基于住宅型房價的多中心空間結(jié)構(gòu)研究

基于住宅型房價的多中心空間結(jié)構(gòu)研究

一、多中心模型的實踐應(yīng)用國際學(xué)術(shù)界對城市平衡模型進行了長期而深入的研究。在60年代,阿朗索(AlonsoW)在國內(nèi),單中心城市空間結(jié)構(gòu)模型用于研究很多城市經(jīng)濟問題,例如房價、人口密度、城市規(guī)模等。況偉大西方戰(zhàn)爭20年間,城市結(jié)構(gòu)研究領(lǐng)域最有影響力的模型一直是單中心模型,但受1970年以來經(jīng)濟活動的離心化、居民出行方式的多樣化以及家庭結(jié)構(gòu)和生活方式的變化等影響,再用單中心模型來解釋就顯得牽強。城市逐漸呈現(xiàn)出多中心的發(fā)展趨勢,發(fā)揮城市功能跨越行政界線和地理的界限,涵蓋范圍廣泛的領(lǐng)域。因此,提高多樣性的交通流動,房屋結(jié)構(gòu)的變化和生活方式的改變等使單中心城市空間結(jié)構(gòu)模型難以闡明現(xiàn)實中城市的增長查閱文獻,用于研究多中心模型城市結(jié)構(gòu)的案例中,使用得最多的是日本東京。它的借鑒和指導(dǎo)意義在于巨大的人口數(shù)量和常年的多中心城市建造與發(fā)展的現(xiàn)實經(jīng)驗。從1950年開始,日本的經(jīng)濟飛速增長,東京都市中心的商務(wù)功能快速發(fā)展,形成了特別發(fā)達的中央商務(wù)區(qū)。但是,這個時候的城市功能規(guī)模效益日益下降,通勤時間延長、生態(tài)環(huán)境惡化等問題日益突顯。東京曾三次建造“副都心”。為了緩解都市中心區(qū)域因為擁堵而造成的交通問題、環(huán)境問題、地價問題、房價問題,降低市中心的商業(yè)壓力,逐漸形成了七個副都心,現(xiàn)在的東京是以五個核都市為多中心的城市結(jié)構(gòu)。二、研究領(lǐng)域的總結(jié)(一)解放碑商圈:多元商業(yè)，多元時尚重慶市直轄后,大力強化商業(yè)建設(shè)方面,以主城區(qū)為重點,打造都市商圈,形成了以解放碑為主,觀音橋、三峽廣場、南坪步行街以及楊家坪步行街為輔的五大商圈。其中,解放碑、觀音橋、沙坪壩、南坪商圈的發(fā)展概況對比見表1。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,解放碑的年銷售額在各大商圈中一直穩(wěn)居第一,觀音橋與沙坪壩商圈的年銷售額每年都能進入前四名。表1中的數(shù)據(jù)也表明,解放碑、觀音橋、沙坪壩以及南坪的占地規(guī)模達到一定程度,人流量大。尤其是解放碑,各項指標(biāo)都排在第一位,發(fā)展也是高端化、國際化,影響范圍輻射到全市甚至西南地區(qū),所以解放碑成為此次研究的市中心。觀音橋、沙坪壩和南坪的規(guī)模、人流量也達到一定水平,都處在一個快速的發(fā)展階段,且各具特色,各自的影響范圍互不交叉,在各自的區(qū)域處于區(qū)級商業(yè)中心的地位。南坪和楊家坪相比,在交通條件、地理區(qū)位方面,更有優(yōu)勢,更靠近市中心解放碑。綜合這些因素,此次研究區(qū)選擇南坪、觀音橋、沙坪壩為次中心。筆者從以下五個方面進行對比分析這四個區(qū)域的概況:一是空間結(jié)構(gòu)。渝中區(qū)是重慶市的中心區(qū),而解放碑地處渝中區(qū),為重慶市的經(jīng)濟中心、金融中心、信息中心以及商貿(mào)中心。觀音橋處在北部地區(qū)與渝中半島的地理中心,是江北區(qū)的交通樞紐、政治中心、經(jīng)濟中心與文化中心。南坪地處重慶的南面,在四公里、南岸中心與南濱路集中了該區(qū)的商業(yè)。沙坪壩地處重慶市的西部,距離核心區(qū)相對較遠。二是商圈定位。通過一系列的高檔品牌和國際品牌的包裝,解放碑現(xiàn)在已經(jīng)成為重慶商業(yè)與時尚的標(biāo)志,將購物、餐飲、娛樂等集中為一體的時尚場所。觀音橋著力打造影響100多萬市民的精品購物商圈。江南大道北段被南岸區(qū)政府打造為會展街,成為繼南坪商圈后的又一亮點。