世聯(lián)地產(chǎn)豪宅別墅KI體系

豪宅別墅KPI體系世聯(lián)研究理論2006.2.132[關鍵字]：豪宅、別墅[簡介]：此理論根據(jù)北京別墅市場現(xiàn)狀，結合現(xiàn)有10余個豪宅別墅項目調(diào)研、25位豪宅客戶訪談結果，給出了豪宅別墅（千萬元以上別墅）的KPI體系，系統(tǒng)的梳理了豪宅別墅的標準。該標準雖為“北京標準”，但參考了上海、深圳的部分項目，且受訪客戶來自全國各地，因此該體系架構和客戶的要求可適用于其他地區(qū)。3豪宅別墅的KPI體系：KPI體系關鍵驅(qū)動因素項目地段達標指標自然環(huán)境戶均資源居住私密性戶型設計產(chǎn)品的建筑風格成熟成型的別墅圈社區(qū)外部綜合環(huán)境狀況與城區(qū)的快速交通關系內(nèi)部自然環(huán)境質(zhì)量土地資源指標景觀資源指標所處地段的特殊價值集中庭院面積與位置私家庭院完整性視野開闊度特征景觀的私家占有大規(guī)模景觀制勝局部亮點處理景觀細節(jié)處理建筑間距戶前院尺度規(guī)劃布局形式戶型面積內(nèi)部功能空間4達俘標猴動蓬作關叛鍵擱驅(qū)利動巴因餓素通轟過襲項脅目卷調(diào)察研矩和像客束戶詢調(diào)冊研午，揉可荒清嬌晰挽的紛圈切定困出習豪盤宅誦別障墅剛的天產(chǎn)裙品蜂要鞏點1未.地封段2徐.環(huán)桐境6路.建太筑泰風戒格3奧.戶譜均撿資罵源4腳.居蛛住膝私陽密犁性5趨.戶繭型肢設懷計項除目星調(diào)嫂查煮與卷客殺戶勞調(diào)鄉(xiāng)豐查諸均榴顯暮示壤：脖高欠總幻玉價訂別詢墅育項倡目爭的追市如場把認滅可宜和桑客皇戶拼接勒受存練在城關靈鍵服驅(qū)之動賢因伐素盲：屈地哄段花、訊內(nèi)荷環(huán)守境款。其馬他否要才素誦則訴依烏據(jù)學項著目肢條痕件竭的訴不全同貼和否客蘋戶鐵自筑身神需荒求典的焦各疼異御而沖各久有敘標度準椅，肚但侮各臘要蹈素鉆并深非阿決廳定振性勇影宇響耐因林素辰。5項欣目托調(diào)掘研疫中束發(fā)倘現(xiàn)組：唱地上段盈優(yōu)浪勢舍是喬豪她宅借別矮墅贏所蓋必標須扶具木備哈的挺優(yōu)酒勢項目名稱地段優(yōu)勢之所在項目致命傷與不足之處晴翠園溫榆河、機場高速直達處于飛機航道正下方，噪音影響極大碧海方舟北四環(huán)外亞運村成熟區(qū)域姜莊路噪音干擾，用地面積有限致使別墅間距過小，開發(fā)時間久造成產(chǎn)品過久。東山墅東四環(huán)連接東部生活區(qū)為東側高層建筑俯視，局部受環(huán)路噪音影響西山美廬西五環(huán)中部容積率高導致別墅左右間距過密，無內(nèi)部自然資源長島瀾橋香江核心區(qū)域，機場高速直達千萬別墅與類別墅物業(yè)混合優(yōu)山美地天竺別墅核心項目，成熟別墅區(qū)內(nèi)社區(qū)存在較高比例租住人口碧水莊園八達嶺高速路直達，傳統(tǒng)別墅區(qū)社區(qū)過大、居住人口龐大，外觀與戶型陳舊過時財富公館香江核心區(qū)域，機場高速直達-別貫墅客是新土驗地牛稀竿缺喜性挑的盯最咽佳襖體銀現(xiàn)調(diào)。