物業(yè)管理方案10篇

物業(yè)管理方案10篇物業(yè)管理方案10篇為確保事情或工作高質(zhì)量高水平開展，就常常需要事先準備方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進度等方面進展安排的書面方案。寫方案需要注意哪些格式呢？以下是為大家收集的物業(yè)管理方案10篇，僅供參考，歡迎大家閱讀。受XX公司的委托我們根據(jù)開展管理效勞工作所需要的工作量，結合本物業(yè)公司實際情況，現(xiàn)將有關管理費用開支預算列排如下：一、 設管理員0．5名（含工資福利等）0.5X2500=1250元/月水電工0．5名（含工資福利等）0.5X1800=900元/月二、 保安員7名（含工資福利、裝備、培訓等）7X1500=10500元/月三、 清潔工2名（含工資、福利、物料損耗等）1200X2=2400元/月四、 清洗水池上水池30立方米X2=60立方米，下水池20X2=40立方米共100立方米7元/立方米/月7X100三3=233元/月五、 市政管道清疏3.8元/戶/月共123戶3.8X123=467.4元/月六、 抽糞共8組300元/組（一年一次）8X300^12=200元/月七、公共環(huán)境滅"四害"費用100元／月100X1=100元/月八、 綠化保養(yǎng)200元／月1X200=200元/月九、 公共設備保養(yǎng)（水泵、浮球、相關開關、機本體、翻新等）1元/戶/月按123戶算為1X123=123元十、公用樓層開關、燈泡更換等1元/戶/月按123戶算為1X123=123元十一、低壓電房保養(yǎng)費約20元/月十二、辦公費用、水電、紙張文具及費等約為150元/月以上支出共16666．40元/月零星維修占總額1％=16666．40X1％=166．66元稅費占總額5．7％=16666．40X5．7％=949．99元公司酬金占總額10％=16666．40X10％=1666．64元/月總支出：16666．40＋166．66＋949．99＋1666．64=19449．63元/月注明：1．對大院內(nèi)的公司將提供有償效勞，詳細見附頁。2．室內(nèi)疏通部分，將為租戶做疏通處理。3．對于部分設施修繕，我處將根據(jù)詳細工程以人工費和材料費的方式進展報價。人工詳細費用如下（包材料）：砌單面墻：12~15元/平方米鋪瓷片15元/平方米扇灰5元/平方米（包材料）批蕩8元／平方米拆裝平門50元／平方米排水管更換（自排管）15元／米排污管更換35元／米（假設有部分費用涉及淤泥清運費用那么另行計算）4．因沒有維修基金，對于維修規(guī)模、金額較大的修繕、維護更換工程由物業(yè)所有者負責工程費用或委托我司進展，如：洗外墻、設備更換、房屋構造加固等。廣州XX物業(yè)管理20xx年1月13日為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理》，標準我辦物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結合我辦實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。一、組織領導組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）成員：幸坤權（牌樓辦事處社區(qū)效勞中心主任）駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）陳守元（印盒石社區(qū)主任）陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）黃東方（萬安社區(qū)主任）潘中英（太平社區(qū)主任）王明（石峰村主任）葉平（大河溝社區(qū)主任）周君（搭馬橋社區(qū)主任）何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）何小燕（牌樓社區(qū)主任）領導小組下設辦公室在社區(qū)效勞中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調(diào)幫助社區(qū)居委會解決有關問題，各社區(qū)要成立社區(qū)效勞站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機構。二、規(guī)劃與目標1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原那么，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，（其中根底條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）個；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個。印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。2、工作目標。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要根底，直接關系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與開展，加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對于我區(qū)創(chuàng)立國家衛(wèi)生城市、文明城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現(xiàn)標準化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。三、實施步驟1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進展摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關單位和社區(qū)居民的根底上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施2、 宣傳部署（20xx年9月1日一一9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作發(fā)動部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。3、 抓好試點（20xx年10月1日一一10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。4、 推廣（20xx年11月1日——11月30日）?？偨Y試點工作經(jīng)歷在各社區(qū)加以推廣，試點中的問題和缺乏之處加以修正和改進，在詳細實施過程中搞好分類催促指導，推進（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實。