某都市領(lǐng)地招商推廣方案和某房地產(chǎn)招商策劃分析報(bào)告

PAGE.都市領(lǐng)地·金旺角招商推廣方案前言本項(xiàng)目的招商推廣是否成功，將直接決定項(xiàng)目的資金回收狀況與后續(xù)開發(fā)的基礎(chǔ)穩(wěn)固性，具有舉足輕重的作用。為使本項(xiàng)目達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收的目的，我們?cè)谏弦浑A段定位報(bào)告的基礎(chǔ)上，客觀分析本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、安陽商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及服飾、食品等行業(yè)狀況，結(jié)合安鋼地區(qū)的整體發(fā)展進(jìn)程與需要，憑借專業(yè)的知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)，制訂出項(xiàng)目的招商推廣策劃方案。本方案注重實(shí)用性、可操作性，務(wù)求對(duì)招商的實(shí)際操作起到指導(dǎo)性的作用。招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)計(jì)劃“良好的開始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)和方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開局。項(xiàng)目A區(qū)已經(jīng)先行開發(fā)、其招商入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素：項(xiàng)目入市宣傳時(shí)間應(yīng)選擇在正式招商前1個(gè)月入市宣傳，一方面為項(xiàng)目提前造勢(shì)、另一方面可為正式招商積累有效客戶。準(zhǔn)備充分后入市入市前必須對(duì)招商中心、項(xiàng)目周邊環(huán)境進(jìn)行改造修飾，讓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的內(nèi)外包裝均有良好的形象展示。在模型、招商手冊(cè)、展板等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目的氣勢(shì)與發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。猛烈造勢(shì)入市目前安鋼地區(qū)的商業(yè)氛圍欠缺這一現(xiàn)狀，告訴我們“無造勢(shì)即無市場(chǎng)”。入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示，在前期的招商中對(duì)客戶心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為正式招商作市場(chǎng)鋪墊。有目的入市根據(jù)發(fā)展商的資金運(yùn)作需要，合理安排營(yíng)銷成本投入和回款的進(jìn)度，提高發(fā)展商的資金利用效率。有控制入市根據(jù)價(jià)格策略等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。小結(jié)：建議本項(xiàng)目“招商先行，租售并舉”，以核心租戶（次主力店、國(guó)家一級(jí)品牌）的入駐來帶動(dòng)銷售。綜合以上因素，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的要求確定本項(xiàng)目從08年7月份開始入市籌備及預(yù)熱，08年8月份開始進(jìn)行主力店的正式招商。招商對(duì)象特征分析1、招商對(duì)象定位因本項(xiàng)目定位于“體驗(yàn)式主題特色街區(qū)”，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)定位為：次主力店+品牌店+社區(qū)配套2、招商對(duì)象分析次主力店：品牌超市大賣場(chǎng)超市本身具備強(qiáng)大的聚集人流作用。利用品牌超市引導(dǎo)作用，零售業(yè)全面開放，通過品牌進(jìn)駐宣傳，炒作商圈效應(yīng)，產(chǎn)生強(qiáng)勢(shì)吸引消費(fèi)者的威力。品牌店：國(guó)內(nèi)知名服飾品牌、國(guó)內(nèi)外餐飲品牌、文化品牌及娛樂品牌招商范圍鎖定在中國(guó)一線知名品牌。只要主力店確定進(jìn)駐，就為本地區(qū)的大投資者、中小經(jīng)營(yíng)者注入了一劑強(qiáng)心針，徹底打消其經(jīng)營(yíng)上的疑慮，并將發(fā)揮出羊群效應(yīng)，促進(jìn)招商進(jìn)程。社區(qū)配套性商業(yè)：安陽本地大中型零售商、大中型餐飲、文化、娛樂經(jīng)營(yíng)店招商總體思路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)范了本項(xiàng)目的硬件功能，而招商與經(jīng)營(yíng)模式則是完善了本項(xiàng)目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，項(xiàng)目才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果。在招商與經(jīng)營(yíng)模式的建立方面，依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和制勝原則，制定了三十二字的招商和經(jīng)營(yíng)模式：敲山震虎、眾星捧月統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、整合市場(chǎng)打造樣板、多元招商完善政策、合理回報(bào)我們重點(diǎn)講述招商思路：敲山震虎——構(gòu)筑較高平臺(tái)，與城市發(fā)展互動(dòng)公關(guān)活動(dòng)先行，如：舉辦省級(jí)中高檔次的投資論壇，邀請(qǐng)政府、廠家、經(jīng)營(yíng)商、媒體的權(quán)威人士。媒體報(bào)道緊隨，全程報(bào)道及后續(xù)跟蹤整個(gè)公關(guān)活動(dòng)。眾星捧月項(xiàng)目與安陽地區(qū)媒體結(jié)合進(jìn)行（包括縣級(jí)媒體）。跳出安陽市區(qū)信息圈，在周邊縣鎮(zhèn)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的立體媒體宣傳。打造樣板經(jīng)營(yíng)者是不會(huì)掏錢去買一個(gè)概念，他們要買的是概念帶給的回報(bào)，這是商業(yè)項(xiàng)目不同于住宅項(xiàng)目的重要特征。目前，安鋼地區(qū)的商圈氛圍不濃厚，缺乏標(biāo)榜型建筑。在招商策略的具體操作中，我們認(rèn)為，可以立足于“大安陽新安鋼”的商圈環(huán)境中，通過商圈環(huán)境烘托項(xiàng)目。因而在招商過程中，不能單純地宣傳本項(xiàng)目的特點(diǎn)。多元招商為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。對(duì)于投資者購(gòu)買的商鋪，應(yīng)采用“返租”的形式，進(jìn)行統(tǒng)一招商。項(xiàng)目的招商可采用聯(lián)營(yíng)和租賃等方式展開，其中次主力店和大型品牌商家可采用聯(lián)營(yíng)方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。經(jīng)營(yíng)理念（略）招商核心策略1、次主力商戶優(yōu)先招商本項(xiàng)目應(yīng)采取“先確定次主力店，再全面招商”的基本策略。根據(jù)項(xiàng)目情況，重點(diǎn)引入品牌超市進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較大的影響。因此，本項(xiàng)目的次主力商戶應(yīng)該優(yōu)先招商，以大帶小，即用次主力店來帶動(dòng)品牌店和中小商家。核心次主力店對(duì)本項(xiàng)目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項(xiàng)目的品牌形象、主力客戶群、人流量和人流動(dòng)線。2、品牌客戶帶動(dòng)招商大型知名品牌的主力商戶可以為商業(yè)項(xiàng)目帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶經(jīng)營(yíng)的信心，促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的招商。本項(xiàng)目可通過采取各種優(yōu)惠措施，重點(diǎn)引入知名品牌商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以帶動(dòng)促進(jìn)對(duì)其他商戶的招商。在項(xiàng)目的招商廣告宣傳活動(dòng)中，可以將引入的品牌商家作為一個(gè)重要的賣點(diǎn)信息，傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶，以刺激其他目標(biāo)商戶的經(jīng)營(yíng)需求，促進(jìn)本項(xiàng)目的招商。3、分行業(yè)招商根據(jù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)劃分，C區(qū)包含超市大賣場(chǎng)、餐飲及銀行、電信、服裝、美容美發(fā)、通訊產(chǎn)品、日用品、食品等社區(qū)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè)較多，在招商時(shí)應(yīng)按行業(yè)分類進(jìn)行集中招商。4、加盟招商品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟，而安陽及附近地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場(chǎng)上立足并打開市場(chǎng)，更是其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保證，我司建議可設(shè)立品牌加盟服務(wù)中心，提供品牌推介及解答投資者咨詢等服務(wù)。5、定向招商周邊商業(yè)氛圍不濃厚，而本項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分當(dāng)中，A、B區(qū)的主題性較強(qiáng)，因此對(duì)商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現(xiàn)場(chǎng)招商將難以滿足本項(xiàng)目定位的要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動(dòng)的必要方式。6、總量控制實(shí)現(xiàn)有效的招商控制將成為項(xiàng)目關(guān)鍵。在項(xiàng)目招商過程中，通過分批推出貨量的控制，制造分批次推出的單位供不應(yīng)求的局面，引起市場(chǎng)轟動(dòng)，促使商家進(jìn)駐。再通過經(jīng)營(yíng)大戶先行建立經(jīng)營(yíng)示范區(qū)域，提升本地與外地高端經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)預(yù)期值，心理防線受到商鋪有限數(shù)量和確保經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)的雙重?cái)D壓，徹底粉碎他們的對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的疑慮，從而使招商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。7、優(yōu)惠招商招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、折扣租金、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。對(duì)于主力商戶、重點(diǎn)商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。