現代風格活力新社區(qū)更新單元城市規(guī)劃設計

四川省建筑設計研究院第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司2022.05城市設計

設計理念我們希望這里成為：有武侯記憶、有煙火生活、有精致商業(yè)、有一站式創(chuàng)新公服體驗、有創(chuàng)新產業(yè)的武侯區(qū)美好生活公共社區(qū)活力新場景！我們希望這里有：一

充滿人間煙火氣的社區(qū)公共活力道

，一

連接武侯大片區(qū)的公服綠化活力

，在慢行廊道上營造舊城更新理念下的公園城市新場景！01

項目認知02

發(fā)展定位05

重點更新片區(qū)設計06

土地利用1.1項目概況1.2項目研判4.1TOD商業(yè)核心區(qū)4.2高品質居住社區(qū)4.3一站式公服綜合體4.4闌干堰濱水休閑帶改造4.5雙豐西路改造6.1土地利用調整6.2高度與強度2.1發(fā)展方向研判2.2總體定位2.3產業(yè)選擇2.4規(guī)劃策略6.3公共服務設施6.4近遠期方案對比02

更新基礎摸排04

整體城市設計2.1基礎摸排4.6雙豐中路改造07

經濟測算產業(yè)發(fā)展2.2問題與難點7.1經濟盈虧測算7.2收益平衡點4.1整體城市更新設計4.2產業(yè)發(fā)展落位01

項目認知項目概況

政策與區(qū)位N1中優(yōu)更新提高產業(yè)層次提升城市品質保留市井煙火城市中軸TOD開發(fā)凸顯混合開放的用地布局形成開放活力的開敞空間體現集約利用的地下空間234五大核心主題青羊區(qū)成都國際商貿城功能區(qū)青羊總部經濟區(qū)江安河JIANGAN

RIVER創(chuàng)新公服武侯區(qū)少城國際文創(chuàng)谷皮加區(qū)文化新場景健身新空間公服綜合體春熙路時尚活力區(qū)一環(huán)路項目位置二環(huán)路人南商業(yè)商務集聚區(qū)公園城市三環(huán)路高新區(qū)老城中的公園城市提高全民生活品質將生態(tài)引入老城生活成都新經濟活力區(qū)錦江環(huán)城生態(tài)帶四環(huán)路（繞城高速）雙流國際機場SHUANGLIU

AIRPORT城5市中軸府新區(qū)成都天府軟件園集聚區(qū)場景營造精致社區(qū)生活活力消費場景＋

地理位置示意圖項目概況

落實武侯區(qū)幸福美好工程，共筑品質成都、人文成都成都“幸福美好十大工程”《關于實施幸福美好生活十大工程的報告（書面）》高品質公共服務倍增工程STESTE1

大力提升居民收入水平2

繼續(xù)保持生活成本競爭力深化以利民便民為導向的基本公共服務標準，努力實現高品質公共服務均衡普惠?

建設更多家門口的好學校?

打造閑有雅樂的新場景??提供防治協同的醫(yī)療保障引領熱愛運動的新風尚STE

3

實施高品質公共服務倍增計劃4

持續(xù)提升城市通勤效率城市更新和老舊小區(qū)改造提升工程STE抓好城市更新和老舊小區(qū)改造提升STE

5以城市品質提升重大工程為牽引，全面加速老舊小區(qū)、棚戶區(qū)和城中村改造進程，改善人居環(huán)境，提升功能品質，保留城市記憶，延續(xù)市井文化，重煥“老成都”新活力STE6

打造穩(wěn)定公平可及營商環(huán)境?

老舊小區(qū)硬設施軟環(huán)境雙提升

?

老舊小區(qū)服務治理更完善?

老舊片區(qū)重構市井煙火氣建設青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)就業(yè)環(huán)境友好城市建設生態(tài)惠民示范城市STE

7STE

8城市更新和老舊小區(qū)改造提升工程彰顯“全齡共享·友善公益”城市氣質，聚焦老幼和特殊群體，充分落實柔性人文關懷STE9

提升城市智慧韌性安全水平?

讓孩子們開心成長?

讓特殊人群暖心有尊嚴?

讓全齡市民共享友善和美建設全齡友好包容型社會STE

10?

讓特殊人群暖心有尊嚴項目概況

設計范圍1

研究范圍該地塊位于：逸都路南側，中環(huán)路東側

，二環(huán)路西側，武侯大道北側研究范圍面積88.5hm2

研究范圍（1327.5畝）88.5hm2逸

都

路2

設計范圍該地塊位于：棲霞路南側，中環(huán)路東側

，雙豐路西側，武侯大道北側設計范圍面積19.0hm2SITE19.0hm2

設計核心區(qū)（285畝）項目概況

設計范圍19.0hm2

設計核心區(qū)3

潛力更新凈用地7.77hm2117畝7.77hm2

更新潛力用地項目研判有黃金區(qū)位有頂層支撐有城市資源有聯動體系有武侯記憶SITE“5BIGCONDITIONS”項目研判

有黃金區(qū)位天府廣場龍爪堰城市道路骨架高度融合逸都路SITE依托武侯大道發(fā)展軸，快速連接二環(huán)路、三環(huán)路，連通武侯新城、天府廣場兩片重要區(qū)域。武侯大道紅牌樓太平園武青南路3川藏立交軌道交通站點完全對接基地西南角由地鐵7號線武侯大道地鐵站引領，快速連接周邊區(qū)域，與3號線、10號線也能方便換乘。7雙流機場半小時抵達圈10基地出發(fā)，地鐵與駕車出行均能雙流機場實現40分鐘快捷到達機場?，F狀快速路現狀一級主干道現狀二級主干道項目研判

有頂層支撐順應上位“人居服務、巴適活力”

的主題，融合紅牌樓商務商貿集聚區(qū)整體發(fā)展結構，打造全新功能中心。1.

武侯總體城市設計武侯區(qū)紅牌樓商務商貿集聚產業(yè)功能區(qū)于武侯區(qū)總體規(guī)劃中，基地相應關鍵詞總結如下：活力中區(qū)巴適街區(qū)草金路南絲路起點SITE晉陽、外雙楠人居服務區(qū)2.

武侯區(qū)產業(yè)地圖紅牌樓核心商圈西南物流中心3.

武侯產業(yè)功能區(qū)規(guī)劃產業(yè)功能發(fā)展布局

——

三區(qū)三帶武侯區(qū)產業(yè)地圖的“三區(qū)一帶”中，基地位于紅牌樓現代商務商貿集聚區(qū)。依托紅牌樓商圈，以高端商貿、商務服務為主導，重點發(fā)展地鐵大型商業(yè)，臨空商務商貿、現代創(chuàng)意辦公、體驗式街區(qū)商業(yè)、都市文化休閑。核心商業(yè)區(qū)——紅牌樓核心商圈高端物流區(qū)——西南物流中心主題商業(yè)發(fā)展帶——老川藏路佳靈路段次級商業(yè)發(fā)展帶——武侯大道和草金路休閑娛樂帶——武陽大道（2.5環(huán)）人居服務區(qū)——晉陽、外雙楠人居服務區(qū)項目研判

有城市資源周邊配套足開放空間少紅運花園周邊公園、中小學、醫(yī)院、商業(yè)綜合體等配置設施完善。龍湖金楠天街商圈住區(qū)住區(qū)伊藤洋華堂商圈公園領秀別墅中央花園逸都路公園外圍多商圈覆蓋有真空鷺島國際公園基地周邊有大悅城、伊藤洋華堂場等大型成熟城市商圈，但步行距離均為1.5km左右，基地處于綜合體真空。SITE住區(qū)公園住區(qū)交大花園住區(qū)高集聚品質較優(yōu)良住區(qū)周邊多片住區(qū),基地周圍有鷺島國際社區(qū)，還有其他多層次的居住產品類型，屬于品質良好的成熟居住片區(qū)。大悅城商圈項目研判

有聯動體系清

水

河3.5km公服長廊解讀上位控規(guī)，并結合現有社區(qū)公服資源，形成東西向3.5km的公服長廊。公共綠網骨架生態(tài)脈絡與城市公園、街頭綠地、口袋公園等串聯，城市自然生態(tài)架構。綠化網絡健身皮

加

區(qū)生態(tài)本底水系基地西側闌干堰為武侯區(qū)重要貫穿性水系，連接清水河，接入區(qū)域水網。五

大

花

園

片

區(qū)SITE紅牌樓片區(qū)項目研判

有武侯記憶產業(yè)變遷皮革產業(yè)外遷，文化商貿、時尚消費崛起今天本世紀初期隨著產業(yè)遷出，區(qū)域以生活居住功能為主2000年前皮革產業(yè)在本區(qū)域粗放發(fā)展區(qū)域發(fā)展文化商貿、創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)及時尚消費?

