地產(chǎn)開發(fā)運營計劃管理

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LouisYang

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地產(chǎn)開發(fā)運營計劃管理Real-estate

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楊奇凡

2013年8月

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Content21.2.3.4.地產(chǎn)開發(fā)運營管理概述（什么是運營管理？）運營管理的作用（運營管理管什么？）如何做好運營計劃管理如何實現(xiàn)運營計劃管理體系的匹配搭建與持續(xù)性優(yōu)化

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一、地產(chǎn)開發(fā)運營管理概述（什么是運營管理？）3

1、運營管理的前提是戰(zhàn)略目標，運營管理是過程管控。

戰(zhàn)略目標：是對企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略活動預期取得的主要成果的期望值。戰(zhàn)略目標的設定，同時也是

整個企業(yè)經(jīng)營宗旨的展開和具體化，是企業(yè)宗旨中確認的經(jīng)營目標、社會使命等進一步的闡明和界

定，也是企業(yè)在既定的戰(zhàn)略經(jīng)營領域展開戰(zhàn)略經(jīng)營活動所要達到的水平的具體規(guī)定。

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1）宏觀性3）相對穩(wěn)定性

5）可分性

7）可檢驗性

2）長期性

4）全面性6）可接受性8）可挑戰(zhàn)性

8大特點財務緯度類指標收益類：凈利潤/結轉收入/結轉成本效率類：銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率資產(chǎn)類：NPV（凈現(xiàn)值）資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間運營管理類指標進度：關鍵節(jié)點的達成質(zhì)量：設計圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標的達成、成本目標的達成客戶緯度類指標項目品牌：知名度/認知度/美譽度客戶滿意度：規(guī)劃設計/銷售服務/工程質(zhì)量/物業(yè)服務/工程維修等的客戶滿意度能力緯度類指標人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識經(jīng)驗的貢獻程度，利于后續(xù)項目管理的提升8/29/2013

一、地產(chǎn)開發(fā)運營管理概述（什么是運營管理？）4

附：供參考的地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標（評價指標）

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一、地產(chǎn)開發(fā)運營管理概述（什么是運營管理？）5

2、在了解企業(yè)的戰(zhàn)略目標后，我們更為直觀的可以理解運營管理是一個

企業(yè)實現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標的過程與方法。

運營管理的定義：從本質(zhì)上講，運營管理就是在一定的資源條件下，“為達成目標而采取的各種管理

手段與資源整合”的循環(huán)過程。企業(yè)目標：財務類、銷售類、工程類等

運營管理

資源條件：人員、資金、土地等引申出來的操作層面疑問？運營管理具體到底管什么？由誰來管？應該選擇哪種合適的運管模式？

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Reserve知識領域管理目標管理內(nèi)容（運營管理范疇）項目整體管理保證項目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制明確總體目標，并通過運營管理手段促使其順利達成項目范圍管理保證項目完整地做項目該做的事情建立權責手冊，明確項目的權則及各專業(yè)的分工項目時間管理保證項目按進度計劃完成編制并確定項目各類進度計劃，并通過計劃管理手段進行有效控制項目費用管理保證項目按預算完成編制項目費用預算（營銷費用、管理費用），明確項目成本目標，并進行控制項目質(zhì)量管理保證項目工作成果的質(zhì)量明確各階段建設質(zhì)量成果標準，建立各階段成果質(zhì)量管理機制，并進行過程中的實時控制項目人力資源管理保證人力資源最有效地被利用根據(jù)自身特點，選擇合適的運營管控模式及組織構架項目溝通管理保證項目有良好的信息溝通建立項目報告及會議溝通機制并有效執(zhí)行項目風險管理盡可能降低項目開發(fā)建設的風險性建立會議決策、風險預警機制并有效執(zhí)行6

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Reserve二、運營管理的作用（運營管理管什么？）1、在地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中，運營管理基本上貫穿了整個價值鏈關鍵環(huán)節(jié)運營管理管理范疇管理措施管理目標項目投資決策及收益跟蹤參與投資決策，實施全過程項目收益跟蹤科學決策，降低投資風險；項目收益控制項目成果管理項目各階段的成果管理+項目后評估成果降低運營風險，提升項目質(zhì)量進度計劃管理各類項目計劃、管理計劃的協(xié)調(diào)提升項目運營效率運營決策管理會議管理（項目例會、評審會、運營例會等）提高決策效率目標成本管理目標成本、動態(tài)成本的跟蹤與分析成本目標的動態(tài)即時控制資金、預算管理預算的編制及滾動控制防范資金風險，提高資金使用效率

二、運營管理的作用（運營管理管什么？）7

2、運營管理是通過“以始為終”的管理手段，管理好影響項目開發(fā)、經(jīng)

營目標實現(xiàn)的各關鍵要素設定項目基準開發(fā)經(jīng)營目標

實現(xiàn)期

初設定

的開發(fā)

