【合作項目管理】房地產(chǎn)合作開發(fā)與項目并購課件

房地產(chǎn)合作開發(fā)與項目并購1.融資方式的禁止與創(chuàng)新1.1

融資方式的禁止1.2

融資創(chuàng)新的重點1.1

融資方式的禁止——監(jiān)管禁止的非標(biāo)融資（1）銀行理財資金+信托計劃，用于信托貸款或者購買商業(yè)銀行表內(nèi)信貸資產(chǎn)或票據(jù)資產(chǎn)（2）銀行理財+交付土地競買保證金、定金、后續(xù)土地出讓價款、土地儲備中心融資、發(fā)放流動資金貸款、直接或間接首付貸（3）銀行理財+其他銀行理財產(chǎn)品/證券投資基金/資管計劃→非標(biāo)（4）信托計劃+其他產(chǎn)品，嵌套方式非標(biāo)融資31.1

融資方式的禁止——監(jiān)管禁止的非標(biāo)融資（5）私募資產(chǎn)管理計劃+委托貸款/嵌套信托計劃、其他金融產(chǎn)品/受讓信托受益權(quán)及其他類資產(chǎn)收（受）益權(quán)/明股實債→直接或間接投資于16個城市普通住宅地產(chǎn)項目（6）私募資管計劃+銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等→房地產(chǎn)企業(yè)融資，用于補(bǔ)充流動資金或支付土地出讓價款41.2

融資創(chuàng)新的重點——

非標(biāo)融資創(chuàng)新重點非禁止：住房尾款融資銀行理財或自營資金+房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)債券或ABS銀行理財產(chǎn)品、信托、私募資管產(chǎn)品+私募基金產(chǎn)品→房地產(chǎn)企業(yè)融資（因銀行理財、信托、私募資管穿透核查的要求，若最終投向為地產(chǎn)企業(yè)，該模式也被監(jiān)管）變換融資主體并購貸款變相設(shè)置對投資者的抽屜協(xié)議資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)道銀登中心52.房地產(chǎn)項目并購必須掌握的基礎(chǔ)知識2.1

項目合作（收購）的主要方式2.2

一般流程2.1

項目收購的主要方式資產(chǎn)收購——收購項目（房地產(chǎn)項目直接轉(zhuǎn)讓）兼并目標(biāo)公司收購公司股權(quán)并購資產(chǎn)+協(xié)議管理合作開發(fā)陽光100非控股直營模式該模式是在項目所有權(quán)與管理權(quán)分開的前提下，陽光100通過占有合作項目公司30%-40%股權(quán)，輸出陽光100品牌和管理標(biāo)準(zhǔn)、流程和制度，由陽光100全權(quán)負(fù)責(zé)項目的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理。加盟單位按照合同規(guī)定，向陽光100置業(yè)集團(tuán)總部按照項目銷售收入的4%支付品牌許可和管理服務(wù)費。陽光100的融資創(chuàng)新2015年6月12日，陽光100和光大安石簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。光大安石牽頭的投資財團(tuán)戰(zhàn)略投資陽光100，成為持股比例為9.03%的第二大股東。光大安石將協(xié)助陽光100制定一系列發(fā)展策略，協(xié)助公司在未來進(jìn)一步提高融資能力、業(yè)務(wù)規(guī)模以及資本回報率。光大安石將就與陽光100在未來項目層面的合作中，安排提供約50億元規(guī)模的融資（包括輕資產(chǎn)運(yùn)營項目），將以股權(quán)和或債權(quán)模式投資公司項目，支持公司主力產(chǎn)品如商業(yè)街區(qū)、鳳凰社等進(jìn)一步快速發(fā)展。合作開發(fā)與土地方合作項目公司：合作建房或股權(quán)收購與資金方合作聯(lián)合競買境外融資各類機(jī)構(gòu)：信托、基金、證券、保險等土地、房產(chǎn)非銷售處置所面臨的問題中小房企以自然人股東直接持股項目公司為主，也有通過投資公司持股項目公司的間接持股投資公司張孝 張順項目公司張順 張孝項目公司非直系親屬股東結(jié)構(gòu)，比較復(fù)雜；法人、合伙企業(yè)和自然人等混合股東項目轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓一人持股公司與兩人持股公司公司層面的問題股東層面的問題項目公司的資本公積和留存利潤如何處理項目公司的虧損如何處理項目公司預(yù)繳稅款如何處理項目公司債務(wù)如何處理轉(zhuǎn)讓稅金如何確定如何避稅萬科股權(quán)收購方式萬科股權(quán)收購方式股權(quán)收購模式是指土地方將土地使用權(quán)變更到項目公司名下，萬科將項目公司的部分股權(quán)收購，達(dá)到間接取得土地使用權(quán)的目的，股權(quán)收購后，雙方按照注冊資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。收購新設(shè)項目公司方式，收購現(xiàn)有項目公司方式，收購現(xiàn)有非項目公司方式。三種方式的風(fēng)險由低到高，選擇時，應(yīng)當(dāng)按照風(fēng)險由低到高的方式進(jìn)行。收購新設(shè)項目公司方式由土地方與萬科新設(shè)立項目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到新成立的項目公司名下（或者由土地方新設(shè)立項目公司，然后將新設(shè)立的項目公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科）。優(yōu)先選擇由土地方與萬科新設(shè)立項目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到新成立的項目公司名下方式（與項目公司模式類似）該方式的前提是：新設(shè)立項目公司并將土地使用權(quán)變更到項目公司名下，獲得當(dāng)?shù)卣鞴懿块T批準(zhǔn)。一般要求此前土地方還沒有設(shè)立過項目公司，并將土地使用權(quán)過戶給該項目公司。萬科需要控制新設(shè)立公司的工商注冊登記、股權(quán)變更等手續(xù)，控制項目公司印章、帳戶，以便控制可能產(chǎn)生的或有負(fù)債。收購新設(shè)項目公司方式案例1、項目概況：占地面積31.7萬平米，土地方為上海金豐房地產(chǎn)實業(yè)有限公司。隸屬閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)政府。注冊資本總額1000萬元人民幣。公司資產(chǎn)總額9013萬元，負(fù)債8735萬元，所有者權(quán)益278萬元。土地方在簽約前已獲得A-1、A-3地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)書，A-5地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、操作模式1）2002年2月，金豐公司與鎮(zhèn)屬企業(yè)上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊成立上海華歐房地產(chǎn)有限公司，注冊資金800萬元。2）金豐公司將A-1、A-3、A-5地塊相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益注入華歐公司，所有前期證照也更名至華歐公司名下。3）待華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議，取得地塊的土地權(quán)證后，萬科收購華歐公司100%股權(quán)，公司的運(yùn)轉(zhuǎn)及操作均由萬科進(jìn)行。收購現(xiàn)有項目公司方式合作方已經(jīng)設(shè)立項目公司，并將土地使用權(quán)變更到項目公司名下，合作方將項目公司名下部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科的方式。項目公司的股東構(gòu)成可能比較復(fù)雜、可能已經(jīng)開發(fā)銷售項目、可能已經(jīng)發(fā)生復(fù)雜的資產(chǎn)負(fù)債等情況，需要由合作方完成對項目公司股權(quán)清理、債務(wù)清償，使項目公司達(dá)到萬科股權(quán)收購的基本條件，如果不能達(dá)到，則不進(jìn)行股權(quán)收購。萬科需要控制股權(quán)收購發(fā)生的工商變更登記手續(xù)。股權(quán)變更登記完成前不付款，或者只支付部分款項，但支付比例不應(yīng)超過30%，而且合作方應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的擔(dān)保。收購現(xiàn)有項目公司方式案例2012年萬科在東莞收購了四家公司的全部或部分股權(quán)：5月7日，萬科以現(xiàn)金對價1000萬元收購了東莞市萬都房地產(chǎn)有限公司100%的股權(quán)；7月10日以現(xiàn)金對價510萬元收購了廣東東莞市福民貿(mào)易有限公司51%的股權(quán)；9月28日以現(xiàn)金對價400萬元收購了東莞市永業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%的股權(quán)；10月30日以現(xiàn)金對價670萬元收購了東莞市凱聯(lián)實業(yè)投資有限公司67%的股權(quán)。上述萬科全部或部分收購的公司，都擁有土地，或為項目而設(shè)。如萬都房地產(chǎn)公司曾在2012年4月競得位于長安鎮(zhèn)107國道旁一塊商品住房用地，開發(fā)金色悅府住宅項目；福民貿(mào)易公司則擁有南城周溪社區(qū)福民地塊三舊改造項目土地使用權(quán)。這一合作模式將成為萬科打破土地獲取瓶頸、進(jìn)軍低級別城市的主要方式。收購非項目公司方式土地使用權(quán)在合作方持股的非項目公司（即該公司名下還有其他房地產(chǎn)項目甚至還有房地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù)），萬科收購該公司股權(quán)的方式。