皮革廠城市跟新單元定位為城市社區(qū)商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展中心?

皮革加工、女鞋制造的發(fā)源地之一?

二類住宅用地為主?

臨近紅牌樓-太平園商務商貿區(qū)?

雙楠時尚消費中心?

三國文創(chuàng)產業(yè)發(fā)展基地?

隨著“五大花園”的建成以及麓島國際的開發(fā)，逐漸成為城市富人居住區(qū)項目研判

有武侯記憶外雙楠成都范生活圈產業(yè)沿革、人居變遷、文化傳承的武侯載體高水平消費指數與涉外洋氣指數基地緊鄰高端樓盤和別墅區(qū)，加之五大花園社區(qū)人口，因此形成消費客群基數大，消費意愿強、指數高等特點，直接造就伊藤洋華堂雙楠店全球銷售奇跡。最消費最文化最生活SITE自古商貿繁華地濃郁成都生活范紅牌樓是明代在成都出城要道口建造的驛站和場鎮(zhèn)，因街頭立有紅牌坊而得名，距今已有400多年歷史。曾為民族和睦、對外商貿繁榮的象征。發(fā)展至今已成為武侯區(qū)乃至全市全市規(guī)模最大、聚集度最高，服務全省、輻射中西部的“商貿之五大花園始建于90年代，得益于便利的交通，完善的生活配套，發(fā)展至今人口密集，是外雙楠片區(qū)著名的“萬人小區(qū)”。2004年第一階段城市更新后，服務配套更為完善，項目研判

小結有黃金區(qū)位演繹片區(qū)公共活力復興有頂層支撐落位頂層賦能價值使命有城市資源實現黃金用地價值新生SITE有聯動體系強化聯動片區(qū)多元體系有武侯記憶重現武侯發(fā)展記憶脈絡02

更新基礎梳理核心區(qū)基礎摸排

居民意愿希望有帶娃玩耍的戶外場地，安全有活力希望可以建設可以逛街消費的商場，街在摸排調查中，約95%的本地居民都傾向于原地返遷的方式希望天上的電線可以入地，就更安全希望有地方可以停車居住條件希望可以改善吧了希望路面可以更整潔，衛(wèi)生情況更好希望可以修一些公園之類的基礎摸排

建設概覽現狀建筑以商住混合建筑為主，存在大量居民自建房現狀居民戶數約428戶，總建設量約79279㎡

，居住建面37660㎡

，商業(yè)建面24448㎡

,

皮革加工區(qū)用地平均容積率約1.5，整體更新潛力用地平均容積率約1.0

。地塊編號名稱現狀建筑面積戶數產權情況容積率31619m2347

分戶產權、紅牌樓街道住宅商業(yè)部分商業(yè)和公建配套產13406m22930m24552m2/2847955m25700m2安置房

棟權、個別無產權/公建配套辦公11.48皮革加工區(qū)9四川省華明實業(yè)有限公司、成都大東家置業(yè)有限公司、成都市武侯區(qū)長鷹皮鞋廠服務設施用地商業(yè)樓

棟812畝23服務設施用地1148m210.9畝商業(yè)7社會福利用地6.8畝3570.29m2580.81m2689.76m2284.78m2700m2662//1住宅商業(yè)分戶產權，底商開發(fā)商自持25125.64m22.31普建苑小區(qū)居住小區(qū)地下車庫其他54小區(qū)綠地34700m200.2706.4畝環(huán)衛(wèi)用地非市屬辦公用地員工宿舍樓

臨時住宅成都協力物資有限公司成都藍盾鞋業(yè)有限公司10//001/空地小區(qū)綠地2.4畝非市屬辦公用地61空地（臨時停車場）2.8畝區(qū)巡警大隊5600小區(qū)綠地區(qū)五花辦8.2畝3辦公樓備勤樓食堂環(huán)衛(wèi)用地區(qū)公安分局巡警大隊4畝6214m26214m2/1.13區(qū)巡警大隊區(qū)公安分局區(qū)五花辦2普建苑小區(qū)臨時建筑（汽修）3.3畝3856m203856m201/臨時商業(yè)2000年與武豐皮鞋廠（780.860.75社會福利用地服務設施用地皮革加工貿易試驗區(qū)簽訂土地使用合同）區(qū)五花辦鄧三哥（與皮革加工貿易試驗區(qū)簽訂土地使用合同）/臨時停車場皮革加工區(qū)臨時建筑（餐飲）

臨時商業(yè)地鐵

號線項

臨時辦公58畝5457m25457m215目部住宅2470.75m21141.06m2152獨棟房屋辦公分戶產權、高新供電公司、區(qū)五花辦94271.81m20.53服務設施用地

高新供電公660m2/庫房司庫房空地///000///10110000小區(qū)綠地空地區(qū)五花辦//臨中環(huán)路綠地439戶79279.45m2/合計基礎摸排

建筑功能現狀建筑功能以居住、商業(yè)與行政辦公功能為主，商住功能混合建筑功能評估圖自發(fā)型餐飲、茶歇鷺島國際社區(qū)現狀總建筑面積約79279㎡

。其中，居住建筑面積37660㎡

，商業(yè)建筑面積24448㎡

，辦公建筑面積11907㎡雙豐社區(qū)皮革加工區(qū)現狀建筑為居?。咨棠Ｊ揭詤^(qū)巡警大隊為代表的政務辦公功能交大花園居住+底商居住辦公底商+居住模式酒店商業(yè)公服皮革加工區(qū)南部商業(yè)樓主要功能為酒店皮革加工區(qū)純商業(yè)功能建筑武侯國際花園基礎摸排

建筑質量基地現狀建筑質量形況整體較差，主要集中于雙豐西路西側皮革加工區(qū)及北側自建房區(qū)域建筑質量評估圖此區(qū)域建筑質量整體較差現狀存在大量居民自建房，質量較差?；貎冉ㄖ饕獮?0-90年代住宅和商業(yè)辦公用房以及少量2000年后的住宅。此區(qū)域建筑質量整體較好此區(qū)域建筑質量整體一般皮革加工區(qū)地塊雙豐中路地塊5層住宅為80年代建筑，質量差皮革加工區(qū)地塊3層住宅大部分為80年代建筑，質量較差。1980-1990

差巡警大隊為代表的90年代建筑，現狀質量一般。普建苑為代表的2000年后住宅建筑，現狀建筑質量一般。1980-1990

較差1990-2000

一般2000-2010

較好基礎摸排

建筑高度基地現狀建筑全部為多層建筑，建筑高度評估圖住宅建筑3-6層，行政辦公建筑鷺島國際社區(qū)4-7層，商業(yè)建筑2-5層。左側平均層數3層，右側平均層數5層1層主要為居民自行搭建的房屋。2層主要為皮革加工區(qū)東側商業(yè)用房。雙豐社區(qū)1層2層3層4層5層6層7層10層3層主要為皮革加工區(qū)住宅。4層主要為巡警大隊辦公樓、幼兒園等建筑。交大花園武侯國際花園5層主要為皮革加工區(qū)南部商業(yè)樓。7層主要為巡警大隊辦公樓與普建苑住宅?；A摸排

現狀小結數量鷺島國際社區(qū)現狀居住

總戶數

約428戶現狀

總建筑面積

約79279㎡其中

居住建筑面積

約

37660㎡商業(yè)建筑面積

約

24448㎡辦公建筑面積

約

11907

㎡雙豐社區(qū)質量此區(qū)域建筑質量整體一般雙豐西路西側現狀建筑總體質量

較差

，具備拆除新建的條件及必要性。交大花園雙豐西路東側現狀建筑質量整體一般，具備改造的需求。此區(qū)域建筑質量整體較差武侯國際花園基礎摸排

拆改留研判綜合用地權屬、建筑質量、建筑高度等因素確定片區(qū)拆改留策略鷺島國際社區(qū)拆除老舊、低矮影響城市風貌與無保留價值的房屋。對城市重要界面上的建筑進行立面改造或功能置換。對此區(qū)域

