上海盧灣天地太平橋地區(qū)市場調(diào)研報(bào)告課件

上海盧灣新天地太平橋地區(qū)市場調(diào)研報(bào)告上海盧灣新天地太平橋地區(qū)市場調(diào)研報(bào)告1第一部分：盧灣區(qū)域市場概述第二部分：區(qū)域板塊宏觀調(diào)研第三部分：區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研第一部分：盧灣區(qū)域市場概述2第一部分：盧灣區(qū)域市場概述第一部分：盧灣區(qū)域市場概述3作為上海最精致中心城區(qū)，盧灣區(qū)歷史悠久人文底蘊(yùn)深厚，全區(qū)人口35.7萬，人口密度每平方公里4.44萬人。區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)興起始于上世紀(jì)90年代初，經(jīng)過十年的發(fā)展已成為區(qū)內(nèi)的支柱與特色產(chǎn)業(yè)。由于區(qū)域位置優(yōu)勢，的高品質(zhì)商品房一直是市場的搶手貨。房地產(chǎn)業(yè)每年以10％的增長速度，成為推動盧灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一股重要動力。盧灣區(qū)簡介：作為上海最精致中心城區(qū)，盧灣區(qū)歷史悠久人文底蘊(yùn)深厚，全區(qū)人口4【盧灣區(qū)域市場分析】區(qū)域“十五”發(fā)展規(guī)劃北部：國際商務(wù)區(qū)中部：現(xiàn)代居住區(qū)南部：博覽觀光區(qū)歷史風(fēng)貌區(qū)：休閑商業(yè)區(qū)【盧灣區(qū)域市場分析】區(qū)域“十五”發(fā)展規(guī)劃北部：國際商務(wù)區(qū)中部5【盧灣區(qū)域市場分析】區(qū)域“十五”發(fā)展規(guī)劃

國際商務(wù)區(qū)以淮海中路東段及太平橋地區(qū)為核心，地域1.41平方公里,以現(xiàn)代化風(fēng)格的商業(yè)商務(wù)樓群構(gòu)筑上?？鐕炯鄣膰H商務(wù)中心。

休閑商業(yè)區(qū)以歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)為核心，地域1.93平方公里以綜合消費(fèi)、體驗(yàn)文化為特色，通過時(shí)尚休閑服務(wù)業(yè)鏈接商業(yè)商務(wù)拓寬區(qū)內(nèi)休閑服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展空間。博覽觀光區(qū)稱為南部濱江親水觀光休閑區(qū)，以黃浦江岸線為代表，地域2.59平方公里。又是淮海中路商業(yè)商務(wù)圈的輻射區(qū)域未來將形成區(qū)內(nèi)休閑服務(wù)業(yè)和批零商業(yè)新的增長極。

現(xiàn)代居住區(qū)以打浦橋?yàn)楹诵?，地?.59平方公里。完善市政、道路、綠化和公建配套建設(shè)。建成中高檔的現(xiàn)代居住區(qū)，保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)步增長?！颈R灣區(qū)域市場分析】區(qū)域“十五”發(fā)展規(guī)劃6盧灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展小結(jié)

Luwandistrict,oneofthemainCBDskeepsonthetendencywithrapideconomicgrowth盧灣區(qū)是伴隨著經(jīng)濟(jì)快速增長的主要中央商務(wù)區(qū)之一；2000-2003:averageannualgrowthofeconomicproductsis11%，averageannualgrowthoffiscalincomeis21%.1998-2002年，經(jīng)濟(jì)年均增長率是11%，年均財(cái)政收入是21%；2004:economicproductsreached4.57billionYuan,17.1%morethanthesametimelastyear；fiscalincomereached1.99billionYuan，31.7%morethanthesametimelastyear.2005年，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品達(dá)到45.7億元，比去年同期增長17.1%；財(cái)政收入達(dá)到19.9億元，比去年同期增長31.7%。

盧灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展小結(jié)Luwandistrict,one77/31/2023

