地租與區(qū)位理論解析課件

第二章地租與區(qū)位理論第二章地租與區(qū)位理論1第一節(jié)地租理論一、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的地租理論（一）資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派早期的地租理論威廉·配第（1623-1687年）對地租理論作出了開拓性的貢獻(xiàn)。亞當(dāng)·斯密建立了古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論體系，他系統(tǒng)地研究了地租。詹姆斯·安特生，否定地租是決定價(jià)格的因素，指出并不是地租決定地上產(chǎn)品的價(jià)格，而是價(jià)格決定地租。第一節(jié)地租理論一、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的地租理論2（二）李嘉圖的差額地租學(xué)說李嘉圖在地租理論上的主要功績，在于他有意識地運(yùn)用了勞動時(shí)間決定價(jià)值量的原理，創(chuàng)立了差額地租學(xué)說（Ricardiantheoryofdifferentialrent）。李嘉圖把地租的存在，看成是由于對農(nóng)產(chǎn)品需求的增長須不斷耕種愈來愈劣的土地的結(jié)果。李嘉圖的差額地租學(xué)說是建立在勞動價(jià)值論的基礎(chǔ)上的，因而在一些觀點(diǎn)上是符合客觀實(shí)際的，但他視資本主義的生產(chǎn)關(guān)系為永恒范疇，把他的地租理論用于一切時(shí)代和國家，看不到資本主義地租的歷史特點(diǎn)和剝削本質(zhì)。李嘉圖在地租論上有觀點(diǎn)上的錯誤和概念不清，在很大程度上是由他的階級局限性所決定的。（二）李嘉圖的差額地租學(xué)說3

（三）赫德的地租理論美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家赫德(R·M·Huzd)，論述了區(qū)位地租理論。他認(rèn)為，價(jià)值依賴于經(jīng)濟(jì)租金；而經(jīng)濟(jì)租金又依賴于區(qū)位；區(qū)位依賴于方便性；方便性依賴于接近性。我們可以省略中間環(huán)節(jié)，而直截地認(rèn)為，價(jià)值依賴于接近性。（三）赫德的地租理論4（四）薩繆爾森的地租理論

美國當(dāng)代著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·A·薩繆爾森(P·A·Samullson，1915～2009)認(rèn)為地租是為使用土地付出的代價(jià)；土地供給數(shù)量是固定的，因?yàn)榈刈饬客耆Q于土地需求者之間的競爭。（四）薩繆爾森的地租理論5（五）巴洛維的地租理論

美國當(dāng)代土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷利·巴洛維(R·Barlowe)，指出：地租可以簡單地看作是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或者總收益減去總要素成本或者總成本之后余下的那一部分。

（五）巴洛維的地租理論6二、馬克思的地租理論

馬克思主義認(rèn)為，在農(nóng)業(yè)的資本主義生產(chǎn)關(guān)系中涉及到三個(gè)階級之間的關(guān)系。一是土地所有者；二是租地的農(nóng)場主（資本家）；三是農(nóng)業(yè)雇傭工人。馬克思通過分析資本主義地租的兩種形態(tài)，即級差地租和絕對地租，從而科學(xué)地回答了地租產(chǎn)生的原因、條件和源泉。二、馬克思的地租理論7（一）級差地租級差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占有的超額利潤，其來源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會生產(chǎn)價(jià)格的差額，由于這種地租與土地等級相聯(lián)系，故稱為級差地租。造成土地等級差異大致有三個(gè)原因：一是不同地塊在豐度、肥力上具有差異性；二是不同地塊的地理位置即區(qū)位存在差異性；三是同一塊土地上連續(xù)投資產(chǎn)生的勞動生產(chǎn)率也有差異性。（一）級差地租8根據(jù)造成土地等級原因的不同，馬克思將由于土地豐度（肥力）和位置差異產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的級差地租稱為級差地租I。將由于在同一地塊上各個(gè)連續(xù)投資的勞動生產(chǎn)率差異所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的級差地租稱為級差地租II。根據(jù)造成土地等級原因的不同，馬克思將由于土地豐度（肥力91.級差地租I

