某集團(tuán)公司房地產(chǎn)戰(zhàn)略報(bào)告

AAAA集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告草案XXXX管理咨詢公司2004年8月討論稿1重要說明本文件專為AAAA使用分發(fā)、引用和復(fù)制-----即使是節(jié)選方式-----給第三方使用需事先得到XXXX公司的書面認(rèn)可2企業(yè)文化項(xiàng)目總體內(nèi)容回顧AA對(duì)下屬投資企業(yè)的監(jiān)督系統(tǒng)如何建立？企業(yè)內(nèi)部如何管理？權(quán)責(zé)分配？公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景母子公司監(jiān)管體系組織結(jié)構(gòu)流程人力資源未來AA是個(gè)什么樣的公司？AA未來的業(yè)務(wù)選擇應(yīng)是什么？如何進(jìn)行選擇？AA母公司運(yùn)營模式是什么？管理體系和組織結(jié)構(gòu)如何設(shè)計(jì)？如何改善流程以提高工作效率？如何改善薪酬制度和用人機(jī)制？財(cái)務(wù)管理如何改善資金控制與運(yùn)用？如何培育優(yōu)秀的企業(yè)文化？3目錄－公司現(xiàn)狀分析企業(yè)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略實(shí)施4目錄－公司現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)發(fā)展分析內(nèi)部資源能力分析現(xiàn)狀分析簡要回顧戰(zhàn)略分析母子公司控制體系分析組織機(jī)構(gòu)分析業(yè)務(wù)流程分析人力資源分析企業(yè)文化分析戰(zhàn)略制定使命愿景業(yè)務(wù)組合經(jīng)營目標(biāo)戰(zhàn)略實(shí)施職能戰(zhàn)略管理整合5AA經(jīng)過了10年時(shí)間的發(fā)展，取得了長足的進(jìn)步，目前正處于二次發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期公司成立10年以來，主營業(yè)務(wù)收入連年上升從公司成立至2000年，公司收入主要來源于地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，2000年之后及時(shí)調(diào)整發(fā)展方向，公司收入由地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓逐步轉(zhuǎn)為房產(chǎn)銷售經(jīng)過10年的發(fā)展，公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，并積累了與此相關(guān)的資源整合能力6但是，從管理上看，目前的AA集團(tuán)更像是一家行政機(jī)構(gòu)，這與日益激烈的市場競爭要求不符行政型“企業(yè)”行政等級(jí)人際關(guān)系大鍋飯趨穩(wěn)而不是趨利……市場情況開發(fā)區(qū)市場天津市場其他區(qū)域市場枯竭激烈殘酷市場競爭的主體一定是真正的企業(yè)嚴(yán)重不符組織任命7在10年的發(fā)展歷程中，AAAA長期依賴自有土地的成本優(yōu)勢，而忽略了自有競爭能力的培養(yǎng)競爭優(yōu)勢的獲取外部支持股東給予AAAA足夠的政策支持、資金支持、人員支持、物資支持等內(nèi)部培養(yǎng)培養(yǎng)、提高AAAA內(nèi)部的管理水平、增強(qiáng)競爭能力市場份額擴(kuò)大，利潤增長不確定性是外部支持最難以突破的障礙缺乏科學(xué)的管理方式，無核心競爭力來自于外部的支持能夠在短期或一段時(shí)期以內(nèi)給予AAAA強(qiáng)力支持，但將實(shí)業(yè)公司的前途完全依托于外部支持具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性；提高內(nèi)部管理能力，提升自身的競爭優(yōu)勢才是實(shí)業(yè)公司發(fā)展的長久之計(jì)AAAA目標(biāo)8這直接造成了AA戰(zhàn)略規(guī)劃無法清晰界定，企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)運(yùn)而生了各種相關(guān)問題企業(yè)文化公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景母子公司監(jiān)管體系組織結(jié)構(gòu)流程人力資源財(cái)務(wù)管理過于簡單，表述模糊，AAAA內(nèi)部尚未達(dá)成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，日常工作中也沒有起到指導(dǎo)工作的目的母公司和子公司中都存在著大量的職責(zé)缺失現(xiàn)象，員工執(zhí)行力失去保證存在對(duì)子公司監(jiān)控不利的情況流程不清晰不規(guī)范，員工缺乏正確的執(zhí)行方法，造成日常工作中出現(xiàn)管理混亂、效率低下等現(xiàn)象大鍋飯直接影響到員工的積極性，造成員工執(zhí)行力度不足無考核使員工失去指引，造成員工失去實(shí)行方向人員素質(zhì)與崗位不匹配，失去了執(zhí)行的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)信息不對(duì)稱，使決策失去了依據(jù)缺乏活力、創(chuàng)造力缺乏競爭意識(shí)和市場意識(shí)9面對(duì)激烈的市場環(huán)境，AAAA戰(zhàn)略不清晰，前景規(guī)劃模糊，在客觀上嚴(yán)重影響了員工對(duì)公司的信心AAAA的戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)際完全取決于總經(jīng)理或其他領(lǐng)導(dǎo)的意志，到目前并未建立自己的戰(zhàn)略規(guī)劃體系僅依靠領(lǐng)導(dǎo)人的個(gè)人能力和意志進(jìn)行管理的企業(yè)，往往不能對(duì)企業(yè)自身和外部環(huán)境進(jìn)行縝密的分析和預(yù)測，使得領(lǐng)導(dǎo)人的直覺和判斷失去了理性分析的支持，導(dǎo)致戰(zhàn)略的盲目性同時(shí)由于在戰(zhàn)略制定中缺乏有效的制約機(jī)制，也往往導(dǎo)致戰(zhàn)略失去穩(wěn)定性，變動(dòng)過于頻繁問題由于主要領(lǐng)導(dǎo)人的變更，而導(dǎo)致公司戰(zhàn)略發(fā)生重大變化，失去了戰(zhàn)略的穩(wěn)定性從機(jī)制上看，AAAA的總經(jīng)理是由開發(fā)區(qū)管委會(huì)任命的，在AAAA內(nèi)部沒有制約，總經(jīng)理個(gè)人的想法可以完全貫徹下去；從內(nèi)部組織上來看，AAAA沒有形成一套決策支持體系，單憑總經(jīng)理個(gè)人的分析判斷勢必導(dǎo)致戰(zhàn)略的盲目性；從管理機(jī)制上來看，AAAA沒有一套戰(zhàn)略延續(xù)保證體系，導(dǎo)致總經(jīng)理變更時(shí)AA集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃也發(fā)生了重大變化，缺乏戰(zhàn)略的穩(wěn)定性10對(duì)下屬子公司的監(jiān)控不利，直接造成下屬子公司并未給公司帶來直接的收益母子公司管理控制體系靜態(tài)監(jiān)控體系動(dòng)態(tài)監(jiān)控體系人事控制財(cái)務(wù)控制權(quán)限控制信息控制戰(zhàn)略管理流程財(cái)務(wù)管理流程人力資源管理流程投資管理流程對(duì)于分子公司管理長期以來基本屬于缺失狀態(tài)，造成了多個(gè)分子公司關(guān)停并轉(zhuǎn)，給公司帶來了巨大損失；在對(duì)于子公司控制的各個(gè)方面AAAA都沒有明確具體的管理辦法和管理流程，從客觀上就造成了管理的混亂；加強(qiáng)母子公司管理與控制能力，將是AA集團(tuán)走向異地發(fā)展和多元化發(fā)展的必要條件。11組織機(jī)構(gòu)設(shè)置職能分工過粗，不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)公司發(fā)展經(jīng)營的需要總經(jīng)理總經(jīng)理助理企劃部營造部銷售部人力資源部總經(jīng)理辦公室資財(cái)部萬潔物業(yè)置業(yè)公司酒店組織機(jī)構(gòu)分工過粗沒有完全實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)經(jīng)營向房產(chǎn)經(jīng)營的轉(zhuǎn)型，已不適應(yīng)房地產(chǎn)公司發(fā)展經(jīng)營的需要。職能職責(zé)分工體系有待完善部分職能集中于一個(gè)部門，任務(wù)過重，導(dǎo)致該職能難以有效落實(shí)甚至職能缺失。部分職責(zé)集中于一個(gè)部門或一個(gè)崗位，不能形成相互牽制和制約。沒有建立起信息共享機(jī)制部門間的人員缺乏溝通意識(shí)，導(dǎo)致信息不能共享，溝通成本較高。12業(yè)務(wù)流程松散，沒有建立健全管理制度，導(dǎo)致公司經(jīng)營管理無章可循，“人治”現(xiàn)象嚴(yán)重缺少全面科學(xué)的管理制度缺少對(duì)制度執(zhí)行的監(jiān)控缺少緊密銜接、簡潔高效的流程業(yè)務(wù)流程松散、不規(guī)范跨部門的流程，部門間銜接不順暢，員工缺乏溝通意識(shí)。流程沒有以制度的形式加以規(guī)范執(zhí)行中隨意性較大。制度執(zhí)行不嚴(yán)格對(duì)違反制度的人，缺乏有效的懲罰措施。人治現(xiàn)象較嚴(yán)重由于制度不完善，出現(xiàn)問題經(jīng)常按領(lǐng)導(dǎo)意志解決，人治現(xiàn)象較為嚴(yán)重13人員素質(zhì)以及在薪酬、考核等方面的不足已成為制約公司持續(xù)發(fā)展的瓶頸因素人員素質(zhì)普遍不能達(dá)到所在崗位的工作需要，尤其是關(guān)鍵的技術(shù)崗位。目前，吸引優(yōu)秀人才加盟已成為公司迫切的需要。分配沒有與考核緊密結(jié)合，員工干多干少區(qū)別不大，不能充分激發(fā)員工的工作積極性。沒有建立一套科學(xué)務(wù)實(shí)的考核指標(biāo)體系，考核主要憑領(lǐng)導(dǎo)印象。不能較為客觀公正地評(píng)價(jià)員工績效。招聘程序有待規(guī)范分配機(jī)制平均有余，效率不足沒有建立起客觀公正的考核機(jī)制14財(cái)務(wù)管理體系沒能起到有效控制子公司，并為經(jīng)營決策提供強(qiáng)力支持的作用財(cái)務(wù)分析職能有待加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門人員更多的時(shí)間精力用來從事日常核算、報(bào)稅等工作預(yù)算目標(biāo)值未起到導(dǎo)向作用預(yù)算管理側(cè)重于事后分析，目標(biāo)值設(shè)定與實(shí)際相差較大。對(duì)子公司財(cái)務(wù)控制效果甚微形式上是控制，但實(shí)質(zhì)只相當(dāng)于代理記帳的功能，主要是因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱。融資渠道單一，融資能力有限目前，銀行貸款額度已經(jīng)很高，由于經(jīng)營不力，不僅無法短期內(nèi)償還，而且財(cái)務(wù)成本居高不下，再貸款能力受到很大限制。財(cái)務(wù)管理體系15沒有形成凝聚力強(qiáng)，適應(yīng)市場競爭的企業(yè)文化總經(jīng)理由開發(fā)區(qū)管委會(huì)委派，不是職業(yè)經(jīng)理人，更多的以政府利益為導(dǎo)向，以犧牲公司利益換取政治資本。公司原來以地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，目前開發(fā)區(qū)的土地儲(chǔ)備枯竭，員工并沒有意識(shí)到只有異地發(fā)展才能生存，仍然滿足于過去依靠政府支持來經(jīng)營的模式，這給公司發(fā)展變革帶來巨大阻力。公司員工沒有意識(shí)到公司發(fā)展的危機(jī)，不能自發(fā)地提升自己的能力來適應(yīng)公司的發(fā)展。更關(guān)心自己和所在部門利益，沒有公司是一個(gè)系統(tǒng)，是利益共同體的意識(shí)。