請地癢段院的遷不攤可擔復賣制時性際使蓄其門在攔眾銜多押影煮響翼因伶素沸中罷已股經(jīng)旬成悶為“壓砌倒言性”因土素。綿豪賓宅立級尊別沿墅樂必刻須單具它備保在敘地暑段貫上編的滔優(yōu)關勢叢。6豪萌宅東的躁地猾段市分挪類豪傭宅坦別櫻墅屋的慢地萄段礎優(yōu)年勢沈可背細泰分弦為腸三形種汗情瀉況恥，第受一淚類娛：稅具辯備宴與替城得區(qū)譽距溉離藥近肆的背地介段首優(yōu)恰勢第芹二浸類希：攀位緞于付成壁熟貪別范墅短圈橋內(nèi)甲的墻地池段齡優(yōu)將勢第最三瘋類積：惑位鮮于裁城斧市尚特族殊疊人積文頸傳果統(tǒng)傷區(qū)富域輩的漠地苗段跡優(yōu)礙勢（拼案李例墳：淺優(yōu)散山斥美庭地螞、延晴拋翠惜園捏）（柱案創(chuàng)例灣：醉東卸山茄墅素、癢碧價海殲方嚼舟神）（降案認例仇：借西數(shù)山盛美欠廬境）本職項悶目擾具圓備皆位酬于“近診城偽區(qū)脖的匹成辣熟腐別嫁墅隙圈”內(nèi)榜的檢雙使重煎地來段趕優(yōu)己勢已。2泳0朽2榴3膚/竹7恐/拋2蒙47達斧標忘動炭作關遷鍵房誠驅(qū)續(xù)動廚因礦素1奮.地濱段2藝.環(huán)夫境6左.建誼筑老風滑格3能.戶蛇均告資垃源4路.居因住鋸私公密錄性5逃.戶往型損設敞計8別稍墅憂產(chǎn)劑品任的右內(nèi)循涵漢和咳客芹戶鏟的治購某買燦目義的劍決糠定將了執(zhí)豪帶宅損別仔墅區(qū)項塞目亦均住在余內(nèi)帥部攪環(huán)跌境獅上筒大鴨做麥文師章碧解水漢莊蔥園-魄3焰4勞4畝塵中爹心旦湖大云湖思山徒莊-帶知狀繼綠唇化竟公穩(wěn)園長齡島姐瀾老橋-嚼6紙0晚m寬捉的鑼人話工府河宴道晴秀翠湖園-入壺口尖林牽蔭企道西謝山針美怕廬-依臭香河山踢而濟居東雖山鏟墅–依責坡灑而真居9內(nèi)絡環(huán)羨境豬的缺打亞造果方棕式筍可廳分補為剖三訴種蕉，淡對緒客紫戶幣的餅沖旺擊煎力忘則淘有蠟所晃差謝異A篩.大甜規(guī)疲模紅制焦勝B抹.局煎部炒特搶色核處掀理C節(jié).精努致擠細貴節(jié)按聚照藍對玩客刷戶借的[打膛擊堤力]排押序大公面貫積山水耽體寬畫敞吊的閃流抓動遞水膽系成拉規(guī)欄模暗的徑樹釀種大舟面游積旱草負坪入徒口步隱緒蔽渠處騾理外領部屬綠識地刮處羞理地綁形調(diào)變樸換精偉致貫園誓林奧小幟品情僅趣駐空卡間旗處津理1堅0“大謠規(guī)萌模少制棉勝”是就目報前瞎最庸具膊效溪果山的女處覆理雖手蛋法大顆手罷筆躁打紫造庸內(nèi)挎部脂景皇觀，雄是免目鎖前采豪折宅它別壘墅蜘最響為沃常筆見把的亡處叼理怖手瓣法接，云也罰是“必夸要稿動廉作”。大旦湖黑面-碧藏水坐莊揪園3襯4仗4畝尺人休工倡湖辣，巨在給豪骨宅駐客折戶叉群目中鼻的始認突可蹦度計極妙高蜂，熟沿盾湖2耽0辮0誤0萬質(zhì)元賞別漫墅診極桂為陡搶幫手顯。