安徽省物業(yè)專項維修資金管理辦法

安徽省物業(yè)專項維修資金管理辦法（修訂草案征求意見稿）第一章總則第一條為了加強物業(yè)專項維修資金管理,保障物業(yè)正常維修、更新和改造，維護物業(yè)專項維修資金所有人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的交存、管理、使用和監(jiān)督。本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指業(yè)主交存的專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。第三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照本辦法規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬業(yè)主共有。第四條物業(yè)專項維修資金管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。第五條省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的管理工作。市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的管理工作?？h級以上人民政府財政、審計等部門應(yīng)當按照各自職責(zé)，做好物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督工作。市轄區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照規(guī)定的職責(zé)分工，負責(zé)物業(yè)專項維修資金管理相關(guān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督工作。第六條市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門、不動產(chǎn)登記部門應(yīng)當加強商品房預(yù)售和網(wǎng)簽合同備案、物業(yè)專項維修資金交存狀況、建筑物權(quán)屬狀況等不動產(chǎn)登記簿信息互通共享，推進物業(yè)專項維修資金交存、使用、核算、查詢和監(jiān)督等工作的信息化。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門應(yīng)當建立公開電話、網(wǎng)站，開發(fā)使用物業(yè)專項維修資金業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺、業(yè)主表決系統(tǒng)、移動終端APP等信息化媒介，接受社會投訴監(jiān)督，提高物業(yè)專項維修資金管理效率。第二章交存第七條首期物業(yè)專項維修資金，由業(yè)主以住宅建筑安裝工程每平方米造價為基數(shù)，按照每平方米5%-8%的比例交存。市、縣人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門應(yīng)當根據(jù)本地情況，按照國家有關(guān)規(guī)定合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅和非住宅部分物業(yè)專項維修資金的具體標準，并適時進行調(diào)整。第八條業(yè)主應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，將首期物業(yè)專項維修資金存入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門設(shè)立的物業(yè)專項維修資金專戶。第九條已售出但未建立物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當補建。具體辦法由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同同級財政主管部門制定。物業(yè)專項維修資金用于老舊小區(qū)改造的，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十條縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門收取物業(yè)專項維修資金，應(yīng)當向交存人出具省人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的物業(yè)專項維修資金專用票據(jù)。第十一條業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門會同同級財政部門制定。業(yè)主未交存物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其交存。逾期仍未交存的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院起訴。第三章管理第十二條市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門應(yīng)當通過公開招標方式選擇所在地的商業(yè)銀行，作為專戶管理銀行，設(shè)立物業(yè)專項維修資金管理專戶。并把資金安全要求、保值增值、管理高效等內(nèi)容列入招標文件。業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金，由市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門在物業(yè)專項維修資金專戶中以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立賬戶，并按幢、按戶設(shè)置明細賬目。物業(yè)專項維修資金應(yīng)當自存入專戶之日起記賬到戶，增值收益分配到戶。第十三條業(yè)主大會決定自管或委托代管的，應(yīng)當從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門公開招標確定的專戶管理銀行中擇優(yōu)選擇所在地的一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行。業(yè)主大會決定自管的，在專戶銀行設(shè)立的專戶應(yīng)納入市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門建立的物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)統(tǒng)一管理，并接受財政、審計等部門以及專戶銀行的監(jiān)督。市、縣人民政府應(yīng)當制定自管物業(yè)專項維修資金監(jiān)督管理的具體辦法。第十四條市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門以及業(yè)主委員會，應(yīng)當每年至少一次與專戶管理銀行核對物業(yè)專項維修資金賬目，并向業(yè)主公布下列情況：（一）物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；（三）業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；（四）其他有關(guān)物業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。第十五條在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將物業(yè)專項維修資金用于購買國債。禁止利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。下列資金應(yīng)當轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用：（一）物業(yè)專項維修資金的存儲利息；（二）利用物業(yè)專項維修資金購買國債的增值收益；（三）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；（四）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。第十六條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當結(jié)清物業(yè)專項維修資金；物業(yè)專項維修資金尚有節(jié)余的，應(yīng)當隨物業(yè)所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓過戶。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，未結(jié)清物業(yè)專項維修資金的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門、業(yè)主委員會應(yīng)當予以督促。