以入股聯(lián)營方式使用集體建設(shè)用地指南（附范本）全

以入股聯(lián)營方式使用集體建設(shè)用地指南（附示范文本）一、需要明確的幾個問題（一）是否屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。《土地管理法》第六十一條規(guī)定了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)使用集體土地的審批手續(xù)，第六十條規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的審批情形，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》也將這兩種情形分別闡述，個人認(rèn)為這不是同一種情形，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦的企業(yè)不是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，無需滿足《中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》規(guī)定的必須是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)民投資超過百分之五十，或者雖不足百分之五十，但能起到控股或者實際支配作用的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)要求。（二）是否屬于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市這種方式早在1998年《土地管理法》就已經(jīng)制定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是2019年新《土地管理法》才明確的，兩者不是同一概念。從條文上看，入股聯(lián)營方式規(guī)定在第六十條，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市規(guī)定在六十三條，不是同一個途徑。全國人大法工委王瑞賀與自然資源部法規(guī)司魏司長合著的《土地管理法釋義》認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，使用集體建設(shè)用地，屬于土地所有者行使其所有權(quán)的形式，與集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓性質(zhì)不同。也有人提出是否屬于變相繞過集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市對試點地區(qū)的限制（參考鏈接：自然資源部開展深化入市試點工作視頻培訓(xùn)），本文認(rèn)為該方式既然是法律明確規(guī)定的，與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市不同，就不必考慮或者認(rèn)定這個問題。另外集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市本來就是《土地管理法》明確規(guī)定合法的用地方式。（三）能否辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)新《土地管理法》第六十條明確，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第四十四條建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)或者其授權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)?！蹲匀毁Y源部關(guān)于加強國土空間詳細(xì)規(guī)劃工作的通知》規(guī)定，各地在“三區(qū)三線”劃定后，應(yīng)全面開展詳細(xì)規(guī)劃的編制，詳細(xì)規(guī)劃是實施國土空間用途管制和核發(fā)規(guī)劃的法定依據(jù)，包括城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)詳細(xì)規(guī)劃、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外村莊規(guī)劃及風(fēng)景名勝區(qū)詳細(xì)規(guī)劃等類型。因此在過渡期省政府可以根據(jù)村莊規(guī)劃、風(fēng)景名勝區(qū)詳細(xì)規(guī)劃或土地利用總體規(guī)劃辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)項目規(guī)劃許可。對于不符合規(guī)劃的，該修改的修改，該調(diào)整的調(diào)整。自然資源部辦公廳關(guān)于加強村莊規(guī)劃促進鄉(xiāng)村振興的通知允許在不改變縣級國土空間規(guī)劃主要控制指標(biāo)情況下，優(yōu)化調(diào)整村莊各類用地布局。同時各地可在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃中預(yù)留不超過5%的建設(shè)用地機動指標(biāo)，村民居住、農(nóng)村公共公益設(shè)施、零星分散的鄉(xiāng)村文旅設(shè)施及農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)等用地可申請使用。對一時難以明確具體用途的建設(shè)用地，可暫不明確規(guī)劃用地性質(zhì)。建設(shè)項目規(guī)劃審批時落地機動指標(biāo)、明確規(guī)劃用地性質(zhì)，項目批準(zhǔn)后更新數(shù)據(jù)庫。（四）如何辦理用地審批手續(xù)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織是集體土地所有權(quán)人，也是供地主體，與使用國有土地情形不同。按照新《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。個人認(rèn)為參照農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及兩公用地進行批準(zhǔn)即可。后面也會給出示范文本。（五）如何登記《國土資源部土地登記辦法(2008—2017年)》第三十四條明確，集體土地所有權(quán)人依法以集體建設(shè)用地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式興辦企業(yè)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)文件和相關(guān)合同，申請集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第二十五條農(nóng)民集體經(jīng)依法批準(zhǔn)以土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件與其他單位或個人舉辦聯(lián)營企業(yè)的，或者農(nóng)民集體經(jīng)依法批準(zhǔn)以集體所有的土地的使用權(quán)作價入股，舉辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，集體土地所有權(quán)不變。第四十四條規(guī)定，依照本規(guī)定第二十五條規(guī)定的農(nóng)民集體土地，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)確定給聯(lián)營或股份企業(yè)?！蹲匀毁Y源部不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》規(guī)定，依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨申請集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。