改造與保留涉及用地面積：103.2畝5新瑞園(刀把一共是117.9畝，這個是拆刨除了空地的）15雙楠風景1雙楠風景底商涉及總戶數：443戶雙豐社區(qū)4軍通大廈預計總建筑量：79279㎡32

雙楠風景底商麗百居13雙豐聚園8號樓（住宅37660

㎡

)14

雙豐聚園1號樓12雙豐聚園底商6省辦證中心16雙豐聚園涉及雙楠風景小區(qū)底商、麗百居、君通大廈、新瑞園、省辦證中心、君怡酒店、幼兒園、肛腸醫(yī)院、如家酒店等24棟建筑。11川福食品7改留君怡酒店17自建房8幼兒園10鑫隆賓館18交大花園如家酒店9肛腸醫(yī)院涉及建筑雙楠風景、雙豐聚園共計10棟建筑。對此區(qū)域

拆除重建武侯國際花園基礎摸排

項目計劃鷺島國際社區(qū)“拆1+改4立面+改3廊道+留3小區(qū)“

片區(qū)更新項目包拆除1片

低質片區(qū)結合拆改留研判結果并根據城市設計研究確定三大項目更新計劃。3組保留居住小區(qū)（雙楠風景+雙豐聚園+新瑞園）涉及用地面積：103.2拆除畝5

新瑞園新建

涉及總戶數：443戶雙豐社區(qū)1預計總建筑量：79279㎡雙楠風景底商15

雙楠風景4軍通大廈（住宅37660

㎡

）3麗百居2雙楠風景底商13雙豐聚園8號樓涉及雙豐路城市界面14

雙豐聚園1號樓與武侯大道城市界面，包含新瑞園、軍通大廈、雙豐聚園8號樓、雙豐聚園底商、川福食品、鑫隆賓館、肛腸醫(yī)院、如家酒12雙豐聚園底商立面改造6省辦證中心16

雙豐聚園17

自建房11川福食品7君怡酒店8幼兒園10鑫隆賓館店8

棟建筑。18如家酒店9肛腸醫(yī)院交大花園街道

涉及闌干堰、雙豐西改造

4條

建筑界面路、雙豐中路的建筑立面、道路斷面與景觀的改造3條整治整治景觀通廊街道武侯國際花園小結

皮加區(qū)更新的必要性與可行性皮革加工區(qū)城市更新皮革加工區(qū)城市更新必

要

性可

行

性、居民生活環(huán)境差：皮革加工區(qū)現狀建筑質量整體不加，具有一定程度火災隱患，外觀破舊，內部生活環(huán)境混亂、公共空間不足，對居民的生活品質與生命財產構成負面影響。、政府關注：項目已列入武侯區(qū)政府更新項目清單，得到政府關注與政策支持。、居民支持：項目地塊權屬較為清晰，部分土地已進行整理，便于工作開展。且更新復合原住居民利益，初步摸排獲得多數業(yè)主支持。、阻礙城市功能發(fā)展：現狀皮革加工區(qū)功能業(yè)態(tài)低端、無較好的空間體量承載更多更好的城市功能、產業(yè)，現狀用地的強度與結構阻礙了城市功能的提升與發(fā)展。、發(fā)展契機：地鐵TOD作為項目觸媒，形成有力發(fā)展帶動契機，使得未來產業(yè)功能植入發(fā)展容易存活。、片區(qū)價值需提升：片區(qū)的存在形成周邊區(qū)位價值洼地，在地鐵建設直接設站的情況下片區(qū)現狀情況無法承接巨大良好的發(fā)展機遇。、經濟可行：經初步經濟測算項目有盈利可能性，在舊改項目中具有較強的可實施與可操作性。結論：項目優(yōu)勢大于劣勢，具備可操作條件。皮革加工區(qū)更新單元片區(qū)迫切需要通過城市更新的手段，通過良好的設計引導與建設管理、運營導控，使片區(qū)得到全新的發(fā)展。小結

核心任務三

大

核

心

任

務31

2提升本地居民生活條件、居住品質與幸福獲得感通過舊改釋放空

通過產業(yè)策劃與間增量，形成開

舊城環(huán)境提升計發(fā)載體，打造劃，更新片區(qū)產TOD綜合片區(qū)，

業(yè)導入，推動舊實現正向收益。

區(qū)內核提質升級03

發(fā)展定位總體定位

城市更新目標定位“老成都味兒，新生活范兒”武侯區(qū)美好生活新集核，公服活力新社區(qū)更新定位為周邊老成都人服務、聚集的社交生活空間TOD脈絡的特色社區(qū)商業(yè)體驗空間武侯生活美學創(chuàng)意新集核產業(yè)發(fā)展空間·三大目標04

整體更新城市設計城市設計

規(guī)劃結構規(guī)劃結構公共服務核心?

雙芯：PUBLICCOREOPENNODTOD聚散核心社區(qū)公服核心OPENNODPUBLICCORE?

三廊：“寶石綠帶”公服綠化通廊“煙火人間”公共活力通廊“活力水脈”闌干堰景觀通廊開放節(jié)點OPENNOD?

三區(qū)：TOD公服活力門戶商業(yè)區(qū)闌干堰高品質宜居生活區(qū)社區(qū)開放式公服綜合片區(qū)?

四界：TODCORE中環(huán)路風貌界面武侯大道風貌界面TO

聚散核心雙豐西路生活性風貌界面雙豐中路生活性風貌界面城市設計

方案總平面

遠期至機場搬

）N14111310121516功能布局79121112131415TOD聚散門戶廣場休閑綠化公園帶社區(qū)公服綜合體醫(yī)療養(yǎng)老綜合體武侯公服活力通廊雙楠風景小區(qū)2817闌干堰休閑景觀帶5183

TOD商業(yè)消費街區(qū)4

垃圾轉運站83194256雙豐中路中央廣場176TOD產業(yè)辦公區(qū)16

新瑞園小區(qū)207

品質居住小區(qū)（返遷）

17

臨街商業(yè)3118

雙豐聚園小區(qū)8

高端品質居住區(qū)9

雙豐中路休閑街10

跨街景觀橋19

雙豐幼稚園20

四川肛腸醫(yī)院163城市設計

方案鳥瞰圖

遠期至機場搬

）城市設計

建筑空間形態(tài)分析公服活力廊宜居品質園底層商業(yè)+架空活動平臺+上層公服+中央活力走廊24F小高層+中心綠地+水景通廊+活力商街15F9F號線武侯大道站商業(yè)休閑谷退臺塔樓+花園露臺+開放商業(yè)街區(qū)城市設計

開發(fā)強度與高度分析42M24M48M45M24M48MFA

R3.0FAR

3.042M45M36MFA

R2.445M42M45M2M36MFAR

2.5FAR

2.5FAR

4.4110M40M70M45M73MFAR

4.493M城市設計

空間設計與高度分析110M70M45M73M93M110M70M93M73M45M42M42M48M33M24M12M中

環(huán)

路武

侯

大

道城市設計

快慢交通分析CORENODCORENODTODCORE快達慢行圖例城市主干道城市次干道社區(qū)慢行道景觀漫步道濱水漫步道主要城市交通節(jié)點次要城市交通節(jié)點主要生活慢行節(jié)點次要生活慢行節(jié)點產業(yè)功能

產業(yè)整體方向以成都中優(yōu)戰(zhàn)略為發(fā)展契機，未來的皮革加工區(qū)更新單元將成為——“舊城更新理念下的公園城市”武侯城市更新首期可呈現典范板塊

高品質老城提質升級示范標桿美而新小而精輕而創(chuàng)綠而活美好家居生活創(chuàng)意體驗區(qū)社區(qū)特色精致商業(yè)綜合體區(qū)域商務服務外溢承載地武侯公園生活公服活力帶產業(yè)功能

