晉江別墅市場情況1114課件

1晉江別墅市場情況宏觀背景競品分析1晉江別墅市場情況宏觀背景PART1-1宏觀背景PART1-1宏觀背景2009全市GDP全國第26，福建省第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期廈門；GDP連續(xù)保持快速增長；GDP增速一直保持兩位數(shù)增長，遠(yuǎn)高于同期廈門8%，良好的宏觀經(jīng)濟宏觀環(huán)境，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供經(jīng)濟基礎(chǔ)泉州經(jīng)濟實力強勁，藏富于民，為中高端別墅市場的開發(fā)提供良好的基礎(chǔ)。GDP排名全國第26數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計局統(tǒng)計公報宏觀背景2009全市GDP全國第26，福建省第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期廈門；晉江在全國百強縣級市排名第五，主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，是制造業(yè)大市，私企業(yè)主客群較為龐大。2010中國GDP百強縣排行榜宏觀背景晉江在全國百強縣級市排名第五，主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，是制造業(yè)大紡織服裝業(yè)制鞋制革業(yè)建材陶瓷業(yè)食品飲料業(yè)輕工玩具業(yè)化纖業(yè)電子機械業(yè)紙制品業(yè)制藥業(yè)新型材料業(yè)五大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)五大新興產(chǎn)業(yè)晉江擁有中國馳名商標(biāo)88枚（經(jīng)國家工商總局認(rèn)定19枚，經(jīng)司法認(rèn)定69枚）、中國名牌產(chǎn)品24項、中國出口名牌產(chǎn)品2項、中國名牌農(nóng)產(chǎn)品1項。2009年晉江市入選全國大中型工業(yè)企業(yè)單位數(shù)達(dá)303家，入選總數(shù)占泉州市的40.2%。其中，入選大型工業(yè)企業(yè)15家，占泉州市的41.7%；入選中型企業(yè)288家，比上年度增加16家，占泉州市的40.2%。制鞋制革業(yè)、紡織服裝業(yè)、建材陶瓷業(yè)、食品飲料業(yè)、輕工雜品業(yè)等五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模產(chǎn)值占全部規(guī)模產(chǎn)值的比重70%左右。晉江是著名的品牌之都，產(chǎn)業(yè)以勞動密集型為主，產(chǎn)品附加值較低，未來將重點發(fā)展五大新興產(chǎn)業(yè)。宏觀背景紡織服裝業(yè)制鞋制革業(yè)建材陶瓷業(yè)食品飲料業(yè)輕工玩具業(yè)化纖業(yè)電子城市發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展不匹配，從90年代后期開始，大量晉江民企業(yè)總部或營銷、研發(fā)等核心部門逐步遷往廈門、上海等地……晉江企業(yè)外遷地點……上海廈門宏觀背景城市發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展不匹配，從90年代后期開始，大量晉江民企業(yè)6人才、技術(shù)、信息等是企業(yè)外遷的重要因素。大量民企外遷，除了影響經(jīng)濟發(fā)展外，同時中高端客戶群體也將隨之外流。