官本位意識(shí)強(qiáng)市場意識(shí)淡薄員工進(jìn)取心差A(yù)AAA雖是合資企業(yè)，但有國企文化特征員工本位意識(shí)強(qiáng)16目錄－公司戰(zhàn)略分析企業(yè)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略實(shí)施17戰(zhàn)略分析主要內(nèi)容－模式借鑒模式借鑒民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)宏觀環(huán)境分析行業(yè)環(huán)境分析內(nèi)部資源分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)環(huán)境分析內(nèi)部資源分析18戰(zhàn)略分析主要內(nèi)容－民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析模式借鑒民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)宏觀環(huán)境分析行業(yè)環(huán)境分析內(nèi)部資源分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)環(huán)境分析內(nèi)部資源分析19宏觀環(huán)境分析通過對(duì)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)分析企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境所產(chǎn)生全局性的影響政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟(jì)政策國際政治外貿(mào)立法對(duì)外國企業(yè)的制度就業(yè)立法……企業(yè)經(jīng)濟(jì)政治法律社會(huì)文化技術(shù)GDP的變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價(jià)控制可任意支配收入行業(yè)需求市場需求……國家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點(diǎn)專利保護(hù)新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化……生活方式就業(yè)預(yù)期保護(hù)消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)結(jié)婚率人口增長率人口遷移文化及亞文化……企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響：1、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的。2、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來的而不是過去的。3、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動(dòng)態(tài)的而不是靜止的。20國家開始加大宏觀調(diào)控力度，預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段金融調(diào)控政策調(diào)控法律規(guī)范房地產(chǎn)投資過熱二○○四年五月十三日《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（77號(hào)）明確規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房最大面積（80）可獲得最高利潤（3%）并且將用地列入當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中。房地產(chǎn)信托不做保底承諾。《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品并不做保底承諾，這意味著投資信托很有可能血本無歸。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)）在肯定房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的支柱地位的同時(shí)也提出了結(jié)構(gòu)性調(diào)整的重要性。《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》銀發(fā)[2003]121號(hào)對(duì)土地貸款、在建貸款、個(gè)貸均設(shè)置了嚴(yán)格的限制?！蛾P(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。年底銀監(jiān)會(huì)將出臺(tái)《房地產(chǎn)信托專項(xiàng)管理辦法》，對(duì)集合信托在收益率和應(yīng)用方式上給予一定限制。央行從2004年4月25日起將存款準(zhǔn)備金率由7%提高到7.5%，促使銀行可貸資金進(jìn)一步減少。隨后將鋼鐵、電解鋁、房地產(chǎn)自有資金比例提高到35%以上。國務(wù)院辦公廳于11月22日發(fā)出《關(guān)于切實(shí)解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知》對(duì)拒不改正的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，計(jì)劃、國土行政主管部門不批準(zhǔn)其新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目、不為其辦理用地手續(xù)。房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展國務(wù)院辦公廳《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》切實(shí)加強(qiáng)了對(duì)拆遷規(guī)模的總量調(diào)控，防止大拆大建。注：當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)政府將通過各項(xiàng)措施刺激房地產(chǎn)投資（例98年擴(kuò)大內(nèi)需）2004年3月30日《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》要求各地“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢”，21國家政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，迫使房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)營模式等方面展開競爭政策對(duì)需求的影響由于政策使近一至二年供給總量減少，致使需求升溫，價(jià)格上漲；對(duì)商業(yè)、寫字樓以及高檔住宅進(jìn)行限制，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的總體規(guī)劃調(diào)整了需求結(jié)構(gòu)；

二手房市場的逐步放開使階梯購買成為可能；

貨幣以及個(gè)貸的的相對(duì)穩(wěn)定對(duì)市場需求起到刺激作用。政策對(duì)供給的影響

土地供應(yīng)總量受到限制，土地市場化使土地價(jià)格市場化，原有依靠優(yōu)質(zhì)廉價(jià)土地資源的地產(chǎn)公司出現(xiàn)生存危機(jī)；利率的宏觀調(diào)控作用已經(jīng)顯現(xiàn)，對(duì)開發(fā)商的自有資金及多渠道融資提出新要求，對(duì)中小型房地產(chǎn)公司產(chǎn)生淘汰效應(yīng)；政策可能的變化及啟示國家宏觀調(diào)控政策屬于階段性措施，為使房地產(chǎn)市場市場化運(yùn)轉(zhuǎn)國家將陸續(xù)出臺(tái)規(guī)范行業(yè)行為的法律文件，以增加房地產(chǎn)公司的自律性；國家將繼續(xù)采取相對(duì)穩(wěn)定的貨幣政策，利率上調(diào)可能性不大，需求仍將逐步放大；一級(jí)土地市場不會(huì)放開，與二級(jí)市場將保持分離，促使房地產(chǎn)商在運(yùn)營模式等方面展開角逐。22中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)已向“住行”傾斜民國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，2003年人均GDP達(dá)1090美元，國家宏現(xiàn)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢良好，經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，居民消費(fèi)由以“衣食”為主轉(zhuǎn)向“住行”恩恩格爾系數(shù)（食品占總消費(fèi)的比重）不斷降低，住房消費(fèi)不斷上升。2001－2010年，我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)將下降到35%左右，生活水平進(jìn)入富裕階段23隨著GDP的平穩(wěn)增長我國房地產(chǎn)投資從97年開始穩(wěn)步增加數(shù)據(jù)提供：國家統(tǒng)計(jì)局最近五年房地產(chǎn)增長高于GDP的兩倍增長房地產(chǎn)增長的波動(dòng)要遲于GDP波動(dòng)一年左右，但其波動(dòng)幅度要高于GDP的波動(dòng)2004年上半年，雖然受宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)投資拉長速度仍然達(dá)到28.6%。242004年至2020年中國GDP的高速增長將帶動(dòng)房地產(chǎn)投資高速增長預(yù)測部門預(yù)測結(jié)果：GDP增長率

國務(wù)院發(fā)展研究中心2000－2005年：6.9％－8.1％2005－2010年：6.4％－7.8％2010－2015年：5.6％－7.1％2015－2020年：6.3％－7.2％世界銀行2001－2010年：6.9％2011－2020年：5.5％亞洲開發(fā)銀行2000－2010年：6％2010－2020年：5％高盛公司2001－2010年：7.2％2010－2025年：6.8％國內(nèi)外機(jī)構(gòu)對(duì)2004年中國gdp的預(yù)測國外機(jī)構(gòu)對(duì)未來20年中國gdp的預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%－5%停滯甚至倒退5%－8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%－15%飛速發(fā)展資料來源：西蒙庫茲涅茨著《各國經(jīng)濟(jì)的增長》2004年上半年GDP為9.7%，下半年受宏觀調(diào)控影響將略有回落但總體應(yīng)在9－10%之間未來20年中國房地產(chǎn)業(yè)仍將保持高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)25中國人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速和人口持續(xù)增長使民用房地產(chǎn)市場容量在逐步釋放中國城市人口的高速增長對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)提出了客觀要求資料來源：國務(wù)院信息中心年份2000－20102010－20202020－2050平均每年住宅建設(shè)面積6.721億平米5.625億平米3.792億平米根據(jù)上圖，以目前所擁有的80億住宅為基數(shù)，按照1.25%的折舊率計(jì)算，在未來50年住宅自然需求情況如下：26而技術(shù)發(fā)展也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

建立信息化、智能化樓宇，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營采用新型結(jié)構(gòu)體系，營造更加舒適的居住空間采用組合型、標(biāo)準(zhǔn)型、成套裝配型技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高建設(shè)效率降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù)實(shí)現(xiàn)集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化生產(chǎn)使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源室內(nèi)套型、室外環(huán)境設(shè)計(jì)現(xiàn)代化光纜寬帶入戶，形成網(wǎng)絡(luò)社區(qū)高新技術(shù)支撐下的資源節(jié)約型房屋，具備節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保和智能化等特征增加招投標(biāo)企業(yè)科技成果加權(quán)值突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新住宅銷售創(chuàng)新建筑技術(shù)創(chuàng)新住宅部件品創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新招投標(biāo)創(chuàng)新提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)提高了企業(yè)的競爭力和品牌降低了開發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值創(chuàng)新項(xiàng)目創(chuàng)新的內(nèi)容和形式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響27通過宏觀環(huán)境分析，可以看到目前的宏觀環(huán)境決定了房地產(chǎn)行業(yè)將走向一條正規(guī)發(fā)展的道路政治：Policy經(jīng)濟(jì)：Economic社會(huì)：Society技術(shù)：TechnicPest分析從根本上要求房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)良性競爭的時(shí)期高速的經(jīng)濟(jì)增長將帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展目前的社會(huì)發(fā)展給房地產(chǎn)帶來了巨大的市場空間新型技術(shù)的進(jìn)入將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)競爭與機(jī)遇并存的年代，不斷規(guī)范的市場環(huán)境要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強(qiáng)自身的運(yùn)營管理水平28進(jìn)入二十一世紀(jì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了集中化、規(guī)?