2023年湖南連鎖百貨行業(yè)分析報(bào)告

2023年湖南連鎖百貨行業(yè)分析報(bào)告2023年5月目錄一、湖南省連鎖百貨龍頭 41、公司概況：主業(yè)清晰，多層次品牌錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) 42、股權(quán)結(jié)構(gòu)：民營(yíng)機(jī)制，激勵(lì)充分 6二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)提升，多個(gè)商業(yè)中心涌現(xiàn) 81、湖南省：經(jīng)濟(jì)增速快，購(gòu)買(mǎi)力旺盛 82、長(zhǎng)沙：消費(fèi)型城市特征明顯 93、長(zhǎng)沙商圈：老牌+新丁，四面開(kāi)花 14三、奧特萊斯的中國(guó)之路：快速擴(kuò)張，洗牌加劇 181、奧萊概況：名品+低價(jià) 18（1）奧萊的概念 18（3）奧萊的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 19（3）奧萊的功能 21（4）奧萊的核心價(jià)值 21（5）奧萊的盈利模式 222、奧萊中國(guó)生存現(xiàn)狀：山寨橫行，品牌瓶頸 253、奧萊中國(guó)前景展望：氣候形成，淘沙依續(xù) 31四、百貨核心、家電補(bǔ)充、小額貸款添彩 381、百貨：友誼商店貢獻(xiàn)大，奧特萊斯是亮點(diǎn) 382、家電零售：配套跟進(jìn)，盈利貢獻(xiàn)極少 523、品牌代理業(yè)務(wù)：增長(zhǎng)迅速，成長(zhǎng)前景有限 534、小額貸款業(yè)務(wù)：盈利前景可觀 545、擔(dān)保公司：籌建中，未來(lái)發(fā)展看好 556、長(zhǎng)沙銀行：預(yù)計(jì)上市后股權(quán)收益可達(dá)10億 55五、毛利率略降，費(fèi)控力增強(qiáng)，卡銷(xiāo)售大 55六、盈利預(yù)測(cè) 57七、風(fēng)險(xiǎn)因素 581、新店培育期延長(zhǎng) 582、資金壓力大 583、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 58一、湖南省連鎖百貨龍頭1、公司概況：主業(yè)清晰，多層次品牌錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)公司是長(zhǎng)沙市乃至湖南省最大的百貨零售企業(yè)，原名“家潤(rùn)多商業(yè)股份有限公司”，成立于2023年6月7日。2019年7月17日，公司在深交所上市。2020年4月21日，公司更名為“湖南友誼阿波羅商業(yè)股份有限公司”，證券簡(jiǎn)稱(chēng)由“家潤(rùn)多”變更為“友阿股份”。公司目前擁有8家百貨門(mén)店（包括1家?jiàn)W特萊斯）、3家電器門(mén)店、1家品牌區(qū)域代理公司，以及小額貸款公司。其中，在長(zhǎng)沙的5家百貨門(mén)店均處于核心商圈。公司目前所屬8家百貨門(mén)店總建筑面積約36.4萬(wàn)平米，總經(jīng)營(yíng)面積約29.52萬(wàn)平米；自有物業(yè)經(jīng)營(yíng)面積約11.45萬(wàn)平米，自有物業(yè)百貨門(mén)店的收入占公司百貨收入的比例達(dá)66.71%。若算上目前改擴(kuò)建及新建項(xiàng)目，則到2015年自有物業(yè)總經(jīng)營(yíng)面積約24萬(wàn)平米，占總經(jīng)營(yíng)面積過(guò)半。與同行業(yè)上市公司不同的是，公司旗下?lián)碛小坝颜x”、“阿波羅”、“春天百貨”、“友阿百貨”等百貨品牌，覆蓋高檔精品百貨、中高檔綜合百貨、時(shí)尚百貨、大眾百貨等不同層次的消費(fèi)需求。其中，“友誼”和“阿波羅”品牌主要側(cè)重于高端、中高檔百貨，“春天百貨”和“友阿百貨”品牌主要側(cè)重于時(shí)尚、大眾百貨。公司在湖南地區(qū)較強(qiáng)的品牌影響力和商圈優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)盈利能力維持高增之勢(shì)，2020年?duì)I業(yè)收入和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別為29.74%、44.46%，2021年前三季度兩者同比增長(zhǎng)分別為36.97%、39.62%。公司百貨、家電和小額貸款三大業(yè)務(wù)中，百貨業(yè)務(wù)為最主要的盈利來(lái)源，2020年及2021年1～9月，百貨業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入32.31億元和30.3億元，同比分別增長(zhǎng)31.77%、37.71%，占總收入比例分別為90.65%、88.26%。