萬科在收購前，需要合作方對該公司進(jìn)行資產(chǎn)剝離、債務(wù)清償?shù)?，使該公司達(dá)到萬科股權(quán)收購的基本條件，不能達(dá)到的，不收購。

一般不提倡采取此種股權(quán)收購方式，必須采取的，除完成上述規(guī)定的事項外，合作方必須提供項目土地使用權(quán)抵押、將其在該公司的股權(quán)質(zhì)押等擔(dān)保。

在股權(quán)完成工商變更登記之前，不付款項或者只付20%的應(yīng)付款項，但合作方必須提供等額擔(dān)保。收購非項目公司方式，被收購公司必須滿足的股權(quán)收購條件土地使用權(quán)在被收購公司名下，否則，需要將土地使用權(quán)變更到被收購公司名下；資產(chǎn)、負(fù)債限于合作項目及項目用地本身，若有合作項目及項目用地之外的資產(chǎn)、負(fù)債，如其他房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)、負(fù)債或者其他非房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)、負(fù)債，應(yīng)當(dāng)由合作方進(jìn)行資產(chǎn)剝離、清償債務(wù)；股權(quán)結(jié)構(gòu)簡單，如存在多個股東，應(yīng)當(dāng)由合作方進(jìn)行股權(quán)清理，將股東數(shù)縮減到2-3個；項目沒有與他人合作過，如果項目已經(jīng)與他人合作過，則土地方需要依法解除原合作關(guān)系，不能解除合作關(guān)系或者原合作方對土地方解除合作關(guān)系有爭議的，不作為收購對象；項目尚未開發(fā)銷售，如項目已經(jīng)開發(fā)銷售的，不宜作為收購對象；土地證沒有抵押，如果存在抵押，需要由土地方負(fù)責(zé)解除土地抵押關(guān)系；沒有未清償債務(wù)。如果被收購公司存在到期未清償債務(wù)，需要由合作方清償，存在未到期債務(wù)，需要合作方提前清償，萬科不采取承擔(dān)債務(wù)的方式收購股權(quán)；或有負(fù)債風(fēng)險能夠有效控制，按本指引的方式，或有負(fù)債可以得到有效控制；否則，不宜作為被收購對象。股權(quán)收購模式的基本原則被收購公司具備股權(quán)收購基本條件原則被收購公司不具備收購股權(quán)收購基本條件的，合作方要通過資產(chǎn)剝離、股權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)确绞绞贡皇召徆具_(dá)到股權(quán)收購的基本條件，不能達(dá)到則不收購。優(yōu)先收購新設(shè)項目公司模式原則股權(quán)收購的優(yōu)缺點1）優(yōu)點手續(xù)簡單。一般只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）,不涉及土地使用權(quán)的過戶及建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù)；費用節(jié)省。無須繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅、交易費。開發(fā)快捷。無需再另行成立房地產(chǎn)公司。2）缺點債務(wù)風(fēng)險特別是或有負(fù)債風(fēng)險難以控制。需要通過約定項目公司在收購前的一切債權(quán)債務(wù)均要由原股東負(fù)責(zé)清理、承擔(dān)并應(yīng)提供相應(yīng)的有效擔(dān)保，或留下一定比例的轉(zhuǎn)讓金作為保證金等方式盡可能降低風(fēng)險。2.2

項目收購的一般流程盡職調(diào)查制定策略制作文件保密協(xié)議獨家談判并購意向書應(yīng)主要簽訂什么內(nèi)容？（1）明確并購標(biāo)的（2）被收購方提供資料和信息約定條款（3）費用分?jǐn)倵l款。律師費、律師事務(wù)所的費用（4）計價方式（5）進(jìn)度安排（6）排他協(xié)商條款（7）誠意金條款（誠意金不是定金）（8）意向書終止（解除）條款（9）爭議解決條款（10）法律適用條款（涉外時）誠意金條款的補(bǔ)充（1）不能把誠意金寫成定金。（2）不能把誠意金支付給對方（3）誠意金打入銀行共管賬戶（該賬戶應(yīng)爭取到收購方名下，如果放在被并購方名下，則不能對抗法院的執(zhí)行）2.3營改增后優(yōu)化投資進(jìn)入和退出方式設(shè)計2.3.1投資進(jìn)入方式（直接增資、土地評估后增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合拿地、借款）2.3.2

