房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)計(jì)劃書

房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)計(jì)劃書貸款申請書一、公司基本情況：1、名稱:吉林省XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；2、法定代表人：XX3、注冊資本：人民幣壹仟萬元；4、公司經(jīng)營范圍:房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢材料銷售。5、資質(zhì):叁級(jí)；6、住所：長春市寬城區(qū)；7、簡介:公司成立于2010年1月13日，公司現(xiàn)有職工50人,其中：工程及經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級(jí)以上職稱的有10人;初級(jí)職稱12人;專業(yè)技術(shù)工人15人；其他人員13人。年開發(fā)能力在10萬平方米以上。公司內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)由工程部、計(jì)劃部、審計(jì)部、人力資源部、綜合部、財(cái)務(wù)部、售樓部、辦公室組成我公司經(jīng)過兩年的自我發(fā)展和奮斗,公司現(xiàn)已發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)與民用建筑施工、建設(shè)裝潢工程施工、建筑勞務(wù)施工、物業(yè)管理多元化為一體的綜合性企業(yè)。以王呈順董事長為首的領(lǐng)導(dǎo)班子帶領(lǐng)下公司自成立以來樹立“獨(dú)特創(chuàng)造、追求時(shí)尚”的開發(fā)理念，堅(jiān)定“積極開拓、穩(wěn)健發(fā)展”的經(jīng)營理念，傳達(dá)“誠信為本、用戶至上”的服務(wù)方針，秉承品質(zhì)和品位的雙重要求逐步適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)信譽(yù)不斷提高.所開發(fā)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑造型、綠化景觀、公共配套、物業(yè)管理已為政府、社會(huì)和業(yè)主認(rèn)可，在業(yè)界中獲得了良好的聲譽(yù)。公司經(jīng)營、財(cái)務(wù)、資信處于良好狀態(tài).已成為房地產(chǎn)業(yè)的一顆新星.二、項(xiàng)目簡介位于長嶺縣長嶺街103000萬平方米的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，以取得政府的批文,命2名為“南域?yàn)憺场毙^(qū)，項(xiàng)目總投資25,224.6萬元人民幣，擬新建建筑物面積200m,222其中新建住宅建筑面積590m，公建商網(wǎng)建筑面積440m，住房拆遷面積2m,搬遷人410人。2本項(xiàng)目拆遷面積為200m，安置方案為全部回遷,貨幣補(bǔ)償面積15?（商網(wǎng)），補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為45元/?,補(bǔ)償費(fèi)為675萬元。被拆遷戶過度期補(bǔ)助費(fèi)為192萬元（每月8元計(jì)算）?？傆?jì)補(bǔ)償費(fèi)為867萬元。此項(xiàng)目2012年末完工，2013年初開始預(yù)售。預(yù)計(jì)利潤12,622.64萬元。三、資金籌措與還款計(jì)劃1、用款計(jì)劃：項(xiàng)目需資金15,0萬元人民幣，其中：1）、建安成本12,117萬元2）、前期費(fèi)用：（包括測繪費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、拆遷補(bǔ)嘗費(fèi)、房屋拆遷費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測費(fèi)等）1,883萬元3）、開發(fā)管理及不可預(yù)見費(fèi)：1,0萬元2、還款計(jì)劃為此特向貴公司申請貸款150萬元人民幣，貸款期限2年,到期（每年的12月20日前歸還利息）歸還本金和利息。雙方享有的權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)待雙方商定后，由簽訂的正式合同文本約定。3、還款來源我公司將采用多種渠道保證還款.一、我公司開發(fā)的“XX小區(qū)”項(xiàng)目以完工,以取得房屋預(yù)售許可及相關(guān)證照,以開始銷售。該項(xiàng)目位于XX屬臨街建筑物，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約11273。3平方米，規(guī)劃建筑總面積為20,558。5平方米，住宅共計(jì)358套，門市房4000平方米，停車場可容納360輛車輛，預(yù)計(jì)銷售額為9,103萬元人民幣，可做為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的前期還款來源二、此棚戶區(qū)改造項(xiàng)目計(jì)劃于2013年末開始預(yù)售，按銷售50%計(jì)算,預(yù)計(jì)銷售額為17,622.5萬元，可做為前期還款來源。我公司講誠信、重信譽(yù)保證按時(shí)還款。敬請貴公司支持解決為謝—吉林省XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司012年4月1日吉林省XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司棚戶區(qū)改造項(xiàng)目編制單位：XX投資咨詢有限公司二O一二年三月三十日目錄第一章總論.……………。..。。.。。。..。。。.。.。.。.。.。.。。。。.。..。。。.。..。。..。。。。。。。。。。.。。。...。.。。。..。。。。。。。...。..。.51。1項(xiàng)目背景.??????.????.。.。。。。。..。.。。。。。..。。。。。。..。。。..。。..。..。.。.61。1。1項(xiàng)目名稱°°稱°°??。???1°況?！?。?。。1?3議。。?.??。模.?。?。。?。。?.。。?.。??。?。。????。。。?.。?。。。????。。62項(xiàng)目概.。。。...。.。。。?。。。。。。。。。。..?。。.。。。。.。?。11結(jié)論及建。?。。。?。。。?。。?。。。?。。。。。??。。。。?。?。?????。。14第二章需求分析與建設(shè)規(guī)..。。。.。。。。..。.。.錯(cuò)誤~未定乂書簽。102.1城市概況一.一一一一一一?。。。?。。?。。?。?。。。。。。.。?。?。??。。。.?。.。?。。。。。。。.?。。。。12.2需求分析。.。?。。。。。。。。?。?。。。。。.。。。?。?。。。.。。????。。2???。。。。.。。2。3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)^?！?。。。。..。。。.。。..。。.。。.。。.。.。.。.。。。.。.。.3第三章場址選擇。。。?..。.。。。。。。。。。。。。。.。。。。..錯(cuò)誤?未定義書簽。143°1場址概況一一一一一一。?。。。。。。。。?。。..。。。。。。。??。。。?。。?。.。。。.。。。?。。。。。。。?13.2自然條件......?。.?。?。??。?.。.。。。。。。。。。。。?。.????。..???。?。?4.1則。.4。2成。O1第四章建設(shè)方建設(shè)方案設(shè)計(jì)原.。。.項(xiàng)目組.。。.4。3棚戶區(qū)拆遷方??.。?44.1則。.4。2成。O1第四章建設(shè)方建設(shè)方案設(shè)計(jì)原.。。.項(xiàng)目組.。。.4。3棚戶區(qū)拆遷方??.。?4。4小區(qū)建設(shè)方案.。4。建筑方案.。4。設(shè)備方..。錯(cuò)誤~未定義書簽。17案。。..4.7公用工程方..案.。第五章環(huán)境影響評???000000*00?.?oo?.?ooo?o???0?????000000*00?.?oo?.?ooo?o???0????…15.1編制依^據(jù)?。o.O.o????OOoo???O?O15.2評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)'L-L-oo^o...ooo?ooo..oooooo.?o?o??ooo?ooo^oo2oo?O.??OJ5^3產(chǎn)污環(huán)節(jié)及污染物排放特征分'^析。ooo^o^oooo.^o.^o^o^o^0000^o?65。4環(huán)境保護(hù)措施??O?OOO?O??OOOO?OO?OOOOOOO??OO.??????O?o—o?oo8第六章節(jié)能與消防?…??…l/vOOO?OO?O..O.??OOOOO.O.?O.?oooooo??o.oooO?OO?O16o1節(jié)約能源??…???o?oo^?oooooo?o?oo?ooooooo??oooo?o?ooooOO?O?O?^OO16^2消防1/V...o^o..oooooo^^ooooo^oooo^ooooo^o.^oo.oooooooo?。o?。o1第七章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置.。oo?。.ooo.ooo.o.?.。...ooo.o.。.。o17.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理..。.。。。。.。..。.。。.。。。。。。..。。。。。.。..。。..。17。2人力資源配置H.。.。..。.。.。。.OO...OO.....O.?o.?OO..。。.。..。。..37第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度........OOOO.OOO...oooooo.OO...oooo.ooo..。.....OOO38第九章投資估算與融資方案^O..OO.OOO。。.。.。。。。.。。。。。。。...OO..OOO399o1估算編制依據(jù)及說明....../JO.O..O..O.。。。。。..。.。..。.。.。。.。。。。。。。。O399o2投資估算。。。。。。。.。。。。.。。。。。。.。.。。。.。。。。。。。。。。..OOOO..OO..40第十章財(cái)務(wù)評價(jià)?..?.?.。。.。..。..。。.。。.。。.。。。。.。。。。.。.。。.。。。..。42.。。。。。10。1編制依據(jù)及說明..。.。.。..。。.。。。.。..。。.。。。.。。.。。。。。。。..。.。。110o2基本數(shù)據(jù)與參數(shù)…一一O..OO.O...OO。。.。。。。。。.。..。。。。。。.。。.。.。10。3售房收入預(yù)TOC\o"1-5"\h\z測^......V八-Joo?OOOO?O??OOO.??o**.oo??o.?ooooooo.....110o4財(cái)務(wù)評價(jià)..........刀o???OO?OO??OOOOOO?.OO.OO..OOOOOOOOO..OO...2O?OOO?OOJ0.5財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論…..?.?