產品體系構建5大核心產品內容社區(qū)商業(yè)極核

文化場景極核公共服務極核

輕創(chuàng)辦公極核

生態(tài)休閑極核社區(qū)商業(yè)典范生活方式傳遞武侯記憶喚醒創(chuàng)意文化引領城市公服核心品質生活源地商務商貿據點特色商業(yè)集群城市優(yōu)質界面綠色生態(tài)社區(qū)以文博旅游、特色商業(yè)、商務服務為重點，

服綠化帶、公共景觀聯動區(qū)域特色產業(yè)樓宇，為區(qū)域更靈活、優(yōu)質的發(fā)展空間。主打“綠帶寶石”公主打融合軌道交通的創(chuàng)新商業(yè)街區(qū)，提供沉浸式、高品質的特色文化消費場景和內容，著力發(fā)展文博文創(chuàng)產品，打造新的創(chuàng)意文博消費節(jié)點通過文化空間設計、以交叉、多樣的功能場景打造、業(yè)態(tài)植入，

空間，打造創(chuàng)新型社街道軸線、風貌界面，同時引入不同尺度的住區(qū)口袋綠化空間，打造綠色生態(tài)的區(qū)域形象打造流淌歷史文脈、喚醒共同記憶的城市文化地標區(qū)域，植入區(qū)公共服務活力芯，并將綠地和基礎設施網絡連成一體，為居有特色的閱覽、展覽、

民提供全齡、全時的消費等文化功能

品質公共服務產業(yè)功能

產業(yè)業(yè)態(tài)布局公服綜合體社區(qū)活動中心休閑閱讀學習全齡健身中心社區(qū)文化展覽文化培訓及教育生活核心全齡品質社區(qū)回遷宜居社區(qū)青年人才公寓社區(qū)休閑中心居民健身設施社區(qū)綠道兒童綠色娛樂智能物業(yè)社區(qū)管理中心智能家具智能垃圾處理居民委員會街道辦事處社區(qū)休閑商業(yè)號線武侯大道站社區(qū)服務中心政務服務

幼兒園居民管理

養(yǎng)老家政維修

活動室便利店社區(qū)商業(yè)核心便利零售空間便利輕食空間生鮮超市自動售賣機快捷超市連鎖快餐成都特色小吃老字號餐飲品質咖啡廳生活美學家居產業(yè)

輕創(chuàng)辦公特色夜生活潮流文創(chuàng)消費市井文化體驗居民娛樂空間商務辦公

生活美學

家居創(chuàng)意設計文創(chuàng)孵化

商務酒店

文化娛樂辦公酒店商業(yè)住宅公服05

重點更新片區(qū)詳細設計重點更新與改造片區(qū)設計

“3+3”更新框架1好生活”

TOD門戶商業(yè)3322“公園詩居”高品質宜居社564大區(qū)“全齡云享”社區(qū)公服綜合14563堰濱水漫游休閑公園西路美好生活慢行街項雙豐中路煙火社區(qū)慢行街重點更新片區(qū)城市設計

1.TO

美好生活門戶商業(yè)區(qū)規(guī)劃目標：武侯區(qū)美好生活創(chuàng)意體驗中心精品型社區(qū)TOD建設示范區(qū)重點更新片區(qū)城市設計

1.

美好生

”TO

門戶商業(yè)區(qū)生活家居創(chuàng)意集群服務周邊高端居住客

武侯大道站TO

引入人流塑

時尚創(chuàng)

立體開放

的城市形象界面匯聚生活家居，創(chuàng)意美學

的武侯創(chuàng)新場景衍生產業(yè)1

24

品質商務酒店集群飲3

信息咨詢1

互動娛樂11

生活美學創(chuàng)意輕創(chuàng)辦公集群美好生活展示集群1

16

文創(chuàng)精品酒店訓10

生活美學創(chuàng)意集群7

美好生活展區(qū)8

產品展示

交流推廣4

商務休閑娛樂社區(qū)精品商業(yè)1

特色餐飲

精品售賣商店費3

互動娛樂

親子娛樂商務辦公集群18

商務服務3

休閑商業(yè)產業(yè)辦公集群1

23

產業(yè)辦公10

綜合商業(yè)3

休閑商業(yè)TOD聚力潮創(chuàng)賦能文脈延續(xù)重點更新片區(qū)城市設計

1.

美好生

”TO

門戶商業(yè)區(qū)打破區(qū)域集中式商業(yè)單一發(fā)展現狀，打造品質創(chuàng)意生活的全新社區(qū)商業(yè)消費熱點生活美學主題的特色商業(yè)OPENNODETODTO

公

CORE共核心藝術品商店精品花藝商店家具家裝體驗館建設規(guī)模占地面積24.3畝（合16200

㎡

）功能配備雜物商店生活美學設計造物體驗店時裝家居藝術集合店?

特色餐飲空間?

文化體驗空間?

休閑娛樂空間?

特色零售空間?

夜間生活空間傳統與潮流碰撞的特色場景覆蓋客群夜食夜娛場景全齡共享社交場景老成都休閑娛樂特色場景?

社區(qū)居民、家庭親子客群?

周邊就業(yè)產業(yè)客群?

差旅偶得客群歷史文化感知情景再現場景公園+生態(tài)休閑場景15分鐘便利生活場景重點更新片區(qū)城市設計

1.

美好生

”TO

門戶商業(yè)區(qū)以創(chuàng)意家居產業(yè)為引擎，打造區(qū)域生活美學核心地，形成創(chuàng)意設計、商務交流新中心創(chuàng)意設計產業(yè)集結樓宇OPENNODETODTO

公

CORE共核心商務服務家居設計創(chuàng)意策劃建設規(guī)模多功能辦公空間占地面積24.3畝（合16200

㎡

）功能配備辦公酒店?

靈活辦公空間

??

商務服務平臺

??

孵化扶持空間

??

社交分享空間

??

會議空間特色主題客房多功能會議空間宴會接待多功能會議空間展演展示空間茶歇休閑空間開放辦公空間品質商務酒店商務餐飲覆蓋客群?

區(qū)域產業(yè)客群、設計文創(chuàng)產業(yè)機構組織、工作室等?

差旅客群品質商務客房商務會議空間開放社交空間半開放工作交流空間重點更新片區(qū)城市設計

1.

美好生

”TO

門戶商業(yè)區(qū)意向圖7F7F33F3F24F2F14F武侯大道站18F2F23F退臺塔樓+花園露臺+開放商業(yè)街區(qū)重點更新片區(qū)城市設計

1.

美好生

”TO

門戶商業(yè)區(qū)TOD門戶商業(yè)綜合體意向圖TO

站城一體化設計

洄游動線品質住區(qū)站點形式商業(yè)商務綜合體出入口H結合站點周邊用地及軌道現狀規(guī)劃設計條件，提出站點基本站位（武侯大道雙楠段與中環(huán)路武陽大道段交叉口處）。闌干堰景觀帶垂直交通系統垂直交通系統出入口B二層連廊出入口設計出入口A2垂直交通系統現狀已建7個地鐵站出入口。根據TOD一體化規(guī)劃，未來將地鐵出入口與地塊地下通道聯通，實現核心區(qū)范圍內地塊與地下商業(yè)空間便捷聯系。出入口J1出入口A1（下沉廣場形式）A1/A2/B/H/J2出入口J2地鐵站廳單一通道地面出入口出入口J3J3復合建筑出入口地下通道垂直交通系統地下動線地面動線A1（改造）商業(yè)商務綜合體下沉空間出入口改造空中平臺動線TO

站城一體化設計

地下空間設計TOD綜合體地下空間豎向設計：Tod商業(yè)地塊共建四層地下空間，其中-1F為全商業(yè)，-2F為商業(yè)+地下車庫，-3F、-4F均為地下車庫。利用地鐵站廳層埋深較大的特點，使下沉空間（-2F）直接與站廳層直通，再通過自動扶梯或電梯與-1F和地面連接。以實現地下、地上和地鐵交通、商業(yè)之間的無縫銜接。立體交通核1F