企業(yè)外遷技術(shù)信息土地人才政策稅源流失就業(yè)崗位減少產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)外貿(mào)進(jìn)出口人才流失“在泉州時，從北大、清華招的一些后備管理干部，兩月不到就全跑光了。而喬丹體育把營運總部遷到廈門的這兩年時間里，公司現(xiàn)在已經(jīng)儲備了60多位來自國內(nèi)名校的大學(xué)生。喬丹體育總經(jīng)理倪振年如是描繪公司搬到廈門前后的區(qū)別，更讓他意想不到的是，高薪從意大利聘請來的設(shè)計師，居然也喜歡上了廈門這座城市。企業(yè)外遷人才、技術(shù)、信息等是企業(yè)外遷的重要因素。大量民企外遷，除了影7小結(jié)：晉江市經(jīng)濟實力強勁，GDP年年上揚，存在眾多私企業(yè)主等購買力較為高端的客戶，但近年晉江民企外遷現(xiàn)象不斷加劇，部分中高端客戶緊跟外流，中高端客戶群體容量進(jìn)一步縮緊。宏觀小結(jié)小結(jié)：晉江市經(jīng)濟實力強勁，GDP年年上揚，存在眾多私企業(yè)主等8PART2-2市場競品PART2-2市場競品9市場格局晉江主城區(qū)晉西組團晉南組團晉江主城區(qū)，包括晉江老城青陽、羅山、靈源以及新開發(fā)的梅嶺、八仙山組團、濱江環(huán)灣商務(wù)區(qū)；依托安海東石以及內(nèi)坑南部區(qū)域，打造晉西輔城；依托金井、英林、深滬、龍湖，打造以濱海休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的晉南輔城。晉江主要分為三大組團，主城區(qū)、晉西以及晉南組團市場格局晉江主城區(qū)晉西組團晉南組團晉江主城區(qū)，包括晉江老城青10供銷分析——別墅項目別墅項目銷售排行榜（網(wǎng)上簽約備案數(shù)據(jù)）排名項目名稱簽約套數(shù)簽約面積1世茂御龍灣5131922992紫湖國際77283193潯興格林春天49474684龍湖嘉天下44192175百信御江帝景39150906安泰世界城（二期）36131177龍湖御景灣28109158永隆國際社區(qū)1958229中奧名雅居137510.0810百宏御璟天下102771.04世茂御龍灣湖心島世茂御龍灣凱撒島百信御江帝景百捷中央墅府永隆國際社區(qū)龍湖御龍灣中奧名雅居潯興格林春天世茂御龍灣滿堂紅、上河圖龍湖嘉天下紫湖國際安泰世界城法蘭香郡紫湖綠景山莊龍湖御龍灣供應(yīng)每年不斷遞增，供應(yīng)較為充足，年均供應(yīng)21萬㎡遠(yuǎn)大于年均去化10萬㎡，供過于求現(xiàn)象較為明顯，別墅市場顯然以買方為導(dǎo)向。2011-2013年，年均供應(yīng)21萬㎡，年均去化量約為10萬㎡，前四名樓盤均為區(qū)域開發(fā)品質(zhì)型大盤。供銷分析別墅項目銷售排行榜（網(wǎng)上簽約備案數(shù)據(jù)）排名項目簽約簽11項目銷售情況——別墅項目板塊項目名稱項目體量（萬㎡）項目定位產(chǎn)品形態(tài)價格范圍（萬元/㎡）總價（萬元）主城區(qū)世茂御龍灣170頂級普通經(jīng)濟型獨棟350-535雙拼改獨棟726-2028雙拼273-447聯(lián)排258-336疊拼290-372獨棟3-4.5聯(lián)排1.4-1.8雙拼1.1-2.8疊拼1-1.1內(nèi)部獨棟620-1300沿湖獨棟2300-2800雙拼420-480聯(lián)排300-700疊拼290-450潯興格林春天80頂級獨棟（企業(yè)會所）768-1258獨棟1.4-1.6獨棟1150-2100龍湖嘉天下122頂級普通雙拼改獨棟960-1014聯(lián)排388-413獨棟2.5聯(lián)排1.6獨棟2400-2550聯(lián)排600-800紫湖國際18頂級普通經(jīng)濟型獨棟529-866（29套）聯(lián)排313-437（94套）雙拼409-567（20套）疊加110-120（80套）獨棟1.8-2.3聯(lián)排1.2-