申請集體建設(shè)用地使用權(quán)登記的主體為用地批準(zhǔn)文件記載的集體建設(shè)用地使用權(quán)人。取消了申請材料的入股聯(lián)營合同，這由地方政府在批準(zhǔn)用地的時候?qū)彶榧纯桑怯洐C構(gòu)不重復(fù)審查。對于通過入股聯(lián)營方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將集體建設(shè)用地使用權(quán)登記到入股聯(lián)營的公司名下，申請時提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來源材料即可。登記人員只需審核是否縣級以上人民政府批準(zhǔn)，辦理首次登記。權(quán)利性質(zhì)填寫入股、聯(lián)營。（六）如何控制用地規(guī)模新《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，按照前款規(guī)定興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)。很多地方都沒有規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)，可以參照國有土地上用地標(biāo)準(zhǔn)（參考鏈接：自然資源部關(guān)于發(fā)布《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》的通知）各地也可以按照規(guī)定，由省政府出臺用地標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，目前新增建設(shè)用地指標(biāo)通過盤活存量土地來獲取，各地計劃用地指標(biāo)普遍不多，不會出現(xiàn)此種情形占用大量土地的情形。是否有新增建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)當(dāng)作為批準(zhǔn)用地的考慮。（七）如何監(jiān)管集體經(jīng)濟組織出售股份或者不再聯(lián)營個人認(rèn)為這是比較棘手的問題，如果集體經(jīng)濟組織清倉出售入股企業(yè)的股份或者退出聯(lián)營公司，將導(dǎo)致該入股聯(lián)營企業(yè)不再滿足用地條件，土地應(yīng)當(dāng)予以收回，地上物適當(dāng)補償。地方政府及自然資源部門要考慮后續(xù)如何監(jiān)管。（補充另外一種觀點：聯(lián)營入股方式，大多數(shù)企業(yè)不同意，在試點期間，試點之外地區(qū)只能通過入股聯(lián)營解決鄉(xiāng)村部分企業(yè)用地難題。試點結(jié)束全面推開后，可以選擇集體退股和不再聯(lián)營，收回土地使用權(quán)，以市場方式重新辦理出讓或出租手續(xù)）二、審批用地指南（供參考）（一）事項名稱鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)使用集體建設(shè)用地審批（二）事項類型行政許可（三）設(shè)定依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》第60條第1款：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。?2、各省條例（四）實施主體和承辦機構(gòu)省政府（一般不用）、設(shè)區(qū)的市人民政府、縣（縣級市）人民政府。具體承辦部門為：省政府、設(shè)區(qū)的市、縣（縣級市）自然資源行政主管部門（五）實施對象農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦的企業(yè)（六）申請資料（1）申請報告（申請報告要說明使用土地的建設(shè)項目、土地用途、建設(shè)規(guī)模、使用土地面積等；報告上要有村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府簽署同意用地的意見）；（2）村民小組的集體土地所有權(quán)證、宗地圖或權(quán)籍調(diào)查成果材料；（3）申請人身份證明及授權(quán)委托書；（4）集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)或者入股、聯(lián)營企業(yè)的證明（包括但不限于入股聯(lián)營協(xié)議書）；（5）有批準(zhǔn)權(quán)的部門（一般是發(fā)改部門）出具的立項、核準(zhǔn)或備案文件；（6）建設(shè)用地規(guī)劃許可證或預(yù)審與選址意見書或總平面圖；（7）涉及占用林地應(yīng)出具審批文件；（8）涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用應(yīng)出具批準(zhǔn)文件；（9）涉及繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費的，提交繳費憑證。（七）具體程序（補充來源：土言土語）（1）市、縣人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)國土空間規(guī)劃明確擬聯(lián)營、入股的集體建設(shè)用地的規(guī)劃條件，明確土地界址、面積、用途和開發(fā)建設(shè)強度等，會同有關(guān)部門提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護要求。（2）土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護要求等，編制集體建設(shè)用地聯(lián)營、入股等方案，與意向用地者草簽《集體建設(shè)用地使用權(quán)聯(lián)營（入股）合同》。（3）聯(lián)營入股方案和《集體建設(shè)用地使用權(quán)聯(lián)營（入股）合同》經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。（4）土地所有權(quán)人和意向用地者持經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)和環(huán)保準(zhǔn)入要求、村民會議或村民代表會議通過的書面文件以及聯(lián)營、入股方案和《集體建設(shè)用地使用權(quán)聯(lián)營（入股）合同》，向市、縣自然資源部門提出用地申請。（5）市縣自然資源部門審核后，報市縣人民政府批準(zhǔn)用地。（6）土地所有權(quán)人按照市縣人民政府的批準(zhǔn)文件，與意向用地者簽署《集體建設(shè)用地使用權(quán)聯(lián)營（入股）合同》，并按照合同要求提供建設(shè)用地。（7）按照聯(lián)營、入股合同要求，辦理不動產(chǎn)登記。其中，采用聯(lián)營方式的，集體建設(shè)用地使用權(quán)仍屬于集體經(jīng)濟組織，采用入股方式的，集體建設(shè)用地使用權(quán)屬于被入股企業(yè)。（備注：采用聯(lián)營方式的，集體建設(shè)用地使用權(quán)是確權(quán)給村集體，還是聯(lián)營企業(yè)，存在不同理解和說法）這個流程也適用于企業(yè)、個人利用村莊、集鎮(zhèn)范圍內(nèi)集體建設(shè)用地辦企業(yè)的方式和流程（小圈內(nèi)）。三、示范文本《集體建設(shè)用地聯(lián)營（入股）合同》應(yīng)當(dāng)載明土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、使用期限、聯(lián)營（入股）方式與聯(lián)營費用（股權(quán)分紅）支付方式、交地時間和開工竣工期限、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權(quán)屆滿續(xù)期和地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物處理方式，以及違約責(zé)任和解決爭議的方法等。（補充來源：土言土語）合同編號：

