綠城物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)范(-)課件

浙江綠城物業(yè)管理有限公司青島分公司山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例(2009年1月8日山東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò))

第一章

總

則

第二章

新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第一節(jié)

物業(yè)管理區(qū)域

第二節(jié)

配套建筑與設(shè)施設(shè)備

第三節(jié)

前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第三章

業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第一節(jié)

業(yè)主大會(huì)籌備組

第二節(jié)

業(yè)主大會(huì)

第三節(jié)

業(yè)主委員會(huì)

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第四章

物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

第一節(jié)

一般規(guī)定

第二節(jié)

住宅物業(yè)的裝飾裝修

第三節(jié)

車庫(kù)與車位的使用

第四節(jié)

業(yè)主自治管理

第五章

物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第一節(jié)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第二節(jié)

行業(yè)自律

第六章

物業(yè)服務(wù)

第一節(jié)

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同

第二節(jié)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第七章

物業(yè)的維護(hù)

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第一節(jié)

建設(shè)單位的保修責(zé)任

第二節(jié)

專有部分的維護(hù)

第三節(jié)

共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

第四節(jié)

專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

第八章

社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第一節(jié)

社區(qū)物業(yè)管理

第二節(jié)

舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第九章

法律責(zé)任

第十章

附

則

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章

總

則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

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第三條

本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。第四條

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

第五條

省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。城管執(zhí)法、房地產(chǎn)開發(fā)、財(cái)政、民政、價(jià)格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護(hù)、工商

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行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。第六條

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。第七條

縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

鼓勵(lì)采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

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第二章

新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第一節(jié)

物業(yè)管理區(qū)域

第八條

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第九條

建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向物業(yè)主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第十條

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由物業(yè)主管部門按照本條例的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的業(yè)主同意。

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第二節(jié)

配套建筑與設(shè)施設(shè)備第十一條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

第十二條

物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

（一）建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

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業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。

第十三條

住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會(huì)用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。

住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會(huì)用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔(dān)，具體投資來(lái)源應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)條件意見書中載明。

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第十四條

按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會(huì)所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

第十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)（包括專用車庫(kù)和共用車庫(kù)內(nèi)的車位，下同）的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈(zèng)、出售或者出租給業(yè)主。九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

第十六條

住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（含綜合開發(fā)費(fèi)），并根據(jù)公用事業(yè)價(jià)格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。

第十七條本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

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第十八條專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。

各級(jí)人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)。

第十九條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。

第二十條

城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)就住九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見。

第三節(jié)

前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第二十一條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門備案。

第二十二條鼓勵(lì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織單位工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。

第二十三條

建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

第二十四條

新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計(jì)量裝置；

（二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);

（三）小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量裝置；

（四）在城市管道燃?xì)?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的

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區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)?、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和供熱分戶控制裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；

（六）按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報(bào)警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；

（七）小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；

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（八）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

（九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫(kù)、車位的配置；

（十）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。

第二十五條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

第二十六條

建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書等資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

第二十七條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）業(yè)主名冊(cè)；（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),

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將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

鼓勵(lì)建設(shè)單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營(yíng)用房或者給予資金支持。第三章

業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第一節(jié)

業(yè)主大會(huì)籌備組

第二十八條

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時(shí)報(bào)告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

（一）業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。

第二十九條

符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)等派員組成，其中業(yè)主所九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分一。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。第三十條

籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；

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（五）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二節(jié)

業(yè)主大會(huì)

第三十一條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

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物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。第三十二條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

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（五）籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）；

（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第三十三條

業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：

（一）按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算的，一戶計(jì)算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計(jì)算為一票；（二）按照建筑面積計(jì)算的，每一平方米建筑面積計(jì)算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計(jì)算。業(yè)主身份以及建筑面積的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。第三十四條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定。

第三十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。

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第三十六條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）有百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)。

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第三節(jié)

業(yè)主委員會(huì)第三十七條

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開展活動(dòng)。

業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

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（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十八條

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。

執(zhí)行委員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居民委員會(huì)任職。

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第三十九條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對(duì)符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì)備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì)刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

第四十條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定及議事規(guī)則召開會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，可以邀請(qǐng)社區(qū)居民委員會(huì)派人參加會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意。

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第四十一條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；不及時(shí)移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。

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第四十二條

業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的；

（二）拒不履行委員職責(zé)的；

（三）業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

（四）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（五）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

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第四十三條

業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員、委員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。

第四章

物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

第一節(jié)

一般規(guī)定

第四十四條

業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

（二）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；

（七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

（八）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報(bào)告有關(guān)部門。

第四十五條

業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

第四十六條

業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約，將住宅、車庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

