第一太平戴維斯-2021年豪宅價格指數(shù)：世界城市 -2021.4-12正式版

世界研究–2021年4月第一太平戴維斯豪宅價格指數(shù)：SavillsResearch世界城市豪宅價格 ● 租金及收益率 ● 世界城市展望全球市場概述在2020年，肆虐的新冠疫情對人們生活的諸多方面帶來重大沖擊，市場陷入一片黯然。人們不得不調(diào)整工作和生活習(xí)慣，這干擾了全球房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行節(jié)奏。豪宅板塊亦未能幸免，而從目前的市場表現(xiàn)來看，豪宅仍是房地產(chǎn)市場抗壓力較強(qiáng)的一個板塊。第一太平戴維斯世界城市豪宅指數(shù)追蹤了30個全球城市的豪宅市場表現(xiàn)。指數(shù)變化能夠反映2020年疫情對豪宅價值和租金的影響。指數(shù)城市的豪宅平均價格仍處在正增長區(qū)間，預(yù)計增勢將在2021年得到強(qiáng)化。許多國家開啟疫苗接種，對整體市場而言是一大利好。據(jù)此我們也對未來一年表現(xiàn)最好的市場進(jìn)行了預(yù)測。JelenaCvjetkovic董事全球住宅部+44(0)2070163754jcvjetkovic@

變化之年新冠疫情沖擊之下，豪宅市場彰顯韌性豪宅市場的韌性在2020年下半年得到充分展一些城市的豪宅市場表現(xiàn)尤為突出，例如首現(xiàn)。隨著全球經(jīng)濟(jì)從新冠疫情及后續(xù)隔離措施爾、杭州、柏林。及時有效的防控措施在一定程的影響中逐步復(fù)蘇，第一太平戴維斯世界城市度上緩和了疫情對城市經(jīng)濟(jì)活動的沖擊；另一的豪宅市場也受到提振，資本價值指數(shù)在下半方面，供求基本面起到的重要推動作用也不容年錄得0.8%的增幅。忽視。雖然豪宅資本價值指數(shù)在2020年上半年下跌租金及收益率0.3%，但下半年增勢恢復(fù)，將全年增長率拉回2020年間，豪宅租賃板塊的平均表現(xiàn)不及銷售正區(qū)間，達(dá)到0.5%。板塊。一般而言，豪宅的租賃需求通常來自國此次走勢扭轉(zhuǎn)發(fā)生在全球住宅市場氣氛重趨際人士，且以企業(yè)租戶為主。而疫情之下，這類需求由于旅行限制而難以導(dǎo)入。旅游業(yè)的降溫活躍的背景下。隨著隔離措施放松，加之政府亦使得大量短租型物業(yè)空置，導(dǎo)致整體租賃供刺激政策、低位利率和大戶型改善需求的推應(yīng)增加。動，多地豪宅市場迎來需求的強(qiáng)勁復(fù)蘇。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)資本價值及租金半年平均增速8.0%資本價值租金6.0%指數(shù)半年度變化4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月200620072008200920102011201120122012201320142015201620172018201920202006200720082009201320142020來源：第一太平戴維斯研究部2全球市場概述在2020年下半年，指數(shù)城市的豪宅平均租金指數(shù)下滑1%。加之上半年1.5%的跌幅，使得豪宅租金指數(shù)全年跌幅達(dá)到2.5%。與此同時，收益率卻保持了相對穩(wěn)定。截至2020年12月，指數(shù)城市的豪宅毛收益率平均3.1%，較上年的3.2%僅略有下降。影響相較上輪衰退更為溫和到目前為止，此次新冠疫情對豪宅價格的影響弱于全球金融危機(jī)（見左頁圖表）。與全球金融危機(jī)不同的是，本輪經(jīng)濟(jì)衰退并非源于銀行業(yè)的次貸危機(jī)。目前市場的低迷程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上一輪經(jīng)濟(jì)衰退。利率仍處于歷史低位，且高收入專業(yè)人員的收入水平并未受到明顯沖擊。

