土地增值稅清算鑒證報(bào)告-2020年土地增值稅審核報(bào)告

土地增值稅清算鑒證報(bào)告-2020年土地增值稅審核報(bào)告土地增值稅清算鑒證報(bào)告單位簽章：年月日（200）土增鑒字號(hào)公司：我們受貴單位（項(xiàng)目）的委托，于××年××月××日至××年××月××日，對(duì)其土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位需對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是按照國(guó)家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。在審核過(guò)程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過(guò)程及主要實(shí)施情況（一）評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。（二）評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。（三）陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。二、鑒證結(jié)論經(jīng)對(duì)貴公司（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核，我們確認(rèn)：1.收入總額：元；2.扣除項(xiàng)目金額：元；3.增值額：元；4.增值率（增值額與扣除金額之比）：%；5.適用稅率：%；6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：元；7.已繳土地增值稅稅額：元；8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額：元。清算事項(xiàng)的具體情況詳見(jiàn)附件。本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審核之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)（簽名或蓋章）：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師（簽名或蓋章）：地址：稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）年月日附件：1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書(shū)、北京市注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)備案證明復(fù)印件。2.涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)。3.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說(shuō)明（格式附后）。4.土地增值稅納稅鑒證有關(guān)附表，包括《土地增值稅清算稅款鑒證主表》、《土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表一：普通住宅》和《土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表二：其他商品房》。5.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說(shuō)明一、基本情況（一）企業(yè)基本情況1.企業(yè)名稱(chēng)：2.成立日期：3.稅務(wù)計(jì)算機(jī)代碼：4.稅務(wù)登記證號(hào)：5.地址：6.法人代表：7.注冊(cè)資本：8.企業(yè)類(lèi)型：9.經(jīng)營(yíng)范圍：10.股東及股權(quán)比例情況：11.其他：（二）項(xiàng)目基本情況1.項(xiàng)目名稱(chēng)及地址。2.項(xiàng)目概況。說(shuō)明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況、項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)情況、項(xiàng)目裝飾裝修情況。3.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。說(shuō)明總建筑面積、拆遷戶(hù)回遷面積、公共配套設(shè)施面積、總可售面積、總留用面積，并分別說(shuō)明普通住宅、其他商品房、其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模。4.普通住宅的判定情況：（1）項(xiàng)目規(guī)劃容積率：（2）該項(xiàng)目屬于級(jí)土地，清算時(shí)該級(jí)別土地上商品房平均交易價(jià)格為元，普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上限為元。（3）單棟號(hào)樓戶(hù)均建筑面積及售價(jià)①號(hào)樓，共有套住房，總建筑面積平方米，戶(hù)均建筑面積平方米，總售價(jià)元，平均單價(jià)元。②號(hào)樓，共有套住房，總建筑面積平方米，戶(hù)均建筑面積平方米，總售價(jià)元，平均單價(jià)元。③號(hào)樓，共有套住房，總建筑面積平方米，戶(hù)均建筑面積平方米，總售價(jià)元，平均單價(jià)元。④號(hào)樓，共有套住房，總建筑面積平方米，戶(hù)均建筑面積平方米，總售價(jià)元，平均單價(jià)元。5.項(xiàng)目銷(xiāo)售情況。說(shuō)明取得預(yù)售許可證情況，實(shí)際開(kāi)始銷(xiāo)售日期、截止清算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例，已售面積占總建筑面積比例等，并分別按普通住宅、其他商品房、其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目予以說(shuō)明。6.項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況。說(shuō)明設(shè)計(jì)方案是否由境外機(jī)構(gòu)或境外人員提供，以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)的其他情況。二、主要會(huì)計(jì)政策和稅收政策1.公司執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或《××?xí)?jì)制度》及有關(guān)規(guī)定。2.公司會(huì)計(jì)核算方法：3.主要內(nèi)部控制制度：4.土地增值稅清算條件：在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，需要滿(mǎn)足以下條件：-完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品必須達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)；-成本費(fèi)用必須按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算；-開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入必須符合一定的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)；-開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入必須符合一定的標(biāo)準(zhǔn)；-與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的稅收政策必須遵守；-其他政策也需要遵守。