第二節(jié)

住宅物業(yè)的裝飾裝修

第四十七條

業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

第四十八條

業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和實(shí)施期限；

（二）允許施工的時(shí)間；

（三）廢棄物的清運(yùn)與處置；

（四）住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；

（五）禁止行為和注意事項(xiàng)；

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

（六）裝修保證金的收取和退還；

（七）違約責(zé)任；

（八）其他需要約定的事項(xiàng)。

第四十九條

業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

第三節(jié)

車庫(kù)與車位的使用

第五十條

車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫(kù)租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

（六）裝修保證金的收取和退還；

（七）違約責(zé)任；

（八）其他需要約定的事項(xiàng)。

第四十九條

業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

第三節(jié)

車庫(kù)與車位的使用

第五十條

車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫(kù)租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫(kù)租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫(kù)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫(kù)尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

第五十一條

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮車庫(kù)租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定。車位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。

第五十二條

鼓勵(lì)建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)車庫(kù)和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。

利用地下空間建設(shè)、經(jīng)營(yíng)車庫(kù)的，縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)在容積率的認(rèn)定等方面給予優(yōu)惠。

第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地。

業(yè)主對(duì)汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

第四節(jié)

業(yè)主自治管理

第五十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第五十六條

管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收交方式、違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定。

管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對(duì)拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì)督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。

第五十七條

提倡業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付給物業(yè)九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

服務(wù)企業(yè)；業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會(huì)決定；未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第五十八條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置書面公告專項(xiàng)維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者采用酬金制收費(fèi)方式的，還應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況予以公告。

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

第五章

物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第一節(jié)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第五十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

第六十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的能力。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第六十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)單位九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

屋修繕、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。

第六十二條

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門定期報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。

第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無(wú)償服務(wù)。

第二節(jié)

行業(yè)自律

第六十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第六十五條

物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。

第六章

物業(yè)服務(wù)

第一節(jié)

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同

第六十六條

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：

（一）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

（二）公共綠化的維護(hù)；

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；

（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；

（五）物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；

（六）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；

（七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；

（八）其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第六十七條

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，與通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)主管部門備案。

第六十八條

解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。

物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

（二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)用房；

（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

第二節(jié)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第六十九條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例價(jià)；其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。

第七十條

物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。

第七十一條

已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

物業(yè)交付后長(zhǎng)期空置的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第七十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第七十三條

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第七章

物業(yè)的維護(hù)

第一節(jié)

建設(shè)單位的保修責(zé)任

第七十四條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。

第七十五條

新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

建設(shè)單位購(gòu)買了工程質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

通過(guò)住宅性能認(rèn)定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當(dāng)降低。

第七十六條

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

第七十七條

物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)與分部工程相對(duì)應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。

第七十八條

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門制定。

第二節(jié)

專有部分的維護(hù)

第七十九條

物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第八十條

業(yè)主長(zhǎng)期空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

第三節(jié)

共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

第八十一條

物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)。

第八十二條

住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在入住前將首期專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項(xiàng)維修資金。

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第四節(jié)

專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

第八十三條

住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

第八十四條

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第八章

社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第一節(jié)

社區(qū)物業(yè)管理

第八十五條

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的社區(qū)管理機(jī)構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作。第八十六條

物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對(duì)違法行為及時(shí)作出處理。

第八十七條

實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問(wèn)題；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；

（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會(huì)或者聯(lián)席會(huì)議申請(qǐng)調(diào)解，也可以申請(qǐng)仲裁或者依法向人民法院起訴。

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第八十九條

有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應(yīng)急知識(shí)的宣傳普及和應(yīng)急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。

第二節(jié)

舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第九十條

設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府對(duì)已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。

舊住宅區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府劃定。

舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān)；開發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問(wèn)題由原建設(shè)單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府對(duì)投資責(zé)任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第九十一條

舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房可用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區(qū)九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用。

改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔(dān)的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，改造整治后仍由其給予補(bǔ)助。

第九十二條

舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施。

第九十三條

未建立專項(xiàng)維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專項(xiàng)維修資金。有車位場(chǎng)地使用費(fèi)等共有部分收益的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第九章

法律責(zé)任

第九十四條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

第九十五條違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以三千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以五萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書；

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例（三）建設(shè)單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。

第九十六條違反本條例規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位無(wú)正當(dāng)理由拒絕、拖延投資建設(shè)或者接收專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府責(zé)令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第九十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)部門給予警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以兩千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。給其他業(yè)主