；蛡€(gè)性化的新特征國家政策改變金融調(diào)控加強(qiáng)中國加入WTO地方壁壘打破居住觀念變化收入水平提高優(yōu)勝劣汰，兼并重組縱向分工，橫向協(xié)作利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)土地招拍掛融資門檻提高房地產(chǎn)公司集中度加強(qiáng)融資方式多元化形成全國性房地產(chǎn)集團(tuán)需求增加技術(shù)改進(jìn)競爭加劇買方市場形成跨區(qū)域競爭大規(guī)模開發(fā)加劇市場需求拉動(dòng)運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變暴利結(jié)束梯級(jí)消費(fèi)投資房產(chǎn)多次置業(yè)個(gè)性化需求潛在客戶形成現(xiàn)實(shí)購買對(duì)房產(chǎn)超出居住的需要集中化規(guī)模化個(gè)性化29從1998至2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額和投資增幅都在逐年攀升301991年以來房地產(chǎn)市場在銷售面積和銷售額方面都有了非常大的增長1991-2003全國房地產(chǎn)銷售面積0500010000150002000025000300001991199219931994199519961997199819992000200120022003(萬平方米)年均復(fù)合增長率=20.55%1991-2003全國商品房銷售額01000200030004000500060007000800090001991199219931994199519961997199819992000200120022003(億元)年均復(fù)合增長率=155.31%1991年，全國房屋銷售面積僅為3025.46萬平米，1998年首次突破1億平米，到2001年僅3年年銷售面積就突破2億平米，2003年底已達(dá)到2.85億平米；年均復(fù)合增長率達(dá)到了20.55%，房地產(chǎn)市場的整體容量持續(xù)高速增長。1991年，全國商品房的銷售額不到240億元，1998年銷售額超過了2500億元，到2000年底將近4000億元，2003年底銷售額超過了7600億元；年均復(fù)合增長率達(dá)到了155.31%，是銷售面積增長率的7.5倍，反映了強(qiáng)勁的市場需求。數(shù)據(jù)來源：歷年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》31從贏利性方面來看，房地產(chǎn)行業(yè)目前屬于高回報(bào)產(chǎn)業(yè)，其利潤率遠(yuǎn)高于其他行業(yè)行業(yè)持續(xù)提速房地產(chǎn)企業(yè)2003年總收入達(dá)9300億元，同比增長32%；凈利潤總額超過350億元，同比增長39%。房地產(chǎn)開發(fā)利潤較高從國內(nèi)情況來看，大多數(shù)城市普遍在10%以上，中高檔房地（上市公司）產(chǎn)平均利潤率更高，一般達(dá)到22%～46%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。從國際上多數(shù)國家情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤一般在5%左右，高的也只有6%～8%，遠(yuǎn)低于我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率。5年來全國房地產(chǎn)企業(yè)總收入和利潤保持著20%以上的增長速度數(shù)據(jù)來源：國土資源部，CEIC、上市公司年報(bào)32從風(fēng)險(xiǎn)性來看，政府宏觀調(diào)控成為房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的主要影響因素國家統(tǒng)計(jì)局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明：今年4月份“國房景氣指數(shù)”為105.77，比3月份下降0.43點(diǎn)，與去年同月相比下降1.12點(diǎn)。今年前4個(gè)月，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落，“國房景氣指數(shù)”呈“幾”字型，升降明顯，已經(jīng)回落到2003年以來的最低點(diǎn)。這表明，年初以來，國家采取的一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣水平趨向正常。4月份，“國房景氣指數(shù)”所屬的8個(gè)分類指數(shù)中有6個(gè)分類指數(shù)呈現(xiàn)不同程度的下降。其中，竣工面積和新開工面積分類指數(shù)降幅最高，成為影響“國房景氣指數(shù)”回落的主要因素。33但可以預(yù)測的是，目前的政府宏觀控制正在日趨科學(xué)，由此而帶來的風(fēng)險(xiǎn)正在逐步減小供給牽動(dòng)需求時(shí)期需求牽動(dòng)供給時(shí)期主要表現(xiàn)：長期高幅波動(dòng)通貨緊縮、高空置率、股市狂跌、超大型郊外項(xiàng)目、金融服務(wù)重組、政策導(dǎo)向、利率低位、政府干預(yù)主要表現(xiàn)：短期低幅波動(dòng)通貨膨脹、低空置率、股市調(diào)整、奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、土地升值/緊缺、需求導(dǎo)向、利率上調(diào)、信托產(chǎn)品出爐、宏觀調(diào)控1990年1993年1998年2000年2003年宏觀調(diào)控線需求拉動(dòng)線宏觀調(diào)控失力34基于以上分析，盡管受政策風(fēng)險(xiǎn)影響，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍然具有很高的市場吸引力起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段萎縮階段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率30%70%高民用地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場成長性高房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的吸引力，AAAA應(yīng)該抓緊時(shí)機(jī)，在該行業(yè)中獲取超額利潤目前的風(fēng)險(xiǎn)因素正逐步減少和降低，現(xiàn)存風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)對(duì)該行業(yè)產(chǎn)生本質(zhì)影響35房地產(chǎn)行業(yè)的成功關(guān)鍵因素來源于企業(yè)所擁有的土地資源、資本規(guī)模、公共關(guān)系和組織資源注：此項(xiàng)評(píng)價(jià)的關(guān)鍵并不在于對(duì)企業(yè)的絕對(duì)定量分析，而在于相對(duì)定性分析資源能力評(píng)價(jià)AAAA的土地資源儲(chǔ)備基本能滿足未來10年發(fā)展的需要，但不能支持超常規(guī)發(fā)展需要。AAAA融資渠道單一，融資能力較弱，需要拓展融資渠道，擴(kuò)大融資規(guī)模。AAAA為開發(fā)區(qū)建設(shè)作出了顯著貢獻(xiàn)，與開發(fā)區(qū)政府及社會(huì)建立了良好的公共關(guān)系。AAAA的法人治理結(jié)構(gòu)、人力資源、財(cái)務(wù)等企業(yè)管理基礎(chǔ)薄弱，不能滿足公司做強(qiáng)做大的需要。無少中多小一般大特大弱一般強(qiáng)極強(qiáng)少較少多很多土地資源資本規(guī)模公共關(guān)系組織資源36AAAA房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資源匹配程度較高資源能力匹配性評(píng)價(jià)房地產(chǎn)需求有較大的提升空間，需要房地產(chǎn)企業(yè)有豐富的土地儲(chǔ)備，AAAA目前土地資源基本滿足發(fā)展需要。房地產(chǎn)行業(yè)競爭將逐步加劇，需要有較未雄厚的資金實(shí)力，AAAA目前的資金實(shí)力并不十分滿足需求。房地產(chǎn)行業(yè)與國計(jì)民生高度相關(guān)，需要房地產(chǎn)企業(yè)有良好的公共關(guān)系，AAAA在公共關(guān)系方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。房地產(chǎn)行業(yè)因其進(jìn)入障礙低，需要房低產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的經(jīng)營管理能力才能在競爭中勝出，目前AAAA的經(jīng)營管理基礎(chǔ)不能適應(yīng)市場競爭。完全滿足AA現(xiàn)狀缺乏基本不滿足基本滿足一般土地資源資金實(shí)力公共關(guān)系組織資源37AAAA在房地產(chǎn)地產(chǎn)方面的資源匹配程度很高，且民用地產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的市場吸引力，應(yīng)當(dāng)成為AAAA的核心業(yè)務(wù)低高低高資源匹配程度市場吸引力高民用地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場成長性高AA地產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略退出戰(zhàn)略完全滿足AA現(xiàn)狀缺乏基本不滿足基本滿足一般土地資源資金實(shí)力公共關(guān)系組織資源38戰(zhàn)略分析主要內(nèi)容－商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行業(yè)分析模式借鑒民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)宏觀環(huán)境分析行業(yè)環(huán)境分析內(nèi)部資源分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)環(huán)境分析內(nèi)部資源分析39宏觀環(huán)境分析對(duì)企業(yè)未來將產(chǎn)生全局性的影響政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟(jì)政策國際政治外貿(mào)立法對(duì)外國企業(yè)的制度就業(yè)立法……企業(yè)經(jīng)濟(jì)政治法律社會(huì)文化技術(shù)GDP的變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價(jià)控制可任意支配收入行業(yè)需求市場需求……國家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點(diǎn)專利保護(hù)新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化……生活方式就業(yè)預(yù)期保護(hù)消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)結(jié)婚率人口增長率人口遷移文化及亞文化……企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響：1、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的。2、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來的而不是過去的。3、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動(dòng)態(tài)的而不是靜止的。40去年以來我國房地產(chǎn)投資過熱，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡

目前全國大大小小的城市幾乎都建有商業(yè)街，純粹的步行商業(yè)街也在200條以上。從購物中心來看，目前全國已建成的有54個(gè)，面積將近700萬平方米，已經(jīng)在建立項(xiàng)的還有240個(gè)，面積超過3000萬平方米。

商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失衡表現(xiàn)在以下7個(gè)方面在部分大城市或中型城市出現(xiàn)盲目的投資和建設(shè)引發(fā)的倒閉、破產(chǎn)的高峰。商業(yè)街的建設(shè)存在很大的盲目性。把會(huì)展中心作為城市品牌及標(biāo)志性建筑來打造將產(chǎn)生嚴(yán)重的過剩，造成資源的浪費(fèi)。過度超前打造ShoppingMall。盲目規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)?，F(xiàn)代物流走入誤區(qū)。大部分在建倉庫，甚至開發(fā)房地產(chǎn)。盲目地建設(shè)傳統(tǒng)的批發(fā)市場。41今年國家部委多次聯(lián)手對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行清查和整頓從今年2月開始，商務(wù)部牽頭對(duì)大型購物中心(SHOPPINGMALL)全面檢查，而后銀監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、建設(shè)部紛紛介入。調(diào)查顯示，全國購物中心投資總額2000多億元，以400個(gè)網(wǎng)點(diǎn)左右為基數(shù)，相比去年底猛增100多家。4月29日，國務(wù)院要求各地區(qū)、各部門和各有關(guān)單位在1個(gè)半月內(nèi)對(duì)所有在建、擬建固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行一次全面清理。重點(diǎn)清理鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項(xiàng)目，以及2004年以來新開工的所有項(xiàng)目。

從7月份開始，由國家發(fā)改委、商務(wù)部、建設(shè)部、國土資源部和銀監(jiān)會(huì)五大部委組成的聯(lián)合調(diào)查組，再次對(duì)全國所有在建和未建的大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)行檢查。該行動(dòng)是基于溫家寶總理在３個(gè)月內(nèi)對(duì)于此事的三次批示。2月份4月份7月份42商業(yè)地產(chǎn)投資屬于國家重點(diǎn)行業(yè)，國家正在通過政策加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度國務(wù)院18號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)的地位給予了充分肯定：－房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。－不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；－各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策性肯定

2003年中央政府采取了嚴(yán)禁“圈地”，控制貨幣供應(yīng)量等措施，種種跡象表明，實(shí)施了6年之久的積極財(cái)政政策將從2004年開始淡出，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控將從刺激增長轉(zhuǎn)向防止過熱。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了改變，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的重點(diǎn)也會(huì)相應(yīng)地發(fā)生變化。據(jù)悉，2004年底，我國將出臺(tái)《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃管理?xiàng)l例》，對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃進(jìn)行立法。屆時(shí)，建設(shè)3000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目，必須進(jìn)行聽證。同時(shí)，今后將對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)納入到法定的統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)，在此基礎(chǔ)上對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量、布局、結(jié)構(gòu)，以及市場需求情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)的檢測，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布信息，引導(dǎo)企業(yè)、銀行、個(gè)人進(jìn)行投資決策。國家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀控制43土地有償出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌方式無償使用土地資源過渡時(shí)期真正的市場競爭，打破地區(qū)格局和關(guān)系保護(hù)，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰政府導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)手段價(jià)值規(guī)律計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式市場經(jīng)濟(jì)模式市場導(dǎo)向存在雙軌制協(xié)議出讓為主沒有嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)企業(yè)行政手段土地出讓政策的變化影響到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商生存發(fā)展的根基半市場化房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展依附于政府關(guān)系和政策因素土地產(chǎn)權(quán)模糊土地交易成本高、效率低下無法顯性土地和建筑的價(jià)值配置不合理，浪費(fèi)和緊缺同時(shí)存在供給結(jié)構(gòu)和數(shù)量脫離城市發(fā)展實(shí)際既得利益者產(chǎn)生抗?fàn)幒团懦馔稒C(jī)尋租行為嚴(yán)重交易成本不透明可控、缺乏公平性未完全體現(xiàn)市場機(jī)制，只是變通做法資源配置不合理，有市場炒作投機(jī)不利于開發(fā)公司公平競爭、長遠(yuǎn)發(fā)展人情關(guān)系因素濃厚、走后門有效遏制土地市場的泡沫經(jīng)濟(jì)防止和避免腐敗行為的產(chǎn)生減少隱形交易成本，減少中間環(huán)節(jié)營造公平的競爭環(huán)境利于優(yōu)勢企業(yè)的全國性、規(guī)?；瘮U(kuò)張44國家金融政策的調(diào)整對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力提出了更高的要求國家對(duì)土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款等方面的限定增加了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期的成本，提高了行業(yè)進(jìn)入的門檻，進(jìn)一步強(qiáng)化“強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱”的市場格局。眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)04年3月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）》，對(duì)不同類型項(xiàng)目的開發(fā)貸款和按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避作出了比較詳細(xì)的指導(dǎo)性意見。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，等到正式的方案出臺(tái)時(shí)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理將會(huì)有更詳細(xì)的指引意見。-對(duì)未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目,不得發(fā)放任何形式的貸款；-開發(fā)商申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；-嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。03年6月，央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)），要求商業(yè)銀行從土地、開發(fā)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)貸款管理，文件規(guī)定：45我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響變化趨勢經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國民經(jīng)濟(jì)高速增長，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。商業(yè)地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大作用。恩格爾系數(shù)（食品占總消費(fèi)的比重）不斷降低，購物、餐飲、旅游等消費(fèi)必然上升。恩格爾系數(shù)居民可支配收入國民經(jīng)濟(jì)（GDP）居民可支配收入的增加，大大地增強(qiáng)了人們消費(fèi)的能力。購房、教育是居民可支配收入的主要消費(fèi)主體。資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒46商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展推動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展百貨商店大型綜合超市都市MALL便利店倉儲(chǔ)式購物中心郊區(qū)MALL商業(yè)物業(yè)與經(jīng)濟(jì)水平(人均GDP)關(guān)系⊙⊙⊙⊙百貨商店大型綜合超市商業(yè)街SHOPINGMALL1990年代初期1990年代中期1990年代后期2000年代初期1980年代批發(fā)市場⊙我國商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展簡圖47我國加入WTO帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的投資增長隨著中國加入世界貿(mào)易組織和北京２００８年奧運(yùn)會(huì)準(zhǔn)備工作的全面鋪開，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿M(jìn)一步釋放，城市經(jīng)濟(jì)也得到持續(xù)發(fā)展。而國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也放大了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，為房地產(chǎn)業(yè)走向住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化、土地供應(yīng)市場化、管理行為規(guī)范化以及企業(yè)經(jīng)營品牌化提供了難得的機(jī)遇。在資本及利潤的驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)更是如火如荼。在剛剛過去的２００３年，北到哈爾濱，南及海口，西至成都，東達(dá)上海，商業(yè)地產(chǎn)都表現(xiàn)出了前所未有的活力。２００４年伊始，伴隨著內(nèi)地連鎖商業(yè)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加速、外行業(yè)資本向地產(chǎn)業(yè)的挺進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)在我國城市的發(fā)展時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。