物業(yè)管理早期介入與前期管理運(yùn)作課件

1、物業(yè)管理早期介入

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位的邀請，在物業(yè)接管、用戶入住之前的各個(gè)階段，如在社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段就介入，從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)商提出有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)理、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售、房屋租賃等多方面的建設(shè)性意見,并在此階段制定出物業(yè)管理方案，為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。

2、什么是前期物業(yè)管理：前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。物業(yè)管理早期介入有其特殊性，早期介入對開發(fā)建設(shè)單位而言并非強(qiáng)制性要求，而是根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目和管理需要進(jìn)行選擇。早期介入在物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中所起的作用與前期物業(yè)管理有所不同，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1、內(nèi)容作用不同。早期介入是建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為建設(shè)單位的項(xiàng)目開發(fā)提供專業(yè)技術(shù)支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)。2、服務(wù)的對象不同：早期介入服務(wù)對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。要做好物業(yè)管理早期介入工作，首先要了解早期介入工作主要的內(nèi)容，工作重點(diǎn)與工作程序。早期介入的主要內(nèi)容早期介入根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)——經(jīng)營——管理的周期，可以劃分為以下幾個(gè)階段：可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段，在這幾個(gè)不同階段，早期介入的內(nèi)容是各不相同的，其主要工作內(nèi)容大致可歸納如下：（一）可行性研究階段（第一頁）⒈根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；⒉根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；⒊根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；⒋根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；⒌設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比之上的物業(yè)管理框架性方案。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（第一、三頁）⒈就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；⒉就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；⒊提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；⒋就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見；（三）建設(shè)階段（第二頁）⒈與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；⒉配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；⒊對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；⒋熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料中及常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。（四）銷售階段（第二頁）⒈完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；⒉擬定物業(yè)管理的公共管理制度；⒊擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；⒋對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；⒌派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；⒍將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。（五）竣工驗(yàn)收階段（第五頁）竣工驗(yàn)收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序。按照建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程竣工后，都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在此階段，要參與各項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收，如：各項(xiàng)單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集存在的工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來的業(yè)主擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企業(yè)能否主動站在業(yè)主的立場，充分考慮業(yè)主的需要，是一個(gè)能否在業(yè)主心目中樹立起忠實(shí)可信的好“管家”的關(guān)鍵機(jī)會。早期介入還有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解，為物業(yè)前期管理做好充分的準(zhǔn)備工作、形成有序的管理秩序奠定基礎(chǔ)。物業(yè)管理作為整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，通常主要是指物業(yè)建成后提供的管理和服務(wù)，但并不意味著物業(yè)建成前在物業(yè)管理上就無所作為。事實(shí)上，經(jīng)過多年的探索總結(jié)，現(xiàn)在人們越來越認(rèn)識到，良好的物業(yè)管理應(yīng)在物業(yè)的建設(shè)、甚至早期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)介入，應(yīng)參與物業(yè)開發(fā)的全過程，這樣才能為物業(yè)交付使用后的管理奠定好的基礎(chǔ)。1、完善物業(yè)的使用功能隨著社會的進(jìn)步，人們對各種物業(yè)的使用要求日益提高，發(fā)展商在開發(fā)時(shí)就要充分考慮人們對物業(yè)產(chǎn)品和工作居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮房屋的使用功能、布局、造型、建材選用、室外環(huán)境、居住的安全舒適、生活的方便等。物業(yè)這種凝聚著巨大物化勞動和財(cái)富的不動產(chǎn)，不可能像更換家用電器和機(jī)械設(shè)備那樣簡便易行，這樣說要求物業(yè)的開發(fā)建設(shè)從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，就應(yīng)有長遠(yuǎn)的眼光，既要考慮目前的實(shí)際，又要考慮幾十年的發(fā)展中物業(yè)的適應(yīng)性。

因此，在物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃階段，物業(yè)管理公司就應(yīng)積極參與，就物業(yè)日后的使用和管理問題充分發(fā)表意見。比如，就房型的設(shè)計(jì)、供電供水、污染處理、電信、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)性的意見。2、改進(jìn)、完善物業(yè)具體設(shè)計(jì)在物業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)人員往往按照一般規(guī)律，直接采用國家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但實(shí)際上，中國疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距懸殊，這就必然要對設(shè)計(jì)提出不同的要求。比如在海南，高溫時(shí)間較長，空調(diào)用電量特大，尤其是旅游酒店和商業(yè)大廈，若沒有空調(diào)，營業(yè)就會受至影響，按國家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的普通電路就不能承載大功率空調(diào)的負(fù)荷。而在北方，房屋設(shè)計(jì)就要考慮取暖問題。又比如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽型的，但對于臺風(fēng)較多的沿海地區(qū)，這樣設(shè)計(jì)就有問題，每當(dāng)臺風(fēng)到來時(shí)，就可能使槽內(nèi)浸水，并倒灌進(jìn)房，因此必須對這種平口槽進(jìn)行改進(jìn)，變成外低內(nèi)高，有效防止進(jìn)水等等。類似這些看似細(xì)小，實(shí)則影響房屋日后使用的問題，一般設(shè)計(jì)人員很難完全預(yù)料、估計(jì)，而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員卻十分清楚這些問題的存在及其造成的后果。所以，物業(yè)管理公司從日后管理的角度及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出自己的意見，就能使設(shè)計(jì)單位避免許多設(shè)計(jì)缺陷。3、能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量國家建設(shè)部已有明文規(guī)定，我國的施工建設(shè)要與國際接軌，設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運(yùn)而生，盡管如此，也難以取代物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理的作用。因?yàn)槲飿I(yè)公司面臨著以后驗(yàn)收接管及維護(hù)保養(yǎng)的任務(wù)，而工程質(zhì)量的任何隱患和疏忽都會增加管理公司的工作難度。因此，物業(yè)管理公司對房屋建造的質(zhì)量將給予高度的重視，讓物業(yè)公司提早介入，一旦發(fā)現(xiàn)問題及早通過發(fā)展商限令施工單位解決，就可有效防止施工質(zhì)量問題的發(fā)生和延續(xù)。因此，物業(yè)管理公司參與監(jiān)督施工質(zhì)量，使工程質(zhì)量又多了一份保證4、為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)由于已先期介入物業(yè)的開發(fā)，所以，物業(yè)管理公司對驗(yàn)收的物業(yè)的各種情況都已相當(dāng)熟悉，這樣，物業(yè)公司參與驗(yàn)收把關(guān)便可以提高驗(yàn)收工作的質(zhì)量，縮短驗(yàn)收的時(shí)間；對于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)仍需整改之處，也容易交涉和協(xié)調(diào)，使驗(yàn)收工作不至于成為“走過場”的程序。5、便于日后對物業(yè)的管理由于先期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，特別是對管線的鋪設(shè)、設(shè)備的安裝了如指掌，這為物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)、維修帶來許多便利：一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計(jì)劃的制訂；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時(shí)間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量；四是方便了改造、搭建、拆除等改進(jìn)改進(jìn)的進(jìn)行及設(shè)備的重?fù)Q等。所有這一切，可大大提高物業(yè)管理的工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司日后向業(yè)主（用戶）提供良好的服務(wù)打下好的基礎(chǔ)。