公司經(jīng)營(yíng)地主要在長(zhǎng)沙，雖然目前公司在常德和郴州有2店，但業(yè)務(wù)基數(shù)較小，長(zhǎng)沙地區(qū)對(duì)營(yíng)業(yè)收入的貢獻(xiàn)達(dá)88%以上。2、股權(quán)結(jié)構(gòu)：民營(yíng)機(jī)制，激勵(lì)充分公司控股股東為“湖南友誼阿波羅控股股份有限公司”，友阿控股于2000年由原湖南長(zhǎng)沙友誼（集團(tuán)）有限公司和長(zhǎng)沙阿波羅商業(yè)城合并改制設(shè)立，湖南長(zhǎng)沙友誼（集團(tuán)）有限公司的前身是長(zhǎng)沙友誼華僑商店（國(guó)營(yíng)），該店始創(chuàng)于1979年；長(zhǎng)沙阿波羅商業(yè)城前身是韶山路百貨商店（國(guó)營(yíng)），該店始創(chuàng)于1971年。截止2021年6月30日，友阿控股持有公司1.44億股，占比41.25%。公司實(shí)際控制人為胡子敬先生，目前持有公司14.375%的股權(quán)，并通過(guò)一致行動(dòng)關(guān)系，控制友阿控股46.9%股權(quán)，合計(jì)實(shí)際控制友阿控股61.275%股權(quán)。胡子敬是公司創(chuàng)始人，現(xiàn)任公司董事長(zhǎng)，其從1974年開(kāi)始從事百貨零售工作，具有豐富的百貨零售業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)，于2001年創(chuàng)造性地提出了“經(jīng)營(yíng)管理一體化”的商業(yè)模式，在傳統(tǒng)百貨內(nèi)部率先實(shí)進(jìn)“進(jìn)銷(xiāo)分離、統(tǒng)一管理”的方法。另外，公司的管理團(tuán)隊(duì)，包括店長(zhǎng)級(jí)，在當(dāng)?shù)貜氖掳儇浟闶蹣I(yè)最長(zhǎng)超過(guò)30年，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)非常了解，經(jīng)驗(yàn)豐富，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)應(yīng)變能力。公司還通過(guò)核心管理人員持股友阿控股以及實(shí)施股權(quán)激勵(lì)制度，保證管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)提升，多個(gè)商業(yè)中心涌現(xiàn)1、湖南?。航?jīng)濟(jì)增速快，購(gòu)買(mǎi)力旺盛湖南省位于長(zhǎng)江中游南部，東臨江西，東接重慶、貴州，南毗廣東、廣西，北連湖北。下轄13個(gè)地級(jí)市和1個(gè)自治州，共有136個(gè)縣?？偯娣e21.18萬(wàn)平方公里，2020年全省常住人口6568萬(wàn)人。2021年前三季度，全省GDP總量13625.29億元，增長(zhǎng)12.9%；全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13952元，增長(zhǎng)12.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)6.7%，較上年同期提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)數(shù)居中部六省第二位；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出10000元，同比增長(zhǎng)14.2%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)7.9%，較上年同期提高2.5百分點(diǎn)，消費(fèi)支出位于中部六省之首。2021年1～11月，全省實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額6098.39億元，增長(zhǎng)17.8%，高于全國(guó)平均水平0.8個(gè)百分點(diǎn)，和湖北并列中部六省第二位。2、長(zhǎng)沙：消費(fèi)型城市特征明顯長(zhǎng)沙位于湖南省東部偏北，是中南地區(qū)重要的資金、技術(shù)、原材料集散地和交通樞紐，是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的核心城市。在地理位置上處于大三角區(qū)域和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中腰，靠近珠三角，是對(duì)接長(zhǎng)三角、珠三角的重要通道，也是連接滬港渝三地的重要交通樞紐，在滬港渝三大經(jīng)濟(jì)圈中個(gè)有不可小視的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。