表2-1級差地租I的形成1.級差地租I10土地位置（距市場遠(yuǎn)近）差異也是形成級差地租I的條件之一。表2-2級差地租I的形成土地位置（距市場遠(yuǎn)近）差異也是形成級差地租I的條件之一。112.級差地租II在同一塊土地上各個(gè)連續(xù)投資勞動生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租就稱為級差地租II。表2-3級差地租II的形成2.級差地租II12（二）絕對地租只要使用所有者的土地絕對需要支付的地租稱為絕對地租。絕對地租的實(shí)體表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)中的超額利潤，其來源有兩種不同的情況：一是在農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會平均有機(jī)構(gòu)成的條件下，絕對地租來源于土地產(chǎn)品價(jià)值高于其生產(chǎn)價(jià)格的差額。如下表所示。（二）絕對地租13表2-4絕對地租的形成二是農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成趕上甚至超過工業(yè)的條件下，絕對地租只能來源于土地產(chǎn)品的市場價(jià)格高于其價(jià)值的差額。表2-4絕對地租的形成二是農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成趕上甚至超過工14（三）壟斷地租馬克思主義認(rèn)為，在資本主義制度下，除了級差地租和絕對地租兩種基本地租形式之外，還存在著壟斷地租。壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。（三）壟斷地租15三、城市地租理論（一）城市級差地租所謂城市地租，是指城市土地的使用者，諸如住宅經(jīng)營者或工商部門的企業(yè)家為建筑住宅、工廠、商店、銀行等建筑物租用土地，而交付給土地所有者的地租。城市地租也可分為級差地租和絕對地租兩種基本形態(tài)，其中，級差地租又可分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。除此之外，在城市還存在壟斷地租。三、城市地租理論161.城市級差地租Ⅰ城市土地，不是以豐度為主，而是以地理位置為主，由它決定著級差地租量的多少。首先，城市土地位置的優(yōu)劣決定著企業(yè)距離市場的遠(yuǎn)近、運(yùn)輸時(shí)間的長短和運(yùn)費(fèi)的高低。其次，城市土地位置的優(yōu)劣決定著市場容量的大小，從而直接決定著企業(yè)銷售額。再有，城市土地位置的優(yōu)劣還決定著獲得其他生產(chǎn)要素，特別是信息等特種資源費(fèi)用的高低。1.城市級差地租Ⅰ172.城市級差地租Ⅱ首先是國家在城市市政基礎(chǔ)設(shè)施上的追加投資。這種追加投資，將進(jìn)一步增加追加投資區(qū)域內(nèi)級差生產(chǎn)力Ⅱ和級差超額利潤Ⅱ。其次是企業(yè)的追加投資。可以提高該土地的級差生產(chǎn)力Ⅱ和級差超額利潤Ⅱ。2.城市級差地租Ⅱ183.城市級差地租的特點(diǎn)城市級差地租和農(nóng)業(yè)級差地租相比，具有不同的特點(diǎn)：（1）位置對城市級差地租具有決定性的影響（2）商業(yè)地租是城市級差地租的最典型的形態(tài)，商業(yè)對土地位置最為敏感。（3）城市級差地租Ⅱ的數(shù)量要比農(nóng)業(yè)級差地租Ⅱ大得多。3.城市級差地租的特點(diǎn)19（二）城市絕對地租城市土地所有權(quán)由國家壟斷，任何企業(yè)、單位、個(gè)人要使用城市土地，都必須向土地的所有者國家交納地租。這個(gè)由所有權(quán)的壟斷而必須繳納的地租就是城市絕對地租。（二）城市絕對地租20（三）城市壟斷地租級差地租來源于個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會生產(chǎn)價(jià)格的超額利潤，絕對地租來源于社會生產(chǎn)價(jià)格低于社會價(jià)值的超額利潤。壟斷地租的實(shí)體是壟斷超額利潤，它是由某塊具有特殊稀有功能并且可以壟斷的土地產(chǎn)品價(jià)格帶來的。（三）城市壟斷地租21壟斷地租和絕對地租的區(qū)別和聯(lián)系是：

