陽光城地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案課件

七、報(bào)建規(guī)劃七、報(bào)建規(guī)劃7.1規(guī)劃要點(diǎn)7.2系統(tǒng)策劃7.3報(bào)建流程7.4節(jié)點(diǎn)控制7.5公司協(xié)同配合7.6難點(diǎn)及解決預(yù)案目錄7.1規(guī)劃要點(diǎn)目錄7.1規(guī)劃要點(diǎn)根據(jù)國土及規(guī)劃允許的最小劃分單元來控制開發(fā)，留有變更和分塊建設(shè)的余地土地證1土地證2土地證3首期開發(fā)亦有可變規(guī)劃證預(yù)售證根據(jù)土地證再分為4張規(guī)劃許可證再根據(jù)規(guī)劃許可證中2萬方一張劃分預(yù)售證優(yōu)點(diǎn)：靈活、相對獨(dú)立，可以隨時(shí)分批次開工建設(shè)，為后期預(yù)售證辦理及竣工驗(yàn)收留有余地根據(jù)方案劃分為3張土地證示例注：1、組團(tuán)和地塊劃分考慮后期靈活可調(diào)整原則。7.1規(guī)劃要點(diǎn)根據(jù)國土及規(guī)劃允許的最小劃分單元來控制開發(fā)，7.2系統(tǒng)策劃物業(yè)及社區(qū)雖配在2期，但提前與規(guī)劃房管協(xié)商好，允許后配置，不影響驗(yàn)收。一期即安排統(tǒng)一配置開閉所、泵房、消防水池。分組團(tuán)配電房，靈活機(jī)動(dòng)小區(qū)消防控制室首期必須有完善驗(yàn)收系統(tǒng)，具備獨(dú)立驗(yàn)收交樓條件。不同形態(tài)的產(chǎn)品區(qū)域設(shè)置獨(dú)有水、電系統(tǒng)，保證低密度住宅提前交付。地下室設(shè)置亦考慮分區(qū)，湖州項(xiàng)目為例高層區(qū)地下室中間設(shè)立連通口,分為兩部分。系統(tǒng)策劃示例注：1、配套設(shè)施策劃滿足首期獨(dú)立交付條件。2、如各地塊開發(fā)周期間隔一年以上的應(yīng)重新做分期定位。7.2系統(tǒng)策劃物業(yè)及社區(qū)雖配在2期，但提前與規(guī)劃房管協(xié)商好，7.3報(bào)建流程示例7.3報(bào)建流程示例7.3報(bào)建流程-公司注冊、營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：主要事項(xiàng)完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間備注責(zé)任人及聯(lián)系方式：公司章程等必備材料準(zhǔn)備申請機(jī)構(gòu)代碼證和稅務(wù)登記證正式申請注冊取得機(jī)構(gòu)代碼證和稅務(wù)登記證同步申請銀行開戶許可證取得銀行開戶許可證同步刻制公司公章取得公章取得營業(yè)執(zhí)照企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)責(zé)任人及聯(lián)系方式：示例7.3報(bào)建流程-公司注冊、營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)責(zé)任人及聯(lián)系方7.3報(bào)建流程-用地規(guī)劃許可證示例總平面規(guī)劃審查：包括規(guī)劃布局審查（含鳥瞰效果圖）和綜合指標(biāo)審查；綜合指標(biāo)審查，規(guī)劃必須符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，如容積率、建筑密度、樓間距、層高、綠地率、道路退讓、停車位、物管用房面積等等；總平面公示，要特別注意，要為日后規(guī)劃調(diào)整留后路。用地規(guī)劃許可項(xiàng)目紅線圖規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)用地權(quán)屬證明建筑風(fēng)格審查意見總平面審查意見7.3報(bào)建流程-用地規(guī)劃許可證示例總平面規(guī)劃審查：用地規(guī)劃項(xiàng)7.3報(bào)建流程-國土證示例標(biāo)注完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)7.3報(bào)建流程-國土證示例標(biāo)注完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)7.3報(bào)建流程-工程規(guī)劃許可證示例《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)劃總平審批規(guī)劃方案審查建筑紅線定位圖