招商租金策略建議1、針對(duì)業(yè)態(tài)招商租金策略建議a、針對(duì)次主力店，它是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)與維系項(xiàng)目整體招商成功率的前提，是項(xiàng)目整體策劃定位的支持點(diǎn)和保障，應(yīng)實(shí)行局部區(qū)域性低價(jià)招商策略，可考慮以低于面價(jià)30%作為優(yōu)惠。b、針對(duì)品牌店，它是項(xiàng)目整體租金的主要來源，租金可考慮以接近面價(jià)或略低于面價(jià)5%～10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。c、針對(duì)散戶，它是項(xiàng)目整體租金的重要補(bǔ)充，租金可考慮以接近面價(jià)或略高于面價(jià)5%～10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。d、針對(duì)專業(yè)店，服務(wù)業(yè)態(tài)，它是項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)必需的補(bǔ)充，租金可依據(jù)相應(yīng)產(chǎn)品或業(yè)態(tài)在面價(jià)的基礎(chǔ)上作相應(yīng)調(diào)整。2、針對(duì)不同因素差異招商租金策略本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果差異、交通組織差異等因素來制定各商鋪的具體租金價(jià)格。a、位置差異：按商鋪門前經(jīng)過人流量大小，商鋪位置優(yōu)劣的租金單價(jià)差異，差價(jià)比例控制在10-15%之間。b、視覺效果：消費(fèi)者在中庭位置直接注意到的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于其它內(nèi)鋪，差價(jià)比例控制在10-15%之間。c、流通情況：人流疏導(dǎo)良好的商鋪?zhàn)鈨r(jià)高于其它商鋪，差價(jià)比例控制在4-8%之間。3、保證金策略建議向經(jīng)營(yíng)者收取三個(gè)月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同期滿退場(chǎng)時(shí)予以退還。4、租金遞增策略經(jīng)歷了守場(chǎng)期后，隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)步入正軌、經(jīng)營(yíng)狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為5%—10%。招商優(yōu)惠條件建議1、免租項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)氣氛缺乏，基于此，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低其進(jìn)駐門檻。因此在項(xiàng)目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。建議本項(xiàng)目一般免租期為3個(gè)月。2、送裝修建議本項(xiàng)目可推出送裝修的優(yōu)惠措施，作為與知名品牌或其特許經(jīng)營(yíng)商、代理商等的合作形式，以落實(shí)有號(hào)召力的知名品牌進(jìn)駐本商場(chǎng)，并藉此吸引其它品牌商戶及經(jīng)營(yíng)者。3、扣點(diǎn)我們應(yīng)盡量選擇有潛質(zhì)的知名品牌，對(duì)其受歡迎程度及營(yíng)業(yè)額有信心，利用優(yōu)惠的扣點(diǎn)方式，與商家共同分享利潤(rùn)，更有機(jī)會(huì)成功突圍這個(gè)市場(chǎng)，利用知名品牌入駐作為號(hào)召力，吸引其它有實(shí)力的商家進(jìn)駐本項(xiàng)目。采取扣點(diǎn)的方式可向商家表達(dá)出發(fā)展商對(duì)成功運(yùn)營(yíng)本項(xiàng)目的決心與信心，雙方是共存共榮的，從而堅(jiān)定商家的信心，促使其進(jìn)駐。4、租賃合同期建議本項(xiàng)目的超市次力店簽訂10－15年的合約；社區(qū)配套性商業(yè)簽訂3年合約；品牌行業(yè)的商家簽訂3年合約；餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者簽訂5年合約或雙方商議而定。5、管理費(fèi)按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、商務(wù)維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金等。6、老帶新優(yōu)惠已承租的客戶介紹新客戶入駐商場(chǎng)，給予增加一定期限內(nèi)的租金折扣優(yōu)惠。7、活動(dòng)期間簽約優(yōu)惠在招商推介會(huì)或其他特定推廣時(shí)段中，可對(duì)前若干位簽約客戶給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等。8、宣傳推廣費(fèi)用此費(fèi)用可包含在租金中，或包含在管理費(fèi)中，更可單獨(dú)作為一項(xiàng)來收取。為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的具體數(shù)額及計(jì)算方式可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件。9、贈(zèng)送廣告位建議對(duì)本項(xiàng)目的知名品牌商家贈(zèng)送2-6個(gè)月的外立面廣告位使用權(quán)（廣告發(fā)布費(fèi)、制作費(fèi)、電費(fèi)等直接費(fèi)用租戶自行承擔(dān)）。招商實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目招商需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間，在招商開始前首先應(yīng)制定好招商實(shí)施計(jì)劃，這樣招商活動(dòng)才能有條不紊的進(jìn)行。1、招商調(diào)查時(shí)間20**年7月內(nèi)容明確并鎖定目標(biāo)商家類型及區(qū)域范圍，列出目標(biāo)商家名錄與基本資料，并主動(dòng)與之聯(lián)系，向其派發(fā)宣傳資料，獲取其背景信息，了解其招商意向。綜合分析各種信息資料，制訂相應(yīng)的招商策略及實(shí)施方案。主要形式舉行“都市領(lǐng)地·金旺角—體驗(yàn)式主題特色街區(qū)”招商新聞發(fā)布會(huì)服裝、餐飲行業(yè)雜志、報(bào)刊的軟性文章進(jìn)行深度報(bào)道啟動(dòng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理顧問委員會(huì)建設(shè)電視廣告設(shè)計(jì)、DM直郵以及單張派發(fā)招商中心的啟動(dòng)2、內(nèi)部認(rèn)租時(shí)間20**年7——8月內(nèi)容在收集大量商家信息的基礎(chǔ)上，要選定、確認(rèn)主力商戶、重點(diǎn)商戶的招商對(duì)象，以明確招商目標(biāo)，同時(shí)為了增強(qiáng)目標(biāo)商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的信心，還要根據(jù)本項(xiàng)目的地段、經(jīng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃等特征，針對(duì)不同類型的商戶進(jìn)行市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析，從而提高招商的說服力。主要形式與超市大賣場(chǎng)、大型品牌店及重點(diǎn)商戶進(jìn)行接洽、談判舉行招商推介會(huì)行業(yè)雜志、報(bào)刊的軟性文章對(duì)“安陽新商圈財(cái)富神話的締造者”進(jìn)行深度報(bào)道電視廣告投放行業(yè)雜志廣告投放，DM直郵及單張派發(fā)3、公開招商時(shí)間20**年9月—2009年10月內(nèi)容運(yùn)用各種廣告宣傳手段向目標(biāo)商家傳達(dá)項(xiàng)目招商信息，吸引目標(biāo)商家前來咨詢、洽談、租賃。同時(shí)，還要運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)招商、定向招商等多種招商方式開展招商活動(dòng)。主要形式進(jìn)行主力店以及合作公司或社區(qū)配套（如物流、銀行、行業(yè)協(xié)會(huì)）的系列簽約活動(dòng)，提高項(xiàng)目的熱度通過外來品牌主力店的引入，營(yíng)造一種壓迫感，刺激本地目標(biāo)商家踴躍進(jìn)駐引入品牌經(jīng)營(yíng)大戶，建立經(jīng)營(yíng)示范區(qū)對(duì)本地的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行精耕細(xì)作，充分挖掘市場(chǎng)潛力組織招商推介會(huì)、品牌商戶簽約會(huì)建立良好的客戶服務(wù)體系，積極提高客戶的集群效應(yīng)行業(yè)雜志、報(bào)刊、電視廣播、網(wǎng)站、DM等立體宣傳轟炸4、開業(yè)準(zhǔn)備時(shí)間20**年12月內(nèi)容開業(yè)前，應(yīng)該運(yùn)用各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢(shì)活動(dòng)，以樹立本項(xiàng)目的形象，提高知名度，并營(yíng)造良好的開業(yè)氣氛，在開業(yè)時(shí)能夠吸引大量的人流前來參觀、購(gòu)物。主要形式運(yùn)用行業(yè)雜志、報(bào)刊、電視廣播、網(wǎng)站、DM等各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢(shì)活動(dòng)，將項(xiàng)目開業(yè)信息廣而告之舉行新聞發(fā)布會(huì)，公布開業(yè)信息，邀請(qǐng)主力店及品牌商家參加利用宣傳開業(yè)信息的熱烈氣氛，同時(shí)發(fā)布尾貨招商的廣告或信息，趁熱打鐵，盡快消化余下的商鋪招商推廣策略建議本項(xiàng)目的招商推廣，是一個(gè)不斷提升目標(biāo)商戶對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)信心的過程。這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須建立在項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)之上，并使目標(biāo)商戶有充分的理由相信：本項(xiàng)目是一個(gè)引領(lǐng)市場(chǎng)的項(xiàng)目，并能夠在短期內(nèi)做旺，后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮?。目?biāo)商戶心理期望不斷提升，形成勢(shì)能，在能量積蓄到一定程度的時(shí)候，再開閘泄洪，集中引爆市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)。1、點(diǎn)滲透式策略主要體現(xiàn)為點(diǎn)對(duì)點(diǎn)和重點(diǎn)深入攻破。a、直接上門拜訪招商人員直接電話聯(lián)系、上門拜訪或邀約面談等方式，直接面向客戶推介項(xiàng)目和洽談租金優(yōu)惠條件、項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、消費(fèi)潛力和開發(fā)前景等。b、DM直郵采用DM直郵，尤其對(duì)大型主力店等商家，要求有更為詳盡的DM訴求郵件，并有專人聯(lián)系跟進(jìn)。c、重點(diǎn)商家突破特別針對(duì)經(jīng)營(yíng)大戶必須重點(diǎn)突破，要求有專門的招商小組負(fù)責(zé)洽談和招商。2、充分展示策略項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵，由于項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)氛圍較差。