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。第九十八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第九十九條物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位意見的；

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例（二）未按照本條例規(guī)定對(duì)住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收進(jìn)行監(jiān)管的；

（三）未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；

（四）挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項(xiàng)維修資金的；

（五）未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的；

（六）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告、投訴不及時(shí)作出處理的；

（七）其他濫用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊的行為。

九、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第十章

附

則第一百條

業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第一百零一條

本條例自2009年5月1日起施行。1.更重要的是，娜娜從她身上感受到了一種特殊的氣質(zhì)，而這種氣息，讓她覺得有些熟悉。不同于藍(lán)軒宇那種無(wú)比親切的熟悉，而是一種物以類聚的熟悉。娜娜主動(dòng)走上前去，來(lái)到這個(gè)小女孩兒面前，問(wèn)道：“你叫什么名字？”小女孩兒眨了眨眼睛，看著娜娜似乎有些畏懼，但還是脆生生的道：“老師好，我叫凍千秋?！焙翢o(wú)疑問(wèn)，和她嬌柔的外表相比，她有一個(gè)無(wú)比霸氣的名字?！皟銮?？”娜娜眼神微動(dòng)，“幾歲六歲半，快七歲了?！眱銮锘卮鸬?。2.娜抬起右手，向她頭上摸去。凍千秋卻嚇了一跳，飛速的向后跳開一步，想要避開娜娜的手掌?？赡饶葏s如影隨形一般，根本沒有被她拉開距離當(dāng)娜娜的手掌輕巧的落在她頭上的那一瞬，凍千秋只覺得一切似乎都變得虛幻了，剎那間，周圍的一切都變得不真實(shí)起來(lái)。娜娜的手掌在她頭上輕輕的摸了摸，點(diǎn)點(diǎn)頭，“我明白了?！闭f(shuō)完這句話，她重新走到所有學(xué)生們面前，“今天，古武課正式開始。古武教導(dǎo)的，就是上古魂師們的一些戰(zhàn)斗方式以及一些戰(zhàn)斗技巧。既然是戰(zhàn)斗，就是用于實(shí)戰(zhàn)。所以，我們的古武課程無(wú)論是開始還是結(jié)束，都是以實(shí)戰(zhàn)為先。”3.凍千秋依舊站在隊(duì)伍之中，可她看著娜娜的眼神，分明有些畏懼。粉嫩的小嘴開合，似乎想要說(shuō)些什么，但又沒有說(shuō)出。但在畏懼的同時(shí)，她的眼底深處也多了一抹好奇。這位這么漂亮的娜娜老師，究竟是明白了什么啊？唐樂，我們接下來(lái)要前往天羅星巡演了哦。話說(shuō)，你真的不打算再唱一首歌嗎？我承認(rèn)，你的《念》實(shí)在是太好聽了?？墒牵鸵皇滓蔡珕握{(diào)了吧。《念》的歌詞就是你自己寫的，你寫的那么好，為什么不再寫一個(gè)呢？”4.模擬艙是什么？藍(lán)軒宇其實(shí)是很好奇的。這還是他第一次見到模擬艙。倒不是藍(lán)瀟和南澄不舍得，而是因?yàn)樗昙o(jì)太小。