全球城市：杭州與全球金融危機(jī)不同的是，本輪經(jīng)濟(jì)衰退并非源于銀行業(yè)的次貸危機(jī)向前看全球豪宅市場的吸引力將繼續(xù)保持強(qiáng)勁進(jìn)入2021年，市場仍存在很多變數(shù)。但隨 吸引力?；谝陨弦蛩匾约昂勒鍓K強(qiáng)勁著新冠疫苗接種的推廣，市場情緒正在逐 的基本面，預(yù)期2021年將有19個指數(shù)城步轉(zhuǎn)好。盡管大環(huán)境仍存在較多不確定 市錄得豪宅價格上漲，另有9個城市出現(xiàn)性，但預(yù)期豪宅市場將可維持活躍氣氛。 小幅下跌。我們認(rèn)為30座指數(shù)城市的豪宅市場將延 不少城市尚未取消旅行限制，可能會繼續(xù)續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)，這在第一太平戴維斯世界城 限制當(dāng)?shù)睾勒饨鸬脑鲩L空間。但隨著疫市豪宅指數(shù)的預(yù)測中得到充分反映。預(yù)期 苗接種展開，國際旅行應(yīng)可在不久的將來2021年指數(shù)城市的豪宅資本價值平均增 逐步恢復(fù)。這有助于推動新一輪的租金增幅可達(dá)1.6%。 長，提升收益潛力。促成去年下半年豪宅價格反彈的市場驅(qū) 疫情的長期影響仍不明確，人們的生活和動因素有望在2021年繼續(xù)發(fā)力。這些因 工作方式會因此有怎樣的變化，亦不得素包括對大戶型產(chǎn)品的需求和部分市場 而知。但可以確定的是，豪宅市場應(yīng)可在的供應(yīng)短缺。 2021年及以后多年中維持強(qiáng)勁的吸引力。利率處于歷史低位，并將在一段時間內(nèi)保持低位，這使得豪宅的財富保值功能更具3增長預(yù)測全球城市展望2021年指數(shù)城市的豪宅價格平均增幅預(yù)計在1.6%，高于2020年的0.5%。具體增幅因城市而異舊金山0%~1.9%洛杉磯2%~3.9%北美疫情影響下，買家更加青睞大戶型物業(yè)，這成為2020年美國住宅市場的一大重要趨勢，與西方市場的情況類似。預(yù)計這種偏好將在2021年繼續(xù)，惠及洛杉磯、邁阿密等非高密度城市的住宅市場。邁阿密有望成為2021年豪宅價格增長最為強(qiáng)勁的美國城市。作為佛羅里達(dá)州第二大城市，邁阿密的稅收優(yōu)勢對潛在買家極具吸引力。且如果遠(yuǎn)程辦公繼續(xù)升溫，那些不再受到辦公地點(diǎn)限制的人士或選擇遷居邁阿密。相比之下，紐約則受到疫情持續(xù)影響、市場供應(yīng)過剩的拖累，豪宅價值增長有限，是本期預(yù)測增幅最低的美國城市。

倫敦2%~3.9%紐約–5.9%~–4%巴黎–1.9%~0%里斯本–1.9%~0%邁阿密4%~5.9%

阿姆斯特丹0%~1.9%馬德里–1.9%~0%米蘭0%羅馬–1.9%~0%4增長預(yù)測歐洲預(yù)計柏林是2021年歐洲地區(qū)豪宅價格增長最為強(qiáng)勁的城市。旺盛需求下市場供不應(yīng)求，豪宅價值預(yù)計將繼續(xù)保持上升趨勢。倫敦的豪宅市場將迎來轉(zhuǎn)機(jī)，當(dāng)前價值水平與2014年峰值相比還有一定距離，說明市場還有續(xù)漲潛力有待釋放。未來一年中，部分歐洲城市的豪宅價格預(yù)期下跌，但跌幅都不會明顯。巴黎、里斯本、馬德里和羅馬的豪宅價格都將出現(xiàn)小幅松動。由于國際需求下降、經(jīng)濟(jì)前景疲軟，這些城市的豪宅市場前景略顯乏力。深圳2%~3.9%柏林6%~7.9%莫斯科4%~5.9%首爾8%~9.9%日內(nèi)瓦曼谷0%~1.9%–1.9%~0%吉隆坡–1.9%~–0%巴塞羅那0%

圖例8%及以上4%~7.9%0%~3.9%0%–3.9%~0%–4%及以下北京0%~1.9%廣州4%~5.9%上海2%~3.9%東京0%~1.9%亞太區(qū)迪拜–1.9%~0%孟買4%~5.9%新加坡0%~1.9%開普敦0%~1.9%

