龍湖商業(yè)街方案提報(bào)課件

無(wú)錫龍湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011年12月無(wú)錫龍湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二、目錄2.1

商業(yè)定位

2.2.1

城市概況

2.2.2

區(qū)域概況

2.2.3項(xiàng)目定位2.2

總圖

2.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

2.2.2總圖及指標(biāo)

2.2.3功能布局

2.2.4建筑間距

2.2.5機(jī)動(dòng)車(chē)出入口

2.2.6場(chǎng)地標(biāo)高2.3商業(yè)平面

2.3.1業(yè)態(tài)填空和商業(yè)得房率

2.3.2柱網(wǎng)

2.3.3層高

2.3.4商業(yè)流線

2.3.5商業(yè)貨運(yùn)流線

2.3.6公區(qū)尺度

2.3.7店鋪模塊

2.3.8商業(yè)疏散

2.3.9設(shè)備用房及輔助設(shè)施

2.4辦公模塊研究

2.4.1辦公模塊研究（板式）2.4.2辦公模塊研究（點(diǎn)式）2.5地庫(kù)2.5.1地庫(kù)設(shè)計(jì)條件2.5.2功能分區(qū)2.5.3地庫(kù)垂直動(dòng)線2.5.4人防設(shè)計(jì)2.6立面

2.6.1外立面風(fēng)格意向

2.6.2外立面展開(kāi)及材料比例2.6.3外立面效果圖2.7供配電設(shè)計(jì)

2.7.1供配電系統(tǒng)

2.7.2變配電機(jī)房布置方案

2.7.3供配電總圖2.7.4弱電系統(tǒng)2.7.5弱電機(jī)房布置方案2.8暖通系統(tǒng)設(shè)計(jì)

2.8.1地下室給排風(fēng)系統(tǒng)

2.8.2空調(diào)系統(tǒng)

2.8.3燃?xì)庀到y(tǒng)2.8.4排油煙系統(tǒng)2.8.5層高2.9給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)

2.9.1消防水泵房

2.9.2

生活水泵房

2.9.3給水、消防及排水系統(tǒng)

2.9.4餐飲部分排污方案

2.9.5總體給水方案

2.9.6總體污水方案

2.9.7總體雨水方案

2.9.8設(shè)備管道二、目錄2.4辦公模塊研究2.1商業(yè)定位

2.1.1城市概況2.1.2區(qū)域概況

2.1.3項(xiàng)目定位

2.1商業(yè)定位城市未來(lái)規(guī)劃：1中心城市：“一主兩群”一主：主城區(qū)兩群：錫東城鎮(zhèn)、錫西城鎮(zhèn)主城區(qū)：“一心四區(qū)”一心：中心城區(qū)（中心老城區(qū)、太湖新城區(qū)）四區(qū)：惠山新城區(qū)、錫東新城區(qū)、科技新城區(qū)、錫西新城區(qū)中心城區(qū)：“一體雙核”一體：中心老城區(qū)、太湖新城區(qū)雙核：老城中央活力核，新城行政商務(wù)核

無(wú)錫基本情況介紹：1.人口：常住639.77萬(wàn)戶籍466.56萬(wàn)2.面積：188萬(wàn)平方公里

3.全市GDP：5758億元4.人均GDP:超90000元5,人均可支配收入：27750元近靠長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈核心上海，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；未來(lái)將發(fā)展成為獨(dú)具競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際化區(qū)域性中心城市，和最具影響力的國(guó)際化創(chuàng)新型湖灣都市。2.1.1城市概況/城市概述城市未來(lái)規(guī)劃：無(wú)錫基本情況介紹：近靠長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈核心上海，區(qū)項(xiàng)目目前周邊尚未成形，未來(lái)將成為新區(qū)的CBD商圈，隨著龍湖、協(xié)信、朗詩(shī)等企業(yè)的入駐，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道.緊鄰太湖新城太湖新城規(guī)劃圖23平方公里，東連無(wú)錫高新區(qū)、西鄰太湖新城政務(wù)中心，處于城市發(fā)展帶和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的交匯處。以創(chuàng)意研發(fā)、服務(wù)外包為主導(dǎo)，以高科技產(chǎn)業(yè)為支撐，商務(wù)金融、科技孵化、文化居住、生態(tài)休閑為配套的濱水生態(tài)城市，將建成將建成“感知中國(guó)”中心的核心示范區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)條件尚不成熟，但具備較大發(fā)展?jié)摿⒊蔀槭逡?guī)劃中又一市級(jí)核心商圈太湖新城的衛(wèi)星商圈新區(qū)規(guī)劃圖依托新區(qū)2.1.1區(qū)域概況/區(qū)域概述項(xiàng)目目前周邊尚未成形，未來(lái)將成為新區(qū)的CBD商圈，隨著龍湖、項(xiàng)目周邊以在建住宅小區(qū)為主，集中商業(yè)尚無(wú)已建成項(xiàng)目，在建小區(qū)除龍湖自身項(xiàng)目外均在2013年底陸續(xù)交付。3㎞范圍線國(guó)聯(lián)地塊朗詩(shī)綠色街區(qū)積水項(xiàng)目協(xié)信·阿卡迪亞龍湖·滟瀾山國(guó)信·觀湖灣項(xiàng)目名稱建筑面積戶數(shù)國(guó)聯(lián)地塊3172462400太科園項(xiàng)目57311900積水項(xiàng)目1392561000國(guó)信觀湖灣4150004000協(xié)信·阿卡迪亞1900001087龍湖·滟瀾山2700001735朗詩(shī)·綠色街區(qū)2140002000合計(jì)160281313122協(xié)信中心項(xiàng)目所在地１㎞范圍線2.1.1區(qū)域概況/項(xiàng)目分布項(xiàng)目周邊以在建住宅小區(qū)為主，集中商業(yè)尚無(wú)已建成項(xiàng)目，在建小區(qū)未來(lái)人口（含新安及華莊）將達(dá)20萬(wàn)人，工作崗位高達(dá)26萬(wàn)個(gè)，園區(qū)企業(yè)高管投資性需求較強(qiáng)人口規(guī)劃購(gòu)房人群特征新安區(qū)域華莊區(qū)域華莊區(qū)域現(xiàn)有人群特征技術(shù)人才管理、白領(lǐng)階層原著居民本區(qū)域客戶投資客戶區(qū)域工作者未來(lái)人口規(guī)劃20萬(wàn)人新安街道未來(lái)規(guī)劃常住人口10萬(wàn)人（太科園）；華莊街道占地面積38平方公里，有人口10萬(wàn)人，其中本地人口5萬(wàn)人，外來(lái)人口5萬(wàn)人，下轄15個(gè)社區(qū)。目前太科園招拍掛出讓的住宅用地可引居民約4.6萬(wàn)人（按照130平米每戶，3人每戶來(lái)計(jì)算），與10萬(wàn)人的常住人口尚有差距

26萬(wàn)個(gè)工作崗位；第一類為剛畢業(yè)或畢業(yè)不久的大學(xué)生，主要從事技術(shù)性工作；占比在60%-70%左右第二類為中高層的管理者，以海歸人群為主，目前外籍人士數(shù)量相對(duì)較少；第一類人群技術(shù)性人群年收入在10萬(wàn)元左右，而管理人員的年收入一般在25—30萬(wàn)元左右，中高收入人群的年齡集中在35歲—40歲之間技術(shù)工種人群數(shù)量占優(yōu)購(gòu)房客戶呈三足鼎立格局

