的當事人，管理權(quán)限受到限制，這種現(xiàn)象并未得到根本改善。國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場的對策國有企業(yè)物業(yè)管理市場化是國有企業(yè)改變大而全、小而全的舊體制，分離辦社會職能，卸下后勤生活服務(wù)等沉重的包袱，安排大量的富余職工，實現(xiàn)減人增效的目標，提高企業(yè)核心競爭力的有效途徑，而且具備一定的實施條件。但這畢竟關(guān)系到相當一部分職工的生活和安定，需要一定的時間，需要政府和企業(yè)有步驟、分階段地推動、支持和幫助，同時需要物業(yè)管理人員不斷努力。政府扶持物業(yè)管理是一個微利行業(yè)，搞不好就要虧損。加之國有企業(yè)屬于后勤部分的資產(chǎn)比較有限，且可供升值的空間非常小，同時還背負著沉重的人員負擔。國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場除企業(yè)和自身努力外，需要政府進行協(xié)調(diào)和大力扶持。捋順物業(yè)管理與水電等供應(yīng)部門的關(guān)系，由這些部門對水電用戶進行直接管理。或由水電等部門委托物業(yè)管理公司管理，明確授權(quán)范圍，支付代理費用。明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。房屋建筑是百年大計，隨著房齡的增加，維修費用越來越大。維修資金短缺對于國有企業(yè)物業(yè)管理來說，表現(xiàn)得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場規(guī)律，又滿足國有企業(yè)現(xiàn)狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。政府應(yīng)從工商、稅收和物價等方面扶持國有企業(yè)物業(yè)管理公司積極開展與服務(wù)有關(guān)的多種經(jīng)營，以分流安置富余人員。企業(yè)支持物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，專業(yè)人才少等問題。國有企業(yè)的物業(yè)管理單位，是從后勤機構(gòu)演變過來的，更有設(shè)備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負盈虧難度很大。因此，國有企業(yè)要在資產(chǎn)、資金、技術(shù)和政策上給予有期限的適當?shù)膬A斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對職工住宅進行全面維修改造外，從“大物業(yè)”的角度出發(fā)，適當增加機關(guān)、廠區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費，彌補職工住宅物業(yè)管理費用的缺口。同時，將屬于物業(yè)范圍的經(jīng)營性資產(chǎn)交給物業(yè)管理公司，從資產(chǎn)、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。自身努力在積極爭取政府和原企業(yè)支持的基礎(chǔ)上，國有企業(yè)物業(yè)管理公司要在完善自我上下功夫。轉(zhuǎn)變思想，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是服務(wù)，所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家、服好務(wù)。長期以來，由于國有企業(yè)的體制和機制問題，造成許多職工對企業(yè)的依賴和松散，服務(wù)意識淡薄，因此，國企物業(yè)管理公司要加強管理，正確引導職工樹立服務(wù)意識，教育職工認清改革形勢，了解物業(yè)管理的發(fā)展方向，增強危機感、緊迫感和責任感。堅持服務(wù)創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量。開展綜合經(jīng)營服務(wù)。充分利用物業(yè)資源條件，發(fā)揮人才特長和地域優(yōu)勢，從“特、便、專”幾個方面開展經(jīng)營服務(wù)。“特”就是特殊服務(wù)，如接送孩子上下學、代理業(yè)務(wù)。“便”就是便利服務(wù)，利用地域和資源優(yōu)勢提供方便快捷的服務(wù)，如送貨上門等?！皩！本褪菍I(yè)服務(wù)，發(fā)揮人才特長開展服務(wù)，如機電修理、房屋裝修等。另外要對外開展經(jīng)營服務(wù)，拓寬經(jīng)營范圍，豐富服務(wù)內(nèi)容，承接簡單的物業(yè)改造工程。開展聯(lián)合經(jīng)營。