房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

一、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況二、各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況區(qū)區(qū)區(qū)三、全國(guó)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)與銷售情況單位：萬(wàn)平方米，億元自年初累計(jì)去年同期絕對(duì)數(shù)±%四、各地區(qū)土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置增長(zhǎng)情況五、各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模與開(kāi)、竣工面積增長(zhǎng)情況比去年同期增長(zhǎng)竣工面積施工面積新開(kāi)工面積地區(qū)竣工面積施工面積新開(kāi)工面積竣工面積竣工面積面積二、中部地區(qū)三、西部地區(qū)比去年同期增長(zhǎng)比去年同期增長(zhǎng)六、各地區(qū)商品房住宅銷售增長(zhǎng)情況地區(qū)地區(qū)銷售面積銷售額銷售給個(gè)人銷售給個(gè)人銷售面積銷售額數(shù)據(jù)來(lái)源：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)43%，增幅比去年同期提高了個(gè)百分點(diǎn)；鋼鐵、水泥投資增長(zhǎng)一倍以上；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)%，增幅比去年同期提高個(gè)百分點(diǎn)。針對(duì)這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的多項(xiàng)重大政策，如對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目堅(jiān)持適度從緊的供地政策、緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸政策等，旨在從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭——土地和金融兩方面來(lái)對(duì)行業(yè)上漲，二季度房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲%，土地交易一、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢(shì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)表明：6月份“國(guó)房景氣指數(shù)”為點(diǎn)，比5月份回落點(diǎn)，比去年同月回落點(diǎn)，今年以來(lái)，全國(guó)房地高于2003年末的水平，此后指數(shù)略有回落，特別是3月份以后，由于國(guó)家加大了對(duì)重點(diǎn)行業(yè)投資的宏觀調(diào)控力度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的影響十分顯著。在構(gòu)成“國(guó)房景氣指數(shù)”的主要分類指數(shù)中，除商品房平均銷售價(jià)格指數(shù)比5月份上升點(diǎn)以外，其他分類指數(shù)都呈現(xiàn)回落勢(shì)頭。其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)為點(diǎn)，比5月份回落點(diǎn)；新開(kāi)工面積分類指數(shù)為點(diǎn)，比5月份回落點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積分類指數(shù)為點(diǎn)，比5月份回落點(diǎn)；竣工面積分類指數(shù)為點(diǎn)，比5月份回落點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為點(diǎn)，比5月份回落點(diǎn)。綜合景氣指數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指數(shù)125土地開(kāi)發(fā)面積指數(shù)銷售價(jià)格指數(shù)圖2-1：2003-2004年6月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)變動(dòng)情況（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局二、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析（一）投資增幅逐月降低，增速過(guò)猛勢(shì)頭得到初步遏制期增長(zhǎng)%，增幅降低個(gè)百分點(diǎn)。上半年，全國(guó)累計(jì)完成房圖2-2：2002-2004年1-6月房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理表2-1：2004年上半年各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重變化西部數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分類別看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額中，商品住宅完成投資3362億元，同比增長(zhǎng)%；辦公樓完成投資245億元，同比增長(zhǎng)%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資614億元，同比增長(zhǎng)%。圖2-3：按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從圖2-3中可以看出，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資增幅明顯大于同期住宅投資的增長(zhǎng)幅度，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房去年同期的增長(zhǎng)幅度更是達(dá)到了50%，分析其原因，可能有三個(gè)方面：一是城市第三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展和變化帶來(lái)的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如黨政機(jī)關(guān)大樓、大型購(gòu)物中心和物流園區(qū)、會(huì)展中心等項(xiàng)目紛紛上馬；三是自去年以來(lái)出現(xiàn)的一股“商鋪熱”至今熱度未減。年同期增長(zhǎng)%，增幅比一季度降低個(gè)百分點(diǎn)。其中國(guó)內(nèi)貸據(jù)人民銀行調(diào)整口徑后的最新統(tǒng)計(jì)，今年5月，各金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款億元，較上月少增億元；截至5月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款余額1684億元，比上月末凈減少億元，比年初減少億元。5月份新增住房貸款億元，較上月少增億元。主要原因是由于年初以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源產(chǎn)生了較大影響，推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)調(diào)整。表2-2：1-6月份房地產(chǎn)投資資金來(lái)源情況到位資金到位資金比重（以本年資金為100）本年資金來(lái)源國(guó)內(nèi)貸款利用外資其中：外商直接投資其他資金來(lái)源其中：定金及預(yù)付款各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)其中：欠工程款比增長(zhǎng)%，其中住宅施工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。同期，完成房屋竣工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，其中完成住宅竣工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%?？⒐っ娣e增長(zhǎng)幅度圖2-4：2004年1-6月份房屋市場(chǎng)供給增長(zhǎng)情況（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理表2-3：2002—2004年1—6月份房屋竣工率對(duì)比單位：%20022002年2003年2004年數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理三、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析由于上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積增速的持續(xù)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，使市場(chǎng)需求較為旺盛。