1.4雙拼1.5-1.6疊加0.8-1獨棟950-1500聯(lián)排360-610雙拼610-900疊加100-200紫湖綠景山莊5頂級普通獨棟444-674雙拼403獨棟1.7-1.9雙拼1.4-1.5獨棟900-1000雙拼500-600安泰世界城二期29頂級普通雙拼改獨棟526-573雙拼364-414獨棟2-2.5雙拼1.2-1.4獨棟700-1300雙拼450-500中奧名雅居24普通聯(lián)排435-769聯(lián)排1-1.1聯(lián)排450-800永隆國際社區(qū)11普通雙拼440聯(lián)排289雙拼1.9-2聯(lián)排1.5-1.6雙拼840-880聯(lián)排430-460百信御景帝景88普通聯(lián)排328-352雙拼484-534聯(lián)排1.1雙拼1.2聯(lián)排340-370雙拼600-630百捷中央墅府13普通經(jīng)濟型雙拼324-382疊拼251-280雙拼1.4-1.8疊拼1.1-1.3雙拼450-680疊拼280-360本案相鄰的紫湖國際疊加單價0.8-1萬元/㎡，聯(lián)排1.2-1.4萬元/㎡、雙拼別墅1.5-1.6萬元/㎡，獨棟約在1.8-2.3萬元/㎡。項目銷售情況板塊項目項目體量項目產(chǎn)品形態(tài)價格范圍總價主城區(qū)世12市場格局——別墅項目分布在售樓盤：晉江區(qū)域目前在售別墅項目共15個城市別墅：龍湖嘉天下、百信御江帝景、百捷中央墅府、世茂御龍灣、百宏御景天下、潯興格林春天、中奧名雅居、永隆國際社區(qū)、安泰世界城，共9個近郊別墅：紫湖國際、紫湖綠景山莊共2個鄉(xiāng)鎮(zhèn)別墅：僑城金沙城、龍湖御景灣、濱海新城，共3個泉州市區(qū)別墅：寶珊花園、桃源山莊、海景名海園晉江主城區(qū)晉西組團●龍湖嘉天下●世茂御龍灣●潯興格林春天●紫湖國際石獅晉南組團●僑城金沙城●濱海新城●龍湖御景灣●百信御江帝景世紀(jì)大道永隆國際社區(qū)●安泰世界城二期●●中奧名雅居●百捷中央墅府●紫湖綠景山莊●百宏御景天下市場格局：晉江在售別墅項目共15個，主要集中在主城區(qū)，城市型別墅占主導(dǎo)，同時也遍布多個近郊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)別墅，加上泉州市區(qū)擁有3個別墅項目；別墅項目眾多，競爭將愈加激烈。陽光城翡麗灣●寶珊花園桃源山莊●●市場格局在售樓盤：晉江區(qū)域目前在售別墅項目共15個晉江主城區(qū)13未來3-5年晉江已知別墅體量超過97萬㎡，競爭異常激烈。晉江別墅競爭體量2015年競爭態(tài)勢模擬2014年3月2016年2017年……陽光城一期19萬㎡世茂御龍灣3.92萬㎡項目名稱剩余存量世茂御龍灣3.92陽光城翡麗灣19紫湖國際9.88龍湖嘉天下15.3世茂紫帽項目36.43潯興格林春天2.49紫湖綠景山莊1.5百宏御景天下0.89安泰世界城二期0.66中奧名雅居1.33永隆國際社區(qū)0.26百信御景帝景3.82百捷中央墅府1.23合計96.7紫湖國際9.88萬㎡龍湖嘉天下15.3萬㎡世茂紫帽項目36.43萬㎡別墅主要競爭項目推盤模擬圖未來3-5年晉江已知別墅體量超過97萬㎡，競爭異常激烈。晉江市場格局：在售別墅項目城市型別墅占主導(dǎo)，其中大盤大多涵蓋部分頂級型別墅，普通型別墅覆蓋范圍較為廣泛，經(jīng)濟型別墅供應(yīng)體量較小，主要分布在中小規(guī)模的項目。供銷價：別墅年均供應(yīng)超年均去化量的2倍，供過于求現(xiàn)象凸顯，主力總價集中在300-1000萬。競爭形勢：已知別墅供應(yīng)體量超97萬㎡，競爭異常激烈。市場小結(jié)晉江別墅開發(fā)類型全面豐富，市場“供過求”矛盾突出，競爭加劇，買方市場占絕對主導(dǎo)地位市場格局：在售別墅項目城市型別墅占主導(dǎo)，其中大盤大多涵蓋部分15PART2-2競品簡析PART2-2競品簡析16個案分析——代表項目總價代表樓盤主力開發(fā)普通及頂級型豪宅，其中世茂摩天城、潯興格林春天主要圈層頂級階層，而紫湖國際將是本案主要競品。