…O??OOO??OO?OO?OOOO?OOOO??O?OOO?O???OOOOO?...2第十一章工程招標(biāo)。。。。。。。..。?.。。..。.。.。。。.。。。.。.。。.。.。..。...OO44第十二章社會(huì)評價(jià)OOOO..O..OO.OO.OOOOOOOOO.OO.O.O.OOO...OO4612.1項(xiàng)目對社會(huì)的影響分析。O..。。。..。。。.。..。..。。。..。.。。..。。.。。4612o2項(xiàng)目與所在地互適性分^析.o..o^o^o^ooo.^ooo^oooooo^oo^.ooo4612。3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析l/l...。..。。。。。.。。...。。.。。。。。。.。。。...。。。。..47OO?OO1?12.4社會(huì)評價(jià)結(jié)T^^O.O.OO....????。??。o.OOO.OO.oo.oooooo.oooooo47第十三章研究結(jié)論與建議...*zv。.。。?。。。。。。??。。?。。。.。。。?。。。。.。。。??。?。。4813。1可行性研究結(jié)論..…/Lioo?ooo?oo?o.oo.o.?o?oooooooo.?oo?ooo?。。。4813。2建議...??OOOOOOOOOOO??O?O??O?OOO?OO?O?OO??O?....48。。。?。??。??。。附件：略第一章總論lol項(xiàng)目背景1.1。1項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：“南域?yàn)憺场毙^(qū)建設(shè)項(xiàng)目1.1。2建設(shè)單位概況單位名稱:吉林省xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法人代表：xx企業(yè)性質(zhì):有限責(zé)任公司咱然人出資）注冊資金：10萬元公司簡介：吉林省xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2010年1月，獨(dú)立法人，注冊資本10萬元，其主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢材料銷售。公司從成立至今，致力于最先進(jìn)的技術(shù)、最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良的售后服務(wù)成為松原地區(qū)優(yōu)質(zhì)居住小區(qū)的提供商。至今公司已累計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1o5億余元；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入1.2億元；累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤30萬元;累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)71萬元。1.1.3項(xiàng)目主管部門長嶺縣政府1。1.4編制依據(jù)1、國家發(fā)展和改革委員會(huì)審定出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；2、《松原市城市總體規(guī)劃》；3、《松原市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；4、長嶺縣政府常務(wù)會(huì)議關(guān)于《長嶺縣城市棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則》；15、建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料.1。1。5項(xiàng)目提出的背景與理由、“十五”期間，吉林省國民經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)持續(xù)較快發(fā)展，人民群眾的物質(zhì)文化生活不斷改善.城市人均住房面積由1998年的15.6?增加到現(xiàn)在的28?,增長79。5%.但在城市群眾總體居住條件明顯改善的同時(shí)，還有相當(dāng)一部分低收入和特殊困難群眾居住條件較差，城市棚戶區(qū)大量存在。所謂“棚戶區(qū)”是指城市建成區(qū)內(nèi)平房密度大、人均居住面積小、房屋成新率低、配套設(shè)施不齊全、環(huán)境衛(wèi)生“臟亂差”的區(qū)域及“城中村”。三年來，省政府把城市棚戶區(qū)改造作為全省重點(diǎn)工作任務(wù)之一。在不到三年時(shí)間里拆遷改造棚戶區(qū)357。萬平方米，使55萬戶、160萬人的住房問題得到了根本解決，同時(shí)拉動(dòng)全省GDP增長0。7個(gè)百分點(diǎn)，收到了經(jīng)濟(jì)增長、民生改善、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的良好效果。棚戶區(qū)改造有利地改善了居民生活標(biāo)準(zhǔn)，提升了城市形象，擴(kuò)大了對外感召力和知名度，從根本上符合科學(xué)發(fā)展觀的客觀要求。由于長嶺縣是老城，有很多居民建筑都是上世紀(jì)六、七十年代建的，這些地方的房屋密度大，建筑使用時(shí)間長，人均居住面積小，很多已經(jīng)成為危房，而且基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足,幾乎沒有排水、供熱等配套設(shè)施，生活環(huán)境較差.另外，街區(qū)之間存在多個(gè)城中村，缺乏商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，住宅小區(qū)建設(shè)與其它城市相比，還有一定差距。加快中心城區(qū)建設(shè)是政府的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。目前，長嶺縣政府已根據(jù)吉林省棚戶區(qū)改造精神積極制定本市棚戶區(qū)改造的新政策.另外，政府各級(jí)部門也采取了很多保障措施，以調(diào)動(dòng)開發(fā)商積極性，減少開發(fā)商工作難2度。具體包括由政府對確定改造的棚戶區(qū)提前拆除違章建筑、加大行政強(qiáng)制拆遷力度、3年內(nèi)不批準(zhǔn)一般商品房建設(shè)項(xiàng)目，以保護(hù)棚戶區(qū)改造、銷售等。政府政策支持保證了此項(xiàng)目的順利進(jìn)行，主要表現(xiàn)在以下幾方面：（一）、棚戶區(qū)改造是長嶺縣縣政府的工作任務(wù).長嶺縣為加快城市改造步伐，改善棚戶區(qū)居民居住條件和生活環(huán)境，按照省市關(guān)于城市棚戶區(qū)改造的統(tǒng)一部署，縣委、縣政府決定從29年開始至2013年,利用5年時(shí)間集中改造和改善縣城“三路一街"兩側(cè)的棚戶區(qū)，完成建筑面積79萬平方米的改造任務(wù)和12。5萬平方米的改善任務(wù)，每年至少建設(shè)一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，使居住在棚戶區(qū)的41多戶、近145人的居住條件得到明顯改善。（二）、稅費(fèi)政策。按照《吉林省城市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于落實(shí)城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目地方稅收優(yōu)惠政策的通知》（吉棚改〔2005〕5號(hào)）規(guī)定，免收棚戶區(qū)居民因拆遷而重新承受普通住房的，免征契稅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原面積房屋部分，暫不征收營業(yè)稅。按照《吉林省人民政府關(guān)于城市棚戶區(qū)改造實(shí)施意見》（吉政發(fā)〔2005〕34號(hào)）的規(guī)定，城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣袡?quán)決定減免各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)，包括土地登記費(fèi)、土地管理費(fèi)、城市消防設(shè)施配套費(fèi)、環(huán)保評定費(fèi)、防雷檢測費(fèi)、占道費(fèi)、水資源管理費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等;減半征收經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)，包括勘測設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用、土地測繪費(fèi)、土地評估費(fèi)、供熱配套費(fèi)、燃?xì)馀涮踪M(fèi)、給水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、室內(nèi)環(huán)境測定費(fèi)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)面積測繪費(fèi)、地震安全性評價(jià)費(fèi)、自來水入網(wǎng)費(fèi)、有線電3視入網(wǎng)費(fèi)等。另外，價(jià)調(diào)基金和墻改基金要減半征收.（三）、土地政策。改造地段由開發(fā)商負(fù)責(zé)拆遷、進(jìn)行整塊開發(fā)的，土地出讓金按50,收取;對臨街四周已建有樓房、進(jìn)行填充式開發(fā)的，土地出讓金按30,收取。對新建回遷房和經(jīng)濟(jì)適用房所需建設(shè)用地享受經(jīng)濟(jì)適用房政策,以劃撥方式供應(yīng)（含基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地），其他建設(shè)用地再收取30%或50%的出讓金。按照長嶺縣人民政府的要求，為加快棚戶區(qū)改造步伐，改善居民的居住條件和環(huán)境，提供商業(yè)服務(wù)業(yè)的競爭力，吉林省中涸房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司已按法定程序中標(biāo)取得了松原市長嶺縣長嶺街區(qū)地塊棚戶區(qū)改造開發(fā)權(quán),目前已經(jīng)完成項(xiàng)目的部分前期準(zhǔn)備工作。本項(xiàng)目建成后，可促進(jìn)長嶺縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善市民居住條件的需要，建立完善的商業(yè)設(shè)施，從而帶動(dòng)長嶺縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為“十一五”規(guī)劃目標(biāo)的順利完成奠定基礎(chǔ)。1。1.6項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、實(shí)施城市棚戶區(qū)改造是改善市民居住條件的需要。