一般來(lái)說(shuō)，模擬艙要十歲以上，有相對(duì)自控行為能力的人才可以使用。因?yàn)槟菍⑼耆M(jìn)入到另一個(gè)世界，年紀(jì)太小進(jìn)入，容易迷失自我，與原本世界的認(rèn)知錯(cuò)亂。但藍(lán)軒宇還是聽說(shuō)過(guò)的，伴隨著科技進(jìn)步，模擬艙已經(jīng)到了相當(dāng)高科技的程度，幾乎能夠百分之百擬真真實(shí)世界。譬如機(jī)甲師訓(xùn)練，幾乎全都是通過(guò)模擬器來(lái)完成的，不需要承受傷害，卻百分之百模擬出戰(zhàn)斗和駕駛時(shí)的狀態(tài)，訓(xùn)練效果絕佳。但一般來(lái)說(shuō)，這種訓(xùn)練還是會(huì)加入一些痛覺的，以作為刺激，但都不會(huì)增加的太強(qiáng)。十臺(tái)銀色模擬艙熠熠生輝，每一臺(tái)的占地面積都在四平方米左右，足以容納各種身材的人。在本院老師的指導(dǎo)下，十名學(xué)員分別進(jìn)入到一個(gè)模擬艙之中，這模擬艙的座艙非常奇特，并不是專門的座椅，而是看上去如同粘稠液體一般的透明物質(zhì)當(dāng)藍(lán)軒宇邁入其中時(shí)，頓時(shí)覺得宛如踩入泥塘之中一般，十分的怪“轉(zhuǎn)身，坐下去?！蹦林靥煊H自指導(dǎo)藍(lán)軒宇，對(duì)于這個(gè)精神力接近一百的孩子他著實(shí)是很感興趣。藍(lán)軒宇緩緩坐入其中，頓時(shí)感覺到整個(gè)身體都陷入了進(jìn)去，眼看著頭部也要陷入那透明膠質(zhì)時(shí)他不由得有些慌張。但就在這時(shí)，一個(gè)金屬面具從上方落下，覆蓋在他的面龐上，下一刻，他的身體才被那透明膠質(zhì)徹底浸泡在內(nèi)。整個(gè)人完全沉入那透明膠質(zhì)，粘稠感卻隨之消失了，他突然感覺到，自己似乎是自由的，而金屬面具上傳來(lái)陣陣酥麻的感覺，引動(dòng)的他的精神之海不斷的輕微震顫著。們不用驚慌，你們現(xiàn)在感受的一切正常，接下來(lái)，你們將進(jìn)入另一個(gè)世界之中。你們要做的，就是在這個(gè)世界里面活下來(lái)。一旦在其中被殺死，你們的綜合考核就結(jié)束了。在考核的過(guò)程中，那就是生死戰(zhàn)場(chǎng)，你們可以無(wú)所不用其極。甚至是擊敗遇到的同學(xué)。綜合考核，開始?！薄拔恕陛p微的嗡鳴聲中，藍(lán)軒宇只覺得身上驟然一松，整個(gè)人仿佛在向下墜落似的，下一瞬，原本漆黑的眼前突然一亮。柔和的陽(yáng)光帶來(lái)溫暖，藍(lán)軒宇的意識(shí)也隨之變得清晰起來(lái)。眨了眨眼睛，他驚訝的發(fā)現(xiàn)，自己在一條小河邊，河水正從自己面前淙淙流過(guò)，空氣清新而充向，小河兩邊都是茂密的森林。他看看自己的雙手，再看看周圍的一切，心中充滿了震撼。這？這是模擬的世界嗎？可是，和真實(shí)的世界真的好像、好像??！他下意識(shí)的掐了一下自己的手臂，不怎么疼，只是略有感覺。這才讓他找到了一些身在虛擬世界的感受?？萍颊娴氖翘衿媪税?！這種感覺也實(shí)在是太過(guò)美妙。他向前跑了兩步，一切如常，和自己平時(shí)的行動(dòng)并沒有任何區(qū)別。感受了一下體內(nèi)的魂力，也是如此。略微做了做舒展運(yùn)動(dòng)，藍(lán)軒宇再朝著四下看看。腦海中回憶著先前那位老師的話語(yǔ)?；钕聛?lái)！這就是這次考核的主題?？蛇@里感覺真的好棒?。∵@種身在大森林內(nèi)部的感覺真的是太美妙了，滿眼都是陽(yáng)光和綠色，還有清新的空氣。在現(xiàn)實(shí)界中，他從來(lái)都沒有去過(guò)這么美的地方呢。5.略微思考了一下，藍(lán)軒宇心中一動(dòng)，臉上頓時(shí)露出了笑容。因?yàn)樗蝗话l(fā)現(xiàn)，自己的運(yùn)氣很好。因?yàn)椋霈F(xiàn)的這個(gè)地方，可是有一條小河的??！