環(huán)境影響評估節(jié)能評估立項(xiàng)核準(zhǔn)規(guī)劃咨詢報(bào)告放線定坐標(biāo)測正負(fù)零驗(yàn)線前期審批后續(xù)7.3報(bào)建流程-工程規(guī)劃許可證示例《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》環(huán)7.3報(bào)建流程-建筑工程規(guī)劃許可證示例7.3報(bào)建流程-建筑工程規(guī)劃許可證示例7.3報(bào)建流程-施工許可證示例7.3報(bào)建流程-施工許可證示例7.3報(bào)建流程-預(yù)售許可證示例7.3報(bào)建流程-預(yù)售許可證示例7.3報(bào)建流程-竣工備案證示例竣工驗(yàn)收備案防雷驗(yàn)收消防、人防驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收環(huán)保驗(yàn)收主體工程竣工驗(yàn)收室內(nèi)空氣檢測水、電、暖通驗(yàn)收節(jié)能驗(yàn)收最終成果：《竣工驗(yàn)收備案表》7.3報(bào)建流程-竣工備案證示例竣工驗(yàn)收備案防雷驗(yàn)收消防、人防7.4節(jié)點(diǎn)控制示例報(bào)批報(bào)建批準(zhǔn)或權(quán)證前置條件審批部門完成時(shí)間立項(xiàng)《可行性研究報(bào)告》取得環(huán)評、能評、水土保持的批復(fù)意見和規(guī)劃設(shè)計(jì)初步審查意見XX市發(fā)改委項(xiàng)目外資手續(xù)及用地手續(xù)的辦理外商投資《批準(zhǔn)證書》取得立項(xiàng)批復(fù)XX省商務(wù)廳工商登記及稅務(wù)登記取得外商投資《批準(zhǔn)證書》XX省工商局外商投資房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)部備案取得《營業(yè)執(zhí)照》并簽訂《土地出讓合同》國家商務(wù)部外匯登記并開始正式資本金賬戶完成商務(wù)部的備案手續(xù)XX市外匯管理局支付土地款并《國有土地使用權(quán)證》外匯管理局結(jié)匯完成XX市國土局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》完成土地出讓合同XX市規(guī)劃局《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書》取得《國有土地使用權(quán)證》XX省建設(shè)廳設(shè)計(jì)方案報(bào)批（《設(shè)計(jì)方案審查意見書》）取得國土證及用地規(guī)劃許可證XX市規(guī)劃局《小區(qū)公建配套批復(fù)》設(shè)計(jì)方案批復(fù)XX市建設(shè)局地名批準(zhǔn)書建設(shè)用地規(guī)劃許可證XX市民政局地名辦初步設(shè)計(jì)報(bào)建擴(kuò)初設(shè)計(jì)評審會(huì)設(shè)計(jì)方案批復(fù)及單體方案圖規(guī)劃局、發(fā)改委、建委、消防局、人防辦、交警、環(huán)保、市政、水務(wù)局、自來水公司、煤氣公司、供電局、電信局等部門初步設(shè)計(jì)人防報(bào)建（《建設(shè)項(xiàng)目人防工程核準(zhǔn)單》）取得擴(kuò)初設(shè)計(jì)評審意見XX市人防辦擴(kuò)初設(shè)計(jì)交評報(bào)建取得擴(kuò)初設(shè)計(jì)評審意見XX市交警總隊(duì)施工圖人防報(bào)建取得人防工程核準(zhǔn)單并完成人防設(shè)計(jì)XX市人防辦節(jié)能審查完成節(jié)能計(jì)算書XX市建設(shè)局節(jié)能辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》交通、環(huán)保、人防、節(jié)能辦的批復(fù)意見XX市規(guī)劃局建設(shè)工程施工許可證報(bào)批《建筑工程施工許可證》取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》并完成施工圖審查及施工單位的政府招標(biāo)手續(xù)XX市建設(shè)局預(yù)售證《商品房預(yù)售許可證》物業(yè)備案、監(jiān)管資金、價(jià)格備案XX市房管局7.4節(jié)點(diǎn)控制示例報(bào)批報(bào)建批準(zhǔn)或權(quán)證前置條件審批部門完成時(shí)間7.4節(jié)點(diǎn)控制示例報(bào)批報(bào)建批準(zhǔn)或權(quán)證前置條件審批部門完成時(shí)間規(guī)劃驗(yàn)收消防驗(yàn)收XX市消防局民防驗(yàn)收XX市民防辦衛(wèi)生驗(yàn)收XX市衛(wèi)生局環(huán)保驗(yàn)收XX市環(huán)保局綠化驗(yàn)收XX市綠化局交警驗(yàn)收XX市交警支隊(duì)檔案結(jié)論單XX市檔案館竣工驗(yàn)收電梯檢測電梯檢測報(bào)告XX市技防辦防雷驗(yàn)收防雷檢測報(bào)告XX市防雷辦墻體備案二結(jié)構(gòu)完成XX市墻體辦節(jié)能審查完成節(jié)能計(jì)算書XX市節(jié)能辦《竣工備案證》消防、民防、檔案合格證明……XX市質(zhì)監(jiān)站交付驗(yàn)收《交付證》配套驗(yàn)收合格證明、竣工備案證、大修基金繳納證明……XX市房管局報(bào)批報(bào)建必須編制到交付，各區(qū)域公司根據(jù)區(qū)域報(bào)建流程自行添加和刪減，7.4節(jié)點(diǎn)控制示例報(bào)批報(bào)建批準(zhǔn)或權(quán)證前置條件審批部門完成時(shí)間7.5公司協(xié)同配合示例7.5公司協(xié)同配合示例7.5公司協(xié)同配合示例7.5公司協(xié)同配合示例7.5公司協(xié)同配合示例7.5公司協(xié)同配合示例7.6難點(diǎn)及解決預(yù)案難點(diǎn)一、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的確定。