自2015年長(zhǎng)沙開(kāi)始實(shí)施長(zhǎng)株潭一體化目標(biāo)以來(lái)，國(guó)內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域整體實(shí)力均有顯著增強(qiáng)。2020年武廣高速鐵路開(kāi)通，將長(zhǎng)沙又融入武漢、廣州兩個(gè)中心城市3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)；2015年長(zhǎng)沙地鐵1、2號(hào)線將建成通車(chē)，加之長(zhǎng)株潭城際鐵路的開(kāi)通，又將拉近長(zhǎng)沙和株洲、湘潭僅30分鐘車(chē)程距離；而且“十四五”期間湘江大橋、湘江隧道等7條過(guò)江通道、石長(zhǎng)鐵路復(fù)線、長(zhǎng)益常城際鐵路、長(zhǎng)瀏城際鐵路、滬昆高鐵等建設(shè)也將推進(jìn)，滬昆與武廣兩高鐵實(shí)現(xiàn)交匯。長(zhǎng)沙現(xiàn)轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花、望城六區(qū)和長(zhǎng)沙、寧鄉(xiāng)和瀏陽(yáng)三市縣?？偯娣e1.18萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?04萬(wàn)，其中市區(qū)面積1938平方公里，人口363萬(wàn)。產(chǎn)業(yè)方面，長(zhǎng)沙的第三產(chǎn)業(yè)尤為發(fā)達(dá)，特別是媒體與娛樂(lè)業(yè)聞名全國(guó)，是中南地區(qū)重要的工商業(yè)城市。長(zhǎng)沙有“中國(guó)娛樂(lè)之都”之稱(chēng)，酒吧文化、選秀文化、廣場(chǎng)文化是城市的休閑娛樂(lè)顯著特征，市民普遍崇尚輕松、愜意、愉悅的生活方式。傳媒及娛樂(lè)業(yè)的旺盛也使當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)觀念超前，追逐時(shí)尚、追逐新潮，而且品牌意識(shí)強(qiáng)烈，像LV、GUCCI等奢侈品牌在長(zhǎng)沙的單店表現(xiàn)一直領(lǐng)先國(guó)內(nèi)其他城市。根據(jù)《長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，長(zhǎng)沙在“十四五”期間將重點(diǎn)提升城外、城際、城內(nèi)交通的通達(dá)性和便利性，著力構(gòu)建長(zhǎng)株潭“半小時(shí)消費(fèi)圈”，省內(nèi)及周邊城市“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”、“兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，積極拓展消費(fèi)經(jīng)濟(jì)腹地空間，打造城區(qū)“10分鐘消費(fèi)便利圈”。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)明顯。2020年長(zhǎng)沙GDP在全省省會(huì)城市排名排名第7位，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)率在中部省會(huì)城市排名第一，綜合競(jìng)爭(zhēng)力在省會(huì)城市排名第六，所轄四縣（市）全部進(jìn)入全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)。2021年前三季度，長(zhǎng)沙GDP總量3835億元，增長(zhǎng)率14.3%，總量居中部六省會(huì)第二；社會(huì)消費(fèi)品零售總額1534億元，增長(zhǎng)率17.47%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)19362元，增長(zhǎng)率14%，絕對(duì)額居中部六省第一；城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出13271元，增長(zhǎng)率15%。根據(jù)《長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》“十四五”期間，GDP年均增長(zhǎng)13%左右，2016年達(dá)9000億元左右；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)18%以上，2016年達(dá)4500億元左右；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)分加別為12%、14%，2016年分別達(dá)到4萬(wàn)元和2萬(wàn)元無(wú)以上；城鎮(zhèn)化率達(dá)70%。