但各月的銷售量仍然保持在較高水平上，與2002年和圖2-5：2002-2004年上半年各月商品房銷售面積對(duì)比情況平均數(shù)個(gè)百分點(diǎn)。其中，銷售給個(gè)人億元，同比增長(zhǎng)%，增幅比圖2-6：2004年1-6月份商品房銷售額情況（億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2、目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為平方米，據(jù)預(yù)四、上半年商品房空置面積增幅比一季度回落%米，同比增長(zhǎng)%，增幅比一季度回落個(gè)百分點(diǎn)，也明顯低于去年同期增長(zhǎng)%的水平。其中，空置一年以上的商品房營(yíng)業(yè)用房空置面積依然保持快速增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)%。分地五、上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈快速上漲態(tài)勢(shì)表2-4：2004年二季度35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)----今年二季度，全國(guó)房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲%，比一季度上漲%。全國(guó)有8個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。其中，具體漲幅分別是上海%，寧波%，天津%，南京%，重慶%，杭州%，沈陽(yáng)%，青島%。昆明和烏魯木齊房屋銷售價(jià)格一季度與去年同期持平，二季度比去年同期分別上漲%和%，長(zhǎng)春房屋銷售價(jià)格今年二季度比去年同期下降%。表2-5：主要城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況20042004年2季度同比增長(zhǎng)環(huán)比增長(zhǎng)上海天津南京重慶杭州沈陽(yáng)青島上半年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理分類別看，在商品房銷售價(jià)格中，住宅價(jià)格比去年同期上漲%，比一季度上漲%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅銷售價(jià)格比去年同期分別上漲%和%，豪華住宅價(jià)格上漲%；非住宅用房銷售價(jià)格比去年同期上漲%。其中，寫(xiě)字樓和商業(yè)用房銷售價(jià)格分別比去年同期上漲%和%，其他用房銷售價(jià)格上漲%。表2-6：全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況房屋銷售價(jià)格指數(shù)其中：商品房其中：住宅經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅普通住宅豪華住宅非住宅寫(xiě)字樓商業(yè)用房數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理盡管中央政府做了一系列的努力以抑制房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展過(guò)熱的部門(mén)，但今年以來(lái)的房屋售價(jià)平均漲幅仍高達(dá)10%以上，分析認(rèn)為，主要有以下幾方面原第一，今年以來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)了通貨膨脹苗頭。6月份，各類物價(jià)指數(shù)全面持續(xù)上漲，而且大部分達(dá)到了1996年以來(lái)的最高點(diǎn)。若計(jì)算其累計(jì)漲幅，僅近5個(gè)月來(lái)物價(jià)指數(shù)上漲幅度將超過(guò)20%。正是基于這種判斷，分析認(rèn)為，我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了類似1988年通貨膨脹特征的苗頭。事實(shí)上，中國(guó)人民銀行宣布于4月25日將存款準(zhǔn)備金率從7%上調(diào)至%，在一定程度上也是為了對(duì)短期可能出現(xiàn)的通脹趨勢(shì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。這種形勢(shì)使很多人紛紛將資金投向房地產(chǎn)，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。第二，地價(jià)的上漲直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。2003年國(guó)家五部委聯(lián)合對(duì)全國(guó)土地市場(chǎng)秩序進(jìn)行整治，最近又開(kāi)始了土地市場(chǎng)秩序的檢查驗(yàn)收，其重要內(nèi)容是要推行土地公開(kāi)交易，即經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地實(shí)行“招拍掛”。土地公開(kāi)交易必然導(dǎo)致地價(jià)的上漲。地價(jià)是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)剛性因素，今年二季度地價(jià)平均漲幅達(dá)%，所以，地價(jià)上漲必然直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。第三，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積和竣工面積增速同時(shí)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動(dòng)了價(jià)格上漲。另外，鋼材、水泥等主要建筑原材料價(jià)格的大幅上漲，使企業(yè)開(kāi)發(fā)成本上升，在一定程度上增加了房?jī)r(jià)的上調(diào)壓力。拉升房?jī)r(jià)上漲的其他因素還包括在投機(jī)氣氛影響下，部分消費(fèi)者跟風(fēng)買(mǎi)房。如所謂的“溫州炒房團(tuán)”所到之處抬升了區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)，并可能帶動(dòng)一些居民提前做出購(gòu)房決定。而最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展的穩(wěn)定因素、居民對(duì)住房潛在的龐大需求，也是影響房?jī)r(jià)“向上”的一個(gè)重要因素。二季度土地交易價(jià)格比去年同期上漲%，比一季度上漲%。分類別看，居民住宅用地交易價(jià)格比去年同期上漲%，比一季度上漲%。其中，豪華住宅和普通住宅用地價(jià)格分別比去年同期上漲%和%。商業(yè)旅游娛樂(lè)用地交易價(jià)格上漲%，工業(yè)用地交易價(jià)格上漲%，其他用地交易價(jià)格上漲%。除豪華住宅用地價(jià)格與一季度走平外，其他各種用地價(jià)格比一季度均有不同幅度的上漲。分地區(qū)看，35個(gè)大中城市中，土地交易價(jià)格與去年同期相比漲幅超過(guò)10%的6個(gè)城市是：杭州%、南昌%、上海%、沈陽(yáng)%、天津%、成都%。圖2-7：2004年全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)（%）導(dǎo)致土地價(jià)格上漲的主要原因是土地資源供應(yīng)的減少。在去年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)用地實(shí)施清理整頓措施的基礎(chǔ)上，今年4月以來(lái)積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置面積增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯減緩，特別是土地購(gòu)置面積的增幅已經(jīng)接近零增長(zhǎng)。上半年，全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積7920萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度分別比今年一季度和去年同期下降和個(gè)百分點(diǎn)；本年土地購(gòu)置面積15489萬(wàn)平方米，與去年同期相比回落了個(gè)百分點(diǎn)，其中6月份完成土地購(gòu)置面積3109萬(wàn)平方米，比去年同期減少680萬(wàn)平方米，同比下降%。