長嶺縣是一座老縣城，近幾年來，城市建設(shè)發(fā)展很快，人民群眾的生產(chǎn)生活環(huán)境，特別是居住條件得到了明顯改善，全縣開工建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化住宅小區(qū)30個(gè),其中省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上的18個(gè)，中心城區(qū)人均住房面積由2002年末的18。2平方米增加到2005年末的20.6平方米。但還存在大量亟需改造的棚戶區(qū)，這些地方的房屋密度大，建成使用時(shí)間長，人均居住面積小,很多已經(jīng)成為危房，而且基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，幾乎沒有排水、供熱、照明等配套設(shè)施,生活環(huán)境極其惡劣.棚戶區(qū)現(xiàn)有居民2萬戶、13。3萬人,大部分是下崗職工、低保戶、特困戶等弱勢群體，他們實(shí)際收入水平比較低，既沒有條件改造房屋,更沒有能力購買新房.如果沒有政府和社會(huì)的援助，僅靠自己的力量，這部分群眾根本解決不了居住上的困難.因此，盡快實(shí)施城市棚戶區(qū)改造，幫助這部分群眾改善居住條件，是政府義不容辭的責(zé)任。2、實(shí)施城市棚戶區(qū)改造是提升城市形象的需要。加快中心城市建設(shè)是政府的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。近年來，長嶺縣按照“三年一小變樣，五年一大變樣”的城市建設(shè)目標(biāo)，進(jìn)一步加快了中心城市建設(shè)步伐。三年來，累計(jì)完成投資12。5億元，新建擴(kuò)建了嶺城路北、長慶街、永長街路南、長盛路等20條街路，建成了南環(huán)路排水28延長米；環(huán)城綠化21304株等一批綠化工程,但是“城中村"現(xiàn)象還很突出，棚戶區(qū)還大量存在.據(jù)統(tǒng)計(jì),全市城區(qū)共有棚戶區(qū)22塊，面積79萬平方米。這些棚戶區(qū)的存在，不僅嚴(yán)重制約了全市的城市化進(jìn)程，而且破壞了城市形象，降低了城市品位，與松原在全省的位置極不協(xié)調(diào)。因此，加快棚戶區(qū)改造作為政府工作的重中之重，必須抓緊抓實(shí)。3、實(shí)施城市棚戶區(qū)改造是構(gòu)建和諧長嶺的需要。和諧社會(huì)，就是堅(jiān)持以人為本，各方面的利益關(guān)系都能得到有效協(xié)調(diào)的社會(huì)。城市棚戶區(qū)改造,是建設(shè)和諧長嶺的重要內(nèi)容之一，事關(guān)群眾冷暖，事關(guān)群眾安危。堅(jiān)持以人為本，注重社會(huì)公平，把改革發(fā)展的成果惠及到社會(huì)全體成員，特別是惠及到弱勢群體，不僅是當(dāng)前政府面臨的一項(xiàng)非常緊迫的任務(wù)，也成為構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求。因此，棚戶區(qū)改造工程的實(shí)施，不僅會(huì)使相當(dāng)一部分弱勢群眾擺脫住房問題的困擾,享受改5革發(fā)展的成果，而且可以有效地維護(hù)社會(huì)公平,促進(jìn)和諧長嶺建設(shè).4、實(shí)施城市棚戶區(qū)改造是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)由“快走”變“快跑”的需要。實(shí)施棚戶區(qū)改造，是房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展,提升水平的難得機(jī)遇.在這種好的機(jī)遇面前，房地產(chǎn)業(yè)作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，必將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。棚戶區(qū)的土地是巨大的資源，盤活這部分土地資源，可以為城市建設(shè)提供大量資金，而且城市環(huán)境的改善，又將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好條件，有利于形成良性互動(dòng)的運(yùn)行機(jī)制。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)可為長嶺縣民居住與出行創(chuàng)造良好空間條件，改善城市整體環(huán)境，體現(xiàn)人與自然和諧，為創(chuàng)造生態(tài)城市奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ).項(xiàng)目的建設(shè)勢在必行，且迫在眉睫。同時(shí)，隨著國家“振興東北老工業(yè)基地”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的穩(wěn)步實(shí)施，長嶺縣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)將會(huì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，而良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境將為本項(xiàng)目建設(shè)提供有力保障。1。2項(xiàng)目概況1。2。1擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于長嶺縣長嶺街，總占地面積200?,總建筑面積為1030?,其中：居住小區(qū)用地面積59000?,公建商企面積440?,車庫225?,地上停車場2000?,其中一層商圈為農(nóng)貿(mào)市場。1。2。2建設(shè)規(guī)模根據(jù)《長嶺縣城市總體規(guī)劃》，本項(xiàng)目主要對長嶺街地塊棚戶區(qū)進(jìn)行改造，具體建設(shè)規(guī)模如下：1、棚戶區(qū)改造工程6拆遷面積2?，搬遷169戶，人410人。擬新建建筑物總面積103000?,其中新建住宅建筑面積590?，公建商企面積440?。2、房屋拆遷及補(bǔ)償工程本項(xiàng)目拆遷房屋面積為2?，安置方案為全部回遷，需安置住宅面積200?，貨幣補(bǔ)償商業(yè)房面積1500?,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為45元/?;需補(bǔ)嘗費(fèi)用675萬元。被拆遷戶過渡期每平方米每月補(bǔ)償8元,補(bǔ)償期1年，需補(bǔ)償192萬元.共計(jì)補(bǔ)償867萬元。1。2。3主要建設(shè)條件1、符合國家有關(guān)政策。經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)開發(fā)，尤其是在對老城區(qū)棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)上進(jìn)行的開發(fā)建設(shè),符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及國家的產(chǎn)業(yè)政策，順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢，符合省情、市情，順乎民意，同時(shí)也符合“以人為本”和構(gòu)建和諧社會(huì)的發(fā)展思路。2、符合《長嶺縣城市總體規(guī)劃》，是長嶺縣政府今后幾年主要工作之一.通過本項(xiàng)目的實(shí)施，可以徹底的改變棚戶區(qū)居民的居住條件及環(huán)境，符合長嶺縣城市總體布局及發(fā)展規(guī)劃。3、公共設(shè)施條件較完備。場區(qū)內(nèi)給水、排水、供電、供熱等公用工程基礎(chǔ)設(shè)施條件較為完備，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)需要.1。2。4項(xiàng)目總投資、資金籌措及效益情況1、項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目總投資為22,951。6萬元。全部為開發(fā)建設(shè)投資.2、資金籌措7本項(xiàng)目總投資為22,951。6萬元，由企業(yè)自籌解決。3、效益指標(biāo)經(jīng)測算，售房總收入35,245萬元，營業(yè)稅及附加1,938。48萬元，所得稅3,073.35萬元，稅后利潤總額12,293。4萬元。經(jīng)分析，從財(cái)務(wù)評價(jià)的角度看，項(xiàng)目是可行的.1。2。5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表1。1.表1.1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注？設(shè)計(jì)規(guī)模1開發(fā)總建筑面積平方米10301。1住宅平方米59000。1。2商企平方米44000。1.3車庫平方米250。002居住戶數(shù)戶1693居住人人410。4戶均人人/戶3。205住宅平均層數(shù)層6。806建筑密度%42。887容積率萬平方米/ha1。898綠地率％34。9停車位300.?經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬元22,951.601.1開發(fā)建設(shè)投資萬元12,117。1。2經(jīng)營資金萬元5,433.82單位造價(jià)元/平方米1,1763經(jīng)營收入萬元35,245。4單位收入元/平方米3,485經(jīng)營稅金及附加萬元1,938.486經(jīng)營成本及費(fèi)用萬元4,433.87利潤總額萬元12,293。48所得稅萬元3,073。359稅后利潤萬元9,220O051。3結(jié)論及建議通過數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行，具有較好的環(huán)境效益、社會(huì)效益，且經(jīng)濟(jì)效益較好，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。針對本項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)，提出建議如下：1、在項(xiàng)目審批階段落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)資金，以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行.2、項(xiàng)目的實(shí)施應(yīng)在城市總體規(guī)劃之下進(jìn)行，以確保項(xiàng)目的建設(shè)方案符合城市總體規(guī)劃要求，滿足項(xiàng)目長遠(yuǎn)發(fā)展需要.9第二章需求分析與建設(shè)規(guī)模2。1城市概況2。1.1自然概況長嶺縣位于吉林省西部，松原市西南部，全縣總幅員面積5728平方。5萬公頃，林地15.7萬公頃，草原14.6萬公頃。全公里，其中耕地22縣轄31個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，7個(gè)國營農(nóng)林牧場，總?cè)?2萬。長嶺縣土地肥沃,盛產(chǎn)玉米、高梁、大豆、葵花、馬鈴薯、辣椒、大蒜、黃煙、西瓜等。是全國商品糧生產(chǎn)基地縣、吉林省玉米出基地縣和全國油料生產(chǎn)重點(diǎn)縣。