代表型樓盤世紀(jì)大道1、世茂御龍灣八仙山2、潯興格林春天城北3、龍湖嘉天下紫帽鎮(zhèn)4、紫湖國際5、紫湖綠景山莊代表樓盤主力總價集中在500-1500萬之間，世茂摩天城及潯興格林春天別墅總價均超千萬，可稱為區(qū)域的頂級豪宅代表樓盤，聚集了晉江及石獅頂級階層。個案分析總價代表樓盤主力開發(fā)普通及頂級型豪宅，其中世茂摩天城17個案分析——代表項目項目賣點：1、世茂開發(fā)商知名度；2、整盤量大，規(guī)劃開發(fā)為晉西依據(jù)生活小鎮(zhèn)；3、背靠紫帽山及紫湖水庫，享有較佳山水景資源晉西板塊世茂紫茂山個案分析項目賣點：晉西板塊世茂紫茂山18一期山上別墅一期山下別墅一期別墅項目位置：高爾夫球場個案分析——代表項目晉西板塊世茂紫茂山一期山上別墅一期山下別墅一期別墅項目位置：高爾夫球場個案分析19世茂紫茂府一期別墅產(chǎn)品信息產(chǎn)品建筑風(fēng)格面積（含地下室）套數(shù)層數(shù)面寬進(jìn)伸挑高贈送面積地下室車位折后均價折后總價去化量山上小獨棟新古典中式風(fēng)格488-500㎡35-1-2F9.75.7一層3.9米，二層以上3.6米130-640㎡左右（前后花園，露臺，陽臺一半，主要是花園贈送）地下室有算產(chǎn)權(quán)面積，挑高4.2米地上2個車位（無產(chǎn)權(quán)）2-2.6萬元/㎡973-1267萬元/棟當(dāng)前推出產(chǎn)品累計去化18套，尚無產(chǎn)品備案。山上中獨棟720㎡79.46.2410-670㎡左右（前后花園，露臺，陽臺一半，主要是花園贈送2-2.2萬元/㎡1463-1561萬元/棟山上大獨棟1100㎡311.58.5850-1600㎡左右（前后花園，露臺，陽臺一半，主要是花園贈送）2.2-3萬元/㎡2443-3227萬元/棟山下小獨棟380-420㎡19-1-3F7.41230-330㎡左右（前后花園，露臺，陽臺一半，主要是花園贈送）1.3-1.7萬元/㎡480-700萬元/棟小聯(lián)排220-280㎡886.3121萬元/㎡220-280萬元/棟大聯(lián)排280-320㎡186.6121萬元/㎡280-320萬元/棟項目一期共推出170套別墅，其中獨棟64套，聯(lián)排106套。個案分析——代表項目晉西板塊世茂紫茂山世茂紫茂府一期別墅產(chǎn)品信息產(chǎn)品建筑風(fēng)格面積（含地下室）20個案分析——代表項目一期二期三期項目賣點：1、品牌強強聯(lián)合，中駿與南益共同開發(fā)；2、晉江乃至泉州唯一高爾夫別墅項目；3、背靠紫帽山及紫湖水庫，享有較佳山水景資源晉西板塊紫湖國際高爾夫山莊個案分析一期二期三期項目賣點：晉西板塊紫湖國際高爾夫山21項目基本指標(biāo)占地：179820㎡總建：86000㎡價格：聯(lián)排1.2-1.4萬/㎡，獨棟1.8萬/㎡，

雙拼1.5-1.6萬/㎡一期客戶特征描述來源地晉江紫帽鎮(zhèn)為主，陳埭、池店客戶為輔，并且吸引部分泉州市區(qū)置業(yè)特征中大型企業(yè)主置業(yè)目的自住為主總結(jié)：項目品質(zhì)較高端，占據(jù)泉州唯一資源高爾夫別墅，且通往市區(qū)較為便利，因此吸引部分泉州市區(qū)客戶購買。戶型配比戶型面積套數(shù)總價范圍（萬/套）認(rèn)購情況聯(lián)排301-33384361-46653聯(lián)排408-43710490-612獨棟529-57027950-102623獨棟86621600-1800雙拼409-44212613-6632雙拼5678850-907疊加110-12080100-20025個案分析——代表項目晉西板塊紫湖國際高爾夫山莊項目基本指標(biāo)一期客戶特征描述來源地晉江紫帽鎮(zhèn)為主，陳埭、池店22推廣主題推售產(chǎn)品現(xiàn)場活動純粹高爾夫山莊為億元企業(yè)量身定制稀缺加品質(zhì)20126月7月8月9月10月11月12月5月26日體驗區(qū)盛大開放8月9日“贏在未來”青少年夏令營征集71套