原居住的住房需求相對(duì)廣泛，有剛需、首改、再改等，這也是之前龍湖項(xiàng)目的主力購(gòu)房客群；

園區(qū)內(nèi)人群，技術(shù)性人才主要是以首置為主，而中高層管理者則主要是以投資兼改善型需求為主；

投資客戶主要是以長(zhǎng)期投資客戶為主，看重未來(lái)太科園的發(fā)展，來(lái)源相對(duì)較廣2.1.1區(qū)域概況/人口規(guī)劃未來(lái)人口（含新安及華莊）將達(dá)20萬(wàn)人，工作崗位高達(dá)26萬(wàn)個(gè)，交通可達(dá)性較強(qiáng)，特別是與太湖新城的聯(lián)系以及與新區(qū)的聯(lián)系通過(guò)東西走向的快速道路能夠迅速到達(dá)兩個(gè)區(qū)域的核心位置。交通可達(dá)性分析地塊——太湖新城：通達(dá)性強(qiáng)，距離適中震澤路、觀山路、高浪路、具區(qū)路、吳都路，未來(lái)地鐵4號(hào)線地塊——新區(qū)：通達(dá)性強(qiáng)，距離適中地塊——市區(qū)：通達(dá)性強(qiáng)，距離較遠(yuǎn)地塊——其它：通達(dá)性一般，距離較遠(yuǎn)未來(lái)地鐵4號(hào)線（2015年建設(shè)）、環(huán)太湖高速、具區(qū)路等、緊鄰滬寧城鐵新區(qū)站（4公里）蘇南國(guó)際機(jī)場(chǎng)（6公里）具區(qū)路震澤路環(huán)太湖高速新華路機(jī)場(chǎng)路菱湖大道高浪路運(yùn)河西路華清大道吳都路新錫路觀山路華誼路南湖大道14南長(zhǎng)區(qū)新區(qū)太湖新城蠡湖新城新梅路清源路華新路快速內(nèi)環(huán)太科園滬寧城際新區(qū)站2.1.2區(qū)域概況/外部交通交通可達(dá)性較強(qiáng)，特別是與太湖新城的聯(lián)系以及與新區(qū)的聯(lián)系通過(guò)東協(xié)信中心龍湖商業(yè)嘉業(yè)國(guó)際城水鄉(xiāng)睦鄰中心深圳海岸城2.1.3項(xiàng)目定位/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布協(xié)信中心龍湖商業(yè)嘉業(yè)國(guó)際城水鄉(xiāng)睦鄰中心深圳海岸城2.1.3項(xiàng)目名稱供應(yīng)量（萬(wàn)平米）商業(yè)定位與本項(xiàng)目距離（公里）商業(yè)描述主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃圖無(wú)錫海岸城16綜合體項(xiàng)目５.５購(gòu)物中心（10萬(wàn)㎡）酒店或酒店公寓（6萬(wàn)㎡）商業(yè)部分目前尚未招商嘉業(yè)國(guó)際城21.5綜合體項(xiàng)目５.５酒店式公寓（8萬(wàn)㎡）辦公物業(yè)約(3.5萬(wàn)㎡)星級(jí)酒店約(4萬(wàn)㎡)配套商業(yè)設(shè)施約(6萬(wàn)㎡)酒店式公寓已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，商業(yè)部分目前尚未招商協(xié)信項(xiàng)目26綜合體項(xiàng)目１.６一期：商鋪（1.7萬(wàn)）+SOHO（5萬(wàn)）+辦公（2萬(wàn)）現(xiàn)狀：一期開(kāi)始打樁，二期規(guī)劃方案調(diào)整中目前尚未開(kāi)盤(pán)水鄉(xiāng)睦鄰中心25綜合體項(xiàng)目２.７辦公+商業(yè)預(yù)計(jì)2012年投入使用項(xiàng)目周邊大型綜合體林立，加之太二已經(jīng)有綜合體項(xiàng)目，建議項(xiàng)目商業(yè)走社區(qū)類路線，避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。2.1.3項(xiàng)目定位/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱供應(yīng)量（萬(wàn)平米）商業(yè)定位與本項(xiàng)目距離（公里）商業(yè)描述SWOTOpportunities項(xiàng)目周邊會(huì)聚集龐大的消費(fèi)群周邊項(xiàng)目規(guī)劃中缺乏如此規(guī)模的社區(qū)商業(yè)Strengths目前項(xiàng)目周邊無(wú)商業(yè)項(xiàng)目周邊居民消費(fèi)均依靠檔次較低的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)街Weaknesses太科園規(guī)劃的推進(jìn)“速度”具有不確定性，對(duì)本項(xiàng)目“成熟期”和收益影響較大Threats周邊項(xiàng)目?jī)H滟瀾山一期交付目前尚未有商業(yè)氛圍項(xiàng)目周邊消費(fèi)群體龐大，且周邊無(wú)大型的社區(qū)商業(yè)中心，項(xiàng)目有望成為住宅群內(nèi)的集中消費(fèi)區(qū)。2.1.3項(xiàng)目定位/SWOT分析SWOTOpportunitiesStrengthsW社區(qū)型商業(yè)+投資類的LOFT啟示區(qū)域城市項(xiàng)目自身商業(yè)性質(zhì)公寓片區(qū)內(nèi)未來(lái)有協(xié)信及企業(yè)本身有SOHO類產(chǎn)品面世，但入市時(shí)間均較晚限購(gòu)下，低總價(jià)的投資類產(chǎn)品受青睞；太湖新城嘉業(yè)國(guó)際城投資類產(chǎn)品一周就去化210套城市發(fā)展主軸線地塊體量適合社區(qū)商業(yè)商業(yè)案例及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)區(qū)域大型綜合體較多，未來(lái)綜合體物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目周邊大型居住社區(qū)林立，但缺乏一定的商業(yè)配套借助小型超市等主力店的帶動(dòng)，推動(dòng)中小商家，業(yè)態(tài)設(shè)置以日常生活類為主。餐飲：超市：配套=48%：3%：49%2.1.3項(xiàng)目定位/市場(chǎng)定位社區(qū)型商業(yè)+投資類的LOFT啟示區(qū)域城市項(xiàng)目自身商業(yè)性質(zhì)公寓2.2總圖

2.2.1規(guī)劃條件2.2.2總圖及指標(biāo)

2.2.3功能布局

2.2.4建筑間距2.2.5機(jī)動(dòng)車(chē)入口2.2.6場(chǎng)地標(biāo)高

2.2總圖具區(qū)路凈慧西道規(guī)劃道路2.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)條件項(xiàng)目四至：東至規(guī)劃路；西至凈慧西道；南至規(guī)劃路；北至具區(qū)路。用地面積:23121.2㎡52M35M30M綠化控制用地高層建筑控制線多層建筑及地下室控制線用地紅線20M10M20M5M10M16M8M5M序號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值備注1用地面積㎡23121.22建筑密度%<50%3綠化率%≥20%4公共綠地㎡/人≥0.55容積率

<2.06停車(chē)位a.機(jī)動(dòng)車(chē)輛/萬(wàn)㎡≥60按規(guī)劃條件b.非機(jī)動(dòng)車(chē)輛/萬(wàn)㎡≥750按規(guī)劃條件7建筑限高m48道路名稱具區(qū)路（北）凈慧西路（西）規(guī)劃道路（南）多層建筑退界（m）10108高層建筑退界（m）10108具區(qū)路凈2.2.2總圖及指標(biāo)2.2.2總圖及指標(biāo)注：1.機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位按商業(yè)>60個(gè)/萬(wàn)平方米建筑面積。