2F

TO

下沉廣場-1F

地鐵站廳-1F

全TOD地下商業(yè)-2F

部分停車庫-2F

地鐵站臺-3F

全部停車庫-4F

部分停車庫地鐵站廳軌行區(qū)地下商業(yè)地下車庫綠地中庭重點更新片區(qū)城市設計

2

“公園詩居”高品質宜居社區(qū)鷺島國際社區(qū)重點更新片區(qū)城市設計

2

“公園詩居”高品質宜居社區(qū)社區(qū)開放公園小高層+中心綠地+水景回遷品質社區(qū)雙豐中路休閑邊商闌干堰濱水活力慢行帶活力景觀廣場景觀式宜居社區(qū)開放式品質社區(qū)人才公寓宜

居

生

活

區(qū)

意

向

圖重點更新片區(qū)城市設計

2

“公園詩居”高品質宜居社區(qū)住宅區(qū)核心考量：皮加區(qū)拆遷工作與回遷房建設同步進行，節(jié)省時序、縮短周期、快速安置、合理規(guī)劃，使居民可見可得，利于拆遷動員工作順利進行，利于片區(qū)滾動更新與開發(fā)效率。拆遷工作過程中可同步進行回遷房建設，縮短整體更新回遷時序現狀空

臨

/交巡警大隊易整用地，回遷安置房建設同步推動拆遷工作完成后整理獲地，后期開發(fā)住宅產品，利用地

TO

優(yōu)勢提高售賣利潤。皮加區(qū)拆遷工作推進現狀皮加區(qū)，拆遷更新工作核心片區(qū)開放機場限高后，結合to

一體化城市設計進行商業(yè)綜合體建設武侯大道站重點更新片區(qū)城市設計

2

“公園詩居”高品質宜居社區(qū)回遷住宅組團邊商/社區(qū)商業(yè)用地面積

1795

㎡住宅面積

48386

㎡回遷戶數：42

戶總建筑面積：9,535

㎡開發(fā)售賣

組團1用地面積：

437

㎡住宅面積

9841.

㎡建議產品類型：以開放式社區(qū)、中小戶型、剛需與青年式商品房、人才公寓為主開發(fā)售賣組團2用地面積

1220

㎡住宅面積

2746

㎡建議產品類型：高品質TO

全齡住區(qū)、大中戶型、核心家庭型商品房為主重點更新片區(qū)城市設計

3.

全齡云享”

一站式社區(qū)公服綜合體規(guī)劃目標：武侯區(qū)第一個示范性創(chuàng)新公共服務綜合體重點更新片區(qū)城市設計

3.

全齡云享”

一站式社區(qū)公服綜合體以現有公服廊

為基礎塑

主題集群，功能融合的社區(qū)公共舞臺呈現無界開放，活力共享的繽紛生活場景居住教育娛樂休閑教育培訓商業(yè)服務基礎教育兼容高效開放共享涉外服務文化藝術體育運動?

現有控規(guī)布局配套公服設施僅能保證片區(qū)人口基礎生活服務需求，但不符合新型社區(qū)綜合體發(fā)展的理念與未來前瞻性。成都市

“十四五”規(guī)劃提出進一步完善優(yōu)質均衡公共服務體系，提升品質，在基礎保障設施上增配特色化設施。全齡友好商業(yè)服務醫(yī)療康養(yǎng)衛(wèi)生服務便民商務醫(yī)養(yǎng)結合生活服務康體療養(yǎng)綠化空間社區(qū)管理涉外服務商業(yè)服務體育運動養(yǎng)老福利老年教育政務管理基礎教育醫(yī)療養(yǎng)老涉外事務文化活動

其他特色基礎市政社區(qū)活動智慧社區(qū)社區(qū)管理文化活動基礎保障類特色提升類重點更新片區(qū)城市設計

3.

全齡云享”

一站式社區(qū)公服綜合體社區(qū)管理中心6

社區(qū)用房

辦公文化藝術中心4F

社區(qū)服務中心

街道辦

居委會2

底層社區(qū)商

兒童托管中心6

社區(qū)藝術劇場4

文化活動中心社區(qū)青年雙創(chuàng)中心社區(qū)服務中心6

青年社區(qū)雙創(chuàng)產業(yè)辦公4

專業(yè)圖書室

綜合健身館2

底層商業(yè)6

社區(qū)辦公3

境外人員服務站

社區(qū)食堂2

社區(qū)辦證服務綜合窗口社區(qū)衛(wèi)生中心6

社區(qū)衛(wèi)生服務中心3F

社區(qū)心理咨詢室派出所2

社區(qū)商業(yè)

便民生活服務點6

服務用房4

派出所辦公居民室外運動設施主題集群

·無界開放·

功能融合·活力共享重點更新片區(qū)城市設計

3.

全齡云享”

一站式社區(qū)公服綜合體打破功能單一、各自為政的公服發(fā)展模式，將文化、綠色與活力融入公服功能空間，打造有溫度、有情感、有特色的一站式創(chuàng)新社區(qū)公服綜合體公共服務核心PUBLICCORE文化元素融合功能空間開放節(jié)點文化變遷記憶墻多元文化展示空間茶亭、老樹蜀都文化元素老物件空間陳列社區(qū)公服空間：一站式政務服務，全功能生活服務建設規(guī)模功能配備?

社區(qū)管理中心?

社區(qū)福利設施?

社區(qū)醫(yī)養(yǎng)中心?

社區(qū)文體中心?

綠色休閑空間政務服務居民議事掌上政務家政維修覆蓋客群門診及康養(yǎng)空間便民藥店社區(qū)文化活動中心社區(qū)托兒所寶石綠帶：健康休閑空間?

居住人群、家庭親子客群?

產業(yè)辦公人群?

7號線沿線人群、差旅偶得客群口袋公園互動配景休閑街道家具景觀廊道重點更新片區(qū)城市設計

3.

全齡云享”

一站式社區(qū)公服綜合體6F2F5F6F5F6F2F6F6F6F開放式公服綜合體底層商業(yè)+架空活動平臺+上層公服+中央活力走廊意向圖重點更新片區(qū)城市設計

3.

全齡云享”

一站式社區(qū)公服綜合體“醫(yī)養(yǎng)結合”綜合為老服務中心社區(qū)口袋公園派出所一站式社區(qū)公服綜合體二層公共活動平臺公服活力通廊居住社區(qū)社區(qū)綠化活力帶重點更新片區(qū)城市設計

3.

全齡云享”

一站式社區(qū)公服綜合體開放式公服綜合體意向圖重點改造片區(qū)城市設計

4

闌干堰濱水漫游休閑公園闌干堰現狀梳理植物雜亂，空間郁閉空間品質低開敞空間狹窄逼仄街道活力不足可達性較差水岸高差大親水性不佳人行道岸線僵直休憩設施缺乏水質清澈人行道尺度基本滿足通行需要，但現狀步行空間街道功能單一，缺乏休憩服務設施；植物雜亂，空間郁閉度較高，闌干堰兩側由護欄隔斷無法互通，人流較少、活力不足。具有良好的水資源本底，基于市政管理需要駁岸采取硬化處理，高差較大且無景觀元素植入，對居民缺乏足夠吸引力。周邊建筑嚴重擠壓活動空間，導致開敞空間缺乏、環(huán)境品質較低。重點改造片區(qū)城市設計

4

闌干堰濱水漫游休閑公園規(guī)劃目標：武侯區(qū)公園城市生活場景展臺更新型社區(qū)生態(tài)休閑活力長廊城市更新中的公園城市理念：綠色更新：將老城生態(tài)基底重煥活力，提升人居生活環(huán)境品質公園老城：展現“老城區(qū)公園城市”休閑生態(tài)生活場景重點改造片區(qū)城市設計

4

闌干堰濱水漫游休閑公園N5豐富濱水形態(tài)化解水岸高差濱水宜居活力景觀帶下沉親水休憩空間景觀漫步道濱水劇場2123設計多層次的親水岸線，拓寬局部水面，搭建親水平臺和步行通道，聯系水岸兩側并為市民提供更多親水契機。3觀景平臺455住區(qū)入口景觀親水廣場467提供外擺空間營造生活氛圍樹陣廣場67延續(xù)商業(yè)本底，結合濱水岸線提供戶外坐歇平臺，營造活力商業(yè)氛圍和消費體驗。1商業(yè)休閑景觀帶6陽光商業(yè)走廊1優(yōu)化環(huán)境品質提升步行樂趣2戶外親水平臺32水景廣場3階梯休閑草坪46結合植物景觀設計靈活多變的步行空間，同時提供豐富休閑設施，提升行人濱水步行感受。下沉廣場-地鐵出入口52地鐵站點564重點改造片區(qū)城市設計