物業(yè)管理早期介入的意義和作用，愈來愈為開發(fā)商和管理公司所重視，越早介入作用越大也正為許多人士所認(rèn)識。然而，以什么樣的方式介入，以及介入后如何展開具體的工作，這是人們十分關(guān)切的問題。1、早期介入，充當(dāng)顧問所謂早期介入，是指物業(yè)處在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，發(fā)展商聘請專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理公司做顧問，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)在符合國家規(guī)范的前提下，盡可能地照顧到使用者的要求以及日后管理的需要。此時(shí)，管理公司的專業(yè)眼光及經(jīng)驗(yàn)?zāi)苡行浹a(bǔ)設(shè)計(jì)人員的不足，使設(shè)計(jì)趨于合理完善。管理公司早期介入，充當(dāng)顧問的作用具體表現(xiàn)在：1）審閱設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議。如為滿足使用者在裝修方面的不同需求，住宅房建成不作間隔的毛坯房即可，如此也可降低造價(jià)和售價(jià)。2）、提出設(shè)備配置或容量以及服務(wù)方面的改良意見，如不同容量的空調(diào)主機(jī)搭配，便于根據(jù)實(shí)際需要選擇開機(jī)，減少浪費(fèi)。

3）、指出設(shè)計(jì)中遺漏的工程項(xiàng)目。如泵房排水池漏的疏忽等。管理公司早期介入一般不設(shè)固定人員進(jìn)駐開發(fā)現(xiàn)場，工作方式可根據(jù)發(fā)展商的需要確定。如定期參加發(fā)展商的設(shè)計(jì)會議，或不時(shí)與發(fā)展商會晤，出謀劃策等。2、中期介入，扮演監(jiān)理所謂中期介入，是指物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)已封頂，工程進(jìn)入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段，物業(yè)管理公司參與進(jìn)來，一方面熟悉線路管道的鋪設(shè)走向，另一方面對設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，其作用類似監(jiān)理。中期介入對管理公司日后的設(shè)備維護(hù)、檢修作用甚大，因參與人員以后也極可能是負(fù)責(zé)工程設(shè)備維護(hù)的人員。由于對安裝布線了如指掌，一旦線路有故障，便迅速查找原因，修復(fù)故障。3、晚期介入，開始管家所謂晚期介入，是指物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束，工程開始竣工驗(yàn)收、移交接管驗(yàn)收和準(zhǔn)備入伙及籌備開業(yè)時(shí)管理公司全面介入，開始履行“管家”職責(zé)。晚期介入是管理公司由先前的顧問工作轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)性的操作工作。為適應(yīng)晚期接管工作的需要，管理公司的整套隊(duì)伍基本都要到位，許多準(zhǔn)備工作在此時(shí)幾乎是同步展開的。而且由于時(shí)間緊迫，為了趕上按時(shí)交樓或開業(yè)的日期，往往是一邊竣工驗(yàn)收，一邊準(zhǔn)備入伙交樓，一邊籌備開業(yè)慶典。對發(fā)展商來說，多年的苦心開發(fā)建設(shè)終于“瓜熟蒂落”，有回報(bào)了；對管理公司來說，多年來旁敲側(cè)擊（顧問），現(xiàn)在終于可能上臺大展拳腳了。對發(fā)展商來說是創(chuàng)業(yè)的結(jié)束，對管理公司來說則是征途的開始。縱觀上述三個(gè)時(shí)期的介入，可以看出，管理公司在早期介入最好，提出的建議、意見最及時(shí)，發(fā)展商有充分考慮采納的余地；中期介入雖然晚一點(diǎn)，但是不少方面還可以挽救，可以減少物業(yè)接管以后的返工，避免一些在后期管理中難以解決的問題；晚期介入雖對物業(yè)設(shè)計(jì)的完善及工程質(zhì)量的控制為時(shí)已晚，無濟(jì)于事，但對管理公司的全面運(yùn)作來說也是正是時(shí)候。按照一般的慣例，管理公司最遲介入的時(shí)間應(yīng)為交付前三個(gè)月，即管理公司至少需要三個(gè)月時(shí)間作各方面的準(zhǔn)備。（一）物業(yè)管理早期介入的一般程序：1、物業(yè)部組成工作小組（小組成員可兼職，但至少應(yīng)包含安全、房屋本體、設(shè)備設(shè)施、綠化景觀四個(gè)專業(yè)人員）。2、物業(yè)部與地產(chǎn)公司雙方確定工作內(nèi)容以及要求。3、物業(yè)部制定工作計(jì)劃。4、計(jì)劃實(shí)施，物業(yè)部應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。5、物業(yè)部與地產(chǎn)公司雙方每次的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。6、涉及物業(yè)利益的文件最終應(yīng)由物業(yè)顧問和地產(chǎn)管理層確認(rèn)，如：物業(yè)管理費(fèi)、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。1、立項(xiàng)決策階段早期介入的內(nèi)容立項(xiàng)決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第一個(gè)階段，這個(gè)階段要解決的主要是開發(fā)什么、能否開發(fā)等問題。這首先就依賴于對市場的調(diào)查分析，此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該從以下幾個(gè)方面對欲開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提出專業(yè)意見，并在可能的情況下，就該項(xiàng)目今后的物業(yè)管理提出書面咨詢報(bào)告，以便房地產(chǎn)開發(fā)商在決策時(shí)能夠綜合考慮包括物業(yè)管理目標(biāo)和模式定位在內(nèi)的各方面意見，減少決策的盲目性和隨意性。這些專業(yè)意見包括如下內(nèi)容。1）項(xiàng)目的市場定位市場定位的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：（1）明確用途功能根據(jù)城市規(guī)劃，按照最佳最優(yōu)原則確定開發(fā)類型、項(xiàng)目功能。（2）確立消費(fèi)檔次根據(jù)地域的消費(fèi)能力，確定開發(fā)項(xiàng)目的形象風(fēng)格、租售價(jià)位。（3）篩選目標(biāo)客戶以有效需求為導(dǎo)向，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。（4）推出主打房型根據(jù)目標(biāo)客戶的具體情況，提出主打房型、面積和使用功能。（5）選擇入市時(shí)機(jī)根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)。