沙坪壩則依靠該區(qū)的大量優(yōu)質(zhì)中小學(xué)與大學(xué),將商圈定位成具有文教氛圍的文化商業(yè)中心。三是商圈的空間結(jié)構(gòu)。解放碑商圈現(xiàn)在的規(guī)模已經(jīng)擴大到36000平方米,中心區(qū)的商業(yè)面積超過5000平方米的大型商場20多家,各類建筑635棟,其中28層以上的62棟。觀音橋地區(qū)的高層次的建筑比較多,其商業(yè)物業(yè)面積不少于80萬平方米。南坪商圈的面積達59.2萬平方米,共有30個左右的大中型購物商場,有17家商場的經(jīng)營面積超過1萬平方米。以三峽廣場為中心的沙坪壩商圈,面積約1.1平方千米,有50萬平方米的商業(yè)面積。四是商圈功能。解放碑商圈擁有“西部第一街”的美稱,匯聚了美美百貨、太平洋百貨、商社電器等眾多名店。國際一線品牌的推出,不僅提高零售層面的價值,也是帶動和促進重慶甚至西部地區(qū)的消費水平和購物的樂趣。觀音橋的龍湖北城天街是“重慶八大新地標(biāo)之一”,成為西南第一MALL,引進了62個國際一線品牌,有設(shè)施完善的裝飾建材市場和最大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。南坪商圈現(xiàn)已建成會展中心區(qū)、專業(yè)市場批發(fā)區(qū),各個方面均有較大發(fā)展。沙坪壩隨著三峽廣場商業(yè)步行街和商業(yè)文化廣場和其他商業(yè)設(shè)施的竣工,擁有一批中高檔商業(yè)設(shè)施。五是商圈實力對比。解放碑商圈是核心商圈,它擁有了六個“西部第一”即最大的書店、最大的零售商、最大的批發(fā)商、品牌最高檔的百貨商場、設(shè)施檔次最高的商務(wù)機構(gòu)。銷售額在2007年達136億元,成為第一個進入百億級商圈,成為重慶最流行和最繁華的商業(yè)區(qū)。2008年,其銷售總額達到334.3億元,同比增長23.9%,其中社會消費品零售總額158.7億元,同比增長20.2%。觀音橋在2008年成為百億級商圈,江北區(qū)2/3的社會消費品零售總額都是觀音橋創(chuàng)造的。2009年前三季度,觀音橋商圈銷售總額115.2億元。它擁有3.5萬平方米的星光68國際名品廣場,并和澳門規(guī)模最大的國際品牌代理商彩虹集團合作,共同創(chuàng)造頂級豪華購物中心,成為重慶第二大商圈。南坪的消費數(shù)量與消費能力有限,商業(yè)主要是滿足居民的日常生活,普通百貨容量已經(jīng)比較飽和。2009年春節(jié)黃金周七天零售業(yè)銷售額達2632萬元,比去年同期增長20%。萬達廣場、萬千百貨、國美電器等入駐南坪商圈,著實提升了南岸區(qū)的商業(yè)檔次,使南坪商圈在重慶的五大商圈中的地位明顯加強。沙坪壩區(qū)人均消費水平雖然一直在各區(qū)縣中位居前列,但是因為缺乏規(guī)模大與檔次高的購物中心,喪失了部分消費者。10多個國際一線品牌在2009年入駐沙重百,使得沙區(qū)商場品牌定位得到提升。同年春節(jié)期間,該商圈銷售額達到9068萬元,比去年同期增長93%。該區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點密集,在重慶市乃至西部類似的步行街中名列前茅。(二)觀音橋、沙坪壩的標(biāo)準(zhǔn)差重慶市市中心與次中心樣本2013年8月的房價信息對比見表2。由表2可知,在收集的解放碑的15份樣本數(shù)據(jù)中,最高房價為13000元/平方米,最低為7389元/平方米,平均房價為9909.4元/平方米,標(biāo)準(zhǔn)差為1645.5。在收集的觀音橋的15份樣本數(shù)據(jù)中,最高房價為13000元/平方米,最低為7010元/平方米,平均房價為9814.7元/平方米,標(biāo)準(zhǔn)差為1687.5;在收集的沙坪壩的15份樣本數(shù)據(jù)中,最高房價為12800元/平方米,最低為6300元/平方米,平均房價為8291.2元/平方米,標(biāo)準(zhǔn)差為1565.2;在收集的南坪的15份樣本數(shù)據(jù)中,最高房價為13000元/平方米,最低為6338元/平方米,平均房價為9192.5元/平方米,標(biāo)準(zhǔn)差為1645.3。