物業(yè)公司組建方案

物業(yè)公司的組建方案及管理辦法根據(jù)公司建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目的總體發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)公司研究決定，擬組建物業(yè)管理公司，現(xiàn)擬定組建方案及管理辦法如下：一、組建物業(yè)公司的目的：1、遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠信、周到、全程、真情演繹“精心管理，全心呵護(hù)”的服務(wù)理念。以“為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，滿足和超越社會、客戶對物業(yè)管理不斷再增長的需求”為企業(yè)使命，形成“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)、高效”的企業(yè)作風(fēng)。2、建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊(duì)伍。樹立八個(gè)意識：集體意識、服務(wù)意識、競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意識。具備八心：安心、事業(yè)心、責(zé)任心、誠心、細(xì)心、信心、耐心、愛心。制定設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，使物業(yè)“保值”、“增值”。根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)備、設(shè)施來制定不同階段的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，結(jié)合設(shè)備、設(shè)施特性，以日常養(yǎng)護(hù)為基礎(chǔ)，維護(hù)好所有的設(shè)備、設(shè)施，確保日常的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3、開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務(wù)質(zhì)量。圍繞業(yè)主舉辦各種各樣、豐富多彩的聯(lián)誼活動，通過多種方式展現(xiàn)具有特色的開發(fā)公司企業(yè)文化和物業(yè)管理的新理念，增進(jìn)與業(yè)主之間的交流和溝通，贏得業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持，促使物業(yè)管理服務(wù)水平的持續(xù)提高。二、組建物業(yè)公司的思路（一）、組建前準(zhǔn)備1、擬定物業(yè)公司名稱2、擬定注冊資本3、股權(quán)結(jié)構(gòu)及出資方式4、擬定經(jīng)營范圍（二）、物業(yè)管理公司的組建條件

1、企業(yè)名稱的確定;

2、企業(yè)住所;

3、法定代表人;

4、注冊資本;

5、公司章程;

6、公司從業(yè)人員。（三）、物業(yè)公司的設(shè)立程序在組建條件具備以后,申請物業(yè)管理公司的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報(bào)告,連同相關(guān)申請資料送交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后,再按有關(guān)規(guī)定向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù),領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照,即可對外營業(yè),并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書,還要向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。（三）、職責(zé)、服務(wù)內(nèi)容與工作程序：物業(yè)管理部：1、職責(zé)：

為物業(yè)管理和服務(wù)配套配置適合的人力資源

負(fù)責(zé)日常辦公行政事務(wù)

管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案

接受和處理業(yè)主報(bào)修、投訴、委托服務(wù)事宜

協(xié)調(diào)各部門日常運(yùn)作

檢查服務(wù)質(zhì)量，對不合格服務(wù)采取糾正和預(yù)防措施

負(fù)責(zé)日常物業(yè)管理費(fèi)用收取2、服務(wù)內(nèi)容：

建立客戶服務(wù)中心，接受業(yè)主報(bào)修、投訴、熱線服務(wù)

根據(jù)業(yè)主需求和實(shí)際情況及時(shí)處理各種問題，指令和協(xié)調(diào)各部門為業(yè)主提供服務(wù)

按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案

按內(nèi)部管理要求，做好物業(yè)管理日常行政、后勤工作

按培訓(xùn)計(jì)劃，組織和落實(shí)培訓(xùn)事宜，并記錄考察結(jié)果

做好與業(yè)主的溝通、回訪工作

按服務(wù)質(zhì)量評定要求和不合格服務(wù)控制，做好服務(wù)質(zhì)量控制工作

按財(cái)務(wù)制度，做好管理費(fèi)收繳和日常費(fèi)用開支工作

做好業(yè)主裝修管理3、程序：內(nèi)部管理工作流程圖根據(jù)工作計(jì)劃和業(yè)主需求下達(dá)指令財(cái)務(wù)按工作指令實(shí)施客戶服務(wù)員工作結(jié)果文員根物進(jìn)行檢查據(jù)業(yè)實(shí)管際理效部果進(jìn)行根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施過程中信息反饋和新的需求擬質(zhì)量分析改正定新的工作計(jì)劃擬定糾正/預(yù)防措施對外服務(wù)工作流程圖各種渠道下達(dá)指令部門主管業(yè)主需求客戶服務(wù)中心或相關(guān)人員征求業(yè)主意見根據(jù)客戶需求下達(dá)指令實(shí)施物評定過業(yè)業(yè)主程管監(jiān)督有關(guān)部門進(jìn)行檢查服務(wù)結(jié)果理各相關(guān)部門主管服部務(wù)質(zhì)量控制制定新的管理制度服務(wù)質(zhì)量改進(jìn)信息反饋/分析改進(jìn)滿足業(yè)主要求擬定糾正/預(yù)防措施服務(wù)質(zhì)量控制圖各種服務(wù)信息反饋結(jié)果各種質(zhì)量記錄服務(wù)質(zhì)量評定會議進(jìn)行分析、討論業(yè)主信息反饋擬定糾正/預(yù)防措施服務(wù)結(jié)果有效性驗(yàn)證改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量為業(yè)主提供服務(wù)業(yè)主意見問卷調(diào)查達(dá)到業(yè)主需求和滿意樓宇交付工作程序?yàn)楸Ｕ蠘I(yè)主（住戶）和開發(fā)公司的合法權(quán)益，按售、租合同有關(guān)條款順利進(jìn)行交付工作，特制定下列工作程序：A、業(yè)主（住戶）憑有效、合法的租售合同和入住通知書在物業(yè)管理部客戶服務(wù)中心辦理入伙手續(xù)。