通過對(duì)工地、招商中心的包裝、營(yíng)造強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，強(qiáng)有力塑造項(xiàng)目商業(yè)財(cái)富的形象。a、建立兩個(gè)招商中心除了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的招商中心外，建議在項(xiàng)目招商啟動(dòng)前期在安陽繁華商圈區(qū)域設(shè)立臨時(shí)的招商接待中心。主要有兩個(gè)目的：設(shè)于繁華商圈處，對(duì)于宣傳推廣本項(xiàng)目、迅速樹立項(xiàng)目形象與知名度、擴(kuò)大影響，可起到立竿見影的效果。繁華商圈之中，存在大批量的目標(biāo)客戶，方便與其進(jìn)行直接溝通，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的覆蓋。b、建立樣板經(jīng)營(yíng)示范區(qū)項(xiàng)目A區(qū)近將完工，將其首先推出入市，塑造成商業(yè)樣板區(qū)，讓經(jīng)營(yíng)者能夠清楚看到未來的經(jīng)營(yíng)情景，重燃對(duì)項(xiàng)目的信心。同時(shí)可以通過協(xié)商引進(jìn)品牌店，建立品牌示范區(qū)。c、定期舉行各式活動(dòng)在主要的招商節(jié)點(diǎn)舉辦大型的表演活動(dòng)，各品牌商家與品牌產(chǎn)品率先展示，通過大型展示與表演活動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)制造氣氛與匯聚人氣。3、品牌策略 利用開發(fā)商的雄厚實(shí)力與強(qiáng)大背景，進(jìn)行招商推廣，并通過專業(yè)雜志、報(bào)紙、電視、網(wǎng)站等媒體專題報(bào)導(dǎo)，塑造項(xiàng)目品牌，打造項(xiàng)目知名度。4、高調(diào)入市策略根據(jù)項(xiàng)目定位，入市時(shí)必須與權(quán)威部門和權(quán)威人士聯(lián)合舉辦相關(guān)推廣活動(dòng)，突出發(fā)展商鑄造“體驗(yàn)式主題特色街區(qū)”的決心，并奠定項(xiàng)目商圈核心的市場(chǎng)地位，搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)。5、造勢(shì)策略在媒體上以高姿態(tài)發(fā)布廣告宣傳和進(jìn)行軟文炒作，強(qiáng)勢(shì)炒作項(xiàng)目由“體驗(yàn)式主題特色街區(qū)”上升到“城市芯動(dòng)力”，系列剖析“城市芯動(dòng)力”的形成對(duì)經(jīng)營(yíng)者、行業(yè)乃至區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響。6、與媒體深度合作策略本項(xiàng)目提出了鮮明的“體驗(yàn)式主題特色街區(qū)”、“城市芯動(dòng)力”等全新的產(chǎn)品定位、形象定位和價(jià)值理念，因此必須借助媒體，對(duì)項(xiàng)目理念進(jìn)行深入解析。除了常規(guī)的廣告投放外，主要通過在媒體形成系列性、聯(lián)動(dòng)性的深度炒作，使項(xiàng)目理念深入人心。宣傳推廣體系1、以大眾媒體為主，針對(duì)性媒體為輔項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)氛圍不濃厚，通過大眾媒體對(duì)區(qū)域商圈的商業(yè)價(jià)值、投資價(jià)值、前景價(jià)值炒作，突出項(xiàng)目核心地位。依靠針對(duì)性媒體的專業(yè)性特征，吸引安陽地區(qū)更多經(jīng)營(yíng)客戶和投資客戶的關(guān)注。2、大眾媒體的選擇a、戶外廣告建議公眾媒體主要選擇戶外廣告，其優(yōu)勢(shì)在于展示時(shí)間長(zhǎng)，便于加深公眾記憶，可滿足項(xiàng)目長(zhǎng)時(shí)間宣傳和品牌樹立的需要，對(duì)主題式商業(yè)項(xiàng)目尤為有效。b、報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告不宜多，利用其覆蓋面廣的優(yōu)勢(shì)，將訴求點(diǎn)廣而告之，向社會(huì)大眾進(jìn)行項(xiàng)目的形象推廣，通過SP活動(dòng)，營(yíng)造一種輿論氛圍，借此吸引目標(biāo)商家和投資客，起到聚集的效果。c、會(huì)員特刊通過向目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者傳播市場(chǎng)信息，令其感受到本項(xiàng)目的專業(yè)性與發(fā)展商運(yùn)營(yíng)成功的決心，激發(fā)其對(duì)本項(xiàng)目的興趣與認(rèn)同感。3、通過多式活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)宣傳的多樣性充分配合項(xiàng)目的招商進(jìn)度，不同的招商階段，產(chǎn)生不同的宣傳計(jì)劃，產(chǎn)生不同的側(cè)重點(diǎn)，我們要使項(xiàng)目給人的信心能夠充分地滲透，讓目標(biāo)商家從多層面，遞進(jìn)式獲得項(xiàng)目信息，加深對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同。a、開展針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)活動(dòng)融合項(xiàng)目特點(diǎn)、特色，利用活動(dòng)建立項(xiàng)目“體驗(yàn)式主題特色街區(qū)”的權(quán)威形象（高峰論壇）；積極吸引目標(biāo)客戶參加，形成羊群效應(yīng)（投資論壇）。b、設(shè)置固定活動(dòng)，健全會(huì)員型組織進(jìn)行招商針對(duì)會(huì)員開展每月固定的會(huì)員活動(dòng)。一方面?zhèn)鬟_(dá)項(xiàng)目信息，利用泛招商團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)良好的招商。另一方面，通過活動(dòng)的舉行，促進(jìn)會(huì)員的相互交流，形成良好的口碑傳播。c、重要節(jié)點(diǎn)安排重要活動(dòng)，制造新聞話題，成為項(xiàng)目的里程碑在項(xiàng)目的重要招商節(jié)點(diǎn)上必須安排大型的事件行銷或大型活動(dòng)，通過大型活動(dòng)引起足夠的社會(huì)關(guān)注度和新聞關(guān)注度。造勢(shì)、做事、做市三者同步進(jìn)行。輔助媒介獨(dú)立網(wǎng)站、專業(yè)網(wǎng)站、友情鏈接項(xiàng)目核心推廣主題1、推廣主題思路真實(shí)性：以口碑的方式推廣，更具溝通性和真實(shí)性；靈活性：每逢重要客戶入駐，都可立即形成即時(shí)廣告主題和口碑主題；延展性：可以很好的延展至各個(gè)業(yè)態(tài)，延伸至每個(gè)階段；統(tǒng)一性：在廣告宣傳上能夠形成始終如一的說詞，不斷重復(fù)強(qiáng)化未來前景；吸引性：廣告主題簡(jiǎn)單、直白，具有強(qiáng)有力吸引功能、溝通功能、說服功能。2、核心推廣主題我看好金旺角3、核心推廣主題策略加強(qiáng)宣傳“大安陽新安鋼”的引導(dǎo)形成項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中“最好”的印象強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目片區(qū)價(jià)值和唯一性。引導(dǎo)和加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行“投資和財(cái)富”分析在推廣內(nèi)容、表現(xiàn)設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳物料上注重引發(fā)口碑效應(yīng)，注重利用品牌，與通常商業(yè)項(xiàng)目區(qū)分開。招商推廣步驟1、第一階段：籌備期推廣目的：a、為項(xiàng)目的正式推出做鋪墊。b、通過新聞深度報(bào)道的形式，建立輿論導(dǎo)向和宣傳陣地。c、深度剖析項(xiàng)目定位，對(duì)“大安陽新安鋼”、“城市芯動(dòng)力”、“體驗(yàn)式主題特色街區(qū)”等進(jìn)行全方位報(bào)道，制造新聞價(jià)值點(diǎn)。推廣主題闡述重點(diǎn)我看好金旺角——品牌服飾，品牌美食盛大招商直入主題，點(diǎn)名金旺角A區(qū)招商；發(fā)布業(yè)態(tài)信息；區(qū)位價(jià)值體系關(guān)鍵詞固定分布大安陽新安鋼商業(yè)中心，舍我其誰宣傳大安陽新安鋼的概念；理性闡述看好金旺角的理由；階段性招商信息發(fā)布；區(qū)位價(jià)值體系關(guān)鍵詞固定分布安鋼商業(yè)版圖空前絕后的投資機(jī)遇宣傳項(xiàng)目稀缺性優(yōu)勢(shì)，提升市場(chǎng)自信心；階段招商業(yè)態(tài)信息；區(qū)位價(jià)值體系關(guān)鍵詞固定分布2、第二階段：預(yù)熱期推廣目的：a、開啟“都市領(lǐng)地·金旺角”的內(nèi)部認(rèn)租工作。b、擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響力，吸引目標(biāo)次主力店及品牌店的注意力。c、增強(qiáng)目標(biāo)次主力店及品牌店入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的信心，直至其簽約進(jìn)駐。推廣主題闡述重點(diǎn)朋友都看好金旺角——名店風(fēng)情街，繽紛休閑正在招租延續(xù)推廣主題，點(diǎn)名時(shí)尚休閑街招租，發(fā)布業(yè)態(tài)信息；引導(dǎo)口碑傳播丹尼斯都看好金旺角和大品牌一起做生意，誰都賺錢借助簽約次主力店進(jìn)駐，帶動(dòng)招租和口碑傳播，體現(xiàn)品牌價(jià)值體系。體驗(yàn)式主題特色街區(qū)，絕版陣容明星品牌價(jià)值體系全面激熱營(yíng)商氛圍宣傳項(xiàng)目在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面的優(yōu)勢(shì)，突出品牌價(jià)值體系3、第三階段：引爆期推廣目的a、提升項(xiàng)目品牌。b、吸引重點(diǎn)商家與中小商家前來咨詢、洽談、租賃。c、延續(xù)上階段熱潮，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的招商目標(biāo)。推廣主題闡述重點(diǎn)專家看好金旺角——食尚休閑街、鄰里親情街火爆招租以專家視覺看金旺角的未來遠(yuǎn)景，對(duì)比其他類似項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r，引發(fā)新一輪口碑傳播海瀾之家也看好金旺角——品牌陸續(xù)簽約，璀璨金旺角借助簽約品牌店，帶動(dòng)招租和口碑傳播。體現(xiàn)品牌價(jià)值體系。品牌大聯(lián)盟，財(cái)富發(fā)動(dòng)機(jī)提前攀登未來商業(yè)巔峰突出品牌體系價(jià)值，未來遠(yuǎn)景。全方位解析各品牌加盟帶來的巨大財(cái)富潛力4、第四階段：持續(xù)階段推廣目的a、樹立本項(xiàng)目的形象，提高知名度。b、營(yíng)造熱烈的開業(yè)氣氛，在開業(yè)時(shí)吸引大量的人流前來參觀、購(gòu)物。c、促進(jìn)尾鋪的招商，利用開業(yè)的有利時(shí)機(jī)，使項(xiàng)目達(dá)到更高招商率。推廣主題闡述重點(diǎn)他們?nèi)伎春媒鹜墙鹜腔鸨凶?，各品牌紛紛入駐以入駐商家、品牌的視覺看金旺角，引發(fā)營(yíng)業(yè)火爆的口碑傳播。阿五美食更看好金旺角新安鋼居民生活紅紅火火借助簽約品牌美食店，帶動(dòng)招租和口碑傳播。體現(xiàn)品牌價(jià)值體系。配合周邊商業(yè)氛圍營(yíng)造實(shí)景照片，突出客源。食尚休閑街最后珍藏席位，火速把握新安鋼居民熱切期待你的美食補(bǔ)充該區(qū)招租推廣，以整個(gè)新安鋼客源吸引客源，全面解析項(xiàng)目空缺餐飲業(yè)業(yè)態(tài)種類，有目標(biāo)的招租。