物業(yè)管理權(quán)交接方案

物業(yè)管理權(quán)交接方案更換正在實(shí)施管理的物業(yè)管理公司是一件艱巨的事務(wù)，除需要院方各部門(mén)的支持，原物業(yè)管理公司的有效支持配合，更需要接管單位有策略有步驟的實(shí)施運(yùn)作。我公司在"更換"問(wèn)題上，有著深入的研究，并有多次案例和實(shí)踐，從2007年至今，親歷的更換事件，便有七起，并全部參與了更換方案的制訂。

根據(jù)我司以往經(jīng)驗(yàn)，在更換前首先將必須考慮如下幾個(gè)重點(diǎn)：

一、交接程序主體

醫(yī)院院務(wù)處是代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查物業(yè)管理工作的主管部門(mén)，是解決物業(yè)管理問(wèn)題的關(guān)鍵。所以所有交接工作必須在院務(wù)處的領(lǐng)導(dǎo)和支持下進(jìn)行。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)院務(wù)處知會(huì)護(hù)理部、院感科以及各科室護(hù)士長(zhǎng)、科室主任等相關(guān)部門(mén)，使更換物業(yè)公司的行動(dòng)在各相關(guān)部門(mén)支持和配合下有序開(kāi)展。

二、具體交接工作安排

1．院務(wù)處負(fù)責(zé)書(shū)面通知，現(xiàn)在管物業(yè)公司解除合同日期，確認(rèn)后與新入駐物業(yè)公司簽署物業(yè)管理合同。

2．雙方物業(yè)公司確認(rèn)交接步驟及內(nèi)容。

3．以書(shū)面形式發(fā)給各個(gè)科室及相關(guān)部門(mén)更換物業(yè)通知。

4．在最大限度減低對(duì)客戶服務(wù)影響的情況下，按步驟進(jìn)行物業(yè)交接工作，并由院務(wù)處進(jìn)行監(jiān)督。

5．院務(wù)處與原物業(yè)公司的合同繕后事宜。

四、交接內(nèi)容

交接中涉及的內(nèi)容繁多：物資準(zhǔn)備，具體大塊如下：

（一）工程交接

1．成立接收小組，由交、接雙方專業(yè)人員組成，指定工程驗(yàn)收負(fù)責(zé)人及各專業(yè)交驗(yàn)人員，一般由以下專業(yè)人員組成：電氣、暖通、給排水、土建、電梯（如有）、鍋爐（如有）。

2．召開(kāi)工作會(huì)議，布置各專業(yè)組接收要求及具體事項(xiàng)。

3．接收工作要求

參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保文件資料手續(xù)齊備，工程質(zhì)量及各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。

4．物業(yè)交接工作程序

（1）接雙方簽定物業(yè)接收委托書(shū)，確定接收程序接收人員及接收時(shí)間。

（2）交方應(yīng)提供的資料、文件。

1）圖紙資料、文件、交接清單。

確定財(cái)務(wù)交接的日期，在正式交接之前，交接雙方均應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備。交付方應(yīng)對(duì)帳、物、資金進(jìn)行清理造冊(cè)；接受方應(yīng)對(duì)原物業(yè)管理的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作有定性的了解。在交接日始業(yè)務(wù)人員對(duì)口進(jìn)行交接。

交接內(nèi)容主要包括核實(shí)資產(chǎn)與負(fù)債；清理債權(quán)、債務(wù)；重新認(rèn)定未執(zhí)行的合同；銀行、稅務(wù)等業(yè)務(wù)口的結(jié)束和新建、會(huì)計(jì)檔案的必要說(shuō)明和交付；原管理工作中遺留的財(cái)務(wù)問(wèn)題的說(shuō)明和擬定解決方式等。

交接方式上，應(yīng)做到交付方對(duì)交接內(nèi)容真實(shí)、明確；接收方對(duì)交接內(nèi)容查證、清楚。同時(shí)，接收方要同交接內(nèi)容涉及的第三方見(jiàn)面，落實(shí)交接內(nèi)容，并履行必要的法律手續(xù)。

（三）文檔交接

鑒于各家管理公司所實(shí)施物業(yè)管理體系不同，文檔編制也有較大區(qū)別，建議物業(yè)管理文檔交接清單由原執(zhí)行機(jī)構(gòu)提供。如已通過(guò)ISO-9002的企業(yè)，文檔依據(jù)為三級(jí)文件中作業(yè)指導(dǎo)書(shū)目錄索引。如未通過(guò)，則文檔依據(jù)為辦公室文檔管理文件目錄索引。

雙方交接按目錄內(nèi)容進(jìn)行簽收即可。

文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本，主要包括：維修管理公約、客戶手冊(cè)、物業(yè)管理費(fèi)核定標(biāo)準(zhǔn)、政府批準(zhǔn)文件、與相關(guān)服務(wù)管理部門(mén)的合同文本。

（四）人事安排

１．崗位交接

根據(jù)我公司的交接方案及原物業(yè)管理公司所提交的交接內(nèi)容目錄，我公司派人對(duì)原物業(yè)管理公司的保安部、工程部、客戶關(guān)系部、保潔部等逐一進(jìn)行崗位交接，并以文字說(shuō)明交接完畢，經(jīng)雙方確認(rèn)簽字。

２．人事安排

在原有人員人事安排上，本著"雙向選擇，擇優(yōu)安排，加強(qiáng)培訓(xùn)"的原則，充分考慮原有員工的各人意向與職業(yè)特長(zhǎng)，合理安排，調(diào)動(dòng)其工作積極性與主動(dòng)性，發(fā)揮潛能，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與個(gè)人利益雙贏。對(duì)于工作熱情高但管理水平或崗位技能尚未過(guò)到崗位要求的員工，要組織培訓(xùn)、考核，使其達(dá)到上崗要求，確保服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。對(duì)于員工的合理流動(dòng)，積極做好人事的各環(huán)節(jié)工作，手續(xù)齊備、快捷。做到"留者安心，離者舒心"。

３．勞動(dòng)關(guān)系

對(duì)考核及經(jīng)培訓(xùn)考核通過(guò)達(dá)到上崗要求的人員，應(yīng)辦理相關(guān)的人事手續(xù)，即終止與原物業(yè)管理公司的勞動(dòng)關(guān)系，與均豪物業(yè)管理公司簽定勞動(dòng)合同，并根據(jù)我公司的整體工作布置，安排在原項(xiàng)目部或我公司其它項(xiàng)目部的相應(yīng)工作崗位。

關(guān)于接管工作的其它說(shuō)明

1．接管工作需提前一個(gè)月進(jìn)行安排，其中

二周時(shí)間進(jìn)行接管機(jī)構(gòu)、干部的組建抽調(diào)員工招聘等籌備工作。

二周時(shí)間的全員培訓(xùn)。

2．崗位移交在二個(gè)工作日以內(nèi)完成，移交保駕需3-5個(gè)工作日。

3．物資文檔等其它交接約需5個(gè)工作日完成。

4．財(cái)務(wù)交接按劃線制進(jìn)行交接，我司承諾可進(jìn)行全程顧問(wèn)，所需時(shí)間暫無(wú)法確定。

5．我司同意接收開(kāi)辦費(fèi)所購(gòu)置的固定資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)防范

更換物管企業(yè)的過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風(fēng)險(xiǎn)"有5種情況：

（1）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。

（2）原物管企業(yè)提出高額補(bǔ)償。

（3）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無(wú)法延續(xù)。