蒙陰明德花園課件

蒙陰明德小區(qū)營(yíng)銷(xiāo)提案本次報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目解析目標(biāo)與愿景原方案點(diǎn)評(píng)核心問(wèn)題思路營(yíng)銷(xiāo)策略地塊四至及開(kāi)發(fā)條件地塊北至：北外環(huán)地塊南至：北二路地塊東至：蒙山路地塊西至：文化路開(kāi)發(fā)條件：項(xiàng)目規(guī)劃用地約17.4萬(wàn)平米；地塊呈正方形，南北約430米，東西約580米，地塊內(nèi)部平坦，便于開(kāi)發(fā)。蒙山路文化路北外環(huán)北二路項(xiàng)目地塊地塊本案項(xiàng)目SWOT分析Strength（優(yōu)勢(shì)）1、我項(xiàng)目位于縣城未來(lái)行政中心區(qū)域，潛力巨大2、周邊規(guī)劃匯集原城區(qū)各機(jī)關(guān)單位，將來(lái)城市配套設(shè)施完備，環(huán)境整潔3、臨近蒙山路，交通發(fā)達(dá)，出行方便4、坐北朝南依山而建，東南鄰蒙陰人民廣場(chǎng)，視野開(kāi)闊，屬上乘風(fēng)水寶地。Weakness（劣勢(shì)）1、我項(xiàng)目目前周邊配套不足，缺少人氣2、地勢(shì)北高南低，落差較大。增加開(kāi)發(fā)成本。3、項(xiàng)目所在區(qū)域，目前認(rèn)可度較差。Opportunity（機(jī)會(huì)）1、大區(qū)域借勢(shì)，周邊高端項(xiàng)目的相繼推出，既是競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)也對(duì)區(qū)域的宣傳和價(jià)值的提升有所帶動(dòng)。2、小區(qū)域帶動(dòng)，周邊事業(yè)單位建設(shè)落戶(hù)，人民廣場(chǎng)投入使用提升項(xiàng)目附加值。Threaten（威脅）1、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格較低，競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、政策風(fēng)險(xiǎn),樓市調(diào)控政策，觀望因太素增加，尤其二次房貸首付提高，延長(zhǎng)銷(xiāo)售周期。3、城市人口有限,具備購(gòu)買(mǎi)能力的客戶(hù)將逐步減少。4、政府公共投入力度小，進(jìn)度緩慢，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)影響較大。周邊及區(qū)域環(huán)境本案老城區(qū)項(xiàng)目地塊位于蒙陰縣城的北部，為縣城的新城區(qū)，目前周邊的環(huán)境比較優(yōu)越，道路寬闊平坦，綠化植被較多，同時(shí)緊鄰蒙陰新廣場(chǎng)和未來(lái)新行政中心。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈竺申幍男姓?、新興商業(yè)、居住、休閑的中心。但是短期內(nèi)周邊的的人氣、居住氛圍、生活配套還比較匱乏，需要依賴(lài)?yán)铣菂^(qū)的公共資源。該區(qū)域板塊在利用現(xiàn)代的先進(jìn)規(guī)劃理念指導(dǎo)下，有效利用新興區(qū)的可塑造性，成為蒙陰未來(lái)崛起的城市亮點(diǎn)新板塊。區(qū)域規(guī)劃環(huán)境依據(jù)蒙陰的25年城市規(guī)劃，結(jié)合蒙陰的實(shí)際行政、區(qū)域位置，蒙陰今后城市主要向東西及北面發(fā)展，形成兩心、兩軸、三片的格局。項(xiàng)目地塊正好占據(jù)城市規(guī)劃中的行政中心、南北蒙山路軸線、中間雙核片區(qū)。屬于未來(lái)城市最佳宜居位置。一、城市性質(zhì)：綜合產(chǎn)業(yè)城市、生態(tài)山水城市、旅游宜居城市。二、城市規(guī)模：規(guī)劃近期到2010年，城市人口15萬(wàn)人，城市建設(shè)用地17.9平方公里，人均城市建設(shè)用地119.34平方米；遠(yuǎn)期到2020年，城市人口25萬(wàn)人，城市建設(shè)用地約26.80平方公里，人均城市建設(shè)用地為107.21平方米。老城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)金桂園本案項(xiàng)目一品御墅錦繡城龍廷居榮華園樓盤(pán)區(qū)位配套環(huán)境交通規(guī)劃戶(hù)型包裝開(kāi)發(fā)商龍廷居一般一般優(yōu)優(yōu)良良良優(yōu)錦繡城一般一般一般優(yōu)優(yōu)優(yōu)良良金桂園優(yōu)優(yōu)一般良良一般一般良一品御墅一般良一般良一般良一般優(yōu)榮華園優(yōu)良一般一般一般良一般一般典型樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)分析高端客戶(hù)群中端客戶(hù)群低端客戶(hù)群客群分析根據(jù)項(xiàng)目特征及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析，項(xiàng)目主要針對(duì)蒙陰縣中高端客戶(hù)群體，該客戶(hù)群體對(duì)區(qū)域環(huán)境、便利性、品牌度及配套比較關(guān)注。對(duì)面積需求集中在120---140平米之間?？蛻?hù)群特征1、蒙陰本地居民，對(duì)蒙陰已有習(xí)慣性購(gòu)買(mǎi)趨向比較深。