6.這條小河其實(shí)說(shuō)是小溪也差不多，寬不過(guò)兩米，深度能有兩尺就不錯(cuò)了。7.可不管怎么說(shuō)，這也是一條河?。∷匾绕渌胤礁映渑?，而擁有水元素掌控的他，無(wú)疑在這里能夠發(fā)揮出更大的實(shí)力。8.老師們上課時(shí)早就教導(dǎo)過(guò)，魂師的實(shí)力，和所處環(huán)境呈正相關(guān)。譬如，植物系魂師在有植物的地方，就能發(fā)揮出更強(qiáng)的實(shí)力?；饘傩曰陰熢谡绨l(fā)揮出的實(shí)力就更強(qiáng)。9.毫無(wú)疑問(wèn)，此時(shí)所處的這個(gè)環(huán)境對(duì)于藍(lán)軒宇來(lái)說(shuō)肯定是最有利的。他的武魂是藍(lán)銀草，本身就是植物系，再加上這里還有充沛的水元素，無(wú)形之中，就讓他的整體實(shí)力上升了幾分。10.不就是活下去嗎？在這最適合自己武魂的地方，肯定能活的更好吧。想到這里，藍(lán)軒宇已經(jīng)做好了決定，直接找了塊石頭坐了下來(lái)?？粗車拿谰?，不亦樂乎。11.紫蘿分院體育館。12.牧重天和其他幾位本院老師站在一個(gè)大屏幕前，屏幕一共有是個(gè)分屏，呈現(xiàn)出十名學(xué)員在虛擬世界森林中不同位置的表現(xiàn)。13.被虛擬出的當(dāng)然不會(huì)是一片普通森林，而是一片魂獸森林，至于學(xué)生們會(huì)在森林中遭遇什么，都是隨機(jī)的。但他們的表現(xiàn)都會(huì)被記錄在案，會(huì)根據(jù)隨意遇到的情況和應(yīng)變來(lái)打分。14.因?yàn)樗{(lán)軒宇先前驚人的九十九點(diǎn)精神力，所以特別被牧重天所注意，他的分屏顯示也被放在了中央。15.當(dāng)牧重天看到這孩子在河邊找了塊石頭坐了下來(lái)的時(shí)候，臉上的表情頓時(shí)變得古怪起來(lái)。16.“現(xiàn)在的孩子，確實(shí)是缺乏一些常識(shí)??！”牧重天有些無(wú)奈的說(shuō)道。17.旁邊另一名老師笑道：“這不是顯而易見的嗎？他們從小在城市中長(zhǎng)大，又何曾去過(guò)魂獸森林這種地方。當(dāng)然也更不知道魂獸的習(xí)性了。魂靈的存在，再加上魂獸被隔絕在專門星球生存，讓有關(guān)于魂獸的知識(shí)變得越來(lái)越不重要，甚至在高級(jí)學(xué)院都是選修課。他才八歲吧，又怎么會(huì)知道森林中的水源地一定是最容易遇到魂獸的?！?8.牧重天聳了聳肩膀，道：“我們這考核的烈度最強(qiáng)到什么程度？”19.“千年魂獸吧。畢竟這些孩子太小，就算是千年魂獸，秒殺他們的可能性都很強(qiáng)。不過(guò)我們做過(guò)設(shè)定，千年魂獸都是相對(duì)來(lái)說(shuō)性格較為溫和的。省得給這些孩子們留下心理陰影?！?0.牧重天微笑道：“那就讓我們拭目以待吧?！?1.河邊。22.藍(lán)軒宇百無(wú)聊賴的四下看看，好像也沒什么??！為什么先前那老師說(shuō)的好像挺危險(xiǎn)似的？23.“呼哧、呼哧、呼哧！”正在這時(shí)，藍(lán)軒宇聽到了一個(gè)有些奇怪的聲音。他的反應(yīng)很快，下意識(shí)的從大石頭上一躍而下，迅速隱藏在石頭側(cè)面。24.------------25.第六十六章初戰(zhàn)26.如果是在萬(wàn)年前，或者是更久遠(yuǎn)的時(shí)代。所有魂師要學(xué)習(xí)的最重要課程都和魂獸有關(guān)。因?yàn)樵谀莻€(gè)時(shí)候，只有了解魂獸，才能更好的去選擇自己魂環(huán)的方向。27.而最近萬(wàn)年來(lái)，魂靈體系的完善，再加上人類與魂獸和平共處，有關(guān)于魂獸的課程更多的只有專門研究人員才回去研究了。譬如，藍(lán)瀟。28.