寬援敞標的視河漸道/水唱系-長旦島共瀾眨橋拍引啊入臥溫閥榆孩河則支護流獵水翅體塘，對在碎社申區(qū)稿一崖側架建捎造桑寬化度6蘇0參m大醒草胸坪-氣獻候僅條收件凍決馬定介了練北性京日不猜具柔備違建稱造伏大看規(guī)誼模侄景志觀壓草謠坪溜的坑條蛇件淚，沒碧摘海休方屢舟渡憑鐵借鞋高騙爾冷夫廁球碌場沉的“球孤道瀉景粉觀”成訴為瞇北雕京塊為毀數(shù)護不受多牽的終球經(jīng)場臺別窩墅井。1償1“依炕水辦而揀居”的腔生蹄活旨狀塌態(tài)蟲已怨經(jīng)劑成貼為捕豪呢宅劍客違戶鋼骨等子暴里師的監(jiān)情耽節(jié)長尊島疾瀾糧橋濟總丙規(guī)淋圖優(yōu)閥山失美壟地硬總撕規(guī)獨圖晴僻翠孝園令總席規(guī)伴圖客圍戶填訪賠談浮顯神示暖，籌豪過宅爪客骨戶仆在壟社府區(qū)線內(nèi)飾環(huán)叛境衫中確對重于齒水慣體腹的制關傭注裁度扛極述高叫，吵而哨且鎮(zhèn)越舍具般規(guī)男模哪的駝水輕體關越止能任刺葉激仙客烏戶則的扭購潛買尊欲專望是。北貿(mào)京球玫暈瑰客園艇總舌規(guī)鍵圖北帶京筒玫己瑰劃園裹總丟規(guī)銅圖1券2局耍部閘的仗特溫色端處彈理場，猛用求與住眾修不憲同冤的忽手民法延巧始妙庫的描傳屯達豪懷宅修景彩觀牢的愈私周有奇與翼珍肢貴國虛花噴園-社淡區(qū)莫入噸口緩的私坐家絞路搜處纏理，啄模與仿綢杭泡州疫月手湖視山戴莊事，排自昆然搶傳幅達罵私瞞密察豪煤宅斬的蟻氣邊勢大菊湖益山糟莊-對譜外擦待丘征粗綠蘿地象的柴處登理，腿營榜造漲出浙與繞世步隔另絕析的匠環(huán)航境1酷3以半小柄見烏大甘的駛細白節(jié)百處怎理北析京浪現(xiàn)近有葵豪豎宅拆項唐目濤，尖尚差未帝出杜現(xiàn)島精景到根的柿細殖節(jié)瀉處勻理較手星法恨。艙這短是答本蹤蝶項岔目期可幫出倍彩殺之順處因。河敘道某節(jié)棄點漢的槳私爺家皺水狠岸欲處寸理入徐戶緩路高的飯道山路帆線極行博處扎理私姑家頓水原岸駁小勸品公償共搏空擱間巷的符處勸理水歲岸話庭壇院繼的寶展惰示2施0流2飯3陽/隆7版/沙2槽41中4土額地掉資怠源泛指夜標私廊家康庭披院桂面研積私洪家棍庭尾院掩完驗整鄰性視斃野改開炭闊筆度特完征朗景腹觀糠的階私磨家廢享裁有景溜觀降資剝源拍指玻標達箭標愚動衰作關泡鍵店驅(qū)布動特因抗素1第.地闖段2貓.環(huán)繳境6捕.建世筑寧風拉格3籮.戶念均踩資麻源4剝.居勿住蒸私譜密曲性5遙.戶稠型觸設綠計1賀5主烤要杜在衫售縣項封目爭私辣家計庭營院鎮(zhèn)的背面炮積抬狀盼況項目建筑面積㎡全部庭院面積㎡碧海方舟500500碧海方舟620800東山墅488600東山墅11001000西山美廬380300長島瀾橋560-640300-800財富公館1400700-1200西山美廬460600晴翠園5001200優(yōu)山美地550-600400碧水莊園700800目厚前游市菠場伸上部豪棟宅夏別懲墅皆私福家誼庭緊院觀面孫積皇通霞常小與絕地兼上幣建殘筑債面精積昂呈1木:仿1屢-源2構:寇1的遼關言系喚：地黃上路建潮筑遲面淹積<很6購0游0沫㎡，示庭脹院趨面關積驕約檢在4靈0窮0率-雨6頓0犯0識㎡間熟；易地話上筍建泥筑謎面敵積6戰(zhàn)0宋0啞-經(jīng)1賤0選0心0他㎡，繳庭劫院排面籠積期約習為8敲0芒0果-讀1銳0恭0穿0鴨㎡。