2、收入中等以上，主要從事個(gè)體商業(yè)，事業(yè)機(jī)關(guān)單位及企業(yè)中上管理層。3、購(gòu)買(mǎi)具有跟風(fēng)特點(diǎn)4、年齡普遍在35歲以上，三口以上家庭使用。5、要求戶(hù)型在三室以上。12機(jī)會(huì)價(jià)值開(kāi)發(fā)價(jià)值延伸價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析依托項(xiàng)目所在區(qū)域的易可塑性，借助區(qū)域大手筆規(guī)劃。在未來(lái)的行政中心區(qū)打造蒙陰最佳易居舒適社區(qū)。其所在所在區(qū)位優(yōu)勢(shì)亦可與南坊政府周邊項(xiàng)目相濟(jì)，潛力巨大。項(xiàng)目地塊比較方正，便于規(guī)劃，周邊區(qū)域規(guī)劃合理完善，今后幾年,隨著以廣場(chǎng)為中心配套的完善，該項(xiàng)目將成為蒙陰行政區(qū)內(nèi)絕無(wú)僅有的稀缺資源項(xiàng)目該項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，將帶動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)的速度及價(jià)值的快速提升，同時(shí)引領(lǐng)蒙陰進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代。奠定集團(tuán)公司在蒙陰地產(chǎn)的地位和社會(huì)形象及品牌度的確立。為今后市場(chǎng)的開(kāi)拓提供有力的資金及品牌支持。13本次報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目解析目標(biāo)與愿景原方案點(diǎn)評(píng)核心問(wèn)題思路營(yíng)銷(xiāo)策略目標(biāo)與愿景核心目標(biāo)：保障項(xiàng)目安全、持續(xù)、成功開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；縮短項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)周期，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，保障資金快速回籠；整合各種資源、迎合城市和市場(chǎng)需要，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品價(jià)值；引導(dǎo)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)趨向，提高項(xiàng)目認(rèn)可度。降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)率；本次報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目解析目標(biāo)與愿景原方案點(diǎn)評(píng)核心問(wèn)題思路營(yíng)銷(xiāo)策略原設(shè)計(jì)方案評(píng)析原設(shè)計(jì)方案評(píng)析高層區(qū)小區(qū)西入口小區(qū)南入口小區(qū)東入口小區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)部道路規(guī)劃通暢循環(huán)，分設(shè)三個(gè)出入口。便于內(nèi)部設(shè)立單向行駛及人車(chē)分流布局。景觀帶斜傳貫通，打破呆板設(shè)計(jì)格局。同時(shí)與地勢(shì)條件相結(jié)合。單體布局錯(cuò)落有致依據(jù)地勢(shì)條件，可以形成良好的自然采光條件及視覺(jué)效果。原設(shè)計(jì)方案評(píng)析依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃及位置景觀將項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值劃分為四個(gè)檔次一檔區(qū)為綠色區(qū)域二檔區(qū)位粉色區(qū)域三檔區(qū)位黃色區(qū)域四檔區(qū)位紅色區(qū)域設(shè)計(jì)方案小結(jié)及建議：1、單體布局打破傳統(tǒng)方陣式布局，自然協(xié)調(diào)，為蒙陰首家，有利居住的采光、視線，利于社區(qū)景觀設(shè)計(jì)，形成流暢動(dòng)線。2、道路布局循環(huán)流暢，便于社區(qū)人車(chē)分流，出入通暢。3、作為未來(lái)行政中心區(qū)域項(xiàng)目，商業(yè)部分空間挖掘不夠。應(yīng)增加商業(yè)面積。4、充分利用地勢(shì)條件，變不利為賣(mài)點(diǎn)，增加項(xiàng)目的層次感和階梯式景觀優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議鑒于今后項(xiàng)目所在區(qū)域的地位，建議項(xiàng)目增加部分沿街商業(yè)和獨(dú)立式商業(yè)體，一方面滿(mǎn)足今后區(qū)域需要，另一方面提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力和附加值，有利，提升周邊人氣彌補(bǔ)項(xiàng)目配套不足。