杭州2%~3.9%香港–5.9%~–4%悉尼6%~7.9%

在2021年，亞太區(qū)各城市的豪宅價格增長情況應(yīng)會與2020年類似，有大漲亦有大跌,呈現(xiàn)明顯的差異走勢。首爾將延續(xù)前一年的強(qiáng)勁增長，是未來一年預(yù)期增幅最高的指數(shù)城市。歷史低位利率刺激強(qiáng)勁需求，加上經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)積極、供應(yīng)短缺，豪宅市場仍呈上升趨勢。相反，香港是亞太區(qū)內(nèi)增勢最為疲弱的城市，增幅在所有指數(shù)城市中屬于墊底水平。在當(dāng)?shù)卣苇h(huán)境變化的影響下，預(yù)計豪宅價格將繼續(xù)從高位下行調(diào)整。5豪宅資本價值價格回歸上行通道由于具體影響因素不同，各城市的豪宅價格增幅亦存在差異由于市場活動恢復(fù)，指數(shù)城市中有18個城市中國城市豪宅價格在過去一年中的表現(xiàn)可在2020年下半年迎來豪宅價格上漲，相較圈可點(diǎn)。2020年中國的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對強(qiáng)勁。上半年的11個已有顯著增加。據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年全球亞洲走勢各異GDP同比減少4%，中國則實(shí)現(xiàn)2%的GDP增長。杭州是指數(shù)城市中豪宅價格增長表現(xiàn)最首爾是2020年豪宅價格增長表現(xiàn)最強(qiáng)勁的為強(qiáng)勁的中國城市，這要?dú)w功于當(dāng)?shù)卮罅Φ某鞘?。由于供?yīng)稀缺、利率處于歷史低位，首人才引進(jìn)工作和充滿活力的科技環(huán)境。爾住宅市場一直處于上升通道。由于沒有采孟買錄得2020年最大跌幅。當(dāng)?shù)睾勒袌鋈?yán)格的封城隔離措施，韓國經(jīng)濟(jì)活動受疫情的影響相對較小。仍舊面臨供應(yīng)過剩局面，此外疫情給印度全國上下帶來嚴(yán)重沖擊。在9月出臺的印花稅豪宅資本價值增幅，截至2020年12月10.0%■6個月■1年8.0%6.0%價格指數(shù)變化4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%爾州林圳海丹科磯京黎京密山瓦州敦約坡谷里尼那拜坡敦港本買首杭柏深上特斯杉東巴北阿金內(nèi)廣倫紐隆曼德悉羅迪加普香斯孟斯莫洛邁舊日吉馬塞新開里姆巴阿來源：第一太平戴維斯研究部

全球城市：阿姆斯特丹減免優(yōu)惠刺激下，下半年價格跌幅有所放緩。香港豪宅價格在2020年也出現(xiàn)大幅下跌。政治格局變化的影響傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場，豪宅價格自2019年6月觸頂后便開啟“跌跌不休”的節(jié)奏。而隨著價格回調(diào)，性價比有所提升，市場成功吸引部分買家，使得價格跌勢在下半年趨于穩(wěn)定。歐洲供應(yīng)難題盡管受到疫情影響，供需基本面依然是豪宅價值的重要推動力。許多供應(yīng)水平較低的城市，包括柏林、阿姆斯特丹、巴黎等，價格延續(xù)正向增長態(tài)勢。倫敦的豪宅價格在2020年保持平穩(wěn)。房市于5月重啟之后，豪宅市場氣氛有所回升，系疫情之下買家尋購大戶型單元而形成的一波行情。潛在核心需求依然存在，但國際旅行的限制妨礙了海外買家需求向?qū)嶋H成交的轉(zhuǎn)化。指數(shù)城市中，里斯本是2020年豪宅價格跌幅最大的歐洲城市。旅行限制使得這個由國際買家主導(dǎo)的豪宅市場缺乏支撐。旅游業(yè)作為里斯本的重要經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，亦受到?jīng)_擊，經(jīng)濟(jì)景氣度整體欠佳。美國走勢改善與上半年相比，下半年所有美國城市的豪宅價格指數(shù)表現(xiàn)均有所改善。疫情防控放寬、利率偏低、股市強(qiáng)勁等多重利好因素給豪宅市場帶來有力提振。從全年增長情況來看，以洛杉磯的增勢最為強(qiáng)勁，其次是邁阿密。在獨(dú)棟房屋需求的推動下，這兩個城市在下半年都迎來活躍的交6豪宅資本價值豪宅資本價值——全球五大頂級城市1.香港2.紐約3.東京4.日內(nèi)瓦5.上海豪宅資本價值豪宅資本價值豪宅資本價值豪宅資本價值豪宅資本價值$4,4602,500$2,300$2,150$1,960（美元每平方英尺）（美元每平方英尺）（美元每平方英尺）（美元每平方英尺）（美元每平方英尺）€39,600€22,200€20,400€19,100€17,400（歐元每平方米）（歐元每平方米）（歐元每平方米）（歐元每平方米）（歐元每平方米）來源：第一太平戴維斯研究部易活動。由于供應(yīng)水平仍然較低，舊金山的豪宅價值在2020年錄得小幅上升。紐約則因?yàn)楣?yīng)過剩局面尚未緩解，豪宅價格略有下降。其他地區(qū)價格下跌開普敦和迪拜的豪宅價值在過去一年中也有所下降。早在疫情發(fā)生前，開普敦的豪宅市場即已面臨疲軟經(jīng)濟(jì)環(huán)境的利空影響。迪拜豪宅市場則因供應(yīng)過剩，近年景氣度一直難以改善。迪拜是一個高度國際化的市場，擁有大量的外籍人口。在別墅需求旺盛的支撐下，價格跌勢在下半年有所放緩。