2）潛在客戶的構(gòu)成（1）目標(biāo)客戶定性調(diào)查根據(jù)項(xiàng)目市場定位，確定客戶群體的職業(yè)、收入、年齡。（2）目標(biāo)客戶定量調(diào)查符合定性條件的客戶群體的數(shù)量。

3）消費(fèi)水平與需求項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入狀況、市場需求狀況及目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的基本需求和特殊需求等因素，對項(xiàng)目進(jìn)行合理定位、確定項(xiàng)目品質(zhì)在城市中的地位，以及項(xiàng)目規(guī)模、后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與營銷推廣具有潛在影響。4）項(xiàng)目周邊情況以步行30分鐘為半徑，了解項(xiàng)目周邊人文習(xí)慣（如常住人口受教育程度、飲食習(xí)慣、風(fēng)俗習(xí)慣等）、區(qū)域配套設(shè)施（如醫(yī)院、購物場所、學(xué)校、派出所、政府派出機(jī)構(gòu)等）和公共設(shè)施（如供電、供水、供暖、供氣、排水等）等情況。

5）周邊物業(yè)管理概況周邊項(xiàng)目物業(yè)管理模式的定位、物業(yè)管理的內(nèi)容、管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，最具吸引力和差異化的亮點(diǎn)。

6）日后的物業(yè)管理內(nèi)容針對周邊物業(yè)管理概況，初步確定的物業(yè)管理模式、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，并據(jù)此測算管理的成本費(fèi)用等。需要注意的是物業(yè)管理模式，要盡量凸顯差異化，表現(xiàn)個(gè)性主張。

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段即開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是完善物業(yè)的功能和管理功能設(shè)計(jì)。

設(shè)計(jì)規(guī)劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第二個(gè)階段，這個(gè)階段要解決的主要是綜合考慮整體環(huán)境設(shè)計(jì)、小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的安全舒適、硬件設(shè)施、設(shè)備配備和服務(wù)配套等。物業(yè)管理企業(yè)由于其長期所從事的管理服務(wù)工作的需要，對業(yè)主或使用人的各種需求、管理服務(wù)的要求最為了解，因此，物業(yè)管理人員對于項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能配置、設(shè)備設(shè)施配套等提出的意見與建議，更加貼近業(yè)主或使用人的實(shí)際需求、滿足今后管理服務(wù)的要求，有利于避免項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段給今后使用、管理帶來的“先天不足”。這一階段，物業(yè)管理企業(yè)針對規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在的問題和缺陷提出的意見與建議，一般是根據(jù)已往的管理經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要。這些專業(yè)意見與建議包括如下內(nèi)容。

