常規(guī)物業(yè)服務(wù)理財(cái)之術(shù)課件

常規(guī)物業(yè)服務(wù)的理財(cái)之術(shù)※ZFPX2014-07-GDWY.PT※一、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)經(jīng)營保本點(diǎn)核算※ZFPX2014-07-GDWY.PT※※ZFPX2014-07-GDWY.PT※物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算應(yīng)考慮的因素：1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場調(diào)節(jié)價(jià)。2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算應(yīng)考慮的因素：

3、物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算中。

4、物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算和物業(yè)管理運(yùn)作應(yīng)收支平衡，略有節(jié)余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※成本的構(gòu)成：

物業(yè)管理服務(wù)成本，主要有包括：人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

※ZFPX2014-07-GDWY.PT※我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式：

酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

※ZFPX2014-07-GDWY.PT※我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式：

包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤；

※ZFPX2014-07-GDWY.PT※物業(yè)管理費(fèi)（元/平方米）=物業(yè)管理費(fèi)用總額（元）÷可分?jǐn)傎M(fèi)用建筑面積之和（平方米）費(fèi)用測算的基本公式※ZFPX2014-07-GDWY.PT※

若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：120萬元×（1+10%）÷10萬平方米÷12月=1.1元/平方米.月

※ZFPX2014-07-GDWY.PT※

若采用包干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤約12萬元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：（120萬元+12萬元）÷10萬平方米÷12月=1.1元/平方米.月※ZFPX2014-07-GDWY.PT※保本點(diǎn)測算的成果，既可以服務(wù)于物業(yè)管理招投標(biāo)階段確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià)，更可以服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。二、勞動成本和日用品損耗核算方式※ZFPX2014-07-GDWY.PT※※ZFPX2014-07-GDWY.PT※成本的核算依據(jù)包括：

1、管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本。管理計(jì)劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計(jì)劃，物品使用計(jì)劃、能源消耗計(jì)劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計(jì)劃等。在測算時，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測算。2、物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃?？杀日找酝磕陮?shí)際發(fā)生的或參考其它同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※一、人工費(fèi)的測算1、基本工資（F1）(元/月)

各類管理服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。2、社會保險(xiǎn)費(fèi)（F2）(元/月)社會保險(xiǎn)費(fèi)包括醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、住房基金（含住房公積金）等，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)決定。三、維修成本和原材料損耗核算方式※ZFPX2014-07-GDWY.PT※※ZFPX2014-07-GDWY.PT※一、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修費(fèi)測算（x1）

成本法：

F1—公用部位及道路的土建零修與保養(yǎng)費(fèi)；

F2—給排水設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；

F3、F4

、F5—電氣系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；

F6—公共照明費(fèi)；F7—不可預(yù)見費(fèi)；F8—易損件更新準(zhǔn)備金

S—總收費(fèi)面積※ZFPX2014-07-GDWY.PT※二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（x7）

F1—交通工具；

F2—通訊設(shè)備；

F3—

辦公設(shè)備；

F4—工程維修設(shè)備；F5—其它設(shè)備；S—總收費(fèi)面積※ZFPX2014-07-GDWY.PT※計(jì)取方式:

1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行出資或自帶固定資產(chǎn)；

2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主方借款購買固定資產(chǎn)；

3）業(yè)主方購買固定資產(chǎn)供物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。 注意其中的產(chǎn)權(quán)區(qū)別?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※三、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（x8）

F—物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)總共交納的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

S—總收費(fèi)面積※ZFPX2014-07-GDWY.PT※法定的稅費(fèi)1.營業(yè)稅（F1）

X1—物業(yè)服務(wù)成本；2.城市維護(hù)建設(shè)稅（F2）3.教育附加費(fèi)（F3）合計(jì)：四、流動資金理財(cái)和調(diào)配※ZFPX2014-07-GDWY.PT※※ZFPX2014-07-GDWY.PT※

