2015經(jīng)濟(jì)法課件及案例兇宅買賣

兇宅買賣——誤購兇宅能否退？案件回放：付了定金才知道天臺(tái)上死了人2011年5月，周先生通過中原地產(chǎn)介紹，看中了布吉一小區(qū)2樓的一套房產(chǎn)，成交價(jià)124.5萬元，并與業(yè)主陳女士簽訂了《二手房買賣合同》，簽約當(dāng)日支付定金2萬元，合同約定周先生應(yīng)在6月15日之前支付首期款73萬元，但他并沒有履約，因?yàn)樗蚵牭阶约嘿I的房子居然是兇宅2010年7月，有名初中生從樓頂跳樓自殺，跌落的地點(diǎn)就在與該房屋陽臺(tái)相連的天臺(tái)上，而該天臺(tái)與該房屋陽臺(tái)基本沒有什么隔斷。聯(lián)想跳樓慘狀，周先生就覺得這房子沒法住下去，他要求退房。案件糾紛：陳女士同意退房，但要按照周先生違約沒收2萬元定金，周先生不肯，雙方便拉鋸不下。陳女士認(rèn)為，所謂兇宅也是一種民間說法，不能對(duì)抗法律，此外，她自己也是在2011年2月份才購買了該房屋，并不知道自殺事件，沒有刻意隱瞞。一個(gè)要退，一個(gè)不肯，陳女士以周先生未履約的理由狀告至龍崗區(qū)法院，而周先生也反訴陳女士沒有如實(shí)告知死人事實(shí)，造成他產(chǎn)生重大誤解簽訂合同，他要求返還雙倍定金。一審宣判：一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同合法有效，而對(duì)重大誤解這一理由，則因周先生不能證明陳女士事先知情，因此法院不予采納。法院對(duì)于兇宅一說也不予認(rèn)定，最終，法院判決周先生應(yīng)支付違約金62250元(成交價(jià)的5%)。二審判決：認(rèn)定購房時(shí)存在重大誤解

周先生不服判決，上訴至市中院，中院經(jīng)審理后認(rèn)為，房屋的價(jià)

值受人文環(huán)境等多種因素影響，而一般人對(duì)死亡存在恐懼和忌諱心理，天臺(tái)墜亡事件和房屋與天臺(tái)的依附關(guān)系客觀上加重了居住人的心理負(fù)

擔(dān)，一定程度上影響了涉案房屋的使用價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值。由于簽約時(shí)

買方不知情，對(duì)房屋價(jià)值產(chǎn)生錯(cuò)誤判斷，買方基于該錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而做出

的購房行為與其意思相悖，若繼續(xù)履行合同將不能達(dá)到預(yù)期的房屋使

用目的和利益，故買方以簽訂合同時(shí)存在重大誤解為由要求撤銷合同

具有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。

近日，中院對(duì)該案進(jìn)行二審判決，撤銷一審判決，撤銷買賣雙方簽訂的《二手房買賣合同》，賣方返還買方購房定金2萬元。據(jù)悉，業(yè)主陳女士也覺得很冤，并打算申請(qǐng)?jiān)賹?。律師說法：誤購兇宅可以重大誤解為由退房房地產(chǎn)律師張茂榮認(rèn)為，首先要區(qū)分迷信與忌諱，兇宅應(yīng)屬后者，是一種風(fēng)俗習(xí)慣，不應(yīng)受到侵犯。其次，重大誤解是行為人對(duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品質(zhì)、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的情況。根據(jù)我國《合同法》54條規(guī)定，因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。雖然事發(fā)陽臺(tái)屬業(yè)主共有而非涉案房屋產(chǎn)權(quán)部分，但因沒有隔欄，屬其獨(dú)家使用范圍之內(nèi)，陳女士再審翻案可能不大。律師提醒：張茂榮提醒：為了避免事后的麻煩，買房人一定要事先對(duì)房屋的情況進(jìn)行周詳?shù)牧私?。有必要可要求賣房人保證出售房屋中未曾發(fā)生過重傷、非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等可能導(dǎo)致買房人