年糧食生產(chǎn)能力在120萬噸以上，居全國糧食生產(chǎn)百強(qiáng)縣第十位。長嶺縣有14(6萬公頃的廣闊草原，境內(nèi)腰井子牧場是國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，也是亞洲最大、最優(yōu)質(zhì)的天然羊草草場之一，出產(chǎn)的羊草有“草中細(xì)糧”之美譽(yù).長嶺縣林業(yè)資源也比較豐富，現(xiàn)有林地15(7萬公頃，森林覆蓋率達(dá)到18(75%,森林總蓄積量為250萬立方米，年木材生產(chǎn)量為35萬立方米，年生產(chǎn)木材3萬立方米,這此指標(biāo)在吉林省西部平原地區(qū)各縣(市)中均各列前茅。長嶺縣還具有豐富的地下資源，現(xiàn)已探明煤、石油、天然氣、草炭土、粘土的儲(chǔ)量都很大。目前，石油、天然氣已開發(fā)成功。地上野生植物資源也非常豐富，野生經(jīng)濟(jì)植物多達(dá)380種，有100種可以入藥。通讓、平讓鐵路在境內(nèi)的太平川站交匯，國道二0三線和省道長白西線在縣內(nèi)交叉通過。境內(nèi)油路達(dá)到了708公里，實(shí)現(xiàn)了“鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路”的建設(shè)目標(biāo)，全縣已經(jīng)形成了四通八達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)。郵電通訊事業(yè)迅猛發(fā)展，目前固定電話發(fā)展到5。2萬門，移動(dòng)電話用戶發(fā)展到5萬多戶。2。1.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀108年，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到31。8億元,工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值48。5億元.其中，工業(yè)總產(chǎn)值12億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值31。5億元，全徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)9800萬元，農(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn)2820元。2。2需求分析2.2。1現(xiàn)有棚戶區(qū)居民需求目前,全縣城區(qū)共有棚戶區(qū)22塊，面積約79萬平方米。29年以改造25萬平方米，2010年改造24萬平方米外，還有33萬平方米需進(jìn)行改造.目前棚戶區(qū)存在主要問題如下：1、房屋破舊、布局不合理長嶺縣棚戶區(qū)現(xiàn)有房屋大部分始建于60,70年代，且大部分是由原有的土草房改成的土瓦房，只有一小部分于近年改建為磚瓦房,房屋整體上比較破舊，造成部分房屋地基下沉、屋內(nèi)潮濕.由于建房時(shí)缺少統(tǒng)一規(guī)劃以及歷史的原因，因此棚戶區(qū)房屋建設(shè)的布局比較混亂、密集，使多數(shù)房屋采光度達(dá)不道國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。2、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差由于布局混亂，因此棚戶區(qū)內(nèi)的道路曲折，不成體系.很多棚戶區(qū)內(nèi)沒有自來水和排水設(shè)施，居民只好自打水井，由于長嶺縣土壤偏堿，因此淺水井的水根本不符合飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闆]有排水設(shè)施，各家各戶的生活污水均為自然排放，冬季巷路結(jié)冰，夏季巷路泥濘不堪，尤其是在雨季來臨時(shí)，對所在居民的出行和日常生活造成極大的不便。因?yàn)闆]有集體供熱，到了冬天家家戶戶自己燒煤取暖，無處堆放的燃煤隨處可見，氣壓低時(shí)排出的煙霧嗆的人喘不過氣來，極大地影響了城市的衛(wèi)生和形象。由于基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，因此整個(gè)棚戶區(qū)的環(huán)境污染比較嚴(yán)重。3、該棚戶區(qū)現(xiàn)有住戶大部分為生活比較困難的城中居民，因此靠其自身能力無法改變現(xiàn)有居住環(huán)境，同時(shí)也無力在別處購買樓房居住.另外，11由于該棚戶區(qū)平房密度和居民居住密度較大，如利用開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其拆遷成本較高，開發(fā)商基本上無利可圖，致使其裹足不前。而市政建設(shè)部門又無力獨(dú)立承擔(dān)棚戶區(qū)的改造建設(shè)任務(wù),導(dǎo)致該棚戶區(qū)一直處于目前這種臟、亂、差的落后局面.但是，棚戶區(qū)居民要求改變居住環(huán)境，對市政府進(jìn)行棚戶區(qū)改造建設(shè)的需求和呼聲卻越來越高，與此同時(shí)，長嶺縣政府也在年初的政府工作報(bào)告中將其列為主要城建工作任務(wù)之一，由此可見，本項(xiàng)目的建設(shè)是有著棚戶區(qū)居民巨大的市場需求支持的.2。2.2房地產(chǎn)開發(fā)市場需求近年來，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，長嶺縣的房地產(chǎn)開發(fā)工作也取得了長足的進(jìn)步，且發(fā)展穩(wěn)定。自20年以來，平均每年開發(fā)各類房屋面積100x104?,入住率達(dá)93%,94%,閑置率6%,7%,居民住宅銷售價(jià)格基本左右，辦公及商業(yè)建筑基本穩(wěn)定在20元,穩(wěn)定在13元，1700元/40元/?。從26年開始，各類房產(chǎn)價(jià)格都有20%左右的漲幅。2007/?以上，而商年,2008年達(dá)到高峰，高層住宅銷售價(jià)格已達(dá)到23元業(yè)建筑漲幅最高，達(dá)到30%。到2010年年末，住宅和商業(yè)都有很大漲幅，其中，住宅漲到2500,30元/?;商網(wǎng)漲到45,50元/?;車庫漲到50元/?。我公司將此項(xiàng)目住宅單位價(jià)格以2800元/?、商網(wǎng)50元/?為我公司此次商業(yè)計(jì)劃書的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn).但我公司項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，又是臨江、臨水的好地方,實(shí)際售價(jià)要比這平均價(jià)格高。2.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下：1、棚戶區(qū)改造工程2規(guī)劃占地總面積為1030?，住房拆遷面積2m,搬遷人410人。22擬新建建筑物面積200m,其中新建住宅建筑面積590m,公建商122企建筑面積440m.2、房屋拆遷及補(bǔ)償工程2本項(xiàng)目拆遷面積為200m，安置方案為全部回遷,需安置多層住宅面積2?，貨幣補(bǔ)償面積15?，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為4500元/?，補(bǔ)償費(fèi)為675萬元.被拆遷戶過度期補(bǔ)助費(fèi)為192萬元?？傆?jì)補(bǔ)償費(fèi)為867萬元。3第三章場址的選擇3。1場址概況本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于長嶺縣長嶺街，總占地面積200平方米.3。2自然條件3.2。1氣候長嶺縣屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，處于半濕潤半干旱過渡區(qū)，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)。其主要指標(biāo)如下：極端最高氣溫：36?;極端最低氣溫：-37。8?;平均氣溫：4。5?;年平均相對濕度：62。8%;年平均風(fēng)速：4.3m/s;土壤凍結(jié)深度：180mm;年降水量：329。8mm;冰凍時(shí)間：180d。3。2.2水文、地質(zhì)(1)水文資料本項(xiàng)目建設(shè)場址位于長嶺縣，該區(qū)域位于松嫩低平原中部，主要地貌類型是以堆積為主的沖積湖平原，新生代地層廣泛分布。含水層自上而下有第四系的顧?quán)l(xiāng)屯組、白土山組、第三系的大安組.第四系顧?quán)l(xiāng)屯組含水層是該區(qū)潛水含水層，含水層巖性為粉細(xì)砂，一般成井深度在20,30m左右。含水層厚度6,10m，水位埋深一般為8,11m。第四系白土山組含水層是承壓水含水層，主要由沙礫石組成.含水層14厚度為8,12m,含水層埋深一般為55,85m,水位埋深一般為10,15m,3單井涌水量為50,60m/h.第三系大安組含水層其巖性為中細(xì)砂巖、中砂巖、中粗砂巖和沙礫巖。含水層厚度3.5,10m，含水層埋深70,160m.據(jù)長嶺縣水文水資源部門監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，流經(jīng)長嶺縣的第二松花江水文數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料如下：3平均年份徑流量：123億m;3枯水年份徑流量：55億m;3歷年最小流量：43.1m/S；2上游匯水區(qū)集水面積：71783km;水質(zhì)類別：？類水質(zhì)；歷年平均高水位：132.59m;歷年最高水位：134.96m（出現(xiàn)時(shí)間1956。8。1）;歷年平均水位：130。56m;310年、20年、50年、1年一遇洪峰流量分別為38m/s、45m/s、335100m/s、7500m/s,相應(yīng)洪水水位134°31m、134。54m、134。61m、134。96m。(2)地質(zhì)資料長嶺縣地處松嫩平原，為第二松花江、松花江、嫩江、拉林河的沖積平原，大地構(gòu)造屬于松遼盆地，地貌類型由低河漫灘、高河漫灘和臺(tái)地組成，地面標(biāo)高在海拔120,290m之間.中心城區(qū)地層巖性為第四系全新統(tǒng).地下水屬潛層水，含水層為砂層，地下水埋深1。0,8。2m。地層由上至下依次為耕土(厚為0。5,1.0m)、粘土、亞粘土和砂土。地耐力在78。5,196。2kN/m。3.2。3抗震設(shè)防烈度、設(shè)計(jì)基本地震加速度根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011,21)中有關(guān)建(構(gòu))筑15物抗震設(shè)防烈度、設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組的規(guī)定，吉林省松原地區(qū)的抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值0.20g.3。2。4周邊環(huán)境與交通條件擬建場址附近多為居民區(qū)。擬選場址周圍路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，環(huán)境狀況良好。3.2。