土地增值稅清算鑒證報告-2020年土地增值稅審核報告

土地增值稅清算鑒證報告-2020年土地增值稅審核報告土地增值稅清算鑒證報告單位簽章：年月日（200）土增鑒字號公司：我們受貴單位（項目）的委托，于××年××月××日至××年××月××日，對其土地增值稅清算稅款申報進(jìn)行鑒證審核。貴單位需對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的鑒證報告。在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況（一）評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。（二）評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。（三）陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗證、計算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。二、鑒證結(jié)論經(jīng)對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進(jìn)行審核，我們確認(rèn)：1.收入總額：元；2.扣除項目金額：元；3.增值額：元；4.增值率（增值額與扣除金額之比）：%；5.適用稅率：%；6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：元；7.已繳土地增值稅稅額：元；8.應(yīng)補（退）繳土地增值稅稅額：元。清算事項的具體情況詳見附件。本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務(wù)機關(guān)受理土地增值稅清算審核之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：地址：稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）年月日附件：1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書、北京市注冊稅務(wù)師協(xié)會備案證明復(fù)印件。2.涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書。3.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明（格式附后）。4.土地增值稅納稅鑒證有關(guān)附表，包括《土地增值稅清算稅款鑒證主表》、《土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表一：普通住宅》和《土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表二：其他商品房》。5.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明一、基本情況（一）企業(yè)基本情況1.企業(yè)名稱：2.成立日期：3.稅務(wù)計算機代碼：4.稅務(wù)登記證號：5.地址：6.法人代表：7.注冊資本：8.企業(yè)類型：9.經(jīng)營范圍：10.股東及股權(quán)比例情況：11.其他：（二）項目基本情況1.項目名稱及地址。2.項目概況。說明開發(fā)項目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況、項目建筑結(jié)構(gòu)情況、項目裝飾裝修情況。3.項目建設(shè)規(guī)模。說明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套設(shè)施面積、總可售面積、總留用面積，并分別說明普通住宅、其他商品房、其他開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模。4.普通住宅的判定情況：（1）項目規(guī)劃容積率：（2）該項目屬于級土地，清算時該級別土地上商品房平均交易價格為元，普通住宅銷售價格上限為元。（3）單棟號樓戶均建筑面積及售價①號樓，共有套住房，總建筑面積平方米，戶均建筑面積平方米，總售價元，平均單價元。②號樓，共有套住房，總建筑面積平方米，戶均建筑面積平方米，總售價元，平均單價元。③號樓，共有套住房，總建筑面積平方米，戶均建筑面積平方米，總售價元，平均單價元。④號樓，共有套住房，總建筑面積平方米，戶均建筑面積平方米，總售價元，平均單價元。5.項目銷售情況。說明取得預(yù)售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例，已售面積占總建筑面積比例等，并分別按普通住宅、其他商品房、其他開發(fā)項目予以說明。6.項目設(shè)計情況。說明設(shè)計方案是否由境外機構(gòu)或境外人員提供，以及項目設(shè)計的其他情況。二、主要會計政策和稅收政策1.公司執(zhí)行會計準(zhǔn)則或《××?xí)嬛贫取芳坝嘘P(guān)規(guī)定。2.公司會計核算方法：3.主要內(nèi)部控制制度：4.土地增值稅清算條件：在進(jìn)行土地增值稅清算時，需要滿足以下條件：-完工的開發(fā)產(chǎn)品必須達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)；-成本費用必須按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算；-開發(fā)產(chǎn)品銷售收入必須符合一定的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)；-開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入必須符合一定的標(biāo)準(zhǔn)；-與土地增值稅清算項目相關(guān)的稅收政策必須遵守；-其他政策也需要遵守。5.開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)：為了滿足土地增值稅清算條件，開發(fā)產(chǎn)品必須達(dá)到一定的完工標(biāo)準(zhǔn)。具體來說，銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他商品房項目的平方米數(shù)必須達(dá)到要求，而視同銷售房地產(chǎn)的平方米數(shù)必須按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算。6.成本費用的分配標(biāo)準(zhǔn)：在計算土地增值稅時，成本費用需要按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算。具體來說，土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本以及其他相關(guān)費用都需要按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。7.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)：為了確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入，需要遵守一定的標(biāo)準(zhǔn)。具體來說，銷售收入必須按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)，以確保土地增值稅的清算符合相關(guān)政策。8.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)：在視同銷售確認(rèn)收入時，需要遵守一定的標(biāo)準(zhǔn)。具體來說，銷售房地產(chǎn)的平方米數(shù)必須按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算，以確保土地增值稅的清算符合相關(guān)政策。9.與土地增值稅清算項目相關(guān)的稅收政策：在進(jìn)行土地增值稅清算時，需要遵守與項目相關(guān)的稅收政策。這些政策包括土地使用稅、房產(chǎn)稅等，需要按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算和繳納。10.其他政策：除了與土地增值稅清算項目相關(guān)的稅收政策外，還有其他政策需要遵守。這些政策包括環(huán)保政策、土地使用政策等，需要按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行執(zhí)行。三、土地增值稅的審核情況（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應(yīng)稅收入元；經(jīng)審核，確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入為元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減元。