金旺角即將開街萬眾看好金旺角，財(cái)富隨你收利用開街展開20**年最后一波推廣，入駐商家大聯(lián)展，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景大聯(lián)展，現(xiàn)場(chǎng)人氣大聯(lián)展……小結(jié)：每個(gè)階段的推廣，在本案中只是體現(xiàn)了廣告的方向。意在拋磚引玉，與貴方溝通后再確立最終傳播的重點(diǎn)和內(nèi)容?；旧蠌牡诙A段開始，廣告推廣將是感性與理性的結(jié)合。因?yàn)橐_實(shí)打動(dòng)目標(biāo)群體，一方面需要品牌形象一方面需要理性數(shù)據(jù)支持，還因?yàn)槲覀円騽?dòng)最終在金旺角消費(fèi)的消費(fèi)者。任何單方面的傳播都是不能達(dá)成最佳效果的?？偟膩砜?，“我看好金旺角”這個(gè)傳播主題，能夠很好的延續(xù)全年并取得非常突出的口碑效果和增強(qiáng)目標(biāo)群體信心！英之杰(上海)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司20**年7月11日星期五盛澤.東盛步行街招商策劃報(bào)告一站式購(gòu)物中心（shopingmall）盛澤.東盛步行街招商策劃報(bào)告盛澤城市商業(yè)功能配套中心.新財(cái)富中心目錄總綱一、招商策劃（一）項(xiàng)目整體定位（二）招商策略二、招商計(jì)劃（一）統(tǒng)籌計(jì)劃內(nèi)容（二）招商計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表（三）媒體計(jì)劃表附錄總綱我們的工作思路：精心準(zhǔn)備、高唱實(shí)打、團(tuán)隊(duì)合作、徹底執(zhí)行、全面勝利我們要做的事：圍繞招商目標(biāo)的整體解決方案我們要達(dá)到的目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)開業(yè)招商90%，力爭(zhēng)100%。為步行街開業(yè)運(yùn)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第一部分招商策劃一、項(xiàng)目總定位（一）統(tǒng)一宣傳口徑1、宣傳總精神：盛澤城市商業(yè)新財(cái)富中心2、順應(yīng)盛澤城市和東方絲綢市場(chǎng)新一輪開發(fā)趨勢(shì)，應(yīng)運(yùn)而生。盛氏集團(tuán)鼎力巨獻(xiàn)，政府首推，十大重點(diǎn)工程的重中之重。3、搶占中國(guó)東方絲綢市場(chǎng)的核心區(qū)位，與盛澤廣場(chǎng)共同構(gòu)筑盛澤城市新商業(yè)配套中心及標(biāo)志性建筑群落，打破盛澤傳統(tǒng)商業(yè)模式，引領(lǐng)盛澤城市商業(yè)全面升級(jí)。4、融合現(xiàn)代地產(chǎn)和商業(yè)運(yùn)作理念之精華，借鑒吸收國(guó)內(nèi)外商業(yè)名街的成功經(jīng)驗(yàn)，整合國(guó)際商業(yè)模式和盛澤本地文化，為盛澤人民和國(guó)內(nèi)外客商打造一個(gè)與上海、蘇州比肩同步，全新全能的商業(yè)舞臺(tái)，打造成國(guó)際化、本地化、專業(yè)化融匯互動(dòng)的盛澤商業(yè)第一街！5、近十萬平方米的建筑面積，四百余米的商業(yè)長(zhǎng)街，集國(guó)際一流大型超市、著名家電賣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)、專業(yè)百貨、娛樂休閑、餐飲、商務(wù)辦公、酒店公寓多功能為一體的中高檔shoppingmall，匯聚萬千人流、物流、資金流、信息流，將成為新盛澤的真正核心商業(yè)區(qū)。（二）招商定位作為盛澤及周邊唯一的中檔偏上的shoppingmall,我們重點(diǎn)吸納具有品牌知名度、經(jīng)營(yíng)正規(guī)、運(yùn)營(yíng)良好的品牌商家，以滿足大眾全方位消費(fèi)需求。（三）業(yè)態(tài)定位吸納中國(guó)名街的業(yè)態(tài)規(guī)劃精髓并結(jié)合盛澤消費(fèi)文化，以各類品牌店、大賣場(chǎng)、大餐飲、大娛樂為核心，規(guī)劃了豐富而合理的業(yè)態(tài)，包括各類品牌店、特色店、主題百貨、電器賣場(chǎng)、超市、書城等。采用多元化經(jīng)營(yíng)模式，一站式商業(yè)步行街（開放式shoppingmall），滿足各界人士的消費(fèi)需求。二、招商策略（一）業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)先行，準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位是成功招商的前提基礎(chǔ)

準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位乃是步行街競(jìng)爭(zhēng)勝出的原因。東盛步行街的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)要始終堅(jiān)持"全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合"先進(jìn)理念。在業(yè)態(tài)組合方面，我們要緊緊抓住本地消費(fèi)需求傾向和消費(fèi)特點(diǎn)，重點(diǎn)突出，業(yè)態(tài)豐富，有機(jī)結(jié)合。堅(jiān)決摒棄不適合本地消費(fèi)文化的業(yè)態(tài)！由此，我們確定了以各類品牌店、大賣場(chǎng)、大餐飲、大娛樂為核心，主力店、次主力店（大店）占50％左右，餐飲娛樂休閑（小店）占30%左右，品牌專賣店占20％左右。（二）先確定主力店，再全面招商考慮到主力店、次主力店、國(guó)際名牌店及其他品牌招商的不同特點(diǎn)，制定了"先確定主力店，再全面招商"的基本策略。在執(zhí)行過程中，主力店、國(guó)際名店和餐飲、娛樂要提前招商，其它隨后進(jìn)行。（三）為客戶度身訂做開店全面解決方案在這一策略的指導(dǎo)下，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)的招商團(tuán)隊(duì)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整和實(shí)施租賃政策。例如，根據(jù)不同類型的租戶提出的不同需求，為他們提出度身訂做的解決方案；妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對(duì)成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；根據(jù)整體市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合，對(duì)進(jìn)駐租戶提出要求，并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們?cè)跂|盛步行街新店的定位、檔次和其他品質(zhì)。（四）人員、媒體、大型主題活動(dòng)立體化"整合宣傳推廣策略"在市場(chǎng)宣傳推廣方面，實(shí)行"整合推廣策略"，為招商工作提供有力支持。一為媒體宣傳，二為招商活動(dòng)。關(guān)鍵性招商活動(dòng)如下：招商發(fā)布會(huì)暨主力店簽約儀式、招商成果發(fā)布會(huì)、項(xiàng)目推介會(huì)、建筑節(jié)點(diǎn)慶典會(huì)等。（五）招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用統(tǒng)一控制為把招商計(jì)劃落實(shí)到實(shí)處，達(dá)到多快好省的目標(biāo)。我們?cè)谡猩踢M(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用上嚴(yán)格把關(guān)，統(tǒng)一控制。采取用時(shí)間推動(dòng)表控制進(jìn)度；根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場(chǎng)定位對(duì)商家精挑細(xì)選，重點(diǎn)吸收品牌商、實(shí)力商和特色商來控制質(zhì)量；對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行精打細(xì)算，并采取以下措施對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)一安排、科學(xué)分配。招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。2、關(guān)鍵性招商費(fèi)集中使用，避免零打碎敲。

3、重點(diǎn)保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎(jiǎng)勵(lì)管理。

4、重視大客戶招商和關(guān)系招商，費(fèi)用安排上予以傾斜。5、經(jīng)過精心策劃的媒體宣傳計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)精確、有效的傳播，價(jià)值最大化。堅(jiān)決避免宣傳費(fèi)用的亂用和浪費(fèi)。第二部分招商計(jì)劃一、統(tǒng)籌計(jì)劃內(nèi)容統(tǒng)籌計(jì)劃內(nèi)容指的是以我們要做的事情為線索，按先后次序排序、合理安排。時(shí)間跨度為招商全面啟動(dòng)至開業(yè)。（一）招商階段劃分、招商目標(biāo)和時(shí)間安排階段劃分：招商籌備階段、主力店招商階段、全面招商階段、運(yùn)營(yíng)調(diào)整階段四個(gè)階段。招商目標(biāo)：由于步行街的商家是需要不斷調(diào)整、優(yōu)化的，原則上講，招商工作不是招滿了就結(jié)束了。但為了明確方向，特定目標(biāo)如下：截止到2006年12月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商鋪）的招商，完成小商鋪70%。截止到2007年5月，基本完成招商任務(wù)。截止到2007年5月底，商家開始入場(chǎng)裝修，為開街做準(zhǔn)備。力爭(zhēng)8月底，確保9月份一定開街。為具體化可執(zhí)行，在時(shí)間安排上，此計(jì)劃涉及的時(shí)間段為：2006年5月開始執(zhí)行，截止到2007年開業(yè)。具體工作安排見下面的《計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表》。（二）招商人員的招聘和培訓(xùn)，打造一支精悍的招商團(tuán)隊(duì)再大的項(xiàng)目也是人做的，人的因素在項(xiàng)目招商中起著最根本的決定性因素，因此招聘、選拔、培養(yǎng)一大批招商精英，打造一支強(qiáng)悍的招商團(tuán)隊(duì)，是招商籌備階段的最核心任務(wù)。目前，新聘3人，其中招商主管和招商專員各一名，策劃一名，從商業(yè)公司調(diào)來一名設(shè)計(jì)，組建了一個(gè)招商二部，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。通過網(wǎng)絡(luò)等多種渠道正在物色更多的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、擁有大量客戶資源的專業(yè)化高素質(zhì)招商人員，目標(biāo)是組建一個(gè)10人左右（不含招商中心人員）的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)。一個(gè)團(tuán)隊(duì)不僅需要專業(yè)化，更需要一體化。因此，對(duì)團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)尤其重要。目標(biāo)是使整個(gè)團(tuán)隊(duì)具備完整的項(xiàng)目的知識(shí)架構(gòu)、卓越的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力和共同的價(jià)值取向，培訓(xùn)內(nèi)容如下：五個(gè)核心理念的培訓(xùn)。團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力的培訓(xùn)。項(xiàng)目知識(shí)的培訓(xùn)，以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。