1．配套設(shè)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一種綜合性開發(fā)行為，僅僅滿足居住和工作的需求是不夠的，還需要考慮到人們社會生活中的各種需求，這就要求項(xiàng)目配套設(shè)施完善。如對于大多數(shù)住宅小區(qū)，不僅要考慮其環(huán)境的美化、道路交通的規(guī)劃，休閑場所場地的布置和安全保衛(wèi)系統(tǒng)等，而且還要考慮這些設(shè)施的規(guī)模和檔次，以及是否需要幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施。2．水電氣等的供應(yīng)容量水電氣的供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的基本參數(shù)，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)，通常參照國家的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，而國標(biāo)僅規(guī)定了下限，即最低標(biāo)準(zhǔn)，只要高于此限就算達(dá)到設(shè)計(jì)要求。但隨著社會生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設(shè)備將會越來越多，對這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環(huán)境等因素的差異，也會造成實(shí)際用量的差異。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到這些因素，給水電氣等的供應(yīng)容量留有余地。3．建筑材料的選擇建筑材料的選擇不僅影響著工程的質(zhì)量、造價(jià)，而且也會影響以后的物業(yè)管理服務(wù)。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護(hù)要求不同，隨之要求的養(yǎng)護(hù)設(shè)備、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶質(zhì)墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對保潔的要求就不同。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己以往的管理經(jīng)驗(yàn)，本著節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的原則，提出建筑材料選擇的意見，為今后的物業(yè)管理服務(wù)工作提供一定的便利。4．其他在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一些細(xì)節(jié)性的問題往往容易被設(shè)計(jì)人員忽略，會給日后的使用和管理帶來許多的不便，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予以關(guān)注，提出建議，盡量減少類似的缺陷。如小的方面有電路接口的數(shù)量、位置是否方便日后檢修，插座開關(guān)的高度、數(shù)目及具體的位置是否適當(dāng)、方便使用等；大的方面有室內(nèi)各種管線的布局、位置是否適用，垃圾的處理方式是選擇垃圾道還是垃圾桶等。

物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見？1．要考慮商業(yè)和物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、保潔工具房等）。2．配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。3．設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔的部位。4．高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必需的水管接口和洗手池。5．水、電、煤氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。6．信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶箱的位置。7．小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。8．小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例，盡量充足。9．小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的形式。10．小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。11．綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致、四季有花，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。12．小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。13．小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠等設(shè)施和器械。14．排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。15．現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）；否則業(yè)主在二次裝修排管時(shí)，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。16．建筑物的可上人平臺可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足。17．現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)時(shí)主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)繞音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄關(guān)外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來電來訪時(shí)的尷尬。）18．樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬）。19．樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人撥弄搗亂）。20．小區(qū)內(nèi)的消防水管（在地面）是否考慮可用油漆的紅管或不易退色的油漆管。

21．小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用被普遍采用的規(guī)格，燈座要耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。22．垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。23．單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。24．一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。25．消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。26．由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費(fèi)用）。27．小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。28．凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。29．建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。30．各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。31．所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。32．商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往易被忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。33．建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。34．重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。35．小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位（1）按物業(yè)管理要求配置綠化率、物業(yè)管理用房、功能用房和設(shè)備用房。（2）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。（3）陽臺設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。

3建設(shè)施工階段早期介入的內(nèi)容建設(shè)施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項(xiàng)目建設(shè)施工階段即開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是進(jìn)行工程監(jiān)控和熟悉項(xiàng)目的整體情況。建設(shè)施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證的一個(gè)關(guān)鍵階段，這個(gè)階段施工質(zhì)量的控制對項(xiàng)目的物業(yè)質(zhì)量產(chǎn)生直接的影響。此階段物業(yè)管理企業(yè)介入，一方面加強(qiáng)了工程監(jiān)理的力量，通過參與工程監(jiān)理，使工程質(zhì)量多了一份保證；另一方面也是對開發(fā)項(xiàng)目的全面了解，尤其是對基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的鋪設(shè)和走向等會有所了解，對保證后續(xù)的接管驗(yàn)收和管理服務(wù)的連續(xù)性有諸多益處。

這個(gè)階段對開發(fā)商主要從以下幾個(gè)方面提出建議：1．設(shè)備的購置安裝1）對重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能做到供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的。在價(jià)格相近的供貨商中，盡可能選擇企業(yè)歷史長、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的。2）重要的大型配套設(shè)備（如電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物業(yè)管理相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。3）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)商就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價(jià)目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。4）選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電表、水表等），最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。2．建筑材料的選擇1）基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。2）涉及房屋樓宇的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程等的鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕性、抗擠壓能力、做套管，且與監(jiān)理公司一起共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)。3．工程的監(jiān)理與驗(yàn)收1）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，深入現(xiàn)場，掌握第一手資料。尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向；重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改要做好記錄。2）重要的土建工程要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。4竣工驗(yàn)收階段早期介入的內(nèi)容竣工驗(yàn)收階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已建成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段即開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是參與工程的驗(yàn)收，與開發(fā)商商定前期物業(yè)管理的委托事宜?？⒐を?yàn)收階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最后一個(gè)階段，這個(gè)階段是建筑單位把符合設(shè)計(jì)文件規(guī)定要求且具備使用條件的開發(fā)項(xiàng)目交給開發(fā)商?？⒐を?yàn)收是對開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的最后把關(guān)，其工作的認(rèn)真、細(xì)致與否，不僅對開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量最終認(rèn)定產(chǎn)生直接的影響，而且對物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收也將產(chǎn)生影響。這個(gè)階段工作主要包括以下幾個(gè)方面：1．驗(yàn)收的準(zhǔn)備組成驗(yàn)收小組，協(xié)助開發(fā)商編制竣工驗(yàn)收方案，其中包括驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以保證驗(yàn)收工作能夠按計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行，避免驗(yàn)收疏漏的出現(xiàn)。2．驗(yàn)收的實(shí)施1）提請開發(fā)商注意保持物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料驗(yàn)收的完整性。2）提請開發(fā)商注意按移交設(shè)備清單核清設(shè)備的規(guī)格型號、設(shè)計(jì)要求、安裝數(shù)量、安裝位置等。3）提請開發(fā)商對在驗(yàn)收過程未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報(bào)告并限期進(jìn)行整改。4）應(yīng)注意對房屋水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查，并作好記錄。5）對未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，要通過攝像、攝影手段，留存影像資料。3．驗(yàn)收的結(jié)束協(xié)助開發(fā)商作好驗(yàn)收后資料的分類、存檔，為物業(yè)接管驗(yàn)收作準(zhǔn)備。(一)對介入物業(yè)項(xiàng)目的基本要求1、物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要科學(xué)合理、實(shí)用美觀，并方便維修和養(yǎng)護(hù)；2、物業(yè)的設(shè)施設(shè)備齊全；3、環(huán)境安全、方便、優(yōu)美、舒適；4、建筑施工質(zhì)量和選用建筑材料質(zhì)量好，以減少日后的使用和管理成本；5、能為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。（二）、組織技術(shù)力量物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、知識全面的物業(yè)管理專家和技術(shù)全面的土建工程師、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師組成擬介入項(xiàng)目小組，參與早期介入。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理牽頭，組織幾名骨干人員組成領(lǐng)導(dǎo)小組，定期或不定期的參與早期介入，聽取項(xiàng)目工作小組的匯報(bào)，檢查、幫助、指導(dǎo)他們的工作，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)進(jìn)行工作協(xié)調(diào)，解決早期介入時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題。（三）收集相關(guān)資料主要收集擬介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、工程設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位的背景資料，包括技術(shù)力量、資金條件、企業(yè)信譽(yù)、業(yè)績、社會影響、有關(guān)人員的職責(zé)分工等；擬介入項(xiàng)目的立項(xiàng)情況、設(shè)計(jì)方案、施工圖樣、工程進(jìn)度表、主要建筑材料清單等；另外還需收集相關(guān)的法律法規(guī)、政策文件、參考資料等。（四）確定工作方法物業(yè)管理早期介入的工作包括閱讀文本和圖樣資料、深入現(xiàn)場、溝通聯(lián)系、提供咨詢報(bào)告。早期介入的物業(yè)管理人員以周為單位制定工作計(jì)劃并實(shí)施，需要用工作聯(lián)系函和建議書的形式與開發(fā)建設(shè)單位每周保持溝通與聯(lián)系。并定期對工作計(jì)劃和建議書所提改進(jìn)建議的落實(shí)情況進(jìn)行回顧與小結(jié)。（五）準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金早期介入的設(shè)備一般包括計(jì)算機(jī)、電話、安全設(shè)備等相關(guān)專業(yè)工具與設(shè)備。早期介入的資金一般由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供，即“開辦費(fèi)”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般也需要準(zhǔn)備一定的資金，以備不時(shí)之需。物業(yè)接管與驗(yàn)收進(jìn)戶管理裝修管理檔案管理