2.4MunicipalEngineerings

Xintiandi2ndPhaseConstructionLuwanSportsCenterRihuiHabourRenovationDapuRoadWideningProjectCentralHuaihaiRoadOverlineBridgeShanghaiYongYeApartmentShaoxingRoadRenovationExpoPreserveLand打浦路拓寬項(xiàng)目紹興路的改造盧灣體育中心世博會保留地新天地第二階段建設(shè)市政工程碼頭改造7/23/20232.4MunicipalEngin8近年來盧灣區(qū)成交均價(jià)近年來，盧灣區(qū)房地產(chǎn)的成交均價(jià)快速上升，并且高于整體市場；根據(jù)市中心容積率的下降和動拆遷成本的遞增，盧灣區(qū)項(xiàng)目的均價(jià)將繼續(xù)上升；近年來盧灣區(qū)成交均價(jià)9第二部分：區(qū)域板塊宏觀調(diào)研第二部分：區(qū)域板塊宏觀調(diào)研10太平橋區(qū)域概述太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目座落于上海市中心盧灣區(qū)，毗鄰繁華的淮海中路商業(yè)區(qū)、黃陂南路地鐵站以及上海市的東西、南北主干高架的交匯點(diǎn)此城市核心發(fā)展項(xiàng)目包括辦公樓、住宅、商業(yè)、零售、娛樂及文化項(xiàng)目，設(shè)計(jì)融合老上海的建筑和韻味以及現(xiàn)代化的設(shè)施，建立一個(gè)綜合社區(qū)，主要包括上海新天地、企業(yè)天地及翠湖天地。休閑在新天地、工作在企業(yè)天地、居住在翠湖天地、旅游在漢唐天地……經(jīng)過近十年的開發(fā)建設(shè)，位于盧灣區(qū)淮海中路黃金地段、環(huán)繞太平湖的新天地太橋地區(qū)已成為上海市中心的一顆明珠和寸土寸金之地。

太平橋區(qū)域概述11盧灣區(qū)太平橋地區(qū)規(guī)劃圖

盧灣區(qū)太平橋地區(qū)規(guī)劃圖12市政詳細(xì)規(guī)劃市政詳細(xì)規(guī)劃13(摘自上海市城市規(guī)劃管理局)盧灣區(qū)太平橋地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃

(摘自上海市城市規(guī)劃管理局)盧灣區(qū)太平橋地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃14盧灣區(qū)太平橋地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃：

規(guī)劃以太平橋綠地為中心，北部形成商業(yè)娛樂辦公綜合區(qū)，南部以居住和相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施為主。土地使用和總體布局：盧灣區(qū)太平橋地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃：

規(guī)劃以太平橋綠地為中心，北15

功能定位：規(guī)劃形成集商業(yè)辦公、文化娛樂、居住等功能為一體的現(xiàn)代化商住綜合區(qū)。布局結(jié)構(gòu)：“一個(gè)中心”、“兩大功能片區(qū)”、“兩條商業(yè)軸”、“三條綠軸”。

盧灣區(qū)太平橋地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃

功能定位：盧灣區(qū)太平橋地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃16綠地和景觀規(guī)劃：

以太平橋綠地和復(fù)興中路規(guī)劃公共綠地為核心，形成集中的特色綠化空間。利用東西兩條商業(yè)軸和景觀道路，聯(lián)系地塊內(nèi)部的組團(tuán)綠化，規(guī)劃“點(diǎn)、線、面”結(jié)合的綠化景觀系統(tǒng)。規(guī)劃公共綠地面積不小于5.10公頃，公共綠地率不小于10%。

盧灣區(qū)太平橋地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃

綠地和景觀規(guī)劃：

以太平橋綠地和復(fù)興中路規(guī)劃公共綠地為核心17道路交通：

小區(qū)規(guī)劃機(jī)動車停車位每戶不少于1輛。進(jìn)一步優(yōu)化沿三魯路的交叉口設(shè)置和交通組織。盧灣區(qū)太平橋地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃

道路交通：

小區(qū)規(guī)劃機(jī)動車停車位每戶不少于1輛。進(jìn)一步優(yōu)化18規(guī)劃目標(biāo)：

1、為太平橋地區(qū)的開發(fā)建設(shè)和規(guī)劃管理提供依據(jù)，保證本地區(qū)功能的完善、環(huán)境的優(yōu)化、社會的發(fā)展。