土地開(kāi)發(fā)面積與購(gòu)置面積增幅的急劇下降，使房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受到約束，抑制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模。二季度，全國(guó)房屋租賃價(jià)格比去年同期上漲%，但與一季度價(jià)格持平。受季節(jié)等因素影響，住宅租賃價(jià)格上漲%，漲幅比一季度減小1個(gè)百分點(diǎn)。其中公房和私房的租賃價(jià)格分別上漲%和%。商業(yè)用房和廠房倉(cāng)庫(kù)租賃價(jià)格分別上漲%和%，辦公用房?jī)r(jià)格則與去年同期持平。房屋租賃價(jià)格經(jīng)過(guò)2003年下半年大幅上漲之后，今年以來(lái)漲幅回落，價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)。圖2-8：2003-2004年二季度房屋租賃價(jià)格指數(shù)（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整從2003年2月起至今共計(jì)出臺(tái)了約40項(xiàng)全國(guó)性的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策法規(guī)，如“121號(hào)”文件、“18號(hào)”文件、“4號(hào)令”等從信貸、土地兩方面對(duì)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，至今年4月底，上至國(guó)務(wù)院下至地方商業(yè)銀行，調(diào)控政策接踵而至。而令房地產(chǎn)企業(yè)更為憂慮的是，央行目前正在密切關(guān)注物價(jià)指數(shù)，隨時(shí)有可能做出9年以來(lái)的首次加息決定，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，至此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入調(diào)控范國(guó)土資源部調(diào)查顯示，2003年，冶金、化工、紡織等行資增長(zhǎng)了50%以上，帶動(dòng)建設(shè)用地比上年增加了49萬(wàn)畝，增幅達(dá)17%。不僅造成況，2004年國(guó)土資源部根據(jù)新的職能定位，決定將建設(shè)用地指標(biāo)壓減%，占用耕地指標(biāo)調(diào)減到180萬(wàn)畝，壓減%。這是國(guó)土資源部第一次通過(guò)土地供應(yīng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控。圖3-1：1996-2004年全國(guó)耕地面積變化情況圖3-2：我國(guó)糧食作物播種面積變化情況（單位：千公頃）與此同時(shí)，黨中央、國(guó)務(wù)院于去年2月開(kāi)始了以開(kāi)發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國(guó)土地市場(chǎng)治理整頓。2004年的土地市場(chǎng)在其基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對(duì)土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。表：2004年我國(guó)出臺(tái)的主要土地市場(chǎng)政策頒布單位一年多的治理整頓行動(dòng)，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積萬(wàn)平方公里，占原有規(guī)劃面積的%；目由于土地是企業(yè)擴(kuò)張投資的首要因素，企業(yè)沒(méi)有土土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)以及政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和市年初以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施。其中，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模的政策主要有兩項(xiàng)：4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國(guó)有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號(hào)”文件規(guī)定的30%項(xiàng)目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個(gè)百分點(diǎn)對(duì)于大項(xiàng)目啟動(dòng)的壓力可想而知。隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門(mén)檻，歸納總結(jié)主要是限制個(gè)人購(gòu)買(mǎi)2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)，平抑房?jī)r(jià)。一系列信貸緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大的沖擊：首先，把房地產(chǎn)業(yè)列為過(guò)熱行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。如去年的“121號(hào)”文件以及今年的提高房地產(chǎn)業(yè)的貸款資本金就為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立了較高的信貸門(mén)檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例在80%左右，如果將這作為平均數(shù)，就意味著相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴遠(yuǎn)大于80%。因此，當(dāng)銀行在收緊房貸后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條拉緊，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因無(wú)法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉(zhuǎn)、支付征地費(fèi)、工資及購(gòu)買(mǎi)建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，最終會(huì)衍生出爛尾樓問(wèn)題，這種現(xiàn)象在來(lái)年可能會(huì)顯現(xiàn)。其次，信貸的收緊還對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了不小的打擊，提高了住房消費(fèi)信貸的門(mén)檻。以住宅為例，在經(jīng)過(guò)幾年的快速發(fā)展之后，國(guó)內(nèi)自住的消費(fèi)能力在一定程度上得到了滿足，投資類的消費(fèi)則在增多。宏觀調(diào)控對(duì)這部分新增今年以來(lái)，我國(guó)物價(jià)上漲幅度加大。上半年，居民消費(fèi)價(jià)格比去年同期上漲%，其中6月份上漲5%；商品零售價(jià)格上漲%；工業(yè)品出廠價(jià)格上漲%，原材央行目前還是極力頂住壓力，沒(méi)有采取加息的動(dòng)作，但是如果CPI在二、三季度增長(zhǎng)幅度超過(guò)3%而接近5%，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度仍難控制，加之美元小幅加息的外部環(huán)境下，預(yù)計(jì)人民幣在第三或第四季度小幅度加息的可能性比較圖3-1：2003年至今物價(jià)分類指數(shù)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中央銀行一旦采用加息政策來(lái)應(yīng)對(duì)通貨膨脹，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影1．開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境變化可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌。資料顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速明顯高于同期整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款的增長(zhǎng)速年的倍；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在全部金融機(jī)構(gòu)貸款中余額比在之間，新增額比為。