四、主要措施1、物業(yè)管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區(qū)居委會主要領導是落實物業(yè)管理的第一責任人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情況，積極協(xié)調(diào)解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有方案有步驟地推進。3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進物業(yè)管理工作的情況進展催促檢查和評比，對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人，年終進展表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關部門推進物業(yè)管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以批評或組織處理。為貫徹落實市委辦公廳、市政府辦公廳《關于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》及市農(nóng)貿(mào)市場攻堅辦《關于農(nóng)貿(mào)市場長效管理考核工作的有關》等文件精神，切實加強我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理，促進我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境衛(wèi)生和公共衛(wèi)生管理工作的化、標準化、科學化、法制化，現(xiàn)結合我區(qū)工作的實際，特制訂本方案。按照市農(nóng)貿(mào)市場管理《市農(nóng)貿(mào)市場管理方法》相關，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)效勞中心）為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理第一責任單位，負責轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理的組織實施和落實。商務、工商、農(nóng)水、城管、衛(wèi)生、物價、質(zhì)監(jiān)等部門根據(jù)各自職責，做好農(nóng)貿(mào)市場的監(jiān)視管理工作，并實行統(tǒng)一領導、屬地管理、分級負責、分工合作的原那么。為做好區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作，根據(jù)工作需要，特成立區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作領導小組。各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)效勞中心）為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理第一責任單位，負責轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理的組織實施和落實。（一）區(qū)商務局是農(nóng)貿(mào)市場的行業(yè)主管部門，負責依法制定行業(yè)標準，制定市級資金補助預算方案，擬定農(nóng)貿(mào)市場建立和升級改造的年度方案，并指導和催促實施；推進展業(yè)組織建立、開展行業(yè)交流和指導行業(yè)自律。（二）區(qū)工商局是農(nóng)貿(mào)市場日常監(jiān)視管理的主管部門，主要負責：宣傳貫徹有關市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；指導市場開辦者制定市場經(jīng)營秩序管理制度，并監(jiān)視實施；審查確認經(jīng)營者的主體資格，并對其交易行為進展監(jiān)視管理；依法查處交易活動中的違法行為，維護交易秩序；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責。（三）區(qū)城管局負責整治農(nóng)貿(mào)市場周邊環(huán)境，取締占道經(jīng)營和亂搭亂建，對農(nóng)貿(mào)市場市容環(huán)境衛(wèi)生進展監(jiān)視管理，對違反城市管理法律法規(guī)規(guī)定的違法行為依法進展查處。（四）區(qū)農(nóng)水局負責嚴格依法實行農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量準出制度，對農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)的畜禽產(chǎn)品、水產(chǎn)品、蔬菜、水果等農(nóng)產(chǎn)品進展監(jiān)視檢測，并依法進展監(jiān)視管理，查處有關違法行為。（五）區(qū)物價局負責加強對農(nóng)貿(mào)市場明碼標價和不正當價格行為的監(jiān)視檢查，并依法查處有關違法行為。（六）區(qū)質(zhì)監(jiān)分局負責依照計量監(jiān)視管理的有關規(guī)定，對農(nóng)貿(mào)市場的計量進展監(jiān)視管理，依法查處有關違法行為。（七）區(qū)衛(wèi)生食品藥品監(jiān)管局負責指導農(nóng)貿(mào)市場開展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查處有關違法行為。（一）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)效勞中心）要高度重視，加強農(nóng)貿(mào)市場常態(tài)化管理，嚴格按照考核方法對所轄農(nóng)貿(mào)市場進展自糾自查，自行整改。同時，建立相關機制和考核方法，于20xx年3月29日前將所建立的相關機制和考核方法報送區(qū)商務局市場科。（二）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)效勞中心）對轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場進展備案管理，要緊緊依靠市場管理方，借助、整合工商、農(nóng)水、衛(wèi)生、物價、城管、商務等相關職能部門的力量，加強對農(nóng)貿(mào)市場的有序監(jiān)管。同時，針對轄區(qū)內(nèi)的每一個農(nóng)貿(mào)市場，各相關部門要分別指派專人負責。（三） 根據(jù)市委辦公廳、市政府辦公廳《關于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》（及市農(nóng)貿(mào)市場攻堅辦《關于農(nóng)貿(mào)市場長效管理考核工作的有關通知》等文件要求，區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作小組每個季度對責任單位進展一次總體考核，日?？