壟斷地租和絕對地租都與土地產(chǎn)品或土地上經(jīng)營的商品的壟斷價(jià)格有關(guān)，但是，壟斷地租是由壟斷價(jià)格產(chǎn)生的地租，而絕對地租是壟斷價(jià)格產(chǎn)生的原因，壟斷地租產(chǎn)生的原因是土地經(jīng)營權(quán)的壟斷，只不過壟斷的不是一般土地的經(jīng)營權(quán)，而是具有某種特殊優(yōu)越條件的土地的經(jīng)營權(quán)，所以壟斷地租是一種特殊的級差地租，而絕對地租產(chǎn)生的原因則是土地所有權(quán)的壟斷。壟斷地租和絕對地租的區(qū)別和聯(lián)系是：22第二節(jié)土地區(qū)位理論一、土地區(qū)位理論概述區(qū)位是指人類行為活動的空間。區(qū)位主體是指與人類相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和社會活動，如企業(yè)經(jīng)營活動、公共團(tuán)體活動、個(gè)人活動等。區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運(yùn)行關(guān)系稱為區(qū)位關(guān)聯(lián)度。區(qū)位理論是關(guān)于人類活動的空間分布及其空間中的相互關(guān)系的學(xué)說。

第二節(jié)土地區(qū)位理論一、土地區(qū)位理論概述23二、農(nóng)業(yè)區(qū)位論農(nóng)業(yè)區(qū)位論是一種研究農(nóng)業(yè)生產(chǎn)類型隨農(nóng)業(yè)區(qū)位變化的特點(diǎn)和規(guī)律的理論。德國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能是該理論的奠基人。杜能采用當(dāng)時(shí)在理論研究中廣泛運(yùn)用的”抽象法”(或稱“孤立化法”)，即把復(fù)雜具體的事物概括抽象化，他為了研究的方便而假設(shè)其研究地區(qū)是存在這樣一些條件為前提的“孤立國”：在這個(gè)與外界無聯(lián)系的“孤立國”內(nèi)，只有一個(gè)位于中心的城市（消費(fèi)市場），環(huán)繞這個(gè)城市的是一個(gè)廣闊的，自然條件一樣的可耕平原（即農(nóng)業(yè)用地質(zhì)量相同的)，在“孤立國”內(nèi)由各地至中心城市的惟一運(yùn)輸方式是馬車，且運(yùn)費(fèi)率一樣，這樣運(yùn)輸費(fèi)用與農(nóng)產(chǎn)品的重量和生產(chǎn)地到消費(fèi)市場(中心城市)的距離成正比關(guān)系，生產(chǎn)者均勻分布，素質(zhì)相同，在利潤最大原則支配下，根據(jù)市場的供求關(guān)系，可隨時(shí)調(diào)整生產(chǎn)方向(土地利用類型)而沒有任何經(jīng)濟(jì)技術(shù)上的困難。二、農(nóng)業(yè)區(qū)位論24從這些假說的前提條件出發(fā)，杜能分析和研究了在這個(gè)“孤立國”內(nèi)如何布局農(nóng)業(yè)最為有利。他認(rèn)為經(jīng)營農(nóng)業(yè)的目的在于獲取利潤，在什么地方配置何種作物完全以是否能獲得更多利潤為轉(zhuǎn)栘。而利潤則是由農(nóng)產(chǎn)品的市場價(jià)格、生產(chǎn)成本和運(yùn)輸費(fèi)用這三個(gè)因素所決定的，即利潤(P)是農(nóng)產(chǎn)品的市場價(jià)格(V)減去農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本(E)，和農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)到市場地運(yùn)費(fèi)(T)之后的余額，其用公式表示就是P=V-(E+T)；顯然在市場價(jià)格(V)與生產(chǎn)成本(E)，不變的條件下，運(yùn)輸費(fèi)(T)定額增減將直接引起利潤(P)的升高。從這些假說的前提條件出發(fā)，杜能分析和研究了在這個(gè)“孤25根據(jù)這一公式，杜能在進(jìn)行了大量計(jì)算后得出了以城市為中心的各種農(nóng)作物(農(nóng)產(chǎn)品)組合的最合理的分布界線，并由此將“孤立國”劃分為六個(gè)圍繞中心(城市)的農(nóng)業(yè)同心圓圈，即著名的“杜能圈”（見圖2-1）。