3、長(zhǎng)沙商圈：老牌+新丁，四面開(kāi)花長(zhǎng)沙商業(yè)自古就呈西文東市的格局，傳統(tǒng)商業(yè)中心集中于河?xùn)|北部，五一商圈是唯一的市級(jí)商圈。不過(guò)，隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，省府南遷、市府西移，城市在原有的基礎(chǔ)上向外環(huán)發(fā)展，拉動(dòng)了數(shù)個(gè)新興商圈的崛起，例如紅星、大托、黎托、星沙等商圈。目前長(zhǎng)沙的成熟商圈包括五一廣場(chǎng)、火車(chē)站、袁家?guī)X、伍家?guī)X、東塘、溁灣鎮(zhèn)，其中五一廣場(chǎng)商圈是長(zhǎng)沙乃至湖南的最核心商圈，屬于長(zhǎng)沙唯一的市級(jí)中心商圈，分布著平和堂、春天百貨、王府井商業(yè)廣場(chǎng)、新世界百貨、百聯(lián)東方、黃興路商業(yè)步行街等數(shù)十家購(gòu)物中心，幾乎占了長(zhǎng)沙市大型商場(chǎng)的半壁江山。公司下屬阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)、友誼商店、春天百貨長(zhǎng)沙店、友誼商城分別位于火車(chē)站、袁家?guī)X、五一廣場(chǎng)、東塘商圈，占據(jù)長(zhǎng)沙四個(gè)核心商圈，具有明顯的地理位置優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)沙商圈數(shù)量在省會(huì)城市中數(shù)前列，亦反映商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程序。目前活躍在長(zhǎng)沙地區(qū)的大型百貨零售商主要有日本平和堂（2家）、王府井（1家）、香港新世界（1家）、長(zhǎng)沙百聯(lián)東方商廈（1家）、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)（1家）、通程控股旗下的金色家族（2家）、通程商業(yè)廣場(chǎng)（3家）、通程奧特萊斯直銷(xiāo)廣場(chǎng)（1家）。長(zhǎng)沙百意百貨關(guān)門(mén)停業(yè)等事件，充分反映出長(zhǎng)沙百貨零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。三、奧特萊斯的中國(guó)之路：快速擴(kuò)張，洗牌加劇1、奧萊概況：名品+低價(jià)（1）奧萊的概念?yuàn)W特萊斯(Outlets)誕生于美國(guó)，英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工廠直銷(xiāo)店”逐漸發(fā)展為專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售過(guò)秀、下架、斷碼品牌服飾商品的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，又稱(chēng)品牌直銷(xiāo)購(gòu)物中心。這種模式最早起源于歐洲的服裝工廠的倉(cāng)庫(kù)邊上，那時(shí)眾多平時(shí)從不打折的大牌服裝會(huì)時(shí)常打開(kāi)倉(cāng)庫(kù)折扣處理過(guò)季、斷碼商品，深受消費(fèi)青睞。后來(lái)眾多品牌的尾貨處理中心集中到一起，就形成具有一定規(guī)模的工廠直銷(xiāo)中心，后來(lái)這種模式又被美國(guó)人發(fā)揚(yáng)光大，在郊外的高速公里旁興建奧特萊斯，并輔之以舒適、清新的購(gòu)物環(huán)境，加上一定的餐飲、娛樂(lè)設(shè)施，以延長(zhǎng)顧客逗留時(shí)間。奧萊的發(fā)展迄今為止已有100年的歷史，真正的奧特萊斯由商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商乃至大型百貨商店為其構(gòu)成專(zhuān)業(yè)的供貨渠道。（3）奧萊的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)奧萊的選址非常重要，其基本上位于消費(fèi)力旺盛的大城市和發(fā)達(dá)地區(qū)，郊外省際交通交會(huì)處，一般在多條高速公路的交叉點(diǎn)上，旅游必經(jīng)線路，周邊環(huán)境舒適且有大量高端住宅；1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，距離都市中心45～90分鐘的車(chē)程，滿足各種交通工具通行，并且設(shè)有大型的地面停車(chē)場(chǎng)；同時(shí)，辟有專(zhuān)門(mén)的餐飲區(qū)域，有一定數(shù)量的品牌餐飲店加盟，購(gòu)物環(huán)境舒適，主題多元化，集游、購(gòu)、娛為一體，迎合多種愛(ài)好和多年齡層次的消費(fèi)者偏好；客源以城市為核心、旅游客源為主要，周邊客源為輔助。