己瞬扇‰S機暗訪的方式，區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作檢查組將定期或不定期對我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作進展暗訪，每季度后一個月開始對我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場進展季度考核。各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)效勞中心）要充分做好迎市、區(qū)檢查的各項準備。（四） 在區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作小組的考核中，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)效勞中心）所轄農(nóng)貿(mào)市場考核不合格的，將在全區(qū)通報批評；在市級檢查過程中，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)效勞中心）所轄農(nóng)貿(mào)市場考核不合格的，將由區(qū)政府對責任人追究問責。為順利實現(xiàn)康樂里小區(qū)創(chuàng)立“北京市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的目標，根據(jù)北京市考評的有關通知精神，在總結近年來本公司其他創(chuàng)立工作的根底上，結合康樂里小區(qū)管理效勞中心工作實際情況，參照《物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分》擬訂本創(chuàng)立實施方案。通過開展創(chuàng)立活動，進一步提高管理水平，提升效勞質(zhì)量。第一階段：宣傳發(fā)動、學習提高、組織落實階段，2月17-3月31日第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1-4月20日第三階段：整改提高、迎接初檢、充實完善階段，4月21-5月25日第四階段：準備區(qū)迎檢方案，并提出第五次整改方案，5月26-7月5日第五階段：請市小區(qū)辦、物業(yè)處專家指導創(chuàng)市優(yōu)，7月1-7月30日第六階段：召開專題會議準備創(chuàng)優(yōu)迎檢工作，8月1-9月30日成立創(chuàng)立領導小組和工作小組：創(chuàng)立領導小組負責部署和組織開展創(chuàng)立工作，統(tǒng)籌安排，協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)立達標，工作小組負責執(zhí)行實施。組長：李志平副組長：趙文喜、王健、任保鋼、葉鴻斌、樂奇波組長：樂奇波副組長：葉鴻斌（設備組長）、閃志明（環(huán)境組長）、陳楊（資料組長）組員：曹燕、張宇、王振君、樊榮章、陳重華、楊霄、趙剛、周毅、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、宋國亮、石蒙、趙雁峰、蘇佳。檔案負責人：趙剛負責企業(yè)的資料收集、管理規(guī)程的、迎檢資料的編寫和相關培訓。協(xié)助創(chuàng)優(yōu)資料的、裝訂、打印等檔案負責人：曹雪經(jīng)營部場所的環(huán)境及相關資料的。監(jiān)管日常事務相關資料和收集。裝修及樓宇外觀。小區(qū)清潔、綠化的環(huán)境及相關資料的。檔案負責人：樊榮章負責物業(yè)建筑資料、機電設施、設備資料的和收集。負責小區(qū)機電設施、設備正常運轉、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關資料財務及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財務相關資料。檔案負責人：王振君檔案負責人：何湘贛負責小區(qū)日常平安護衛(wèi)工作、培訓及相關資料的，協(xié)助完成其它工作。為貫徹按勞分配原那么，標準物業(yè)公司職工隊伍的管理。建立以崗位績效獎金制為主要形式的獎金鼓勵制度，通過對職工履行崗位職責情況的評估，將其獎金分配構造與實際工作業(yè)績嚴密結合。調(diào)動職工的工作積極性、提高職工的自身素質(zhì)，推動小區(qū)物業(yè)管理工作上一個新的臺階。特制定績效考核制度。1、客觀公正、實事求是，考核內(nèi)容和考核方式公開透明;2、注重實績、合理量化、綜合平衡的原那么;3、誰管理誰考核，并表達權重的原那么。物業(yè)公司經(jīng)理和職工。小區(qū)物業(yè)司績效考核，分為經(jīng)理考核和職工考核。（一）、經(jīng)理考核內(nèi)容：經(jīng)理考核主要從敬業(yè)精神、領導能力、工作態(tài)度，工作業(yè)績、遵規(guī)守紀、理論學習和綜合素質(zhì)等七個方面;1、敬業(yè)精神考核熱愛本職工作，以本職為“天職”;樂于奉獻、勇于創(chuàng)新;干物業(yè)、愛物業(yè)、專物業(yè)、精于物業(yè)。2、工作態(tài)度考核有強烈的責任感，以身作那么，率先垂范;有積極向上、不怕困難、大膽管理、勇于進取的拼搏精神;有踏踏實實、勤奮努力的工作干勁。3、領導能力考核：有合理組織工作部署，統(tǒng)一協(xié)調(diào)下屬行動的能力;有正確分析、把握問題，提出合理解決方案，做出正確的能力;有把握下屬思想動態(tài)、鼓勵下屬工作熱情、形成團隊凝聚力的能力。4、工作業(yè)績考核：物業(yè)管理和工作目標的完成情況;物業(yè)公司工作紀律及落實情況;工作受到上級表彰情況。5、遵規(guī)守紀考核帶頭執(zhí)行物業(yè)公司作息時間情況;履行崗位責任制情況;廉潔自律情況。6、理論學習考核：物業(yè)管理相關的法律法規(guī)及有關的專業(yè)知識掌握的情況。7、綜合素質(zhì)考核：。全面考察個人修養(yǎng)和綜合素質(zhì)情況。（二）、職工考核內(nèi)容：職工考核主要從個人的敬業(yè)精神、工作態(tài)度，工作能力、遵規(guī)守紀、理論學習、團結協(xié)作和綜合素質(zhì)等七個方面。1、敬業(yè)精神考核：熱愛本職,安心工作，樂于奉獻;干物業(yè)、愛物業(yè)、專物業(yè)。2、工作態(tài)度考核：有強烈的責任感;有積極主動、不怕吃苦、不講條件、勇于進取的工作精神;有踏踏實實、勤奮努力的工作干勁。3、工作能力考核：熟悉小區(qū)根本情況，能夠勝任本職工作;善于思考問題、研究問題，獨立完成所擔負的物業(yè)管理效勞工作;能夠出色的完成上級交給的各項任務。4、遵規(guī)守紀考核：服從領導，令行制止;執(zhí)行物業(yè)公司作息時間情況;履行崗位責任制情況;遵守物業(yè)公司各項規(guī)章制度情況。5、理論學習考核物業(yè)管理相關的法律法規(guī)及本職專業(yè)知識和工作技能掌握的情況。