其中：第一圈為自由農(nóng)業(yè)帶，緊靠城市，生產(chǎn)蔬菜，鮮奶等易腐食品；第二圈為林業(yè)帶，為城市提供燒材與木材；第三圈至第五圈分別為輪作農(nóng)業(yè)帶，谷物牧草農(nóng)作帶和三圃式農(nóng)作帶，都是以生產(chǎn)谷物為主但集約程度逐漸降低的三個(gè)農(nóng)耕地帶；第六圈為粗放經(jīng)營的畜牧業(yè)帶；六圈以外則為未耕的荒野。根據(jù)這一公式，杜能在進(jìn)行了大量計(jì)算后得出了以城市為中心26地租與區(qū)位理論解析ppt課件27三、工業(yè)區(qū)位理論工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾佛雷德.韋伯。其理論的核心就是通過對運(yùn)輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。三、工業(yè)區(qū)位理論28（一）韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設(shè)條件1.研究的對象是一個(gè)均質(zhì)的國家或特定的地區(qū)。在此范圍內(nèi)只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟(jì)因素，而不涉及其他因素。2.工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點(diǎn)，并假設(shè)該地點(diǎn)為已知。3.工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地點(diǎn)和范圍為已知，且需求量不變。4.勞動力供給亦為已知，勞動力不能流動，且在工資率固定情況下，勞動力的供給是充裕的。5.運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)。6.僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷售問題。（一）韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設(shè)條件29（二）以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析，是假定在沒有其他因素影響下，僅就運(yùn)輸與工業(yè)區(qū)位之間的關(guān)系而言。韋伯認(rèn)為，工廠企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)為最小的地方，因此，運(yùn)費(fèi)的大小主要取決于運(yùn)輸距離和貨物重量，即運(yùn)費(fèi)是運(yùn)輸物的重量和距離的函數(shù)，亦即運(yùn)費(fèi)與運(yùn)輸噸公里成正比關(guān)系。（二）以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析30在貨物重量方面，韋伯認(rèn)為，貨物的絕對重量和相對重量（原料重量與成本重量間的比例）對運(yùn)費(fèi)的影響是不同的，后者比前者尤為重要。為此，他對工業(yè)用原料進(jìn)行了分類：一是遍布性原料，指到處都有的原料，此類原料對工業(yè)區(qū)位影響不大；二是限地性原料，也稱地方性原料，指只分布在某些固定地點(diǎn)的原料。在貨物重量方面，韋伯認(rèn)為，貨物的絕對重量和相對重量（原31根據(jù)以上分類，韋伯提出原料指數(shù)的概念。所謂原料指數(shù)，是指需要運(yùn)輸?shù)南薜匦栽峡傊亓亢椭瞥善房傊亓恐?，即：原料指?shù)＝限地性原料總重量／制成品總重量按此公式推算，可得到在工業(yè)生產(chǎn)過程中使用不同種類原料的原料指數(shù)。原料指數(shù)>1，工廠應(yīng)設(shè)在原料地；原料指數(shù)<1，工廠應(yīng)設(shè)于消費(fèi)地；原料指數(shù)=1，工廠可以設(shè)于原料地，也可以設(shè)于消費(fèi)地。因此，只有根據(jù)原料指數(shù)在原料、燃料與市場間找到最小運(yùn)費(fèi)點(diǎn)，才能找到工業(yè)的理想?yún)^(qū)位。根據(jù)以上分類，韋伯提出原料指數(shù)的概念。