工程部相關(guān)人員陪同業(yè)主（住戶）前往交接。

檢查室內(nèi)建筑情況（如墻面、頂面、門、窗等）；

檢查室內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施（室內(nèi)燈、鎖、地坪、天花等）；

查對水電表的當(dāng)前讀數(shù)并記錄。B、將上述三項(xiàng)內(nèi)容的檢查結(jié)果填寫在《交房驗(yàn)收記錄表》中，由業(yè)主（住戶）與物業(yè)管理公司代表雙方簽字確認(rèn)。C、對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)通報(bào)給開發(fā)公司，在確認(rèn)處理意見后安排落實(shí)整修、調(diào)換、清潔、打掃等服務(wù)工作。由業(yè)主（住戶）認(rèn)證并填寫《樓宇維修記錄》。物業(yè)移交管理程序物業(yè)公司進(jìn)行接管準(zhǔn)備工作成立項(xiàng)目管理處組織驗(yàn)收小組相關(guān)記錄及表格工程等部門物業(yè)資料移交產(chǎn)權(quán)資料政府部門驗(yàn)收合格資料工程技術(shù)資料開發(fā)公司通知物業(yè)管理，準(zhǔn)備驗(yàn)收符合接管驗(yàn)收條件物業(yè)公司復(fù)函，進(jìn)行驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作物業(yè)公司、開發(fā)公司共同進(jìn)行驗(yàn)收《房屋接收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》開發(fā)公司移交鑰匙，物業(yè)公司接管工程質(zhì)量遺留問題施工單位整改加強(qiáng)對業(yè)主裝修管理為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，確保物業(yè)的安全和整體形象，按照有關(guān)規(guī)定，結(jié)合物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，編制《裝修手冊》，加強(qiáng)對業(yè)主的裝修管理工作，規(guī)范裝修管理、裝修審批、建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系、處理違規(guī)裝修。裝修管理組織：物業(yè)管理部負(fù)責(zé)裝修管理事宜安全保衛(wèi)部、工程管理部、清潔部負(fù)責(zé)日常裝修檢查裝修管理：受理業(yè)主裝修申請并辦理有關(guān)手續(xù)審核裝修者的相關(guān)資料，宣傳《裝修手冊》及裝修管理規(guī)定跟蹤施工情況，做好巡視檢查工作，確保安全施工辦理施工人員出入登記監(jiān)管施工隊(duì)按規(guī)定及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾裝修安全管理發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)與業(yè)主溝通、交流，杜絕違章裝修發(fā)現(xiàn)緊急事故，按緊急處理程序及措施進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目檔案資料管理檔案是物業(yè)管理的重要組成部分，管理好檔案是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，應(yīng)按檔案管理要求建立完善的檔案管理體系，使檔案管理工作在物業(yè)的使用、維修、改造、擴(kuò)建以及住戶裝修等方面發(fā)揮重要作用。建檔要求：按建檔流程，完善檔案管理制度明確建檔內(nèi)容，實(shí)行系統(tǒng)收集、集中管理對使用率高的檔案實(shí)行受控制管理推行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、規(guī)范化、經(jīng)?；芾斫n流程：收集整理分類編號登記檢查使用入柜輸入電腦檔案分類：物業(yè)公司管理文件檔案房屋結(jié)構(gòu)、建筑工程檔案設(shè)備、設(shè)施檔案住戶檔案各項(xiàng)服務(wù)檔案檔案資料受控管理：為避免檔案資料損壞、遺失，使重要檔案能長期保存，而又方便經(jīng)常使用，對使用頻率高的檔案實(shí)行嚴(yán)格控制管理。相應(yīng)文件、資料：物業(yè)管理服務(wù)合同管理公約業(yè)主公約住戶手冊裝修手冊有關(guān)政策法規(guī)資料崗位職責(zé)員工手冊行政管理制度報(bào)修、投訴、熱線服務(wù)受理有關(guān)規(guī)定報(bào)修、投訴、熱線服務(wù)處理及回訪制度檢查制度服務(wù)質(zhì)量評定、不合格服務(wù)控制有關(guān)規(guī)定相關(guān)費(fèi)用收取的財(cái)務(wù)管理制度質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)管理和服務(wù)的實(shí)際需要具體制定。