藍(lán)軒宇小的時(shí)候，藍(lán)瀟就經(jīng)常帶他看一些魂獸的圖冊(cè)，給他當(dāng)故事去講述一些有關(guān)于魂獸的知識(shí)。所以，在同齡人之中，他肯定是對(duì)魂獸最為了解的。畢竟，他有一個(gè)研究古魂獸的父親。29.所以，當(dāng)他隱藏在石塊旁，看到那聲音傳來(lái)的主人時(shí)，第一反應(yīng)是松了口氣。30.那是一只身體碩大的魂獸，身長(zhǎng)大約在五米開外，高也有一米八左右，全身肥碩，頭部巨大，尾巴卻很細(xì)小。一雙眼睛長(zhǎng)在頭部?jī)蓚?cè)，搖頭晃腦的，緩緩走向河水。31.吞馬！32.一種體型非常龐大，力量驚人的魂獸。但也是一種性格特別溫和的魂獸。就算是一些小型魂獸在它身上玩鬧它一般都不會(huì)發(fā)脾氣。而且是食草魂獸。最喜歡水，在水里游動(dòng)的速度要比在陸地奔跑更快。最愛做的事情就是睡覺……33.因?yàn)樽陨眢w積碩大、力量驚人，皮膚表面的角質(zhì)層又特別厚重，所以也沒什么天敵。在魂獸中，是典型的老好人。就算是遠(yuǎn)比它們強(qiáng)大的魂獸，也少有會(huì)來(lái)找它們麻煩的。吞馬身上有很多寄生蟲，是食肉動(dòng)物也不喜歡的，吃了容易肚子疼……34.這只吞馬體型如此肥碩，就算沒有千年也有八百年修為了吧？藍(lán)軒宇心中暗暗的判斷著。35.而這也是他第一次見到魂獸，雖然是在虛擬的世界之中，但還是讓他非常感興趣。36.那肥碩的吞馬緩緩走到河邊，先是張開大嘴喝了幾口水，然后再緩緩的向河內(nèi)走去，把自己碩大的身體全都浸泡在河水之中。37.它實(shí)在是太肥碩了，以至于身體浸泡在河水中后，這條小河都要斷流了。但它卻樂得享受那被河水沖刷的快樂，嘴里依舊發(fā)出著“呼哧、呼哧”的聲音。38.藍(lán)軒宇笑瞇瞇的蹲在大石頭旁邊看著吞馬，魂獸，真有意思呢。聽爸爸說(shuō)過(guò)，好像最高級(jí)別的旅游就是去那兩顆魂獸星去看魂獸，只是需要花費(fèi)特別、特別多的聯(lián)邦幣。等自己長(zhǎng)大了，賺了錢，一定要去魂獸星看看，一定會(huì)特別有趣吧。39.據(jù)說(shuō)，那兩顆星球，一顆叫龍皇星，一顆叫龍王星。不知道會(huì)是什么樣子呢。那里真的會(huì)有巨龍么？40.一想到這些，藍(lán)軒宇就莫名的有些興奮起來(lái)。41.就在這時(shí)，突然間，他體內(nèi)沒來(lái)由的一熱，讓正心存興奮的他頓時(shí)驚醒。緊接著，一股惡風(fēng)就從背后襲來(lái)。42.哪怕是在體育館內(nèi)觀察著學(xué)生們表現(xiàn)的老師們，在這一刻都不禁皺起了眉頭。這個(gè)長(zhǎng)得很好看，卻站在那里看著吞馬傻笑的小家伙，恐怕要被淘汰了啊！43.可就在這時(shí)，身在屏幕內(nèi)，完全背對(duì)危險(xiǎn)的藍(lán)軒宇，卻做出了令他們吃驚的反應(yīng)。44.他整個(gè)身體猛然前撲，看上去就像是要摔倒似的。右手在地面上一撐，已經(jīng)接近失控的身體變成側(cè)轉(zhuǎn)，右腳腳尖點(diǎn)在地面上，完全是利用腳踝的力量一瞪，整個(gè)人竟是在間不容發(fā)之際完成了一個(gè)變向，橫著就彈了出去。45.一道黑影下一刻就撲在了他彈身之前的地方，地面上留下了十道深深的痕跡。46.藍(lán)軒宇一個(gè)魚躍前滾翻，順勢(shì)站起，同時(shí)駭然朝身后看去。47.他剛剛所做的這些完全都是下意識(shí)的反應(yīng)，是當(dāng)初和娜娜在一起，每天練習(xí)追逐、抓人練就的步法。48.娜娜都說(shuō)過(guò)，他這步法勉強(qiáng)可以算是小成了，想要更好就只能是不斷的增加熟練度和提升魂力。49.娜娜走了這些日子，藍(lán)軒宇一天都沒有懈怠過(guò)。經(jīng)歷過(guò)那幾件事之后，現(xiàn)在的他特別知道努力。尤其是他非常想達(dá)到二十級(jí)去找他的娜娜老師。50.娜娜留下的魂導(dǎo)通訊號(hào)碼，南澄查過(guò)了，那需要在天斗星才能打通聯(lián)系上。