經(jīng)營目

標

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Reserve二、境運營盡管理梨的作償用（越運營汗管理必管什路么？辛）83、園地產(chǎn)疼項目埋運營擔管理扣的重鴨點：牢PT械QCT—為—t頌im奮in塊g：氧時間貨節(jié)點法的管箱理P—涉—p姑er總fo照rm昂an壩ce誰：運裁營績各效目納標的漸設定限、跟遠蹤、功評估Q—頃—q針ua份li章ty字：質(zhì)東量、目階段牛性成赤果的渡管理C—建—c漠on扇fe插re壓nc共in皮g：寄決策貼會議有管理

在所最有的精指標底當中襖，“級進度商”是最基機本的論指標予之一誕，也直常常龍被認喬為是最晨重要巴、管茫理難拘度最雅大的市指標流之一。

因此桑，對吹于大仙多數(shù)通房地碌產(chǎn)企岔業(yè)而言，桿運營各管理躍都首懂先從“計膛劃管理”開始鄰。版權縮慧所有Co鑼py納ri亂gh嬌tRe掌se漿rv墊e9三、叛如何獄做好濾運營賀計劃映管理1、渣房地洞產(chǎn)項雞目開漁發(fā)的幻玉特點狠決定撲了任歷何一健個開殖發(fā)商波都會敏在各背個階義段高察度關注“使進度膚計劃參節(jié)點慈”的拖實現(xiàn)要情況炭，因冷為：

隨著鹽項目魚開發(fā)攜周期尋的拉瓦長，形房地東產(chǎn)投裕資的裙“機桿會風刪險”遲會逐償步加鎮(zhèn)大；

進度第時間蛋，是響影響茫管理茫費用候和財演務費舒用高罷低的托一個叉決定儉因素掃；

進度面時間美，是鐘影響叼項目勒IR陪R的麥重要落因素廊之一忘，而犯IR卷R是筍大部爹分企童業(yè)作評為項辱目投肥資決請策的重要勇依據(jù)

房地創(chuàng)產(chǎn)項辰目內(nèi)貓、外射部接旁口多美，協(xié)衣同與嫂協(xié)調(diào)伍非常獲繁雜

計劃擇管理溜的過買程，魯是房裂地產(chǎn)茶項目模系統(tǒng)越分析鍵和風斥險分敬析的呆過程

計劃稼管理艷是項每目管彈理人滑員的蛾必備盲工具版權駛所有Co灣py附ri毀gh他tRe刊se駐rv煙e三、臣如何傅做好珠運營畏計劃事管理102、橋因此伍，在激實際漠的項渾目開膛發(fā)建塊設過錄程中截，以幻玉下的笨管理始難點寇時有外發(fā)生園：版權憑所有Co頌py間ri情gh例tRe阿se維rv傅e

干到鐮哪算浪哪（觀沒有螺計劃媽）

“三偶拍”貫計劃壞（拍產(chǎn)腦袋擴、拍慨胸脯嶺、拍雙大腿距）

計劃槐排不頓了（鄰都給堪自己賢留足盜時間近，不眾管別亞人能飼不能額干）

啊呀駱，忘癥了這季事了盈（計健劃漏被項）

工程箱端口肚、營治銷端冰口急戚得團姻團轉另（上焦游計黎劃的余拖延針）

不該李干的乖干了搬，該搜干的撥還沒狡動（剛計劃枕不清弄晰，殿眉毛塌胡子深一把爭抓）

。。凳。。蔽。。8/肝29洗/2版01惠3Co登py輔ri單gh吧tRe燭se米rv手e支援撓性業(yè)務主營江業(yè)務版權臟所有財務扇、計耳劃項目獲取規(guī)劃設計營銷策劃售后服務人力累資源行政興綜合……施工建設利潤空間

房地星產(chǎn)開踢發(fā)價榴值鏈杯是基屯于“價打值鏈燈”模倉型，瘦結合剃地產(chǎn)開發(fā)渠的自梅身特窗點從循而衍博生出來。

房地救產(chǎn)開游發(fā)的懼最大劈燕特點筒與價值裂體現(xiàn)鎮(zhèn)就在批四個牙字“觸資源整合旬”

其大為致模泰型如群左圖恐所示三、陷如何民做好甘運營吼計劃蝦管理11附煤1萍：地棚產(chǎn)開循發(fā)價晴值鏈頌模型8/伐29換/2啊01五3版權片所有Co足py柄ri緞gh澆tRe碰se地rv贏e附2赴：目蠶前國撤內(nèi)房膨地產(chǎn)補市場掃上的威價值堂鏈主欲要包布含的爹模塊示例蒼：

左圖椅為國呈內(nèi)某節(jié)上市毀房企的主裕營業(yè)螺務管宋理模阿塊與絞支援性約經(jīng)營燙管理桑模塊捐的分濃類

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