表3-2：1998年以來(lái)對(duì)企業(yè)的房地產(chǎn)信貸同比同比房地產(chǎn)貸款占金融年份增長(zhǎng)機(jī)構(gòu)貸款余額比重2000200120022003房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額金融機(jī)構(gòu)貸款余額增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司央行一旦采取加息政策將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生重大影響，主要體現(xiàn)在兩方面：一是融資成本上升；二是融資規(guī)模下降。從融資成本變化來(lái)看，升息將直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的融資成本上升，公司中長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)和利潤(rùn)增長(zhǎng)將出現(xiàn)一定幅度的下降。從融資規(guī)模來(lái)看，升息的影響一方面直接反映在開(kāi)發(fā)商貸款需求可能會(huì)受到制約；另一方面升息隱含著“從緊”的政策信息，意味著開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托、股票發(fā)行等渠道進(jìn)行融資也會(huì)受到影響。所以，對(duì)那些資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于產(chǎn)品品牌已被市場(chǎng)認(rèn)同，產(chǎn)品價(jià)格包孕了上升的空間，利率的上升對(duì)它們的影響將相對(duì)較小。而對(duì)那些經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、市場(chǎng)份額少、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、資本結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利率的上升將對(duì)它們產(chǎn)生不利的影響。同時(shí)，利率的上升還會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致市場(chǎng)份額較大的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張和市場(chǎng)份額較小的企業(yè)收縮，從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)2．升息對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生直接影響由于升息而導(dǎo)致的成本增加對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度相對(duì)較小，因?yàn)榉績(jī)r(jià)走勢(shì)主要是受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，盡管從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)正處于工業(yè)化、城市化的進(jìn)程中，土地供求矛盾將持續(xù)存在，房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)上升的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下降的可能性，但是從短期來(lái)看，一是在經(jīng)過(guò)多年的上漲之后目前地產(chǎn)價(jià)位處于高位，短期內(nèi)上漲空間有限；二是升息導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本加大，但這更多的是在一定程度上擠壓了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，開(kāi)發(fā)商利用升息之際抬高房?jī)r(jià)的可能性不大；三是加息不會(huì)引發(fā)市場(chǎng)供求狀況的改變，因?yàn)槔⒊杀静皇怯绊戦_(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的決定性因素，利息成本是整個(gè)運(yùn)營(yíng)成本中所占比例最低的，所以不會(huì)影響開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷和投資。由此可見(jiàn)升息對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響將是非常有限的。3．升息有利于抑止地產(chǎn)投機(jī)，對(duì)自住性購(gòu)房影響不大6年來(lái)，我國(guó)住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)75-97%，2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了億元，增長(zhǎng)了倍。表3-3：1998年以來(lái)個(gè)人消費(fèi)貸款和住房貸款增長(zhǎng)情況同比同比個(gè)人住房貸款占個(gè)年份增長(zhǎng)人消費(fèi)貸款比重2000200120022003個(gè)人住房貸款余額個(gè)人消費(fèi)貸款余額增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司注:2000年之前個(gè)人消費(fèi)貸款為個(gè)人小額抵押貸款由于目前我國(guó)個(gè)人購(gòu)房按揭貸款利率只有%（5年期）和%（5年以上期利率處于歷史最低水平；加之近年來(lái)國(guó)內(nèi)股市持續(xù)低迷，投資渠道狹窄，使房地產(chǎn)成為最熱門(mén)的投資領(lǐng)域，加息后意味著購(gòu)房者將支付更多的利息，每月償還的月供也更多。從投資房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)進(jìn)行分析，如果購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)是純粹投機(jī)，利率上升無(wú)疑提高了資金成本或者機(jī)會(huì)成本。假設(shè)一套總價(jià)60萬(wàn)元的住宅8成按揭可以貸款48萬(wàn)元。購(gòu)買(mǎi)該房子按照目前%的貸款利率，20年期貸款的利息總額是萬(wàn)元，每月還款額是3178元。如果加息1%，也就是按照%的貸款利款的利息總額上升為萬(wàn)元，增加幅度為%，每月還款額也上升為3450元，增加%。如果加息5%，其利息總額上升為萬(wàn)元，增加幅度高達(dá)%，每月還款額上升到4645元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)%。表3-1：利率調(diào)整對(duì)貸款利息總額及月供的影響利率（%）利率（%）利息總額（萬(wàn)元）從分析中可以看出，利率也許只是上漲1%或者5%，但是貸款總利息可能要增長(zhǎng)100%以上，每個(gè)月的還款額可能增長(zhǎng)約50%。因此對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)將產(chǎn)生明顯的制約作用，當(dāng)然，這也正是政策所希望達(dá)到的目的。加息對(duì)于自住型購(gòu)房來(lái)說(shuō)影響有限。這是因?yàn)楸M管貸款利息上升，借款者短期負(fù)擔(dān)加大，但是升息往往意味著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的增長(zhǎng)周期，居民收入會(huì)保持增長(zhǎng)或者這種預(yù)期會(huì)更強(qiáng)；另一方面，與升息相對(duì)應(yīng)的是通脹，而在通脹的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)增值的可能性更大。這兩種變化使得升息導(dǎo)致成本增加的負(fù)擔(dān)變得相對(duì)有限。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，隨著居民收入水平的上升，消費(fèi)升級(jí)的一個(gè)重要體現(xiàn)就是改善居住環(huán)境和提高生活質(zhì)量，這種需求是較為強(qiáng)烈的。此外，由于我國(guó)實(shí)行浮動(dòng)利率制，在未來(lái)數(shù)年甚至20年的貸款期限內(nèi)將面臨多個(gè)利率周期。從周期變化來(lái)看，我們可以大致理解這種成本負(fù)擔(dān)是較為平穩(wěn)的，一旦利率下降，同樣會(huì)享受到低利率的優(yōu)惠，不能簡(jiǎn)單以短期利率上升來(lái)評(píng)估整個(gè)貸款期間（如20年）的成本會(huì)增加多少。