32（三）勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析韋伯從運(yùn)輸成本的關(guān)系論述了工業(yè)區(qū)位模式之后，對影響工業(yè)區(qū)位的第二項(xiàng)因素——勞工成本進(jìn)行了分析。他認(rèn)為勞工成本是導(dǎo)致以運(yùn)輸成本確定的工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生第一次變形的因素。所謂勞工成本，就是指每單位產(chǎn)品中所包含的工人工資額，或稱勞動力費(fèi)用。韋伯認(rèn)為，當(dāng)勞工成本（工資）在特定區(qū)位對工廠配置有利時(shí)，可能使一個(gè)工廠離開或者放棄運(yùn)輸成本最小的區(qū)位，而移向廉價(jià)勞動力（工資較低）的地區(qū)選址建廠。其前提是在工資率固定、勞動力供給充分的條件之下，工廠從舊址遷往新址，所需原料和制成品的追加運(yùn)費(fèi)小于節(jié)省的勞動力費(fèi)用。（三）勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析33在具體選擇工廠區(qū)位時(shí)，韋伯使用了單位原料或單位產(chǎn)品等運(yùn)費(fèi)點(diǎn)的連線即等費(fèi)用線的方法加以分析。同時(shí)，還考慮了勞工成本指數(shù)（即每單位產(chǎn)品之平均工資成本）與所需運(yùn)輸?shù)模ㄔ虾统善罚┛傊亓康谋戎导磩诠は禂?shù)的影響。在具體選擇工廠區(qū)位時(shí)，韋伯使用了單位原料或單位產(chǎn)品等運(yùn)34（四）集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析集聚因素如同勞工成本可以克服運(yùn)輸成本最小區(qū)位的引力一樣，由其形成的聚集經(jīng)濟(jì)效益也可使運(yùn)費(fèi)和工資定向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離，而形成工業(yè)區(qū)位的第二次變形。（四）集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析351.集聚因素。集聚因素是指促使工業(yè)向一定地區(qū)集中的因素，又可分為一般集聚因素和特殊集聚因素。它們主要通過以下兩方面對工業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。（1）生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱純集聚。（2）社會集聚，又稱“偶然集聚”，是由于企業(yè)外部因素引起的。2.分散因素?！胺稚⒁蛩亍迸c“集中因素”相反，指不利于工業(yè)集中到一定區(qū)位的因素。1.集聚因素。集聚因素是指促使工業(yè)向一定地區(qū)集中的因素，又可36四、克里斯塔勒的中心地理論中心地理論是由德國著名的地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。該理論認(rèn)為，城市形成于一定數(shù)量的生產(chǎn)地中的中心地，是向周圍區(qū)域居住的人口供應(yīng)物品和勞務(wù)的地點(diǎn)，而且不同級別的中心地應(yīng)遵循一定的等級分布規(guī)律。四、克里斯塔勒的中心地理論37（一）中心地理論有關(guān)基本概念1.中心地。指相對于一個(gè)區(qū)域而言的中心點(diǎn)，不是一般泛指的城鎮(zhèn)或居民點(diǎn)2.中心地職能。由中心地提供的商品和服務(wù)就稱為中心地職能。3.中心性。中心性或者中心度，可理解為一個(gè)中心地對周圍地區(qū)的影響程度，或者說中心地職能的空間作用大小。4.需求門檻。需求門檻是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平。5.商品銷售范圍。商品銷售范圍就是指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或者是指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑。（一）中心地理論有關(guān)基本概念38（二）中心地理論的主要內(nèi)容1.假設(shè)條件：2.六邊形市場區(qū)。3.市場等級序列。（二）中心地理論的主要內(nèi)容39五、廖什的市場區(qū)位理論