6、團結協(xié)作考核：思想作風正派，處理好同志間關系;工作中不計分內(nèi)分外，主動配合，密切協(xié)作，有良好的群眾口碑。7、綜合素質(zhì)考核全面考察個人修養(yǎng)和綜合素質(zhì)情況。1、所有被考評者均采取自我述職、被考評者自我評分、民主測評打分和考核人綜合評判打分的方法，在每月的第一周進展上月的績效考核，并在兩個工作日內(nèi)完成。考核結果在當月內(nèi)有效。2、考核測評打分方法：、物業(yè)公司經(jīng)理測評打分各局屬物業(yè)公司經(jīng)理的考核人為主管局領導。測評打分由三個部分組成：第一部分，被考評者自我評分。填寫《經(jīng)理績效考核自我評分》，分敬業(yè)精神、領導能力、工作態(tài)度，工作業(yè)績、遵規(guī)守紀、理論學習六個方面自我評分;第二部分，民主測評初評打分。由本小區(qū)全體職工從敬業(yè)精神、領導能力、工作態(tài)度，工作業(yè)績、遵規(guī)守紀、理論學習六個方面，分別給被考評者初評打分;第三部分，考核人綜合評判打分。由主管局領導給被考評者的綜合素質(zhì)評判打分。最終成績二自我評分X20%+民主測評分X30%+考核人綜合打分X50%、職工測評打分,各局屬物業(yè)公司職工的考核人為各物業(yè)公司經(jīng)理和主管局領導。測評打分由三個部分組成：第一部分，被考評者自我評分。填寫《職工績效考核自我評分》，分敬業(yè)精神、工作態(tài)度，工作能力、遵規(guī)守紀、理論學習、團結協(xié)作六個方面自我評分;)第二部分，民主測評初評打分。由本小區(qū)全體職工從敬業(yè)精神、工作態(tài)度、工作能力、遵規(guī)守紀、理論學習、團結協(xié)作六個方面，分別給被考評者初評打分;第三部分，考核人綜合評判打分。由本小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理和主管局領導給被考評者的綜合素質(zhì)評判打分。j最終成績二自我評分X20%+民主測評分X30%+考核人綜合打分三2X50%3、 考核監(jiān)視。局考績督察組派員參加各局屬物業(yè)公司的績效考核，并對其進展監(jiān)視。4、 試用期職工和臨時工不參加績效考核。1、 A級（優(yōu)秀級）：90分——100分，上月根本獎金加權10%;2、 B級（良好級）：80分一一90（不含）分，上月根本獎金加權5%;3、 C級（合格級）：60分——80（不含）分，上月根本獎金加權0%;4、 D級（不合格級）：60（不含）分以下。.局屬各物業(yè)公司，分別實行全員（本局干部職工）年度根本獎金一次性承包制度。績效考核成績與獎金直接掛鉤，作為被考核人下一個月獎金分配的決定因素。1、 績效考核成績?yōu)锳級者，上月獎金分配：月獎金=［績效考核最終成績%+獎金加權（10%）］X根本獎金。2、 績效考核成績?yōu)锽級者，上月獎金分配：月獎金=［績效考核最終成績%+獎金加權（5%）］X根本獎金。3、 績效考核成績?yōu)镃級者，上月獎金分配：月獎金=［績效考核最終成績%+獎金加權（0%）］X根本獎金。4、績效考核成績?yōu)镈級者，上月不計發(fā)獎金。并待崗學習一個月，待崗期間也不計發(fā)獎金。5、全年度累計12個A者，年終獎勵1000元1、各小區(qū)物業(yè)經(jīng)理要認真組織，績效考核必須公正、公平、認真、負責?？己巳瞬回撠熑位蚶寐殑罩憧己瞬还?，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除單位重新考核外，將依據(jù)情節(jié)輕重，給予考核人扣發(fā)一個月獎金直至撤職處理。）2、每位職工在民主測評打分時，要做到實事求是、客觀、公正，慎重打分。凡在考核中結伙串聯(lián)作弊者，一經(jīng)查實，將給予扣發(fā)一個月獎金直至下崗處理3、績效考核工作必須在規(guī)定的時間內(nèi)按時完成。凡未在當月的第一周內(nèi)完成績效考核的小區(qū)，將給予扣發(fā)經(jīng)理當月根本獎金20%的處理。第一章工程物業(yè)管理理念一、恒大名都工程概況“恒大名都”南昌市東北，臨近市高新開發(fā)區(qū)，同時距城東次中心商圈僅15分鐘車程，周邊配套齊全。工程總占地289畝，總建筑面積421152平方米，共13幢高層住宅，3幢酒店式公寓，1幢高層寫字樓，共分三期開發(fā)。一期有5棟27層的高層，面積區(qū)間從80平方米到160平方米，主力戶型為80多平方米的兩房和90平方米左右的三房。小區(qū)規(guī)劃以“人本、自然、超前、融合、科技、實際、平安”為中心原那么，以整體社會效益，經(jīng)濟效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準點，著意刻畫優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為居民塑造自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生平安、人與自然共生的怡然棲息之地。充分利用本小區(qū)的綜合區(qū)位優(yōu)勢和自然條件，創(chuàng)造獨具特色的整體景觀和空間秩序，塑造高品質(zhì)的內(nèi)在及外在環(huán)境以提升居民的生活質(zhì)量，為經(jīng)營城市提供切實可行的成功規(guī)劃范例。恒大名都有超過5200平方米的五星級會所，各項配套設施齊全。恒大名都由全國一級資質(zhì)的金碧物業(yè)為您提供國際水準的英式管家貼心效勞。1、工程優(yōu)勢：13大精品優(yōu)勢，鑄造古城奢裝生態(tài)人居(2)坐擁浐灞咽喉門戶，尊享世界生態(tài)人居276441萬歐陸古典主義，建筑古城稀缺人居法式園林設計理念，沿襲歐陸醇正風情歐陸新古典主義理念，演繹古城人居新標準35500歐陸皇家園林，3000闊景中央內(nèi)湖7144tf殿堂級湖畔會所，國際標準星級配套戶型面積從60tf一房到180tf躍層，產(chǎn)品類型豐富；五明式設計，陽光通透滿屋名牌9A精裝國際品牌攜手名都，打造高性價比人居恒大地產(chǎn)精品領航中國十強6縱12橫路網(wǎng)相織，咫尺都市生活圈位于酒十路與礦山路十字西北角，占地面積117.8979畝，總建面276441平米，小區(qū)綠化面積高達35500平米。綠化覆蓋率到達45%以上。小區(qū)總規(guī)劃約2597戶，一期規(guī)劃1716戶。2、區(qū)域的配套環(huán)境從城市配套設施來看，相對于名都其他城區(qū)，城東區(qū)康復路、輕工小商城已經(jīng)成了名都對外的貿(mào)易平臺，加之長樂路商圈的崛起，也使得區(qū)域的配套日趨完善，在充分滿足區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需求外，也能吸引越來越多的名都市民來此區(qū)域消費購物。教育——諸多名校如名都交通大學、名都第四醫(yī)大學等及重點中學分布工程周邊區(qū)域。商業(yè)——大明宮建材市場、易初蓮花、華潤萬家、海星超市等??生活便利東郊長樂商圈，包含康復路服裝市場、多彩商城、華東服裝城等購物方便。