不同投資進(jìn)入方式的財稅問題解析2.3.3

投資退出方式解析（分利潤、分收入、提取固定利潤、按比例分房、清算退出、股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出）3.外資并購3.1

外資并購的審批制度3.2 外資并購的支付方式3.3

外資收購房地產(chǎn)項目的限制外資并購常見主體國外風(fēng)險投資基金，直接參股方式進(jìn)入，以IPO或股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出方式；國外機(jī)構(gòu)先在中國境內(nèi)設(shè)立投資有限公司，后由該投資公司作為并購主體，并購國內(nèi)項目返程投資：境內(nèi)公司在境外設(shè)立特殊目的公司境外主體直接收購境內(nèi)樓宇直接投資設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)直接收購房地產(chǎn)項目公司資產(chǎn)并運(yùn)營該資產(chǎn)直接收購房地產(chǎn)項目公司股東股權(quán)以實質(zhì)控制房地產(chǎn)項目等等。外資并購方式股權(quán)并購：外購?fù)顿Y者應(yīng)購買境內(nèi)非外資企業(yè)股東的股權(quán)或認(rèn)購境內(nèi)公司增資，使該境內(nèi)公司變更設(shè)立為外資企業(yè)，還可以通過要約、協(xié)議、競拍和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等。資產(chǎn)并購：外購?fù)顿Y者設(shè)立外商投資企業(yè)，并通過該企業(yè)協(xié)議購買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運(yùn)營該資產(chǎn)，原有企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)發(fā)生變化，股權(quán)結(jié)構(gòu)不變?；蛘咄鈬顿Y者協(xié)議購買境內(nèi)資產(chǎn)，并以該資產(chǎn)投資設(shè)立外資企業(yè)運(yùn)營該資產(chǎn)，成立新的企業(yè)，股權(quán)關(guān)系發(fā)生變化。3.1

外資并購的審批制度《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》（商務(wù)部令2009年第6號）《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房〔2006〕171號）《國家外匯管理局、建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題通知》（匯發(fā)[2006]47號）《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函[2007]50號）《商務(wù)部關(guān)于涉及外商投資企業(yè)股權(quán)出資的暫行規(guī)定》（商務(wù)部令2012

年

第

8

號）《關(guān)于外商投資舉辦投資性公司的規(guī)定》（商務(wù)部令2004年第22

號）外國投資者以股權(quán)并購境內(nèi)公司應(yīng)報送商務(wù)部審批；3.2 外資并購的支付方式以股權(quán)作為支付手段并購境內(nèi)公司，指境外公司的股東以其持有的境外公司股權(quán)，或者境外公司以其增發(fā)的股份，作為支付手段，購買境內(nèi)公司股東的股權(quán)或者境內(nèi)公司增發(fā)股份的行為。境外公司應(yīng)合法設(shè)立并且其注冊地具有完善的公司法律制度，且公司及其管理層最近3年未受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的處罰；除規(guī)定的特殊目的公司外，境外公司應(yīng)為上市公司，其上市所在地應(yīng)具有完善的證券交易制度。3.2 外資并購的支付方式第二十九條 外國投資者以股權(quán)并購境內(nèi)公司所涉及的境內(nèi)外公司的股權(quán)，應(yīng)符合以下條件：（一）股東合法持有并依法可以轉(zhuǎn)讓；（二）無所有權(quán)爭議且沒有設(shè)定質(zhì)押及任何其他權(quán)利限制；（三）境外公司的股權(quán)應(yīng)在境外公開合法證券交易市場（柜臺交易市場除外）掛牌交易；（四）境外公司的股權(quán)最近1年交易價格穩(wěn)定。前款第（三）、（四）項不適用于本章第三節(jié)所規(guī)定的特殊目的公司。3.2 外資并購的支付方式—支付期限第十六條 外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)設(shè)立外商投資企業(yè)，外國投資者應(yīng)自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個月內(nèi)向轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東，或出售資產(chǎn)的境內(nèi)企業(yè)支付全部對價。對特殊情況需要延長者，經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，應(yīng)自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起6個月內(nèi)支付全部對價的60%以上，1年內(nèi)付清全部對價，并按實際繳付的出資比例分配收益。外國投資者認(rèn)購境內(nèi)公司增資，有限責(zé)任公司和以發(fā)起方式設(shè)立的境內(nèi)股份有限公司的股東應(yīng)當(dāng)在公司申請外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照時繳付不低于20%的新增注冊資本，其余部分的出資時間應(yīng)符合《公司法》、有關(guān)外商投資的法律和《公司登記管理條例》的規(guī)定。其他法律和行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。股份有限公司為增加注冊資本發(fā)行新股時，股東認(rèn)購新股，依照設(shè)立股份有限公司繳納股款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3.2 外資并購的支付方式—支付期限外國投資者資產(chǎn)并購的，投資者應(yīng)在擬設(shè)立的外商投資企業(yè)合同、章程中規(guī)定出資期限。設(shè)立外商投資企業(yè)，并通過該企業(yè)協(xié)議購買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運(yùn)營該資產(chǎn)的，對與資產(chǎn)對價等額部分的出資，投資者應(yīng)在本條第一款規(guī)定的對價支付期限內(nèi)繳付；其余部分的出資應(yīng)符合設(shè)立外商投資企業(yè)出資的相關(guān)規(guī)定。外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)設(shè)立外商投資企業(yè)，如果外國投資者出資比例低于企業(yè)注冊資本25%，投資者以現(xiàn)金出資的，應(yīng)自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個月內(nèi)繳清；投資者以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)等出資的，應(yīng)自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起6個月內(nèi)繳清。3.3

外資收購房地產(chǎn)項目的限制〔2006〕171號境內(nèi)公司取得無加注的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書、外匯登記證之前，不得向股東分配利潤或向有關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司提供擔(dān)保，不得對外支付轉(zhuǎn)股、減資、清算等資本項目款項。境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動。對投資房地產(chǎn)未取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》的境外投資者，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動。3.3

外資收購房地產(chǎn)項目的限制建住房〔2006〕171號外商投資房地產(chǎn)企業(yè)未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達(dá)到項目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本與投資總額比例，按照《國家工商行政管理局關(guān)于中外合資經(jīng)營企業(yè)注冊資本與投資總額比例的暫行規(guī)定》(工商企字[1987]第38號)執(zhí)行。工商企字[1987]第38號第三條

