物業(yè)工程部維修培訓(xùn)

物業(yè)工程部維修培訓(xùn)第1頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月工程維修工作一、物業(yè)接管理驗收二、工程服務(wù)管理三、報修管理四、裝修管理五、供配電設(shè)備（設(shè)施）運行管理六、供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)管理七、給排水設(shè)備管理八、給排水設(shè)備操作設(shè)備管理九、給排水設(shè)備操作十、電梯運行、保養(yǎng)、操作管理第2頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月一、物業(yè)接管驗收（一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書－物業(yè)接管驗收作業(yè)規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容程序進行；（二）考核評分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分一次，工資10元一次；扣直接上級及間接上級基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分一次，工資20元一次，被考核者1分一次。第3頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）考核評分中規(guī)定物業(yè)服務(wù)中心成立驗收小組，合理分工，明確責(zé)、權(quán)，任命驗收小組組長制定詳盡可行的驗收方案，在接到工程項目部的接管驗收通知（應(yīng)提前十天）后，實施驗收。驗收小組組員按驗收方案的分工內(nèi)容進行驗收，并真實無誤填寫相關(guān)表格。對發(fā)現(xiàn)的不合格項以《驗收匯總表》的形式，在匯總完成的一個工作日內(nèi)。一式三份。一份交工程項目部負責(zé)簽收、一份督辦、一份施工隊整改用，驗收小組填制《接管整改統(tǒng)計表》。工程相彌補被考核人在簽收的兩個工作日內(nèi)，安排人員現(xiàn)場核實。制定出整改方，確定整改完成期限，落實責(zé)任人將《驗收匯總報告》返至管理處。管理處在規(guī)定的整改完成期限內(nèi)跟蹤復(fù)印整改項。復(fù)印合格后，辦理移交手續(xù)及鑰匙移交，將移交情況記錄在《鑰匙交接表》中，且雙方簽字確認(rèn)，做到記錄真實無誤，檢查項目無缺項、遺漏。第4頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）考核評分規(guī)定對客戶提出的問題。在使用功能不受影響的前提下，交接房人員應(yīng)內(nèi)心解釋，盡量消除顧客的疑慮。對客戶堅持要求整改的項目，應(yīng)記錄清楚，驗收人員在一式三聯(lián)的《住房質(zhì)量整改通知》中簽字后，交項目部確認(rèn)簽收，并填制《客戶整改統(tǒng)計表》；工程項目部被考核人大常務(wù)委員會在簽收的兩個工作日內(nèi)，安排人員現(xiàn)場核實制定出整改方案，確定整改完成期限，落實責(zé)任人并將《住房質(zhì)量整改通知》返一份到管理處；管理處在規(guī)定的整改完成期限內(nèi)跟蹤復(fù)驗整改項；復(fù)驗合格后，請客戶進行復(fù)驗，并簽字認(rèn)可；管理處將每個戶的驗收資料單獨進行歸檔；管理處被考核人大常委會對房屋驗收和顧客交接的全過程進行檢查；物業(yè)公司品質(zhì)控制部對接接管驗收和顧客交接的效果分別在項目驗收完成后的一周予以抽檢；第5頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月二、工程服務(wù)管理（一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—工程服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)》相關(guān)內(nèi)容、程序進行；（二）考核評分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資10元/次；扣直接上級及間接上級基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資20元/次，被考核者1分/次。第6頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）考核評分中規(guī)定1、工程人員接單后必須在15分鐘內(nèi)到達維修地點；2、按進戶維修作業(yè)規(guī)程進行維修工作，嚴(yán)禁直接在業(yè)主家地板上進行工作，必須在工具墊上進行工作；3、在維修過程中，嚴(yán)禁在業(yè)主家中吸煙、使用業(yè)主家中衛(wèi)生間、收受業(yè)主給予的東西等行業(yè)；第7頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月三、報修管理（一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—服修管理作業(yè)規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容、程序進行；（二）考核評分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資10元/次；扣直接上級及間接上級基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資20元/次，被考核者1分/次。第8頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）考核評分中規(guī)定管理處物業(yè)助理在接到客戶報修要求時，應(yīng)在5分鐘內(nèi)填寫《報修記錄表》，并通知工程組人員進戶維修，進戶維修作業(yè)規(guī)程按照《工程服務(wù)管理》相關(guān)規(guī)定辦理；物業(yè)助理接到公共設(shè)備設(shè)施的報修信息后，應(yīng)立即按《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》要求填寫報修內(nèi)容，并在3分鐘內(nèi)將報修內(nèi)容填入《公共設(shè)備設(shè)施維修通知單》，在5分鐘內(nèi)通知工程組前來領(lǐng)單；工程組主管按照報修內(nèi)容，安排維修人員帶齊維修工具及備件于10分鐘內(nèi)感到現(xiàn)場進行維修；維修員將《維修單》交工程組主管簽名確認(rèn)后返還物業(yè)助理，復(fù)印后交收銀員作為月底；第9頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月四、裝修管理（一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—裝修管理規(guī)定》相關(guān)內(nèi)容、程序進行；（二）考核評分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律1分/次，工資50元/次工資，扣直接上級及間接上級基礎(chǔ)紀(jì)律分2分/次，工資100元/次，被考核者2.5分/次。第10頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）考核評分中規(guī)定對業(yè)主（客戶）提出的《裝修申請表》，附合裝修規(guī)定的工程部應(yīng)在一周內(nèi)審批，向業(yè)主發(fā)放施工許可證；裝修審批權(quán)限按裝修審批相關(guān)規(guī)定辦理，不得超越審批權(quán)限；按規(guī)定辦理裝修施工人員臨時出入證；按裝修工程管理作業(yè)規(guī)程進行工程巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修的，應(yīng)立即制止并向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；業(yè)主(客戶)裝修完畢后，由工程部進行裝修驗收，合格后方能退還裝修押金。