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案變更是一個(gè)復(fù)雜的過程,是整個(gè)報(bào)建環(huán)節(jié)中的重中之重。原因：一是直接牽扯項(xiàng)目定位和效益，牽扯公司利益。二是由于新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整，環(huán)評、交評等第三方技術(shù)報(bào)告，需重新出具或更改。三是與審批部門反復(fù)對接的頻率高，反復(fù)性大。四是關(guān)系后期規(guī)劃、消防等專項(xiàng)核驗(yàn)以及竣工驗(yàn)收。應(yīng)對措施：

對于總平面圖審查和《規(guī)劃許可證》行政手續(xù)辦理來講它是一個(gè)節(jié)點(diǎn)，對于行政審批來說它是一個(gè)較為漫長的過程，需要反復(fù)對接。當(dāng)務(wù)之急，一是從我公司來講，須盡快確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，需要注意的是不要因?yàn)樵O(shè)計(jì)方案的原因，造成我報(bào)建部門和審批部門的反復(fù)對接。二是在不牽動(dòng)整體利益的情況下，盡量按審批部門要求，完成調(diào)整和審查，避免造成反復(fù)修改，拖延周期，甚至審批部門出現(xiàn)反感情緒，影響整個(gè)報(bào)建流程。三是設(shè)計(jì)階段務(wù)必做到周全、準(zhǔn)確，不要為后期專項(xiàng)核驗(yàn)和竣工驗(yàn)收埋下隱患。示例7.6難點(diǎn)及解決預(yù)案難點(diǎn)一、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的確定。示例7.6難點(diǎn)及解決預(yù)案示例難點(diǎn)二：廉租房建設(shè)事項(xiàng)。

存在問題：1、如不按時(shí)繳納異地建設(shè)費(fèi)，則調(diào)整規(guī)劃條件周期拖長，將影響報(bào)建和開發(fā)流程；2、廉租房劃撥用地轉(zhuǎn)出讓用地問題。我公司繳清廉租房異地建設(shè)費(fèi)后，需在土地局；變更廉租房用地性質(zhì)，要向土地部門繳納土地差價(jià)；應(yīng)對措施：

《土地證》辦理周期約2個(gè)月，直接會(huì)影響《規(guī)劃證》的辦理，如辦理《規(guī)劃證》時(shí)，條件不成熟，我部將嘗試與規(guī)劃部門協(xié)商，以舊土地證申請，走審批流程，待新土地證取得后，再予替換或者變更。7.6難點(diǎn)及解決預(yù)案示例難點(diǎn)二：廉租房建設(shè)事項(xiàng)。存在問題：7.6難點(diǎn)及解決預(yù)案示例難點(diǎn)三：日照分析事項(xiàng)。存在問題：我項(xiàng)目規(guī)劃建筑對周邊現(xiàn)狀建筑產(chǎn)生的影響1、對西航三校部分產(chǎn)生影響；2、對西航小區(qū)日照影