中外合資經(jīng)營企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例，應(yīng)當(dāng)遵守如下規(guī)定：（一）中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三百萬美元以下（含三百萬美元）的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的十分之七。（二）中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三百萬美元以上至一千萬美元（含一千萬美元）的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的二分之一，其中投資總額在四百二十萬美元以下的，注冊資本不得低于二百一十萬美元。（三）中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在一千萬美元以上至三千萬美元（含三千萬美元）的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的五分之二，其中投資總額在一千二百五十萬美元以下的，注冊資本不得低于五百萬美元。（四）中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在三千萬美元以上的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的三分之一，其中投資總額在三千六百萬美元以下的，注冊資本不得低于一千二百萬美元。3.3

外資收購房地產(chǎn)項目的限制商資函[2007]50號外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應(yīng)遵循項目公司原則

（一）申請設(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議。未達(dá)到上述要求，審批部門不予批準(zhǔn)。

（二）已設(shè)立外商投資企業(yè)新增房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請辦理增加經(jīng)營范圍或擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。3.3

外資收購房地產(chǎn)項目的限制商資函[2007]50號嚴(yán)格控制以返程投資方式（包括同一實際控制人）并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。外匯管理部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)以采取蓄意規(guī)避、虛假陳述等手段違規(guī)設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，將對其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責(zé)任。境外投資者在境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守商業(yè)存在原則，依法申請設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，按核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。3.3

外資收購房地產(chǎn)項目的限制匯發(fā)[2006]47號六、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達(dá)到項目投資總額的35%的，不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)”。七、境外機(jī)構(gòu)和個人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。八、境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。4.

盡職調(diào)查的重點內(nèi)容4.1

項目并購您應(yīng)該關(guān)注盡職調(diào)查哪些重點內(nèi)容？4.2

盡調(diào)未到主管部門審查原件4.3

盡調(diào)報告未進(jìn)行法律評價和提出建議4.4

未到項目現(xiàn)場進(jìn)行核查確定對收購決策產(chǎn)生影響的信息和數(shù)據(jù)；發(fā)現(xiàn)可能阻礙企業(yè)運(yùn)營的因素或?qū)е陆灰灼屏训囊蛩兀徽{(diào)查可能影響交易價格的重要問題或談判的關(guān)鍵點；發(fā)現(xiàn)潛在的法律責(zé)任；確定是否存在需征得第三方同意的事項；其他問題。地產(chǎn)收購盡職調(diào)查的種類4.1

項目并購您應(yīng)該關(guān)注盡職調(diào)查哪些重點內(nèi)容？目標(biāo)公司轉(zhuǎn)讓方基本情況核心資產(chǎn)盡職調(diào)查的程序和方法盡職調(diào)查報告目標(biāo)公司目標(biāo)公司合法設(shè)立存續(xù)情況、資質(zhì)目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東出資情況目標(biāo)公司章程審查（反收購條款、決議程序）目標(biāo)公司各項財產(chǎn)權(quán)利

（開發(fā)項目、其他）目標(biāo)公司主要合同（與地產(chǎn)項目有關(guān)、其他）目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)文件（含擔(dān)保）涉及訴訟、仲裁、行政處罰勞動人事事宜其他轉(zhuǎn)讓方基本情況主體資格公司章程（決策程序）資信狀況核心資產(chǎn)項目批復(fù)征地拆遷規(guī)劃審批土地獲取建設(shè)施工項目銷售盡職調(diào)查的程序和方法信息整合補(bǔ)充調(diào)查5.房地產(chǎn)項目并購的主要疑難問題5.1簽約主體問題5.2或有債務(wù)的處理問題5.3人保和物保并存時擔(dān)保權(quán)行使規(guī)則5.4 土地閑置問題5.5 瑕疵出資股東的股權(quán)問題5.6 未經(jīng)其他股東過半數(shù)同意的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題5.7 工程結(jié)算報告爭議問題5.1

簽約主體問題土地使用權(quán)或在建工程有可能被原股東多次抵押，也有可能被原股東的債權(quán)人查封，或者是存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵。審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有他項權(quán)利的登記，并到房地產(chǎn)管理部門核實產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)巍懂a(chǎn)權(quán)狀態(tài)承諾函》或《抵押擔(dān)保合同》股權(quán)本身存在質(zhì)押擔(dān)保等第三人權(quán)利，對在項目公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利、清算剩余財產(chǎn)分配權(quán)等各項權(quán)能的限制，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方未繳足出資因而不具有完整的股東權(quán)利等。采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同5.2

或有債務(wù)的處理問題包括未披露的對外擔(dān)保、潛在的合同違約、潛在的未支付款項等。采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同；延期支付5.3 人保和物保并存時擔(dān)保權(quán)行使規(guī)則被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)情形的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定實現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)。包含三種情況：（1）按照合同約定實現(xiàn)債權(quán)，即如果當(dāng)事人在擔(dān)保合同中約定了擔(dān)保人承擔(dān)責(zé)任的順序，則債權(quán)人應(yīng)當(dāng)受該約定順序的約束；（2）沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，而后在不能完全受償范圍內(nèi)再向保證人主張，即保證人僅對物的擔(dān)保以外的債權(quán)額承擔(dān)保證責(zé)任；（3）如果是第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，債權(quán)人可以選擇行使保證債權(quán)或擔(dān)保物權(quán)。5.4 土地閑置問題超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)（不可抗力、政府原因除外）。措施：（1）向主管部門打報告，是因什么原因?qū)е挛磩庸ぃ屗o我們一個批復(fù)；（2）采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同5.5 瑕疵出資股東的股權(quán)問題認(rèn)繳制下對于認(rèn)繳而尚未實繳的股權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓？股東持有的股權(quán)份額是按照股東認(rèn)繳的出資額來確定的。股東即便尚未出資就將股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，是依據(jù)其認(rèn)繳的出資額來確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓的份額。只是股權(quán)轉(zhuǎn)讓作價時要考慮未出資的情況。認(rèn)繳出資人根據(jù)公司章程已經(jīng)取得股東資格，至于是否實際繳納，屬于履行出資義務(wù)的范疇。因此該股東享有股東權(quán)利，該權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓，但合同中應(yīng)約定出資義務(wù)由誰如何履行。建議增設(shè)：待繳股本賬戶，明確股東的認(rèn)繳出資的繳付義務(wù)借：其他應(yīng)收款——股東貸：待繳股本5.5 瑕疵出資股東的股權(quán)問題最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定（三）第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人之間對股權(quán)歸屬發(fā)生爭議，一方請求人民法院確認(rèn)其享有股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)證明以下事實之一：（一）已經(jīng)依法向公司出資或者認(rèn)繳出資，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定；（二）已經(jīng)受讓或者以其他形式繼受公司股權(quán)，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。依此規(guī)定，不論原始股東是否出資到位，只要獲得股東會決議通過，并在工商部門登記，受讓人取得股東資格。沒有如實出資（未出資或出資不足）的股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，出 資責(zé)任誰來承擔(dān)依據(jù)《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定（三）第十八條規(guī)定，出資不實的股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原始股東和受讓人都有出資義務(wù)，之后原始股東和受讓人之間清理債權(quán)債務(wù)關(guān)系。認(rèn)繳資本的稅收問題零投資建議按照代繳股本的金額計繳印花稅