2.非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位按商業(yè)>750個(gè)/萬(wàn)平方米建筑面積。1#辦公10F面積8229平方米地上商業(yè)1-3F面積21139平方米2#辦公10F面積8229平方米3#辦公11F面積8028平方米2.2.2總圖及指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位備注總用地面積23121㎡總建筑面積61127㎡地上總建筑面積46079㎡

其中

商業(yè)銷售店鋪面積（地上）21139㎡其中一層建筑面積9188㎡其中配套占53%；餐飲占47%；二層建筑面積8341㎡其中配套占47%；餐飲占53%；三層建筑面積3610㎡其中配套占40%；餐飲占60%商業(yè)配套機(jī)房面積(地上)454㎡辦公面積（地上）24486㎡其中1#板式辦公面積8229㎡2#板式辦公面積8229㎡3#點(diǎn)式辦公面積8028㎡地下總建筑面積15048㎡其中超外商業(yè)810㎡全部為配套超市506㎡商業(yè)公攤面積484㎡機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)8884㎡非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)1637

㎡設(shè)備及其他輔助空間2229㎡辦公門(mén)廳及落客498㎡容積率2.0

建筑占地面積9818㎡建筑密度42.5%綠地率20%機(jī)動(dòng)車(chē)位299輛其中：地上12輛地下287輛非機(jī)動(dòng)車(chē)位3450輛建筑高度46.16m人民防空地下室建筑面積4000㎡注：1.機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位按商業(yè)>60個(gè)/萬(wàn)平方米建筑面積。1#2.2.3功能布局溢價(jià)分析1#2#3#用地紅線中央綠帶景觀滲透地標(biāo)建筑辦公商業(yè)考慮到商業(yè)與辦公的舒適度，將銷售店鋪集中布置于地塊南側(cè)，辦公集中布置于地塊北側(cè)。1總圖規(guī)劃，由于銷售店鋪的貨值高于辦公，盡可能最大量地布置銷售店鋪面積，辦公建面為24484M2，銷售店鋪建面為21139M2(不含地下商業(yè))，布置原則如下：1）在商業(yè)價(jià)值最高的凈慧西道和規(guī)劃道路的區(qū)域布置三層雙面店鋪，沿外街布置大面積店鋪（面積為110平方米左右的一帶二兩層店鋪）。沿內(nèi)街布置小面積店鋪，控制總價(jià)。2）在商鋪價(jià)值比較低的區(qū)域沿具區(qū)路只設(shè)置二層單面小面積商鋪，控制總價(jià)。2最大化提高商鋪得房率，借助大量的室外連廊或露臺(tái)進(jìn)行疏散可以節(jié)省一半的建筑面積，目前得房率為78.4%。布局原則2.2.3功能布局溢價(jià)分析1#2#3#用地紅線中央景地標(biāo)z2.2.4建筑間距13.8m13.8m17.68m10.4m12.25m9.6m13.4m13.4m8.3m13.66m14.4m14m13.3m12.32m用地紅線z2.2.4建筑間距13.8m13.8m17.68m10z2.2.5機(jī)動(dòng)車(chē)出入口機(jī)動(dòng)車(chē)入口地庫(kù)入口地庫(kù)入口機(jī)動(dòng)車(chē)入口機(jī)動(dòng)車(chē)入口具區(qū)路（城市主干道）基地車(chē)流動(dòng)線基地周邊道路基地禁止開(kāi)口范圍消防等高場(chǎng)地消防車(chē)道關(guān)鍵點(diǎn)在商業(yè)價(jià)值較低的內(nèi)街引入車(chē)行道及地面停車(chē)位，導(dǎo)入人流，提高內(nèi)街商鋪價(jià)值。機(jī)動(dòng)車(chē)地面停車(chē)位z2.2.5機(jī)動(dòng)車(chē)出入口機(jī)動(dòng)車(chē)入口地庫(kù)入口地庫(kù)入口機(jī)動(dòng)車(chē)2.2.6場(chǎng)地標(biāo)高3.8003.8003.8003.7003.8003.800-2.050(-6.000)3.4503.3503.8003.4503.4663.8004.3594.5004.100±(0.000)3.9923.2203.1913.6003.950±(0.000)2.2.6場(chǎng)地標(biāo)高3.8003.8003.8003.702.3商業(yè)平面2.3.1業(yè)態(tài)填空及得房率2.3.2柱網(wǎng)

2.3.3層高

2.3.4商業(yè)流線

2.3.5商業(yè)貨運(yùn)流線

2.3.6公區(qū)尺度

2.3.7店鋪模塊2.3.8商場(chǎng)疏散及消防設(shè)計(jì)