奧萊一般采用2～3層商業(yè)街的模式，占地面積較大，但容積率較低。由于品牌折扣銷(xiāo)售的獨(dú)特形式，每個(gè)品牌專(zhuān)賣(mài)店均有鮮明的特色與布置方式，其即不同于百貨店的“店中店”，也不同于商業(yè)街上獨(dú)立的專(zhuān)賣(mài)店。這些品牌專(zhuān)賣(mài)店均以獨(dú)立商鋪形式出現(xiàn)，每個(gè)商鋪全部自主經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一物業(yè)管理，商鋪與商鋪之間輔以商業(yè)街的形式相聯(lián)系，商業(yè)街內(nèi)無(wú)死角，四通八達(dá)。選址市郊及建筑形態(tài)的特點(diǎn)，決定了奧萊具有其他零售業(yè)態(tài)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，其特點(diǎn)主要有：一是，世界知名品牌商品。其經(jīng)營(yíng)的商品都是名牌下架商品、過(guò)季商品及斷碼商品，品牌純正，質(zhì)量上乘，一般都是由高檔專(zhuān)賣(mài)店或?qū)９裣录芎笾苯愚D(zhuǎn)到奧特萊斯銷(xiāo)售。二是，超低的價(jià)格折扣。拋除低價(jià)的土地或建筑等固定成本外，奧特萊斯的中間環(huán)節(jié)、店堂裝飾、銷(xiāo)售人員等成本因素也相對(duì)較低，因而其商品價(jià)格比商場(chǎng)或?qū)Ｙu(mài)店要低，折扣一般1～6折，比一般專(zhuān)賣(mài)折扣店還要低10%以上的價(jià)格，能夠吸引對(duì)價(jià)格比較敏感的消費(fèi)者，滿足了部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足卻又追求名牌的消費(fèi)者的名牌消費(fèi)需求。三是，便利與舒適的購(gòu)物環(huán)境。奧萊的購(gòu)物面積一般很大，以美國(guó)為例，其面積由幾萬(wàn)平米到幾十萬(wàn)平米不等，同時(shí)又配有舒適的購(gòu)物環(huán)境和便捷的交通。（3）奧萊的功能奧特萊斯本身涵蓋三種業(yè)態(tài)：首先，是人們熟知的名品折扣中心；第二是二、三線產(chǎn)品的展示直銷(xiāo)中心，就是廠家的新品展示與大量的庫(kù)存處理中心；第三是中間商品牌，即是向?qū)⒎夏撤N風(fēng)格定位的品牌廠家?guī)齑婕谐瑸椋優(yōu)樽约旱钠放苼?lái)銷(xiāo)售。不論哪種方式，其所服務(wù)的消費(fèi)群體有著類(lèi)似的心理訴求，向往名牌、講究品位、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。在國(guó)外，后兩種方式的產(chǎn)品銷(xiāo)售量并不比名品折扣少，其中高檔新品與名品折后價(jià)基本同檔次，與陳年舊款相比，時(shí)尚度也較高。奧萊這種自身涵蓋的三種業(yè)態(tài)，在功能上體現(xiàn)為：一是提高正價(jià)銷(xiāo)售店鋪所售商品的新鮮度；二是降低消費(fèi)門(mén)檻，培育未來(lái)的忠實(shí)顧客；三是變現(xiàn)能力比較強(qiáng)。（4）奧萊的核心價(jià)值奧萊的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要是通過(guò)將商品的供應(yīng)鏈壓縮到最短，將經(jīng)營(yíng)成本壓縮到最低，為顧客提供真正的價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的世界品牌商品。作為Outlets經(jīng)營(yíng)者，由于其一般都遠(yuǎn)離城市中心，土地和建筑成本相對(duì)較低，而且因銷(xiāo)售方式簡(jiǎn)單，相關(guān)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用也變得很低，低成本運(yùn)營(yíng)使經(jīng)營(yíng)者能夠?yàn)橄M(fèi)者讓利到最大程度。而對(duì)于品牌供應(yīng)商而言，Outlets為其提供銷(xiāo)售庫(kù)存、斷碼、過(guò)季商品的正規(guī)銷(xiāo)售渠道，延長(zhǎng)了銷(xiāo)售渠道線，但又不影響正價(jià)品的銷(xiāo)售，在保持品牌形象的同時(shí)迅速回籠資金。奧萊的核心競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)值體現(xiàn)反映在品牌、低價(jià)及購(gòu)物環(huán)境、輔助性銷(xiāo)售渠道。