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2014

年第67

號確定個人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的所得稅時，根據(jù)后續(xù)出資義務(wù)約定確定扣除原值：如果后續(xù)出資義務(wù)由受讓方承擔(dān)，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓方的實際出資為基礎(chǔ)確定收入額和扣除原值；如果后續(xù)出資由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，則轉(zhuǎn)讓方需要在轉(zhuǎn)讓前繳足認(rèn)繳資本，應(yīng)以此為基礎(chǔ)確定收入額和扣除原值。認(rèn)繳資本的稅收問題《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅〔2008〕121

號）規(guī)定，為規(guī)范企業(yè)利息支出稅前扣除，加強(qiáng)企業(yè)所得稅管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十六條和《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第一百一十九條的規(guī)定，在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。企業(yè)接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資的比例，金融企業(yè)為5∶1；其他企業(yè)為2∶1。目前，關(guān)聯(lián)方融資情況越來越多，企業(yè)權(quán)益性投資越小，債權(quán)性投資越大，允許稅前扣除的利息按比例計算后，企業(yè)按照發(fā)生額支出利息費用，存在企業(yè)所得稅風(fēng)險。認(rèn)繳制下，當(dāng)注冊資金不到位影響稅額計算。認(rèn)繳資本的稅收問題《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù)》（國稅函〔2009〕312

號）的規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實際繳納的資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額（即在“待繳資本”科目中的金額）應(yīng)計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。認(rèn)繳資本的稅收問題《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干問題的通知》（國稅函〔2010〕79

號）規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額。由于企業(yè)在設(shè)立及經(jīng)營中注冊資本與留存收益之間的比例會影響股權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納所得稅的大小?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)清算業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]60號），注冊資本的大小會影響到資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)的計算，進(jìn)而影響清算所得應(yīng)納稅額的大小。解除未出資或出資不足股東資格的法定程序未如實出資、未轉(zhuǎn)讓的原始股份依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定（三）第十七條規(guī)定，適用“有限責(zé)任公司的股東未履行出資義務(wù)或者抽逃全部出資，經(jīng)公司催告繳納或者返還，其在合理期間內(nèi)仍未繳納或者返還出資，公司以股東會決議解除該股東的股東資格，該股東請求確認(rèn)該解除行為無效的，人民法院不予支持”。原始股東的發(fā)起人之一未出資，其他發(fā)起人是有連帶責(zé)任的，公司直接以股東會決議解除未全面履行出資義務(wù)股東的資格，程序合法。若股東失蹤，經(jīng)其所在公司催告繳納，其合理期間內(nèi)仍未繳納，所在公司以股東會決議解除未出資股東的股東資格，該解除行為應(yīng)認(rèn)定有效。解除未出資或出資不足股東資格的法定程序未如實出資，轉(zhuǎn)讓后的股份依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定（三）第十八條規(guī)定，“有限責(zé)任公司的股東未履行或者未全面履行出資義務(wù)即轉(zhuǎn)讓股權(quán)，受讓人對此知道或者應(yīng)當(dāng)知道，公司請求該股東履行出資義務(wù)、受讓人對此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；公司債權(quán)人依照本規(guī)定第十三條第二款向該股東提起訴訟，同時請求前述受讓人對此承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。受讓人根據(jù)前款規(guī)定承擔(dān)責(zé)任后，向該未履行或者未全面履行出資義務(wù)的股東追償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。但是，當(dāng)事人另有約定的除外”。股份轉(zhuǎn)讓后，涉及該股份未如實出資糾紛的，股東會決議后公示催告解除股東資格，無效，公司不能直接以股東會決議解除股東資格，應(yīng)該起訴至法院。5.6 未經(jīng)其他股東過半數(shù)同意的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題有限責(zé)任公司的股東要轉(zhuǎn)讓股權(quán)，需經(jīng)過其他過半數(shù)的股東的同意，如果沒有走這個程序，股權(quán)的轉(zhuǎn)讓的合同是否有效？最高人民法院有三種觀點：一種觀點，認(rèn)為效力待定的合同；一種觀點，認(rèn)為是附履行條件合同；第三種觀點，是大多數(shù)法官的觀點，認(rèn)為是完全有效的合同，如果一方不履行合同的話，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。5.7 工程結(jié)算報告爭議問題《建設(shè)工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》16條：發(fā)包方應(yīng)當(dāng)在收到竣工結(jié)算文件后的約定期限內(nèi)予以答復(fù)。逾期未答復(fù)的，竣工結(jié)算文件視為已被認(rèn)可。《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第20條：當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款的，應(yīng)予支持。6.并購估值6.1

如何處理財務(wù)數(shù)據(jù)？6.2

常見的估值方法（資產(chǎn)價值法、現(xiàn)金流折現(xiàn)估價法、相對價值法、實物期權(quán)法、剩余收益法）6.3 價值調(diào)整（對賭協(xié)議的定價和價值）6.1

如何處理財務(wù)數(shù)據(jù)？就單純項目公司收購而言關(guān)鍵是確定項目總投資成本、未來的凈利潤、現(xiàn)金凈流和折現(xiàn)系數(shù)是否需要風(fēng)險調(diào)整7.5%，8.5%，9.5%，10%7.項目并購后的運(yùn)營監(jiān)管重點7.1