在此時(shí)，ＣＥＰＡ落實(shí)生效以及外籍投資者在國內(nèi)購房不再辦理審批等利好消息的推動(dòng)，港澳臺(tái)地區(qū)、境外投資者用以投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金將會(huì)持續(xù)大幅增長，而商業(yè)地產(chǎn)巨大的市場規(guī)模和豐厚的利潤回報(bào)，正吸引更多港澳臺(tái)和外籍投資者進(jìn)入內(nèi)地投資商業(yè)地產(chǎn)?？梢灶A(yù)見，持續(xù)的需求將刺激投資繼續(xù)增長。48城市化進(jìn)程給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的市場需求城市化公共服務(wù)放開城市群擴(kuò)張與重新定位消費(fèi)升級(jí)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展城鎮(zhèn)數(shù)量增長我國每年新增小城鎮(zhèn)800個(gè)左右，提供了城市建設(shè)新增空間大城市為以經(jīng)濟(jì)為紐帶向周邊城市群發(fā)展，提供了更新改造空間政府公共服務(wù)放開，吸納私人資本進(jìn)入城市開發(fā)汽車消費(fèi)、中產(chǎn)階級(jí)出現(xiàn)、市民工作與居住分離等都會(huì)帶來深遠(yuǎn)影響商業(yè)零售、餐飲酒店、金融貿(mào)易、咨詢服務(wù)等行業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求不斷增長資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒49通過宏觀環(huán)境分析，目前的宏觀環(huán)境決定了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將健康迅速地發(fā)展政治：Policy經(jīng)濟(jì)：Economic社會(huì)：Society技術(shù)：TechnicPest分析從政策上引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)市場化運(yùn)作、健康發(fā)展經(jīng)濟(jì)增長及WTO的加入給商業(yè)地產(chǎn)帶來前所未有的機(jī)遇城市化進(jìn)程強(qiáng)力拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的需求房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)和宏觀環(huán)境的重大利好，使商業(yè)地產(chǎn)逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)支柱。50商業(yè)和地產(chǎn)緊密結(jié)合的特殊方式給商業(yè)地產(chǎn)帶來了無限生機(jī)拉動(dòng)地產(chǎn)物業(yè)升值商業(yè)地產(chǎn)通常被開發(fā)商作為促銷賣點(diǎn)和商戰(zhàn)策略，也是傳統(tǒng)上圍繞地產(chǎn)綜合功能配套的延伸。一般來講，要使地產(chǎn)物業(yè)升值，做旺一個(gè)地段，通常是商業(yè)先行。城市形象顯著提升投資前景優(yōu)勢看好租售經(jīng)營靈活多樣商業(yè)繁榮對(duì)提升城市形象，改變城市面貌，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，完善投資環(huán)境、增加財(cái)政稅收具有十分明顯和重要的作用。因此，在商業(yè)地產(chǎn)的投資過程中，特別是外來的商業(yè)地產(chǎn)投資商，往往還被作為招商引資項(xiàng)目，得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以享受銀行貸款的優(yōu)勢。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年，此后年出租收益率為16%左右。商業(yè)地產(chǎn)可租、可售、可經(jīng)營,進(jìn)退自如的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。出租可獲得穩(wěn)定長期的較高收益，出售可迅速回收資金取得回報(bào)，自己經(jīng)營則既圓老板夢，又投資置業(yè)，一舉兩得。51近年來社會(huì)固定資產(chǎn)投入中商業(yè)地產(chǎn)的投資比例不斷增加2003年1至11月份,全國完成商鋪市場開發(fā)投資額為1010多億元，比上年同期增長42.5％。今年第一季度，地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)整體水平基本延續(xù)了去年快速發(fā)展的勢頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，辦公樓投資９４億元，同比增長68％，占房地產(chǎn)投資比重的5.２％；商業(yè)營業(yè)用房投資２２９億元，增長61％，占房地產(chǎn)投資比重的12.6％資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒52商業(yè)地產(chǎn)開、竣工面積逐年攀升2003年1至11月份,全國完成商鋪竣工面積達(dá)2097萬平方米，同比增長40.9％。今年第一季度，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房竣工面積分別增長28.2％和30.２％。資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒53商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積也穩(wěn)步增長１９９７年到２００２年，中國商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為７％，其中２０００年商鋪銷售增幅近４０％，２００２年為３０％。這充分表明，從解決居住逐步過渡到發(fā)展經(jīng)濟(jì)的階段，房地產(chǎn)業(yè)越來越向商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)傾斜，商業(yè)房地產(chǎn)蘊(yùn)藏著巨大的投資空間。隨著國際專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)入中國，以及一些跨國公司習(xí)慣于租賃物業(yè)以保持經(jīng)營靈活性的現(xiàn)象越來越多，商業(yè)形態(tài)由分散型向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變，這就意味著中國的商業(yè)地產(chǎn)即將迎來春天。也可以說，中國商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)到來，商業(yè)地產(chǎn)正迅速成為房地產(chǎn)業(yè)投資的新熱點(diǎn)。資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒54商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤吸引著房地產(chǎn)大鱷大舉進(jìn)軍此領(lǐng)域2004年1-5月，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售價(jià)格上升幅度明顯，分別比去年同期上升了22.5％和12.8％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資商業(yè)地產(chǎn)的收益都非常高，比如酒店收益為15%-30%，服務(wù)式公寓收益為30%-60%，而經(jīng)營好的購物中心能有40%-80%的毛利，甚至?xí)^80%。商業(yè)地產(chǎn)豐厚的投資回報(bào)讓眾多的投資商趨之若鶩。資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒55通過以上分析可以看到，商業(yè)地產(chǎn)是未來房地產(chǎn)行業(yè)的新熱點(diǎn)投資增長迅速利潤回報(bào)豐厚市場需求旺盛居民消費(fèi)能力不斷增長，商業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也不斷增加商業(yè)地產(chǎn)投資逐年增加，新一輪的房地產(chǎn)投資熱潮正在興起相比傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的高額回報(bào)讓房地產(chǎn)商紛紛進(jìn)軍熱點(diǎn)熱點(diǎn)熱點(diǎn)高商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場成長性高56商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的成功關(guān)鍵因素來源于企業(yè)所擁有的客戶資源、資本規(guī)模、公共關(guān)系和組織資源注：此項(xiàng)評(píng)價(jià)的關(guān)鍵并不在于對(duì)企業(yè)的絕對(duì)定量分析，而在于相對(duì)定性分析資源評(píng)價(jià)客戶資源是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所必須擁有的關(guān)鍵資源之一資本規(guī)模是商業(yè)地產(chǎn)成功的前提和基礎(chǔ)，商業(yè)地產(chǎn)的特殊要求決定其前期的資金投入相對(duì)巨大商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的長期性要求其加強(qiáng)與本區(qū)域各方面的關(guān)系建設(shè)，公共關(guān)系成為不可或缺的資源內(nèi)部的良性管理是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營獲利的保證無少中多小一般大特大弱一般強(qiáng)極強(qiáng)少較少多很多客戶資源資本規(guī)模公共關(guān)系組織資源57從AAAA的資源擁有程度來看，AAAA在一定程度上能夠滿足商業(yè)地產(chǎn)的要求資源匹配性評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地理位置和規(guī)模要求很高，AAAA目前土地資源能夠完全滿足發(fā)展需要。在沒有外來資金的進(jìn)入之下，AAAA目前的自有資金實(shí)力并不能滿足商業(yè)地產(chǎn)需求。從目前情況看，AAAA在公共關(guān)系方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營是完全的市場競爭，AA目前的組織資源并不能完全滿足充分的市場競爭要求。AA現(xiàn)狀完全滿足缺乏基本不滿足基本滿足一般土地資源資金實(shí)力公共關(guān)系組織資源58AAAA在商業(yè)地產(chǎn)方面的資源匹配程度很高，且其有很強(qiáng)的市場吸引力，應(yīng)當(dāng)成為AAAA的重要業(yè)務(wù)低高低高資源匹配程度市場吸引力商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略退出戰(zhàn)略AA現(xiàn)狀高商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場成長性高完全滿足缺乏基本不滿足基本滿足一般土地資源資金實(shí)力公共關(guān)系組織資源59通過對(duì)各個(gè)細(xì)分市場的分析，我們可以確定各個(gè)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略定位低高低高資源匹配程度市場吸引力商業(yè)低高低高資源匹配程度市場吸引力寫字樓低高低高資源匹配程度市場吸引力酒店低高低高資源匹配程度市場吸引力商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略退出戰(zhàn)略由于各個(gè)業(yè)務(wù)模塊定位不同，決定了商業(yè)地產(chǎn)在整體上需要一個(gè)發(fā)展過程才能成為AAAA的主要業(yè)務(wù)60目錄－戰(zhàn)略制定企業(yè)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略實(shí)施61我們將通過一系列工具和步驟設(shè)定AA的戰(zhàn)略利潤時(shí)間123使命愿景目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)大小弱強(qiáng)市場吸引力企業(yè)競爭力使命、遠(yuǎn)景和目標(biāo)戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)營戰(zhàn)略62項(xiàng)目組通過研究和借鑒類似企業(yè)案例，以便確定AA集團(tuán)的使命和愿景