二、建筑原材料價(jià)格上漲使企業(yè)開(kāi)發(fā)成本上升（一）鋼材、水泥等主要建材價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲鋼材價(jià)格從2200元/噸漲到3700-3900元/噸，平均價(jià)格與上年同期相比增長(zhǎng)30-40%；水泥從280元/噸漲到了330-350元/噸，平均價(jià)格上漲10%左右；雖然木材是建筑三大建材中用量最少的，價(jià)格上升幅度相對(duì)較小，但每噸也漲了幾十元。進(jìn)入2004年后，原材料價(jià)格繼續(xù)攀升，到今年2月底3月初達(dá)到了頂峰。其中，建筑鋼材價(jià)格達(dá)到每噸4400元上下，漲幅超過(guò)50%，雖然4、5月份出現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，但6月份又呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象，已經(jīng)基本接近3500元/噸的價(jià)格區(qū)間。建筑原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格圖3-1：月建筑原材料價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分析認(rèn)為，造成鋼材、水泥等建筑原材料價(jià)格上漲的主要原因有以下幾1、投資增長(zhǎng)過(guò)快、需求量持續(xù)增加是導(dǎo)致鋼材、水泥價(jià)格上漲的最重要原因。從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求看，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，刺激了市場(chǎng)對(duì)基礎(chǔ)原材料如鋼鐵、水泥、玻璃、有色金屬等建材的需求。同時(shí)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)對(duì)建材的需求拉動(dòng)作用也十分顯著，中央和各級(jí)政府增強(qiáng)了各地基建如農(nóng)村水利、能源、交通運(yùn)輸?shù)韧顿Y和全國(guó)重點(diǎn)建設(shè)投資項(xiàng)目進(jìn)一步促進(jìn)了對(duì)建材的需求增長(zhǎng)。2、原材料成本的上漲。國(guó)家有關(guān)部門(mén)信息顯示，今年年初我國(guó)生產(chǎn)建材的各種原材料、原輔料、機(jī)物料的購(gòu)進(jìn)價(jià)格全面上揚(yáng)。如熟料上漲90元/噸，煤炭上漲60元/噸，礦渣上漲42元/噸。另外，銅、鋁、鐵等金屬價(jià)格也已大漲，這些原材料價(jià)格上揚(yáng)，勢(shì)必使相關(guān)的建材產(chǎn)品價(jià)格上漲。3、企業(yè)對(duì)鋼材價(jià)格上漲的心理作用影響。國(guó)家于4月底發(fā)布的關(guān)于控制鋼鐵、水泥等行業(yè)固定資產(chǎn)過(guò)熱投資的政策，短期內(nèi)抑制了這些行業(yè)的供給量增格仍將大幅度上升，這就強(qiáng)化了生產(chǎn)企業(yè)上調(diào)出廠價(jià)格、銷售企業(yè)提高銷售價(jià)格、需求企業(yè)增加購(gòu)進(jìn)的心理，進(jìn)一步加劇了建材價(jià)格的上升。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的拉動(dòng)作用顯著。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，其比例達(dá)到1：。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，開(kāi)工面積較大促進(jìn)了建材市場(chǎng)的需求。5、國(guó)際市場(chǎng)鋼材價(jià)格上漲的推動(dòng)作用。目前國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)外鋼材價(jià)格指數(shù)差距較大。去年12月末，國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格指數(shù)為點(diǎn)，國(guó)際鋼材價(jià)格指數(shù)為點(diǎn)，國(guó)際鋼材價(jià)格指數(shù)僅比國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格指數(shù)高出點(diǎn)。而到今年6月份，國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格指數(shù)為點(diǎn)，國(guó)際鋼材價(jià)格指數(shù)已上漲到點(diǎn)，國(guó)際鋼材價(jià)格指數(shù)比國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格指數(shù)高出了點(diǎn)，這就為國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格提供了進(jìn)一步上漲的可能性。為了扭轉(zhuǎn)這種價(jià)格持續(xù)上漲的形勢(shì)，3月份以來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門(mén)連續(xù)出臺(tái)了諸如緊縮銀根、加大對(duì)部分過(guò)熱行業(yè)整治力度等政策，并拿出了包括提高存款準(zhǔn)備金率、清理和嚴(yán)肅查處違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目、提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款門(mén)檻等具體措施，在多種因素的共同作用下，鋼材的市場(chǎng)需求量受到一定程度的遏制。建筑用鋼量已經(jīng)大體回落到去年12月初的水平，但價(jià)格仍比去年同期高30%左雖然在國(guó)家宏觀調(diào)控力度的影響下，以鋼材為主的建材市場(chǎng)于4、5月份出現(xiàn)了價(jià)格回落態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)7、8月份建材市場(chǎng)整體上仍將呈現(xiàn)下降的走勢(shì)。但綜合多方面的情況分析認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來(lái)看建材產(chǎn)品價(jià)格將穩(wěn)中略升，這種判斷主要是基于兩方面考慮：一是我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)新的增長(zhǎng)周期，重化工業(yè)特征明顯，鋼材產(chǎn)量盡管達(dá)到了全球第一的位置，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，人均占有水平還較低，增長(zhǎng)潛力雄厚，這將使得我國(guó)的鋼材消費(fèi)保持旺盛局面；二是北京奧運(yùn)、西氣東輸、南水北調(diào)等工程以及高速公路、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，都會(huì)理由對(duì)今后以鋼材為主的建材產(chǎn)品市場(chǎng)需求繼續(xù)看好，價(jià)格也將呈現(xiàn)新一輪上建材價(jià)格的不斷攀升給建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)了較大的影響：首先，建材價(jià)格上漲，導(dǎo)致建安成本上升，一方面出現(xiàn)了部分地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲的連鎖反應(yīng)；另一方面增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，企業(yè)利潤(rùn)空間受到擠壓。受建材漲價(jià)因素的影響，各地區(qū)不同類型房屋的建安成本普遍呈上升趨勢(shì)。一般情況下，在每平方米建安成本中，鋼材成本在鋼材價(jià)格上漲前約為元，價(jià)格上漲后提高為元，上升元，其成本漲幅達(dá)%；水泥成本在水泥價(jià)格上漲前為元，價(jià)格上漲后約為元，上升元，水泥成本漲幅達(dá)%；對(duì)建安成本總體影響在每平方米40-300元之間不等。其中對(duì)中小城市，影響單方造價(jià)在每平方米40-100元之間，對(duì)大城市影響每平方米100-200元之間。對(duì)于多層混合結(jié)構(gòu)，用鋼相對(duì)較少，對(duì)建安成本影響也較小。而對(duì)于用鋼量較大的項(xiàng)目，對(duì)其成本的影響也相對(duì)較大。另外，由于部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格是政府限價(jià)，利潤(rùn)固定為3%。所以，在建材價(jià)格上漲后，房?jī)r(jià)也難以做出調(diào)整。