醫(yī)療——西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、灞橋區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、秦都口腔醫(yī)院等。銀行——工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、商業(yè)銀行等。酒店——建國飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基超5星級酒店。二、管理效勞理念及管理思路按設計說明，恒大名都高尚住宅小區(qū)在戶型設計上本著大戶型的設計理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠離喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調(diào)研結果也顯示：恒大名都住宅小區(qū)是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、效勞需求及主動參與社區(qū)建立的愿望。我們提出構建“恒大名都文化區(qū)”的人居理想模式，強調(diào)由物化管理上升到文化管理，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)”的管理目標。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建立社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中，進展約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設想是：1、倡導“天天讓您滿意”的效勞理念：我們秉持“實施科學管理，持續(xù)改進效勞，不斷開拓創(chuàng)新，增強顧客滿意”的質(zhì)量方針,對小區(qū)實行標準化、專業(yè)化的管理效勞方式。每一項效勞作業(yè)、每一個作業(yè)動作都有嚴格的操作標準,都經(jīng)過大量的培訓,足以到達省時、高效的效勞準那么。我們實施“管理報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)管理效勞費的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權益。2、營建“事業(yè)至真，生活至愛”的文化效勞理念社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結合，社區(qū)文化建立的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛”的文化氣氛，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。我們將以開展安康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。我們將圍繞“環(huán)境保護、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、安康家居”等五大主題來組織、籌劃社區(qū)活動，努力把恒大名都高尚住宅小區(qū)創(chuàng)立為精神文明建立的窗口。3、塑造“樸實無華，追求時尚”的審美理念在新世紀里，業(yè)主更加關注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建立，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的.居住需要。在環(huán)境文化氣氛營造上，我們將導入一套結合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)”?？茖W技術的開展帶來了建筑設計理念的日新月異,業(yè)主對效勞的需求也不斷提升。作為二十一世紀的恒大物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進的管理運作機制。我們在管理體制上實現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場經(jīng)濟規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結合的分配機制，建立了多種體系有機結合的鼓勵機制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機制。三、探求、創(chuàng)造“恒大名都文化區(qū)”物業(yè)管理新模式“恒大名都”，是專為有識之士和南昌市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃、戶型設計、工程建立、樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，恒大名都高尚住宅小區(qū)未來的“XXX”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”一一位于一－，與大海近在咫尺。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內(nèi)設有大型超市、大型酒店以及商辦效勞區(qū)等，其中公寓面積Xtf；商鋪面積Xtf；地下停車場Xm?地上停車場Xm?車庫X個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設備設施先進，設有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、平安。高檔的小區(qū)應該有高檔的物業(yè)管理效勞來表達小區(qū)的價值，從而確保小區(qū)保值、增值°xxxx公司是具有物業(yè)管理二級資質(zhì)的股份制企業(yè)。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場等物業(yè)工程的管理工作?，F(xiàn)已管理物業(yè)面積達X多萬其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優(yōu)勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經(jīng)歷，專業(yè)化的管理隊伍，使XXX小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的效勞，提高小區(qū)的知名度，使XXX真正到達增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司效勞宗旨是以人為本、標準管理、追求創(chuàng)新、至誠效勞。追求目標：以公司經(jīng)營為主導，寓管理于效勞之中，為業(yè)戶推出完善的管理效勞，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。