工程管理部1、職責(zé)：確保物業(yè)項(xiàng)目各種公用設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)及完好按照計(jì)劃對物業(yè)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行日常維修保養(yǎng)為業(yè)主提供無償或有償?shù)膱?bào)修服務(wù)2、內(nèi)容：供電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)給排水系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)房屋維修養(yǎng)護(hù)業(yè)主報(bào)修服務(wù)3、程序：工程管理部工作流程圖下達(dá)工作指令組織實(shí)施實(shí)施各設(shè)備、設(shè)施主管各崗位領(lǐng)班及員工工程工作結(jié)果管使用效果理檢部業(yè)主評定查各崗位領(lǐng)班信息反饋綜合檢查擬定各設(shè)備、設(shè)施主管新的業(yè)主意見或建議抽工查作質(zhì)計(jì)維修、保養(yǎng)質(zhì)量分析改進(jìn)量劃維修、保養(yǎng)過程信息反饋結(jié)果擬定糾正/預(yù)防措施設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)流程圖根據(jù)年計(jì)劃、月計(jì)劃下達(dá)指令組織實(shí)施實(shí)施各設(shè)備、設(shè)施主管各崗位領(lǐng)班及員工維修保養(yǎng)結(jié)果檢工程查管理各崗位領(lǐng)班部按實(shí)綜合抽查各設(shè)備、設(shè)施主管際情況驗(yàn)調(diào)收整質(zhì)年量月計(jì)維修、保養(yǎng)質(zhì)量分析改進(jìn)劃維修、保養(yǎng)過程信息反饋結(jié)果擬定糾正/預(yù)防措施，保存記錄業(yè)主報(bào)修工作流程業(yè)主報(bào)修各種方式物管部客服中心登記、指令工程管理部核實(shí)處理、開維修單維修班檢查驗(yàn)收上門提供服務(wù)（維修）維修領(lǐng)班服務(wù)結(jié)果業(yè)主驗(yàn)收質(zhì)量，確認(rèn)費(fèi)用維修主管抽查服務(wù)結(jié)果物業(yè)管理部業(yè)主財(cái)務(wù)收款4、工程管理部應(yīng)急預(yù)案發(fā)生停電事故時(shí)應(yīng)急預(yù)案發(fā)生漏水事故時(shí)應(yīng)急預(yù)案供電所一路供電斷開時(shí)應(yīng)急預(yù)案發(fā)生停水事故時(shí)應(yīng)急預(yù)案發(fā)生電梯系統(tǒng)故障時(shí)應(yīng)急預(yù)案5、工程管理部相應(yīng)文件崗位職責(zé)各種設(shè)備、設(shè)施操作程序各崗位交接班規(guī)定設(shè)備、設(shè)施管理總則設(shè)備、設(shè)施巡檢制度各種設(shè)備、設(shè)施臺帳年度維修保養(yǎng)計(jì)劃安全操作規(guī)程裝修工程管理制度報(bào)修服務(wù)規(guī)程各項(xiàng)抽查制度不合格服務(wù)控制有關(guān)規(guī)定質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備、設(shè)施管理和服務(wù)實(shí)際具體制定。安全保衛(wèi)部：職責(zé)：負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的安全保衛(wèi)工作負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的消防安全工作負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的車輛進(jìn)出、停放的管理工作負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)業(yè)主施工裝修安全的管理工作內(nèi)容：物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)、外安全停車場、停放車輛安全設(shè)備、設(shè)施區(qū)域安全消防設(shè)備、設(shè)施正常使用業(yè)主二次裝修安全程序：安全保衛(wèi)工作流程圖下達(dá)指令安保領(lǐng)班執(zhí)行指令安保工作范圍安排工作及操作程序安保部安保員抽查抽查檢查擬定糾正/預(yù)防措施、計(jì)劃操作實(shí)施服務(wù)過程的服務(wù)業(yè)績服務(wù)結(jié)果服務(wù)過程信息反饋分析和改進(jìn)檢查安全管理組織示意圖公司分管安全副總安全保衛(wèi)部各部門安全小組消防專員義務(wù)消防隊(duì)突發(fā)事件搶險(xiǎn)隊(duì)全體員工消防應(yīng)急方案試圖●消防中心報(bào)警●巡邏人員發(fā)現(xiàn)火警，采取最快最有效的辦法邊滅火邊報(bào)警根據(jù)報(bào)警數(shù)據(jù)確定報(bào)警地址消防中心解誤報(bào)值班人員火警苗子，總值班領(lǐng)班急赴除報(bào)警信號，查明誤報(bào)呼叫領(lǐng)班，確定情況，現(xiàn)場指揮，呼叫暫時(shí)封閉煙原因巡邏人員向消防中機(jī)動保安、值班感探頭告到現(xiàn)場查看心總值班報(bào)電工急赴現(xiàn)場消防中心向119報(bào)警;打開應(yīng)急廣播系確定火災(zāi)消控中心向119統(tǒng);通知相應(yīng)情況,向消報(bào)警，打開應(yīng)急樓層有序撤離控中心總火警廣播通知相應(yīng)樓;通知機(jī)動人員值班報(bào)告層有序撤離，向急赴現(xiàn)場;向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告司公領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告.