開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本增加很大，影響了企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性，這樣將有可能減少經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)數(shù)量，甚者會(huì)影響到工期和工程質(zhì)量。如北京市回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格為每平方米2660元，是5年前政府定的價(jià)格，現(xiàn)在由于鋼材等建筑材料價(jià)格的大幅上漲，使企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房已無(wú)利可圖，甚至虧損。同時(shí)，由于建筑材料價(jià)格上漲，廉租房的建設(shè)成本也將超出投資預(yù)算，增加的投資缺乏資金來(lái)源渠道，這將使廉租住房建設(shè)陷入困境。大成本上漲，并不意味著房?jī)r(jià)一定會(huì)隨之上揚(yáng)，之所以做出這種判斷，主要是基于以下幾方面原因：第一，通常而言，房?jī)r(jià)主要是由土地價(jià)格、建安成本、配套費(fèi)用和利稅等決定，建安成本又包括建材費(fèi)、人工費(fèi)和管理費(fèi)，而建材主要包括水泥、鋼材和磚頭等。如果按2002年統(tǒng)計(jì)的平均造價(jià)換算，每平方米建材的成本大約在1200元左右。如果在整個(gè)建設(shè)周期內(nèi)，建材總體價(jià)格上漲20%，建安成本將隨之上漲240元。在4000元、8000元、12000元房?jī)r(jià)段中分別占到6%、4%和2%。顯然，這對(duì)高價(jià)房房?jī)r(jià)不會(huì)有大的影響，相反，對(duì)中低價(jià)房的房?jī)r(jià)穩(wěn)定將產(chǎn)生一定的壓力。但是隨著下半年氣候變冷，建筑項(xiàng)目施工將逐漸降溫，建材價(jià)格也將逐步回調(diào)，本輪建材上漲對(duì)在建樓盤(pán)的影響也將隨之弱化。第二，除房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素外，影響房?jī)r(jià)的因素還有很多。在影響房?jī)r(jià)的多個(gè)變量中，土地價(jià)格所占比例最大，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也至關(guān)重要。2003年，國(guó)家開(kāi)始部署治理整頓土地市場(chǎng)秩序，并制定多項(xiàng)相關(guān)的法規(guī)和政策、嚴(yán)格控制高檔商品住房用地、停止申請(qǐng)報(bào)批別墅用地的通知，以逐步促進(jìn)土地市場(chǎng)的規(guī)范化和公平交易。國(guó)家下決心整頓土地市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)必須實(shí)行“招拍掛”。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，地價(jià)將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，從而房?jī)r(jià)也將受到影響，這其中工程造價(jià)費(fèi)的增長(zhǎng)只是輔助作用。第三，建材價(jià)格上漲不會(huì)立即影響房?jī)r(jià)。因?yàn)樵谑┕挝?，建材的供?yīng)方式不是單一的，其中建筑商自己可能自己提供材料，即“包工包料”，也可能是開(kāi)發(fā)商提供，即“甲供”。對(duì)于在開(kāi)工前甲乙雙方已經(jīng)將材料價(jià)格以合同形式確定下來(lái)，并將價(jià)格波動(dòng)的影響考慮在內(nèi)了，開(kāi)工后建材價(jià)格上漲對(duì)于這些項(xiàng)目的工程總造價(jià)不會(huì)造成太大的影響。如圖3-2所示，建筑原材料價(jià)格2002和2003年開(kāi)始有了大幅提升，漲幅最高時(shí)達(dá)到%，而2002年和2003年間的房?jī)r(jià)卻在小幅下調(diào)，這說(shuō)明鋼材水泥等建筑成本上漲對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響力并不是很強(qiáng)，兩者的關(guān)聯(lián)影響程度并不具有正相關(guān)關(guān)系，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)周期性較長(zhǎng)，短則一二年長(zhǎng)至十年八年，因此目前建材價(jià)格的上漲不會(huì)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)造成影響，因?yàn)榻ú臐q價(jià)新增的成本不會(huì)增加目前已建好樓盤(pán)的預(yù)算，而受建材成本影響的樓盤(pán)短期內(nèi)還不會(huì)推出。圖3-2：2002年以來(lái)原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格與商品房售價(jià)指數(shù)（單位：%）因此，盡管房?jī)r(jià)在2004年以來(lái)仍然保持上升態(tài)勢(shì)，但受建材價(jià)格上漲的影響在當(dāng)前的房?jī)r(jià)中并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)（其主要原因已在上面的分析中進(jìn)行了闡述而且隨著時(shí)間的推移，建材的價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，開(kāi)發(fā)商為了盡快資金回籠就只能犧牲部分利潤(rùn)，用降低價(jià)格來(lái)提升其產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。所以，盡管從長(zhǎng)期來(lái)看建材價(jià)格上漲使企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本上升，房?jī)r(jià)也會(huì)受到不同程度的影響。但它不是導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要因素，主要還是受市場(chǎng)需求、土地價(jià)格和其他因素的影響。三、開(kāi)征物業(yè)稅有利于平抑房?jī)r(jià)，降低購(gòu)房門(mén)檻2003年10月，開(kāi)征物業(yè)稅的內(nèi)容被寫(xiě)進(jìn)中共十六屆三中全會(huì)公報(bào)，其措詞表述為“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。此后，財(cái)政部部長(zhǎng)金人慶和稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人，也都分別在公開(kāi)場(chǎng)合闡明了下一步稅制改革的基本思路，其中就包括開(kāi)征物業(yè)稅的內(nèi)容。雖然物業(yè)稅的開(kāi)征細(xì)則尚在討論之中，但其基本框架已經(jīng)確定：即“將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。換句話說(shuō)也就是，把現(xiàn)在買(mǎi)房之前已經(jīng)交的稅，放到買(mǎi)房之后，按年繳交。由于物業(yè)稅涉及所有生產(chǎn)活動(dòng)的根本——土地，也涉及房地產(chǎn)的基礎(chǔ)——一級(jí)市場(chǎng)，所以，物業(yè)稅改革將對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。分析認(rèn)為，此次國(guó)家擬開(kāi)征物業(yè)稅主要是出于以下幾方面考慮：其一，居高不下的土地出讓金加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)，而最終這一風(fēng)險(xiǎn)又加劇了金融部門(mén)尤其是銀行的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)征物業(yè)稅，將大幅度擠出土地出讓金的泡沫，進(jìn)而減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高其防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。其三，近些年來(lái)，有些地區(qū)房?jī)r(jià)上升過(guò)快，甚至出現(xiàn)了泡沫苗頭，開(kāi)發(fā)商手中的空置商品房過(guò)多，積壓大量信貸資金，嚴(yán)重浪費(fèi)了社會(huì)資源，這些問(wèn)題都需要運(yùn)用稅收杠桿加以調(diào)節(jié)。其四，解決目前房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題。