流動資金是指可以在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資金。主要包括現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、待攤費(fèi)用、存貨?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※公司理財(cái)又稱企業(yè)理財(cái)從廣義的角度講，企業(yè)理財(cái)就是對企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行配置的過程；狹義地講，企業(yè)理財(cái)是要最大效能地利用閑置資金，公司理財(cái)?shù)母灸康氖枪蓶|利益的最大化。首先要保證公司有正常運(yùn)營和發(fā)展所需的資金，其次才是如何處理好其閑置資金，以提升資金回報(bào)率，尋求穩(wěn)定且理想的投資產(chǎn)品。提升資金的總體收益率其具有三大特點(diǎn)：開放性、動態(tài)性、綜合性?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※在今天，企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)理總將“資金緊張”掛在嘴邊，并常常為籌資疲于奔命，認(rèn)為企業(yè)的理財(cái)目標(biāo)就是籌資，只要籌到資金便是見到了效益。但事實(shí)上，很多企業(yè)的資金并不缺乏，缺乏的是營運(yùn)資金以及保值增值的能力。這必然導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)少，劣質(zhì)資產(chǎn)多，資產(chǎn)流動性差，變現(xiàn)能力不強(qiáng)。一個企業(yè)應(yīng)擁有多少資金，必須與其自身的經(jīng)營規(guī)模、投資方向相適應(yīng)，一味追求取得增量資金而盤活存量資產(chǎn)，往往是其經(jīng)營失敗的禍根?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※企業(yè)只要是手中有的現(xiàn)金，不管是儲備的流動資金，還是向銀行貸款的資金，只要沒有花出去，都可以當(dāng)作“閑置資金”拿來理財(cái)。在決定對外投資之前，企業(yè)要分析手頭的富裕資金是否“自由”，這筆錢的抽出會不會對公司運(yùn)營和未來發(fā)展構(gòu)成不利影響?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※現(xiàn)金調(diào)配需要量估算：

項(xiàng)目流動資金中的現(xiàn)金是指貨幣資金，即企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營活動中停留于貨幣形態(tài)的那一部分資金，包括企業(yè)存現(xiàn)金和銀行存款。計(jì)算公式為：現(xiàn)金需要量=（年工資及福利費(fèi)+年其他費(fèi)用）÷現(xiàn)金周轉(zhuǎn)次數(shù)

年其他費(fèi)用=制造費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用周轉(zhuǎn)次數(shù)為=360÷最低周轉(zhuǎn)天數(shù)

五、創(chuàng)收經(jīng)營和財(cái)務(wù)運(yùn)營※ZFPX2014-07-GDWY.PT※※ZFPX2014-07-GDWY.PT※物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營創(chuàng)收，了解市場、把握市場是前題，找到經(jīng)營創(chuàng)收的切入點(diǎn)是關(guān)鍵。※ZFPX2014-07-GDWY.PT※充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財(cái)力、信息資源上的潛力是手段，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營管理方法，充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)在管理、信息、物業(yè)條件以及最貼近業(yè)主使用人的行業(yè)優(yōu)勢，樹立“嚴(yán)格的管理是標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是手段，雙贏的效益是目的”的經(jīng)營理念，在日常管理和服務(wù)工作中將物業(yè)經(jīng)營創(chuàng)收目標(biāo)落到實(shí)處，以努力獲取社會效益、經(jīng)濟(jì)效益最大化?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※一、把握好業(yè)主和使用人的需求動態(tài)。1.隨著人們生活水平的提高，收入的增多及房改政策實(shí)施后，多次置業(yè)的人數(shù)不斷增加，人們不再滿足于一生只買一套房，購買房產(chǎn)的目的也不僅限于解決居所問題?，F(xiàn)在，在投資理財(cái)?shù)倪x擇上，人們更將房產(chǎn)當(dāng)做一條理財(cái)渠道，因而就十分關(guān)注房產(chǎn)（物業(yè)）的保值、增值、租賃和流通等收益問題。這樣更加突出了物業(yè)管理的重要性，同時也彰顯出業(yè)主對房屋租賃、轉(zhuǎn)讓及價(jià)格、信息需求動態(tài)?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※2.現(xiàn)在人們大都追求高品味的生活質(zhì)量，需要多層次的相關(guān)服務(wù)，對特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)收提供了更廣闊空間。如傳統(tǒng)的家政、社區(qū)服務(wù)，貼心服務(wù)、護(hù)理服務(wù)等，像會所經(jīng)營管理、智能化信息服務(wù)等新興的內(nèi)容也成為物業(yè)經(jīng)營創(chuàng)收的新渠道?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※二、經(jīng)營理念新定位

1.樹立"以人為本"的服務(wù)理念，正確認(rèn)識和擺正自己的位置。要清楚地意識到自己是服務(wù)型企業(yè)，只有通過提供全面、及時、周到、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，得到業(yè)主認(rèn)可，企業(yè)才能不斷生存與發(fā)展。同時，公司要不斷強(qiáng)化"以人為本"的服務(wù)理念，加強(qiáng)人性化管理，深化服務(wù)內(nèi)涵，力求達(dá)到服務(wù)的最佳效果，才是擴(kuò)大利潤來源的根本出路。