案例一：在中國服裝業(yè)逆風(fēng)飛揚(yáng)雅戈?duì)柟臼姑b點(diǎn)人生，服務(wù)社會(huì)。公司愿景堅(jiān)持一業(yè)為主，多元并舉的發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)國際品牌，建百年企業(yè)。公司背景1980年，20位返鄉(xiāng)知青以2萬元安置費(fèi)起家在寧波成立青春服裝廠；1990年，服裝廠與石矸鎮(zhèn)工業(yè)總公司及澳門南光國際貿(mào)易有限公司成立合資企業(yè)；1993年，以定向募集方式設(shè)立雅戈?duì)柤瘓F(tuán)股份有限公司，公司進(jìn)入高速發(fā)展階段；1998年10月12日，公司公開發(fā)行社會(huì)公眾股5500萬股；1998年11月19日，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)股份有限公司5500萬社會(huì)流通股在上交所掛牌上市。取得業(yè)績1994年，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)跨入中國服裝工業(yè)八強(qiáng)。1997年雅戈?duì)柤瘓F(tuán)進(jìn)入全國1000家大中型工業(yè)企業(yè)序列。目前，是中國服裝行業(yè)的龍頭企業(yè)。并被確認(rèn)為2001年世界服裝制造業(yè)500強(qiáng)，中國入選企業(yè)第一名。2003年服裝行業(yè)利潤普遍下滑，雅戈?duì)?003年年報(bào)顯示其服裝業(yè)務(wù)的毛利率比上年下降了21.13%，而房地產(chǎn)投資的毛利率則上升了20.12%投資行業(yè)房地產(chǎn)、國際貿(mào)易、金融投資、公共設(shè)施建設(shè)等方面都有較大的投資和良好的收益發(fā)展區(qū)域在全國設(shè)立了156余家分公司，開設(shè)了356家自營專賣店，2200個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)社會(huì)公益雅戈?duì)柤瘓F(tuán)具有強(qiáng)烈的道德使命，積極履行“服務(wù)社會(huì)”的承諾：經(jīng)常對(duì)希望小學(xué)、下崗工人再就業(yè)工程、抗洪救災(zāi)、慈善事業(yè)等公益事業(yè)慷慨解囊，還曾把用于20周年廠慶的數(shù)百萬元毫無聲張地捐給了當(dāng)?shù)氐墓媸聵I(yè)。另外，為消費(fèi)者提供高素質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，為國家創(chuàng)造利潤和就業(yè)機(jī)會(huì)，創(chuàng)中國的世界品牌都表現(xiàn)集團(tuán)回饋社會(huì)的愿望63案例二：積極開拓進(jìn)取的成都置信實(shí)業(yè)公司使命高揚(yáng)民族旗幟,傳承民族建筑精髓,為建筑業(yè)的“百花齊放”貢獻(xiàn)自己的綿薄之力。公司愿景厲兵秣馬,永不停歇，中國經(jīng)典，輝映全球。公司背景成立于1997年，1998年完成原始積累；1999-2000.6推出置信方式（置信花園、麗都花園A、B區(qū)、麗都公園）確立在成都房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊地位；2000.8-2002.1完善管理制度和公司治理結(jié)構(gòu)，帶來公司規(guī)模巨幅擴(kuò)張；2002-2004跨行業(yè)跨區(qū)域發(fā)展，實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，完成資產(chǎn)增值。取得業(yè)績品牌知名度和美譽(yù)度位居本地房地產(chǎn)市場首位。2003年獲“四川省綜合實(shí)力十強(qiáng)”，“四川省最佳效益十強(qiáng)”，2004年，獲“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”。投資行業(yè)目前，成都置信以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，強(qiáng)勢進(jìn)軍汽車行業(yè)，成立置信精典汽車。隨后成立西部鞋都公司，置信進(jìn)入工業(yè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。發(fā)展區(qū)域2003年，公司根據(jù)自身實(shí)力，提出“固本西部，挺進(jìn)東部”的戰(zhàn)略，進(jìn)軍上海市場。目前，公司已在成都、綿陽站穩(wěn)腳跟，在上海占有一席之地公司還與馬來西亞，意大利等國家一些公司接觸，為進(jìn)軍世界市場作準(zhǔn)備?；貓?bào)社會(huì)公司2003年為業(yè)主開展了一百余次“置信生活方式”活動(dòng),成立了讀書會(huì)、攝影協(xié)會(huì)、美術(shù)書法協(xié)會(huì)等數(shù)十個(gè)協(xié)會(huì);為市民舉辦龍泉桃花會(huì)、趣味體育大賽、麗都之夜消夏文藝晚會(huì)、芙蓉古城中國年等多項(xiàng)活動(dòng);64案例三：持續(xù)穩(wěn)定快速增長的中國白色家電大亨美的集團(tuán)公司使命為人類創(chuàng)造美好生活。公司愿景美的將在發(fā)展成為中國最大的白色家電生產(chǎn)企業(yè)的同時(shí)，通過收購、兼并等途徑實(shí)現(xiàn)相關(guān)多元化發(fā)展，培育并擁有除家電外至少兩個(gè)新的支柱產(chǎn)業(yè)，并且新的支柱產(chǎn)業(yè)處于國內(nèi)同行業(yè)領(lǐng)先地位。公司背景美的集團(tuán)創(chuàng)建于1968年。1980年，正式進(jìn)入家電業(yè)。1993年，集團(tuán)下轄的廣東美的集團(tuán)股份有限公司在深交所上市，成為全國第一家由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制而成的上市公司。2001年，美的轉(zhuǎn)制為民營企業(yè)。1980年代平均增長速度60%，1990年代為50%。投資行業(yè)白色家電、汽車、物流、進(jìn)出口貿(mào)易、房產(chǎn)、信息技術(shù)、金融等領(lǐng)域。發(fā)展區(qū)域擁有遍布全國的市場營銷網(wǎng)絡(luò)，并在美國、德國、日本、香港、韓國、加拿大、俄羅斯等地設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。取得業(yè)績1999年，美的商標(biāo)被國家工商局認(rèn)定為“中國馳名商標(biāo)”，2003年美的品牌價(jià)值經(jīng)權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)估高達(dá)121.50億元，名列全國最有價(jià)值品牌第八。在國家統(tǒng)計(jì)局組織評(píng)選的2002年中國最大500家企業(yè)集團(tuán)的排名中，美的名列第66位。2003年，美的被廣東省政府評(píng)為廣東省先進(jìn)民營企業(yè)?；貓?bào)社會(huì)美的為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)，從1990年代至今上交稅收超過35億元，美的集團(tuán)以為社會(huì)謀福利為己任，為社會(huì)福利、教育事業(yè)捐贈(zèng)超過5000萬元。同時(shí)，還積極贊助公益社區(qū)活動(dòng)，豐富人民文化生活。65案例四：多元化運(yùn)作高手北京新華聯(lián)集團(tuán)公司使命打造中國陽光地產(chǎn)品牌（新華聯(lián)地產(chǎn)）公司背景集團(tuán)成立于1990年12月，由綜合貿(mào)易起步，兩年完成原始資本的積累。1992年，集團(tuán)在廣西成立北海正天置業(yè)有限公司，開發(fā)了北海正天花園和海灘國際大酒店，開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)。1993年至今，集團(tuán)先后在湖南長沙和首都北京滾動(dòng)開發(fā)了十余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。1994年合資組建湖南華聯(lián)瓷業(yè)有限公司，培育出“華聯(lián)炻瓷”品牌，成為國內(nèi)陶瓷行業(yè)的一匹黑馬。1996年合資成立山東東岳化工有限公司，發(fā)展至亞洲制冷劑產(chǎn)量第一。1996年合資成立湖南長豐汽車制造股份有限公司，打造出知名品牌“獵豹越野車”。1997年代理川酒王，1998年與五糧液集團(tuán)合作開發(fā)出“金六福系列酒”。投資行業(yè)目前，集團(tuán)涉足房地產(chǎn)、陶瓷、汽車、保險(xiǎn)、餐飲、旅游、白酒、造紙業(yè)、貿(mào)易等行業(yè)。發(fā)展區(qū)域馬來西亞、香港、北京、湖南、山東、四川等地取得業(yè)績其中北京新華聯(lián)錦園名列北京市“十大優(yōu)秀樓盤”、“金六福系列酒”年銷售額已位居國內(nèi)白酒行業(yè)前三名、“獵豹越野車”成為國內(nèi)汽車知名品牌66使命－企業(yè)存在的價(jià)值和意義知名企業(yè)的使命豐富顧客的生活，通過提供新鮮有效的通信服務(wù)幫助顧客在商業(yè)上取得巨大成功－－－－美國電報(bào)電話公司致力于為140多個(gè)國家的學(xué)生、教育工作者、設(shè)計(jì)人員、科學(xué)家、工程師、商務(wù)人事和消費(fèi)者提供最先進(jìn)的個(gè)人計(jì)算機(jī)產(chǎn)品和支持－－－－蘋果電腦公司發(fā)明推動(dòng)商業(yè)價(jià)值的技術(shù)和服務(wù)，創(chuàng)造人類福祉，提升顧客生活品質(zhì)，并盡可能地讓最大多數(shù)人受益－－－－惠普公司通過堅(jiān)定不移的改革和發(fā)展，把華潤建設(shè)成在主營行業(yè)有競爭力和領(lǐng)導(dǎo)地位的優(yōu)秀國有控股企業(yè)，并實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值和員工價(jià)值最大化－－－－華潤置地AA使命通過優(yōu)秀的服務(wù)，改善公眾的生活質(zhì)量AA永不滿足現(xiàn)狀，服務(wù)是客戶生活品質(zhì)不斷提升的基礎(chǔ)，是我們持續(xù)經(jīng)營的源泉；AA強(qiáng)調(diào)價(jià)值創(chuàng)造，以卓越的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量回報(bào)社會(huì)，我們將與全體員工、與社會(huì)大眾攜手，共同創(chuàng)造美好生活。67愿景－可持續(xù)追求的遠(yuǎn)大目標(biāo)AA愿景成為國內(nèi)受人尊重的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)知名企業(yè)的愿景在我們所服務(wù)的每一個(gè)市場中數(shù)一數(shù)二。通過企業(yè)改革，使我們不但擁有大公司的實(shí)力，還具有小公司的靈活和靈魂－－－－－GE，80年代成為全球最知名的企業(yè)，改變?nèi)毡井a(chǎn)品在世界上的劣質(zhì)形象－－－－－索尼，50年代初成為一家最了解女性需要、為全球女性提供一流的產(chǎn)品和服務(wù)、并滿足她們自我成就感的公司。簡言之，成為一家比女人更了解女人的公司－－－－－雅芳公司成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者－－－－－萬科創(chuàng)造最具價(jià)值的生活空間－－－－－萬通地產(chǎn)AA集團(tuán)將在多元化領(lǐng)域開發(fā)事業(yè)，努力成為國內(nèi)一流的中高檔房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)AA集團(tuán)將通過跨地區(qū)發(fā)展，努力提升市場運(yùn)作、資本運(yùn)作、資源整合、管理控制等核心能力，不斷建立區(qū)域市場的競爭優(yōu)勢；AA集團(tuán)將繼續(xù)向成功邁進(jìn)，最終成為全國范圍內(nèi)受人尊重的集團(tuán)企業(yè)。68發(fā)展目標(biāo)－企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的方向知名企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)從2003年開始，伊利集團(tuán)逐步投資10億元，用于現(xiàn)代牧場園區(qū)建設(shè)和新技術(shù)引進(jìn)等。到2005年，將新增奶源70多萬噸，銷售收入將突破100億元。2012年實(shí)現(xiàn)銷售收入30億美元、進(jìn)入世界乳業(yè)20強(qiáng)。－－－－－伊利集團(tuán)2005年經(jīng)營目標(biāo)達(dá)到200億，2010年經(jīng)營目標(biāo)達(dá)到40億美金。－－－－－神州數(shù)碼到2008年建設(shè)一個(gè)孵化器、二家上市公司、三個(gè)樣板企業(yè)、一批產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目。－－－－－北控高科技發(fā)展有限公司力爭到2005年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值140億元、營業(yè)收入130億元、利稅23億元，企業(yè)整體水平跨入世界制藥50強(qiáng)企業(yè)行列。