本次報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目解析目標(biāo)與愿景原方案點(diǎn)評(píng)核心問(wèn)題思路營(yíng)銷(xiāo)策略依據(jù)以上分析總結(jié)結(jié)合集團(tuán)開(kāi)發(fā)計(jì)劃本項(xiàng)目的核心問(wèn)題如何讓項(xiàng)目在高價(jià)位的情況下實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售？問(wèn)題一：目前區(qū)域認(rèn)可度不高問(wèn)題二：市場(chǎng)平均價(jià)格較低，上升緩慢。問(wèn)題三：項(xiàng)目周邊配套少，居住氛圍不夠。問(wèn)題五：如何利用現(xiàn)有資源，形成項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。本次報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目解析目標(biāo)與愿景原方案點(diǎn)評(píng)核心問(wèn)題思路營(yíng)銷(xiāo)策略解決思路：大處著眼，細(xì)處著手整合客觀，發(fā)揮主觀1、挖掘區(qū)域價(jià)值，結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行片區(qū)規(guī)劃帶動(dòng)項(xiàng)目，以自然和行政公共資源為整合切入點(diǎn)，提高區(qū)域價(jià)值潛力；引導(dǎo)縣城區(qū)域購(gòu)買(mǎi)導(dǎo)向。2、蒙陰有品質(zhì)的市場(chǎng)潛力，沒(méi)有品質(zhì)的市場(chǎng)產(chǎn)品，只有品質(zhì)能令高端市場(chǎng)有高端的價(jià)格。從小區(qū)大門(mén)、圍墻、戶(hù)型、景觀、指示、照明、物業(yè)、售樓處、樣板間等處處在細(xì)節(jié)打敗對(duì)手。3、公共配套設(shè)施，采用自建和置換建設(shè)方式，將社區(qū)內(nèi)和公共用結(jié)合配套，提升片區(qū)及項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力和居住氛圍。本次報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目解析目標(biāo)與愿景原方案點(diǎn)評(píng)核心問(wèn)題思路營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)整理客觀方面1、規(guī)模2、區(qū)位3、交通4、風(fēng)水5、開(kāi)發(fā)商主觀可提升方面1、規(guī)劃2、戶(hù)型3、單體4、配套項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合區(qū)位項(xiàng)目占據(jù)蒙陰行政核心，今后將享受公共配套資源優(yōu)勢(shì)和行政中心建設(shè)帶來(lái)的升值潛力。進(jìn)行區(qū)域炒作。通過(guò)區(qū)域炒作，引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)區(qū)域趨向，將對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有很大幫助。龍穴作為該項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)人群無(wú)論從商人士還是機(jī)關(guān)單位都會(huì)對(duì)風(fēng)水比較信奉，因此充分利用項(xiàng)目背依山脈的優(yōu)勢(shì)，充分挖掘風(fēng)水資源，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目本身進(jìn)行一些風(fēng)水處理，在通過(guò)一些風(fēng)水專(zhuān)家的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，將項(xiàng)目的風(fēng)水優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)的淋漓精致。風(fēng)水規(guī)劃項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是龍廷居，而它的環(huán)境優(yōu)勢(shì)通過(guò)區(qū)域引導(dǎo)來(lái)應(yīng)對(duì)，對(duì)于產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目則通過(guò)項(xiàng)目的規(guī)劃細(xì)節(jié)處理來(lái)增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的好感度。目前項(xiàng)目周邊的配套較少，雖然項(xiàng)目與廣場(chǎng)為鄰，但是目前項(xiàng)目的人氣、生活氛圍不足，造成區(qū)域認(rèn)可度不高；鑒于本項(xiàng)目占地面積較大，且有后期儲(chǔ)備用地，因此在配套方面應(yīng)發(fā)揮大盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有的配套自己建，在現(xiàn)有的規(guī)劃中加入商業(yè)、幼兒園、小學(xué)分校，購(gòu)物中心等規(guī)劃。依托集團(tuán)品牌和大盤(pán)實(shí)力會(huì)得到廣大客戶(hù)的認(rèn)可和信任。配套景觀依托小區(qū)大手筆的景觀規(guī)劃，打造蒙陰第一流的主題景觀帶，將休閑、觀景、隔音、美化融為一體處處體現(xiàn)大盤(pán)氣度。物