※ZFPX2014-07-GDWY.PT※2.以物業(yè)的經(jīng)營、管理為依托，結(jié)合公司的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)"物業(yè)為主，多種經(jīng)營"的發(fā)展格局。不斷研發(fā)新的服務(wù)項(xiàng)目，拓展新的經(jīng)營領(lǐng)域。介入與物業(yè)管理密切相關(guān)的行業(yè)，如房屋租賃、商業(yè)服務(wù)、文化、餐飲、建材、裝飾等，提高物業(yè)的增值潛力，增強(qiáng)公司的競爭能力和盈利能力，將經(jīng)濟(jì)效益視為公司的生命線?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※3.運(yùn)用合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、兼并、重組、收購承包等方式，對經(jīng)營不善的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，通過輸入管理模式、實(shí)施品牌化、規(guī)?；?jīng)營，實(shí)現(xiàn)資源共享和低成本的市場發(fā)展。

※ZFPX2014-07-GDWY.PT※4.將技術(shù)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為市場優(yōu)勢，走專業(yè)化發(fā)展之路。發(fā)展如清潔、綠化、消殺等基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目，通過成立專業(yè)公司的方式，實(shí)施專業(yè)化經(jīng)營，參與市場競爭，以此作為新的利潤增長點(diǎn)，拓展公司的盈利空間?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※三、盈利點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1.利用自身資源，在為業(yè)主提供基本服務(wù)的基礎(chǔ)上充分開展增值服務(wù)，擴(kuò)大勞務(wù)服務(wù)費(fèi)的來源，如家政服務(wù)、汽車美容、裝飾裝修、綠化保養(yǎng)、房屋和家用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、禮儀服務(wù)、洗衣、送奶送報(bào)等；

2開展多種物業(yè)經(jīng)營，如幼兒園、餐廳、超市、美容美發(fā)中心、停車場、會所、健身、棋牌、球場、書報(bào)閱覽、衣物干洗、酒吧等服務(wù)項(xiàng)目及康體娛樂設(shè)施等；

※ZFPX2014-07-GDWY.PT※三、盈利點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

3.公共場地或建筑物共用部位的經(jīng)營，如戶外廣告、公共場地出租等；4.通過對經(jīng)營性物業(yè)進(jìn)行技術(shù)性改造或功能、環(huán)境的配套，提高物業(yè)的盈利能力，從而獲得相應(yīng)的利潤；

5.通過開展豐富的社區(qū)文化活動，營造良好的生活氛圍，向業(yè)主提供"情感"服務(wù)。

6.對老人、孩子提供特殊陪護(hù)、相伴的計(jì)時收費(fèi)。

※ZFPX2014-07-GDWY.PT※財(cái)務(wù)運(yùn)營管理近幾年來，我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，但同時也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點(diǎn)，因此財(cái)務(wù)運(yùn)營管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性，如何加強(qiáng)和完善物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理，不僅關(guān)系著物業(yè)公司自身的發(fā)展，還涉及到社區(qū)的和諧穩(wěn)定。※ZFPX2014-07-GDWY.PT※一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)1、物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理體現(xiàn)于綜合性的管理隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比有其明顯的個性，它提供的是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點(diǎn)是生產(chǎn)與消費(fèi)同時開始、同時結(jié)束?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※2、物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理滲透到企業(yè)管理的方方面面物業(yè)管理服務(wù)有別于社會公共服務(wù)和個體服務(wù)，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛，企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面基本上都有財(cái)務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個項(xiàng)目必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※3.物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財(cái)務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息，因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※二、如何完善物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理1、強(qiáng)化成本觀念

建立財(cái)務(wù)成本分析控制制度物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，財(cái)務(wù)管理的一個重要方面就是成本管理，因?yàn)槠渥钪匾某杀局С鍪侨斯こ杀竞凸芾碣M(fèi)用的支出，因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立全員成本控制觀念?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※2、要全面展開財(cái)務(wù)分析

保證資金合理運(yùn)用物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中，經(jīng)濟(jì)收益主要來自于兩個方面，一個是為客戶提供物業(yè)管理，收取管理費(fèi)，另一個就是開展多種經(jīng)營，多元化、分散化投資。如果企業(yè)想從中獲取利潤，使得企業(yè)發(fā)展壯大，就要對企業(yè)進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)分析，保持企業(yè)良性運(yùn)行。物業(yè)管理的財(cái)務(wù)分析就是以物業(yè)企業(yè)的報(bào)表為依據(jù)展開分析，從而為客戶及投資者提供有用信息?！鵝FPX2014-07-GDWY.PT※3、加強(qiáng)物業(yè)管理資金運(yùn)作除資本本金或者銀行貸款外，其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)用，所以資金的籌措必須注重社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。同時，加強(qiáng)資金有