5.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)：為了滿(mǎn)足土地增值稅清算條件，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品必須達(dá)到一定的完工標(biāo)準(zhǔn)。具體來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他商品房項(xiàng)目的平方米數(shù)必須達(dá)到要求，而視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)的平方米數(shù)必須按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。6.成本費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，成本費(fèi)用需要按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。具體來(lái)說(shuō)，土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本以及其他相關(guān)費(fèi)用都需要按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。7.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)：為了確認(rèn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入，需要遵守一定的標(biāo)準(zhǔn)。具體來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售收入必須按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)，以確保土地增值稅的清算符合相關(guān)政策。8.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)：在視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入時(shí)，需要遵守一定的標(biāo)準(zhǔn)。具體來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售房地產(chǎn)的平方米數(shù)必須按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，以確保土地增值稅的清算符合相關(guān)政策。9.與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的稅收政策：在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，需要遵守與項(xiàng)目相關(guān)的稅收政策。這些政策包括土地使用稅、房產(chǎn)稅等，需要按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算和繳納。10.其他政策：除了與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的稅收政策外，還有其他政策需要遵守。這些政策包括環(huán)保政策、土地使用政策等，需要按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行執(zhí)行。三、土地增值稅的審核情況（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核截至××年××月××日止，貴公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅收入元；經(jīng)審核，確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入為元，比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減元。其中，銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入經(jīng)過(guò)審核后，確認(rèn)的應(yīng)稅收入與自報(bào)數(shù)存在一定的差異。視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)的收入也經(jīng)過(guò)審核后進(jìn)行了確認(rèn)。（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目的審核截至××年××月××日止，貴公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅扣除項(xiàng)目總額元；經(jīng)審核，確認(rèn)土地增值稅扣除項(xiàng)目總額元，比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減元。其中，取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本等扣除項(xiàng)目經(jīng)過(guò)審核后進(jìn)行了確認(rèn)。經(jīng)過(guò)計(jì)算，貴公司類(lèi)商品房的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)之和高于稅務(wù)機(jī)關(guān)核定標(biāo)準(zhǔn)。具體而言，高層住宅每平方米四項(xiàng)成本為元，每平方米總成本為元；多層住宅每平方米四項(xiàng)成本為元，每平方米總成本為元。經(jīng)過(guò)審核，沒(méi)有正當(dāng)理由，應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定標(biāo)準(zhǔn)扣除元。（或者，經(jīng)審核，由于某些原因，應(yīng)據(jù)實(shí)扣除。）在本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出能夠全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實(shí)扣除，扣除金額為元。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)所支付金額元與開(kāi)發(fā)成本元之和的5%扣除元。因此，貴公司此項(xiàng)目可扣除的金額為元。如果借款利息支出未能全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)按照取得土地使用權(quán)所支付金額元與開(kāi)發(fā)成本元之和的10%扣除元。因此，貴公司此項(xiàng)目可扣除的金額為元。貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為元。經(jīng)過(guò)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為元。具體而言，貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為元。貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為元。貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為元。