打破部門、單位和地域界限，物業(yè)管理企業(yè)之間組成新的聯(lián)合體，各方優(yōu)勢互補，優(yōu)化資源配置、組織結(jié)構(gòu)和人員結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)規(guī)模效益，增強市場競爭力。創(chuàng)建物業(yè)管理品牌物業(yè)管理品牌是物業(yè)項目品牌的重要構(gòu)成部分現(xiàn)在許多房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售中把信譽好的物管公司提供的物業(yè)管理作為一個非常重要的促銷手段。走市場化道路國有物業(yè)管理企業(yè)要在持之以恒的創(chuàng)名牌過程中促進企業(yè)整體水平的提高，這樣，企業(yè)才能在激烈的競爭中脫穎而出，獲得更快、更好的發(fā)展。市場化經(jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，是實施品牌戰(zhàn)略有效的方法之一。市場化物業(yè)管理應(yīng)該具有如下特征:(1)指導思想現(xiàn)代化。即對物業(yè)管理行業(yè)的管理要遵循市場經(jīng)濟的規(guī)律，要用開放的眼光看問題。(2)物業(yè)管理體制完善化。供需主體市場化。物業(yè)管理市場需求主體的市場化;物業(yè)管理市場需求主體指需求物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主、使用權(quán)人或其集合體業(yè)主管理委員會。它的市場化有兩個要求:決策自主性、消費的社會化。運行規(guī)范化。6.結(jié)束語國有物業(yè)管理企業(yè)必須轉(zhuǎn)變觀念，擺正位置，由業(yè)主的“領(lǐng)導者、管理者或支配者”轉(zhuǎn)向為接受業(yè)主委托，受雇于業(yè)主，為業(yè)主收好、管好、用好物業(yè)管理服務(wù)費，同時服務(wù)好，維護好業(yè)主的物業(yè)，方可從中得到合理的報酬。物業(yè)公司內(nèi)部要職責明確，確立崗位責任制，達到事事有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作氣氛，塑造良好的企業(yè)形象?！酒繃形飿I(yè)管理企業(yè)改革思考【摘要】現(xiàn)在中國的物業(yè)管理市場已日漸成熟，但是中國國有企業(yè)的物業(yè)管理還沒有完全的進入到現(xiàn)代物業(yè)管理的大軌道內(nèi)。為了實現(xiàn)更大的發(fā)展，本文對國有企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀進行探析并提出一些改進的策略。【關(guān)鍵詞】國企；物業(yè)管理；策略伴隨著國有企業(yè)經(jīng)濟體制改革的深入，后勤服務(wù)社會化的浪潮也在全社會掀起，現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展不但要求對單位老房屋進行維修外，還要求對設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、治安進行管理。這樣，原來國有企業(yè)的后勤部門已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)實的各種需要，物業(yè)管理行業(yè)的成功發(fā)展，給國有企業(yè)物業(yè)管理指明了方向，后勤服務(wù)物業(yè)管理模式化是最好的方法。一、物業(yè)管理的特點1、社會化，物業(yè)管理是把分散的工作匯集在一起，然后進行統(tǒng)一的管理。比如房屋、水電、安防、綠化等等。2、專業(yè)化，物業(yè)管理需要配備專業(yè)的工作人員，以及規(guī)范且科學的管理措施和工作流程。3、建管結(jié)合，物業(yè)管理整個貫穿于物業(yè)的前期介入以及后期跟進。二、國有企業(yè)后勤物業(yè)的特色1、多是面向自己單位的員工。2、管理范圍大，資源多樣化。3、物業(yè)管理的要求比較高。包括設(shè)備管理、環(huán)境安保、供暖供冷等各個方面，必須保證物業(yè)管理整體運行正常。4、由于后勤物業(yè)管理的面積大、部門分工細，具體的工作要有非常明確的流程和排班。三、國企物業(yè)管理的現(xiàn)狀國有企業(yè)的物業(yè)管理主要是指在國企中對企業(yè)家屬區(qū)的設(shè)施以及對職工的住宅實行的物業(yè)管理。國有企業(yè)房子蓋得越多，物業(yè)所要管的也越多，國有企業(yè)的包袱也就越重。現(xiàn)在許多國有企業(yè)只是將原來的后勤服務(wù)換成了物業(yè)管理的牌子，實質(zhì)性的變化比較少。從企業(yè)后勤的行政服務(wù)逐漸向現(xiàn)代物業(yè)管理過渡，國有企業(yè)的物業(yè)管理目前還處于過渡階段，國有企業(yè)在過渡階段也存在著一些問題。1、房屋設(shè)施嚴重老化國有企業(yè)辦公樓和職工的住房大部分建于上世紀七八十年代，很多設(shè)施都不如現(xiàn)代的辦公寫字樓。