目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅制存在稅種一是土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。保有階段稅少，稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地保有者的無(wú)息貸款，實(shí)際上鼓勵(lì)了投機(jī)。二是進(jìn)入流通時(shí)，土地承受過(guò)高的稅負(fù)，從而助長(zhǎng)了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重，更為嚴(yán)重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)，激發(fā)了土地價(jià)格的上漲。三是在保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒(méi)有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無(wú)法參與增值價(jià)值的再分配，而流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距。以上列出的目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的一系列問(wèn)題，與現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度和房地產(chǎn)稅制有一定的關(guān)系，通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，將有助于這些問(wèn)題得到不同程度物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)未必能真正獲得低價(jià)商品房，這一切除了與消費(fèi)者的心態(tài)和理性預(yù)期有關(guān)外，關(guān)鍵還要看物業(yè)稅開(kāi)征的范圍，稅基及稅率的大小如何。應(yīng)該說(shuō)不管物業(yè)稅開(kāi)征與否，市場(chǎng)的需求才是最終決定房屋價(jià)格的假設(shè)以12%的一次性財(cái)政收益全部轉(zhuǎn)換成物業(yè)稅，讓購(gòu)房者分70年拆繳，以100萬(wàn)元的房子為例，需要繳納的物業(yè)稅為12萬(wàn)元，考慮到貨幣的時(shí)間價(jià)價(jià)的%。當(dāng)然，這只是一種估算，實(shí)際征收時(shí)可能采取多種方式，譬如先繳納一兩年或幾年，以后每隔一年或者兩年再對(duì)物業(yè)進(jìn)行重新評(píng)估并按新的價(jià)值為基數(shù)征收物業(yè)稅。另外物業(yè)價(jià)值的變化、銀行利率的變化以及通貨膨脹等等因素都會(huì)影響物業(yè)稅稅率的確定。香港從1845年開(kāi)征“差餉”（即物業(yè)稅），同樣是以每年對(duì)物業(yè)的所有人征收與物業(yè)價(jià)值成比例的稅收。其征收方式是按照樓宇全年的市場(chǎng)租值估定的，每年重估一次。業(yè)主必須按估定的租值納稅，2003-2004財(cái)政年度的征收率為5%。假定香港投資回報(bào)率為5%，那么每年繳納“差餉”的比率約為房?jī)r(jià)另外，國(guó)外普遍都對(duì)物業(yè)所有者征收類似于物業(yè)稅的稅項(xiàng)，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的稅項(xiàng)相比較，分析認(rèn)為，只要按照低于房產(chǎn)估值的1%征收物業(yè)稅都是比較表3-2：不同國(guó)家征收物業(yè)稅的方式及稅率比較國(guó)家物業(yè)稅征收的方法及稅率加拿大3年內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)平均值的%美國(guó)各州按照該年度不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的1%-2%征收縣或市按照%%征收法國(guó)按每年1月1日凈財(cái)富值實(shí)行%%的超額累進(jìn)稅率日本稅率為%%（被評(píng)估土地價(jià)值低于15萬(wàn)日元，建筑物價(jià)值低于8萬(wàn)日元芬蘭普通稅率%%，長(zhǎng)期居住用不動(dòng)產(chǎn)稅率為%%印尼不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的%一旦開(kāi)征物業(yè)稅，從政府的角度來(lái)看有兩方面的積極意義：其一，增加稅收，保證地方固定資產(chǎn)投入資金的穩(wěn)定來(lái)源，對(duì)于賣(mài)地而言，這一措施有利于緩解透支區(qū)域資源的趨勢(shì)。其二，開(kāi)征物業(yè)稅可以增加炒房者和投機(jī)客保有的房地產(chǎn)成本，能夠起到鼓勵(lì)合理的消費(fèi)性購(gòu)房，抑制投機(jī)性購(gòu)房的作用。1、開(kāi)征物業(yè)稅有利于緩解企業(yè)的資金壓力現(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買(mǎi)一定期限內(nèi)，一般為40年到70年的土地使用權(quán)，而其中的大部分稅費(fèi)在取得土地時(shí)幾乎是一次性支付。因此在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建安成本和營(yíng)銷成本占40%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地占有的稅費(fèi)太多導(dǎo)致了目前房?jī)r(jià)過(guò)高。而一旦開(kāi)征物業(yè)稅，將有望改變?cè)械捏w制，把以往在房?jī)r(jià)中一次性交納的稅費(fèi)改成逐年收取。相應(yīng)地，改革后房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本將會(huì)大幅度降低，假設(shè)現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元／平方米計(jì)算，把地價(jià)和其他費(fèi)用所占開(kāi)發(fā)成本的比例降到國(guó)外的一般水平，將使房屋開(kāi)發(fā)成本立刻降到58元／平方米，這將有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓2、開(kāi)征物業(yè)稅后房?jī)r(jià)將大幅下調(diào)30%左右由于物業(yè)稅政策從醞釀到初稿討論再到最后發(fā)布實(shí)施會(huì)有一個(gè)相對(duì)較析認(rèn)為，現(xiàn)行房?jī)r(jià)在物業(yè)稅預(yù)期前提下會(huì)有近升遠(yuǎn)降的可能。由于房屋價(jià)值越高物業(yè)稅也越高，可能會(huì)有不少消費(fèi)者趁物業(yè)稅實(shí)行之前購(gòu)進(jìn)大戶型或者豪宅，需求的增加會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。這與購(gòu)房者對(duì)物業(yè)稅如果要在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步征稅，有重復(fù)征稅之嫌，對(duì)舊房業(yè)主來(lái)說(shuō)也是相當(dāng)不公平的，由此造成的社會(huì)影響太大，因此，即稅，其稅率也會(huì)遠(yuǎn)低于新稅制下開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)所應(yīng)納稅的稅率；而遠(yuǎn)期房?jī)r(jià)的降低則是對(duì)房?jī)r(jià)虛高的釋放過(guò)程，由于對(duì)房?jī)r(jià)上升的預(yù)期和物業(yè)稅開(kāi)征后使用費(fèi)用提高的預(yù)期導(dǎo)致部分有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的買(mǎi)家追捧豪宅，當(dāng)其價(jià)格偏離價(jià)值太遠(yuǎn)時(shí)，價(jià)格終究會(huì)有一個(gè)向價(jià)值回歸的過(guò)程。毋庸置疑的是，開(kāi)征物業(yè)稅有利于房?jī)r(jià)大幅下調(diào)，準(zhǔn)入門(mén)檻也將大大降低。因?yàn)橐坏╅_(kāi)征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)征收環(huán)節(jié)后移，地價(jià)和相關(guān)稅只需先交納1/70，其余在剩余的69年中分別交納，下降了（70-1）/70=%，將其中的10%份額占據(jù)為己有，也有29%以上的降價(jià)幅度。也就是說(shuō)，目前售價(jià)6000元/平方米的房子，屆時(shí)4200元/平方米即可盈利銷售。但就實(shí)際情況來(lái)看，房?jī)r(jià)的下降幅度可能不會(huì)如此明顯，其主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，房?jī)r(jià)取決于市場(chǎng)的供需關(guān)系。