－－－－－哈藥集團(tuán)AA集團(tuán)的發(fā)展目標(biāo)到2005年；AA集團(tuán)開始全方位進(jìn)入天津市市場，在中高端民用房地產(chǎn)市場建立自己的品牌；到2006年，AA集團(tuán)進(jìn)入外地市場，在全國范圍內(nèi)建立自己的品牌；到2008年，初步形成以房地產(chǎn)為核心的多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)態(tài)勢69戰(zhàn)略規(guī)劃將對(duì)各個(gè)現(xiàn)有或未來業(yè)務(wù)進(jìn)行分析，確定AA各個(gè)業(yè)務(wù)模塊的戰(zhàn)略定位使命、遠(yuǎn)景和目標(biāo)戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)營戰(zhàn)略利潤時(shí)間123使命愿景目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)大小弱強(qiáng)市場吸引力企業(yè)競爭力70市場吸引力評(píng)估結(jié)果市場規(guī)模行業(yè)機(jī)會(huì)獲利能力權(quán)重20%總分7.0業(yè)務(wù)市場潛力評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與公司其他業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度商用地產(chǎn)業(yè)務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)酒店管理業(yè)務(wù)30%20%15%15%市場增長供討論147106.45.055.9571業(yè)務(wù)競爭力評(píng)估結(jié)果權(quán)重關(guān)鍵因素評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)商用地產(chǎn)業(yè)務(wù)得分權(quán)重得分決策能力執(zhí)行能力資本實(shí)力土地儲(chǔ)備內(nèi)部管理人員素質(zhì)企業(yè)品牌公共關(guān)系物業(yè)管理業(yè)務(wù)權(quán)重得分酒店管理業(yè)務(wù)權(quán)重得分20%10%15%20%15%10%5%5%15%15%15%20%10%5%15%5%25%5%20%10%15%15%10%25%10%5%10%10%15%15%總分5%5.955.055%6.4472通過綜合調(diào)查和研討，我們確定了各個(gè)業(yè)務(wù)在排序矩陣中的位置民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)酒店管理業(yè)務(wù)民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為行業(yè)吸引力最高的業(yè)務(wù)，在提高自身競爭力的基礎(chǔ)上要采用擴(kuò)張張略酒店業(yè)應(yīng)該采用謹(jǐn)慎態(tài)度，做好市場細(xì)分，在特定的細(xì)分市場中加大投資力度物業(yè)管理行業(yè)作為民用房地產(chǎn)行業(yè)的延伸，是對(duì)民用房地產(chǎn)行業(yè)的補(bǔ)充，是AA不可或缺的部分，需要持續(xù)投入商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)吸引力決定AA要進(jìn)行重點(diǎn)開發(fā)，一方面做好細(xì)分市場的開發(fā)，另一方面做好自身競爭力的培養(yǎng)核心業(yè)務(wù)退出業(yè)務(wù)73通過上述分析，我們可以確定AAAA的業(yè)務(wù)選擇AAAA的核心業(yè)務(wù)是民用房地產(chǎn)的開發(fā)，在現(xiàn)在的情況下，應(yīng)該加緊擴(kuò)張，充分利用自身的資源和優(yōu)勢，擴(kuò)大市場份額，打造AA品牌物業(yè)管理一方面依托于民用房地產(chǎn)，是民用房地產(chǎn)必要的補(bǔ)充，將伴隨著民用房地產(chǎn)的發(fā)展而發(fā)展；另一方面要積極拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍，利用開發(fā)區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢，爭取進(jìn)入利潤更高的工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營具有較高的行業(yè)吸引力，AAAA應(yīng)加大進(jìn)入力度，同時(shí)積極培養(yǎng)自身在此行業(yè)內(nèi)的競爭能力酒店管理行業(yè)要做好市場細(xì)分工作，在前期抓緊時(shí)間培養(yǎng)自身的行業(yè)競爭能力，在一段時(shí)間以后擇機(jī)進(jìn)入74經(jīng)營戰(zhàn)略的制定是決定整個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)能否成功實(shí)施的關(guān)鍵步驟使命、遠(yuǎn)景和目標(biāo)戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)營戰(zhàn)略利潤時(shí)間123使命愿景目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)大小弱強(qiáng)市場吸引力企業(yè)競爭力75經(jīng)營戰(zhàn)略分析要考慮各個(gè)業(yè)務(wù)進(jìn)入的地點(diǎn)、時(shí)間和方式三個(gè)方面的問題戰(zhàn)略規(guī)劃民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)商用地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)、酒店管理業(yè)務(wù)時(shí)間（when）地點(diǎn)（where）方式（how）76企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略必須進(jìn)行綜合規(guī)劃，從而有步驟地、有計(jì)劃地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)價(jià)值時(shí)間第一層面拓展并確保核心業(yè)務(wù)的運(yùn)作第二層面發(fā)展新業(yè)務(wù)第三層面開創(chuàng)未來業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)近期中期遠(yuǎn)期77企業(yè)的三個(gè)層面的業(yè)務(wù)需要均衡發(fā)展，任何一個(gè)層面出現(xiàn)問題都將使企業(yè)面臨危機(jī)受困

失去競爭的資格

失去未來盈利能力

試圖發(fā)明一個(gè)新的未來產(chǎn)生觀念但沒有新業(yè)務(wù)沒有為未來播下種子核心業(yè)務(wù)受到嚴(yán)重威脅或由于沒有新業(yè)務(wù)或長期規(guī)劃而面臨業(yè)務(wù)下滑公司面臨生存危機(jī)過分重視核心業(yè)務(wù)，而沒有新業(yè)務(wù)初始缺乏核心業(yè)務(wù)，因此無法為層面二和三的原動(dòng)力提供資金許多令人激動(dòng)的未來業(yè)務(wù)選擇沒有轉(zhuǎn)變?yōu)樾聵I(yè)務(wù)營建下一代業(yè)務(wù)，但并未發(fā)展層面三的新業(yè)務(wù)來確保長期發(fā)展78AA的歷史和未來都將遵循這這樣的規(guī)則發(fā)展價(jià)值時(shí)間第一層面拓展并確保核心業(yè)務(wù)的運(yùn)作第二層面發(fā)展新業(yè)務(wù)第三層面開創(chuàng)未來業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)近期中期遠(yuǎn)期核心業(yè)務(wù)：土地轉(zhuǎn)讓核心業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)&物業(yè)管理新業(yè)務(wù)：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營酒店經(jīng)營管理未來業(yè)務(wù)：貿(mào)易、物流、礦產(chǎn)等民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有長期的高回報(bào)率和短期的資金回籠特性，這決定了房地產(chǎn)在可預(yù)見的將來將一直是AAAA的核心業(yè)務(wù)；但是其受政府宏觀調(diào)控影響較大，且追逐土地的特性決定了其被動(dòng)發(fā)展的必然，為了支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的可持續(xù)性發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營與酒店經(jīng)營與管理將成為其支撐產(chǎn)業(yè)；為保證企業(yè)的長期發(fā)展，在積累了商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)之后，AAAA可以考慮進(jìn)入貿(mào)易、物流或礦產(chǎn)開發(fā)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)79第一階段，建議AAAA確保進(jìn)入天津市區(qū)，在民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面建立AA品牌業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)：到2006年對(duì)天津市區(qū)已有民用土地開發(fā)完畢，以品質(zhì)和服務(wù)打造獨(dú)特的AA優(yōu)勢；酒店經(jīng)營初步展開，商用地產(chǎn)開始運(yùn)作；繼續(xù)展開土地獲取工作，考慮進(jìn)入三級(jí)、二級(jí)市場。職能發(fā)展目標(biāo)：管理目標(biāo)：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)單元立足高起點(diǎn)，建立以項(xiàng)目管理為核心的管理體制，用兩年的時(shí)間建成以規(guī)范化管理制度和業(yè)務(wù)流程管理為核心的信息化管理平臺(tái)，以管理求效益。組織發(fā)展目標(biāo)：通過過渡型的集團(tuán)公司管理模式，完善房地產(chǎn)及城市運(yùn)營業(yè)務(wù)架構(gòu)；到2006成為一級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)。人力資源發(fā)展目標(biāo)：建立起完善的人力資源管理體系，建立一支房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，形成以高學(xué)歷高素質(zhì)人才為主的人力資源結(jié)構(gòu)，使人力資本成為公司成長的核心能力之一。品牌發(fā)展目標(biāo)：以質(zhì)量和服務(wù)鑄造企業(yè)品牌，確立“AA”在天津的特色鮮明的形象，爭拿一個(gè)以上的全國性獎(jiǎng)項(xiàng)。80第二階段，進(jìn)入其他區(qū)域房地產(chǎn)市場，在天津市內(nèi)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，在開發(fā)區(qū)進(jìn)行酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)，初步形成以房地產(chǎn)為核心的多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)模式業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)：到2010年，其他區(qū)域民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全面展開，以成為環(huán)渤海地區(qū)著名品牌，在三類和二類市場占有一定的市場份額；天津市的商業(yè)地產(chǎn)已成為AA支柱產(chǎn)業(yè)之一，并已在其他區(qū)域開拓商業(yè)地產(chǎn)；酒店行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，持續(xù)為AAAA提供現(xiàn)金支持；其他業(yè)務(wù)已開始展開，并開始逐漸產(chǎn)生回報(bào)。職能發(fā)展目標(biāo)：已確定上市或相關(guān)兼并策略，并已為其做好各種準(zhǔn)備；對(duì)天津模式進(jìn)行推廣與復(fù)制，并已在其他區(qū)域獲得成功；加強(qiáng)對(duì)各個(gè)分子公司的控制，確保AA品牌的同一性和企業(yè)的良性發(fā)展；加強(qiáng)投資職能，完善各種投資流程和監(jiān)控機(jī)制，為將來的各種投資行為提供制度和方法保證。81第三階段，成熟期，通過跨地域規(guī)?