業(yè)打造一個(gè)高檔的小區(qū)，不但產(chǎn)品高檔，服務(wù)同樣要高檔，提前展示小區(qū)物業(yè)，對(duì)項(xiàng)目后期銷(xiāo)售至關(guān)重要。戶(hù)型不但滿(mǎn)足居住的需要，在設(shè)計(jì)上增加多的功能設(shè)置，如頂層觀景露臺(tái)，空中私家花園等，同時(shí)建造不同風(fēng)格的樣板間，展現(xiàn)唯美生活，體現(xiàn)大盤(pán)實(shí)力和氣勢(shì)。產(chǎn)品項(xiàng)目定位明德花園作為蒙陰目前規(guī)模最大，規(guī)劃區(qū)域最好的地塊項(xiàng)目，我們將放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，以高標(biāo)準(zhǔn)的尺度為蒙陰創(chuàng)造一個(gè)意向不到的居住品質(zhì)高度。蒙陰首席21萬(wàn)平米公園社區(qū)賣(mài)點(diǎn)支撐規(guī)模宏大

景觀別致稀缺地段緊鄰廣場(chǎng)依山而建風(fēng)水寶地享受城市的私家花園坐擁稀缺風(fēng)水寶地整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，打造蒙陰行政中心首席高檔社區(qū)規(guī)劃建造高檔精品工程，塑造高尚生活新天地政府新區(qū)所在地，無(wú)論環(huán)境還是配套都將是一個(gè)區(qū)域最好的縮影。何況在縣級(jí)城市，因?yàn)橘Y源的限制，基本都將行政與商業(yè)相結(jié)合構(gòu)成一個(gè)雙核心。未來(lái)的蒙陰在商業(yè)升級(jí)和功能細(xì)化的過(guò)程中將以新廣場(chǎng)為核心打造一個(gè)新的商業(yè)、行政、居住中心。定位思路推廣總體策略：片區(qū)遠(yuǎn)景炒作區(qū)域價(jià)值提升項(xiàng)目形象導(dǎo)入產(chǎn)品價(jià)值展示體驗(yàn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售促進(jìn)引導(dǎo)品牌戰(zhàn)略建立推廣主題：

中軸名門(mén)大宅風(fēng)范無(wú)際視野氣宇天成

明德福地，讓生活更有想象

意出冠魯境在明德移步異景一人一境

擁有的不僅僅是一處居所

價(jià)格策略

1、定價(jià)策略低開(kāi)高走，