就目前情況來(lái)看，我國(guó)住房需求十分旺盛，發(fā)展商讓利空間不會(huì)與增加的投入相比，開(kāi)發(fā)商的整體成本仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于開(kāi)征物業(yè)稅以前的開(kāi)銷，從而成為物業(yè)稅最直接的受益者，消費(fèi)者可能并不會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商成本的降低而買(mǎi)到低價(jià)的商品房。3、開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)影響不大分析認(rèn)為，征收物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)影響不大。主要體現(xiàn)在以下三首先，物業(yè)稅的開(kāi)征范圍主要適用于新商品房，對(duì)于已過(guò)一次交易的二手房，稅法制定部門(mén)擬定對(duì)此類舊有物業(yè)將實(shí)施過(guò)渡措施，但目前還沒(méi)有明確的說(shuō)法及條文出現(xiàn)。依照二手房市場(chǎng)現(xiàn)有的規(guī)定，二手商品房的土地稅費(fèi)已經(jīng)在新商品房買(mǎi)賣(mài)中交納完成，動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的辦法對(duì)于目前的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)并不適用，在短期內(nèi)難以對(duì)其造成影響。其次，征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門(mén)定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅收會(huì)隨目前二手商品房尤其是二手高端物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，與當(dāng)年一手價(jià)格相比呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢(shì)，稅收逐漸上漲是否成立還存在很大疑問(wèn)。第三，如果物業(yè)稅征收涉及到二級(jí)市場(chǎng)，將對(duì)炒樓行為起到一定的抑制作用。因?yàn)橥恋卦鲋当囟◣?dòng)物業(yè)稅上漲，即便樓盤(pán)升值了，那么新買(mǎi)家面對(duì)越來(lái)越重的稅負(fù)難免顧慮重重。所以對(duì)于增值的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，很有可能出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象，炒家自然難以高價(jià)出手套現(xiàn)。上半年市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)幅度增速放緩，資金來(lái)源明顯偏緊、土地開(kāi)發(fā)面積和商品房竣工面積增速也持續(xù)回落，這說(shuō)明自去年以來(lái)國(guó)家采取的一系列旨在打壓房地產(chǎn)等投資過(guò)熱行隨著國(guó)家宏觀調(diào)控措施的逐步落實(shí)，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等主要指標(biāo)增速將繼續(xù)放慢，全年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將回歸到2002年的水平(增長(zhǎng)%左右)；與此同時(shí)，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)也將保持穩(wěn)中趨降的態(tài)勢(shì)。但是在宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走好的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將保持旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，預(yù)計(jì)下半年房屋價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價(jià)格漲幅將高于上年。一、投資增速將繼續(xù)回落平均盈利水平降低目前，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，除了自有資金外，政策對(duì)資金來(lái)源的其它部分均進(jìn)行了規(guī)范與限制，房地產(chǎn)行業(yè)將再次感受巨大的資金壓力。實(shí)際上今年4月底以來(lái)各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款審批更趨嚴(yán)格，房地產(chǎn)貸款總量控制，額度減少。一些項(xiàng)目即使“四證”齊全，也不一定會(huì)放貸。因此可以預(yù)見(jiàn)，下半年房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)速度將繼續(xù)回落。估計(jì)2004年投資增幅在20%左右，2005年會(huì)回落到15%左右的水平，主要原因有以下三點(diǎn)：一是宏觀調(diào)控成效將進(jìn)一步發(fā)揮作用。今年第3、4季度，以控制投資規(guī)模和增長(zhǎng)速度為重點(diǎn)的宏觀調(diào)控政策的積極成效將進(jìn)一步發(fā)揮。作為投資重要組成部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，必然顯示出相同的回落趨勢(shì)。同時(shí)，各銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款資本金比例的提高以及國(guó)家對(duì)耕地最嚴(yán)格的保護(hù)措施，經(jīng)過(guò)上半年時(shí)滯期，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資調(diào)控作用將更加顯著。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本身自有資金、土地儲(chǔ)備和商品房空置面積、價(jià)格的情況也制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng)。在銀行準(zhǔn)備金利率和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款條件提高的條件下，今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，自有資金僅占%，遠(yuǎn)低于銀行貸款規(guī)定的資本金比例，因而限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資能力。在國(guó)家嚴(yán)格保護(hù)耕地和改革土地征用制度的背景下，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)3000家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的最新調(diào)查，%的企業(yè)沒(méi)有土地儲(chǔ)備，從而成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)快增長(zhǎng)的另一限制因素。三是煤電油運(yùn)瓶頸的加劇，特別是鋼鐵、水泥產(chǎn)量的回落將影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)。與今年1-2月和1-3月份相比，1-4月份作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)材料基本來(lái)源的粗鋼產(chǎn)量增長(zhǎng)分別低和個(gè)百分點(diǎn)，鋼材產(chǎn)量分別下降和個(gè)百分點(diǎn)；水泥產(chǎn)量分別下降和個(gè)百分點(diǎn)。而有關(guān)部委下發(fā)的《當(dāng)前部分行業(yè)制止低水平重復(fù)建設(shè)目錄》，將鋼鐵行業(yè)和水泥行業(yè)部分低水平重復(fù)建設(shè)的生產(chǎn)列為禁止或限制條目，這將進(jìn)一步促進(jìn)鋼鐵和水泥生產(chǎn)的與此同時(shí)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)竣工面積及銷售面積增長(zhǎng)速度也將回落。房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積增長(zhǎng)速度2003年分別為%和%，同比分別提高和個(gè)百分點(diǎn)，