豪新宅搶別針墅設私誼家松庭屑院窮分撐為陡：-前堆院招：輪入交戶席院倦，統(tǒng)距蜓社蹄區(qū)平路薦約1懂0嘆-盤2煤0載m-后攤院方：賊集需中遙庭租院叨通樹常佛位事于肆后華院-側川院踢：攏單算體爽左畏右蔑間世距貪所潛需架，旨使吼用壁頻艱率沉低1爆6北猛京免的調(diào)豪謙宅蛋別婦墅車項蛙目輛絕懸大霉多喂數(shù)鐵將庭水碧景昆作僵為崗項享目赤最鉗大罪的瘦賣蛛點答，逃臨帖水皇而競居擺已勤經(jīng)寒成濱為戶千世萬液別難墅袖必辟備趴條至件項目水景其他景觀東山墅■中央人工湖-西山美廬■中央流動線性水系■山景長島瀾橋■自然河道-財富公館■人工河道-晴翠園■溫榆河岸■南側綠林優(yōu)山美地■中央人工湖-碧水莊園■超大人工湖-碧海方舟■姜莊湖■高爾夫碧答水物莊孝園2推4萬市平者米械的廣湖部面西稠山叫美池廬楊內(nèi)寄部霧寬7科-餅1忠0愚m的順公骨共族水比系1誤7別腰墅倍單淺體互依葡水虎而辛居磚、蝴線島性息排罷布務，逆景潛觀乓豐斤富勒的練同哭時緣瑞享妥有幸開害闊酷的圍視老野體，得由遼此岔成造為厘絕踩大獻多暗數(shù)田項晚目崗的團暢汁銷臺產(chǎn)趁品新。長籠島聚瀾甲橋迫引釀入愈的墳溫菜榆飾河志支罰流揪，棉建兄造裳貫種穿乏豪亞宅感別擔墅犬區(qū)釋的壤寬奔闊獻河蒜道作。缺豪陵宅艘別姓墅蝕居望于著河銜道佳兩居側岸，蓮視舉野撫開京闊頂、門景陣觀寫豐馳富案，響私籃家協(xié)水皮岸甜的馬享趕有騰明歌顯鹿高餃貴幻玉于狼社特區(qū)鄉(xiāng)豐內(nèi)姐的晴其薯他少產(chǎn)乏品岸。2更2套絲式別方墅阻在族短方時頸間悶內(nèi)煮以3套/月勁的匹速督度蠟快走速音消侍化角完硬畢批。自唐東推山曠墅杜樓塌王倚位屆置個觀哄水碧勵水攤莊減園假千誕萬繞別培墅觀沿元湖蓮而袖居捆，游線朽性幣排遮布較，無每券戶兄擁宅有運私癥家碗水儉岸群。2榆0把2貿(mào)3離/妹7劍/洽2罷41仇8建凝筑丟左何右屑間香距戶宰前芹院庫尺剪度單汪體薪規(guī)賺劃瓦布嘗局達程標河動余作關菊鍵仇驅(qū)國動葡因懲素1水.地經(jīng)段2腳.環(huán)仿境6腿.建巷筑劃風煙格3伯.戶委均組資鄙源4借.居鄙住爭私賀密味性5僵.戶曲型弊設佳計1疾9別漆墅號單近體云間膊的次距蠅離曉，航在糧一鏈定枕程夢度鴨上鵲體仰現(xiàn)尚了槽別帽墅牢的轉(zhuǎn)價孟值項目名稱左右間距前后間距碧海方舟6–8m7-15m東山墅7-10m>10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