也就是說(shuō)，必須要去天斗星才行。51.南澄已經(jīng)答應(yīng)他，等他的魂力快到二十級(jí)的時(shí)候，就專門帶他去天斗星一趟，去找娜娜。52.藍(lán)軒宇得到了這個(gè)承諾和保證之后哪能不努力?。∷筒坏迷琰c(diǎn)去找他的娜娜老師呢。53.所以，這步法和當(dāng)初相比，已經(jīng)練得越發(fā)純熟了。當(dāng)然，能夠避開這一下，也和他體內(nèi)一熱那種感覺有關(guān)。他隱約知道，那應(yīng)該是和自己的金紋藍(lán)銀草有關(guān)的，金紋藍(lán)銀草在守護(hù)自身這方面特別擅長(zhǎng)。54.此時(shí)他才看清，那突然從背后不聲不響襲擊自己的，是一頭狼。55.通體呈獻(xiàn)為淡淡的墨綠色，但身體周圍卻有一些扭曲的光芒，讓它顯得似乎有些虛幻。56.身長(zhǎng)大約在兩米左右，體型偏瘦，不算特別龐大。但一雙幽綠色的眼睛看上去卻十分滲人。尾巴垂在身后，不聲不響的，緩步向藍(lán)軒宇這邊逼來(lái)。57.這是……58.藍(lán)軒宇頓時(shí)想起一種魂獸。59.幽冥狼！60.他這時(shí)心中除了害怕之外，多少還有些慶幸，慶幸于自己跟爸爸還是學(xué)過(guò)一些有關(guān)于魂獸知識(shí)的，有關(guān)于幽冥狼的情況，頓時(shí)浮現(xiàn)在自己心中。61.幽冥狼，等等！幽冥狼是群居的啊！62.他迅速回身看去。63.果不其然，就在他身邊不遠(yuǎn)處，還有森林邊緣，又有兩只幽冥狼鉆了出來(lái)，正不聲不響的朝著他這邊靠近。64.幽冥狼本身并不是什么特別強(qiáng)的魂獸，它們速度較快，身上會(huì)有一種叫做幽冥之光的天賦能力。幽冥之光除了對(duì)它們加速之外，還能降低物理攻擊造成的傷害。在魂獸之中是較為普通的。65.可是，這普通也是相對(duì)而言。對(duì)于藍(lán)軒宇這么一個(gè)實(shí)際年齡只有七歲的孩子來(lái)說(shuō)，那可就不普通了?。?6.怎么辦？藍(lán)軒宇心中首先產(chǎn)生的就是這個(gè)念頭。面對(duì)三頭幽冥狼，而且從它們身上的幽冥之光就能看出，這三頭幽冥狼恐怕都有百年級(jí)別了。這絕不是只有十四級(jí)魂力的自己所能應(yīng)對(duì)的?？峙乱?jí)以上的魂師才能較為從容的去面對(duì)它們吧。67.跑？自己人小腿短的，怎么可能跑得過(guò)以速度見長(zhǎng)的它們？68.如果是娜娜老師知道自己面對(duì)這樣的情況會(huì)怎么告訴自己呢？藍(lán)軒宇搜刮著娜娜留下的印象。69.不要慌，對(duì)，娜娜老師一定會(huì)先說(shuō)，遇事不要慌張。然后怎么辦？70.------------71.第六十七章優(yōu)秀72.藍(lán)軒宇的大腦開始飛速的運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。73.無(wú)論是在哪個(gè)時(shí)代，魂師面對(duì)魂獸，其實(shí)最重要的一點(diǎn)都是要對(duì)魂獸足夠了解，然后才能制定相應(yīng)的策略去面對(duì)魂獸，戰(zhàn)勝魂獸。74.藍(lán)軒宇現(xiàn)在腦海中出現(xiàn)的就是有關(guān)于幽冥狼的資料。75.除了它們的特性之外，爸爸好像說(shuō)過(guò)，幽冥狼生性多疑，一般不喜歡正面進(jìn)攻，而是尋找到破綻之后一擊制敵。就像先前偷襲自己。也就是說(shuō)，它們其實(shí)也會(huì)有害怕么？76.想到這里，藍(lán)軒宇心中一動(dòng)，左手抬起，一根根銀紋藍(lán)銀草頓時(shí)反卷而下，覆蓋住了他的手掌。一枚水球也隨之出現(xiàn)在他掌心之上，被他托舉在頭頂上方。77.果然，當(dāng)這水球出現(xiàn)的時(shí)候，三頭正在緩緩靠近的幽冥狼都停下了腳步。