招商技巧的培訓(xùn)，包括接聽電話、接待語言、談判策略和談判技巧等，以培養(yǎng)和提高團(tuán)隊(duì)成員的招商能力。5、招商禮儀和招商制度的培訓(xùn)（語言藝術(shù)、招商制度說明和合同解讀等）。（三）招商架構(gòu)、招商機(jī)制的建立在人員招聘和招商架構(gòu)的建立上，我們都遵循精英、精簡(jiǎn)、垂直化原則，目的是實(shí)現(xiàn)人員最少化、指揮執(zhí)行系統(tǒng)最簡(jiǎn)化、效率成果最大化。以節(jié)省招商費(fèi)用，提高工作效率。招商架構(gòu)和人員職責(zé)如下：地產(chǎn)集團(tuán)招商中心組織架構(gòu)圖副總裁營(yíng)銷總監(jiān)招商總監(jiān)策劃部盛胤招招招招天龍商商商商代代一二三四理理部部部部公公司司2、招商人員主要工作職責(zé)（1）招商一部主要負(fù)責(zé)主力店的招商工作：1人（2）招商二部主要負(fù)責(zé)餐飲、娛樂的招商工作：3人（3）招商三部主要負(fù)責(zé)百貨、服飾類別的招商工作：2人（4）招商四部主要負(fù)責(zé)綜合類招商工作：2人（5）策劃部暫定員兩名，主要負(fù)責(zé)招商的策劃、媒體計(jì)劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫和設(shè)計(jì)。一名策劃，一名設(shè)計(jì)。根據(jù)發(fā)展需要，在步行街開業(yè)時(shí)，需要再增加策劃一名。（6）此架構(gòu)為開業(yè)前期的組織，開業(yè)準(zhǔn)備期和開業(yè)運(yùn)營(yíng)期的架構(gòu)，屆時(shí)提前3個(gè)月報(bào)人力資源部。招商機(jī)制的建立，是為了在招商團(tuán)隊(duì)中形成一種人性化的制度管理氛圍，做到有章可依、獎(jiǎng)罰分明，既講究個(gè)人貢獻(xiàn)、更注重團(tuán)隊(duì)精神。建立一系列的管理制度。（1）招商人員獎(jiǎng)勵(lì)政策的建立（2）招商人員處罰政策的建立（3）招商人員日常管理規(guī)范制度的建立等附：人員薪酬及獎(jiǎng)勵(lì)方案一、人員薪酬（建議）：1、一般人員：1500——2500元/月（月薪）2、主管：3000元/月（月薪）3、經(jīng)理（暫不設(shè)，今后可從現(xiàn)有人員中提拔）4000元/月（月薪）二、人員獎(jiǎng)勵(lì)方案（建議）1、整個(gè)招商中心按年租金手入的4%提取獎(jiǎng)金。2、其中招商人員按年租金收入的2.5%提取獎(jiǎng)金.3、其中其他團(tuán)隊(duì)服務(wù)人員按年租金收入的1.5%視表現(xiàn)與貢獻(xiàn)由地產(chǎn)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)分配。4、此項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)方案不含高層領(lǐng)導(dǎo)。（四）相關(guān)招商資料的準(zhǔn)備（1）招商手冊(cè)（已有）和招商說明書

（2）租賃合同（3）委托經(jīng)營(yíng)合同

（4）定租確認(rèn)書

（5）招商委托書

（6）招商流程表（7）招商文案（8）退房申請(qǐng)表等（9）授權(quán)委托書等以上文本見附錄，其它文本資料根據(jù)不同階段、具體需求再行撰寫！

（五）招商方式、目標(biāo)客戶的確定招商方式：1、項(xiàng)目招商發(fā)布會(huì)2、項(xiàng)目推介洽談會(huì)3、大型零售連鎖會(huì)議4、登門拜訪5、網(wǎng)絡(luò)招商6、電話聯(lián)系7、面對(duì)面溝通8、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)9、各地商會(huì)目標(biāo)客戶——主力店1、超市：家樂福、樂購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)、好又多、物美、世紀(jì)聯(lián)華等。2、家電賣場(chǎng)：國(guó)美、蘇寧、永樂。3、百貨：人民商場(chǎng)、石路國(guó)際商城、深圳天虹百貨、銀泰百貨及長(zhǎng)三角地區(qū)有名的百貨。目標(biāo)客戶——次主力店1、聚人氣店：肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、哈根達(dá)斯，大型中餐、量販?zhǔn)終TV等2、數(shù)碼廣場(chǎng)、書店、運(yùn)動(dòng)天地、名品折扣店3、電影廳及成人電玩（六）第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建立他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以得到巨大的資訊支持，更能節(jié)省大量的人力、宣傳推廣成本，加快招商速度。構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以從這些渠道去爭(zhēng)?。?、專業(yè)的招商網(wǎng)站2、專業(yè)的地產(chǎn)交易平臺(tái)3、行業(yè)協(xié)會(huì)及政府招商機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)會(huì)和政府招商機(jī)構(gòu)從某種意義上講，很具有權(quán)威性和號(hào)召力，他們既擁有本行的豐富的品牌資源和眾多企業(yè)家朋友圈，更具有說服他們?nèi)腭v的話語權(quán)。更能省卻一大筆宣傳費(fèi)用，在短期內(nèi)帶動(dòng)一大批商家考察、開店的熱情。例如東方絲綢市場(chǎng)管委會(huì)、鎮(zhèn)政府、閩商會(huì)館、蘇州上海各地行業(yè)協(xié)會(huì)、步行街會(huì)員單位等。5、與定位不同的商業(yè)項(xiàng)目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。特別是可以通過私下互動(dòng)，把對(duì)方的招商人員轉(zhuǎn)化為我們的兼職招商人員，在高獎(jiǎng)勵(lì)的吸引下，引進(jìn)我們所需的商家品牌。（七）招商政策的制定在項(xiàng)目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎(chǔ)上，一個(gè)優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動(dòng)劑，正如足球場(chǎng)上那關(guān)鍵性的臨門一腳。為了吸引和推動(dòng)極具影響力的主力店的進(jìn)駐，我們將在租金、建筑結(jié)構(gòu)等方面給予一定的優(yōu)惠。（八）媒體宣傳推廣計(jì)劃的制定執(zhí)行商業(yè)項(xiàng)目，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目，招商造勢(shì)至關(guān)重要！孫子兵法曰：不戰(zhàn)而屈人之兵，造勢(shì)要依托自身優(yōu)勢(shì)，重視宣傳的協(xié)同效應(yīng)。造勢(shì)就是運(yùn)用各種媒體，以新聞性的軟文宣傳炒作為主，配合硬廣告，形成密集的市場(chǎng)宣傳攻勢(shì)。在短時(shí)間內(nèi)，在吳江、蘇州、嘉興，乃至上海形成熱門話題，有力提升我們的項(xiàng)目知名度。這樣做的好處是：節(jié)省大筆廣告費(fèi)，因?yàn)楹玫倪x題和好的文章，一些報(bào)紙的收費(fèi)要比廣告收費(fèi)少很多。能夠使目標(biāo)商家比較詳細(xì)的了解我們的項(xiàng)目情況。通過對(duì)原來的媒體宣傳分析發(fā)現(xiàn)，原來的媒體宣傳形式比較單一，主要以硬廣告為主，缺少詳細(xì)的分析介紹。這樣的廣告只能流于形式，一掠而過，不能引起商家的注意和研究。而新聞性的軟文或?qū)ｎ}性的軟文比較具有新聞性、專業(yè)性、權(quán)威性，而且，廣告性不強(qiáng)，不會(huì)引起讀者的警惕和反感，會(huì)仔細(xì)的閱讀下去。能很快的達(dá)到我們的目的。3、由于是專業(yè)性的宣傳，可以提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開業(yè)經(jīng)營(yíng)奠定良好基礎(chǔ)。在吸引大商家入駐宣傳方面，我們宜采用多種宣傳手段：報(bào)紙、行業(yè)報(bào)紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體。電視媒體主要針對(duì)中小散戶。目前，根據(jù)調(diào)查分析，確定主打區(qū)域?yàn)樘K州、吳江，其次，為上海。主要報(bào)紙為蘇州日?qǐng)?bào)、現(xiàn)代快報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)，其次為吳江日?qǐng)?bào)、新聞晨報(bào)。時(shí)間和密度安排上按高、低、高的方式延續(xù)。具體媒體宣傳方案見媒體計(jì)劃表。（九）大型主題招商活動(dòng)的策劃執(zhí)行大型主題性招商活動(dòng)，配合全方位立體化媒體平臺(tái)（電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播）宣傳炒作，是步行街招商推廣的“核武器”。1、招商發(fā)布會(huì)2、項(xiàng)目推介會(huì)（指區(qū)域性的針對(duì)一定數(shù)量的意向商家的集中性項(xiàng)目說明、洽談會(huì)）3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影響力的簽約儀式，如肯德基、家樂福、國(guó)美、永樂、天虹百貨。4、階段性的招商成果發(fā)布會(huì)5、以項(xiàng)目命名的大型零售連鎖會(huì)議6、工程重要節(jié)點(diǎn)（封頂、竣工等）完成及開業(yè)慶典會(huì)根據(jù)目前的項(xiàng)目招商情況，在6——8月份，計(jì)劃舉行招商發(fā)布會(huì)、項(xiàng)目推介會(huì)、簽約儀式，其它活動(dòng)視具體發(fā)展情況而定?；顒?dòng)具體策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫。（十）招商費(fèi)用預(yù)算招商費(fèi)用包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告及招商活動(dòng)費(fèi)用、招商人員提成。招商總費(fèi)用為年租金的10%，約為230萬左右。其中，招商人員提成4%，差旅招待2%，廣告公關(guān)禮品費(fèi)4%。（十一）租金建議方案根據(jù)盛澤本地租金情況、目前項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況并結(jié)合我們的市場(chǎng)定位，確定我們租金水平為中上水平左右。東盛步行街業(yè)態(tài)樓層平均租金表面積日租金年租金超市13391.79m20.7元/m2·天342萬元地上一層4362.656m23.5元/m2·天557.33萬元地上二層6143m21.5元/m2·天336.33萬元地上三層7700m21.0元/m2·天281萬元地上四層8044m20.6元/m2·天176.16萬元地上五層2369.4m20.4元/m2·天34.6萬元百貨8023m20.8元/m2·天234萬元家電2293m21.2元/m2·天100.4萬元數(shù)碼廣場(chǎng)3292m21.0元/m2·天120.15萬元總計(jì)：2181.97萬元（十二）招商政策建議方案付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況（1）小商鋪：首付定金（三個(gè)月租金），租賃合同簽定支付其余全部租金。大商家：根據(jù)談判情況，由集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)確定。（2）小商鋪半年一付，押一個(gè)月，下次付款須提前1個(gè)月支付。

2、“房租高開低收”房租的高低直接影響到商家和我們雙方的利益，同時(shí)也體現(xiàn)特色街地段的價(jià)值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動(dòng)市場(chǎng)階段確定租金價(jià)位時(shí)，建議租金應(yīng)高開低收即前三年租金訂到一個(gè)較高的水平，然后通過免租、免物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的價(jià)格水平，滿三年后租金根據(jù)市場(chǎng)情況在確定三年后的市場(chǎng)租金價(jià)格。