重點監(jiān)控的項目內(nèi)部事項7.2

印鑒和重要物品的管理7.3

資金支出監(jiān)管7.4

項目收入監(jiān)管7.5

合同監(jiān)管7.6

工程監(jiān)管7.7

會計監(jiān)管7.8

監(jiān)管報告制度7.1

重點監(jiān)控的項目內(nèi)部事項項目投資預(yù)算調(diào)整和工期進(jìn)度計劃調(diào)整納入董事會或股東會審批范圍。資金支出方面：防套用、挪用資金，防列支與項目公司無關(guān)的支出；銷售方面：防止銷售合同、發(fā)票已簽章但銷售款未匯入監(jiān)管賬戶，并且現(xiàn)場監(jiān)管人員需對監(jiān)管賬戶余額進(jìn)行重點監(jiān)控；合同簽訂方面：防止簽訂與本項目實際工作無關(guān)的合同，防止簽訂會產(chǎn)生或有支出事項的合同；工程進(jìn)度方面：在異常情況發(fā)生時，應(yīng)及時查明原因，并及時匯報。7.2

印鑒和重要物品的管理

項目公司公章和財務(wù)專用章、銀行預(yù)留印鑒的財務(wù)專用章和法定代表人名章（包括相當(dāng)于以上印鑒功能的網(wǎng)上銀行U盾）原則上應(yīng)分開保管，現(xiàn)場監(jiān)管人員應(yīng)要求項目公司分別指定專人與其共同管理。

監(jiān)管印鑒應(yīng)由項目公司指定人員和現(xiàn)場監(jiān)管人員共同監(jiān)督使用。使用印鑒時，須登記印鑒使用登記簿，項目公司指定人員和現(xiàn)場監(jiān)管人員須在印鑒使用登記簿上簽字確認(rèn)?，F(xiàn)場監(jiān)管人員用印前應(yīng)以項目公司內(nèi)部有效審批流程記錄為用印申請受理依據(jù)，并取得該記錄的復(fù)印件，必要時還應(yīng)復(fù)印相關(guān)用印文件留存。對外出具加蓋項目公司公章的各種證照、身份證件、財務(wù)報表等資料的復(fù)印件，均應(yīng)在復(fù)印件上加注“僅限于【】事項（項目）使用”等字樣。7.3

資金支出監(jiān)管

現(xiàn)場監(jiān)管人員負(fù)責(zé)全方位監(jiān)控項目公司全部銀行賬戶資金、現(xiàn)金和票據(jù)等，遇有異常情況立即向項目管理部門匯報。自合作協(xié)議簽訂后【十】日內(nèi)，項目公司應(yīng)報審以下材料：房地產(chǎn)項目投資預(yù)算、按月度進(jìn)行的現(xiàn)金流量測算、房地產(chǎn)項目工程進(jìn)度計劃。項目公司（或其關(guān)聯(lián)方）提供的房地產(chǎn)項目投資預(yù)算總額與總投預(yù)算承諾函中（若無，則參考盡調(diào)中的數(shù)據(jù)）各方確認(rèn)的投資總額差額應(yīng)不超過10%，現(xiàn)金流量測算應(yīng)滿足資金退出的流動性安排。根據(jù)資金用途、金額是否與項目投資預(yù)算和項目工程進(jìn)度相匹配，對項目公司的資金支付申請進(jìn)行審批。7.4

項目收入監(jiān)管項目達(dá)到可售條件時，應(yīng)重點清查現(xiàn)金存款賬戶、收款賬戶和各銀行按揭賬戶，包括但不限于開戶行、開戶名、賬號、預(yù)留印鑒、U盾、密碼等。實現(xiàn)銷售收入后，應(yīng)當(dāng)對項目各銀行賬戶進(jìn)行重點監(jiān)管。

項目公司應(yīng)報審總體銷售計劃，并提供全部可售房源情況，包括但不限于樓棟號、單元號、單個房屋編號、戶型、單套房屋的面積、售價以及總體擬銷售面積等。應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金管理。房屋銷售合同中約定以現(xiàn)金形式支付房款的，需監(jiān)督該筆現(xiàn)金是否于一個工作日內(nèi)存入監(jiān)管賬戶，絕對禁止項目公司坐支銷售回款。要定期統(tǒng)計已簽署銷售合同的房屋銷售情況，并與網(wǎng)簽核對，及時掌握項目公司的整體銷售進(jìn)度和收入情況。對于首付款及按揭銷售款，要督促應(yīng)收款項的回款進(jìn)度。重點關(guān)注項目公司銷售周報和網(wǎng)簽面積或金額不一致的情況。7.5

合同監(jiān)管梳理項目公司已簽訂的重要合同，對合同執(zhí)行情況、工程建設(shè)情況和累計已付款項進(jìn)行歸納整理，形成合同臺帳。標(biāo)的額在100萬元以上的合同，項目公司需出示合同正本，提供該等合同復(fù)印件辦理付款。重點監(jiān)控工程類合同的簽訂、變更和實施情況，包括但不限于土地使用權(quán)出讓合同、工程類合同、銷售類合同、融資類合同及其他對公司或資金有重大影響的合同。定期檢查工程形象進(jìn)度與建設(shè)計劃、資金支出計劃的匹配情況、總包合同、分包（供）合同執(zhí)行情況、工程報量、工程結(jié)算情況。對外簽訂的合同，應(yīng)滿足以下條件：內(nèi)容應(yīng)明確、完整，必須合法合規(guī)，不能留有空白；合同價款需明確約定，付款條款、進(jìn)度、條件必須合法、合理、可行；合同履行時間及履行方式、程序需明確約定；合同糾紛處理方式需明確約定；資金合同的標(biāo)的額在預(yù)算額度內(nèi)，合同約定的資金支付進(jìn)度在月度現(xiàn)金流量測算以內(nèi)；符合實際經(jīng)營需要，不能有悖于行業(yè)慣例；不能導(dǎo)致或有負(fù)債；不能有其他影響項目公司正常經(jīng)營、危害投資資金安全的情形。7.6

工程監(jiān)管工程監(jiān)管的內(nèi)容包括但不限于：①每月或每周的工程形象進(jìn)度、施工進(jìn)度計劃，以及相對的資金支出匹配情況；②總包合同、分包合同或甲供材合同的簽訂及執(zhí)行情況；③工程報量，及其與工程形象進(jìn)度的匹配程度；④工程結(jié)算情況。重點復(fù)核合同、招投標(biāo)資料、工程量清單、報量資料和工程結(jié)算資料是否有虛假或嚴(yán)重不實或有重大遺漏以抽逃款項。7.6

