物業(yè)公共設(shè)施維修、養(yǎng)護方案

物業(yè)公共設(shè)施維修、養(yǎng)護方案設(shè)備設(shè)施的服務(wù)標準和制度一、設(shè)備設(shè)施的服務(wù)管理標準1.維修員應(yīng)熟悉工作區(qū)域結(jié)構(gòu)，了解電梯、空調(diào)、制冷、制熱、電器等設(shè)施設(shè)備的種類、分布和安全要求，掌握各類管線的分布、位置、走向和使用情況。他們應(yīng)研究科學(xué)的養(yǎng)護方法，在“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的前提下，保持設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，從而保證其正常使用。2.設(shè)施和設(shè)備的管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的關(guān)鍵。熟練掌握設(shè)備管理技術(shù)可以保證所有設(shè)備的正常運行，保持設(shè)備、設(shè)施的最佳狀態(tài)，延長設(shè)備的使用年限。此外，加強對機器的保養(yǎng)可以防止故障、事故的發(fā)生，努力節(jié)省能源，降低運行成本。具體檢修保養(yǎng)如下：（1）自控系統(tǒng)的管理：消防報警系統(tǒng)：①每年測試一次煙感探頭；②每年至少清潔2次報警盤；③每年檢查一次探頭；④每年檢查一次蓄電池；⑤每年檢查一次消防門警鎖和電池。消防系統(tǒng)：①每天檢查大樓、地下室、非樓層CJ控制機；②每月檢查消防火閥水源開關(guān)、煙感頭警鈴等；③每半年檢查加壓風(fēng)機、火幕控制閥和卷簾門的聯(lián)動。（2）供水、排水設(shè)施的管理：值班人員應(yīng)對其進行日常保養(yǎng)和安全操作，檢查其運行情況是否正常，自動控制是否良好。每周末檢查和保養(yǎng)閘閥、逆流網(wǎng)、水表、聯(lián)軸器、水泵軸承加油。每季度對泵體進行檢查，更換易損部件。每月清理檢查井，確保排水暢通。地下室的污水池要隨時排空。消防水系統(tǒng)閥門管道每年檢修不少于2次。外網(wǎng)地溝管理閥門每年檢查保養(yǎng)不少于1次。以上的檢查、維修和保養(yǎng)內(nèi)容要做好記錄，并由主管部門檢查驗收并簽字入檔。（3）供電設(shè)備的管理：值班人員應(yīng)日常檢查，確保其無缺陷，各連接處無跳火、發(fā)熱等異常現(xiàn)象。指示燈、信號燈是否齊全，計量表是否準確，配電室溫度是否符合標準。對突然停電原因應(yīng)盡快查找，及時報告主管部門領(lǐng)導(dǎo)。同時檢查各線路的開關(guān)安全情況，并記錄好配電盤運行情況和停電原因。每半年對各類電機進行保養(yǎng)檢修一次。每月檢查保養(yǎng)一次各樓層的配電室及電閘設(shè)備。每年對高壓開關(guān)柜的安全工具集、避雷器進行一次耐壓測試。每年清潔除塵一次低壓開關(guān)柜。二、設(shè)備綜合管理規(guī)程1.機電設(shè)備的編號按公司統(tǒng)一編號進行。以設(shè)備的機組整體為編號對象，不含機電設(shè)備的主要部件和配套部件。對機電設(shè)備進行Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ分類編號方式：1、機電設(shè)備管理規(guī)定機電設(shè)備應(yīng)當經(jīng)過編號，并且必須掛牌標示，保持相對穩(wěn)定。在填寫相關(guān)記錄時，必須統(tǒng)一使用機電設(shè)備的確定編號。2、設(shè)備卡設(shè)備卡應(yīng)當根據(jù)設(shè)備名稱字數(shù)的多少來確定字體的大小。設(shè)備名稱和編號應(yīng)當與設(shè)備臺帳一致。設(shè)備卡應(yīng)當用白紙黑字外套塑封，公司司標一般用原色或者黑色。設(shè)備卡可以由公司企發(fā)部統(tǒng)一制作。3、設(shè)備臺帳物業(yè)服務(wù)中心工程部應(yīng)當對轄區(qū)的設(shè)備設(shè)施按系統(tǒng)登記填寫《設(shè)備清單》，依據(jù)《設(shè)備清單》逐臺建立《設(shè)備臺帳》。每份《設(shè)備臺帳》背面的空格表應(yīng)當記錄該設(shè)備的重大事故，重要部位的維保中大修及零配件更換等相關(guān)內(nèi)容，并寫明日期，維修單位或維修人。每臺（套）設(shè)備的帳、卡、物應(yīng)保持一致。4、設(shè)備狀態(tài)標識工程部應(yīng)當對設(shè)備狀態(tài)進行標識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及不同情況的警示牌等（如嚴禁合閘）。正常運行中的設(shè)備可不予標識。設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時將設(shè)備狀態(tài)標識置于設(shè)備明顯處。設(shè)備狀態(tài)改變，標識應(yīng)隨之改變。采用的標識牌由公司統(tǒng)一購置。5、設(shè)備保養(yǎng)制度日常維修保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，包括日常巡視檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車（如正壓風(fēng)機、消防泵、排水泵等）。發(fā)現(xiàn)故障及時排除，做好日常巡視檢查記錄。