聯(lián)排+獨棟313-866㎡18000萬/㎡72套雙拼+聯(lián)排301-567㎡18000萬/㎡4月10日二期美墅全城預(yù)約5月29日兒童節(jié)嘉年華9月07日獨棟樣板房開放20137月5月4月5月6月8月個案分析——代表項目5月21日周二至周三看房憑行駛證送200元加油卡晉西板塊紫湖國際高爾夫山莊結(jié)論：紫湖國際主打高爾夫別墅區(qū)概念，主要開發(fā)中小面積的獨棟、雙拼、聯(lián)排的純別墅區(qū)，由于項目資源的唯一性、開發(fā)商的品牌影響力，吸引了部分泉州市區(qū)客戶。項目經(jīng)過2年的周期，去化率近半，銷售效果較為一般。推廣主題推售產(chǎn)品現(xiàn)場活動純粹高爾夫山莊為億元企業(yè)量身定制稀缺23總用地面積：38360㎡總建筑面積為：53454㎡項目整體容積率1.15。產(chǎn)品主要以獨棟別墅、多層和少量雙拼別墅為組合。綠地率40%建筑密度26.64%建筑形式戶型數(shù)量面積1#-7#塔式大平層84221.915㎡復(fù)式14363.25㎡高層認(rèn)購約45套ABC獨棟住宅獨棟別墅27455-491（含地下室643-675）㎡雙拼住宅雙拼別墅8403.46㎡別墅約認(rèn)購10棟，主要以獨棟為主景觀（紫湖水庫）、自然資源（紫帽山）是該項目最突出賣點。個案分析——代表項目晉西板塊紫湖綠景山莊客戶特征描來源地晉江紫帽鎮(zhèn)為主，陳埭、池店客戶為輔置業(yè)特征中大型企業(yè)主置業(yè)目的自住為主總結(jié)：項目主要以關(guān)系戶為主。價格：雙拼1.1-1.4萬/㎡獨棟1.7-1.9萬/㎡大平層：0.78萬/㎡部分沿湖獨棟價格較高總用地面積：38360㎡建筑形式戶型數(shù)量面積1#-7#塔式大推廣主題推售產(chǎn)品現(xiàn)場活動純粹高爾夫山莊為億元企業(yè)量身定制稀缺加品質(zhì)20126月7月8月9月10月11月12月項目公開84套高層、35套別墅全推20137月5月4月5月6月8月個案分析——代表項目晉西板塊紫湖綠景山莊35席別墅推廣蓄客樣板房登場，預(yù)約正式鋪開攝影大展大平層樣板房公開正式開盤結(jié)論：項目依托紫湖水庫及紫帽山風(fēng)景區(qū)山體自然資源規(guī)劃，價格也相對較低，外立面整體以剛掛石材為主，單棟別墅內(nèi)園林造景較佳，但是項目品牌吸附力弱，別墅與大平層混居，品質(zhì)一般、社區(qū)景觀及外部景觀資源打造程度弱，僅部分樓棟可享水景資源、項目市場聲音弱等因素影響該項目銷售。推廣主題推售產(chǎn)品現(xiàn)場活動純粹高爾夫山莊為億元企業(yè)量身定制稀缺個案分析——代表項目一期二期三期四期五期項目基本指標(biāo)占地：2100畝總建：170萬㎡項目賣點：1、世茂品牌知名度；2、晉江新中心核心位置，交通極為便利，可享受寶龍、萬達(dá)大型商業(yè)配套；3、打造1100畝人工湖，開發(fā)島嶼型別墅群，且規(guī)劃五星級酒店、商務(wù)中心、SOHO辦公、SHOPPINGMALL、濱湖商業(yè)區(qū)（世茂新天地、主席賓、納米魔幻城）、濱湖休閑廣場等，自身配套完善。價格：獨棟3-4.5萬元/㎡聯(lián)排1.4-1.8萬元/㎡雙拼1.5-2.8萬元/㎡疊拼1-1.2萬元/㎡上游墅聯(lián)排1.2-1.5萬元/㎡世紀(jì)大道世茂御龍灣個案分析一期二期三期四期五期項目基本指標(biāo)項目賣點：價格：獨棟26個案分析——代表項目世紀(jì)大道世茂御龍灣客戶特征描述來源地晉江青陽、陳埭、梅嶺、池店、王厝為主，磁灶、安海、東石、內(nèi)坑等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔置業(yè)特征中大型企業(yè)主置業(yè)目的自住為主，部分投資總結(jié)：晉江本地客群占主導(dǎo)，由于世茂品牌在晉江本地的影響力，吸引了整個晉江市的富豪階層購買，尤其值得一提的是，泉州市區(qū)客群占比不足3%，反應(yīng)出晉江市內(nèi)生型需求占主導(dǎo)的市場。