（5）奧萊的盈利模式在國(guó)外，奧萊一般是由商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)完成后，商業(yè)地產(chǎn)再通過(guò)招商、招租的形式把物業(yè)租賃給主力的百貨店或品牌代理商或品牌制造商，由經(jīng)營(yíng)商們根據(jù)所經(jīng)營(yíng)品牌的定位和特色進(jìn)行自主裝修和經(jīng)營(yíng)。因而，其盈利模式主要是房地產(chǎn)租賃收入，扣除必要的營(yíng)運(yùn)成本、品牌發(fā)展費(fèi)用后作為開(kāi)發(fā)投資回報(bào)，即奧特萊斯都是由一個(gè)個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的商店組成，沒(méi)有統(tǒng)一的收款，各家品牌店都是租賃的方式。而在國(guó)內(nèi)，大多數(shù)與奧萊開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)尚不成熟，象北京燕莎奧特萊斯實(shí)地上充當(dāng)?shù)氖前哑放拼砩陶偌⒐芾淼慕巧?，在一個(gè)由專(zhuān)柜和聯(lián)營(yíng)方式組成的商場(chǎng)?？偟膩?lái)說(shuō)，奧萊在中國(guó)的盈利模式比較復(fù)雜，目前有二種利潤(rùn)來(lái)源方式：一是，一些實(shí)力較小的開(kāi)發(fā)商，以?shī)W特萊斯項(xiàng)目為賣(mài)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)完成后對(duì)外銷(xiāo)售，而后采取售后回租的方式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，回租期視開(kāi)發(fā)資金回收情況分五至二十年不等；二是采取統(tǒng)一收銀的方式，提取品牌專(zhuān)賣(mài)店銷(xiāo)售額或銷(xiāo)售利潤(rùn)的一定百分比作為投資回報(bào)，提取比例根據(jù)入駐品牌的知名度和市場(chǎng)吸引力不等，一般而言，品牌越大、知名度越高，扣點(diǎn)比率越低；對(duì)于一些市場(chǎng)認(rèn)可度相對(duì)較低的品牌專(zhuān)賣(mài)店，則采取保底租金和扣點(diǎn)比孰高的方式取得投資回報(bào)；對(duì)于市場(chǎng)配套的餐飲、娛樂(lè)設(shè)施，則以收取房屋租金為主。2、奧萊中國(guó)生存現(xiàn)狀：山寨橫行，品牌瓶頸中國(guó)奧特萊斯發(fā)展晚于歐美等國(guó)家，北京燕莎于2002年12月首次將奧特萊斯這種零售業(yè)態(tài)引入中國(guó)，受北京燕莎奧特萊斯成功的示范效應(yīng)，2016年4月上海青浦奧特萊斯開(kāi)業(yè)，6月瑞士FOXTOWN在上海、天河城番禺萬(wàn)博中心歐萊斯名牌折扣店相繼推出，2016年杭州休博園青浦奧特萊斯拉開(kāi)帷幕，蘇州和順青浦奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，2018年重慶西部青浦奧特萊斯、武漢黃陂國(guó)際品牌直銷(xiāo)中心、昆明奧特萊斯等全線運(yùn)營(yíng)，緊隨而之的幾乎在全國(guó)各省會(huì)城市均刮起“奧特萊斯旋風(fēng)”，從一線城市深耕到省會(huì)、直轄市全面開(kāi)花。不過(guò)，由于國(guó)內(nèi)對(duì)Outlets業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)理念、運(yùn)作方式、管理方式等方面的認(rèn)識(shí)和理解參差不齊，能夠存活且很好發(fā)展的屈指可數(shù)，大多數(shù)奧特萊斯可以說(shuō)是名不符實(shí)，或是冷淡收?qǐng)?、慘淡經(jīng)營(yíng)；或雖冠名奧特萊斯，但不具真正意義上的Outlets；或艱難招商，能否順利開(kāi)業(yè)不確定。例如寧波奧特萊斯已破產(chǎn)倒閉、廣州番禺長(zhǎng)隆友誼奧特萊斯購(gòu)物公園項(xiàng)目擱淺、首創(chuàng)置業(yè)在三水啟動(dòng)的芭蕾雨奧特萊斯和佛山順聯(lián)國(guó)際投建的奧特萊斯還在招商階段、北京永旺奧萊和房山奧萊開(kāi)業(yè)一再延期。據(jù)中國(guó)購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)委員會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，從2002年北京燕莎奧特萊斯迄今，全國(guó)共有200多家?jiàn)W特萊斯開(kāi)業(yè)，以“奧特萊斯”命名的折扣賣(mài)場(chǎng)則多達(dá)400家，九成以上是贗品或山寨版，名副其實(shí)的奧特萊斯也只有4、5家左右，且國(guó)際一線品牌正式進(jìn)駐開(kāi)店的很少，北京燕莎、上海青浦雖然是中國(guó)Outlets最成功的典型代表，但國(guó)際品牌占比最高也才達(dá)到50%，大國(guó)內(nèi)知名品牌仍是主力支撐。