一級保養(yǎng)對機械設(shè)備進行檢查、檢測、根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調(diào)整、維修更換。對電機進行絕緣搖測，對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器開關(guān)接線端，對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換、功能檢查。對管道、風(fēng)道局部除銹、防腐、刷漆，對各種主要閥門滲漏、故障進行處理。二級保養(yǎng)對機械設(shè)備進行全面清洗、調(diào)整、部分解體檢查和局部修理更換易損件等。對電機進行絕緣檢測，抽芯檢查、清理、軸承上油，對電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子除氧化、緊固、校驗儀表，搖測絕緣電阻。本文主要介紹了設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)和故障處理程序。維護保養(yǎng)包括除塵、清洗、防腐、刷漆等工作，同時還需要制定年度計劃和備件采購計劃。對于設(shè)備故障和事故，需要及時處理并記錄維修情況。此外，設(shè)備的技術(shù)資料也需要妥善管理，包括出廠合格證、使用說明書、安裝報告等資料，需要整理裝訂并專人專柜保存。設(shè)備管理值班制度工程部維修值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗。如果因工作需要臨時離崗，則必須有符合條件的人員替崗，并交代離崗的時間和去向。根據(jù)操作規(guī)程和崗位職責(zé)的要求，值班人員必須密切注視所管設(shè)備的運行情況，按規(guī)定巡視檢查，及時排除設(shè)備故障。同時，按計劃進行設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，并做好相關(guān)記錄。維修值班人員必須隨身攜帶對講機，并調(diào)到規(guī)定頻道，隨時接收客服部報修指令。接到報修后，應(yīng)攜帶有關(guān)工具迅速前往維修，按業(yè)主報修流程進行，并認真填寫《業(yè)主報修單》和《業(yè)主報修回執(zhí)單》，等工作內(nèi)容詳細記入《工作記錄本》。交接班人員應(yīng)提前做好交接班準備工作。交班人員應(yīng)主動、簡要地向接班人員介紹值班和設(shè)備運行情況，重點講明接班后有連續(xù)性的工作內(nèi)容。接班人員應(yīng)查看記錄，檢查儀器、工具、對講機等是否齊全。無誤后共同在《工作記錄本》上簽字。不能交接班的情況包括：接班人員未到崗，交班人員不準下班；交接班準備工作未完成；在設(shè)備故障、事故處理未完成時，由交班人員負責(zé)處理接班人員協(xié)助；接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人。各類記錄設(shè)備管理部門需要記錄的文件包括：《設(shè)備清單》、《設(shè)備臺帳》、《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》、《設(shè)備外委維修保養(yǎng)申請表》、《物品采購計劃表》、《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》、《設(shè)備維修記錄》、《設(shè)備事故報告單》、《物業(yè)接管資料移交清單》、《接管驗收遺留問題登記表》、《工作記錄本》、《業(yè)主報修單》和《業(yè)主報修回執(zhí)單》。工程主管（項目經(jīng)理兼任）崗位職責(zé)工程主管負責(zé)物業(yè)管理相關(guān)人員的管理、監(jiān)督、指導(dǎo)、培訓(xùn)、考核等工作，并服從業(yè)主的管理和考核。此外，工程主管還負責(zé)項目區(qū)域所有設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)（供電、空調(diào)、給排水、電梯、電話、衛(wèi)星及有線電視、消防等）的管理、維護等。確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運行是主管的重要任務(wù)，主管對下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負有全面的管理責(zé)任。主管需要檢查主要設(shè)備的運行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。同時，檢查下屬崗位紀律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。現(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程施工，控制工作質(zhì)量與進度。4、本職工作方面，我會實地考察下屬員工的維修保養(yǎng)工作質(zhì)量和效率，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取糾正措施。我會組織檢修設(shè)備故障并及時處理隱患，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)處于優(yōu)良水平，做到“三不漏”、“五良好”。此外，我還負責(zé)制定運行方案，與運行人員研究改進措施，力求節(jié)省能耗。我會制定維修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃，并組織實施，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量和效率。