萬科-以法律的角度說物業(yè)管理課件

以法律的角度說物業(yè)管理

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

08.03.26Page1以法律的角度說物業(yè)管理http://fdc.21ask.co物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展物業(yè)管理是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀(jì)60年代的英國，當(dāng)時工業(yè)革命發(fā)展使大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起對城市房屋需求的增加。但由于缺乏管理導(dǎo)致產(chǎn)生房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。一位名叫奧克維婭-希爾的女士迫不得已為她名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人們紛紛效仿。今天，英國的物業(yè)管理業(yè)作為一個固定行業(yè)，其整體水平是世界一流的?！镂飿I(yè)管理的起源08.03.26物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展物業(yè)管理是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)到一定水物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立，這是深圳乃至中國第一家物業(yè)管理公司，標(biāo)志著專業(yè)化物業(yè)管理邁出了第一步；東湖麗苑小區(qū)率先實行了物業(yè)管理。1993年6月28日深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立，這是深圳乃至中國第一個物業(yè)管理行業(yè)組織；1994年6月18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（其中業(yè)主委員會的規(guī)定源自陳之平在天景的經(jīng)歷）頒布；2003年9月1日，第一部全國性物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理條例》實施。2003年9月19日，中國第一個住宅產(chǎn)業(yè)化協(xié)會——深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化協(xié)會成立。★物業(yè)管理在中國的發(fā)展歷程08.03.26物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展1981年3月深圳市物業(yè)管理公司物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展1992年1月萬科成立下屬第一家物業(yè)管理公司--深圳市萬科物業(yè)管理有限公司，經(jīng)過十多年的發(fā)展，“萬科物業(yè)管理”已發(fā)展成為國內(nèi)同行業(yè)中的知名品牌。隨著萬科房地產(chǎn)在全國各主要城市的迅速發(fā)展，集團(tuán)又先后在天津、北京、上海、鞍山、沈陽、大連、成都、武漢、長春、南昌、南京、廣州、佛山、中山、東莞、惠州等16個城市成立了專業(yè)的物業(yè)管理公司，目前管理項目159多個，管理面積近2600萬平方米，管理類型包括高層大廈、多層住宅、別墅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、學(xué)校及政府公共物業(yè)等。★萬科物業(yè)的發(fā)展歷程：萬科物業(yè)管理是伴隨著萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并逐步發(fā)展起來的。萬科集團(tuán)自1988年開始介入房地產(chǎn)行業(yè)，1990年建成第一個房地產(chǎn)項目--深圳天景花園，受SONY公司售后服務(wù)的啟發(fā)，一開始就將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的一項售后服務(wù)保障措施，并提出了在管理服務(wù)上一定要超前的理念。

2005年12月12日，萬科物業(yè)率先在全國各地將其屬下的物業(yè)管理處全部更名為物業(yè)服務(wù)中心。開風(fēng)氣之先，致力為業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務(wù)。08.03.26物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展1992年1月萬科成立下屬第一家物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)定義：物業(yè)是單元性房地產(chǎn)的稱謂，是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場地。物業(yè)的特性：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性使用上的長期性建設(shè)周期長、投資量大容易受政策的限制保值性和增值性08.03.26物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)定義：物業(yè)是單元性房地產(chǎn)的稱物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)管理

行業(yè)定義：是指由專業(yè)機構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場經(jīng)營方式，運用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟(jì)效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進(jìn)行管理并提供綜合服務(wù)。

《物業(yè)管理條例》第二條：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。08.03.26物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)管理行業(yè)定義：是指由專業(yè)機構(gòu)物業(yè)管理的基本概念1、房屋的維修、養(yǎng)護(hù)；2、消防設(shè)施設(shè)備、電梯、機電設(shè)備、路燈、走廊、自行車庫、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施、公共場所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3、清潔衛(wèi)生；（外包體現(xiàn)專業(yè)化分工）4、停車服務(wù)；（與車輛保管的區(qū)別）5、公共秩序（業(yè)主家中失竊是否應(yīng)由物業(yè)公司賠償）6、市住宅主管部門規(guī)定和委托合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項；★物業(yè)管理的基本內(nèi)容08.03.26物業(yè)管理的基本概念1、房屋的維修、養(yǎng)護(hù)；★物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)是指物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)所須具備的條件的總和?！段飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)共分為一級、二級、三級；2、各級別的物業(yè)管理企業(yè)的管理范圍有所不同：一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。我司于2008年3月11日獲得二級資質(zhì)！08.03.26物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理的基本概念★業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會業(yè)主：《物業(yè)管理條例》第六條：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主大會：《物業(yè)管理條例》第八條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的代表者與維護(hù)者。業(yè)主委員會：業(yè)主大會的常設(shè)和代表機構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決議。08.03.26物業(yè)管理的基本概念★業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會業(yè)主：08.物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主的權(quán)利業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。08.03.26物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主的權(quán)利業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主大會的權(quán)利業(yè)主大會對如下事項有決定權(quán)：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(五)籌集和使用專項維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。08.03.26物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主大會的權(quán)利業(yè)主大會對如下事項有決定權(quán)物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主委員會的職責(zé)業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。08.03.26物業(yè)管理的基本概念☆業(yè)主委員會的職責(zé)業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的物業(yè)管理的基本概念☆召開業(yè)主大會的條件和程序條件：