2.3.9設(shè)備用房及輔助設(shè)施2.3商業(yè)平面2.3.1業(yè)態(tài)填空和商業(yè)得房率餐飲次主力店1盡可能多布置餐飲點(diǎn)位；主要布置于沿凈慧西道與南側(cè)規(guī)劃道路及商業(yè)內(nèi)街（見(jiàn)附圖），比例為46.8%。2在端部設(shè)置次主力店，盡可能預(yù)留餐飲條件。3辦公30米范圍內(nèi)沒(méi)有餐飲配套布局原則樓層商業(yè)總建面商鋪總面積其中商業(yè)公攤面積商業(yè)得房率超市餐飲配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套內(nèi)）（套內(nèi)）(百分比）（套內(nèi)）(百分比）（套內(nèi)）(百分比）（建面）(百分比）1F91887327－－342946.8389853.2186179.7一層平面圖2.3.1業(yè)態(tài)填空和商業(yè)得房率餐飲次主力店1盡可能多布置2.3.1業(yè)態(tài)填空和商業(yè)得房率二層平面圖1增大預(yù)留餐飲點(diǎn)位比例；主要布置于沿凈慧西道與南側(cè)規(guī)劃道路及商業(yè)內(nèi)街（見(jiàn)附圖），比例為52.9%;2在端部設(shè)置次主力店，盡可能預(yù)留餐飲條件，可布置目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)如早教、足浴、棋牌;3辦公30米范圍內(nèi)沒(méi)有餐飲.布局原則餐飲次主力店配套樓層商業(yè)總建面商鋪總面積其中商業(yè)公攤面積商業(yè)得房率超市餐飲配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套內(nèi)）（套內(nèi)）(百分比）（套內(nèi)）(百分比）（套內(nèi)）(百分比）（建面）(百分比）2F83416126－－324152.9288547.1221573.42.3.1業(yè)態(tài)填空和商業(yè)得房率二層平面圖1增大預(yù)留餐飲點(diǎn)2.3.1業(yè)態(tài)填空和商業(yè)得房率三層平面圖餐飲次主力店配套1增大預(yù)留餐飲點(diǎn)位比例；主要布置于沿凈慧西道與南側(cè)規(guī)劃道路及商業(yè)內(nèi)街（見(jiàn)附圖），比例為60.1%;2在端部設(shè)置次主力店，全部預(yù)留餐飲條件，也可布置目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)如早教、足浴、棋牌;3辦公30米范圍內(nèi)沒(méi)有餐飲.布局原則樓層商業(yè)總建面商鋪總面積其中商業(yè)公攤面積商業(yè)得房率超市餐飲配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套內(nèi)）（套內(nèi)）(百分比）（套內(nèi)）(百分比）（套內(nèi)）(百分比）（建面）(百分比）3F36103221－－193760.1128439.938989.22.3.1業(yè)態(tài)填空和商業(yè)得房率三層平面圖餐飲次主力店配套11設(shè)置506平方米小超市;2超外小店鋪不預(yù)留燃?xì)猓饕獮榕涮咨虡I(yè)，如美甲或花店等業(yè)態(tài)。布局原則2.3.1業(yè)態(tài)填空和商業(yè)得房率超市配套商業(yè)地下一層平面圖樓層商業(yè)總建面商鋪總面積其中商業(yè)公攤面積商業(yè)得房率超市餐飲配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套內(nèi)）（套內(nèi)）(百分比）（套內(nèi)）(百分比）（套內(nèi)）(百分比）（建面）(百分比）B11800131650638.5--81061.548473.11設(shè)置506平方米小超市;布局原則2.3.1業(yè)態(tài)填空和商2.3.1業(yè)態(tài)填空和商業(yè)得房率樓層商業(yè)總建面商鋪總面積其中商業(yè)公攤面積商業(yè)得房率（僅算商業(yè)部分）辦公安保中心WC物管垃圾房工程保潔機(jī)電設(shè)備及其他機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)（不算夾層）總建面超市餐飲配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（M2）（套內(nèi)）（套內(nèi)）（套內(nèi)）(百分比）（套內(nèi)）(百分比）（套內(nèi)）(百分比）（建面）(百分比）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）（建面）1F91887327－－342946.8389853.2186179.754189－－－－－－－98182F83416126－－324152.9288547.1221573.4372－121－－－－－－88343F36103221－－193760.1128439.938989.21089－－244－－－－－49434F-11F----------22484--------22484地上部分2113916674--860751.6806748.4446578.42448689121244-----46079B11800131650638.5--81061.548473.1498-102-12610318998884163715048總計(jì)22939179905062.8860747.8887749.4494978.4249848922324412610318998884163761127商業(yè)部分面積包括商業(yè)營(yíng)業(yè)面積(套內(nèi)),商業(yè)交通面積,地上部分商業(yè)后勤卸貨面積,地上部分商業(yè)門(mén)廳及落客面積;1F的非機(jī)動(dòng)車(chē)出入口及地下車(chē)庫(kù)出入口也暫時(shí)將其歸屬商業(yè)部分,計(jì)入商業(yè)總建面;辦公部分面積主要包含:辦公門(mén)廳面積,辦公核心筒面積以及直接服務(wù)于辦公的部分走道面積.2.3.1業(yè)態(tài)填空和商業(yè)得房率樓層商業(yè)總建面商鋪總面積其中2.3.2柱網(wǎng)關(guān)鍵點(diǎn)：除塔樓柱網(wǎng)為7.8米，7.2米之外，其余均為10.8米，8.4米。1#

2#塔樓柱網(wǎng)尺寸為7.8×6m商業(yè)轉(zhuǎn)角部位柱網(wǎng)尺寸為8.4×8.4m商業(yè)基本柱網(wǎng)尺寸為10.8×8.4m3#塔樓柱網(wǎng)尺寸為7.2×6m10.8米x8.4米10.8米柱跨有利于店鋪劃分，橫向停4輛車(chē)10.8m8.4m10.8m8.4m8.4米x8.4米局部西南轉(zhuǎn)角店鋪開(kāi)間為8.4米，橫向停3輛車(chē)8.4m8.4m8.4m8.4m7.8米x6米1#2#辦公塔樓基本戶型面寬為3.9米,因此柱網(wǎng)尺寸為7.8米，橫向停3輛車(chē)B11F7.8m6m7.8m6m7.2米x6米3#辦公塔樓基本戶型面寬為3.6米,因此柱網(wǎng)尺寸為7.2米，縱向停2輛車(chē)7.2m6m7.2m6m2.3.2柱網(wǎng)關(guān)鍵點(diǎn)：除塔樓柱網(wǎng)為7.8米，7.2米之外，2.3.3層高樓層建筑層高建筑凈高梁高設(shè)備高度備注F15.76m10.8m/8.4m柱跨:4.96m7.8/m7.2m柱跨:5.16m10.8m/8.4m柱跨:

0.8m7.8m/7.2m柱跨:

0.6m-F24.8m10.8m/8.4m柱跨:4.0m7.8/m7.2m柱跨:4.2m10.8m/8.4m柱跨:

0.8m7.8m/7.2m柱跨:

0.6m-F33.9m10.8m/8.4m柱跨:3.1m7.8/m7.2m柱跨:3.3m10.8m/8.4m柱跨:

0.8m7.8m/7.2m柱跨:

0.6m-B15.8m=2.2凈高+0.7設(shè)備+1.2梁高+1.5覆土+0.15室內(nèi)外高差局部5.95m最低處(覆土+消防車(chē)道)

:2.2m10.8m/8.4m柱跨:0.8m7.8m/7.2m柱跨:

0.6m消防車(chē)道:

1.2m0.7m覆土深度1.5m關(guān)鍵點(diǎn)：凈高控制2.3.3層高樓層建筑層高建筑凈高梁高設(shè)備高度備注F15.步行街主動(dòng)線車(chē)行次動(dòng)線商業(yè)人流相互滲透商業(yè)人流相互滲透商業(yè)人流相互滲透2.3.4商業(yè)流線商業(yè)動(dòng)線的主要特點(diǎn)設(shè)置基地內(nèi)車(chē)行道,拉動(dòng)內(nèi)街人流。步行街主動(dòng)線車(chē)行次動(dòng)線商業(yè)人流相互滲透商業(yè)人流相互滲透商業(yè)人2.3.4商業(yè)流線一層平面圖關(guān)鍵出入口設(shè)置廣場(chǎng)空間南側(cè)小區(qū)街角廣場(chǎng)噴泉廣場(chǎng)規(guī)劃公交站點(diǎn)下沉廣場(chǎng)慶典廣場(chǎng)商業(yè)落客商業(yè)落客空間節(jié)點(diǎn)空間節(jié)點(diǎn)綠蔭廣場(chǎng)35m35m30m20m30m25m40m15m2.3.4商業(yè)流線一層平面圖關(guān)鍵出入口設(shè)置廣場(chǎng)空間南側(cè)小區(qū)2.3.4商業(yè)流線二層平面圖重要節(jié)點(diǎn)均勻布置豎向交通.商業(yè)內(nèi)部通過(guò)連廊環(huán)通.連廊與辦公核心筒直接相連,導(dǎo)入人流。商業(yè)客梯辦公核心筒扶梯室外連廊開(kāi)敞樓梯2.3.4商業(yè)流線二層平面圖重要節(jié)點(diǎn)均勻布置豎向交通.商業(yè)2.3.4商業(yè)流線三層平面圖商業(yè)客梯辦公核心筒扶梯室外連廊開(kāi)敞樓梯重要節(jié)點(diǎn)均勻布置豎向交通.商業(yè)內(nèi)部通過(guò)連廊環(huán)通.連廊與辦公核心筒直接相連,導(dǎo)入人流。2.3.4商業(yè)流線三層平面圖商業(yè)客梯辦公核心筒扶梯室外連廊2.3.4商業(yè)流線地下一層平面圖1.通過(guò)在下沉廣場(chǎng)設(shè)置客梯/扶梯，聯(lián)系一層和地下一層商業(yè)，導(dǎo)入人流。2.地下車(chē)庫(kù)可通過(guò)門(mén)廳直接到達(dá)地下商業(yè)，導(dǎo)入人流。商業(yè)客梯超市扶梯商業(yè)動(dòng)線往地下車(chē)庫(kù)2.3.4商業(yè)流線地下一層平面圖1.通過(guò)在下沉廣場(chǎng)設(shè)置客梯2.3.4商業(yè)流線垂直交通統(tǒng)計(jì)情況列表：說(shuō)明：1.表中電梯尺寸為井道尺寸，平面圖中的電梯尺寸與表中有所出入，將會(huì)在深化設(shè)計(jì)中進(jìn)一步調(diào)整。類別商業(yè)客梯商業(yè)貨梯自動(dòng)扶梯數(shù)量5511尺寸2.6mX2.6m2.6mX2.6m寬度1.0m速度2.0m/s2.0m/s0.5m/s坡度/載重1000KG1000KG30-35度人數(shù)21人21人2.3.4商業(yè)流線垂直交通統(tǒng)計(jì)情況列表：說(shuō)明：類別商業(yè)客梯垃圾房（126平方米）2.3.5商業(yè)貨運(yùn)流線1.商業(yè)貨梯對(duì)應(yīng)建筑布局,兼顧服務(wù)半徑,均勻布置;2.地下車(chē)庫(kù)最低處凈高達(dá)2.8m,達(dá)到貨運(yùn)凈高要求;3.垃圾房盡量靠近地庫(kù)入口.貨梯布局原則B1商業(yè)卸貨區(qū)域及后勤通道貨車(chē)運(yùn)行路線未來(lái)酒店預(yù)留卸貨貨梯分布示意圖各層平面貨運(yùn)分析垃圾房（126平方米）2.3.5商業(yè)貨運(yùn)流線1.商業(yè)貨梯對(duì)2.3.6公區(qū)尺度噴泉廣場(chǎng)步行入口12M16M20M40M2.3.6公區(qū)尺度噴泉廣場(chǎng)步行入口12M16M20M40M入口廣場(chǎng)15M16M10M2.3.6公區(qū)尺度入口廣場(chǎng)15M16M10M2.3.6公區(qū)尺度下沉廣場(chǎng)15M6.6M10M2.3.6公區(qū)尺度下沉廣場(chǎng)15M6.6M10M2.3.6公區(qū)尺度2.3.8店鋪模塊面積統(tǒng)計(jì)表面積段（平方米）店鋪數(shù)量比例-30126.2%30-504925.4%50-905930.6%90-1202714.0%120-1502714.0%150-200115.7%200-30052.6%300-40021.0%400-10.5%盡量劃分小店鋪；120平米以下小店鋪占75%。布局原則：2.3.8店鋪模塊面積統(tǒng)計(jì)表面積段（平方米）店鋪數(shù)量比例-2.3.7店鋪模塊沿街典型店鋪平面戶型進(jìn)深(M)開(kāi)間(M)面積(M2)備注A11.15.4110

B12.65.468

C95.448

D13.55.472.5每戶贈(zèng)送露臺(tái)面積35.6平米3層標(biāo)準(zhǔn)單元店鋪贈(zèng)送露臺(tái)面積35.6M2。首層盡量劃分小店鋪；沿外街店鋪價(jià)值高，設(shè)置一帶二店鋪，提高二層店鋪溢價(jià)率；二三層靠近核心筒布置大店鋪，遠(yuǎn)離核心筒布置小店鋪，三層局部可贈(zèng)送露臺(tái)面積，為30平米左右。局部設(shè)置二帶三店鋪，提高三層店鋪溢價(jià)率；ABCD5.76m4.8m3.9m9.3m12.6m布局原則：3F13.5m5.4m6.6mD10.8m9.3m2FA9mC10.8m5.4m1F5.4m11.1m12.6mAB5.4m2.3.7店鋪模塊沿街典型店鋪平面戶型進(jìn)深(M)開(kāi)間(M)1F中區(qū)不規(guī)則店鋪平面5.4m躍層店鋪平層店鋪3F6m10.8m10.8mAB2F5.4m10m10.8m6m10.8mAB5.76m4.8m3.9m2.3.7店鋪模塊9.5m14.4m8.1m5.4m10.8mAB機(jī)動(dòng)車(chē)道首層盡量劃分小店鋪；沿外街店鋪價(jià)值高，設(shè)置一帶二店鋪，提高二層店鋪溢價(jià)率；二三層靠近核心筒布置大店鋪，遠(yuǎn)離核心筒布置小店鋪，三層局部可贈(zèng)送露臺(tái)面積，為30平米左右。局部設(shè)置二帶三店鋪，提高三層店鋪溢價(jià)率；布局原則：1F中區(qū)不規(guī)則店鋪平面5.4m躍層店鋪平層店鋪3F6m10.1#，2#辦公底商典型店鋪尺寸分析配套4.8m5.76m2.3.7店鋪模塊戶型進(jìn)深(M)開(kāi)間(M)面積(M2)備注A16.53.964

B133.951

一層平面二層平面塔樓及商業(yè)附屬空間布置于北側(cè)，減小店鋪進(jìn)深，控制總價(jià)。端頭布置大店鋪及次主力店。布局原則：AB16.5m13m次主力店（大店鋪）1#，2#辦公底商典型店鋪尺寸分析配套4.8m5.76B1平面疏散距離分析車(chē)庫(kù)60米的疏散半徑商業(yè)37.5米的疏散半徑2.3.8商業(yè)疏散B1疏散半徑=37.5米B1平面疏散距離分析車(chē)庫(kù)60米的疏散半徑商業(yè)37.5米的疏散2F平面疏散距離分析商業(yè)37.5米的疏散半徑2F疏散半徑=37.5米2.3.8商業(yè)疏散2F平面疏散距離分析商業(yè)37.5米的疏散半徑2F疏散半徑=3地下一層防火分區(qū)示意2.3.8防火分區(qū)3895m2616m21978m2714m2361m2399m23015m2632m23427m21.機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)防火分區(qū)<4000m22.非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)防火分區(qū)<1000m23.商業(yè)防火分區(qū)<2000m2地下一層防火分區(qū)示意2.3.8防火分區(qū)3895m2616m安保中心、電信機(jī)房和有線機(jī)房設(shè)于1層商業(yè)價(jià)值最低的北向輔助區(qū)域1F2.3.9設(shè)備用房及輔助設(shè)施有線機(jī)房16m2安保中心38m2電信機(jī)房16m2安保中心、電信機(jī)房和有線機(jī)房設(shè)于1層商業(yè)價(jià)值最低的北向輔助區(qū)2F2.3.9設(shè)備用房及輔助設(shè)施物業(yè)管理布置原則:衛(wèi)生間布置原則:3F1FB11.公共衛(wèi)生間設(shè)置在B1(面積102m2)和2F（面積121m2）,兼顧1F和3F2.超過(guò)110m2的店鋪和沿街1復(fù)2店鋪預(yù)留上下水。3.端部店鋪面積大于200平米設(shè)置套內(nèi)衛(wèi)生間。公共衛(wèi)生間店鋪(帶套內(nèi)衛(wèi)生間）物業(yè)管理物業(yè)管理240m2店鋪(預(yù)留上下水）獨(dú)立設(shè)置在板式3F架空層,與商業(yè)聯(lián)系方便。2F2.3.9設(shè)備用房及輔助設(shè)施物業(yè)管理布置原則:衛(wèi)生間布2.4辦公模塊研究