這些房屋長年失修失養(yǎng)，公共設(shè)施設(shè)備老化，存在著很多潛在安全隱患。2、“養(yǎng)人”的負擔很重很多企業(yè)的后勤部門常常被看成是“養(yǎng)人”的地方，一些不能在一線工作的職工，會被安排到后勤部門去工作。這樣也使得企業(yè)后勤部門人員有些臃腫，而另一方面很多的苦、臟、累活沒有人去干，需要企業(yè)雇用很多臨時工。這也給國有企業(yè)的物業(yè)管理帶來很大的壓力。3、安全防范管理需要更加重視對物業(yè)管理服務(wù)水平高低的認知度和評價，很大程度取決于企業(yè)安全防范管理水平的。由于老國有企業(yè)各方面的防范設(shè)置比較差，除了房屋設(shè)備方面，安全防范的各個方面都要加以重視。四、國企物業(yè)管理改進的策略1、政府扶持國有企業(yè)自身屬于后勤部分的資產(chǎn)相對來說比較有限，資產(chǎn)可供升值的空間也特別的小，同時國有企業(yè)還背負著相當沉重的人員負擔。這些都需要政府對國有企業(yè)進行協(xié)調(diào)和大力扶持。2、企業(yè)支持國有企業(yè)的物業(yè)管理普遍存在著專業(yè)人才少、管理規(guī)模小、設(shè)備落后、大部分人員文化程度偏低、年齡偏大等不足。所以除了增加對職工住宅和辦公樓進行全方面的維修改造力度外，企業(yè)要從“大物業(yè)”的角度出發(fā)，適當增加物業(yè)管理的經(jīng)費，以此來彌補住宅辦公物業(yè)管理費用的不足。3、轉(zhuǎn)變思想，提高服務(wù)質(zhì)量長久以來，由于大部分國有企業(yè)本身存在的體制和機制問題，使得許多職工對企業(yè)存在依賴，自身服務(wù)意識淡薄。因此，國有企業(yè)物業(yè)管理要不斷加強管理，積極引導職工樹立正確的服務(wù)意識，教育職工多了解物業(yè)管理的發(fā)展方向，認清現(xiàn)代改革形勢，增強自身危機感和責任感。4、安全防范管理是物業(yè)管理服務(wù)中的重中之重。建立科學、合理、完善、實用的管理制度和運作體系物業(yè)安全服務(wù)主要以管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的治安防范和火災預防為重點是由物業(yè)管理服務(wù)本身的特點決定的。要制訂科學完善的突發(fā)事件處理預案，具備預見性。如果大樓地下室發(fā)生水浸，值班人員或巡邏的安防員該怎么做？如果一旦發(fā)生火災或者爆炸事件時，安防員要如何應(yīng)對？如何保護現(xiàn)場？這些都是需要作為物業(yè)管理方面值得認真思考并結(jié)合實際制定科學完善預案的方面。物業(yè)管理要根據(jù)院區(qū)和家屬區(qū)的情況建立安防網(wǎng)絡(luò)體系在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重要角落安置攝像頭，對人流、物流、車流的信息有所掌握。形成防范體系。為了能夠有效的控制防范區(qū)域的安防，安防員要經(jīng)常觀察和防范空間內(nèi)的人流、物流和車流，平時還要進行定期的快速應(yīng)急演練，加以提高安防服務(wù)隊伍整體的快速反應(yīng)能力。安防員不僅要具備良好的身體素質(zhì)，同時還應(yīng)具備良好的職業(yè)道德。職業(yè)道德是職業(yè)活動中員工要遵循的行為準則。物業(yè)安防員一方面要遵守職業(yè)道德準則，作好自己的本職工作。另一方面具有良好的職業(yè)道德也能調(diào)節(jié)員工之間的關(guān)系，相處融洽，從而樹立和維護好職業(yè)形象。安防員應(yīng)該遵守的職業(yè)道德要求有：第一、熱愛本職工作，要以高度的敬業(yè)精神，認真履行自身職責，認真出色的完成安防服務(wù)任務(wù)；第二、遵紀守法，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得企業(yè)的認可；第三、樂于奉獻，安防員要把企業(yè)的集體利益放在第一位；第四、文明執(zhí)勤，禮貌待人，不牟私利。建立一支能適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的高素質(zhì)的安全防范隊伍國有企業(yè)安防管理工作會涉及到國有企業(yè)工作的各個方面，其中國有企業(yè)的重要科室、利害部門的安全保衛(wèi)工作是最為重要的。倉庫、財政、能源系統(tǒng)以及大門等都是安防工作的重點。如果這些重要的部分安全防衛(wèi)工作做的不夠完善，很有可能會讓企業(yè)受到巨大經(jīng)濟損失。企業(yè)要定期和不定期的組織治安、消防檢查，預防事故的發(fā)生。通過完善的安防措施，建立安防屏障是尤為重要的。認真對企業(yè)安防服務(wù)人員進行培訓科學的安防培訓，可以達到事半功倍的良好效果，需要物業(yè)管理人員認真研究。培訓可以使參加培訓的員工通過培訓更加適應(yīng)崗位，做好自己的工作。培訓內(nèi)容要有針對性，結(jié)合