《廣東省物業(yè)管理條例》第十三條：20%以上的業(yè)主聯(lián)名已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

程序：《關(guān)于指導(dǎo)物業(yè)管理首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立工作有關(guān)問題的通知》

成立首次業(yè)主大會籌備組制訂和通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會房地產(chǎn)E網(wǎng)08.03.26物業(yè)管理的基本概念☆召開業(yè)主大會的條件和程序條件：成立首次業(yè)物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)活動的最根本依據(jù)！1、依法簽訂2、合同，是主要權(quán)利及義務(wù)的根基。3、合同內(nèi)容：（1）明確并強化單方終止合同之違約責(zé)任。（2）明確、細(xì)化模糊點：A、法定權(quán)利的明確化：如知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

B、模糊權(quán)利的明確化：如車輛安全責(zé)任、對業(yè)主人身財產(chǎn)責(zé)任

08.03.26物業(yè)管理的基本概念★物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)公司進(jìn)行物物業(yè)管理的基本概念★管理規(guī)約管理規(guī)約是指由全體業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面的權(quán)利義務(wù)的行為守則。應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。我司制定的管理規(guī)約對如下內(nèi)容進(jìn)行了特別約定：1、裝修管理規(guī)定2、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定3、治安、消防、交通管理規(guī)定4、電梯使用管理規(guī)定08.03.26物業(yè)管理的基本概念★管理規(guī)約管理規(guī)約是指由全體業(yè)主承物業(yè)管理的基本概念★專項維修資金《專項維修資金管理辦法》第二條：本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。簽約時間預(yù)售許可證取得時間繳交標(biāo)準(zhǔn)2008年7月31日前——普通住宅40元/平米商業(yè)50元/平米2008年8月1日后2008年2月1日前普通住宅40元/平米商業(yè)50元/平米2008年2月1日后高層（帶電梯）、獨立非住宅105元/平米多層（無電梯）住宅（含別墅）77元/平米房地產(chǎn)E網(wǎng)08.03.26物業(yè)管理的基本概念★專項維修資金《專項維修資金管理辦物業(yè)管理的幾個主要法規(guī)1、《物業(yè)管理條例》——國務(wù)院379號令2003年9月1日實施2、《物權(quán)法》——2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過3、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》—中華人民共和國建設(shè)部第125號令4、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》的通知——發(fā)改價檢（2004）1428號5、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》的通知——發(fā)改價格檢（2003）1864號6、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈業(yè)主大會規(guī)程〉的通知建住房（2003）131號7、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法〉的通知。8、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》—建設(shè)部110號令2002年5月1日實施9、《專項維修資金管理辦法》－－專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新、改造。08.03.26物業(yè)管理的幾個主要法規(guī)1、《物業(yè)管理條例》——國務(wù)院379號物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任討論：1、小區(qū)內(nèi)車輛被盜、業(yè)主家庭財產(chǎn)被盜、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被打傷，物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任？2、物業(yè)公司如何規(guī)避自己的風(fēng)險？08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任《物業(yè)管理條例》：第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任對策：1、準(zhǔn)確理解法規(guī)的含義：（1）物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)：物業(yè)合同。（2）治安工作中物業(yè)公司的責(zé)任：協(xié)助、應(yīng)急措施、報告。如：盜竊案發(fā)生后我們的責(zé)任：A、協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場B、報案C、協(xié)助調(diào)查（提供記錄、證據(jù)）D、提供公司已盡合同義務(wù)的證明08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任對策：2、物業(yè)公司如何規(guī)避風(fēng)險：（1）完善物業(yè)服務(wù)合同：A、責(zé)任的明確性、義務(wù)條款的準(zhǔn)確性。如：24小時巡邏與24小時定時巡邏。B、免責(zé)條款（2）嚴(yán)格貫徹合同：A、對照合同，制訂、修訂規(guī)章制度、員工崗位職責(zé)、檢查設(shè)備、質(zhì)量記錄、過程記錄。B、強化合同意識、風(fēng)險意識，如車位保管、場地租用關(guān)系。08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納討論：

1、交納主體：A、開發(fā)商空置的房屋，是否可以不交或少交物業(yè)費？B、業(yè)主沒有入住的房屋，誰來交納物業(yè)費？C、租賃房屋的人沒有交納物業(yè)費，向誰追繳？

2、地產(chǎn)/物業(yè)公司可否決定減免管理費？

3、如何對待不按約繳納管理費？4、物業(yè)管理費的訂立標(biāo)準(zhǔn)？

08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納討論：物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納《物業(yè)管理條例》：第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。第四十一條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納《物業(yè)物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納對策：

1、交納主體明確：A、建設(shè)單位（已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人）B、業(yè)主（物業(yè)使用人）交付起點：交付使用C、物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。2、無權(quán)決定減免物業(yè)管理費。

3、業(yè)主委員會督促限期繳納物業(yè)費，不是提起訴訟（仲裁）的必經(jīng)程序；對于欠費的業(yè)主可以采取法律手段進(jìn)行催收。

4、收費標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容相一致。08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納對策：物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★裝修管理討論：1、業(yè)主裝修，物業(yè)公司是否有權(quán)：A、行使審批權(quán)：B、強制管理：C、收取押金、裝修金？2、業(yè)主違法裝修，物業(yè)公司可否行使起訴權(quán)？房地產(chǎn)E網(wǎng)08.03.26物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★裝修管理討論：ww