幽綠色的眼睛緊緊的盯視著藍(lán)軒宇，然后緩緩向側(cè)方徘徊，圍繞著他。78.狼是一種特別有耐心的魂獸，它們也特別擅長(zhǎng)尋找機(jī)會(huì)。甚至可以和目標(biāo)不斷的消耗，消耗到對(duì)方疲倦露出破綻為止。79.爸爸當(dāng)初是這么說(shuō)的，但至少，在看到水球讓幽冥狼暫時(shí)停下之后，藍(lán)軒宇略微松了口氣。80.他略作思考之后，手中的水球開始出現(xiàn)變化，緩緩的凝結(jié)成一枚冰球，散發(fā)著淡淡的寒意。81.幽冥狼的步伐頓時(shí)變得更慢了幾分，警惕的看著他。82.藍(lán)軒宇把冰球交到自己的右手之中，然后左手又凝聚出一枚同樣大小的冰球。83.河邊水元素充沛，他在操控的時(shí)候還是相當(dāng)容易的。84.然后他緩緩向前走了一步。85.三頭幽冥狼幾乎是同步跟著他走出一步，依舊保持著先前和他同樣的距離。86.藍(lán)軒宇看看周圍，突然，他加快了腳步，猛的朝著一個(gè)方向跑出三步。87.三頭幽冥狼像是嚇了一跳，先是后躍，拉開了一點(diǎn)距離，然后才跟了上來(lái)。88.而就在這時(shí)，藍(lán)軒宇突然發(fā)足狂奔起來(lái)，認(rèn)準(zhǔn)一個(gè)方向就跑。89.逃跑？逃跑的時(shí)候可是最容易露出破綻的啊！三頭幽冥狼鍥而不舍的迅速追了上來(lái)。90.正向藍(lán)軒宇判斷的那樣，論奔跑，他怎么可能比得上以速度見長(zhǎng)的幽冥狼呢？91.很快三頭幽冥狼就追了上來(lái)。92.但就在這個(gè)時(shí)候，藍(lán)軒宇的腳下卻突然出現(xiàn)了變化，他先是向左右各自大幅度的虛晃一下，然后身體旋轉(zhuǎn)，借助前沖的慣性，滴溜溜一個(gè)轉(zhuǎn)身，就改變了方向。93.在高速行進(jìn)過(guò)程中突然變向，這可不是一件容易做到的事情?。《宜@個(gè)變化的速度極快，給人一種眼前一花的感覺，三頭幽冥狼因?yàn)閭€(gè)性使然，原本已經(jīng)做好撲擊準(zhǔn)備的它們頓時(shí)停頓了一下，然后才急剎，改變方向，去追變向的藍(lán)軒宇。94.速度是不如它們，但變向這方面，藍(lán)軒宇竟然還超過(guò)了三頭幽冥狼。95.而也就在這時(shí)，藍(lán)軒宇右手上金紋藍(lán)銀草浮現(xiàn)，他整個(gè)人的速度猛然增加，不僅如此，右臂掄起，猛的將右手之中的冰球投射了出去。96.并不是扔向身后的三頭幽冥狼，而是朝著斜前方扔了過(guò)去。97.那個(gè)方向，正是先前他看到的那頭浸泡在河水之中洗澡的吞馬??！98.“砰！”冰球在吞馬頭頂上方炸開，爆炸力帶著冰霧和冰屑狠狠的沖擊在了它身上，尤其是眼睛的位置。99.對(duì)于任何魂獸來(lái)說(shuō)眼睛也都是脆弱的。更何況還是如此冰冷。100.吞馬頓時(shí)吃痛，猛然直立起來(lái)，仰天發(fā)出一聲咆哮。101.就在這時(shí)，藍(lán)軒宇已經(jīng)沖到河邊，身體猛然躍起，跳到吞馬背上，腳尖在他背上一點(diǎn)，就借勢(shì)跳過(guò)了河。然后左手之中的冰球在這個(gè)時(shí)候扔了出去。102.冰球在飛行的過(guò)程中竟是一分為三，分別朝著三頭幽冥狼的方向飛射而去。103.三頭幽冥狼眼看就到河邊了，卻被仰頭怒吼的吞馬嚇了一跳。這吞馬再溫和，那也是強(qiáng)大的千年魂獸。它的力量和防御可不是幽冥狼招惹得起的。104.而就在這時(shí)，三枚冰球已經(jīng)到了它們近前。三頭幽冥狼身體一伏，它們并沒有從這三枚冰球上感覺到什么威脅。105.然而，詭異的一幕出現(xiàn)了。那三枚冰球在距離它們的頭部大約還有兩米的地方，突然在空中拐了個(gè)彎，然后全都朝著吞馬的方向飛去了。這冰球竟然在空中劃出了弧線。106.吞馬在洗澡的時(shí)候，是閉著眼睛享受的，冰球炸開，刺激了它脆弱的眼皮，讓這溫和的千年吞馬大怒。怒吼咆哮之時(shí)，藍(lán)軒宇已經(jīng)從他背上跳了過(guò)去，以它的體積和防御，根本就