2、充分結(jié)合太平橋綠地、新天地等特色空間，營造個(gè)性化的環(huán)境氣氛，注重整體性及形象標(biāo)志性，提高城市環(huán)境質(zhì)量。

3、保留歷史文脈，做到“新舊對話”，使太平橋地區(qū)成為上海歷史與現(xiàn)代化的最佳結(jié)合點(diǎn)，并且成為上海舊城良性改造的示范區(qū)。

4、借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，更新市政基礎(chǔ)設(shè)施，科學(xué)組織區(qū)域交通，使太平橋地區(qū)成為交通便捷、市政設(shè)施完善的高品質(zhì)區(qū)域。

盧灣區(qū)太平橋地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃

規(guī)劃目標(biāo)：

1、為太平橋地區(qū)的開發(fā)建設(shè)和規(guī)劃管理提供依據(jù)，19北至淮海路、東至西藏路、南至復(fù)興路、西至馬當(dāng)路的新天地太平橋地區(qū)重建規(guī)劃已經(jīng)全部確定；繼本月初剛剛開盤的翠湖天地三期“嘉苑”之后，該地區(qū)還將陸續(xù)上馬企業(yè)天地二期、68層超高層標(biāo)志性建筑以及大型購物廣場、百匯劇院、古董街等高檔休閑場所，上海市中心唯一的國際學(xué)校也將戶南部地區(qū)；建成后的新太平橋?qū)⒊蔀槿诤侠仙虾＝ㄖ嵨逗同F(xiàn)代化內(nèi)部設(shè)施、涵蓋甲級寫字樓、高檔住宅、商業(yè)、零售、娛樂及文化等多種內(nèi)涵的綜合性CBD社區(qū)；太平橋地區(qū)土地供應(yīng)已成稀缺資源。北至淮海路、東至西藏路、南至復(fù)興路、西至馬當(dāng)路的新天地20物業(yè)組成物業(yè)組成21太平橋新天地板塊三種主要物業(yè)狀況如下:商業(yè):含綜合性購物休閑廣場、寫字樓、酒店式公寓等，有新天地、企業(yè)新天地、錦麟天地雅苑等；2.特色商業(yè)街、工業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn):古董街、創(chuàng)意園區(qū)、漢唐天地等；3.中高檔住宅:價(jià)格定位在2.5萬至4萬元之間間,如淮海晶華、永業(yè)公寓等4.精品豪宅:價(jià)格定位6萬元以上,如濟(jì)南路8號、華府天地。物業(yè)組成：太平橋新天地板塊三種主要物業(yè)狀況如下:物業(yè)組成：22宏觀政策影響宏觀政策影響23近階段政策面影響：近期政府連續(xù)推臺了相關(guān)調(diào)控市場、穩(wěn)定房價(jià)的政策措施，其中部分相關(guān)政策直指高端房地產(chǎn)市場，內(nèi)容主要包括：

1、限制期房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定;2、實(shí)施新建商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上備案;3、對于多次購買高檔商品房的限貸款額度的限制，從而抬高入市的門檻；非利好因素愈使市場處于對新政策的磨合期，直接影響部分準(zhǔn)客戶的購買信心，進(jìn)入觀望態(tài)勢。其他影響為：1、投資型客戶購買意向停滯，客戶量明顯縮減。2、新貸款政策增加投資兼自用型客戶的首付壓力，導(dǎo)致購買行為速度放緩。近階段政策面影響：近期政府連續(xù)推臺了相關(guān)調(diào)控市場、穩(wěn)定房價(jià)24目前整個(gè)上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的初期滯漲的局面，供需雙方觀望情緒濃重，房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱的現(xiàn)象雖有減緩的趨勢，而其交易量也呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢，但房價(jià)仍居高不下；宏觀政策加上7、8月份為上海傳統(tǒng)的市場淡季，永業(yè)公寓二期原本預(yù)計(jì)在6月推出一棟30層高層，房型以130平方的房源，將延遲推出，整體太平橋地區(qū)因其地段的特殊性整體的價(jià)格走勢任然比較穩(wěn)定；