4

闌干堰濱水漫游休閑公園以闌干

為基本骨架，重塑特色游

多維交

的公園式景觀風貌界面創(chuàng)造文娛交融，活力集聚的生態(tài)化商業(yè)服務場景站前廣場親水空間濱水游憩交通集散文化展廊生態(tài)休閑下沉空間極核立體步道濱水游憩文化漫游商業(yè)休閑商業(yè)服務室外茶歇綠色餐飲濱水漫步空間中央景觀節(jié)點

立體親水空間集散空間水岸休閑街區(qū)門戶空間下沉廣場休閑茶座生態(tài)水岸鄰里中心

下沉親水休憩平臺觀景平臺親水臺階樹陣廣場商業(yè)廣場生態(tài)咖啡廳

室外茶座濱水劇場

回廊亭

文化漫游走廊住區(qū)入口廣場地鐵出入口

入口水景

陽光草坪

休憩座椅濱水宜居活力景觀帶商業(yè)休閑景觀帶重點改造片區(qū)城市設計

4

闌干堰濱水漫游休閑公園闌干堰

改造效果圖現狀街景重點改造片區(qū)城市設計

5

雙豐西路美好生活慢

街雙豐西路現狀梳理現狀平均車行道路寬度8.5-10m，人行道路寬度（建筑至車行道路緣石寬度）依據路段不同，窄處為2.5-3.5m，寬處為5-8.5m。整條路段基本有雙側行道樹木覆蓋。雙楠風景小區(qū)臨

街

商

業(yè)幼兒園四川肛腸醫(yī)院武侯大道雙

豐

西

路皮

革

加

工

區(qū)皮

革

加

工

區(qū)交

巡

警

大

隊底商上住皮加區(qū)雙豐西路-北段雙豐西路-南段雙側行道樹雙側行道樹雙向單車道雙向單車道單位院落空地3.5m8.5m3.5m3.5m9.5m5.5m15.5m18.5m重點改造片區(qū)城市設計

5

雙豐西路美好生活慢

街雙豐西路現狀梳理現狀平均車行道路寬度8.5-10m，人行道路寬度（建筑至車行道路緣石寬度）依據路段不同，窄處為2.5-3.5m，寬處為5-8.5m。整條路段基本有雙側行道樹木覆蓋。1.雙向單車道，車道較寬，為路側占道停車形成空間；1.雙向單車道，車道較寬，為路側占道停車形成空間；雙豐西路-北段雙豐西路-南段2.人行道寬度適中，底層商業(yè)完全擠占，2.人行道寬度適中，共享單車停放造與影響人行連續(xù)通行品質；行道樹池成人行道空間擠占；3.無街道景觀與街道特色，街道景觀面貌模糊。3.

街道景觀面貌模糊，行道樹茂盛但對兩側建筑2-3層采光影響較大。重點改造片區(qū)城市設計

5

雙豐西路美好生活慢

街雙豐西路優(yōu)化目標步行優(yōu)先

功能復合

全齡友好激活社區(qū)綜合體外延空間

·

聯通TO

活力骨架慢行道慢行街道步行優(yōu)先游憩街道氛圍多元服務街道設施完善增強沿街功能復合，兼具通行、活動、休憩于一體，形成活躍的空間界面。提供小尺度、趣味性、多樣化的場地，結合綠地緩坡設置地景式游憩空間，營造休憩、社交的活動氛圍。以不同年齡段市民需求為起點，完善各類配套服務設施，優(yōu)先考慮老人、兒童日?；A需求，滿足全齡安全友好。增設彈性多樣的景觀街道家具，提供全天候街道活動條件。車行道做步行化處理，消除道路路緣以及建筑室內外高差，實現市民無障礙步行可達。開放沿街小型商鋪，提升步行體驗，增強與TOD商業(yè)街的回游性，打造充滿生命及綠色的健康型步行街區(qū)。重點改造片區(qū)城市設計

5

雙豐西路美好生活慢

街街道優(yōu)化方案街道空間

26m4m8m4m住宅/商業(yè)建筑5m道路紅線

16m5m社區(qū)公服中心1.街道斷面由于路段兩側均有城市建筑更新，整理街道斷面符合控規(guī)要求，形成16m紅線（4+8+4）一塊板街道。2.

街道空間結合兩側建筑前退距空間進行整體化景觀打造，通過彩色鋪裝與趣味化人行橫道裝飾，公服中心路段車行道路建議進行局部車行道路鋪裝化，降低車速，形成具有充分活力與連通性的慢行公共通道。3.

街道景觀結合兩側更新建筑打造現代風格、一體化景觀設計，人行道結合兩側商業(yè)界面與公共服務功能進行通過性與停留性道路鋪裝劃分，植入多樣化現代街道設施，局部節(jié)點打造可停留、可游憩的活力口袋街道空間。重點改造片區(qū)城市設計

6

雙豐中路煙火社區(qū)慢

街雙豐中路現狀梳理現狀平均車行道路寬度8.5-11m，人行道路寬度（建筑至車行道路緣石寬度）依據路段不同，窄處為3-5m，寬處為7-10m。路段西側由于商業(yè)占道，無行道樹；路段東側接雙豐路段基本有雙側行道樹木覆蓋。皮

革

加

工

區(qū)沿

街

商

業(yè)中環(huán)路雙

豐

中

路辦

證

中

心皮革加工區(qū)雙

豐

聚

園雙豐中路-西段雙豐中路-東段皮加區(qū)皮加區(qū)底商上住雙豐聚園單側行道樹占道停車雙向單車道雙向單車道3m10.5m18.5m5.5m9.5m7m5.5m22m重點改造片區(qū)城市設計

6

雙豐中路煙火社區(qū)慢

街雙豐中路現狀梳理現狀平均車行道路寬度8.5-11m，人行道路寬度（建筑至車行道路緣石寬度）依據路段不同，窄處為3-5m，寬處為7-10m。路段西側由于商業(yè)占道，無行道樹；路段東側接雙豐路段基本有雙側行道樹木覆蓋。1.雙向單車道，車道較寬，為路側占道停車形成空間；1.雙向單車道，車道寬度適中；雙豐中路-西段雙豐中路-東段2.人行道寬度較寬，有較大改造與優(yōu)化空間，兩側建筑品質尚可，立面風貌需改善，人行連續(xù)通行性較好；2.人行道寬度適中，底層商業(yè)違規(guī)外擺、機動車與非機動車占道停放完全擠占，影響人行連續(xù)通行品質；3.

街道尺度較好，行道樹茂密，景觀風貌尚可，街道品質有較好改造基礎與較大提升空間。3.

街道景觀品質較差，風貌雜亂。重點改造片區(qū)城市設計

6

雙豐中路煙火社區(qū)慢

街雙豐中路優(yōu)化目標界面重塑

場所營造

社區(qū)友好市井煙火慢行散步道

社區(qū)生活休閑活力街建筑立面風貌協調路權功能優(yōu)化完善公共空間品質提升拓展步行空間，設置自行車專用道，完善慢行系統。增設無障礙通道提供平等便利的過街機會，創(chuàng)造安全步行環(huán)境。統籌設計街道各種系統和各類設施，提供便捷高效的使用體驗。保留建筑基本體量關系，更換材質和局部增加裝飾，改善整體風貌。通過采用現代風格控制建筑整體基調，在優(yōu)化立面秩序和使用功能基礎上形成統一和諧的街道界面。延伸建筑功能，整理街道局部空間形成小型口袋廣場，針對性營造場所氛圍，增加公共藝術品，強化街道兩側交流。街道小品、植物配置配合建筑外立面與整體街道風貌。重點改造片區(qū)城市設計

6

雙豐中路煙火社區(qū)慢

街街道優(yōu)化方案街道空間

26m5m7m2+2m建筑退距道路紅線

16m5.5m現狀住宅院現狀住宅1.

街道斷面由于路段兩側均為保留建筑，梳理現存街道空間，并盡量貼合控規(guī)要求，形成16m紅線（5+7+4）一塊板街道。2.