全球各地豪宅資本價值城市2020年12月豪宅資本價值2020年12月豪宅資本價值（美元每平方英尺）（歐元每平方米）香港$4,460€39,600紐約$2,500€22,200東京$2,300€20,400日內(nèi)瓦$2,150€19,100上海$1,960€17,400倫敦$1,920€17,000悉尼$1,790€15,900巴黎$1,760€15,600首爾$1,760€15,600深圳$1,630€14,500北京$1,560€13,900舊金山$1,540€13,700新加坡$1,530€13,600米蘭$1,530€13,500羅馬$1,450€12,900洛杉磯$1,330€11,800廣州$1,260€11,100莫斯科$1,200€10,600柏林$1,140€10,200孟買$1,140€10,100杭州$1,110€9,890阿姆斯特丹$1,050€9,330邁阿密$970€8,610里斯本$950€8,390曼谷$870€7,750馬德里$770€6,850巴塞羅那$720€6,410迪拜$550€4,910開普敦$290€2,530吉隆坡$280€2,460來源：第一太平戴維斯研究部7豪宅資本價值2020年指數(shù)城市中以首爾的豪宅租金增長最為強(qiáng)勁調(diào)整期受旅行限制和市中心需求減少的影響，豪宅租賃市場的整體增長表現(xiàn)不及銷售市場2020年下半年，僅有8個指數(shù)城市的豪宅租金出現(xiàn)正增長，但相比上半年的5個已有所增加。旅行限制沖擊部分歐洲城市流動性減少給世界各地城市的豪宅租金帶來沖擊，包括很多歐洲城市。然而，阿姆斯特丹和柏林逆勢而行，豪宅租金在過去一年中不降反升。這要?dú)w功于當(dāng)?shù)厥袌龅挠邢薰?yīng)。柏林由于存在租金管制，越來越多的業(yè)主轉(zhuǎn)租為售，導(dǎo)致租賃供應(yīng)有所減少，降至歷史新低水平。旅游業(yè)作為許多歐洲城市租賃市場的重要驅(qū)動力，在疫情影響下受到重創(chuàng)。由于游客減少，大批短租型物業(yè)轉(zhuǎn)向租賃市場，導(dǎo)致整體供應(yīng)增加，給市場帶來壓力。巴黎、馬德里和巴塞羅那的豪宅租金在過去一年中有所下降。

倫敦豪宅租金同樣受到短租房源以及新項(xiàng)目入市的影響。指數(shù)城市中，倫敦是2020年豪宅租金跌幅最大的歐洲城市。亞太市場豪宅租金下滑，首爾一枝獨(dú)秀指數(shù)城市中，2020年豪宅租金跌幅最大的亞洲城市是香港，其次是悉尼。旅行限制下，國際客戶和企業(yè)需求難以放量，致使兩個城市的豪宅租金水平嚴(yán)重承壓。但相比上半年疫情首輪沖擊下的走勢，香港和悉尼的租金跌勢已經(jīng)有所緩和。2020年下半年，中國內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)活動已基本恢復(fù)正常。但旅行限制仍然存在，這導(dǎo)致國際游客數(shù)量大大減少，租賃需求難以提振。因此，豪宅租金增速仍不及銷售價格。

首爾仍然是個例外，2020年豪宅租金增長幅度力壓其他指數(shù)城市。歷史低位利率加上韓國特有的租房保證金制度（租戶按房產(chǎn)價值70%-80%的標(biāo)準(zhǔn)向房東支付保證金，供房東投資，租賃到期返還），使得租賃市場對租戶更具吸引力。由于利率較低，不少房東傾向于簽訂傳統(tǒng)租賃合同，因此保證金制度下的房源現(xiàn)在逐漸稀缺。需求轉(zhuǎn)變，助推部分美國城市租金上揚(yáng)與許多西方市場類似，人們的空間訴求對美國城市租賃市場也產(chǎn)生了一定影響。在過去的一年里，許多人選擇搬離人口密集的地區(qū)，能夠滿足空間訴求的指數(shù)城市因而表現(xiàn)較好。得益于需求轉(zhuǎn)變，洛杉磯和邁阿密的豪宅租金保持正向增長走勢。而在人口更價格指數(shù)變化