其中，銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他商品房項目的銷售收入經(jīng)過審核后，確認(rèn)的應(yīng)稅收入與自報數(shù)存在一定的差異。視同銷售房地產(chǎn)的收入也經(jīng)過審核后進(jìn)行了確認(rèn)。（二）土地增值稅扣除項目的審核截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應(yīng)稅扣除項目總額元；經(jīng)審核，確認(rèn)土地增值稅扣除項目總額元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減元。其中，取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本等扣除項目經(jīng)過審核后進(jìn)行了確認(rèn)。經(jīng)過計算，貴公司類商品房的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費之和高于稅務(wù)機關(guān)核定標(biāo)準(zhǔn)。具體而言，高層住宅每平方米四項成本為元，每平方米總成本為元；多層住宅每平方米四項成本為元，每平方米總成本為元。經(jīng)過審核，沒有正當(dāng)理由，應(yīng)按照稅務(wù)機關(guān)核定標(biāo)準(zhǔn)扣除元。（或者，經(jīng)審核，由于某些原因，應(yīng)據(jù)實扣除。）在本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實扣除，扣除金額為元。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按照取得土地使用權(quán)所支付金額元與開發(fā)成本元之和的5%扣除元。因此，貴公司此項目可扣除的金額為元。如果借款利息支出未能全部提供金融機構(gòu)票據(jù)，其房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按照取得土地使用權(quán)所支付金額元與開發(fā)成本元之和的10%扣除元。因此，貴公司此項目可扣除的金額為元。貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為元。經(jīng)過審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為元。具體而言，貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為元。貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為元。貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為元。根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，貴公司允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額元與開發(fā)成本元之和的20%加計扣除。因此，貴公司其他扣除項目的金額為元。貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為元。經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為元。具體而言，普通住宅土地增值稅的增值額為元，增值率為%（計算公式）；其他商品房土地增值稅的增值額為元，增值率為%（計算公式）。貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為元。經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額為元。已繳稅款為元，免繳稅額為元；應(yīng)補（退）稅額為元。具體而言，普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為元；已繳稅額為元，免繳稅額為元，應(yīng)補（退）稅額為元。其他商品房應(yīng)繳土地增值稅稅額為元；已繳稅額為元，免繳稅額為元，應(yīng)補（退）稅額為元。最后，清算時單位建筑面積成本費用需要進(jìn)行計算。經(jīng)過計算，該項目在清算時，單位建筑面積成本費用為元。這個費用是通過清算時允許扣除項目總金額除以清算總面積得出的。除了上述信息，還有其他需要披露的事項。附表1是土地增值稅清算稅款鑒證主表，其中列出了清算截止日期、納稅人名稱、項目名稱、項目地址等信息。這個表格還包括了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額、扣除項目金額合計等內(nèi)容。附表2是土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表一，主要針對普通住宅。這個表格列出了項目容積率、項目所在土地級別、普通住宅單價上限等信息。此外，還包括了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額、扣除項目金額合計等內(nèi)容。需要注意的是，如果四項成本按核定標(biāo)準(zhǔn)扣除，則在附表1的第13行填寫即可。而附表2的第30行，單位建筑面積成本費用等于允許扣除項目總金額除以清算總面積。本文涉及到土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表，其中包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所涉及到的稅金和扣除項目金額，以及增值額和適用稅率等信息。在填表時需要注意已售面積和普通住宅面積的區(qū)分，以及其他商品房的應(yīng)分配成本比例。同時，還需要填寫項目名稱、地址和納稅人信息等。分配投資人作價金額、用于職工福利的作價金額、用于職工獎勵的作價金額、對外投資金額、抵償債務(wù)金額以及取得其他收益金額的合計數(shù)是需要填寫的表格。其中，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或在建工程整體轉(zhuǎn)讓的清算項目收入數(shù)需要填入其他項目欄中。此外，清算中面積審核調(diào)整明細(xì)表也需要填寫，其中包括納稅人名稱、項目名稱、總建筑面積、可售面積、不可售面積等內(nèi)容。需要注意的是，只轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或在建工程整體轉(zhuǎn)讓的項目不需要填寫此表。扣除項目匯總表也是需要填寫的表格，其中包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、土地征用及拆遷補償費、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)等項目。此外，還有取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表和土地征用及拆遷補償費鑒證表需要填寫，分別包括納稅人名稱、項目名稱、有效憑證金額、本次扣除金額、本次未扣除金額等內(nèi)容。需要注意的是，數(shù)據(jù)來源是指獲取面積數(shù)據(jù)依據(jù)的資料，如政府主管部門文件、權(quán)屬證書、規(guī)劃證書、銷售證書、測繪數(shù)據(jù)、銷售合同等。已自用面積指已出租或自用一年以上的房產(chǎn)。如允許扣除的公共配套設(shè)施為出讓用地，則清算成本分?jǐn)偙壤枰獑为氂嬎恪Ｓ行{證金額指的是該憑證所涉及的金額數(shù)目。清算成本是指完成一個項目所需的總成本。分?jǐn)偙壤侵笇⑶逅愠杀景凑找欢ū壤謹(jǐn)偟礁鱾€費用項目上。附表9是前期工程費鑒證表，包括規(guī)劃費用、設(shè)計費用、項目可行性研究費用、水文費用、地質(zhì)費用、勘探費用、測繪費用、七通一平支出等項目。本表需要填寫本次扣除金額和本次未扣除金額。附表10是建筑安裝工程費鑒證表，包括建筑工程費用、安裝工程費用、支付給承包方費用、其他建筑安裝工程費用等項目。清算成本分?jǐn)偙壤枰顚懺诒砀裰?。附?1是基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水工程支出、供電工程支出、供氣工程支出、排污工程支出、排洪工程支出、通訊工程支出、照明工程支出、環(huán)衛(wèi)工程支出、綠化費用等項目。需要填寫有效憑證金額、清算成本分?jǐn)偙壤?、本次扣除金額和本次未扣除金額。附表12是開發(fā)間接費用鑒證表，包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷費、其他發(fā)生的間接費用等項目。清算成本分?jǐn)偙壤枰顚懺诒砀裰?。附?3是公共配套設(shè)施費鑒證表，包括物業(yè)管理用房費用、變電站費用、熱力站費用、水廠費用、居委會用