結(jié)論：世茂御龍灣區(qū)位上優(yōu)勢明顯，位于主城核心位置，并依賴獨一無二的人工湖打造，塑造城市島嶼型別墅，產(chǎn)品類型較為豐富，基本覆蓋普通及頂級圈層，同時，項目在營銷上做足功夫，實景體驗式營銷貫穿整個營銷周期，大型及周末暖場活動不斷持續(xù)，聚集較好的人氣及氛圍。同時推廣上契合晉江人“炫富、富豪圈層”的心理，實現(xiàn)了樓盤的快速去化。個案分析世紀(jì)大道世茂御龍灣客戶特征描述來源地晉江青陽、陳27個案分析——代表項目項目基本指標(biāo)占地：10.5萬㎡總建：80萬㎡價格：1.4-1.6萬/㎡別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價范圍認(rèn)購情況獨棟768-1405841100-2100萬65合計8465客戶特征描述來源地青陽為主，

池店、安海、陳埭等城鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔職業(yè)特征上市公司及有實力的大型企業(yè)主置業(yè)目的作為企業(yè)會所或者自住總結(jié)：項目針對晉江前80名納稅大戶有優(yōu)先購買權(quán)，別墅的總價所針對的客群為晉江較為頂級的企業(yè)主，需要較強的購買力。項目賣點：

1、臨近寶龍、萬達(dá)等商業(yè)綜合體；2、1座公園：2200畝八仙山城市綜合體公園、超百萬平方米全民健身休閑中心；3、2大會所：企業(yè)會所區(qū)集中會所、高層區(qū)星級會所；4、3大主題景觀：墅質(zhì)高層山園、水園、皇家尊園三大組團景觀；5、4大泳池：4大室內(nèi)恒溫、露天藝術(shù)泳池；6、5星酒店：超五星級綠色生態(tài)酒店；7、潯興之前開發(fā)過翰林春天，在晉江本土口碑較好；八仙山潯興格林春天個案分析項目基本指標(biāo)別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價認(rèn)購情28個案分析——代表項目推廣主題推售產(chǎn)品現(xiàn)場活動晉江中央綠色生態(tài)中心，一座長在公園里的社區(qū)2012/2013現(xiàn)場并無開展大型活動55棟別墅768-1258㎡1.4-1.6萬元/㎡25棟別墅768-1258㎡1.4-1.6萬元/㎡4棟別墅909-1405㎡1.4-1.6萬元/㎡8月10月12月2月6月12月4月8月10月總結(jié)：格林春天主打綠色生態(tài)的理念，開發(fā)的別墅大面積及高總價，可以說是晉江較為頂級的豪宅，針對的客群大多為晉江上市公司的老板及較為有實力的大型企業(yè)主（以安海、陳埭為主），可居住也可作為企業(yè)會所使用。但項目在營銷活動推廣上顯得較為“吝嗇”，基本上無舉辦活動。八仙山潯興格林春天個案分析推廣主題推售產(chǎn)品現(xiàn)場活動晉江中央綠色生態(tài)中心，一座長29個案分析——代表項目項目基本指標(biāo)占地：46萬㎡總建：122萬㎡價格：聯(lián)排1.5-1.6萬/㎡，獨棟2.1萬/㎡一期別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價范圍認(rèn)購情況中間聯(lián)排38848550-624萬95端頭聯(lián)排41352670-770萬雙拼改獨棟960-101492000-2200萬8合計109103客戶特征描述來源地池店、陳埭、王厝為主要客群。