5公用工程等條件項(xiàng)目用水、用電、供熱管線均從文化路就近引入.16第四章建設(shè)方案4.1建設(shè)方案設(shè)計(jì)原則1、項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)符合長嶺縣城市總體規(guī)劃和《長嶺縣棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則》要求；2、項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)對棚戶區(qū)居民生活水平提高起保障和促進(jìn)作用；3、項(xiàng)目的建設(shè)對當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起推動(dòng)作用；4、拆遷工作應(yīng)以人為本，保護(hù)被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益不受到損害，做好拆遷補(bǔ)償和安置工作；5、小區(qū)建設(shè)方案應(yīng)經(jīng)濟(jì)合理,充分利用周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施，以降低成本、節(jié)省建設(shè)投資,并將近期建設(shè)和遠(yuǎn)期發(fā)展相結(jié)合；6、小區(qū)要合理劃分功能分區(qū),充分利用現(xiàn)有用地的地形地貌特點(diǎn)，近期建設(shè)和遠(yuǎn)期發(fā)展相結(jié)合。4。2項(xiàng)目組成4.2。1拆遷工程規(guī)劃占地總面積為1030?,住宅拆遷面積590?,拆遷辦公用房440?,搬遷人410人.4。2.2小區(qū)建設(shè)按照《長嶺縣棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則》要求，回遷小區(qū)建設(shè)要考慮社區(qū)管理、就業(yè)和物業(yè)管理的需要，合理規(guī)劃相關(guān)配套設(shè)施和經(jīng)營用房。本項(xiàng)目根據(jù)擬拆遷地塊居民及周邊城市配套、公共設(shè)施實(shí)際情況確定，小區(qū)內(nèi)除住宅外，還將建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)會(huì)所、車庫及小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施等共計(jì)16棟建筑。項(xiàng)目各類建筑總建筑面積1030？,其中多層住宅建筑面積5900017,公建商企建筑面積440?。建設(shè)內(nèi)容詳見表4—1。表4—1小區(qū)建設(shè)內(nèi)容表序數(shù)值單位使用性質(zhì)建筑高度備注號(hào)住宅：7409.6;商業(yè)：8673。38H=32.41號(hào)樓平方米回遷住宅/商業(yè)1263.785051。30H=17。72號(hào)樓平方米商品住宅8034。85H=49.93號(hào)樓平方米商品住宅3264.46H=33。14號(hào)樓平方米商品住宅601.04H=37O15號(hào)樓平方米商業(yè)門店2601.04H=37O16號(hào)樓平方米商業(yè)門店4601.96H=7O07號(hào)樓平方米商業(yè)門店商品住宅：14776,商業(yè)22081.56H=73O98號(hào)樓平方米商品住宅/商業(yè)門店：7305。568116。02H=10。59號(hào)樓平方米商業(yè)門店121o30H=17o710號(hào)樓平方米商品住宅4121。04H=17o711號(hào)樓平方米商品住宅4121.04H=17。712號(hào)樓平方米商品住宅4121。04H=17.713號(hào)樓平方米商品住宅8116.02H=10。514號(hào)樓平方米商業(yè)門店商品住宅：42,商業(yè)5820。H=18。515號(hào)樓平方米回遷住宅/商業(yè)門店：16207685.08H=10o516號(hào)樓平方米商業(yè)門店103131.13合計(jì)4。3棚戶區(qū)拆遷方案4.3。1棚戶區(qū)拆遷原則按照《長嶺縣棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則》要求，對棚戶區(qū)實(shí)施拆遷改造，其主要目的是“提高居民特別是弱勢群體的居住水平，改善城市環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展,把棚戶區(qū)改造工程建成惠及百姓的民心工程”，對棚戶區(qū)土地實(shí)施整合，提高土地利用效率,促進(jìn)投資拉動(dòng)，推動(dòng)老工業(yè)基地振興，建設(shè)和諧社會(huì)。棚戶區(qū)改造堅(jiān)持以下原則:1、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一協(xié)調(diào)的原則;182、改造與改善相結(jié)合的原則；3、改造與城市綠化美化相結(jié)合的原則；、市場化運(yùn)作與政府組織相結(jié)合的原則；45、實(shí)物安置與貨幣安置自愿的原則，鼓勵(lì)貨幣安置；6、先改造后開發(fā)，先建回遷樓，后建商品樓的原則；7、依法運(yùn)作，確保社會(huì)穩(wěn)定和改造工作順利進(jìn)行的原則；8、全面規(guī)劃、合理布局、因地制宜，綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。4、3。2拆遷地塊及拆遷規(guī)模本項(xiàng)目拆遷房屋面積為200m2,安置方案為全部回遷，需安置住宅面積200?，貨幣補(bǔ)償商業(yè)房面積1500?，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為45元/?;需補(bǔ)嘗費(fèi)用675萬元。被拆遷戶過渡期每平方米每月補(bǔ)償8元,補(bǔ)償期1年，需補(bǔ)償192萬元。共計(jì)補(bǔ)償867萬元。4。4小區(qū)建設(shè)方案4。4.1總平面布置原則小區(qū)建設(shè)應(yīng)以人為中心，緊緊圍繞“以人為本”這條主線，突出住宅小區(qū)的特色加強(qiáng)綠化，創(chuàng)造優(yōu)美、干凈的小區(qū)環(huán)境.協(xié)調(diào)好建筑和建筑之間、建筑和地形地貌之間、建筑和環(huán)境之間的關(guān)系,把回遷小區(qū)建設(shè)成為“功能齊全、布局合理、與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)"的花園式住宅小區(qū)。4。4.2總平面布置方案1、總圖方案小區(qū)西臨居民區(qū),南臨濱江大道，東側(cè)為民康街，北側(cè)為文化路.小區(qū)共建16棟建筑，其中臨街建公建4棟，內(nèi)部建多層住宅10棟，高層6棟,東西向樓間距8米，南北向樓間距25米，一層建有農(nóng)貿(mào)市場，除規(guī)劃樓間環(huán)行道及停車場外,其余空地種植灌木、花草，以擴(kuò)大綠化面積.2、小區(qū)入、道路及停車場方案19小區(qū)設(shè)置主出入2個(gè)，設(shè)在長嶺大道一側(cè).小區(qū)道路設(shè)計(jì)以人流為重點(diǎn)，將安全放在首位，人車分流，盡量避免人車混流，同時(shí)注重小區(qū)進(jìn)出與城市干道的關(guān)系。小區(qū)內(nèi)道路設(shè)計(jì)有環(huán)路、主干道和組團(tuán)支路，在滿足消防需要的同時(shí)，將各建筑物自然分隔，使小區(qū)道路邊界通暢、結(jié)構(gòu)清晰.道路寬設(shè)有8m、6m兩個(gè)級(jí)別。人行路及宅間小路設(shè)計(jì)為3m、2.5m寬，硬化道路總面積14881.26?,17?水泥混凝土結(jié)構(gòu)。在車行路及組團(tuán)支路設(shè)道路照明，采用單側(cè)路燈，路燈間距為30m,路燈電纜采用沿地直埋敷設(shè)，電源由小區(qū)就近箱式變電站引入.3、綠化根據(jù)松原市長嶺縣城市總體規(guī)劃要求，以環(huán)境保護(hù)、改善城市面貌和為小區(qū)居民提供一流生活環(huán)境的原則，對小區(qū)進(jìn)行綠化，小區(qū)居民區(qū)綠化面積約為6800m?.綠化設(shè)計(jì)在處理好綠化與照明、交通設(shè)施、地上桿線、地下管線等因素的前提下,分段合理種植.在同一段內(nèi)的樹種、形態(tài)、高矮與色彩不宜變化過多，做到整齊規(guī)則、和諧一致。綠化布置在小區(qū)內(nèi)沿邊界種植樹木，可防塵和隔音，提高環(huán)境質(zhì)量，改善小氣候.在住宅建筑樓前空地處種植灌木和草坪，美化環(huán)境。4、5建筑方案4.5。1設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB50352,25);《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB507,22);《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50O03,21);《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5O010,22);《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB557,94);20《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB516-2OO6);《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB511-21);8)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB515-26);(《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5O019,20O3);《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ/T,16,92);4。5。2建筑設(shè)計(jì)方案1、住宅建筑住宅建筑將按照吉林省及長嶺縣棚戶區(qū)改造相關(guān)文件要求建設(shè)。住宅總建筑面積590?。結(jié)構(gòu)形式采用混合結(jié)構(gòu)，戶型分45?、55?、65?、89?、110?五種，9O?以下的戶型占70%以上。每套住宅內(nèi)設(shè)臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間等基本空間.臥室、起居室布置在陽面，有直接采光和自然通風(fēng);廚房設(shè)置在陰面，自然通風(fēng)，廚房內(nèi)設(shè)置洗滌池、案臺(tái)、爐灶等設(shè)施；衛(wèi)生間設(shè)洗手盆、淋浴頭、座便等位置.基礎(chǔ)采用灌注樁基礎(chǔ)，建筑物耐火等級(jí)二級(jí)；建筑物的維護(hù)結(jié)構(gòu)采用新型墻體材料，要求達(dá)到建筑節(jié)能50,要求；住宅室內(nèi)地面采用水泥地面；住宅窗采用塑鋼窗，單元門和分戶門采用防盜門。2、商業(yè)建筑商網(wǎng)為440?,在小區(qū)沿林園路兩側(cè)建商業(yè)門店，建筑物結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)，層高設(shè)計(jì)為4。