3、“放水養(yǎng)魚”，裝修免租期政策根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小建議給予商家相應(yīng)的裝修免租期。小商家為一個(gè)月免租期，大品牌主力店、聚人氣店為三個(gè)月免租期。4、協(xié)助辦證：提供工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安、環(huán)保等一條龍辦證服務(wù)。

5、提供稅收上面的政策支持，具體政策與財(cái)務(wù)部協(xié)商后確定。6、允許一定范圍內(nèi)的改變房屋布局

經(jīng)營(yíng)者根據(jù)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需要，在符合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范的條件下，在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下，可根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的需要進(jìn)行改動(dòng)或與其它商鋪打通統(tǒng)一裝修，以最大限度滿足經(jīng)營(yíng)戶的需要。

二、招商計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表（2006年——2007年開業(yè)前后）招商計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表項(xiàng)目明細(xì)階段劃分時(shí)間事項(xiàng)明細(xì)責(zé)任部門籌備階段（5月—6月）5月1、人員招聘人事部2、人員培訓(xùn)副總裁、人事部、招商中心3、架構(gòu)和機(jī)制建立副總裁、招商總監(jiān)4、招商資料準(zhǔn)備策劃部、招商中心5、招商計(jì)劃制定策劃部、招商中心6、主力店聯(lián)系洽談?wù)猩讨行?月初1、人員招聘和培訓(xùn)副總裁、人事部、招商中心2、招商政策的制定招商中心、策劃部主力店聯(lián)系洽談?wù)猩讨行募译娰u場(chǎng)目標(biāo)客戶深度洽談，選擇一家招商中心5、各媒體聯(lián)系洽談策劃部6、具體媒體計(jì)劃出臺(tái)策劃部7、招商方式的確定招商中心8、目標(biāo)客戶資料的收集招商中心主力店招商（6月—9月）主力店招商（6月—9月）6月-7月1、各種業(yè)態(tài)全面開始招商招商中心2、宣傳文案、廣告設(shè)計(jì)完成策劃部3、媒體宣傳集中攻勢(shì)展開策劃部4、超市目標(biāo)客戶深度洽談，選擇一家招商中心5、構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)招商中心、策劃部6、家電賣場(chǎng)簽約招商中心主題百貨目標(biāo)客戶洽談?wù)猩讨行目系禄胶灱s前談判招商中心大型中餐開始招商招商中心招商新聞發(fā)布會(huì)舉行策劃部、招商中心11、辦公室搬遷到國(guó)際大廈八樓全體8月-9月1、肯德基正式簽約入駐招商中心2、超市正式簽約招商中心3、家電賣場(chǎng)正式簽約招商中心4、按計(jì)劃進(jìn)行媒體宣傳策劃部5、舉行各種簽約儀式策劃部、招商中心6、大型娛樂深入洽談?wù)猩讨行娜嬲猩屉A段（9月-開業(yè)）9月-11月1、各種業(yè)態(tài)招商取得一定成果招商中心2、各種品牌特色店開始招商招商中心3、主題百貨深度洽談?wù)猩讨行?、大型中餐確定意向招商中心5、數(shù)碼廣場(chǎng)深入洽談?wù)猩讨行?、建筑封頂慶典活動(dòng)籌備開始全體11月-07、2月1、大型中餐完成簽約招商中心2、數(shù)碼廣場(chǎng)、書店、運(yùn)動(dòng)天地、名品折扣店確定意向（12月份）招商中心3、電影廳、成人電玩確定意向，力爭(zhēng)成人電玩提前完成簽約招商中心4、完成小商鋪50%以上招商中心5、招商成果展示會(huì)招商中心、策劃部6、媒體宣傳策劃部7、主題百貨簽約招商中心8、建筑封頂慶典活動(dòng)舉行全體3月——開業(yè)1、小商鋪完成到90%，力爭(zhēng)完成到100%招商中心2、完成項(xiàng)目商業(yè)面積招商的90%，力爭(zhēng)總完成100%招商中心3、開業(yè)慶典的策劃籌備舉行全體4、媒體宣傳策劃部運(yùn)營(yíng)調(diào)整階段（開業(yè)后）開業(yè)后1、繼續(xù)跟蹤較好商家招商中心2、密切關(guān)注已進(jìn)商家的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)招商中心3、對(duì)業(yè)態(tài)不好、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差、不受歡迎的業(yè)態(tài)、商家進(jìn)行調(diào)整招商中心引進(jìn)新的商家招商中心繼續(xù)進(jìn)行宣傳，打造品牌步行街，促進(jìn)整體運(yùn)營(yíng)和后續(xù)招商策劃部三、各媒體宣傳計(jì)劃表各媒體投放計(jì)劃表（2006年6月—2007年開業(yè)）媒體名稱媒體具體名稱投放金額投放方式投放時(shí)間報(bào)紙現(xiàn)代快報(bào)（金樓市）待定軟文、硬廣告、專題06、6—開業(yè)揚(yáng)子晚報(bào)待定硬廣告、專訪06、6—開業(yè)新聞晨報(bào)（上海）待定軟文、硬廣告06、6—開業(yè)吳江日?qǐng)?bào)待定軟文、硬廣告、專訪、專題06、6—開業(yè)電視蘇州電視臺(tái)待定5秒、10秒廣告專訪06年7月、8月、12月07年2月、3月網(wǎng)絡(luò)阿里巴巴待定誠(chéng)信通會(huì)員、廣告06、6—07、06長(zhǎng)三角地產(chǎn)網(wǎng)等待定軟文、廣告06、6—開業(yè)戶外工地廣告、橫幅待定噴繪廣告墻7月制作發(fā)布其它待定待定待定待定四、附錄：共八份文件（一）訂租確認(rèn)書甲方：乙方：甲乙雙方通過友好協(xié)商，現(xiàn)就場(chǎng)地租賃經(jīng)營(yíng)事宜達(dá)成意向如下：1、甲方自愿租賃位于區(qū)層號(hào)商鋪，該商鋪建筑面積大約為平方米。（正式合同的面積以測(cè)量部門實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）2、甲方同意接受如下租賃條件：1）租賃期限年月日至年月日止；2）該位置僅適用于經(jīng)營(yíng)下列范圍內(nèi)的商品：3）租金元/天/m2（建筑面積）；4）本租金及物業(yè)管理費(fèi)不含水、電、氣、電話、空調(diào)等費(fèi)用，該費(fèi)用自營(yíng)部分的由甲方自理；公共部分的由甲方按面積分?jǐn)偂?）根據(jù)合同規(guī)定支付保險(xiǎn)費(fèi)用。3、付款約定在簽定本確定書的天內(nèi)，支付訂金元，上述訂金須匯款至：公司名稱：開戶銀行：帳號(hào)：同時(shí)將匯款憑證傳真至乙方招商中心，逾期本確定書自動(dòng)失效。4、相關(guān)約定1）簽定確定書天內(nèi)，甲方提供相應(yīng)的工程配套的方案件及要求，乙方有權(quán)根據(jù)整體的規(guī)劃或需求對(duì)其進(jìn)行修改。2）甲方如違背本確認(rèn)書條款或放棄租賃上述場(chǎng)地（甲方必須在收到乙方書面簽約通知后十五天內(nèi)與乙方簽定正式的商鋪?zhàn)赓U合同，逾期未簽，則視為甲方自動(dòng)放棄租賃上述場(chǎng)地），乙方有權(quán)扣除全部訂金。3）乙方可以根據(jù)規(guī)劃或需要，行使下列權(quán)利：（1）調(diào)整或取消預(yù)訂商鋪位置（2）修改租金，管理費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)（3）增加其他與承租相關(guān)的費(fèi)用如乙方形式上述權(quán)利，甲方則保留收回全部訂金（不計(jì)利息），放棄租賃的權(quán)利，除此以外，乙方不承擔(dān)任何其他責(zé)任。4）甲方根據(jù)乙方要求，必須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證、品牌授權(quán)代理證書等相關(guān)資料。5）本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，二份具有同等法律效力。5、備注甲方蓋章：代表：電話：地址：時(shí)間：乙方：代表意見：電話：傳真：（二）商業(yè)房屋租賃合同租賃(其它)NO.出租人：承租人：出租人受本合同第一條所述的租賃房屋的所有人的委托，出租該房屋（詳細(xì)見附件-1）。承租人根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)要求，欲承租該房屋用于經(jīng)營(yíng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，為明確雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，訂立本合同。第一條：租賃房屋和期限1、出租人將（以下簡(jiǎn)稱“該房屋”），租賃給承租人經(jīng)營(yíng)。2、該房屋類型為商業(yè)用房，結(jié)構(gòu)為框架，建筑面積平方米（見附件-2）。3、租賃期限為年，起租自年月日起至年月日止。第二條：產(chǎn)權(quán)及租賃期保證出租人保證依法擁有該房屋的出租權(quán)，完全有權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行出租，倘若有任何第三人對(duì)本合同項(xiàng)下的該房屋提出權(quán)利主張，一律有由出租人自行處理。第三條：經(jīng)營(yíng)范圍和營(yíng)業(yè)時(shí)間1、承租人應(yīng)在工商行政部門核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)。承租人在該房屋經(jīng)營(yíng)下列業(yè)務(wù)：。承租人不得將該房屋作任何非法或不道德的用途。承租人沒有征得出租人同意，不得擅自改變經(jīng)營(yíng)范圍。2、出租人認(rèn)定承租人在的每天營(yíng)業(yè)時(shí)間為：上午時(shí)至下午時(shí)；出租人有權(quán)根據(jù)的整體商業(yè)安排及季節(jié)變化對(duì)營(yíng)業(yè)時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。第四條：租金、相關(guān)費(fèi)用及付款方式和保證金1、承租人承租的該房屋，應(yīng)先付租金后使用，租賃期內(nèi)合計(jì)租金人民幣元，其中第一年度租金為人民幣元。承租人于年月日前支付給出租人。第二年度租金人民幣元，承租人分二次支付給出租人，于年月日前支付租金人民幣元。如逾期支付，承租人自逾期之日起支付出租人每日的逾期違約金，直到付清全部租金為止。2、本合同簽訂之日，承租方需支付定金元。該定金自起租日起自動(dòng)轉(zhuǎn)為本合同保證金。3、保證金由出租人在整個(gè)租賃期間保存。本合同屆滿后，雙方不再續(xù)訂合同的情況下，此保證金中的元由出租人在十日內(nèi)退還給承租人，但不計(jì)利息。剩余部分即元自然轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品售后服務(wù)保證金，由出租人保管六個(gè)月，保管期滿后如無售后投訴，出租人在十日內(nèi)，將此保證金退還給承租人，亦不計(jì)息；如發(fā)生客戶投訴時(shí)，出租人應(yīng)首先與承租人取得聯(lián)系，承租人應(yīng)即時(shí)妥善處理，如承租人不能妥善處理或承租人喪失處理能力，則出租人有權(quán)作出處理。處理過程中發(fā)生的費(fèi)用，由承租人承擔(dān)，出租人可在產(chǎn)品售后服務(wù)保證金中支出。4、若承租方違反本合約各項(xiàng)條款之規(guī)定或未經(jīng)出租房同意擅自終止本合約，承租方同意該保證金出租方無需返還。5、出租人對(duì)物業(yè)統(tǒng)一管理。物業(yè)管理費(fèi)按該房屋實(shí)際使用面積分?jǐn)?，物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米元，按承租人承租該房屋平方米，應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)元/月。