姚先生去年在東區(qū)購買了一套95平方米的住房，去年10月，開發(fā)商通知姚先生收房。辦理了相關(guān)手續(xù)后，姚先生領(lǐng)到了新房鑰匙。在小區(qū)物業(yè)公司的工作人員帶領(lǐng)下，姚先生對新房進(jìn)行驗(yàn)收。但在驗(yàn)收過程中，姚先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)公司工作人員將其一一記錄在冊。于是，姚先生退回了鑰匙，要求等質(zhì)量問題解決了再收房。去年12月底，物業(yè)公司以掛號信的方式通知姚先生，質(zhì)量問題已處理好，可以收房了。今年1月，姚先生再次前往收房。經(jīng)過驗(yàn)房確認(rèn)質(zhì)量問題已基本得到解決。于是姚先生收下了新房鑰匙，但是物業(yè)公司要求姚先生交齊去年10月至今年1月份的物業(yè)管理費(fèi)。姚先生認(rèn)為應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費(fèi)，因此與物業(yè)公司一直糾纏不休。重新驗(yàn)收，物業(yè)費(fèi)該從何時(shí)算？

物業(yè)接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)單位、承建單位(或個(gè)人托管)的新建物業(yè)或原有物業(yè)時(shí)，在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上對物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備設(shè)施的使用運(yùn)行安全進(jìn)行的再檢查和接收。物業(yè)接管驗(yàn)收是一個(gè)專業(yè)的技術(shù)過程，依據(jù)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的各項(xiàng)分類條款，結(jié)合物業(yè)管理公司的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行。物業(yè)管理公司、委托單位或建設(shè)單位共同制訂結(jié)構(gòu)安全檢查方案和設(shè)備調(diào)試方案，編制各類接管驗(yàn)收表格；派遣素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精的專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行接管驗(yàn)收，確定物業(yè)缺陷記錄、反饋和解決的辦法，落實(shí)物業(yè)的保修事宜等。因此，物業(yè)的接管驗(yàn)收實(shí)際是對物業(yè)進(jìn)行全面質(zhì)量的再檢驗(yàn)。

廣義的物業(yè)接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理工作全面展開之前進(jìn)行的信息搜集和信息匯總。它的主要內(nèi)容包括整理產(chǎn)權(quán)資料，接收建立在產(chǎn)權(quán)明晰基礎(chǔ)上的其他衍生合同文件；檢查建筑結(jié)構(gòu)的安全質(zhì)量和設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況以及物業(yè)整體環(huán)境狀況，對存在的缺陷提出整改意見；了解開發(fā)商或原有業(yè)主對物業(yè)管理的品質(zhì)定位和服務(wù)要求，對舊有物業(yè)有限度地延續(xù)特色服務(wù)和特殊服務(wù)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡；與開發(fā)商或前任物業(yè)管理公司進(jìn)行相關(guān)財(cái)務(wù)和資產(chǎn)交接；有時(shí)還需要續(xù)聘部分人員。1．物業(yè)接管驗(yàn)收與工程竣工驗(yàn)收之間的聯(lián)系2．物業(yè)接管驗(yàn)收與工程竣工驗(yàn)收的聯(lián)系和區(qū)別