工程監(jiān)管編制施工進(jìn)度月度報告：①進(jìn)度執(zhí)行情況綜合描述；②實際施工進(jìn)度圖；③工程變更，調(diào)整情況；④進(jìn)度偏差狀況和原因；⑤解決問題的措施；⑥計劃調(diào)整意見；⑦施工方向項目公司報送的上月施工報量材料，施工方報量中含有施工材料的，需明確材料進(jìn)出情況；⑧監(jiān)理月度報告。8.并購融資、支付手段及創(chuàng)新8.1我國并購融資的主要方式8.2并購支付方式：現(xiàn)金、股票、資產(chǎn)、混合8.1我國并購融資的主要方式銀行貸款：常規(guī)貸款和并購貸款企業(yè)債券：企業(yè)債券和公司債券公開發(fā)行股票：普通股和優(yōu)先股股權(quán)置換權(quán)證轉(zhuǎn)債賣方融資（延期支付）杠桿收購信托類融資（信托計劃、專項資管計劃）8.2并購支付方式資金換股權(quán)、資產(chǎn)換股權(quán)、股權(quán)換股權(quán)、混合結(jié)構(gòu)。財稅〔2014〕109號：被收購股權(quán)（或全部資產(chǎn)）的比例調(diào)整到不低于被收購企業(yè)全部股權(quán)（或全部資產(chǎn)）的50%；股權(quán)支付金額占比不低于85%。證監(jiān)會：

借殼同時不允許做配套融資——對資產(chǎn)方來說借殼本身不會直接帶來資金，少了一個利益調(diào)節(jié)機(jī)制。上市公司原控股股東、實際控制人及其控制的關(guān)聯(lián)人應(yīng)當(dāng)公開承諾，在本次交易完成后36

個月內(nèi)不轉(zhuǎn)讓其在該上市公司中擁有權(quán)益的股份”資產(chǎn)方可以先現(xiàn)金收購控股權(quán)（買殼），再借殼洗殼（通過借殼審核、處置原資產(chǎn)）；借殼方需要有很高的現(xiàn)金籌集能力。要求其他新進(jìn)股東必須鎖定2年的規(guī)則，PE投資人的借殼積極性會受到一定抑制。9.并購中會計、稅收問題9.1并購的會計問題9.2并購主要涉及哪些稅收？9.3資產(chǎn)收購和股權(quán)收購哪個稅負(fù)更低？9.4分立的籌劃9.5

如何開展并購重組的稅收籌劃，降低并購稅收成本？9.1

并購的會計問題被合并資產(chǎn)和負(fù)債計價原則：是原值（權(quán)益結(jié)合法）還是公允價值（購買法）合并分類：同一控制下的合并和非同一控制下的合并新設(shè)合并和吸收合并權(quán)益結(jié)合法與購買法是針對企業(yè)合并編制合并財務(wù)報表而言。權(quán)益結(jié)合法，適用于同一控制下企業(yè)合并而言，直接按照被合并方資產(chǎn)負(fù)債的賬面價值過到合并財務(wù)報表中。購買法相當(dāng)于將企業(yè)放在市場中進(jìn)行買賣，適用于非同一控制下的企業(yè)合并，被購買方的資產(chǎn)負(fù)債按照公允價值計量9.2

并購主要涉及哪些稅收？增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅;我國資本性交易的稅收政策企業(yè)重組的基本策略重組方?jīng)Q策者應(yīng)該充分認(rèn)識不同重組方案的稅負(fù)差異及可能帶來的非稅成本結(jié)合重組雙方企業(yè)的稅收屬性、自身的發(fā)展戰(zhàn)略和未來盈利預(yù)測統(tǒng)籌重組雙方股東的重組當(dāng)期及遠(yuǎn)期利益及實現(xiàn)方式選擇有利的重組時機(jī)和重組方式（應(yīng)稅重組、免稅重組）通過數(shù)學(xué)建模有效防范企業(yè)重組帶來的涉稅風(fēng)險。9.3

資產(chǎn)收購和股權(quán)收購哪個稅負(fù)更低？所有類型的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股權(quán)對應(yīng)的資產(chǎn)都無需作銷售處理，房屋、土地等無需辦理過戶手續(xù)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方可避免貨勞稅、所得稅、土地增值稅和契稅等財產(chǎn)稅；資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則不同，只有構(gòu)成業(yè)務(wù)分部或資產(chǎn)組以上才可以不交增值稅和營業(yè)稅，除Ⅳ型資產(chǎn)收購?fù)獗匦栌嬂U資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅，房產(chǎn)、土地等要辦理過戶手續(xù)，比之股權(quán)收購來說需要交納契稅資產(chǎn)收購與股權(quán)收購的替代籌劃根據(jù)會計恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”，僅從數(shù)量指標(biāo)分析，可能存在這樣的情況：從資產(chǎn)角度測算，收購資產(chǎn)占比低于50%，但從股權(quán)角度測算，收購股份占比已經(jīng)超過50%，在股權(quán)支付比例相同的前提下，可以通過資產(chǎn)收購與股權(quán)收購的選擇，為適用特殊性重組創(chuàng)造條件。對于不符合特殊性稅務(wù)處理的資產(chǎn)收購或股權(quán)收購，分步重組策略是必要的選擇?？梢栽谥亟M之前，將部分資產(chǎn)剝離，或?qū)⒉糠止煞蒉D(zhuǎn)讓，給下一次重組創(chuàng)造條件，這可能涉及公司的分立。國有土地使用權(quán)收購的籌劃某上市公司A于2006年取得一地塊，支付土地出讓金及相關(guān)費用2.27億元。該上市公司于2008年1月與其控股的公司B共同出資成立了銷售公司F，注冊資本1000萬元。其中，A公司出資900萬元，占注冊資本的90%；B公司出資100萬元，占注冊資本的10%。2009年5月8日，A、B兩公司和武漢某地產(chǎn)公司C三方共同簽署了F公司的“增資協(xié)議書”，A公司以土地使用權(quán)作價2.1億元（賬面價值1.93億元，評估價為2.4億元）認(rèn)繳新增出資，C公司以貨幣資金0.8億元認(rèn)繳新增出資。增資完成后，F(xiàn)公司的注冊資本由0.1億元增加到3億元。其中，A、B、C三公司的持股比例分別為73.00%、0.33%和26.67%，A公司用于出資的土地使用權(quán)已過戶到F公司。2009