2.4.1辦公模塊研究（板式）

2.4.2辦公模塊研究（點(diǎn)式）

2.4辦公模塊研究

2.4.1辦公模塊研究（板式）標(biāo)準(zhǔn)層平面套內(nèi)凈開(kāi)間為3.9m，進(jìn)深為7.2m，標(biāo)準(zhǔn)戶型面積為27平方米;柱尺寸位600X6007.8m8.7m4.1m8.3m7.8m6.1m6.1m1.4m7.3m2.7m1.4m(走道)4.04m2.8m7.8m4.8m7.8m3.9m3.9m7.8m7.3m7.8m7.8m7.8m戶型套內(nèi)面積（平方米）建筑面積（平方米）贈(zèng)送面積（平方米）贈(zèng)送面積百分比（%）套數(shù)A2736.814.739.928B34.243.319.946.01C33.343.419.444.71D35.448.219.340.01合計(jì)31建筑面積（平方米）公共面積（平方米）得房率（%）套數(shù)1120.5259.47531戶型A戶型B戶型C戶型D客梯貨梯消防樓梯2.4.1辦公模塊研究（板式）標(biāo)準(zhǔn)層平面套內(nèi)凈開(kāi)間為3.板式塔樓剖面圖9F4.60m1F5.76mB1F5.80m2F4.80m設(shè)備層3.40m3F4.60m4F4.60m5F4.60m6F4.60m7F4.60m8F4.60m首層商業(yè)區(qū)層高5.76m=5.16m凈高+0.6m梁高地下一層層高：5.8m=4.5m凈高+0.7m設(shè)備層+0.6m梁高；5.65m=2.85m凈高+0.7m設(shè)備+0.6m梁高+1.5m覆土層二層商業(yè)區(qū)層高4.8m=4.2m凈高+0.6m梁高設(shè)備層層高3.4m=2.8m凈高+0.6m梁高標(biāo)準(zhǔn)層層高4.6m=夾層2.15m+標(biāo)準(zhǔn)層2.45m2.4.1辦公模塊研究（板式）板式塔樓剖面圖9F4.60m1F5.76mB1F公共區(qū)域尺度研究2.4.1辦公模塊研究（板式）可通往南面商業(yè)物業(yè)管理（240平方米）可通往南面商業(yè)7.4m1.8m2.7m8.9m1F辦公公共區(qū)域2F辦公公共區(qū)域3F辦公公共區(qū)域公共區(qū)域尺度研究2.4.1辦公模塊研究（板式）可通往南面商8.0m2.4.5模塊研究溢價(jià)分析戶型A平面戶型A夾層平面根據(jù)無(wú)錫規(guī)劃，辦公層高最高為4.6米，可通過(guò)后期精裝,套內(nèi)局部設(shè)夾層，贈(zèng)送14.7M2面積，贈(zèng)送比例為40%，贈(zèng)送走廊上方為衣櫥空間，提高贈(zèng)送比例，并保持臥室及客廳完整。3.9m7.2m水管井排氣井排煙井排水立管空調(diào)機(jī)位3.9m戶型室內(nèi)示意消防用水贈(zèng)送部分（14.7M2）客廳客廳上空簡(jiǎn)易廚房衛(wèi)生間臥室（10.2M2）衣櫥（4.5M2）衣櫥戶型亮點(diǎn)生活功能完整。4.6米高起居室，可靈活布置。獨(dú)立臥室，與公共區(qū)域分隔，享有其獨(dú)自私密空間。附贈(zèng)大面積衣櫥及儲(chǔ)物空間，彌補(bǔ)小房型儲(chǔ)物空間不足的劣勢(shì)。8.0m2.4.5模塊研究溢價(jià)分析戶型A平面戶型A夾層平面3.10m1.35m2.20m2.15m4.6m4.00m0.60m8.0m7.2m2.45m1.70m（局部）2.4.5模塊研究關(guān)鍵點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)層高控制在2.45，夾層高度2.15，可保證夾層大部分凈高2米，局部衛(wèi)生間降版部分為1.7米。戶型A縱剖面單元立面模塊1.2m2.3m1.2m0.4m0.8m3.8m4.6m7.8m3.9m米黃色真石漆灰色涂料玻璃成本控制窗地比墻地比27%31%單元剖面空調(diào)百葉客廳臥室衣櫥3.10m1.35m2.20m2.15m4.6m4.00m0套內(nèi)凈開(kāi)間約為3.6-4.2m，進(jìn)深約為7.0-8.7m，套內(nèi)面積約在24-35平方米;柱尺寸位800*800；7.2m7.2m7.2m7.2m6.1m6.0m9.6m6.1m11.0m2.7m4.2m3.6m3.6m3.6m8.7m7.0m4.0m3.4m4.0m辦公標(biāo)準(zhǔn)房型模塊分析2.4.2辦公模塊研究（點(diǎn)式）戶型套內(nèi)面積（平方米）建筑面積（平方米）套數(shù)備注A24.63314B33.745.24C29.639.74合計(jì)22建筑面積（平方米）公共面積（平方米）得房率（%）套數(shù)847215.674.52211.8m1.6m1.5m減少交通面積，提高得房率。戶型A戶型B戶型C客梯貨梯消防樓梯布局原則：套內(nèi)凈開(kāi)間約為3.6-4.2m，進(jìn)深約為7.0-8.7m，套首層商業(yè)區(qū)層高5.76m=5.16m凈高+0.6m梁高地下一層層高：5.95m=4.65m凈高+0.7m設(shè)備層高+0.6m梁高；5.8m=2.8m凈高+0.8m梁高+0.7m設(shè)備層高+1.5m覆土層二層商業(yè)區(qū)層高4.8m=4.2m凈高+0.6m梁高設(shè)備層層高2.2m=1.6m凈高+0.6m梁高標(biāo)準(zhǔn)層層3.3m=2.7m凈高+0.6m梁高1F5.76mB15.95m2F4.80m設(shè)備層2.20m9F3.30m10F3.30m11F3.30m點(diǎn)式塔樓剖面圖8F3.30m7F3.30m6F3.30m5F3.30m4F3.30m3F3.30m2.4.2辦公模塊研究（點(diǎn)式）首層商業(yè)區(qū)層高5.76m=5.16m凈高+0.6m梁高地下一2.5.5房型尺度戶型A平面（標(biāo)準(zhǔn)房型）辦公標(biāo)準(zhǔn)房型模塊分析3.6m7.0m水管井排氣井排煙井排水立管3.3m2.7m0.6m1.3m2.0m1.3m空調(diào)機(jī)位戶型C平面3.6m8.6m4.2m8.7m戶型B平面2.5.5房型尺度戶型A平面（標(biāo)準(zhǔn)房型）辦公標(biāo)準(zhǔn)房型模塊分2.5地庫(kù)

2.5.1地庫(kù)設(shè)計(jì)條件2.5.2功能分區(qū)

2.5.3地庫(kù)垂直動(dòng)線2.5.4人防出口示意圖2.5地庫(kù)2.7.1車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)條件地庫(kù)指標(biāo)說(shuō)明：本項(xiàng)目地址是無(wú)錫中央商務(wù)區(qū)地塊C地塊