廖什(A.Losch)的市場區(qū)位理論把市場需求作為空間變量來研究區(qū)位理論，進(jìn)而探討了市場區(qū)位體系和工業(yè)企業(yè)最大利潤的區(qū)位，形成了市場區(qū)位理論。

廖什市場區(qū)位論的主要內(nèi)容：（1）由基礎(chǔ)聚落形成蜂窩狀六邊形；（2）門檻值不同的商品，需求相應(yīng)數(shù)量的基礎(chǔ)聚落作為其市場區(qū)；（3）在大城市的周圍地區(qū)，形成疏密相間的中心地分布格局的經(jīng)濟(jì)景觀。五、廖什的市場區(qū)位理論40廖什的市場區(qū)位理論的基本觀點(diǎn)：廖什認(rèn)為大多數(shù)工業(yè)區(qū)位是選擇在能夠獲取最大利潤的市場地域，區(qū)位的最終目標(biāo)是尋取最大利潤地點(diǎn)。最佳區(qū)位不是費(fèi)用最小點(diǎn)，也不是收入最大點(diǎn)，而是收入和費(fèi)用的差最大點(diǎn)，即利潤最大點(diǎn)。廖什的市場區(qū)位理論的基本觀點(diǎn)：41廖什的市場區(qū)位理論的假定條件：第一，在均質(zhì)的平原上，沿任何方向運(yùn)輸條件都相同；進(jìn)行生產(chǎn)必要的原料充足，且均等分布。第二，在平原中均等地分布著農(nóng)業(yè)人口，最初他們的生產(chǎn)是自給自足，且消費(fèi)者的行為相同。第三，在整個(gè)平原中居民都具有相同的技術(shù)知識，所有的農(nóng)民都可能得到生產(chǎn)機(jī)會。第四，除經(jīng)濟(jì)方面的作用外，其它因素都可不考慮。廖什的市場區(qū)位理論的假定條件：42廖什對在假設(shè)的某些條件下取得的結(jié)論，用多種現(xiàn)實(shí)因素校正，從而提出動態(tài)區(qū)位理論模式，并以壟斷代替韋伯的自由競爭，以最大利潤代替最低成本。首先，他認(rèn)為，企業(yè)勢力消漲取決于其六邊形的市場圈的擴(kuò)大和發(fā)展。其次，他認(rèn)為商品都有一個(gè)最大的銷售半徑，由于排出（分散）和吸入（吸引）兩種力量的不斷作用，市場圈產(chǎn)生擴(kuò)張和收縮的變化。廖什對在假設(shè)的某些條件下取得的結(jié)論，用多種現(xiàn)實(shí)因素校正43第三節(jié)區(qū)位理論與城市房地產(chǎn)業(yè)一、區(qū)位理論在城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須遵循土地區(qū)位規(guī)律。無論從宏觀角度，還是微觀角度，土地區(qū)位理論都能對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到指導(dǎo)作用。區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用，特別表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是能夠指導(dǎo)整個(gè)城市規(guī)劃，包括土地利用及城市建設(shè)工作；二是能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，更好地進(jìn)行區(qū)位選擇，從而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。第三節(jié)區(qū)位理論與城市房地產(chǎn)業(yè)一、區(qū)位理論在城市房地產(chǎn)業(yè)44二、影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素

（一）影響土地區(qū)位的主要因素影響土地區(qū)位的主要因素可以概括為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。1.一般因素包括：人口、行政區(qū)劃、地理位置與自然條件、社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地與住房制度、城市規(guī)劃、土地利用計(jì)劃和市場政策等。二、影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素45（1）人口。人口因素對土地的影響主要表現(xiàn)在人口密度和人口素質(zhì)。（2）行政區(qū)劃。行政區(qū)劃的變化主要有兩種情況：一是行政級別的升格；二是行政界限發(fā)生變化。（3）地理位置和自然條件。地形、坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況以及地質(zhì)構(gòu)造等都會對土地區(qū)位的優(yōu)劣產(chǎn)生影響。（4）社會經(jīng)濟(jì)狀況。社會經(jīng)濟(jì)狀況是一個(gè)綜合性的因素，可以用政治安定狀況、社會治安程度、國民收入、物價(jià)變動、利率水平、消費(fèi)水平等指標(biāo)的變化來衡量。（5）土地與住房制度。（6）城市規(guī)劃。（7）政府的土地利用計(jì)劃。（8）政府政策。（1）人口。人口因素對土地的影響主要表現(xiàn)在人口密度和人口素質(zhì)462.區(qū)域因素