.集體建設(shè)用地使用權(quán)聯(lián)營（入股）合同參考文本本合同雙方當(dāng)事人：甲方：

；統(tǒng)一社會信用代碼：

；法定代表人：

；乙方：

；統(tǒng)一社會信用代碼：

；身份證號碼：

；委托代理人：第一條根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規(guī)規(guī)定，雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同。第二條本合同項下宗地集體建設(shè)用地聯(lián)營（入股）方案已經(jīng)甲方村民會議三分之二以上成員（三分之二以上村民代表）同意，并報經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)。第三條本合同項下宗地編號為

，宗地總面積大寫

平方米（小寫

平方米），其中出讓宗地面積大寫

平方米（小寫

平方米）。本合同項下宗地坐落于

；界址為

；出讓宗地的平面界址圖見附件1。土地用途及出讓年期為:第四條甲方以本合同項下的集體建設(shè)用地使用權(quán)聯(lián)營（入股）方式與乙方共同興辦企業(yè)。第五條甲方同意在

年月

日前將土地交付乙方，并同意在交付土地時該宗地應(yīng)達(dá)到本條第

項規(guī)定的土地條件，雙方于交地時簽訂交地確認(rèn)書：（一）場地平整達(dá)到

；周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到

；（二）現(xiàn)狀土地條件

。第六條乙方同意按照方式向甲方支付集體建設(shè)用地使用權(quán)聯(lián)營費用（集體建設(shè)用地使用權(quán)入股股權(quán)權(quán)益）。第七條本合同定金為人民幣大寫

元（小寫

元），繳款日期

年

月

日，定金抵作聯(lián)營費用（股權(quán)權(quán)益）。第八條甲乙雙方應(yīng)當(dāng)按本合同約定申請辦理不動產(chǎn)登記。第九條乙方同意利用本合同項下土地開發(fā)建設(shè)項目，投資強度應(yīng)當(dāng)達(dá)到。第十條乙方同意在本合同項下宗地范圍內(nèi)新建的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，符合市（縣）人民政府自然資源主管部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件（見附件3）。其中：用地性質(zhì)