（1）工程竣工驗(yàn)收是物業(yè)接管驗(yàn)收的前提和基礎(chǔ)。物業(yè)接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓こ炭⒐を?yàn)收是物業(yè)接管驗(yàn)收的重要前提和參考：只有通過了工程竣工的物業(yè)才有可能投入使用并推向市場，也才使物業(yè)接管驗(yàn)收成為可能；而關(guān)于隱蔽工程、土建結(jié)構(gòu)工程等的安全檢驗(yàn)資料可以為物業(yè)接管驗(yàn)收節(jié)省大量的重復(fù)勞動。

（2）物業(yè)管理公司應(yīng)參與竣工驗(yàn)收。按現(xiàn)行政策規(guī)定，對新建、擴(kuò)建、改建的物業(yè)，物業(yè)管理公司應(yīng)參與政府建設(shè)行政管理部門所組織的竣工綜合驗(yàn)收。對新建物業(yè)，有時(shí)竣工綜合驗(yàn)收和物業(yè)接管驗(yàn)收并行進(jìn)行。

（3）物業(yè)接管驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的重要補(bǔ)充。物業(yè)接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再驗(yàn)收，對竣工驗(yàn)收具有進(jìn)一步完善和補(bǔ)充作用。特別是當(dāng)竣工驗(yàn)收和物業(yè)正式投入運(yùn)營的期間較長時(shí)，物業(yè)接管驗(yàn)收具有重要的補(bǔ)充作用，從竣工驗(yàn)收到投入使用這一階段，物業(yè)成品保護(hù)質(zhì)量和此期間的新建零星工程質(zhì)量，只能通過物業(yè)接管驗(yàn)收評定。物業(yè)接管驗(yàn)收與工程竣工驗(yàn)收之間的聯(lián)系

物業(yè)接管驗(yàn)收和工程竣工驗(yàn)收所屬產(chǎn)業(yè)不同?？⒐を?yàn)收屬于建筑業(yè)范疇；接管驗(yàn)收屬于房地產(chǎn)業(yè)范疇。前者由建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)管理、指導(dǎo)和監(jiān)督；后者由房屋行政管理部門負(fù)責(zé)管理、指導(dǎo)和監(jiān)督，具體說來，二者存在以下區(qū)別：（1）性質(zhì)不同（2）參與主體不同（3）工作內(nèi)容和側(cè)重點(diǎn)不同

物業(yè)接管驗(yàn)收的類型包括新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。

1.新建物業(yè)的接管驗(yàn)收新建物業(yè)的接管驗(yàn)收發(fā)生在開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間，包括開發(fā)商與選聘的社會專業(yè)物業(yè)管理公司之間、開發(fā)商與其自行組建的物業(yè)管理公司之間兩種情況。此時(shí)的接管驗(yàn)收主要側(cè)重對物業(yè)的產(chǎn)權(quán)情況、質(zhì)量狀況進(jìn)行檢驗(yàn)。

2.原有物業(yè)的接管驗(yàn)收原有物業(yè)的接管驗(yàn)收發(fā)生在兩種情況下：一是發(fā)生在原有物業(yè)首次招聘物業(yè)管理公司之時(shí)；二是發(fā)生在物業(yè)管理公司的更換交替之時(shí)。原有物業(yè)的接管驗(yàn)收較之新建物業(yè)的接管驗(yàn)收涵蓋的內(nèi)容更多，工作難度更大。

1.建設(shè)單位和物業(yè)管理公司通過接管驗(yàn)收，正式簽署文件，明確各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的同時(shí)轉(zhuǎn)移。2.物業(yè)管理公司通過接管驗(yàn)收，可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量的缺陷和隱患，通過及時(shí)返工、補(bǔ)強(qiáng)、修繕、加固，確保物業(yè)主體的結(jié)構(gòu)安全，滿足業(yè)主正常的使用需要，也發(fā)揮物業(yè)的正常作用。3.物業(yè)管理公司通過接管驗(yàn)收，根據(jù)提交的資料和現(xiàn)場查勘，可以摸清物業(yè)的性能和特點(diǎn)，由此可以制定預(yù)防性的管理措施和維修計(jì)劃；通過發(fā)現(xiàn)缺陷后的及時(shí)補(bǔ)救措施，既可以使工程達(dá)到質(zhì)量要求，同時(shí)也減少今后管理維修的工作量。（一）接管驗(yàn)收的條件

1.新建物業(yè)接管驗(yàn)收的條件

2.原有物業(yè)接管驗(yàn)收的條件（二）接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料

1.新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料。

2.原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料。1.新建房屋接管驗(yàn)收的條件新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：（1）建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。（2）供電、采暖、給水排水，衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。（3）房屋幢、號，編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。2.原有房屋接管驗(yàn)收的條件（1）房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。（2）土地使用范圍明確。1.新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料。2.原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料。

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆遷安置資料。

（2）竣工驗(yàn)收資料：竣工圖紙(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附工程及隱蔽管線的全套圖紙)，地質(zhì)勘察報(bào)告，工程合同及開、竣工報(bào)告，工程預(yù)決算，圖紙會審記錄，工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理)記錄，隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗(yàn)收證明書，鋼材、水泥等主要資料的質(zhì)量保證書，

（3）技術(shù)資料新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書，砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告，供水、供暖的試壓報(bào)告。

（4）說明文件。物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書。

（1）產(chǎn)權(quán)證書。①房屋所有權(quán)證書；②土地使用權(quán)證書；③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；④房屋分戶使用清冊；⑤房屋設(shè)備及定、附著物清冊。

（2）技術(shù)資料。①房地產(chǎn)平面圖；②房屋分間平面圖；③房屋及設(shè)備技術(shù)資料。(一)新建房屋接管驗(yàn)收的程序（二）原有房屋接管驗(yàn)收的程序