區(qū)域因素是影響城鎮(zhèn)內(nèi)部不同地區(qū)土地區(qū)位條件的因素，主要包括繁華程度、交通狀況、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、環(huán)境條件和土地使用限制等因素。區(qū)域因素決定土地的中觀區(qū)位特征。（1）繁華程度。（2）通達(dá)程度。（3）城鎮(zhèn)設(shè)施的完備程度。（4）環(huán)境條件。（5）土地使用限制。2.區(qū)域因素473.個(gè)別因素主要指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施、宗地形狀、長度、寬度、臨街條件以及使用限制等。個(gè)別因素決定土地的微觀區(qū)位，即決定地塊的區(qū)位條件狀況。3.個(gè)別因素48(二)影響房屋區(qū)位的主要因素

1.樓層建筑物樓層的高低，不僅決定由地面到達(dá)房屋的距離的遠(yuǎn)近，也影響居住者使用房屋的方便程度和景觀效果。2.朝向朝向是決定室內(nèi)采光、通風(fēng)、溫度的主要因素，影響人們對居住環(huán)境的判斷與適應(yīng)，是決定房屋的使用效益及價(jià)格的重要因素。(二)影響房屋區(qū)位的主要因素49三、房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇（一）工業(yè)用房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇宏觀區(qū)位一般只涉及工業(yè)用房地產(chǎn)，而工業(yè)用房地產(chǎn)又是由全國范圍內(nèi)工業(yè)的宏觀空間布局決定的。決定和形成區(qū)位的因素有很多，但影響工業(yè)宏觀區(qū)位選擇的因素主要有資源條件、環(huán)境條件、交通條件、科學(xué)技術(shù)條件、勞動力條件以及市場條件等。在對工業(yè)宏觀區(qū)位進(jìn)行布局的具體操作過程中，應(yīng)通過可行性研究方法對各種方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行測算和比較，力求選出最優(yōu)的實(shí)施方案。另處，對工業(yè)區(qū)位的宏觀布局需考慮技術(shù)、經(jīng)濟(jì)因素的同時(shí)，還應(yīng)考慮社會生產(chǎn)力的平衡，在特定情況下還要考慮軍事、政治、戰(zhàn)略、國防安全等因素。三、房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇50(二)城市房地產(chǎn)中觀區(qū)位選擇城市房地產(chǎn)中觀區(qū)位的選擇主要是在城市內(nèi)部功能分區(qū)的基礎(chǔ)上，完成各類房地產(chǎn)的區(qū)位選擇。1.商業(yè)區(qū)（1）中央商業(yè)區(qū)。中央商業(yè)區(qū)具有以下特征：區(qū)域匯集的大公司及機(jī)構(gòu)種類繁多；影響范圍大；區(qū)位成本、空間成本及房地產(chǎn)成本高；客流量和信息流量高度集中；基礎(chǔ)設(shè)施和各種配套設(shè)施完善等。(2)城區(qū)商業(yè)區(qū)。它是城市的二級商業(yè)中心，在規(guī)模和影響力方面都次于中央商業(yè)區(qū)，是城市中某一城區(qū)商業(yè)、交通和信息中心。(3)街區(qū)商業(yè)區(qū)。它是城市最低一級的商業(yè)中心，其特征是以供應(yīng)購買頻率高的日用消費(fèi)品為主，并以方便市民生活為主要功能。(二)城市房地產(chǎn)中觀區(qū)位選擇512.工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)可分為內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)。內(nèi)圈工業(yè)區(qū)占地面積小，主要面向當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場，且要求與中央商業(yè)區(qū)中的企事業(yè)單位建立密切的聯(lián)系。外圈工業(yè)區(qū)一般在城市周圍邊緣地區(qū)。遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)一般是指規(guī)模大、占地很多、污染嚴(yán)重的工業(yè)。2.工業(yè)區(qū)523