第11頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月五、供配電設(shè)備（設(shè)施）運行管理（一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—供配電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容、程序進行；（二）考核評分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律0.5分/次，工資10元/次工資，扣直接上級及間接上級基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資20元/次，被考核者1分/次。第12頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）考核評分中規(guī)定每年12月制定下一季度《供電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制定中修、大修計劃；用電高峰期，每小時對低壓配電柜巡查一次，記錄設(shè)備運行數(shù)據(jù)（環(huán)境、電流、電壓、功率等），并將巡視檢查的結(jié)果記錄在《配電室值班記錄》內(nèi)；供配電設(shè)備發(fā)生異常，及時報告工程組主管，并在主管協(xié)同下排除異常；按有關(guān)設(shè)備的維修保養(yǎng)要求進行維修保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《供電設(shè)備保養(yǎng)記錄表》；值班人員執(zhí)行24小時操作、監(jiān)控、記錄、認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，抄填《配電室值班記錄》時，應(yīng)監(jiān)視電氣設(shè)備的運行情況，嚴(yán)禁不合理的超負荷運行；工程維修人員要按照安全操作程序進行作業(yè)；因工程維修人員等原因停電，應(yīng)由工程維修員填寫《停電通知單》經(jīng)工程主管、管理處主任批準(zhǔn)后通知管理處主任助理，由主任助理提前24小時通知有關(guān)業(yè)主和使用人；因突發(fā)事件停電，應(yīng)在1小時內(nèi)通知主任助理，再向業(yè)主或使用人通告，并在恢復(fù)供電后24小時內(nèi)由主任助理向有關(guān)業(yè)主或使用人解釋。第13頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月六、供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)管理（一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容、程序進行（二）考核評分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律0.5分/次，工資10元/次工資，扣直接上級及間接上級基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資20元/次，被考核者1分/次。第14頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）考核評分中規(guī)定按寫字樓物業(yè)高、低壓配電設(shè)備（設(shè)施）工作程序進行操作，嚴(yán)禁違規(guī)操作；供配電設(shè)備故障維修一般不超過8小時，若在8小時內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報管理處主任，限期解決；凡夜間發(fā)生的故障，不影響業(yè)主或使用人工作的，不會產(chǎn)生嚴(yán)重后果的供配電故障，可以由早班工程維修員進行維修；第15頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月七、給排水設(shè)備管理（一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—給排水設(shè)備運行管理規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容程序進行（二）考核評分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律0.5分/次，工資10元/次工資，扣直接上級及間接上級基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資20元/次，被考核者1分/次。第16頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）考核評分中規(guī)定按給排水設(shè)備（設(shè)施）的運行管理工作程序進行操作；工程維修員負責(zé)給排水運行的操作、監(jiān)控、記錄。應(yīng)在給排水設(shè)備（設(shè)施）啟動時觀察電流、電壓、并傾聽有無異響，并記錄于《管理處工程部交接班記錄》；水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次、設(shè)備、地面、墻壁無積塵、水漬、油漬；水泵房內(nèi)機電設(shè)備由工程維修員負責(zé)操作，其他人不得擅自操作，控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)，無特殊情況下應(yīng)打在“自動”位置，生活水泵每閣15恬進行輪換。因工作維修等原因停水，應(yīng)由負責(zé)給排水的員工填寫《停水通知單》經(jīng)工程主管、管理處主任批準(zhǔn)后，由行政助理提前24小時通知用戶；因突發(fā)事件停水，工程主管應(yīng)在1小時內(nèi)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門處理，在恢復(fù)供水后24小時內(nèi)行政助理向業(yè)主業(yè)主或使用人做出解釋；第17頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月八、給排水設(shè)備操作設(shè)備管理（一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容、程序進行；（二）考核評分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律0.5分/次，工資10元/次工資，扣直接上級及間接上級基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資20元/次，被考核者1分/次。第18頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）考核評分中規(guī)定按給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)管理程序進行操作；給水泵操作未經(jīng)規(guī)程主管意見不得擅自開啟或停止，如有特殊情況，須經(jīng)管理公司經(jīng)理同意方可開啟或停止；非值班人員未經(jīng)工程主管同意不得進入機房，更不得觸摸設(shè)備；第19頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月九、給排水設(shè)備操作（一）工作標(biāo)準(zhǔn)：按《物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)書—給排水操作規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容、程序進行；（二）考核評分：違反如下規(guī)定，扣責(zé)任人基礎(chǔ)紀(jì)律0.5分/次，工資10元/次工資，扣直接上級及間接上級基礎(chǔ)紀(jì)律分0.5分/次，工資20元/次，被考核者1分/次。第20頁，課件共22頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）考核評分中規(guī)定按給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作管理工作程序進行操作；給排水設(shè)備故障一般不超過8小時，若在8小時內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決事件書面上報管理公司，限期解決；第21頁，課件共22頁，創(chuàng)作于202