豪宅租金增幅，截至2020年12月■6個月 ■1年8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%-10.0%爾丹林磯密京海州黎京科山里那州圳買坡敦坡谷拜約尼港敦首特柏杉阿北上杭巴東斯金德羅廣深孟加倫隆曼迪紐悉香普斯洛邁莫舊馬塞新吉開姆巴阿來源：第一太平戴維斯研究部8豪宅資本價值豪宅資本價值——全球五大頂級城市周租金比較，2020年12月1.紐約2.香港3.東京4.洛杉磯5.巴黎周租金周租金周租金周租金周租金$1.87$1.69$1.41$1.13$1.03（美元每平方英尺）（美元每平方英尺）（美元每平方英尺）（美元每平方英尺）（美元每平方英尺）€16.57€14.99€12.50€10.02€9.17（歐元每平方米）（歐元每平方米）（歐元每平方米）（歐元每平方米）（歐元每平方米）來源：第一太平戴維斯研究部為密集的舊金山，租金出現(xiàn)小幅下跌。紐約租金跌幅最大，這是一個公寓主導(dǎo)型市場，小戶型供應(yīng)較多，需求趨冷。供求關(guān)系受影響在2020年，開普敦是所有指數(shù)城市中豪宅租金全年跌幅最大的城市。由于旅游業(yè)降溫，很多短租房源出現(xiàn)空置，導(dǎo)致市場整體供應(yīng)量增加。在迪拜，供應(yīng)過剩局面持續(xù)，繼續(xù)對豪宅租金價值產(chǎn)生影響。進(jìn)入下半年，隨著經(jīng)濟(jì)活動回升，租金下降速度有所放緩。

租金當(dāng)前處于什么水平？紐約周租金比較，2020年12月$1.87/€16.57香港$1.69/€14.99東京$1.41/€12.50洛杉磯$1.13/€10.02巴黎$1.03/€9.17莫斯科$1.03/€9.12倫敦$0.97/€8.59首爾$0.89/€7.88阿姆斯特丹$0.79/€7.05舊金山$0.77/€6.83羅馬$0.77/€6.82曼谷$0.73/€6.48新加坡$0.72/€6.36米蘭$0.68/€5.99邁阿密$0.64/€5.65柏林$0.61/€5.40孟買$0.58/€5.12悉尼$0.56/€4.96深圳$0.54/€4.78上海$0.53/€4.75北京$0.51/€4.54巴塞羅那$0.46/€4.13迪拜$0.45/€3.98馬德里$0.43/€3.80杭州$0.32/€2.81廣州$0.31/€2.71開普敦$0.21/€1.88吉隆坡$0.18/€1.62周租金（美元每平方英尺/歐元每平方米）來源：第一太平戴維斯研究部9收益率收益率何去何從？截至2020年12月，核心城市的豪宅平均毛收益率為3.1%，較上年同期的3.2%略有下降2020年，豪宅價格指數(shù)平均增幅超過租金紐約是指數(shù)城市中收益率變化最大的城續(xù)持有房產(chǎn)，而非降價出售；而租賃業(yè)主則平均增幅。在企業(yè)需求下降、短租房供應(yīng)增市。2020年12月，紐約豪宅平均收益率為更傾向于在租金上做出讓步促進(jìn)成交，以減加、人口遷離城市環(huán)境等因素的綜合作用4.2%，較一年前下降30個基點(diǎn)。疫情持續(xù)少空置損失。下，許多城市的豪宅租金增長乏力。但豪宅下，高密度的城市生活環(huán)境人氣減弱，連帶莫斯科是收益率指數(shù)變化最大的歐洲城市，價格表現(xiàn)并未顯著優(yōu)于租金，因此豪宅平均影響紐約的住宅市場。租金在過去一年中的收益率的變化亦不明顯。下跌速度更甚于收益率。危機(jī)期間，如果沒從2019年12月的5.0%降至2020年12月的有迫切的出售需求，則自用業(yè)主可能選擇繼4.8%。與銷售市場不同，莫斯科的豪宅租賃豪宅平均毛收益率

各城市平均收益率2020年12月對比2019年12月2020年12月 2019年年1212月月6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0%磯科拜敦谷約