0m。建筑物基礎(chǔ)采用獨(dú)立基礎(chǔ)，建筑物耐火等級(jí)二級(jí)；建筑物的維護(hù)結(jié)構(gòu)采用新型墻體材料，要求達(dá)到建筑節(jié)能50,要求;室內(nèi)地面采用地磚，外門采用金屬門，窗戶采用固定窗；內(nèi)墻刷內(nèi)墻仿瓷涂料，外墻采用鋁塑板。3、車庫車庫建于一層，層高3米，總建筑面積250?。建地上停車場2021O4、建筑物外裝修采用外墻涂料.2層為商業(yè)用房，3層以上為住宅，戶型高層建筑為框架結(jié)構(gòu)，1,分為60?,90m2、110m2、120m2、144m2五種.5、公共設(shè)施建筑本項(xiàng)目公共設(shè)施建筑主要是水泵房，與物業(yè)辦公在一起，約120?o另外，配套建設(shè)涼亭及廊道.4。6設(shè)備方案根據(jù)項(xiàng)目功能要求，需購置住宅及公共配套設(shè)施設(shè)備，總數(shù)量為33套，全部在國內(nèi)購買.設(shè)備購置情況詳見表4,2.表4,2設(shè)備購置一覽表序號(hào)設(shè)備名稱規(guī)格型號(hào)單位數(shù)量備注1小區(qū)供電設(shè)施環(huán)網(wǎng)式箱式變電站套52小區(qū)供水設(shè)施變頻供水設(shè)施套43電梯10kg部24合計(jì)334o7公用工程方案4o7o1編制依據(jù)1、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB515,23);2、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ/T16,92);3、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB516-2O06);4、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50013—2006);5、《室內(nèi)給水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50O14—26);6、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5O019,20O3).224.7。2電氣及網(wǎng)絡(luò)、通訊系統(tǒng)技術(shù)方案1、電氣方案負(fù)荷等級(jí)本項(xiàng)目用電設(shè)備負(fù)荷均為三級(jí)。用電負(fù)荷估算及供電方案本項(xiàng)目主要用電設(shè)施有：照明、供水設(shè)備及電梯等，根據(jù)建筑物使用性質(zhì)及面積大小，采用負(fù)荷密度法估算建筑物用電負(fù)荷，按照《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》及《建筑電氣常用數(shù)據(jù)手冊》有關(guān)要求，參照現(xiàn)有小區(qū)住宅實(shí)際用電情況進(jìn)行估算。用電負(fù)荷估算及變壓器選用估算詳見表4,3。表4,3小區(qū)用電負(fù)荷估算及變壓器選用表小區(qū)面積標(biāo)準(zhǔn)估算指標(biāo)住宅590303729(?)(W/?)(kVA)商業(yè)440301840合計(jì)10305569箱變站數(shù)量(個(gè))105。6實(shí)際選用105kVA電源將就近從長嶺街引入。kVA（3）供電線路敷設(shè)供電線路敷設(shè)采用地下電纜直埋敷設(shè)方案，室內(nèi)線路采用暗敷方式布線。（4）照明設(shè)計(jì)室內(nèi)照明均采用節(jié)能日光燈照明。（5）防雷與接地在建筑物、構(gòu)筑物頂部設(shè)置避雷網(wǎng)，通過建筑物內(nèi)鋼筋實(shí)現(xiàn)綜合接地，其接地電阻小于1歐姆.潮濕場所作局部等電位聯(lián)結(jié).2、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)方案23通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)線路均由就近的城市網(wǎng)絡(luò)引進(jìn),此部分工程由通訊工程專業(yè)公司、有線電視公司進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工。4。7.3給水方案本項(xiàng)目水源為市政自來水管網(wǎng)，供水管徑為DN350,小區(qū)內(nèi)設(shè)二次供水泵房，內(nèi)設(shè)變頻供水設(shè)施2套（備用1套），為小區(qū)進(jìn)行全日恒壓變頻供水。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)地下式蓄水池1個(gè)（100m?/個(gè)）。小區(qū)內(nèi)用水量估算詳見表4,4。表4,4小區(qū)用水量估算一覽表用水標(biāo)準(zhǔn)用水人數(shù)最高日用水量用水點(diǎn)備注（L/人d）（人）（m?/d）小區(qū)住宅1505300795每戶按75?,3。2人計(jì)2車庫54無住宿20商企2010小計(jì)817不可預(yù)見（15,）122合計(jì)939初步估算小區(qū)最高日用水量為939m?。小區(qū)內(nèi)供水管網(wǎng)沿小區(qū)道路環(huán)狀布置，供水管徑DN10O,供水管網(wǎng)總長度約為8m。同時(shí)在小區(qū)內(nèi)沿小區(qū)主干路設(shè)8個(gè)地下式消火栓，以滿足消防要求。4。7.4排水方案按照環(huán)境保護(hù)要求，本項(xiàng)目新建回遷小區(qū)排水系統(tǒng)采用分流制排水體制.污水排放量按給水量的80，估算，即小區(qū)日污水排放量為751o2m?/d。污水管網(wǎng)管徑為d3,雨水管網(wǎng)管徑為d40O,均采用鋼筋混凝土管.24污水通過化糞池處理及小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排入市政污水管網(wǎng)，再由城市污水處理廠統(tǒng)一處理后，達(dá)標(biāo)排放。4.7.5采暖方案1、熱源及熱負(fù)荷估算小區(qū)由城市集中供熱供暖.熱源高溫?zé)崴疁囟葹?30?,由小區(qū)周邊的城市供熱網(wǎng)接入小區(qū)內(nèi)換熱站。采暖熱媒為95?,70?熱水,冬季室內(nèi)采暖溫度為18?,20?,相對濕度為50%,60%，建筑物熱負(fù)荷平均按60W/m?考慮,采暖建筑物總面積為2971。77m?，采暖熱負(fù)荷總量估算約為11137。7W。2、小區(qū)換熱站建設(shè)方案本項(xiàng)目擬在小區(qū)地下建設(shè)換熱站1座，經(jīng)板式換熱器換熱后，送出95?熱水，供采暖熱水用（回水溫度為70?）.3、供熱管網(wǎng)敷設(shè)小區(qū)內(nèi)建設(shè)供熱管網(wǎng)，供熱管材采用管徑為150,30Omm的無縫鋼管，材質(zhì)為20#鋼管.管道敷設(shè)方式采用沿地下1.2m直埋敷設(shè)，鋼管外加保溫絕熱材料.室內(nèi)采用翼型散熱器，室內(nèi)管材采用PP-R熱水管，閥門采用銅閘閥.25第五章環(huán)境影響評價(jià)5。1編制依據(jù)5。1。1法律法規(guī)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》(1989。12.26);《中華人民共和國水污染防治法》(28.6);《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》(25。4。1);《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》(1996.10。29);《中華人民共和國大氣污染防治法》(2000);《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》；《中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法》(2002。10。28);《中華人民共和國水土保持法》(1991。10。28).5。1。2相關(guān)文件及技術(shù)規(guī)范中華人民共和國國務(wù)院第253號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例》(1998年11月29日)；國家環(huán)境保護(hù)總局環(huán)發(fā)[1999]61號(hào)文件《關(guān)于貫徹落實(shí)〈建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例〉的通知》(1993年3月17日)；國家環(huán)?？偩值?號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)分類管理名錄》(2008年);國家環(huán)境保護(hù)總局環(huán)發(fā)[1999]107號(hào)文件《關(guān)于執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)制度有關(guān)問題的通知》；國家環(huán)境保護(hù)總局環(huán)發(fā)[2001]19號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)26項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)工作的通知》；國函[2001]196號(hào)《國務(wù)院關(guān)于國家環(huán)境保護(hù)“十一五”計(jì)劃的批復(fù)》國發(fā)[2001]38號(hào)《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)全國生態(tài)環(huán)保綱要的重要通知》吉林省地方標(biāo)準(zhǔn)DB22/388-24《吉林省地表水功能區(qū)》環(huán)境保護(hù)部HJ/T2。1-93)HJ/2.3—93《環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)導(dǎo)則(總則、地面水環(huán)境)》、HJ/T2.2—28《環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)導(dǎo)則(大氣環(huán)境)》和HJ/T2.4-95《環(huán)境影響評價(jià)技術(shù)導(dǎo)則(總則、地面水環(huán)境)》；(10)國家環(huán)保局HJ/T19-1997《環(huán)境污染影響評價(jià)技術(shù)導(dǎo)則非污染生態(tài)影響》(1998.06.01實(shí)施)5。2評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)5。2。1環(huán)境質(zhì)量評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境空氣擬建項(xiàng)目環(huán)境空氣中的TSP、NO2、SO2\、CO等檢測指標(biāo)執(zhí)行GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。詳見表5-1。