1.由建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗(yàn)收，接管單位按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的三項(xiàng)條件和接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的產(chǎn)權(quán)資料及技術(shù)資料進(jìn)行審核。經(jīng)審核，對具備條件的，在15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間2.接管單位會同建設(shè)單位圍繞“質(zhì)量與使用功能”進(jìn)行逐項(xiàng)檢驗(yàn)，檢驗(yàn)范圍包括：房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻，屋面，樓地面，裝修、電氣、水衛(wèi)消防、采暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項(xiàng)目等。3.對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的影響房屋結(jié)構(gòu)安全及設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格；影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理4.對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采用費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。5.房屋檢驗(yàn)合格后，接管單位簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。1.業(yè)主或業(yè)主委員會書面提請接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。2.接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主或業(yè)主委員會提交的申請和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。3.接管單位會同業(yè)主或業(yè)主委員會按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。4.查驗(yàn)房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價(jià)值；對在驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險(xiǎn)和損壞問題處理辦法處理。5.交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和附著物，核實(shí)房屋的使用狀況。6.經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）。（一）新建物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（二）原有物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

四、接管驗(yàn)收的內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，重點(diǎn)從質(zhì)量與使用功能等方面進(jìn)行檢驗(yàn)。其具體的內(nèi)容包括主體結(jié)構(gòu)；外墻；屋面；樓地面；裝修；電氣；水、衛(wèi)、消防；采暖；附屬工程及其他等方面的質(zhì)量要求和使用標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)常引用的具體標(biāo)準(zhǔn)有：1.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007—2002）2.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010—2002）3.《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2002）4.《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50207—2002）5.《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GB50255-1996）6.《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50242—2002）7.《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014—2006）8.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045—1995）9.《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50292-1999）1.質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)（1）以《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50292-1999）和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗(yàn)依據(jù)。（2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。（3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。（4）查驗(yàn)房屋使用情況（建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備），評估房屋現(xiàn)有價(jià)值，建立資料檔案。

2.危險(xiǎn)和損壞問題的處理

（1）屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由交接人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，才能接管。（2）屬有損壞的房屋，由交接人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由交接人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。（3）屬法院判決沒收并通知承接的房屋，按法院判決辦理。（一）遺留問題的登記確認(rèn)（二）遺留問題的解決1．對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄，并交交接人簽字確認(rèn)。２．對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄，并請交接人簽字確認(rèn)。（1）發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由交接人負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。（2）發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問題，由交接人負(fù)責(zé)處理：因施工原田造成的質(zhì)量問題，應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)，按照約定期限進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。（3）對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由交接人負(fù)責(zé)修繕，或可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。

１．對資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同交接人聯(lián)系補(bǔ)齊。

２．對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在一個(gè)月內(nèi)解決。

３．對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給交接人簽字備錄。（一）交接人的責(zé)任（二）接交人的責(zé)任１．提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備。房屋竣工后要及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請，未經(jīng)接管驗(yàn)收的新建房屋一律不得分配使用。２．在接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的負(fù)責(zé)返修。３．房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接交人會同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由交接人位負(fù)責(zé)處理。如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接交人負(fù)責(zé)處理。４．按規(guī)定負(fù)責(zé)保修，并應(yīng)向接交人預(yù)付保修保證金和保修費(fèi)。５．新建房屋接管后；應(yīng)負(fù)責(zé)在3個(gè)月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。１．對建設(shè)單位提出的接管驗(yàn)收申請應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢、及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。２．經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，井應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管驗(yàn)收文件。３．接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收條件進(jìn)行驗(yàn)收，對在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，并會同交接人共同協(xié)議處理辦法，商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間，督促施工單位限期改正。４．房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)會同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬管理不善的原因，應(yīng)負(fù)責(zé)處理。５．根據(jù)協(xié)議，可負(fù)責(zé)代修、保修。接管驗(yàn)收時(shí)如有爭議，交接雙方應(yīng)盡可能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決時(shí)雙方均應(yīng)申請市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。

律師解疑：姚先生第一次交房驗(yàn)收時(shí)因質(zhì)量有問題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改，今年1月經(jīng)驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件，姚先生這才收了新房，此時(shí)才視為法律意義上開發(fā)商正式向姚先生交付了商品房。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此，去年10月至今年1月份商品房整改期限的物業(yè)管理費(fèi)屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)向開發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)?！痢粱▓@小區(qū)的入伙時(shí)間是2009年10月1.2日。小區(qū)共6棟樓，每日入伙三棟，估計(jì)每日入伙的數(shù)量在200戶左右。以上相關(guān)信息資料均以《入伙通知書》的形式于8月底告之業(yè)主，并將入伙應(yīng)準(zhǔn)備的資料給予詳細(xì)說明?！廖飿I(yè)管理公司在此時(shí)已開始各種準(zhǔn)備工作。

任務(wù)一：該如何制定入伙方案？任務(wù)二：該如何準(zhǔn)備辦理入伙需用到的相關(guān)文書資料經(jīng)典案例要想做好入伙接待，不僅要求從業(yè)人員具有為業(yè)主服務(wù)的精神，而且也考察從業(yè)人員對服務(wù)心理的諳熟、對物業(yè)相關(guān)知識的了解程度及對服務(wù)技巧的精通。

入伙亦稱入住，是指建設(shè)單位將物業(yè)交付給業(yè)主并以書面入住（入伙）通知告知業(yè)主，由物業(yè)管理公司為業(yè)主辦理完相應(yīng)手續(xù)的過程。業(yè)主收到入?。ㄈ牖铮┩ㄖ笤谙薅ㄆ谙迌?nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的亦視為入住。對業(yè)主而言，入伙包括兩個(gè)內(nèi)容：