三、理論模型(一)x-1x關(guān)系到二元線性關(guān)系單中心模型的線性回歸方程為:Y多中心模型的線性回歸方程為:Y在單中心模型中,該關(guān)系為一元線性關(guān)系,其中X由于許多學(xué)者對房價的研究都是采用對數(shù)模型,在數(shù)據(jù)處理時,筆者也嘗試了對數(shù)模型。但是在對數(shù)模型下,各種數(shù)值都沒有線性模型中的數(shù)值理想,對數(shù)模型的擬合度不如線性模型,因此最終選擇線性模型。(二)重慶城市空間結(jié)構(gòu)符合單中心模型根據(jù)重慶市規(guī)劃要求,重慶市的發(fā)展方式以“多中心、組團式”發(fā)展。在發(fā)展過程中,逐漸形成了以解放碑為中心,沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪為副中心,齊頭并進、共同發(fā)展的格局。無論是在規(guī)劃面積,還是在年零售額方面,沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪四大商圈都達到一定規(guī)模,在重慶市的整體快速發(fā)展上具有一定的推動作用,因此重慶市的空間結(jié)構(gòu)理論上應(yīng)該是符合多中心模型。解放碑比其他商圈更早發(fā)展,現(xiàn)有各類企業(yè)機構(gòu)3000余戶。大陸以外世界500強企業(yè)中,38家入駐解放碑,47家在此設(shè)立分支機構(gòu),分別占全市的56%和48%,其實力雄厚,早已成為重慶市的CBD。解放碑的影響力大于其余四個商圈。目前在主城五大商圈中,解放碑的“老大”位置無人能撼,所以重慶城市的空間結(jié)構(gòu)應(yīng)該是符合單中心模型的。理論上,房價與距離的關(guān)系成反相關(guān)。市中心與次中心的商業(yè)發(fā)達,交通便捷,政治、經(jīng)濟、文化往往集于此地,醫(yī)院、休閑娛樂設(shè)施配套齊全,諸多便利使人們傾向于選擇此地段的樓盤。由于中心地段面積有限,緊張的供求關(guān)系導(dǎo)致了中心地段的房價較高。與市中心的距離逐漸增大,市中心的各種政治、經(jīng)濟、文化功能以及其他配套設(shè)施的輻射效果逐漸減弱,土地的供求關(guān)系也沒有中心地段緊張,因此樓盤距離市中心與次中心越遠,房價越低,所以斜率K值應(yīng)為負值;由于房價不可能為負值,所以截距b為正值。此次研究中,筆者沒有將其他會對房價造成影響的因素納入研究?；貧w分析的結(jié)果值中,R在統(tǒng)計分析的角度,如果在單中心模型的線性回歸方程中,R從重慶市的實際情況也可以得出同樣的預(yù)測。解放碑處于“一枝獨秀”的地位,規(guī)模最大,人流量最多,處于高端化、國際化的發(fā)展階段,輻射范圍最廣。綜合各個方面來看,解放碑對整個城市的影響是其他幾個地區(qū)不可代替的,因此重慶城市的空間結(jié)構(gòu)屬于單中心模型。除了解放碑,觀音橋的現(xiàn)有規(guī)模和發(fā)展情況領(lǐng)先其他兩個區(qū)域,在規(guī)模、人流量等方面可以“叫板”解放碑,但是由于其發(fā)展晚于解放碑,所以還是略遜于解放碑。沙坪壩、南坪兩個區(qū)域的規(guī)模和影響,比起解放碑和觀音橋要小很多,但是也達到了一定的規(guī)模。觀音橋、沙坪壩、南坪的影響范圍各不相同,在各自的區(qū)域占據(jù)著重要的地位。從區(qū)級方面看來,觀音橋、沙坪壩和南坪達到了一定的規(guī)模和強度,能夠成為重慶市的次中心,也就是重慶城市的空間結(jié)構(gòu)屬于多中心模型。但是因為解放碑遙遙領(lǐng)先的地位,這個多中心結(jié)構(gòu)是帶有單中心的影響的。結(jié)果可能是重慶城市的空間結(jié)構(gòu)既符合單中心模型又符合多中心模型。四、單中心模型與多種模型的模擬結(jié)果房價與樓盤到次中心距離的教點見圖1。