建筑立面兩側建筑均為現狀保留多層住宅，結合重新貼面、空調機位改造、立面分割裝飾等建筑立面整治手法進行現狀建筑立面改造；并結合夜晚燈光布置、山墻裝飾彩繪、圍墻重新設計等方法，打造煥然一新的建筑立面風貌。3.街道空間由于兩側建筑進行保留，因此街道空間近期內無法依據控規(guī)進行紅線改造。因此，在保留現狀雙向單車道車行空間的基礎上，充分梳理挖掘現有街道空間，結合局部整理拓寬、底商店鋪前空間改造、人行道景觀改造，劃分慢行步道與休憩空間，植入多樣化現代街道設施，局部節(jié)點打造可停留、可游憩的活力口袋街道空間。重點改造片區(qū)城市設計

6

雙豐中路煙火社區(qū)慢

街改造效果圖現狀街景重點改造片區(qū)城市設計

6

雙豐中路煙火社區(qū)慢

街改造效果圖統一廣告位置與基礎色更換深淺灰色仿石材軟磁貼面山墻面立體彩繪裝飾雙豐增加立面裝飾線腳增加空調機位改造圍墻形成通透性藝術圍墻增加立面裝飾窗框更換淺灰色仿石材軟磁貼面裝飾性藝術門墻增加街道休憩家具劃分慢行步道與景觀街角口袋空間改造更換人行道鋪裝06

用地優(yōu)化用地優(yōu)化

現行控規(guī)土地利用用地布局情況：南側保留沿武侯大道商業(yè)用地，現狀皮革加工區(qū)與普建苑規(guī)劃為住宅用地，北側主要為綠地與公服配套設施，保留現狀交巡警大隊用地。A1R22A6R22A1C12用地指標簡算U22用地代碼占總范圍比例用地名稱用地面積(hm2)用地面積(畝)(%)R21R21A1A6行政辦公用地社會福利用地商業(yè)服務業(yè)設施用地非市屬辦公用地二類住宅用地服務設施用地居住區(qū)綠地0.630.450.340.193.451.460.580.370.040.26978.1%5.8%4.4%2.4%44.5%18.7%7.5%4.7%0.5%3.4%B51.1588C12R21R22R24G13522291.90740.9901公園綠地6G2防護綠地1U22環(huán)衛(wèi)用地40.26R21用地面積7.77117100.0%B用地優(yōu)化

土地利用調整用地調整原則：社區(qū)文化中心、衛(wèi)生服務中心與養(yǎng)老設施置換1、整合用地類型與用地權屬，形成完整用地邊界；2、地鐵站街坊項目用地TOD商業(yè)開發(fā)，適合TOD發(fā)展模式，形成片區(qū)TOD消費商業(yè)中心。3、住宅用地整合，等量布局。4、將現行控規(guī)養(yǎng)老院東側地塊配置的社區(qū)文化中心、社區(qū)衛(wèi)生服務中心進行位置置換，將養(yǎng)老設施與醫(yī)院用地疊建，醫(yī)療養(yǎng)老設施共享建設，更利于社會性助老與“醫(yī)養(yǎng)結合”一站式為老服務；文化中心與社區(qū)活動中心兼容部分商業(yè)進行疊建，結合開放空間形成新型社區(qū)綜合體。A51醫(yī)院R22養(yǎng)老院派出所社區(qū)養(yǎng)老服務設施文化活動中心居民健身設施公廁居民健身設施社區(qū)衛(wèi)生服務中心“醫(yī)養(yǎng)結合”綜合為老服務中心社區(qū)居委會

街道辦事處社區(qū)服務中心R21R215、綠地:拓寬欄桿堰綠化帶7.5→14m，形成特色高品質公共休閑水系景觀廊，弱化干道不利影響。C12非機動停車場R21R21B用地指標簡算R22減少，

綠=原控規(guī)，u=原控規(guī)，居住不變，商業(yè)=上一版城市設計（盈利計算不變）R21用地代碼用地面積U22用地名稱用地面積(hm2)占總范圍比例(%)B(畝)中型垃圾收集轉運站B↑R21→B

商業(yè)服務業(yè)設施用地1.373.451.690.830.100.070.267.772152251221411717.7%44.4%21.8%10.6%1.3%0.9%3.3%100.0%R21二類居住用地服務設施用地公園綠地防護綠地廣場R21BR22↓2157

R22非機動停車場U+G→G→G1G2G3U→U22環(huán)衛(wèi)用地用地面積用地優(yōu)化

土地利用調整更新土地利用調整現行控規(guī)用地養(yǎng)老設施用地A1C12非市屬辦公用地行政辦公用地商業(yè)用地二類住宅用地服務設施用地居住區(qū)綠地公園綠地商業(yè)用地二類住宅用地服務設施用地公園綠地防護綠地廣場用地環(huán)衛(wèi)用地防護綠地環(huán)衛(wèi)用地用地指標明細地塊

類別編號

代碼A-1-1

G3A-1-2

G2A-1-3

B1A-1-4

G1用地性質廣場用地防護綠地商業(yè)用地公園綠地用地面積（㎡）734434137241920建筑面

建筑密商業(yè)建筑面

住宅建筑面容積率兼容率積（㎡）————60388——度積（㎡）積（㎡）————4.4————50%————————60338————結合方案確

結合方案確

結合方案確A-1-5

U22

環(huán)衛(wèi)設施用地

2624A-1-6

G2

防護綠地

539A-1-7

R21

二類住宅用地

4374————定定定——————2.5

10934.5109330529841A-1-8

G1A-2-1

G1A-2-2

R21

二類住宅用地

12207A-2-3

G1

公園綠地

5443A-2-4

R21

二類住宅用地

17921A-3-1

R22

服務設施用地

16917公園綠地公園綠地560334————2.5————30517——————25%————10%——10%274654838685692————3.0

53762.2

25%2.4

40600

50%5376182708812945%合計77730用地優(yōu)化

開發(fā)強度與高度（遠期至機場搬遷）社區(qū)商業(yè)綜合體：FA

R

3.0Height

≤50mFAR

2.4Height

≤24mFA

R

3.0Height

≤50m上下聯動開放平臺與底層空間形成街區(qū)底版，圍繞中央公共開放空間布局6個24米社區(qū)綜合建筑體，依據紅皮書規(guī)定容積率2.4售賣住宅：靠近TOD片區(qū)布局兩片售賣住宅，北側形態(tài)流暢寬松，南側以青年剛需住宅與人才公寓為主，容積率2.5，考慮近期開發(fā)遵守50米限高。FAR

2.5Height

≤50m回遷住宅：FAR

2.5Height

≤50m靠近鷺島國際、景觀較好片區(qū)布局回遷住宅，根據紅皮書補充文件，回遷安置區(qū)容積率可提高至容積率3.0，考慮近期開發(fā)遵守50米限高。FAR

4.4Height

≤110mTOD商業(yè)中心：表達TOD聚散廣場的開放性與重要干道交叉口的門戶屬性，110m/70m/45m三個塔樓形成地標序列，依據49號文規(guī)定容積率4.4，提升TOD開發(fā)效率與收益用地優(yōu)化

公共服務設施配套1、服務配套功能局部置換：基本保留原控規(guī)配置公服，將現行控規(guī)設計范圍內規(guī)劃養(yǎng)老院與東側地塊配置的社區(qū)文化中心、社區(qū)衛(wèi)生服務中心進行位置置換，將養(yǎng)老設施與醫(yī)院用地疊建，醫(yī)療養(yǎng)老設施共享建設。2、“兩級-兩類”

社區(qū)生活圈公共服務設施體系：構建“街道（

15分鐘）

-社區(qū)（5-10分鐘）”兩個層級，對標“

818

”基礎保障類公服和

“6+N”特色提升類公服，查缺補漏補充完善現行控規(guī)中適宜于片區(qū)設置的創(chuàng)新公服類型，。A51醫(yī)院R22養(yǎng)老院派出所“醫(yī)養(yǎng)結合”綜合為老服務中心社區(qū)養(yǎng)老服務設施文化活動中心居民健身設施公廁居民健身設施社區(qū)衛(wèi)生服務中心社區(qū)居委會