年7月15日，A、B、C三公司簽署了“F公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，A、B兩公司將所持F公司共計53.33%的股權(quán)作價2億元轉(zhuǎn)讓給C公司，轉(zhuǎn)讓完成后A公司和C公司持股比例分別為20%和80%。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易價格以F公司2009年6月30日經(jīng)審計凈資產(chǎn)賬面價值3億元為依據(jù)，經(jīng)A公司與C公司協(xié)商確定。國有土地使用權(quán)收購的籌劃（1）稅收籌劃目的A公司先將擬轉(zhuǎn)讓的地塊以對外投資的形式，注入其全資子公司F；然后將其持有F的大部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給F的其他股東，在短時間內(nèi)將地塊套現(xiàn)，還可保持繼續(xù)分享地塊開發(fā)項目的后續(xù)利潤的權(quán)利。一連串的交易安排主要目的是規(guī)避地塊轉(zhuǎn)讓過程中需要繳納的營業(yè)稅和土地增值稅。（2）分稅種分析①營業(yè)稅根據(jù)財稅[2002]191號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。國有土地使用權(quán)收購的籌劃②土地增值稅（應(yīng)根據(jù)財稅【2015】5號文）根據(jù)財稅字[1995]48號和財稅[2006]21號文的規(guī)定，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，如果投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，暫免征收土地增值稅。由于F公司不屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司，繼續(xù)適用房地產(chǎn)對外權(quán)益性投資暫免征收土地增值稅的待遇。③企業(yè)所得稅（應(yīng)根據(jù)財稅〔2014〕116號、國家稅務(wù)總局公告2015年第33號

）根據(jù)國稅函[2008]828號文的規(guī)定，企業(yè)以非貨幣資產(chǎn)對外投資應(yīng)視同銷售處理，確認(rèn)投資資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，A公司確認(rèn)0.17億元（2.1-1.93）所得，可以分5年分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額。國有土地使用權(quán)收購的籌劃（3）籌劃效果A公司與地塊的購買方C公司提前商定布局，A公司以地塊2.1億元、C公司以貨幣資金0.8億元共同投資到F公司，A公司不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅；再將所持有的大部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給C公司，套現(xiàn)土地使用權(quán)，也不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅。A

公司通過先投資、再轉(zhuǎn)讓投資所獲得的股權(quán)，不僅變現(xiàn)了土地使用權(quán)，還規(guī)避了直接銷售土地使用權(quán)所需要繳納的營業(yè)稅和土地增值稅。

C公司將F公司進(jìn)行變更登記為房地產(chǎn)開發(fā)公司，補(bǔ)交土地出讓金0.5億元變更土地的性質(zhì)為商住用地，開發(fā)項目土地增值稅清算時，不考慮契稅，按照2.6億元（2.1+0.5）作為取得土地使用權(quán)的金額。我國部分省市規(guī)定，凡是地塊轉(zhuǎn)讓上一環(huán)節(jié)免征土地增值稅的，只能按照土地出讓金收據(jù)上注明的金額確定。該案例中，則可以按照2.77億元（2.27+0.5）確定。（4）稅收籌劃風(fēng)險A公司在2009年5月將土地作價對外投資，7月就將所獲得的被投資公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，避稅目的明顯，有可能招致稅務(wù)部門的稽查。國有土地使用權(quán)收購的籌劃國有土地使用權(quán)收購，收購方需要根據(jù)收購后土地的開發(fā)利用方式和開發(fā)項目的預(yù)計售價，分別測算不同收購方案和不同收購價格對收購環(huán)節(jié)和二次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅、企業(yè)所得稅的影響，杜絕顧頭不顧尾的單環(huán)節(jié)籌劃。9.4分立的籌劃公司分立的籌劃，需要根據(jù)股東的不同利益訴求和稅收偏好，按照無差異分析方法，確定最優(yōu)的分立方案。通過公司分立，將企業(yè)的內(nèi)部交易外部化，有可能獲取貨勞稅對沖的好處，如增加進(jìn)項稅的抵扣，減少銷售額，減少消費稅支出等。9.4分立的籌劃【例3】2013年7月5日，甲公司根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的需要，決定將其下屬子公司乙的已辦理房產(chǎn)證的商場剝離出去，單獨成立專業(yè)商業(yè)管理公司經(jīng)營該商場，新成立的商業(yè)管理公司的股權(quán)直接上移至甲公司。商場決算總造價3.5億元，評估價值6億元。甲公司的主管稅務(wù)部門提出以下兩個方案。方案一：乙公司以商場投資成立新公司，乙公司再轉(zhuǎn)讓所持有的新公司股權(quán)給甲公司；方案二：乙公司采取存續(xù)分立的方式，將商場分立到新公司，并將新公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給甲公司。9.4分立的籌劃分析：1.方案一的涉稅分析（1）營業(yè)稅。根據(jù)財稅[2002]191號文的相應(yīng)規(guī)定，乙公司以商場投資成立一個新公司，無需繳納營業(yè)稅，將來轉(zhuǎn)讓新公司股權(quán)時，也不繳納營業(yè)稅。（2）土地增值稅。根據(jù)財稅字[1995]48號文和財稅[2006]21號文的規(guī)定，甲公司為房地產(chǎn)公司，將商場投資成立公司的行為應(yīng)繳納土地增值稅。9.4分立的籌劃（3）企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。乙公司以商場對外投資成立新公司，需要計繳商場投資環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅。（4）契稅。根據(jù)《契稅暫行條例實施細(xì)則》第八條（一）的規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價對外投資，或以入股方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈與征稅。所以，乙公司以商場對外投資，應(yīng)視同土地使用權(quán)和房屋建筑物轉(zhuǎn)讓征收契稅。根據(jù)財稅[2012]4號文的規(guī)定，在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。乙公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，甲公司無需繳納契稅。9.4分立的籌劃（5）印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例實施細(xì)則》第五條的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼取、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。所以，以土地使用權(quán)、房屋建筑物等作價對外投資，涉及產(chǎn)權(quán)從投資方轉(zhuǎn)移到被投資方，應(yīng)按投資雙方約定的土地使用權(quán)和房屋建筑物等的價格，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。綜上分析，方案一僅能回避營業(yè)稅，提前投資可減少部分契稅。9.4分立的籌劃2.方案二的涉稅分析（1）營業(yè)稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2011年第51號的規(guī)定，公司分立不屬于營業(yè)稅的征稅范圍，無需計繳商場分立環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。（2）土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅的征收范圍為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入。企業(yè)分立涉及的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移不屬于土地增值稅征稅范圍，并非被分立企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓給新成立企業(yè)，而是被分立企業(yè)的股東將該資產(chǎn)換股，因此，企業(yè)分立涉及的土地轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅。9.4

分立的籌劃（契稅應(yīng)根據(jù)財稅【2015