表5-1環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)限制(摘錄)單位:mg/Nm級(jí)別污染物TSPNOSOCO22二級(jí)1小時(shí)平均-0。240。5010。27日平均0.300。120。154.00水環(huán)境根據(jù)DB22/338—24《吉林省地表水功能區(qū)》要求，地表水采用GB3838-2O02《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中的？類標(biāo)準(zhǔn)，其中SS采用《松花江水系環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中的？類和?類標(biāo)準(zhǔn).地表水及地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)詳見表5—2及表5—3。表5-2地表水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)單位:mg/l序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)（?類）標(biāo)準(zhǔn)（？類）1PH6,96,92高錳酸鉀指數(shù)？4?6BOD?3?45氨氮？0。5?1。0SS?20?25石油類？O.O5?0.057溶解氧?6?5表5—3地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)限值（摘錄）序號(hào)污染物單位？類標(biāo)準(zhǔn)限制1PH—6。5,8.52高錳酸鉀指數(shù)mg/l？3。0283細(xì)菌總數(shù)mg/l?1004總大腸菌群個(gè)/l?3。05硝酸鹽氮mg/l？20（3）聲環(huán)境根據(jù)擬建項(xiàng)目所在區(qū)域噪聲功能區(qū)劃，執(zhí)行GB3096—28《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)詳見表5-4。表5-4聲環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)（摘錄）環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)值［dB（A）］類別適用范圍晝間夜間康復(fù)療養(yǎng)區(qū)等需要特別安靜的區(qū)域05040居民住宅、醫(yī)療衛(wèi)生文化教育、科研設(shè)計(jì)、1545行政辦公為主要區(qū)域，需要保持安靜的區(qū)域商業(yè)金融、集市貿(mào)易為主要功能，或者居住、26050商業(yè)、工業(yè)混雜，需要維護(hù)住宅安靜的區(qū)域工業(yè)生產(chǎn)、倉儲(chǔ)物流為主要功能，需要放置3655工業(yè)噪聲對周圍環(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重影響的區(qū)域4a（高速公路、一級(jí)公路、交通干線兩側(cè)一二級(jí)公路、城市快速路、定距離之內(nèi)，需城市主干道、城市次干7054要防止交通噪聲道、城市軌道交通（地面對周圍環(huán)境產(chǎn)生段）、內(nèi)河航道兩側(cè)區(qū)域）嚴(yán)重影響的區(qū)域4b（鐵路干線兩側(cè)區(qū)域）70605。2。2污染物排放標(biāo)準(zhǔn)（1）廢水本項(xiàng)目各項(xiàng)污水排入市政污水管網(wǎng)進(jìn)入污水處理廠統(tǒng)一處理，污水處理廠執(zhí)行GB18918-2002《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》中一級(jí)A標(biāo)準(zhǔn)。廢水排放標(biāo)準(zhǔn)詳見表5-5。29表5-5廢水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-1996污水處理廠污水處理廠污染物一級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)進(jìn)水指標(biāo)設(shè)計(jì)出水指標(biāo)COD135050BOD20160105HN-N1530153SS7020010噪聲施工期主要設(shè)備噪聲源評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)采用DB22/272-20O1《建筑施工場界噪聲限制》，詳見表5—6。表5-6建筑施工場界噪聲限值(摘錄)單位：dB(A)噪聲限值施工階段主要噪聲源晝間夜間土石方推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)等7555打樁各種打樁機(jī)、灌裝機(jī)等85禁止施工結(jié)構(gòu)混凝土、攪拌機(jī)、振搗棒、電鋸等7055裝修吊車、升降級(jí)、切割機(jī)、電刨等6555305。3產(chǎn)污環(huán)節(jié)及污染物排放特征分析5。3.1施工期產(chǎn)物環(huán)節(jié)及污染物排放特征分析廢水?dāng)M建工程在施工期使用臨時(shí)旱廁，員工生活污水只有在早上或晚上的洗刷，生活用水量較小，施工人員生活污水不得隨意潑灑，可在施工場地設(shè)可移動(dòng)旱廁，采取該措施后對水環(huán)境質(zhì)量不產(chǎn)生影響。噪聲施工期間，各類施工機(jī)械設(shè)備運(yùn)行和工程建筑作業(yè)過程中產(chǎn)生的噪聲值見表—7。表5—7各種機(jī)械設(shè)備的噪聲值單位：dB(A)距離設(shè)備5m處序號(hào)機(jī)械類型聲源特點(diǎn)噪聲值1輪轉(zhuǎn)式裝載機(jī)不穩(wěn)態(tài)源902推土機(jī)流動(dòng)不穩(wěn)態(tài)源863輪胎式液壓挖掘機(jī)不穩(wěn)態(tài)源844發(fā)電機(jī)固定穩(wěn)態(tài)源985卡車流動(dòng)不穩(wěn)態(tài)源926混凝土攪拌機(jī)固定穩(wěn)態(tài)源917混凝土泵固定穩(wěn)態(tài)源858移動(dòng)式吊車流動(dòng)不穩(wěn)態(tài)源96固體物本項(xiàng)目在建設(shè)中將產(chǎn)生廢料和施工人員的生活垃圾，施工中將隨時(shí)收集，廢料送舊貨站，生活垃圾送垃圾處理廠處理。水土流失由于施工場地周圍建筑材料、工程廢土的堆放和排水管線鋪設(shè)過程31中，改變了原有地面狀況，產(chǎn)生的臨時(shí)土方，在雨季或大風(fēng)天氣情況下，會(huì)產(chǎn)生一定量的水土流失。(5)環(huán)境空氣由于施工場地周圍建筑材料、工程廢土的堆放在大風(fēng)天氣情況下，會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵，影響大氣環(huán)境。5.3。2運(yùn)營期產(chǎn)物環(huán)節(jié)及污染物排放特征分析項(xiàng)目在建成后運(yùn)營期對環(huán)境的影響主要表現(xiàn)為：環(huán)境空氣影響分析項(xiàng)目建成投入使用后，由于車輛的增加，汽車尾氣將對環(huán)境空氣產(chǎn)生一定的影響，其主要污染物有CO、NOx、HC(碳?xì)浠衔?等。聲環(huán)境影響分析項(xiàng)目建成以后，隨著車流量的增加會(huì)使汽車噪聲增加，進(jìn)而影響本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)聲環(huán)境質(zhì)量.水環(huán)境影響分析本項(xiàng)目所排污水經(jīng)污水管網(wǎng)進(jìn)入污水處理廠，經(jīng)污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放，對地表水和地下水影響較小。生態(tài)環(huán)境影響分析由于本項(xiàng)目的建設(shè)，使得土地表面性質(zhì)發(fā)生改變；另外綠化帶的建成使本項(xiàng)目所在區(qū)域植被覆蓋率增加,有利于改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境。景觀影響分析項(xiàng)目運(yùn)營后，由于土地利用功能的改變，將對區(qū)域景觀產(chǎn)生影響.325。4環(huán)境保護(hù)措施5.4。1施工期環(huán)境保護(hù)措施及建議5.4。1。1環(huán)境空氣保護(hù)措施在項(xiàng)目區(qū)兩旁植樹種草,建立綠化帶。(2)在施工時(shí)，注意灑水降塵,運(yùn)送散裝含塵物料的車輛,盡可能用篷布遮蓋，對運(yùn)輸砂石料的車輛應(yīng)限制超載，以免沿途灑落，減少粉塵污染環(huán)境。粉狀原材料如水泥、石灰等應(yīng)罐裝、袋裝，禁止散裝運(yùn)輸，并應(yīng)有篷布遮蓋.在施工現(xiàn)場應(yīng)配備灑水車，定時(shí)灑水，可有效地吸附裝卸、運(yùn)輸砂石料產(chǎn)生的揚(yáng)塵5。4。1.2噪聲環(huán)保措施在居民區(qū)附近施工時(shí)，施工噪聲應(yīng)盡量避開夜間和休息時(shí)間晚10：點(diǎn)至第二天早6:點(diǎn)期間應(yīng)停止施工。合理安排施工時(shí)間，在居民集中區(qū)附近施工時(shí)，禁止強(qiáng)噪聲的設(shè)備夜間作業(yè)。施工設(shè)備必須采用先進(jìn)合理施工機(jī)械，屬低噪聲設(shè)備，并定期保養(yǎng)、維護(hù)，合理選擇施工方法、施工場界,在施工過程中，減少對環(huán)境敏感點(diǎn)的影響程度.建筑材料運(yùn)輸、裝卸過程中在敏感點(diǎn)附近車速要降至20km/h,禁止鳴笛。5。4.1。3生態(tài)保護(hù)與恢復(fù)措施合理規(guī)劃，做好土石方的縱向調(diào)運(yùn)，盡可能減少臨時(shí)占地.33工程棄土應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，避免雨季造成城市下水管道堵塞和水土流失，棄土也可用于施工中的填方土。加強(qiáng)對施工工人環(huán)保意識(shí)教育，保護(hù)自然資源，臨時(shí)取土、棄土(渣)應(yīng)按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行.(4)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求進(jìn)行棄土，并及時(shí)進(jìn)行取棄土場的環(huán)境保護(hù)和恢復(fù)工作。如果工程需要，在挖掘時(shí)，應(yīng)將表層土皮(30cm)保留，施工完畢后再回填.5.4。2運(yùn)營期保護(hù)措施及建議5。4.2.1聲環(huán)境保護(hù)措施本項(xiàng)目綠化面積**m2,綠化率30%以上，可有效起到降噪、減噪及美化環(huán)境的作用加強(qiáng)車輛管理，限制行駛速度，禁止鳴笛.5。4。2。2固體廢棄物污染防治措施生活垃圾實(shí)施分類、袋裝收集，收集后統(tǒng)一運(yùn)至垃圾場進(jìn)行無害化處理。不得將有害廢棄物混入生活垃圾。生活垃圾在收集運(yùn)輸過程中應(yīng)搞好密閉，不得揚(yáng)、撒、遺漏，以避免垃圾對環(huán)境的二次污染。應(yīng)對分類回收的可利用廢物分揀歸類，以提高固體廢物的綜合利用價(jià)值，逐步使生活垃圾無害化、資源化和減量化，搞好綜合利用。34第六章節(jié)能與消防6。