街道辦事處社區(qū)服務中心規(guī)劃標準保留原控規(guī)R21配套設施數量備注配置公服建筑面積（㎡）

用地面積（㎡）R21派出所文化活動中心社區(qū)服務中心社區(qū)衛(wèi)生服務中心居委會11111134111≥2000獨立占地可疊建可疊建可疊建可疊建可疊建2老區(qū)≥3000老區(qū)≥1000≥3000非機動停車場≥115街道辦老區(qū)≥1500≥200R21居民健身設施公廁≥100R21小型垃圾轉運站社區(qū)養(yǎng)老服務設施養(yǎng)老院≥800小型V類老區(qū)≥1500——建議疊建，共建筑面積3500㎡B規(guī)劃標準R21818公服配置建議補充公服配套設施數量備注建筑面積（㎡）

用地面積（㎡）U22中型垃圾收集轉運站社區(qū)用房公交集中停靠站綜合健身館111≥1000結合TOD站點銜接設置老區(qū)≥2000R21B規(guī)劃標準非機動停車場6+N創(chuàng)新公服建議補充公服配套設施數量備注建筑面積（㎡）

用地面積（㎡）學齡前兒童托管中心境外人員服務站11≥200有條件的社區(qū)可設置

1處，可疊建宜結合涉及外籍人士聚居或國際社區(qū)的街道設置

1處，可疊建≥200心理咨詢室社區(qū)食堂111≥50≥100≥100有條件的社區(qū)可設置

1處，可疊建有條件的社區(qū)可設置

1處，可疊建結合產業(yè)功能的社區(qū)可設置1處，可疊建24小時便利店、

寵物服務、兒童樂園、修理服務、家政服務等，可疊建專業(yè)圖書室便民生活服務點2≥100用地優(yōu)化

公共服務設施配套規(guī)劃范圍內中型垃圾轉運站建議采用地埋式設計與景觀化處理地埋式垃圾站由垃圾壓縮機和垃圾轉運車組成，滿足對生活住區(qū)的生活垃圾進行壓縮減容和密閉轉運。這種方式可充分利用地下空間，集約開發(fā)用地，消減常規(guī)垃圾處理站對生活環(huán)境不良影響。中型垃圾轉運站占地2600㎡采取這樣的模式可滿足功能配比，達到公服配套指標要求。?

地埋式垃圾轉運處理站設計尺寸要求備注：站前拉臂車運行區(qū)域≥10m；若為單位及，工作車間寬度10m。備注：上料形式：人力車；轉運距離≤15m；配套車：總質量12t垃圾裝運車07

經濟測算經濟測算

測算說明基本測算說明：在進行本項目經濟效益分析時，本報告作以下假定：?

本次項目收益分析為靜態(tài)財務分析，暫不考慮資金的時間成本，項目開發(fā)周期情況；?

各現狀物業(yè)指標依照業(yè)主方所提供資料《皮革城城市更新片區(qū)基本情況梳理報告》計；?

各物業(yè)產品規(guī)模依照設計方提供資料計；?

土地一級開發(fā)收益此次未計入考慮；?

貨幣補償中采用業(yè)主《皮革城城市更新片區(qū)基本情況梳理報告》估價和相關其他經驗值，最終以實際為準?

此次測算，假設地塊后續(xù)二級開發(fā)建設工作全部由業(yè)主進行、且將涉及返還的公共服務功能直接移交。土地出讓為整理多少、出讓多少，且假設進行一次性出讓?

拆遷安置返遷面積一致按1：1.2比例進行概算，假設返遷無高于補償面積需補差價。?

資金來源：自有資金30%，其余為融資，本次財務成本取值為年化5.5%，最終以實際利率為準?

地上商業(yè)自持比例：50%，地下商業(yè)及商業(yè)停車場全自持其他測算依據：《關于進一步推進“中優(yōu)”區(qū)域城市有機更新用地支持措施》《關于貫徹《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》的通知(成辦發(fā)2020

92號)》《關于國有土地上房屋征收與補償有關問題的通知（成住建發(fā)2020

358號）》《國有土地上房屋征收與補償條例（國務院令590號）經濟測算

基礎數據-拆遷指標?

此次更新涉及拆遷面積中，住宅37660㎡

，商業(yè)24448㎡

，辦公12607㎡住宅商鋪辦公用地面積

總計建筑面地塊編號總戶數建筑面積（畝）積（㎡

）建筑面積

戶數戶數建筑面積

戶/p>

31619

347

14554455270031233.3441517000681357066581242.86.48.26.810.91205006621438565457361200621411417138565457118191702471152610112.43.10小計117.97471537660

428

24448412607經濟測算

基礎數據-用地和建設指標情況并宗后用地指標情況二級開發(fā)建設物業(yè)指標建筑面積/物業(yè)類型所占總計容面積比例用地面積

占總范圍(%)建設面積（㎡）規(guī)模用地代碼用地名稱容積率(hm2)比例住宅（返遷）住宅25%20%5%48,390商業(yè)服務業(yè)設施用地37,4369,536B1.3717.7%44.4%455048.048390.0底商裙樓商業(yè)商業(yè)（塔樓）服務設施10%18%21%20,00035,04840,6013居住還遷居住銷售R213.462.537435.59535.5地上匯總地下商業(yè)空間100%191,01020,10010%兼容商業(yè)（）服務設施用地R221.690.8321.8%10.6%2.440600.8地下停車空間（居?。?150個車位1035個車位G140,25036,225公園綠地G2G30.100.070.267.771.3%0.9%防護綠地廣場地下停車空間（商業(yè)及服務設施）地下停車空間總計地下空間匯總U223.3%環(huán)衛(wèi)用地76,47596,575100.0%用地面積24%經濟測算

一級-拆遷安置成本（居?。涸胤颠w）?

原地返遷的拆遷安置等補貼共計10.2億元,其中房屋補償費用6.4億。拆遷成本估算（原地返遷）房屋補-政策性補助

政策性停業(yè)停產損

補助

搬--房屋補

償費

房償費用

屋裝修補償政策性補助

臨時安置費政策性補

搬遷獎貼

勵-住宅商鋪辦公臨時建筑政策性補償小計失家補助非住宅10

/元

㎡按房屋租金收益計算物管補貼2.1

/·㎡

月、一次性五年；住宅裝修-期補貼

按/總計建筑面積（㎡）移機類補償，住宅按

臨時安置補助8000次，貨地塊編用地面號

積（畝）總戶數（對非住宅）幣化安元個體房-8

/屋

萬周邊商鋪租100

/

/元

㎡-1置計元一

費

四類地區(qū)磚3

1000

//萬

㎡

㎡建筑

戶

建筑

戶

建筑面積

數

面積

數

面積建筑面積商業(yè)按元金月，按

個-25

/

/戶數戶數次性發(fā)放；混

元

月

㎡次，住

戶；單3月（商業(yè)貨幣化安置），36非住宅超過計算

個月3000/原地返宅一戶

次，位房屋8

/萬

戶；8000按實

（對住宅）25

/

-3元

㎡際36服務設施個月個月2遷計次15850,725

350

31,619

347

14,5544,552700357,3185,0732802,8465732278762,80069,993234344,15170068

3,570

6658121,7422,100041570054132101721040179954483,2142,20901130000005600000000006789101186,2143,856006,2141,1416213860002,2371,3881,9654111287849002,9491,8391,9844,6420713,8565,45711108111221101111083,612017

2,471

150263,4233610140222064013600003小計11874,715

438

37,660

428

24,44812,6070064,5833503,3896,6123111,1553,50486,831工作經費不可預見費財務成本按拆遷成本3%計算按拆遷成本10%計算按年化5.5%資金利息計1年102,8942,6058,6834,776合計拆遷成本單價（萬/畝）873經濟測算

一級總成本（居?。涸胤颠w）?

一級成本支出（含安置補貼相關費用）共計11億元。序號支出項目合計1463.2880.0080.005.00前期費用1.11.21.31.41.51.61.7項目前期各項咨詢費用控規(guī)費土地籌備證地勘費0.943.93工程測繪費環(huán)境、交通、地震影響評價分析費土地評估費20.00236.630.10%28.572.68計算比例1.81.9工程設計費（含給排水管網）施工圖審查費1.101.11工程保險費5.360.18招標代理費2征地拆遷及安置費用征地稅費106431.41征地規(guī)模(畝）安置單價（萬元/畝）拆遷費用（萬元）