職業(yè)特征晉江本地企業(yè)主、本地及外地的私企老板為主置業(yè)目的自住及投資總結(jié)：龍湖后期拓客呈現(xiàn)多樣化，不單以地域性來展開，目前正在拓展各大商會，如寧德商會，晉江商會，泉州商會等高端人群進(jìn)行投資，效果較為顯著。一期二期項目賣點：1、龍湖品牌知名度、龍湖物業(yè)；2、享有九十九溪的溪景資源，將水系引入別墅區(qū)內(nèi)，建成臨溪別墅社區(qū)；3、緊鄰田安大橋快速路今年將開通，通往泉州市區(qū)的交通更加便利4、自身配套：湖濱景觀旅游步行區(qū)五星級酒，SHOPPINGMALL、濱湖商業(yè)區(qū)、濱湖休閑廣場；5、以打造園林景觀聞名，五重景觀、四季花色搭配、同緯度全冠移植、360度景觀，采用澳洲砂巖等名貴材料打造原創(chuàng)臨溪別墅。城北龍湖嘉天下個案分析項目基本指標(biāo)一期別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價認(rèn)30個案分析——代表項目推廣主題推售產(chǎn)品現(xiàn)場活動好風(fēng)水可以聚財中國別墅專家名流的聚集地2013/2014188套別墅聯(lián)排280-305獨棟960-10141月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12月21日丹麥童話嘉年華12月22日"舊衣物去哪兒"公益活動4月20日寶馬豪車展11月16日周年慶6月1日產(chǎn)品說明會9月14日加勒比海洋派對8月10日十大豪宅發(fā)布會11月1日業(yè)主答謝宴2月14日元宵情人節(jié)主題活動1月2月3月2012年12月15日營銷中心開放3月8日慶3.8節(jié)植樹節(jié)1.57-2.1萬/㎡490-2200萬/套城北龍湖嘉天下總結(jié)：龍湖嘉天下一二期開發(fā)的別墅僅有聯(lián)排和雙拼（改獨棟），產(chǎn)品線較為單一，同時晉江本地人大多認(rèn)可了世茂品牌，因此世茂對龍湖品牌的推廣形成一定障礙，項目在開盤時僅去化30%。項目后期銷售中，拓客渠道開始轉(zhuǎn)變，將目標(biāo)轉(zhuǎn)向省內(nèi)及省外各大商會，吸引各地的企業(yè)老板進(jìn)行投資，促使樓盤回溫快速消化。個案分析推廣主題推售產(chǎn)品現(xiàn)場活動好風(fēng)水可以聚財中國別墅專家名31項目基本指標(biāo)占地：2300畝價格：洋房1.1-1.2萬/㎡，聯(lián)排1.5-1.8萬/㎡，獨棟2.2-2.8萬/㎡景峰別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價范圍認(rèn)購情況聯(lián)排380-40019600-900萬18雙拼450-600301300-1800萬25合計客戶特征描述來源地主要來源于泉州市區(qū)70%、晉江區(qū)域，占20%左右，其他區(qū)域10%職業(yè)特征大中型私營企業(yè)主及股東為主,比如行業(yè)領(lǐng)袖、地產(chǎn)老總、部分泉州外籍經(jīng)商人士等

置業(yè)目的自住及投資總結(jié)：看重寶珊花園優(yōu)越的地段和良好的口碑項目賣點：1、南益品牌，高端客戶資源的圈層2、擁有良好的山水資源及鯉湖景觀（森林公園、桃花山海鳥保護區(qū)、鯉湖、珠湖）3、項目靠近泉州市區(qū)及新行政中心，地理位置較為優(yōu)越，且擁有較為完善的配套資源泉州市區(qū)寶珊花園個案分析——代表項目項目基本指標(biāo)景峰別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價認(rèn)購聯(lián)排3產(chǎn)品分析項目情況外部地段泉州東海片區(qū)環(huán)境有山有水，環(huán)境好交通8分鐘對接繁華老城區(qū)，由晉江大橋10分鐘抵達(dá)陳埭，20分鐘抵達(dá)石獅。