1節(jié)約能源6。1。1概述自然資源和再生資源是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的物質(zhì)基礎(chǔ)，我國人均占有的資源并不十分豐富，但資源利用率很低.因此，提高能源利用率,降低能源消耗，是我們一項(xiàng)長期的任務(wù).6.1.2節(jié)能措施針對項(xiàng)目的特點(diǎn)，采取如下節(jié)能措施：1、照明：項(xiàng)目的主要能源消耗之一為電能消耗，主要是日常照明，因此項(xiàng)目照明用具的選擇在滿足國家規(guī)定的照度的基礎(chǔ)上，大量采用節(jié)能燈具,同時(shí)動(dòng)力設(shè)備采用節(jié)能型設(shè)備以節(jié)約電能。2、項(xiàng)目的主要能源消耗為冬季采暖供熱，為減少樓內(nèi)的熱損失，設(shè)計(jì)采用符合國家建筑節(jié)能要求的復(fù)合墻體，達(dá)到節(jié)能5。%的要求.3、給排水:給水采用PPR給水塑料管熱融連接，無結(jié)垢和漏水之慮.室內(nèi)排水采用夾芯發(fā)泡塑料管以防漏水及噪音。衛(wèi)生器具均采用節(jié)能型設(shè)備，以節(jié)約水資源.4、供熱：對供熱管道采用巖棉進(jìn)行保溫處理.6.2消防本項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)認(rèn)真貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格遵守國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，采取各種有效防火措施，防止和減少火災(zāi)危害。6。2。1設(shè)計(jì)依據(jù)1、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(2001年版)》(GBJ16-87);2、《建筑物滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ140—90)。6.2。2工程火險(xiǎn)類別及耐火等級(jí)建筑物的耐火等級(jí)為三級(jí)。2。3消防設(shè)施和措施1、項(xiàng)目的區(qū)域功能劃分，以及建筑、電器、給排水及暖通專業(yè)在設(shè)計(jì)中嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)消防規(guī)范的各項(xiàng)規(guī)定。2、在辦公及商業(yè)開發(fā)建筑內(nèi)均配置滅火器,選用手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。3、小區(qū)的消防用水來自自建的1m3儲(chǔ)水池。4、在小區(qū)內(nèi)按照規(guī)范要求布置消防車道,消防車道設(shè)置成環(huán)形，寬?4m。5、在高層建筑物中，應(yīng)設(shè)消防電梯，并按相關(guān)規(guī)定設(shè)防火分區(qū)。6第七章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置7。1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理本項(xiàng)目由吉林省中涸房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)籌建工作，并由專人負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期工作。為確保項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量，擬由具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行工程設(shè)計(jì)，工程施工及設(shè)備采購均采用招投標(biāo)方式，并按國家要求委托專業(yè)單位進(jìn)行工程監(jiān)理和預(yù)決算審查工作.項(xiàng)目建成后，將成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)房屋維修、服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生及保安工作.物業(yè)管理公司由社會(huì)力量組織，完全實(shí)行獨(dú)立自主的管理方式.工程的前期工作和建設(shè)將在主管部門長嶺縣政府的管理下實(shí)施。7。2人力資源配置項(xiàng)目職工定員18人，其中：管理人員7人；房屋維修、設(shè)備維護(hù)等人員11人。項(xiàng)目職工定員由物業(yè)公司自主聘用.37第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為22個(gè)月，具體實(shí)施進(jìn)度建議如下：1、2012年2月，完成可行性研究報(bào)告及批復(fù)；2、2012年3月，2012年4月，棚戶區(qū)居民動(dòng)遷，場地平整，項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及報(bào)批，施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)批，同時(shí)落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)資金，工程招標(biāo)；3、2012年3月，2013年11月，工程施工；、2013年12月，竣工驗(yàn)收、交付使用。4詳見項(xiàng)目實(shí)施與建設(shè)進(jìn)度表8,1。表8,1項(xiàng)目實(shí)施與建設(shè)進(jìn)度表表8,1時(shí)間2012年2013年2013年進(jìn)度項(xiàng)目2月3月，4月5月，12月1月一6月7月一12月申請報(bào)告及批復(fù)動(dòng)遷、場地平整,初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)批、工程招標(biāo)土建施工竣工驗(yàn)收、交付使用38第九章投資估算與融資方案9。1估算編制依據(jù)及說明1、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)辦投資[22]15號(hào)文審定出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；2、國家建設(shè)部20年9月發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》。3、設(shè)備購置費(fèi):按國內(nèi)目前市場價(jià)格或參考同類工程計(jì)算。4、建筑工程費(fèi)：依據(jù)《吉林省建筑工程預(yù)算定額》、《吉林省建筑工程預(yù)算估算指標(biāo)》及同行業(yè)指標(biāo)。5、安裝工程費(fèi):根據(jù)設(shè)備類別按一定的比例計(jì)取，給排水管道、供熱管道、供電線路、通訊工程的安裝工程費(fèi)按定額計(jì)取.9。2投資估算1、項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目總投資為22951。6萬元。全部為開發(fā)建設(shè)投資。詳見投資估算表：2、資金籌措項(xiàng)目總投資22951.6萬元，全部由企業(yè)自籌解決。表9—1成本估算表指土地面積（?）200容積率1.89標(biāo)參數(shù)土地價(jià)格（元/?）400建筑密度20.%建筑面積與售價(jià)建筑面積（平方米）售價(jià)（元/平方米）住宅590002800商企4405539總建筑面積103000建安工程費(fèi)（元/平方米）主樓1176成本測算項(xiàng)目/序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、方法成本均方費(fèi)備注（元/平方米或按提示用計(jì)算）（元/平方米）建安成本1211711761-1住宅，平方米590006,124。21038。2商品房，平方米440005,992。813622前期費(fèi)用按主樓建筑面積計(jì)算5,433.81規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)220.62-2勘察費(fèi)220。62-3建設(shè)監(jiān)理費(fèi)15154。52-4三通一平101032-5管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)220。62-6施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)25257。52-7地震局審計(jì)費(fèi)202-8房屋拆除費(fèi)202-9集中供熱費(fèi)404122-10給水外網(wǎng)25272-11排水外網(wǎng)15442-12雨水外網(wǎng)442-13供熱外網(wǎng)84—14電力外網(wǎng)872-15自來水工程15.00154。52-16變電所設(shè)備45463.5包括供電外線及電纜2-17城市人防工程公建1元/?440440?建設(shè)費(fèi)住宅80元/?590590?人行道及綠化202062-18環(huán)衛(wèi)設(shè)施102—19質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)10。1402—20城市綠化費(fèi)551.52-21城市消防設(shè)施公建2元/?8O8440費(fèi)住宅1元/?5。95902—22煤氣設(shè)計(jì)費(fèi)302—23電增容費(fèi)1106492-24商品房銷售（預(yù)13售）許可證2—25渣土管理費(fèi)122-26通信、網(wǎng)絡(luò)、電551.5視2-27市政公用設(shè)施40412配套費(fèi)2—28環(huán)境監(jiān)測費(fèi)用2。828。82—29工程合同預(yù)算1。212。4審查2-30工程定額測定220.6費(fèi)2—31新型墻體材料882.4專項(xiàng)基金2-32拆遷補(bǔ)償15?675450。元/2001928元/月3不可預(yù)見費(fèi)1,000開發(fā)4管理費(fèi)1,000費(fèi)用5財(cái)務(wù)費(fèi)用1,2406銷售費(fèi)用辦公、工資、勞保、差852。8旅費(fèi)、招待費(fèi)用土地7土地費(fèi)用1,308費(fèi)用7-1出讓金127—2契稅367-3土地使用稅6元/?，繳納3年72項(xiàng)目81-7項(xiàng)之和總成項(xiàng)目總成本22,951。6本41銷售9銷售收入35245收入9-1主樓28元/?10,9209—2商網(wǎng)5500元/?24,29-3250?車庫50元/?12510營業(yè)稅5%,教育費(fèi)及附營業(yè)稅1,938.48加3%,城建稅7%利潤11利潤總額9項(xiàng)一8項(xiàng)-10項(xiàng)12,293。4分析12所得稅11項(xiàng)*25%3,073.3513凈利潤11項(xiàng)一12項(xiàng)9,220。0514利潤率11項(xiàng)/9項(xiàng)34.9%42第十章財(cái)務(wù)評價(jià)10。1編制依據(jù)及說明1、國家發(fā)展