第二章物業(yè)管理要點?運用持續(xù)開展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；?人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理效勞的信譽；?結合物業(yè)實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低本錢，全心全意為業(yè)戶效勞；?采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：平安第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對效勞的需求，打造物業(yè)管理精品。最終到達經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。在實際效勞管理中，公司將抓住以下三個重點：1、完善效勞、誠信待人。物業(yè)管理是以效勞為主的行業(yè)，為此我們將在今后的效勞工作中，充分表達我們的效勞宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原那么和效勞周到的效勞理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)效勞，并將日常效勞嚴密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的效勞關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、滿意的生活和工作環(huán)境。2、環(huán)境管理責任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)歷告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況到達最正確，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景線。3、平安、消防真抓實干為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的平安，我們主張以切合實際的人員防范為主，嚴密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在常年平安的條件下為業(yè)戶效勞。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理平安操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。公司本著效勞第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與效勞，最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。公司將通過良好的物業(yè)管理，使“XXX”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。一、公司追求目標：?房屋建筑的完好率到達98%以上；?報修及時率到達100%;?清潔管理無盲點；設備設施完好率到達98%以上；小區(qū)路燈完好率到達100%；管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大平安與火災責任事故；有效投訴處理率100%；效勞滿意率達95%以上；綠化完好率到達98%以上；道路完好率到達98%；各類管理人員崗前崗中培訓100%；?無效勞平安事故發(fā)生。二、主要措施完善各項管理制度和管理規(guī)定；所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；治安良好，環(huán)境清潔，輔助設備及建筑良好；管理人員及效勞人員上崗要佩帶標志，標準制服，設立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責及考核標準；建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄；各種收費工程、標準公開，合理收費；制定大、中修年度方案，并負責實施；制定并組織員工培訓方案的實施；結合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。遵循效勞第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務實奮進的企業(yè)宗旨，弘揚銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的效勞，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。三、組織運行機制：1、建立監(jiān)視機制；2、建立信息反響及處理機制；3、制定工作流程、各項管理效勞工程的長遠方案和短期方案；4、管理人員的培訓管理；5、增強效勞意識，量化管理及標準運作；6、企業(yè)內(nèi)部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。四、物業(yè)管理制度1、管理處經(jīng)理職責；2、管理人員崗位職責；3、作業(yè)人員崗位職責；4、員工培訓；5、管理處運作管理工作規(guī)程；6、人事管理及員工培訓、考核制度；五、管理處運作管理規(guī)程1、內(nèi)部運作管理方法2、小區(qū)秩序管理；3、清潔管理；4、綠化管理；5、消防弱電設備設施管理；6、供配電設備管理；7、給排水設備管理；8、共用設施和共用場地管理；9、平安操作規(guī)程；10、特約效勞管理規(guī)定。（以上各種規(guī)定及制度略）第三章擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構物業(yè)管理效勞，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求到達降低管理本錢、提供優(yōu)質(zhì)效勞的目的。本物業(yè)管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，統(tǒng)一，責權清楚，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務的開展留下充足的空間。1、辦公室（1） 負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲藏人才。（2） 負責收集、和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和開展的資料及人事檔案管理。（3） 負責內(nèi)部運行工作的綜合協(xié)調(diào)。（4） 負責對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標。