；?jīng)營，確立行業(yè)領(lǐng)先地位，通過長期整合產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)所在區(qū)域市場的壟斷競爭業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)到2015年，通過多年的努力AA成為全國性企業(yè)，企業(yè)品牌在國內(nèi)享有較高的聲譽(yù)；AA已完成產(chǎn)業(yè)重組，各產(chǎn)業(yè)形成相互彌補(bǔ)和相互補(bǔ)充的良性局面。82區(qū)域市場細(xì)分：從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度來看，滬京津?yàn)橐活惖貐^(qū);二類地區(qū)主要為東部省份；三、四類地區(qū)為中西部省份；數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū)2003年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，其中江西省使用2002年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)黑龍江內(nèi)蒙古2003年全國人均GDP達(dá)到9030元，增長率為10.34%＄3000＄1300＄80005000100001500020000250003000035000400004500050000上海北京天津浙江廣東江蘇福建遼寧山東河北新疆吉林海南湖北重慶山西青海河南湖南西藏寧夏陜西安徽四川廣西*江西云南甘肅貴州元0%5%10%15%20%25%30%2003年人均GDP年增長率8370%30%20%從城市化進(jìn)程來看，一類、二類地區(qū)城市化比例普遍超過了30%，其中滬京地區(qū)超過70%，而三類、四類地區(qū)城市化比例相對(duì)偏低數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū)2002年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)0102030405060708090上海北京天津遼寧黑龍江吉林內(nèi)蒙古廣東新疆江蘇福建寧夏山東青海湖北山西海南浙江江西陜西重慶河北湖南甘肅安徽四川河南廣西云南貴州西藏%020004000600080001000012000萬人城鎮(zhèn)化（非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诒壤┛側(cè)丝?4因此,依據(jù)經(jīng)濟(jì)和人口宏觀指標(biāo)，將全國劃分為四個(gè)區(qū)域：一類地區(qū)為直轄市;二類地區(qū)為東部8省;三類地區(qū)主要為長江以北的中西部;四類地區(qū)主要為長江以南的中西部地區(qū)30%50%70%城市化率人均GDP$3,000$1,300$800寧夏*陜西江西*、安徽*四川*、廣西云南、甘肅貴州*吉林新疆、湖北內(nèi)蒙古重慶、山西青海、湖南河北*海南*河南西藏*遼寧黑龍江廣東*江蘇福建山東*浙江*上海*、北京*天津*數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū)2003年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，其中*地區(qū)依據(jù)2002年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)人均GDP超過＄3,000，且城市化率超過60%的一類地區(qū)，包括上海、北京、天津，房地產(chǎn)市場處于快速上升期向平穩(wěn)期過渡；人均GDP超過＄1,300，或/且城市化率超過50%的二類地區(qū)，包括東部沿海5省和東北3省，房地產(chǎn)市場處于快速上升期；人均GDP超過＄800，或/且城市化率超過30%的三類地區(qū)，主要包括河北、河南、山西、湖北、湖南、重慶、陜西、寧夏、青海及邊疆地區(qū)，房地產(chǎn)市場處于起飛期；人均GDP在＄800以下，且城市化率低于30%的四類地區(qū)，主要包括江西、安徽、四川、云南、甘肅等，房地產(chǎn)市場剛剛啟動(dòng)。85區(qū)域市場需求規(guī)模：從銷售面積看，二類地區(qū)的市場容量最大；三類地區(qū)、四類地區(qū)取得市場成長領(lǐng)先地位2003年，二類地區(qū)商品房住宅銷售面積超過1.22億平米，占全國市場（2.85億平米）的43.06%；三類地區(qū)銷售面積0.65億平米，占全國市場的22.82%；因此，處于房地產(chǎn)起飛期和快速上升期的地區(qū)對(duì)住宅需求/消費(fèi)量約占總體的2/3。1999-2002年，各區(qū)域市場的銷售額增長率普遍高于銷售面積增長率，表現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)定的增長趨勢；三年來，各區(qū)域市場銷售增長率的變動(dòng)差異很大，三類地區(qū)和四類地區(qū)取得市場成長領(lǐng)先地位：一類地區(qū)的銷售增長放緩，年銷售面積增長率從36%降到20%；二類地區(qū)的銷售增長一直排名最后，但2002年底增長率同比上升了5個(gè)百分點(diǎn)左右，逆市反彈較大；三類地區(qū)的銷售增長仍保持市場領(lǐng)先，尤其是銷售額增長率高于銷售面積增長率7.45個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)了該地區(qū)房價(jià)的快速上漲；四類地區(qū)的同比增長率位居第一，但是波動(dòng)較大。數(shù)據(jù)來源：中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)2004，歷年中國統(tǒng)計(jì)年鑒2003年各區(qū)域商品房住宅銷售面積比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)銷售面積增長率和銷售額增長率比較二類地區(qū)43.06%三類地區(qū)22.82%一類地區(qū)16.55%四類地區(qū)17.57%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率86廣東、江蘇、浙江、上海、北京、山東等地的市場規(guī)模名列前茅，浙江、山東及天津的增幅較大一類地區(qū)中，滬京兩市占全國房地產(chǎn)市場的1/7，總量和價(jià)格都在高位上增長；2003年津市異軍突起，銷售面積同比增長率達(dá)到23%，共750萬平米，為滬市的1/3；二類地區(qū)中，粵、蘇、浙三省銷售面積都達(dá)到2200萬平米以上，占全國的1/4；魯、遼、閩三省銷售面積都超過1000萬平米；黑、吉兩省銷售量相對(duì)較小。從銷售增長看，浙江省連年直線攀升，2002年底銷售額增長超過銷售面積增長20個(gè)百分點(diǎn)，山東省的年銷售額增長率保持在30%以上；廣東、福建的增長率已回落到10%左右；東北三省的增長相對(duì)緩慢。010002000300040005000北京天津上海合計(jì)萬平米1999年銷售面積2000銷售面積2001年銷售面積2002年銷售面積0500100015002000北京天津上海合計(jì)億元1999年商品房銷售額2000商品房銷售額2001年商品房銷售額2002年商品房銷售額0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京天津上海一類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計(jì)050010001500200025003000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江合計(jì)02000400060008000100001200014000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江合計(jì)87三類、四類地區(qū)市場規(guī)模較大的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河南、河北、湖南、江西等，基本位于中西部地區(qū)從銷售面積來看，川、渝都超過1000萬平米，其次為鄂皖豫冀湘贛等，銷售額也大體符合上述分布；從銷售增長來看，上述地區(qū)保持著穩(wěn)定快速的增長率，而其他地區(qū)由于需求規(guī)模小，年度間差異較大，如桂、黔。020040060080010001200河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆04080120160200河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-50%0%50%100%150%200%250%300%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆0200400600800100012001400160018002000江西安徽廣西四川甘肅貴州云南050100150200250300江西安徽廣西四川甘肅貴州云南-20%0%20%40%60%80%100%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南88供應(yīng)分析：各區(qū)域供給差異較大，一類地區(qū)年供給增長率持續(xù)上升；二類地區(qū)的市場供給量最大，約占全國的45%；三類地區(qū)年供給增幅由高位下滑；四類地區(qū)波動(dòng)很大2003年，全國商品房住宅施工面積達(dá)9.1億平米，新開工面積達(dá)4.37億平米，竣工面積3.22億平米；2000-2002年全國房地產(chǎn)竣工增長率分別為9.18%、21.04%、12.81%。二類地區(qū)供給量最大，2003年住宅施工面積占全國的46.27%，竣工面積占44.2%；不同區(qū)域市場的供給變化很不平衡，供給增長最快的2000年是三類地區(qū)，2001年是四類地區(qū)，而2002年是一類地區(qū)。其中，一類地區(qū)，竣工面積增長率持續(xù)攀升，成為區(qū)域市場供給熱點(diǎn)；二類地區(qū)，竣工面積年增長率穩(wěn)定在15%左右；三類地區(qū)，竣工面積增長率持續(xù)下滑，2000年以來降低了8個(gè)百分點(diǎn)，供給增長放緩；四類地區(qū)，三年來竣工面積增長率在20-30%間大幅波動(dòng)。施工面積比較二類地區(qū)45.27%四類地區(qū)16.39%一類地區(qū)16.56%三類地區(qū)21.78%新開工面積比較一類地區(qū)13.47%二類地區(qū)45.93%四類地區(qū)18.16%三類地區(qū)22.44%竣工面積比較二類地區(qū)44.20%四類地區(qū)16.82%一類地區(qū)15.44%三類地區(qū)23.54%0%5%10%15%20%25%30%35%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)施工面積增長率竣工面積增長率89上海、北京、浙江、江蘇、山東的供給增長迅速，而廣東、浙江供給量最大，天津和東北地區(qū)的供給漲幅不斷回落一類地區(qū)中，滬市的住宅竣工面積比銷售面積低3.8%，求大于供；同時(shí)，滬市竣工面積僅比北京市高2.85%，但新開工面積和施工面積分別高出4.34%、6.26%，反映了市場需求的拉動(dòng)作用；天津市的竣工面積增長率持續(xù)下滑，2003年住宅施工面積為銷售面積的2.7倍，未來供給相對(duì)不充足；二類地區(qū)中，粵蘇浙魯四省供給量最大，2003年住宅竣工面積都在2000萬平米以上、新開工面積都超過3200萬平米、施工面積都超過5800萬平米；施工、竣工面積最大的為粵、浙，而新開工面積最大的為蘇、浙，兩省供給增長未來將繼續(xù)加快；山東省施工、竣工增幅都超過福建省，供給增幅達(dá)到高位；東北三省的供給增長回落較快。020004000600080001000012000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江萬平米-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計(jì)-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計(jì)010002000300040005000600070008000北京天津上海萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京天津上海一類地區(qū)施工面積增長率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京天津上海一類地區(qū)竣工面積增長率90三類、四類地區(qū)中供給較為集中的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河北、湖南、河南，總體上仍有上升空間四川省供給量最大，施工、新開工、竣工面積與二類地區(qū)水平類似；從竣工面積看，超過1000萬平米的依次為渝、鄂、皖、800萬平米以上的依次為冀、湘、豫；六省目前為三類、四類地區(qū)中的供給熱點(diǎn)；從新開工面積看，超過1300萬平米的為渝、鄂、皖、1100萬平米以上的依次為豫冀贛湘；從施工面積看，超過2700萬平米的依次為渝豫鄂、2000萬平米以上的依次為冀皖湘；河南、江西、湖南將加入未來的供給熱點(diǎn)；從施工面積/銷售面積來看，川鄂為2.69倍，皖滇為2.65倍，四省及邊疆地區(qū)房地產(chǎn)供給仍有較大上升空間。05001000150020002500300035004000河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆萬平米施工面積新開工面積竣工面