根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，貴公司允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額元與開(kāi)發(fā)成本元之和的20%加計(jì)扣除。因此，貴公司其他扣除項(xiàng)目的金額為元。貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為元。經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為元。具體而言，普通住宅土地增值稅的增值額為元，增值率為%（計(jì)算公式）；其他商品房土地增值稅的增值額為元，增值率為%（計(jì)算公式）。貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為元。經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額為元。已繳稅款為元，免繳稅額為元；應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為元。具體而言，普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為元；已繳稅額為元，免繳稅額為元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為元。其他商品房應(yīng)繳土地增值稅稅額為元；已繳稅額為元，免繳稅額為元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為元。最后，清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用需要進(jìn)行計(jì)算。經(jīng)過(guò)計(jì)算，該項(xiàng)目在清算時(shí)，單位建筑面積成本費(fèi)用為元。這個(gè)費(fèi)用是通過(guò)清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目總金額除以清算總面積得出的。除了上述信息，還有其他需要披露的事項(xiàng)。附表1是土地增值稅清算稅款鑒證主表，其中列出了清算截止日期、納稅人名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目地址等信息。這個(gè)表格還包括了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)等內(nèi)容。附表2是土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表一，主要針對(duì)普通住宅。這個(gè)表格列出了項(xiàng)目容積率、項(xiàng)目所在土地級(jí)別、普通住宅單價(jià)上限等信息。此外，還包括了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)等內(nèi)容。需要注意的是，如果四項(xiàng)成本按核定標(biāo)準(zhǔn)扣除，則在附表1的第13行填寫(xiě)即可。而附表2的第30行，單位建筑面積成本費(fèi)用等于允許扣除項(xiàng)目總金額除以清算總面積。本文涉及到土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表，其中包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所涉及到的稅金和扣除項(xiàng)目金額，以及增值額和適用稅率等信息。在填表時(shí)需要注意已售面積和普通住宅面積的區(qū)分，以及其他商品房的應(yīng)分配成本比例。同時(shí)，還需要填寫(xiě)項(xiàng)目名稱(chēng)、地址和納稅人信息等。分配投資人作價(jià)金額、用于職工福利的作價(jià)金額、用于職工獎(jiǎng)勵(lì)的作價(jià)金額、對(duì)外投資金額、抵償債務(wù)金額以及取得其他收益金額的合計(jì)數(shù)是需要填寫(xiě)的表格。其中，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或在建工程整體轉(zhuǎn)讓的清算項(xiàng)目收入數(shù)需要填入其他項(xiàng)目欄中。此外，清算中面積審核調(diào)整明細(xì)表也需要填寫(xiě)，其中包括納稅人名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)、總建筑面積、可售面積、不可售面積等內(nèi)容。需要注意的是，只轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或在建工程整體轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目不需要填寫(xiě)此表?？鄢?xiàng)目匯總表也是需要填寫(xiě)的表格，其中包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)等項(xiàng)目。此外，還有取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表需要填寫(xiě)，分別包括納稅人名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)、有效憑證金額、本次扣除金額、本次未扣除金額等內(nèi)容。需要注意的是，數(shù)據(jù)來(lái)源是指獲取面積數(shù)據(jù)依據(jù)的資料，如政府主管部門(mén)文件、權(quán)屬證書(shū)、規(guī)劃證書(shū)、銷(xiāo)售證書(shū)、測(cè)繪數(shù)據(jù)、銷(xiāo)售合同等。已自用面積指已出租或自用一年以上的房產(chǎn)。如允許扣除的公共配套設(shè)施為出讓用地，則清算成本分?jǐn)偙壤枰獑为?dú)計(jì)算。有效憑證金額指的是該憑證所涉及的金額數(shù)目。清算成本是指完成一個(gè)項(xiàng)目所需的總成本。分?jǐn)偙壤侵笇⑶逅愠杀景凑找欢ū壤謹(jǐn)偟礁鱾€(gè)費(fèi)用項(xiàng)目上。附表9是前期工程費(fèi)鑒證表，包括規(guī)劃費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用、水文費(fèi)用、地質(zhì)費(fèi)用、勘探費(fèi)用、測(cè)繪費(fèi)用、七通一平支出等項(xiàng)目。本表需要填寫(xiě)本次扣除金額和本次未扣除金額。附表10是建筑安裝工程費(fèi)鑒證表，包括建筑工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、支付給承包方費(fèi)用、其他建筑安裝工程費(fèi)用等項(xiàng)目。清算成本分?jǐn)偙壤枰顚?xiě)在表格中。附表11是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水工程支出、供電工程支出、供氣工程支出、排污工程支出、排洪工程支出、通訊工程支出、照明工程支出、環(huán)衛(wèi)工程支出、綠化費(fèi)用等項(xiàng)目。需要填寫(xiě)有效憑證金額、清算成本分?jǐn)偙壤?、本次扣除金額和本次未扣除金額。附表12是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用鑒證表，包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)費(fèi)、其他發(fā)生的間接費(fèi)用等項(xiàng)目。清算成本分?jǐn)偙壤枰顚?xiě)在表格中。附表13是公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表，包括物業(yè)管理用房費(fèi)用、變電站費(fèi)用、熱力站費(fèi)用、水廠費(fèi)用、居委會(huì)用