鑒于該地段的特殊性和良好的市場基礎(chǔ)，政府、開發(fā)商、消費(fèi)者對該地區(qū)未來市場持樂觀積極態(tài)度。

目前整個(gè)上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的初期滯漲25消費(fèi)者構(gòu)成消費(fèi)者構(gòu)成26成功人士：海外人士、外籍華人，港、澳、臺地區(qū)人士、中外企業(yè)領(lǐng)袖，國內(nèi)成功人士；投資者:購置物業(yè)收租,轉(zhuǎn)售獲利，財(cái)團(tuán)或財(cái)力雄厚的個(gè)人。客群來源：成功人士：海外人士、外籍華人，港、澳、臺客群來源：27區(qū)域內(nèi)客戶需求分析客戶來源境外人士包括港澳臺和外籍人士；近年來，上海本地人士在客戶來源中所占的比例逐年下降，而外來人士在滬購房比例顯著增加；區(qū)域內(nèi)客戶需求分析客戶來源境外人士包括港澳臺和外籍人士28第三部分：區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研第三部分：區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研29上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)的太平橋地區(qū)，毗鄰淮海中路及地鐵站，為太平橋地區(qū)重建計(jì)劃的第一期發(fā)展項(xiàng)目，是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的娛樂購物熱點(diǎn)。上海新天地改寫了石庫門的歷史，對本已走向歷史文物的石庫門注入了新的生命力。如今的新天地已經(jīng)成為了上海的新地標(biāo)。它以東西文化融合、歷史與現(xiàn)代對話為基調(diào)，以上海傳統(tǒng)的石庫門建設(shè)舊區(qū)為基礎(chǔ)，配合充滿現(xiàn)代感的新建筑群，改造成具有國際水平的集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂為一體的綜合性時(shí)尚休閑步行街。上海新地標(biāo)：新天地上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)的太平橋地區(qū)，毗鄰淮海中路及地30以石庫門這一精髓為載體，集中體現(xiàn)海派文化文化創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值現(xiàn)代化、時(shí)尚化、藝術(shù)化、國際化元素知名品牌、優(yōu)秀主題店面的大量引入全新的體驗(yàn)型商業(yè)形式經(jīng)營模式：只租不賣，控制街區(qū)未來發(fā)展方向新天地成功特色：以石庫門這一精髓為載體，集中體現(xiàn)海新天地成功特色：31物業(yè)類別:公寓

建筑類別:小高層、高層裝修狀況:精裝修物業(yè)地址:盧灣區(qū)順昌路168號價(jià)格:起價(jià):40000元/平方米均價(jià):60000元/平方米最高價(jià):80000元/平方米物業(yè)管理費(fèi):8.50元/平方米·月開發(fā)商:上海瑞安房地產(chǎn)發(fā)展管理有限公司售樓處地址:上海自忠路263號(近黃陂南路)開盤時(shí)間:2006-01-04入住時(shí)間:2006-10入住時(shí)間:2006-10容積率:4綠化率:40%樓層狀況:7幢32層高層交通狀況:公交:17、18、24、864、24、大橋一線等，軌道:一號線翠湖天地御苑（在售）物業(yè)類別:公寓

翠湖天地御苑（在售）32物業(yè)類別:公寓

建筑類別:高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:盧灣區(qū)馬當(dāng)路222號（興業(yè)路口）價(jià)格:起價(jià):65000元/平方米最高價(jià):90000元/平方米毛坯：65000~90000元/平方米物業(yè)管理費(fèi):14.50元/平方米·月開發(fā)商:上海置業(yè)/安信復(fù)興置地有限公司售樓處地址:馬當(dāng)路222弄1-6號開盤時(shí)間:2005-06-19入住時(shí)間:2006-06-30容積率:3.20綠化率:35%樓層狀況:18-19層交通狀況:公交24、864、42、18、933、911、926等，地鐵1號線華府天地公寓（在售）物業(yè)類別:公寓