同時，我也會執(zhí)行上級指令，認真貫徹落實崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，做到“三干凈”、“四不漏”，并針對下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況編制培訓(xùn)計劃，經(jīng)常進行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識教育和專業(yè)技術(shù)知識培訓(xùn)。最后，我會審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月整理歸檔。5、我會審閱運行報表，掌握所屬系統(tǒng)當天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常并分析原因，及時杜絕浪費現(xiàn)象。此外，我也會負責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備的月度和年度維修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃，并定期報送管理處經(jīng)理審定，組織安排實施，制定工作標準，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率。違反規(guī)定而曠工將被扣除2分，連續(xù)三天曠工則會被公司解雇。員工必須按照規(guī)定著裝，包括佩戴工作標牌、標識、帽、鞋和襪。如果員工在工作期間沒有按照規(guī)定著裝，或者在單位內(nèi)未按規(guī)定著裝，則會受到懲罰。員工必須佩戴工作標牌和標識，不能佩戴其他非工作標牌和標識。管理人員必須每天按要求做好工作筆記。單位必須按規(guī)定安排總值班人員，并建立值班記錄臺帳。如果值班期間脫崗，或者總值班電話無人接聽，則會受到懲罰。如果節(jié)假日或雙休日值班期間發(fā)生較大的事件或事故，單位總值班人未向公司和甲方總值班人報告，則會被懲罰。員工必須清楚地交接遺留工作，上級領(lǐng)導(dǎo)交代的事項必須清楚交接。委托保管和代收的業(yè)主財產(chǎn)也必須清楚地交接。單位必須建立業(yè)主報修、維修、特約服務(wù)、回訪等管理制度，并按時處理業(yè)主報修、維修、特約服務(wù)和回訪。同時，必須建立相關(guān)臺帳記錄。設(shè)備必須按要求進行日常檢查和維護，并記錄檢查維護情況。設(shè)備必須有標識、標牌懸掛或懸掛完整，標牌標識必須清晰。設(shè)備房無人情況下必須上鎖管理。無關(guān)人員不能進入重要設(shè)備場所聚集、活動、吸煙、喝酒、娛樂、吃飯、乘涼、休息。在設(shè)備房里不能燒食物或未經(jīng)批準使用大功率電器。進入重要設(shè)備場所的人員必須登記，并且設(shè)備房內(nèi)必須配備消防設(shè)備器材。值班人員必須會使用消防設(shè)備設(shè)施。值班電工夜間不能私藏休息，檢查時開門超過5分鐘。值班人員的被褥和工具必須擺放整齊。公司基于多年服務(wù)經(jīng)驗，結(jié)合本項目服務(wù)要求，制定了嚴格的管理制度、工作規(guī)范和維保計劃，為設(shè)備系統(tǒng)提供安全、可靠、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務(wù)保障。供水系統(tǒng)是其中之一。1、供水系統(tǒng)為了保障供水系統(tǒng)的正常運行，需要進行定期的檢查和保養(yǎng)。每月對總體供水設(shè)施進行一次檢查，每兩年對泵和管道進行除銹和油漆。水泵和飲用水水池每季度保養(yǎng)一次。水箱蓄水池要蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網(wǎng)，每年冬季對外露水管進行包扎和防凍。水泵房要實施封閉管理。對于高層房屋，需要每季度進行減壓閥調(diào)壓，并記錄下測壓結(jié)果。2、供配電系統(tǒng)為了保證供配電系統(tǒng)的正常運行，需要建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，并定期進行巡視檢查和維護保養(yǎng)。值班人員需要具備變配電運行知識和技能，并持有上崗證書。每日需要檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄。定期委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)。保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）。每年需要檢測保安接地電阻和配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度，以及檢測配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好。潮濕天氣時，需要采取安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥。每月檢測配電房內(nèi)有無蟲害，并及時采取措施杜絕。每日需要填寫運行記錄，建檔備查。3、公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)的使用率高、故障頻繁，因此，需要加強日常巡視，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損，無松落，光源完好，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。