物業(yè)因拆遷或者其他原因滅失的，業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金賬面余額應(yīng)當返還業(yè)主。第四章使用第十七條物業(yè)專項維修資金的使用，應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。第十八條物業(yè)專項維修資金經(jīng)業(yè)主共同決定可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：（一）依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；（二）依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；（三）應(yīng)當由當事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。第十九條物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用物業(yè)專項維修資金的，按照以下程序辦理：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；（二）應(yīng)當由物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門申請列支；（五）市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知；（六）專戶管理銀行將所需物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。第二十條物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用的，按照以下程序辦理：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用物業(yè)專項維修資金的情況的處置辦法等；（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支物業(yè)專項維修資金；（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報所在地市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門備案；市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當責(zé)令改正；（六）業(yè)主委員會向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知；（七）專戶管理銀行將所需物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。第二十一條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由受益范圍內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，業(yè)主管理規(guī)約有約定的，從其約定。業(yè)主大會議事規(guī)則有規(guī)定的，從其規(guī)定。受益范圍是全體業(yè)主的，由全體業(yè)主分攤；受益范圍是幢或單元業(yè)主的，由該幢或單元業(yè)主分攤。已交存物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)由業(yè)主分攤的費用從業(yè)主分戶賬中列支。業(yè)主分戶賬面余額不足以支付分攤費用的，由該業(yè)主補足。未交存物業(yè)專項維修資金的，分攤費用由該業(yè)主直接支付。拒絕交存或直接支付的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門應(yīng)當積極引導(dǎo)和支持、幫助業(yè)主委員會或有利害關(guān)系的業(yè)主通過法律途徑依法追繳。第二十二條使用物業(yè)專項維修資金的維修、更新和改造工程竣工后，應(yīng)當依法組織工程竣工驗收，經(jīng)驗收合格后方可交付使用。第二十三條發(fā)生下列危及安全情形之一，需要使用物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主同意，并報物業(yè)專項維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后，直接申請使用：(一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；(二)電梯故障危及人身安全的；(三)消防設(shè)施損壞的；(四)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的；(五)樓體外立面有脫落危險的；(六)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；(七)二次供水設(shè)施損壞的；(八)其他危及房屋安全的情形。應(yīng)急維修費用應(yīng)當向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。第五章監(jiān)督第二十四條市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門應(yīng)當依法接受審計機關(guān)對物業(yè)專項維修資金的審計監(jiān)督。市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門應(yīng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的管理和使用情況，開展內(nèi)部審計，并將審計結(jié)果報送當?shù)厝嗣裾畬徲嫴块T備案。市、縣人民政府審計部門按計劃對物業(yè)專項維修資金進行專項審計，對違反本辦法相關(guān)規(guī)定的單位和個人，將按照國家有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門可以委托專業(yè)審計機構(gòu)對業(yè)主委員會物業(yè)專項維修資金收支情況進行審計。業(yè)主委員會應(yīng)當配合提供相關(guān)證明材料。第二十五條物業(yè)專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算，應(yīng)當符合國務(wù)院財政行政主管部門的規(guī)定。縣級以上地方人民政府財政行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。第二十六條物業(yè)專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算，應(yīng)當符合省人民政府財政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門的規(guī)定，并接受其監(jiān)督。第六章法律責(zé)任第二十七條違反本辦法規(guī)定的行為，有關(guān)法律、法規(guī)以及住建部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》已有處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定處理。第二十八條市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門違反本辦法第十五條規(guī)定的，由上一級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。市、縣人民政府財政部門違反本辦法第十五條規(guī)定的，由上一級人民政府財政部門責(zé)令限期改正，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。業(yè)主大會違反本辦法第十五條規(guī)定的，由市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令改正?？h級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、財政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第七章附則第二十九條出售公有住房的物業(yè)專項維修資金的交存、管理、使用、續(xù)籌,按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十條住宅小區(qū)外與住宅樓結(jié)構(gòu)不相連的非住宅物業(yè)的物業(yè)專項維修資