（5） 總經(jīng)理指派的其它工作。2、保潔部1）負責管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（2） 負責小區(qū)內(nèi)的垃圾清運工作。（3） 上級領導交辦的其它工作。3、設備維修部（1） 負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。（2） 負責物業(yè)機電設備的日常維修保養(yǎng)工作。（3） 制定長期和日常的維修保養(yǎng)方案并付諸實施。（4） 上級領導指派的其它工作。4、綠化部（1） 負責小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。（2） 負責小區(qū)內(nèi)的園景設施的養(yǎng)護工作。（3） 上級領導指派的其它工作。5、秩序管理部（1） 負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2） 建立健全、制定物業(yè)的各項平安規(guī)章制度。（3） 負責小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。（4） 負責小區(qū)應急處理的搶救工作。（5） 上級領導交辦的其它工作。6、接待部（1） 負責日常業(yè)戶來訪接待工作。（2） 負責業(yè)戶檔案的建立和管理工作。（3） 負責業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。（4） 配合辦公室開展員工培訓工作。（5） 上級領導指派的其它工作。

二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構XXX物業(yè)管理物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管設備維修主管保潔主管綠化主管秩序管理主管業(yè)戶接待員設備維修工保潔員綠化工秩序管理員備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制X人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原那么上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。第四章物業(yè)管理人員培訓一、 新員工上崗培訓根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進展工作培訓。1、 新員工上崗培訓期為180天。2、 培訓內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理效勞理念，專業(yè)效勞技能與技巧、投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。二、 在崗員工循環(huán)培訓1、 通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。2、 每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)歷。3、上崗循環(huán)培訓的考核方法。在實際工作當中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的根底。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，到達優(yōu)化管理的目的。1、房屋共用部位、共用設施設備的維護（1）房屋A。房屋完好率達98%以上；B。房屋零修、急修及時率92%以上；C。房屋零修工程合格率98%以上；D。外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；E。房屋裝修貼合管理規(guī)定。（2） 協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運行。（3） 環(huán)衛(wèi)設施完好無損。（4） 道路暢通，路面平整。（5） 消防設施完好無損，可隨時啟用。2、平安護衛(wèi)（1） 主出入口設有值班室，并實行24小時值班；（2） 平安護衛(wèi)人員24小時巡查；（3） 小區(qū)24小時監(jiān)控；（4） 交通、車輛管理有序；A、 機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。B、 機動車輛按序停放。（5） 危及用戶平安處，設有明顯的標志并制定防范措施；（6） 有應急處理方案、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護現(xiàn)場。（7） 小區(qū)內(nèi)無重大火災、刑事和交通事故。3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生（1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；（3）修剪及時，整齊美觀；（4）綠化品味高，有較高欣賞價值；（5）小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；（7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標準，無二次污染及隱患；（8）環(huán)衛(wèi)設施整潔；（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；（10）噪音等貼合環(huán)境標準。4、收費管理（1）效勞人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業(yè)管理收費實行明碼標價；（2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；（3）建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人公布效勞費收支狀況；（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費工程、提高收費標準等亂收費行為；（5）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；（6）業(yè)主意見反響滿意率90%以上。