由圖1可知,單中心模型模擬:以解放碑為市中心,樓盤到市中心解放碑的距離為自變量X回歸統(tǒng)計概要見表3。表3表明,相關(guān)系數(shù)為0.567284,說明重慶市房價與距離市中心和次中心的遠近相關(guān);判定系數(shù)為0.321811,估計的標(biāo)準(zhǔn)誤差為1483.491。表4是回歸模型有關(guān)參數(shù)及其檢驗。常數(shù)項為10993.38,自變量系數(shù)為-0.2152。截距的t統(tǒng)計值29.3151和p值1.81E-36,可以得知常數(shù)項也達到0.01的顯著性水平。從自變量系數(shù)來看,t統(tǒng)計值為-5.2461,p值為2.8868E-06。截距的標(biāo)準(zhǔn)誤差為375.0063,其95%的置信區(qū)間為(10242.72,11744.03)。斜率的標(biāo)準(zhǔn)誤差為0.0410,其95%的置信區(qū)間為(-0.2974,-0.1331)。房價與樓盤到次中心距離散點圖見圖2。由圖2可知,多中心模型模擬:以解放碑為市中心,樓盤到市中心解放碑的距離為自變量X表6是回歸模型有關(guān)參數(shù)及其檢驗。常數(shù)項為11119.58,自變量系數(shù)為-0.1686,-0.1264。截距的t統(tǒng)計值29.6280和p值2.58E-36,可以得知常數(shù)項也達到顯著性水平。從自變量系數(shù)來看,t統(tǒng)計值分別為-3.4943,-1.7606,p值分別為0.0009,0.0837。截距的標(biāo)準(zhǔn)誤差為375.3065,其95%的置信區(qū)間為(10368.04,11871.11)。斜率的標(biāo)準(zhǔn)誤差分別為0.0482,0.0718,其95%的置信區(qū)間分別為(-0.2652,0.0720),(-0.2702,-0.0174)。在單中心模型與多種形式模型的模擬結(jié)果中,兩者斜率都為負值,符合理論預(yù)期的結(jié)果;0<R這一分析結(jié)果也符合實際情況。由于解放碑商圈是重慶的核心商圈,每年的年銷售額均居第一位,車流量、人流量也是排在首位,高端化、國際化的發(fā)展,使其對重慶城市空間結(jié)構(gòu)的影響無可取代,從這方面也可以論證出重慶城市的空間結(jié)構(gòu)符合單中心模型的結(jié)論。觀音橋、沙坪壩以及南坪商圈在區(qū)級范圍內(nèi)達到一定的規(guī)模和強度,使其能夠成為重慶市的次中心,重慶城市的空間結(jié)構(gòu)也符合多中心模型。但是,這三個區(qū)域的商圈發(fā)展還不夠成熟、不夠完善,現(xiàn)有的規(guī)模和強度無法與解放碑抗衡,所以重慶城市的空間結(jié)構(gòu)也只能是處在由單中心模型向多中心模型不斷發(fā)展、進化的階段。五、結(jié)論(一)發(fā)展城市的次中心總體看來,重慶城市的空間結(jié)構(gòu)在符合單中心模型與多中心模型兩種模型情況下,其存在于單中心模型與多中心模型的中間狀態(tài),且更傾向于單中心模型。在此種狀態(tài)下,為了推進多中心模型的發(fā)展進程,筆者提出如下建議。第一,應(yīng)該提高次中心與市中心的交通通達度。解放碑所在的渝中區(qū)是一個半島,對外連接基本依靠橋,交通不方便使得該區(qū)域地理位置不占優(yōu)勢。相比之下,其他區(qū)域就占有優(yōu)勢。增加交通的通達度,次中心與市中心的聯(lián)系更為緊密,市中心就能快速帶動次中心發(fā)展,使市中心與次中心的差距縮小,城市就逐漸發(fā)展成多中心模型。第二,結(jié)合各個次中心所在區(qū)域的實際情況,將每一個次中心的發(fā)展給予不同定位,形成自己的特色。這樣就避免了在同一種競爭能力下顯示出高低水平,而導(dǎo)致的競爭力強的市中心成為單中心突出發(fā)展。每個次中心的特色,能互相彌補,促進各個區(qū)域共同發(fā)展。第三,提升各個次中心的文化內(nèi)涵。因為市中心解放碑擁有很多革命時期留下來的歷史遺跡,必然在文化層次上高于其他次中心。這也是市中心獨占鰲頭的原因之一。為了增加次中心的文化內(nèi)涵,可以在各級次中場