華府天地公寓（在售）33物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:高層、小高層裝修狀況:全裝修物業(yè)地址:盧灣區(qū)淮海路、柳林路交界處價(jià)格:起價(jià):21000元/平方米均價(jià):25000元/平方米最高價(jià):35000元/平方米物業(yè)管理費(fèi):8元/平方米·月開發(fā)商:上海新浩中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處地址:柳林路100號開盤時(shí)間:2004-09-29入住時(shí)間:2005-12-30容積率:4.30綠化率:40%樓層狀況:2幢29層的高層及1幢18層的小高層交通狀況:911、48、02、126、42、隧八、地鐵一號線等眾多公交線路總套數(shù)：298套（售完）淮海晶華（售完）物業(yè)類別:普通住宅

淮海晶華（售完）34物業(yè)類別:公寓

酒店式公寓建筑類別:高層裝修狀況:全裝修物業(yè)地址:盧灣區(qū)濟(jì)南路8號價(jià)格:均價(jià):100000元/平方米物業(yè)管理費(fèi):16元/平方米·月開發(fā)商:印尼三林預(yù)售許可證:售樓處地址:濟(jì)南路8號開盤時(shí)間:2007-04-13入住時(shí)間:2008-10-31容積率:5.50樓層狀況:2幢31層高層,308套交通狀況:軌道：二號線濟(jì)南路8號（在售）物業(yè)類別:公寓

酒店式公寓濟(jì)南路8號（在售）35物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:高層裝修狀況:精裝修物業(yè)地址:盧灣區(qū)馬當(dāng)路、興業(yè)路口價(jià)格:均價(jià):20000元/平方米開發(fā)商:上海華麗房地產(chǎn)發(fā)展有限公司售樓處地址:馬當(dāng)路、興業(yè)路口開盤時(shí)間:2003-12-30入住時(shí)間:2005-01-01綠化率:40%交通狀況:地處馬當(dāng)路、興業(yè)路口。兩棟樓一為酒店式公寓，一位住宅。小區(qū)內(nèi)設(shè)有會所?？偺讛?shù)：296錦麟天地（在售）物業(yè)類別:普通住宅

錦麟天地（在售）36物業(yè)類別:公寓

建筑類別:小高層、高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:盧灣區(qū)徐家匯路135弄價(jià)格:價(jià)格描述:前期房源已售罄，24000，后續(xù)價(jià)格未定物業(yè)管理費(fèi):2.20元/平方米·月開發(fā)商:上海馨空天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處地址:蒙自路89號開盤時(shí)間:2007-06入住時(shí)間:2008-05-10容積率:3.26綠化率:38%樓層狀況:6幢高層、1幢小高層交通狀況:公交:43、218、36、18、23、730、146等，軌道交通4號線、9號線永業(yè)公寓二期（在售）物業(yè)類別:公寓

永業(yè)公寓二期（在售）37物業(yè)級別：5A甲級

所屬商圈：新天地

租售動態(tài)：租金價(jià)格：約1.4-1.5美金/平方米/天

裝修狀況：初裝修

物業(yè)現(xiàn)狀：竣工

建筑類別：高層

物業(yè)地址：盧灣區(qū)湖濱路202號開發(fā)商：瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

售樓處地址：湖濱路202號物業(yè)管理費(fèi)：30.40元/平方米·月建筑面積：78000平方米樓層狀況：25層停車位租價(jià)：1660元/位.月企業(yè)天地（在建）物業(yè)級別：5A甲級企業(yè)天地（在建）38107號及108號地塊改建工程（規(guī)劃中）基地位于上海市中心的盧灣區(qū)，東臨淮海公園西側(cè)太平橋發(fā)展區(qū)內(nèi)，南至新天地及110號地塊發(fā)展項(xiàng)目，西鄰醫(yī)藥大廈，北面是瑞安廣場及香港廣場?；匚恢迷谔珎}路以北，興安路以南，馬當(dāng)路以東及嵩山路以西的地段。

是兩幢樓共二十四層的五星級國際飯店。工程的兩組建筑分別位于107號及108號地塊，主體部分同為20層酒店客房及4層餐飲商