，根據(jù)無(wú)錫關(guān)于機(jī)動(dòng)車(chē)/非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位配建標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則規(guī)定列出配比要求：一：機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位：商業(yè)停車(chē)位指標(biāo)：商業(yè)按不少于60個(gè)/萬(wàn)M2建筑面積設(shè)置。地上商業(yè)建筑面積46000M2商業(yè)面積46000M2X停車(chē)位60個(gè)/萬(wàn)M2=276個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位二：非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（自行車(chē)停車(chē)面積：室內(nèi)1.5m2/輛）：商業(yè)按不少于750個(gè)/萬(wàn)M2

。地上商業(yè)建筑面積46000M2商業(yè)面積46000M2X停車(chē)位750個(gè)/萬(wàn)M2=3450個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位

3450個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位X1.5M2/輛=5175M2非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)三：地下商業(yè)1800M2成本控制：1.減少地庫(kù)面積：減少地下非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)面積，其余設(shè)置于地面；2.降低層高：通過(guò)對(duì)地下室人防10.8米柱距的區(qū)域加小柱，使地下室人防區(qū)域的梁高降低到1.2米，在此基礎(chǔ)上爭(zhēng)取將梁上翻0.4米，降低地下室層高；3.最大可能性增加地下銷售店鋪的面積，增加獲值。2.7.1車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)條件地庫(kù)指標(biāo)說(shuō)明：成本控制：2.7.2功能布局機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)地下商業(yè)及超市結(jié)構(gòu)較為完整位置高效布局停車(chē)，總車(chē)位287輛，機(jī)動(dòng)車(chē)位（含人防）：31M2/輛，機(jī)動(dòng)車(chē)位（含人防、設(shè)備，不含SOHO門(mén)廳）：37.9M2。商業(yè)及超市集中于下沉廣場(chǎng)四周。西北角及東北角布置非機(jī)動(dòng)車(chē)。北面塔樓底下不規(guī)整空間布置設(shè)備、機(jī)房。地下室總面積15048M2主要分為四個(gè)主要功能區(qū)塊布局原則：2.7.2功能布局機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)地下商業(yè)及超市結(jié)構(gòu)2.7.3車(chē)庫(kù)垂直動(dòng)線

客梯手扶梯貨梯2.7.3車(chē)庫(kù)垂直動(dòng)線6.1人防平面示意圖人防：面積4000m2戰(zhàn)時(shí)常6級(jí)乙類人防物資庫(kù)，平時(shí)地下車(chē)庫(kù)分為兩個(gè)防爆單元，各2000m26.1人防平面示意圖人防：面積4000m26.1人防出口示意圖物資運(yùn)輸出入口人員出入口6.1人防出口示意圖物資運(yùn)輸人員出入口2.6立面

2.6.1立面風(fēng)格示意

2.6.2立面特征

2.6.3立面展開(kāi)及材料比例

2.6.4立面效果圖2.6立面2.6.1立面風(fēng)格示意商業(yè)立面風(fēng)格打造采用了“風(fēng)情小鎮(zhèn)”與“簡(jiǎn)約典雅”的混合概念成本控制：由于真石漆及紅磚也可呈現(xiàn)此種風(fēng)格，降低成本。2.6.1立面風(fēng)格示意商業(yè)立面風(fēng)格打造采用了“風(fēng)情小鎮(zhèn)”與2.6.3外立面展開(kāi)及材料比例南向立面西向立面立面基礎(chǔ)材料為真石漆及紅磚，門(mén)框顏色以棕色為主，整體強(qiáng)調(diào)暖色系與愉悅的消費(fèi)氛圍。2.6.3外立面展開(kāi)及材料比例南向立面西向立面立面基礎(chǔ)材料2.6.3外立面展開(kāi)及材料比例南向立面LED屏幕40平米主入口廣場(chǎng)為最重要的展示面，除展示商品外，更要展示商業(yè)氛圍，因此在入口處打造層層商業(yè)退臺(tái)并配合LED展示屏幕。主入口廣場(chǎng)2.6.3外立面展開(kāi)及材料比例南向立面LED屏幕40平米主2.6.3外立面展開(kāi)及材料比例8.4M8.4M10.8M10.8M10.8M4.2M4.2M5.4M5.4M5.76M5.4M4.5M1F2F3FRF（沿街標(biāo)準(zhǔn)柱跨）（沿街標(biāo)準(zhǔn)店鋪面寬）2.6.3外立面展開(kāi)及材料比例8.4M8.4M10.8M12.6.3外立面展開(kāi)及材料比例10.8M5.4M5.4M1F2F3FRF店招店招展示櫥窗展示櫥窗5M3M2.2M2.5M2.2M1M9.4M1.1M5.76M4.8M3.9M1F2F3FRF3M1M2.5M1.1M紅磚真石漆1M店招1M成本控制窗地比墻地比37%37%百葉百葉2.6.3外立面展開(kāi)及材料比例10.8M5.4M5.4M12.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.6.4外立面效果圖2.7供配電設(shè)計(jì)

2.7.1供配電系統(tǒng)

2.7.2變配電機(jī)房布置方案

2.7.3供配電總圖

2.7.4弱電系統(tǒng)

2.7.5弱電機(jī)房布置方案2.7供配電設(shè)計(jì)本項(xiàng)目負(fù)荷等級(jí)劃分：2.7.1供配電系統(tǒng)工程概況：本項(xiàng)目為商業(yè)地塊，業(yè)態(tài)包括地下車(chē)庫(kù)、商業(yè)（包括零售商業(yè)、餐飲等）、SOHO公寓等，各業(yè)態(tài)的面積如下表所示。業(yè)態(tài)面積（m2）地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備房15234地下商業(yè)1300地下超市800地上零售商鋪8870地上餐飲12720SOHO公寓24455（604套）小計(jì)63379序號(hào)用電負(fù)荷等名稱負(fù)荷等級(jí)1消防類設(shè)備、應(yīng)急照明、通信網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、自動(dòng)扶梯、普通客梯、生活水泵、超市的備用照明等用電二級(jí)2普通照明、空調(diào)用電、三級(jí)2.7.1供配電系統(tǒng)工程概況：業(yè)態(tài)面積（m2）地下車(chē)庫(kù)及設(shè)2.7.2供配電系統(tǒng)用電負(fù)荷指標(biāo)：按照如下依據(jù)確定本項(xiàng)目的用電負(fù)荷指標(biāo)1）商業(yè)各業(yè)態(tài)電負(fù)荷指標(biāo)參照龍湖-街鋪配置需求表要求；2）按照國(guó)家規(guī)范及考慮到項(xiàng)目初期業(yè)態(tài)調(diào)整及日后發(fā)展可能，用電指標(biāo)預(yù)留了適當(dāng)余量。