支付時(shí)間、方式以及逾期支付應(yīng)承擔(dān)逾期付款違約金責(zé)任與本條第一、第二款相同。6、承租人租賃該房屋需要自行承擔(dān)水、電等相關(guān)費(fèi)用。支付時(shí)間、方式為接到出租人出示的水、電等部門的繳費(fèi)單之日起的五天內(nèi)繳清上述費(fèi)用。如逾期支付應(yīng)承擔(dān)逾期付款違約金，違約金支付方式與本條第二款相同。承租人承認(rèn)為不可分割的商業(yè)整體建筑，承租人同意按使用面積承擔(dān)合理的水、電損耗費(fèi)用以及按使用面積合理分?jǐn)偟墓膊课凰娰M(fèi)用。第五條：出租人的義務(wù)確保承租人的合法經(jīng)營(yíng)不受與該房屋有關(guān)的其他第三方的干涉，使承租人能合法正常經(jīng)營(yíng)。2、出租人承擔(dān)因出租該房屋所應(yīng)向政府交納的稅費(fèi)第六條：裝飾裝修由承租人自行裝修該房屋（包括道具、照明設(shè)備及其他用品用具），但承租人需以書面形式事先通知出租人，并附上圖紙及說明，在經(jīng)征得出租人書面答復(fù)后放可進(jìn)場(chǎng)施工。承租人不得對(duì)該房屋作任何結(jié)構(gòu)上的改變或附加建筑。承租人若違反以上規(guī)定，出租人按其對(duì)建筑物的妨礙或損害程度，有權(quán)作出下述決定：A、立即停工B、即時(shí)整改C、沒收保證金、收回該房屋、終止合同。出租人同意之裝修，承租人需督促施工單位服從出租人監(jiān)督管理，并承擔(dān)潔場(chǎng)費(fèi)用。經(jīng)承租人裝修后該房屋的裝潢物，在合同終止后，除經(jīng)出租人同意外，其處置權(quán)歸出租人所有。承租人同意支付施工押金元，水、電押金元，并于施工開始前支付給出租人。裝修完畢，經(jīng)出租人檢驗(yàn)合格，退還押金。裝飾裝修期間水電費(fèi)用，在退還押金時(shí)一并結(jié)清。第七條：銷售和物業(yè)管理承租人在該房屋的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，必須遵守國(guó)家法律、法規(guī)、合法經(jīng)商、合法經(jīng)營(yíng)、合法從業(yè)，并接受有關(guān)職能部門的檢查、監(jiān)督、服從出租人對(duì)商品質(zhì)量、服務(wù)等工作的管理。承租人有權(quán)在該房屋內(nèi)自行組織各種促銷活動(dòng)而無需先征得出租人的同意，但應(yīng)報(bào)出租人備案，并不得從事不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)。對(duì)于由出租人出面統(tǒng)一組織的對(duì)承租人有利的促銷活動(dòng)，承租人表示理解和支持，并在承租人認(rèn)可情況下支付和承擔(dān)出租人組織促銷活動(dòng)所支付的部分合理費(fèi)用。承租人存放于該房屋內(nèi)的商品、物品由承租人自行保管。承租人不得在該房屋內(nèi)存放易燃易爆、化學(xué)危險(xiǎn)品；不在該房屋內(nèi)容留不明省份者。承租人負(fù)責(zé)該房屋內(nèi)部的消防和安全保衛(wèi)工作。配合出租人做好公共部位、公共場(chǎng)所的消防、安全和環(huán)境秩序工作。出租人不承擔(dān)承租人租賃的該房屋內(nèi)承租人的客商、顧客的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)。承租人在該房屋內(nèi)陳列或銷售之商品或提供的服務(wù)，應(yīng)負(fù)責(zé)起售后或善后工作，如經(jīng)顧客使用后發(fā)生不良反應(yīng)或有損顧客權(quán)益或因此造成出租人信譽(yù)受損時(shí)，承租人應(yīng)負(fù)法律責(zé)任及賠償責(zé)任。承租人在該房屋陳列或銷售之商品，應(yīng)使用其依法獲得的商品名稱、商標(biāo)、著作權(quán)、圖案或?qū)＠麢?quán)，并依法納稅；所有商品均應(yīng)符合國(guó)家和地方的法律、法規(guī)之規(guī)定，明碼標(biāo)價(jià)。若承租人在承租的房屋內(nèi)陳列或銷售的商品發(fā)生侵犯他人的商標(biāo)專用權(quán)、專權(quán)、著作權(quán)或其他權(quán)益，承租人應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，概與出租人無關(guān)。承租人不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、分租承包、抵押或調(diào)換承租的該房屋。未經(jīng)出租人同意，承租人不得在該房屋外或在公共部位張貼、張掛或展示任何廣告、宣傳標(biāo)語、招牌、符號(hào)、裝飾、燈飾或其他任何東西；不得設(shè)攤，不得播放影響其他商家正常經(jīng)營(yíng)的音樂或宣傳廣播。9、承租人應(yīng)遵守出租人制定的有關(guān)物業(yè)管理的所有規(guī)章、條例和制度。允許出租人和出租人授權(quán)的人在一切合理的時(shí)間進(jìn)入該房屋察看物業(yè)使用狀況，如發(fā)現(xiàn)違章出租人可作出相應(yīng)的處理決定。這些決定對(duì)承租人有約束力，承租人必須嚴(yán)格執(zhí)行，糾正違章的費(fèi)用由承租人承擔(dān)。10、出租人確保為承租人提供該房屋用電千瓦。11、出租人應(yīng)為承租人的店招牌提供合理、醒目的架設(shè)或懸掛處，并經(jīng)協(xié)商有償為承租人提供在該房屋外或公共部位，人行通道等處懸掛廣告牌、指示牌的合理位置。出租人同意免費(fèi)提供附件六所示廣告位給承租人使用。12、接收該房屋后，承租人負(fù)責(zé)該房屋范圍內(nèi)門窗、電力、消防設(shè)施等維護(hù)。承租人應(yīng)妥善使用該房屋，保持該房屋原主體結(jié)構(gòu)及外立面的完好，并積極配合出租人對(duì)該房屋主體結(jié)構(gòu)的檢查和維修。13、房屋及附屬設(shè)施維修責(zé)任1）該房屋主體結(jié)構(gòu)部分發(fā)生非承租人或承租人顧客原因而損壞由出租人負(fù)責(zé)進(jìn)行維修并承擔(dān)費(fèi)用。如因承租人或承租人顧客原因損壞的，由承租人進(jìn)行維修并承擔(dān)費(fèi)用，如造成損壞無法修復(fù)，組承租人應(yīng)做相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償；承租人裝修改建部分的損壞由承租人負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用。2）電以電表及控制箱為界，靠該房屋一側(cè)管路由承租人維修并承擔(dān)費(fèi)用，電表及控制箱子以外（含水表及控制箱）管路由出租人維修并承擔(dān)費(fèi)用。3）弱電系統(tǒng)以該房屋控制箱為界，控制箱靠該房屋側(cè)管路由承租人維修并承擔(dān)費(fèi)用，控制箱以外（含控制箱）管路由出租人維修并承擔(dān)費(fèi)用；該房屋內(nèi)部消防設(shè)施由承租人維修并承擔(dān)費(fèi)用；承租人自行改建設(shè)施由承租人維修并承擔(dān)費(fèi)用。第八條：承租人在簽訂本合同時(shí)或開業(yè)前，應(yīng)向出租人提交有關(guān)的法律文件，如：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、產(chǎn)品合格證、《商標(biāo)注冊(cè)證》或經(jīng)向國(guó)家工商行政管理局商標(biāo)局備案的商標(biāo)許可使用合同、食品衛(wèi)生許可證、法人委托書及其他有關(guān)文件。（見附件-3）第九條：合同的變更和解除1、本合同字簽訂之后，經(jīng)雙方當(dāng)事人的書面形式達(dá)成一致，可變更。2、合同未到期之前，雙方當(dāng)事人不得隨意提出解除合同。如一方要求提前解除合同的，提前一個(gè)月通知對(duì)方，并需要向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于三個(gè)月的租金的賠償金。3、為使商業(yè)業(yè)態(tài)更加合理，更有利于承租人的利益，出租人根據(jù)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的需要，在同一區(qū)域大多數(shù)承租人同意的情況下，可對(duì)部分業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整。承租人理解并支持出租人的調(diào)整。4、承租人如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿三個(gè)月前向出租人提出書面意向，經(jīng)出租人同意后，雙方須重新簽訂租賃合同。如在上述期限內(nèi)，承租人未曾以書面向出租人發(fā)出要求續(xù)租的通知，則出租人有權(quán)在租約期屆滿后將房屋出租他人，并有權(quán)在租賃期屆滿前與他人訂立本租賃期滿后起租的新租賃合同。第十條：違約處理1、出租人、承租人都應(yīng)嚴(yán)格履行本合同，任何一方違約，都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。2、如發(fā)生下列情況之一者，出租人有權(quán)終止合同：（1）在合同有效期限內(nèi)，承租人隨意撤離該房屋，造成事實(shí)上停止?fàn)I業(yè)三天的；（2）由于承租人在該房屋內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或提供的商品或商品商標(biāo)構(gòu)成侵權(quán)，或被指控侵權(quán)并已影響到出租人聲譽(yù)或利益的；（3）由于承租人經(jīng)營(yíng)的商品質(zhì)量或銷售手段或服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容導(dǎo)致消費(fèi)者投訴，承租人又不及時(shí)采取措施處理，嚴(yán)重影響出租人聲譽(yù)及利益的。（4）由于承租人行為導(dǎo)致有關(guān)行政執(zhí)法只能部門給予罰款，通報(bào)批評(píng)，停業(yè)整頓等處罰；（5）承租人未按雙方約定如期支付租金，拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤氣等費(fèi)用超過十五日的；（6）其他違反合同的行為。發(fā)生上述情況之一者，出租人有權(quán)終止合同，有權(quán)收回該房屋，并沒收保證金，要求承租人支付相當(dāng)于三個(gè)月的租金的賠償金作為對(duì)出租人預(yù)期利益的補(bǔ)償，并根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)追究承租人的其他法律責(zé)任。第十一條：本合同自雙方簽字、蓋章之日起生效。第十二條：其他本合同有效期內(nèi)發(fā)生訴訟糾紛，雙方確認(rèn)向?qū)υ摲课菟诘胤ㄔ浩鹪V解決爭(zhēng)議。本合同共頁；一式四份，出租人、承租人雙方各執(zhí)兩份。附件一：授權(quán)委托書附件二：場(chǎng)地位置圖（用紅線標(biāo)明）附件三：合同雙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)執(zhí)照及許可證等（復(fù)印件）附件四：承租人身份證復(fù)印件（以個(gè)人名義簽約）出租人：承租人：地址：地址：法人代表：法人代表：委托人：委托人：開戶銀行：開戶銀行：銀行帳號(hào)：銀行帳號(hào)：稅號(hào)：稅號(hào)：年月日年月日附件一：授權(quán)委托書委托人：法定代表人：住所地：受委托人：法定代表人：住所地：委托人的土地使用權(quán)（證書號(hào)為：）及其地面建筑物的合法擁有者。委托人現(xiàn)在委托全權(quán)負(fù)責(zé)該地面建筑物的出租事宜。一、委托期限：自本委托書簽署之日起至發(fā)生下列事項(xiàng)最早者之日止。1、委托人將租賃商業(yè)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人之日；2、雙方租賃合同期限屆滿終止或提前解除之日后的第六十天止。