5、相關條件（1）硬件環(huán)境A、 小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；B、 小區(qū)樓宇、建筑等各類標識明顯；C、 供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設施設備齊全；D、 停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；E、 有集中監(jiān)控設備；F、 有生活效勞配套設施；G、 有教育、文體活動及商務效勞設施；1、 便民效勞（部分收費）（1）清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；（2）室內(nèi)清潔；（3）檢修電器（室內(nèi)自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開關、插座、盒等；（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦繳納電費；（12）代辦繳納費；（13）代辦開戶；（14）代辦有線電視開戶；2、 商務效勞（部分收費）（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；（2）代訂車、船、機票；（3）中英文打字、；（4）留言效勞；3、 社區(qū)娛樂、文化活動效勞（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；（5）書刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；（7）義務效勞活動。1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責明確；3、人員培訓，持證上崗；（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；（2）檔案管理標準，資料齊全；（3）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。1、嚴禁改動和損壞原有的構造、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否那么，乙方應負責恢復原狀；2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，防止不平安的隱患；3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，假設由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；2、 貼磁磚時不得污損外墻，假設出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈；3、 嚴禁改動入戶門、門套；4、 嚴禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴禁加裝防盜門；5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以防止將來因滲水引起質(zhì)變。1、 嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；2、 假設將排水管埋于墻體內(nèi)，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；3、 處理好排污口、地漏及周圍防水，防止?jié)B漏水；4、推薦對預埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。1、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；2、按煤氣公司有關規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，防止不平安因素存在；3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，防止?jié)B水；6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。智能設施及管線：嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設備的安裝位置。1、裝修前應先確定好室內(nèi)機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；2、空調(diào)外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；3、空調(diào)滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、平安性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力；3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及效勞的管理。1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于工程區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對詳細的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔效勞的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理本錢，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進展分包處理。2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的效勞體系。1、對河道的清理與水質(zhì)的保護（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果；2、對市政道路的保潔；3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？4、24小時水電維修；5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運；6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護；7、工程范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護；8、業(yè)主能源費用的代收代繳；9、定期花木殺蟲及滅鼠；10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；11、業(yè)主院落檔案的管理。1、管家的效勞，是指由管家負責，帶著包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的效勞，針對玉河工程提出的管家式效勞，應理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的效勞，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。2、管家式的效勞建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的效勞要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的效勞