各業(yè)態(tài)用電負(fù)荷指標(biāo)如下：業(yè)態(tài)面積（m2）用電負(fù)荷指標(biāo)（VA/m2）地塊車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房1523420地下商業(yè)1300120地下超市800120地上零售商鋪8870120餐飲12720250合計(jì)63379業(yè)態(tài)面積（m2）用電負(fù)荷指標(biāo)公寓（含空調(diào)）24040(604套)6kW/每套電梯共9部15KW/部公共照明30KW（估）根據(jù)建筑分區(qū)原則，20kV/0.4kV低壓變電所設(shè)置如下1）BDS1,主要負(fù)擔(dān)本地塊中地下商業(yè)及超市、地上餐飲及地上零售商鋪的用電。2）BDS2,主要負(fù)擔(dān)板式及點(diǎn)式SOHO公寓及地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房的用電。2.7.2供配電系統(tǒng)用電負(fù)荷指標(biāo)：業(yè)態(tài)面積（m2）用電負(fù)荷指2.7.3供配電系統(tǒng)各變電所變壓器設(shè)置情況如下：變壓器配置變壓器負(fù)載率供電范圍2x1600kVA82.3%地下商業(yè)及超市、地上餐飲及地上零售商鋪的用電BDS1：變壓器配置變壓器負(fù)載率供電范圍2x1250kVA75.6%板式及點(diǎn)式SOHO公寓及地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備房。BDS2：具體計(jì)算見(jiàn)附件：無(wú)錫龍湖商業(yè)地塊電力負(fù)荷計(jì)算書(shū)20kV進(jìn)線方案：1）本地塊設(shè)置兩座20/0.4KV用戶變電站。市政兩路20KV高壓電源引入其中一座（具體根據(jù)總體情況定，該座變電所同時(shí)兼本地塊的20KV總開(kāi)關(guān)站），兩路獨(dú)立的市政20KV電源同時(shí)供電，互為備用，每一路高壓電源供電容量擬設(shè)計(jì)滿足各組負(fù)荷容量75%的供電要求。20KV供電主接線為單母線分段，設(shè)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)裝置（手/自動(dòng)），當(dāng)發(fā)生系統(tǒng)中一個(gè)部分故障斷電時(shí)，可通過(guò)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)的操作提供連續(xù)供電。

2.7.3供配電系統(tǒng)各變電所變壓器設(shè)置情況如下：變壓器配置變2.7.4變配電機(jī)房布置方案2#變電所(BDS2)負(fù)責(zé)本地塊中點(diǎn)式及板式SOHO公寓的用電及地下車(chē)庫(kù)與設(shè)備房的用電。內(nèi)設(shè)2臺(tái)1250KVA/20/0.4KV干式變壓器,要求上方不能有水患1#變電所(BDS1)兼本地塊的20KV總開(kāi)關(guān)站,負(fù)責(zé)本地塊中地下商業(yè)及超市、地上餐飲及地上零售商鋪的用電。內(nèi)設(shè)2臺(tái)1600KVA/20/0.4KV干式變壓器，要求上方不能有水患2.7.4變配電機(jī)房布置方案2#變電所(BDS2)1#變電所2.7.5供配電總圖2#變電所(BDS2)負(fù)責(zé)本地塊中點(diǎn)式及板式SOHO公寓的用電及地下車(chē)庫(kù)與設(shè)備房的用電。內(nèi)設(shè)2臺(tái)1250KVA/20/0.4KV干式變壓器1#變電所(BDS1)兼本地塊的20KV總開(kāi)關(guān)站,負(fù)責(zé)本地塊中地下商業(yè)及超市、地上餐飲及地上零售商鋪的用電。內(nèi)設(shè)2臺(tái)1600KVA/20/0.4KV干式變壓器1#變電所用的2路20KV高壓電源采用專用封閉線槽在地下室非人防區(qū)明裝兩路20KV電源,由上級(jí)變電所引來(lái).具體進(jìn)線位置可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整2.7.5供配電總圖2#變電所(BDS2)1#變電所(BDS2.7.6弱電系統(tǒng)擬在本項(xiàng)目中設(shè)計(jì)的弱電系統(tǒng)如下：系統(tǒng)名稱設(shè)置情況計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)★通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)★綜合布線系統(tǒng)★安防系統(tǒng)視頻監(jiān)控系統(tǒng)★門(mén)禁系統(tǒng)★巡更系統(tǒng)★報(bào)警系統(tǒng)★車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)車(chē)庫(kù)管理收費(fèi)系統(tǒng)★車(chē)位引導(dǎo)系統(tǒng)△有線電視系統(tǒng)★背景音樂(lè)及廣播系統(tǒng)★泵房高液位報(bào)警★信息查詢發(fā)布系統(tǒng)電氣火宅監(jiān)控系統(tǒng)★無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)★

火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)★★：表示設(shè)置：表示預(yù)留1）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)/通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)/綜合布線系統(tǒng)a、本工程設(shè)置計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及電話通信系統(tǒng)，為用戶、商家、企業(yè)、公司提供先進(jìn)的通訊

手段及各種先進(jìn)的通信業(yè)務(wù)和多媒體信息服

務(wù)；包括多媒體信息、電子貿(mào)易、網(wǎng)上購(gòu)物、E-mail、信息查詢、娛樂(lè)、教育等。b、設(shè)置綜合布線系統(tǒng)為電話系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)

提供布線通道，采用19寸標(biāo)準(zhǔn)機(jī)柜，數(shù)據(jù)干

線采用多模或單模光纖；語(yǔ)音采用三類大對(duì)

數(shù)銅纜。PC用戶樓層交換機(jī)InternetPC用戶樓層交換機(jī)防火墻路由器核心交換機(jī)服務(wù)器主要系統(tǒng)描述：2.7.6弱電系統(tǒng)擬在本項(xiàng)目中設(shè)計(jì)的弱電系統(tǒng)如下：系統(tǒng)名稱設(shè)2.7.6弱電系統(tǒng)主要系統(tǒng)描述：2）安全防范系統(tǒng)安全技術(shù)防范系統(tǒng)分以下子系統(tǒng)：

1）視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)

視頻硬盤(pán)錄像機(jī)的存儲(chǔ)容量滿足30天、24小時(shí)/天的要求，系統(tǒng)具有與入侵報(bào)警聯(lián)動(dòng)接口。

選用固

定定焦攝像機(jī)。2)門(mén)禁系統(tǒng)門(mén)禁點(diǎn)位設(shè)置于主要機(jī)房，如變電站/泵房等，在滿足規(guī)范的前提下，主要機(jī)房的門(mén)禁點(diǎn)消防時(shí)采用不斷電原則以確保機(jī)電設(shè)備的安全。巡更系統(tǒng)主要用于3）電子巡更系統(tǒng)查詢和記錄物業(yè)巡更路線及相關(guān)訊息。系統(tǒng)巡更方式:,塔樓,SOHO采用無(wú)線式巡更,其他區(qū)域采用在線式巡更。

4）報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)置于主要機(jī)房區(qū)，首層及地下一層主要出入口和屋頂對(duì)外平臺(tái)的出口以防止闖入，另外在持有商業(yè)的租戶區(qū)內(nèi)及殘疾人衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置求助報(bào)警按鈕供緊急時(shí)報(bào)警。2.7.6弱電系統(tǒng)主要系統(tǒng)描述：2）安全防范系統(tǒng)2.7.6弱電系統(tǒng)主要系統(tǒng)描述：3）車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)管理具有車(chē)輛識(shí)別和人的身份識(shí)別功能;手動(dòng)(固定+臨時(shí))出入ID卡；嵌入報(bào)警系統(tǒng)和紅外對(duì)射防砸裝置.出口收費(fèi).無(wú)線收費(fèi)讀卡器.4）有線電視系統(tǒng)a、有線電視系統(tǒng)由城市有線電視網(wǎng)接入，采用

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