各值班安安排值班電保堅(jiān)守崗救火完畢，動用大樓工切斷失火、位，其余保護(hù)現(xiàn)場，消防設(shè)施安排值班電工切房間電源人員搶救維持秩序，自救滅火，斷失火房間電源，關(guān)閉煤氣生命，向協(xié)助調(diào)查。組織維持關(guān)閉煤氣。公司領(lǐng)導(dǎo)秩序。匯報(bào)突發(fā)事件應(yīng)急方案在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，以最快的速度、最短的時(shí)間內(nèi)掌握事態(tài)狀況，控制事態(tài)的發(fā)展，保證管轄區(qū)域內(nèi)的正常工作，確保業(yè)主的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。處理程序：一旦發(fā)生突發(fā)事件，當(dāng)班保安應(yīng)立即趕往現(xiàn)場了解情況、確定事態(tài)狀況，然后與中控室聯(lián)系，講清地點(diǎn)、原因及目前狀況。必要時(shí)中控室應(yīng)向110報(bào)警，報(bào)清地點(diǎn)、路名、聯(lián)系電話、目前狀況。應(yīng)立即通知總值班領(lǐng)導(dǎo)及各部門有關(guān)人員趕赴現(xiàn)場。在崗保安堅(jiān)守崗位，其他保安在主管或值班的帶領(lǐng)下前往現(xiàn)場，在不傷害他人和財(cái)產(chǎn)不受損的情況下，以最快的速度控制事態(tài)的發(fā)展，將突發(fā)事件的損失減少到最低。成立突發(fā)事件指揮部，由現(xiàn)場最高職位者任指揮。根據(jù)事件狀況及時(shí)組織力量，執(zhí)行任務(wù)。配合公安人員和有關(guān)部門對事件予以控制和調(diào)查取證。采取外圍警戒：保護(hù)現(xiàn)場，維持秩序，確?，F(xiàn)場勘察。事件結(jié)束后，分析原因，制定糾正/預(yù)防措施，填寫《突發(fā)事件記錄表》。物業(yè)管理部、安保主管負(fù)責(zé)驗(yàn)證糾正/預(yù)防措施的落實(shí)結(jié)果。相應(yīng)文件：崗位職責(zé)各崗位交接班規(guī)定各崗位服務(wù)程序日常工作規(guī)定中控室管理規(guī)定巡更保安工作規(guī)定及處理問題操作程序消防安全“三級”工作管理制度消防安全檢查制度消防報(bào)警操作及滅火應(yīng)急方案突發(fā)事件時(shí)的應(yīng)急方案停車場管理規(guī)定各級抽查制度質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目安保管理和服務(wù)實(shí)際具體制定。環(huán)境管理部：職責(zé)：負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)公共場所、公共區(qū)域的環(huán)境清潔負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目綠化養(yǎng)護(hù)工作負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)蟲害消滅工作負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)日常垃圾清運(yùn)工作（不包括建筑垃圾、裝修垃圾）內(nèi)容：公共場所、公共區(qū)域清潔設(shè)備、設(shè)施區(qū)域清潔停車場清潔周邊衛(wèi)生“三包”區(qū)域清潔區(qū)域綠化區(qū)域滅蟲程序：按有關(guān)規(guī)定的清潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范程序清潔按有關(guān)的綠化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范程序綠化養(yǎng)護(hù)按垃圾房管理規(guī)定進(jìn)行規(guī)范程序垃圾清運(yùn)按有關(guān)的無蟲害標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范程序滅蟲環(huán)境清潔部工作流程圖下達(dá)指令安排工作環(huán)境清潔部員工綠化養(yǎng)護(hù)清潔工環(huán)境清潔部作業(yè)指導(dǎo)書實(shí)施環(huán)操境作清服務(wù)結(jié)果潔部工作公司服務(wù)業(yè)主（住戶）計(jì)質(zhì)量評定評定劃服務(wù)業(yè)績分析改進(jìn)服務(wù)過程信息反饋環(huán)境清潔部主管擬定糾正/預(yù)防措施4、相應(yīng)文件：崗位職責(zé)環(huán)境清潔