樓道燈、道路燈、亮化燈的完好率應(yīng)為100%左右。室內(nèi)、室外公共電氣柜每日需要巡查一次。限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主或使用人。4、暖通系統(tǒng)為了保證空調(diào)系統(tǒng)的正常運行，需要每日巡檢管路，保證空調(diào)設(shè)備運行正常，中、小修無特殊情況當天完成。同時，需要保持空氣的清新和良好的暖熱效果。截門有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象也需要進行定期的檢查。1.定期清洗空調(diào)過濾網(wǎng)，以確保設(shè)備正常運轉(zhuǎn)和空氣潔凈度。如果發(fā)生空調(diào)系統(tǒng)跑、漏水等問題，應(yīng)該迅速確定位置并關(guān)閉相應(yīng)的控制截門，注意人身安全。2.每月清洗一次新風(fēng)機過濾網(wǎng)，每季度清洗一次空調(diào)機過濾網(wǎng)。每年9月份對新風(fēng)機組進行一次徹底保養(yǎng)，包括電機、皮帶、軸承、翅片和過濾器。我們將協(xié)助業(yè)主制定日常計劃維護保養(yǎng)空調(diào)設(shè)備。3.音像及其配套設(shè)備設(shè)施需要認真負責(zé)、精神集中，并及時處理異常情況。我們有切實可行的維修保養(yǎng)計劃，保養(yǎng)、檢修及時，并定期對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施進行調(diào)試，以使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)。我們會記錄工作、維修、養(yǎng)護，并授權(quán)特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進入，密碼有有效保護。分系統(tǒng)會定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作和運行狀態(tài)，并對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。4.電梯系統(tǒng)使用頻率高，故障率也相對較高，出故障后影響面較大，將直接影響樓內(nèi)業(yè)主的使用。維護管理的要求較高，處理故障的難度也較大，安全性要求極高。我們在做好日常運行保養(yǎng)和安全的前提下，積極配合監(jiān)督專業(yè)外包單位提供專業(yè)維護保養(yǎng)工作，以滿足設(shè)備的運行需要。5.乘客電梯維修保養(yǎng)規(guī)程分為月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)。每個等級有不同的時間和重點。我們將在故障停梯接到報修后10分鐘內(nèi)迅速到達現(xiàn)場立即搶修。周期定為3年的中修是全面檢修保養(yǎng)。大修是電梯中修后繼續(xù)運行3年時間，需要更換主機或更換較多的機電配套件，以恢復(fù)設(shè)備原有性能而進行的全面徹底的維修。6.消防系統(tǒng)主要包括報警系統(tǒng)、消防專用通訊系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、室外滅火系統(tǒng)、防排正壓送淋系統(tǒng)、噴設(shè)施設(shè)備、聯(lián)動系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)等。消防系統(tǒng)是辦公樓不可或缺的安全保障之一，其設(shè)備的正常運行至關(guān)重要。管理重點在于日常運行、維護、保養(yǎng)和定期試驗工作，包括氣體滅火裝置壓力巡查、檢測、消防控制主機系統(tǒng)和各消防系統(tǒng)設(shè)備的隨時啟用，以及每年按規(guī)定進行消防系統(tǒng)聯(lián)動試驗和檢測。弱電系統(tǒng)由安全防范系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)兩部分組成。安全防范系統(tǒng)包括門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)和停車場管理系統(tǒng)，用于車輛監(jiān)控和保障辦公樓的安全。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)用于內(nèi)外的信息交流和樓宇智能化控制，包括綜合布線系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和會議音像系統(tǒng)，要求安全性、保密性和可靠性較高。在維護保養(yǎng)工作中，維護人員必須注意維修區(qū)域的防護和警示措施，維修完畢后要立即清理現(xiàn)場。設(shè)備管理模式采用“點陣統(tǒng)一，重點控制”的方式，以工程部為管理樞紐，統(tǒng)一制定設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃和日常巡視檢查方案，提供統(tǒng)一的維護質(zhì)量標準和操作規(guī)程，對機電設(shè)備進行精心地運行管理和科學(xué)細致地維修保養(yǎng)，以達到設(shè)備管理的統(tǒng)一完美。重點控制是針對重點設(shè)備和部位制定專門的措施，以保