分鐘至惠安，交通便利，且開通了社區(qū)巴士生活配套周邊生活配套較為豐富教育配套北師大附中、黎大、師范學(xué)院、實驗中學(xué)、第四小學(xué)、大地雙語幼兒園、泉州圖書館社區(qū)景觀森林公園、桃花山海鳥保護區(qū)、鯉湖、珠湖設(shè)施燒烤屋、觀景平臺、晨運廣場、迷你高爾夫會所兩個會所，一個對外，一個對內(nèi)，包含恒溫游泳池、網(wǎng)球場、瑜伽室、私人醫(yī)院、SPA等物業(yè)南方物業(yè)，4元/㎡泉州市區(qū)寶珊花園個案分析——代表項目產(chǎn)品分析項目情況外部地段泉州東海片區(qū)環(huán)境有山有水，環(huán)境好交通個案分析——代表項目市區(qū)桃源山莊主要賣點：1、環(huán)境好：北靠桃花山，南望泉州灣，西鄰萬歲山，東與森林公園相鄰2、純獨棟別墅區(qū)，產(chǎn)品稀缺。主要劣勢：周邊缺乏各種商業(yè)配套一、二期別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價范圍認(rèn)購情況一期獨棟600-1000371000-200090%二期獨棟400-750531100-340045%客戶特征描述來源地泉州為主、少部分晉江、石獅職業(yè)特征二期主要以中小型私營企業(yè)主及股東為主,比如行業(yè)領(lǐng)袖、地產(chǎn)老總、部分泉州外籍經(jīng)商人士等

置業(yè)目的自住及投資價格：普通獨棟均價2.1-2.4萬元/㎡，沿湖獨棟3.5-3.8萬元/㎡。個案分析市區(qū)桃源山莊主要賣點：一、二期別墅戶型配比戶型面積產(chǎn)品分析項目情況客戶反映外部地段泉州東海片區(qū)地段一般，可以接受環(huán)境靠近泉州迎賓館及森林公園認(rèn)可項目環(huán)境交通后渚大橋、晉江大橋，交通方便自駕車尚屬方便，但公共交通嚴(yán)重不足生活配套周邊生活配套一般較少作為第一居所，不太關(guān)注教育配套——較少作為第一居所，不太關(guān)注社區(qū)景觀海月湖、泉州森林公園、海鳥保護區(qū)——設(shè)施高爾夫練習(xí)場、體育運動中心——會所規(guī)劃有一個會所，還未建——物業(yè)寶峰物業(yè)，物業(yè)管理費2.8元/㎡靠近迎賓館，安保應(yīng)該不錯房屋花園主力占地1畝左右多數(shù)喜歡大花園客廳都為挑高認(rèn)為別墅客廳就是要挑高，這樣才氣派餐廳和廚房一個餐廳和廚房認(rèn)為一個就夠主臥房都為套房形式——地下室地下室三面采光，沒有贈送地下空間希望贈送地下空間裝修一期簡單的商務(wù)裝修不需要裝修，一期裝修太過粗糙外立面風(fēng)格中式閩南風(fēng)格建筑過于商務(wù)，希望是干掛石材的外立面層高3.3m——電梯一期都帶電梯——個案分析——代表項目市區(qū)桃源山莊產(chǎn)品分析項目情況客戶反映外部地段泉州東海片區(qū)地段一般，可以接從競爭上看：晉江市多數(shù)中高端客戶已被世茂御龍灣、龍湖嘉天下等城市型別墅收攏，目前各項目均面臨銷售緩慢問題；在容量有限的情況下，競爭項目眾多，暗戰(zhàn)在即，不容樂觀。從客群上看：對晉江中高端及頂級階層進(jìn)行了全面圈層，高端市場基本被搶占；從產(chǎn)品上看：聯(lián)排、獨棟（類獨棟）為典范樓盤開發(fā)的主力產(chǎn)品，疊加類普通型別墅開發(fā)體量相對較小。典范個案小結(jié)品牌之戰(zhàn)異常激烈，中高端市場已被“透支瓜分”，暗戰(zhàn)激烈，競爭形勢不容樂觀。從競爭上看：晉江市多數(shù)中高端客戶已被世茂御龍灣、龍湖嘉天下等36項目簽約情況——別墅項目板塊項目名稱供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)產(chǎn)品形態(tài)價格范圍（萬元/㎡）總價（萬元）主城區(qū)世茂御龍灣904517獨棟350-535雙拼改獨棟726-2028雙拼273-447聯(lián)排258-336