一是物業(yè)驗(yàn)收

二是物業(yè)管理相關(guān)手續(xù)的辦理入伙前有大量的準(zhǔn)備工作，為確保業(yè)主入伙當(dāng)日工作的順利開展，應(yīng)該提前一定的時(shí)間制定相應(yīng)的入伙方案。其方案可包括以下內(nèi)容：?按物業(yè)小區(qū)的規(guī)模編制入伙組織架構(gòu)?按照入伙時(shí)間和工作量來安排人員到位時(shí)間及其工作任務(wù)?物業(yè)接管現(xiàn)場驗(yàn)收為了確保入伙期間工作的順利開展，在正式入伙前應(yīng)該進(jìn)行三次入伙模擬，將在入伙現(xiàn)場可能遇到的各種各樣的問題或突發(fā)事件模擬操作，共同探討和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，具體方案如下：

（一）模擬入伙時(shí)間及人員安排

（二）模擬入伙工作前各小組準(zhǔn)備事項(xiàng)模擬的時(shí)間可以在入伙前一周分批進(jìn)行，參加人員如下：?指導(dǎo)：負(fù)責(zé)全面的工作?組長：負(fù)責(zé)調(diào)度和管理工作，入伙現(xiàn)場總協(xié)調(diào)?現(xiàn)場咨詢組：負(fù)責(zé)指引和解釋業(yè)主提出的問題。?現(xiàn)場布置負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)營造一個(gè)喜慶、和諧的入伙現(xiàn)場。?收費(fèi)組負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)收繳相關(guān)費(fèi)用以及解釋相關(guān)的財(cái)務(wù)問題?鑰匙組負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)發(fā)放簽收鑰匙，?驗(yàn)房組負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)解說業(yè)主提出的工程問題?秩序組負(fù)責(zé)人：由安全班人員擔(dān)任?后勤組負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)后勤工作?裝修咨詢組負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)解答裝修問題咨詢組：負(fù)責(zé)業(yè)主提出的各種問題進(jìn)行現(xiàn)場解答資料組：負(fù)責(zé)入伙現(xiàn)場的資料填寫及業(yè)主身份的驗(yàn)證現(xiàn)場布置組：要提前到入伙現(xiàn)場進(jìn)行場景布置收費(fèi)組：在第一次模擬前一天要準(zhǔn)備好足夠的票據(jù)，熟悉收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)依據(jù)鑰匙組：要在第一次模擬前準(zhǔn)備好鑰匙，并進(jìn)行分類驗(yàn)房組：要在第一次模擬前對驗(yàn)房人員進(jìn)行培訓(xùn)，熟悉驗(yàn)房的注意事項(xiàng)秩序組：要在第一次模擬前對所有保安員進(jìn)行培訓(xùn)，熟悉小區(qū)內(nèi)的路線，停車管理、安全保衛(wèi)、消防隱患后勤組：要在第一次模擬前準(zhǔn)備好條幅、桌布、入伙資料、裝修資料并加蓋公章裝修咨詢組：要熟悉裝修流程，準(zhǔn)備好裝修資料入伙培訓(xùn)能提高員工綜合素質(zhì),提高工作效率和服務(wù)水平,樹立企業(yè)良好形象。作為入伙前的培訓(xùn)工作,應(yīng)該重點(diǎn)培訓(xùn)以下的內(nèi)容：?入伙培訓(xùn)?客戶服務(wù)中心培訓(xùn)?正式入住后的培訓(xùn)?物業(yè)管理用房及員工宿舍可以開始使用的時(shí)間；?《入伙通知書》及《入伙須知》等資料的郵寄；?入伙后續(xù)辦理地點(diǎn)的簡單裝飾；?樓宇的清潔及交付；?入伙現(xiàn)場相關(guān)導(dǎo)向牌的制作。（一）入住手續(xù)物業(yè)管理公司事前將需要提供給業(yè)主的資料放在檔案袋中，可有效避免因現(xiàn)場忙亂而發(fā)生個(gè)別失誤現(xiàn)象，這也體現(xiàn)出物業(yè)管理公司在為業(yè)主提供服務(wù)時(shí)要注意的細(xì)節(jié)。（二）收樓時(shí)需要注意的事項(xiàng)（1）檢查房屋有無裂縫（2）檢查房屋有無傾斜（3）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫（4）驗(yàn)門窗（5）仔細(xì)檢查地面有無空鼓開裂情況（6）驗(yàn)地平（7）水電是否暢通（8）驗(yàn)收下水情況（9）驗(yàn)收地面下水情況（10測量樓宇層高，看樓宇層高是否符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（11）對照房屋買賣合同，再次確認(rèn)房屋是否符合交樓標(biāo)準(zhǔn)（12）房屋面積的核定

在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理：

（1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。（2)對于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。

入伙期間用到的表格和資料有很多，包括《業(yè)主入住登記表》、《收樓及入住承諾書》、《業(yè)主（住戶）IC卡申請表》、《驗(yàn)收交接表》、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修進(jìn)場許可證》、《簽領(lǐng)鑰匙登記表》等資料，為避免在入伙期間因沒有準(zhǔn)備充分而造成業(yè)主的不滿，客服人員應(yīng)該事先分類裝進(jìn)資料袋以及熟知各表格資料里的內(nèi)容。-------花園物業(yè)服務(wù)有限公司：本人已收到----花園---苑--街--座--號房鑰匙，本人認(rèn)可該房的建筑質(zhì)量及各項(xiàng)設(shè)施均符合合同約定交樓標(biāo)準(zhǔn)，同