；主體建筑物性質(zhì)

；附屬建筑物性質(zhì)

；建筑總面積

平方米，占地面積

平方米；容積率不高于

不低于

；建筑限高

；建筑密度不高于

不低于

；綠地率不高于

不低于

；其他土地利用要求

。乙方同意按產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護要求等，開發(fā)利用本合同項下宗地，具體要求見附件4、附件5。第十一條乙方同意在本合同項下宗地范圍內(nèi)同步修建下列公共管理、公共服務(wù)、公用設(shè)施等配套項目：

。乙方同意上述配套項目建成后，按處理。第十二條乙方同意本合同項下宗地建設(shè)項目于

年

月日之前開工，建設(shè)期不超過個月。第十三條乙方同意按照本合同約定的土地用途、容積率等規(guī)劃條件利用土地，不得擅自改變。在使用期限內(nèi)，需要改變本合同約定的土地用途的，雙方同意按本條第

項約定辦理：（一）由甲方收回集體建設(shè)用地使用權(quán)；（二）依法辦理改變土地用途手續(xù)，簽訂變更協(xié)議或重新簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)聯(lián)營（入股）合同。第十四條本合同項下集體建設(shè)用地使用權(quán)屬于，辦理不動產(chǎn)登記后，可以依法。第十五條因公共利益需要，國家征收集體土地，涉及本合同項下宗地的，甲乙雙方同意按照方式處理。第十六條對聯(lián)營（入股）的集體建設(shè)用地使用權(quán)，在本合同約定的使用年限屆滿前，除非有下列情況，甲方不得收回集體建設(shè)用地使用權(quán)：（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；（二）乙方不按照約定用途使用土地的，且未依法辦理改變土地用途手續(xù)的；第一種情形收回集體建設(shè)用地使用權(quán)的，甲方應(yīng)當(dāng)對乙方進行合理補償。第十七條本合同約定的使用年限屆滿，乙方需要繼續(xù)使用本合同項下宗地的，至遲于屆滿前一年向甲方提交續(xù)期申請書，除為了公共利益需要收獲土地或征收土地的，甲方應(yīng)當(dāng)同意續(xù)期。第十八條乙方同意按照本合同約定，按時支付集體建設(shè)用地使用權(quán)聯(lián)營費用（股權(quán)權(quán)益）。受讓人不能按時支付的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的萬分之

向甲方繳納違約金，延期付款超過60日，經(jīng)催交后仍不能支付的，甲方有權(quán)解除合同，甲方并可請求乙方賠償損失。第十九條甲方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定按時交付土地。乙方延遲交付土地的，每延遲一日，甲方同意按

向乙方支付違約金。延期交付土地超過60日，經(jīng)乙方催交后仍不能交付土地的，乙方有權(quán)解除合同，甲方同意雙倍返還定金，并退還已經(jīng)收取的集體建設(shè)用地使用權(quán)聯(lián)營費用（股權(quán)權(quán)益）的其余部分，乙方并可請求甲方賠償損失。第二十條甲乙雙方當(dāng)事人同意（其他違約責(zé)任約定）。第二十一條本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決，適用中華人民共和國法律。第二十二條因履行本合同發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按本條第

項約定的方式解決：（一）提交

仲裁委員會仲裁；（二）依法向人民法院提起訴訟

。第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。本合同雙方名稱、通訊地址、電話、傳真、開戶銀行、代理人等內(nèi)容真實有效。如有變更，應(yīng)于變更之日起15個工作日內(nèi)以書面形式告知對方。因信息更新不及時告知產(chǎn)生的責(zé)任由信息變更方承擔(dān)。第二十四條本合同和附件共

頁，以中文書寫為準(zhǔn)。第二十五條本合同的價款、金額、面積等項應(yīng)當(dāng)同時以大、小寫表示，大小寫數(shù)額應(yīng)當(dāng)一致，不一致的，以大寫為準(zhǔn)第二十六條本合同未盡事宜，可另立補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同不一致的，以補充協(xié)議為準(zhǔn)，補充協(xié)議與本