二、委托事項(xiàng)：受委托人接受委托人委托，處理該租賃商業(yè)房屋一切租賃和管理事宜，是唯一擁有該租賃商業(yè)房屋及所屬地塊的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)、招商招租權(quán)、使用權(quán)、出租權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的權(quán)利義務(wù)人，受委托人有權(quán)按照法律的規(guī)定和委托人的授權(quán)，將租賃商業(yè)房屋出租并與承租人簽訂租賃合同及相關(guān)文件，并履行該租賃合同約定的出租方義務(wù)，取得相應(yīng)的收益。三、在委托期限內(nèi)，委托人對(duì)受委托人在授權(quán)范圍內(nèi)的行為承擔(dān)全部責(zé)任。四、委托期限內(nèi)，委托人取消委托的，應(yīng)以書面形式通知承租人。取消委托后，委托人本人應(yīng)履行租賃合同項(xiàng)下的義務(wù)。如委托人提前解除本委托合同而另行委托的，委托人應(yīng)以書面形式通知承租人，另行委托的委托人應(yīng)書面保證其履行租賃合同項(xiàng)下的義務(wù)，否則委托人本人應(yīng)履行租賃合同項(xiàng)下的義務(wù)。五、受委托人轉(zhuǎn)委托的，應(yīng)獲得委托人的特別授權(quán)。委托人（簽章）：法定代表人：受委托人：法定代表人：（三）商業(yè)房屋租賃合同租賃（餐）NO.出租人：承租人：出租人受本合同第一條所述的租賃房屋的所有人的委托，出租該房屋（詳見附件-1）。承租人根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)需求，欲承租該地塊上的建筑物用于經(jīng)營(yíng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，為明確雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，訂立本合同。第一條：租賃場(chǎng)地和期限1、出租人將，租賃給承租人經(jīng)營(yíng)。2、該房屋類型為商業(yè)用房，結(jié)構(gòu)為框架，建筑面積平方米。3、租賃期限為年，起租自起至日止。第二條：產(chǎn)權(quán)及租賃期保證1、出租人保證依法擁有該房屋的出租權(quán)，完全有權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行出租，倘若有任何第三人對(duì)本合同下的該房屋提出權(quán)利主張，一律由甲方自行處理。2、租賃期內(nèi)出租人有權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)讓或抵押，但出租人在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或抵押前應(yīng)書面告知承租人。出租人有義務(wù)要求受讓方繼續(xù)履行本合同。第三條：經(jīng)營(yíng)范圍和營(yíng)業(yè)時(shí)間1、承租人應(yīng)在工商行政部門核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)。承租人在該房屋經(jīng)營(yíng)下列業(yè)務(wù)：。承租人不得將該房屋用作任何非法或不道德的用途。承租人沒有征得出租人的同意，不得擅自改變經(jīng)營(yíng)范圍。2、出租人認(rèn)定承租人在該房屋的每天營(yíng)業(yè)時(shí)間為：上午時(shí)至下午時(shí)，出租人有權(quán)利根據(jù)整體商業(yè)安排及季節(jié)變化對(duì)營(yíng)業(yè)時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。第四條：租金、相關(guān)費(fèi)用及付款方式和保證金1、承租人承租的該房屋月租金合計(jì)為人民幣，年租金為人民幣。該房屋的租金從，以后各年以此類推。2、該房屋應(yīng)先付租金后使用，租金沒月結(jié)算，承租人應(yīng)于每月5日前一次性支付當(dāng)月租金給出租人，如逾期支付，承租人從逾期之日起支付出租人每日的逾期付款違約金，直到付清全部租金為止。3、本合同簽訂之日起周內(nèi)，承租方需支付定金元人民幣。該定金自起租日始自動(dòng)轉(zhuǎn)為首月租金的一部分，余款自動(dòng)轉(zhuǎn)為次月租金的一部分。4、承租人租賃該房屋自行承擔(dān)水、點(diǎn)等相關(guān)費(fèi)用。支付時(shí)間、方式為接到出租人出示的水、電等部門的繳費(fèi)單之日起的五天內(nèi)繳清上述費(fèi)用。如逾期支付應(yīng)承擔(dān)逾期付款違約金，責(zé)任與本條第二款相同。承租人承認(rèn)為不可分割的商業(yè)整體建筑，承租人同意按使用面積承擔(dān)合理的水、電損耗費(fèi)用以及按使用面積合理分?jǐn)偟墓膊糠炙娰M(fèi)用。5、出租人對(duì)物業(yè)統(tǒng)一管理。物業(yè)管理費(fèi)按該房屋實(shí)際使用面積分?jǐn)?，物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米元，按承租人承租該房屋平方米，應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)元/月。支付時(shí)間、方式以及逾期支付應(yīng)承擔(dān)逾期付款違約金責(zé)任與本條第二款相同。6、簽訂本合同后，承租人應(yīng)于年月日前支付出租人保證金計(jì)：元人民幣。保證金由出租人在整個(gè)租賃期間保存。承租人不能將保證金理解為支付出租人租金的理由。本合同屆滿后，雙方不再續(xù)訂合同的情況下，此保證金中的元由出租人在十日內(nèi)退還給承租人，但不計(jì)利息。剩余部分即元自然轉(zhuǎn)變成產(chǎn)品售后服務(wù)保證金，由出租人保管個(gè)月，保管期滿后如無售后投訴，出租人在十日內(nèi)，將此保證金退還給承租人，亦不計(jì)息；如發(fā)生顧客投訴時(shí)，出租人應(yīng)首先與承租人取得聯(lián)系，承租人應(yīng)即時(shí)妥善處理，如承租人不能妥善處理或承租人喪失處理能力，則出租人有權(quán)作出處理。處理過程中所發(fā)生的費(fèi)用，在產(chǎn)品售后服務(wù)保證金中支出。7、若承租放違反本合約各項(xiàng)條款之規(guī)定或未經(jīng)出租方同意擅自終止本合約，承租方同意該保證金出租方無需返還。第五條：出租人的義務(wù)1、確保承租人的合法經(jīng)營(yíng)不受與該房屋有關(guān)的其他第三方的干涉，使承租人能合法正常經(jīng)營(yíng)。2、出租人承擔(dān)因出租該房屋所應(yīng)向政府交納的稅費(fèi)。3、按合同約定與年月日將該房屋整清交承租人裝修和使用。第六條：裝飾裝修1、承租人裝修期為年月日至年月日，期間免收租金。2、由承租人自行裝修該房屋（包括道具、照明設(shè)備及其他用品用具），但承租人需以書面形式事先通知出租人，并附上圖紙及說明，在經(jīng)征得出租人書面答復(fù)后方可進(jìn)場(chǎng)施工。承租人不得對(duì)該房屋做任何結(jié)構(gòu)上的改變或附加建筑。承租人若違反以上規(guī)定，出租人按其對(duì)建筑物的妨礙或損害程度，有權(quán)作出下述決定：A、立即停工B、即時(shí)整改C、沒收保證金，收回該房屋，終止合同。3、出租人同意之裝修，承租人需督促施工單位服從出租人監(jiān)督管理，并承擔(dān)潔場(chǎng)費(fèi)用。4、經(jīng)承租人裝修后還房屋的裝潢物，在合同終止后，除經(jīng)出租人同意外，起處置權(quán)歸出租人所有。5、承租人同意支付施工押金，水、電押金為并于施工開始前支付給出租人。裝修完畢，經(jīng)出租人檢驗(yàn)合格，退還押金。6、裝飾裝修期間水電費(fèi)用，在退還押金是一并結(jié)清。第七條：銷售和物業(yè)管理1、承租人在該房屋的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，必須遵守國(guó)家法律、法規(guī)、合法經(jīng)商、合法經(jīng)營(yíng)、合法從業(yè)，并接受有關(guān)職能部門的檢查、監(jiān)督、服從出租人對(duì)商品質(zhì)量、服務(wù)等工作的管理。2、承租人有權(quán)在該房屋內(nèi)自行組織各種促銷活動(dòng)而無需事先征得出租人的同意，但應(yīng)報(bào)出租人備案，并不得從事不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)。3、對(duì)于由出租人出面統(tǒng)一組織的對(duì)大多數(shù)承租人都有利的促銷活動(dòng)，承租人表示理解和支持，并愿意支付和承擔(dān)出租人組織促銷活動(dòng)所支出的部分合理費(fèi)用。4、承租人存放在該房屋內(nèi)的商品、物品由承租人自己保管。承租人不得在該房屋內(nèi)存放易燃易爆、化學(xué)危險(xiǎn)品；不在該房屋呢容留不明身份者。承租人負(fù)責(zé)該房屋內(nèi)部的消防和安全保衛(wèi)工作。配合出租人做好公共部位、公共場(chǎng)所的消防、安全和環(huán)境秩序工作。出租人不承擔(dān)承租人和承租人租賃的該房屋內(nèi)承租人的客商、顧客的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)。5、承租人在該房屋內(nèi)陳列或銷售之商品或所提供的服務(wù)，應(yīng)負(fù)責(zé)起售后或善后工作，如經(jīng)顧客使用后發(fā)生不良反應(yīng)或有損顧客權(quán)益或因此造成出租人信譽(yù)受損時(shí)，承租人應(yīng)負(fù)法律責(zé)任及賠償責(zé)任。6、承租人在該房屋陳列或銷售之商品，應(yīng)使用其依法獲得的商品名稱、商標(biāo)、著作權(quán)圖案或?qū)＠麢?quán)，并依法納稅；所有商品均應(yīng)符合國(guó)家和地方的法律、法規(guī)之規(guī)定，明碼標(biāo)價(jià)。若承租人在承租的該房屋內(nèi)陳設(shè)或銷售的商品發(fā)生侵犯他人的商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)或其他權(quán)益，承租人應(yīng)承擔(dān)由次產(chǎn)生的一切法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，概與出租人無關(guān)。7、承租人不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、分租承包、抵押或調(diào)換承租的該房屋。8、未經(jīng)出租人同意，承租人不得在該房屋外或在公共部位張貼、張掛或展示任何廣告、宣傳標(biāo)語、招牌、符號(hào)、裝飾、燈飾、燈飾或其他任何東西；不得設(shè)攤，不得播放影響其他商家正常經(jīng)營(yíng)的音樂或宣傳廣播。9、承租人應(yīng)遵守出租人制定的有關(guān)物業(yè)管理的所有規(guī)章、條例和制度。允許出租人和出租人授權(quán)的人在一切合理時(shí)間進(jìn)入房屋察看物業(yè)使用狀況，如發(fā)生違章出租人可作出相應(yīng)的處理決定。這些決定對(duì)承租人有約束力，承租人必須嚴(yán)格執(zhí)行，糾正違章的費(fèi)用由承租人自理。10、出租人應(yīng)確保為承租人提供經(jīng)營(yíng)所需要的水、電，水量為不少于噸/日，電量不少于千瓦。但如承租人的實(shí)際使用量（經(jīng)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況衡量）與以上設(shè)定出入在±35%，承租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的增容費(fèi)用或與之相關(guān)的處罰金。出租人應(yīng)為承租人提供排污、排水、排煙、空調(diào)設(shè)施安放的合理位置，并保證承租人安放上述設(shè)施不受他人干涉。11、出租人應(yīng)為承租人的店招牌提供合理、醒目的架設(shè)或懸掛處，并經(jīng)協(xié)商有償為承租人提供在該房屋外或公共部位，人行通道等處懸掛廣告牌、指示牌的合理位置。12、接收到該房屋后，承租人負(fù)責(zé)該房屋范圍內(nèi)電力、消防設(shè)施等維修。承租人應(yīng)妥善使用該房屋，保持該房屋原主體結(jié)構(gòu)及外立面的完好，并積極配合出租人對(duì)該房屋主體結(jié)構(gòu)的檢查和維修。13、房屋及附屬設(shè)施維修責(zé)任1）該房屋主體結(jié)構(gòu)部分發(fā)生非承租人或承租人顧客原因而損壞由