奧萊在中國(guó)的發(fā)展已有10年，但從快速擴(kuò)張到重新洗牌，僅經(jīng)歷3年，最重要原因是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平、市場(chǎng)環(huán)境、商品渠道、經(jīng)營(yíng)流程與國(guó)外差異較大，生存條件和培育土壤尚未形成。國(guó)內(nèi)奧特萊斯往往盲目追求規(guī)模，以規(guī)模宏大作為賣(mài)點(diǎn)，忽視品牌招商和后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理。作為奧特萊斯，建成后最首要的就是招商能力，也是目前諸多奧萊遇到的最大問(wèn)題。許多零售商缺乏諸多知名品牌服裝等資源的支持，導(dǎo)致招商能力薄弱，難以吸引更多的消費(fèi)者；或者無(wú)法以低廉的價(jià)格從品牌商那獲得正牌特價(jià)商品，真正由品牌商參與的比例較低，折扣后的價(jià)格依然偏高，消費(fèi)者很難接受；或者貨品少，補(bǔ)充慢、不穩(wěn)定，品牌更換頻繁。其次，奧萊不同于購(gòu)物中心（ShoppingMall），一個(gè)城市可以容納多個(gè)數(shù)量的購(gòu)物中心，但容納奧特萊斯的數(shù)量卻非常有限，即使在北京這樣大規(guī)模的中心城市，已有的3家?jiàn)W特萊斯已經(jīng)形成了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。再次，奧萊很難在二線以下的城市運(yùn)作，國(guó)際一線品牌，如LouisVuitton、Hermes等奢侈品牌在全球的Outlets都無(wú)開(kāi)店先例，GUCCI、Dior等品牌雖在國(guó)外的Outlets有開(kāi)設(shè)店鋪，但為了維護(hù)自身奢侈品的高端形象，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略是非中高端百貨店不進(jìn)駐，并且一個(gè)區(qū)域內(nèi)的店鋪數(shù)量有限，更不會(huì)積極在國(guó)內(nèi)的Outlets設(shè)立專(zhuān)門(mén)店鋪，使中國(guó)Outlets在高端品牌選擇方面受到局限。而且，部分國(guó)際一線品牌及大量國(guó)際中檔品牌在中國(guó)的發(fā)展一般由區(qū)域代理商經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，與公司直營(yíng)相比，代理商存在更高的進(jìn)貨成本，且品牌越高端通常代理商的成本越高，所以即使這些品牌入駐Outlets，也難以提供富有吸引力的更低折扣。北京燕莎和上海青浦是廠房式和小鎮(zhèn)式Outlets的典型代表。北京燕莎奧特萊斯購(gòu)物中心是燕莎友誼商城的第一家直屬分店，也是國(guó)內(nèi)第一家真正意義上的Outlets。燕莎奧萊經(jīng)過(guò)近10年經(jīng)營(yíng)，在銷(xiāo)售和品牌、業(yè)態(tài)構(gòu)成層面，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)奧萊的標(biāo)桿。燕莎奧萊坐落于北京東西環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東西環(huán)路，四通八達(dá)的公路構(gòu)成緊密便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，與對(duì)面的北京歡樂(lè)谷主題公園遙相呼應(yīng)，形成了京東白領(lǐng)消費(fèi)商圈，日均客流量達(dá)2萬(wàn)多人次。燕莎奧萊由A、B、C三座組成，總經(jīng)營(yíng)面積近10萬(wàn)平米，形成了主題鮮明，品類(lèi)突出的經(jīng)營(yíng)布局。A座于2002年開(kāi)業(yè)，以歐洲精品、商務(wù)休閑、婦女兒童、家居用品以及太陽(yáng)鏡、鐘表為主；B座于2023年開(kāi)業(yè)，以皮鞋、皮具、運(yùn)動(dòng)戶外商品為主；C座于2016年開(kāi)業(yè)，以國(guó)際一線知名品牌、男女服裝、餐飲服務(wù)為主。燕莎奧萊自開(kāi)業(yè)以來(lái)，品牌調(diào)整持續(xù)走向高端，目前擁有HugoBoss、杰尼亞、MAXMARA、登喜路、KENZO、ST.JOHN、CANALI、施華洛世奇、GANT、Timberland等國(guó)際一線品牌和知名品牌近600個(gè)；國(guó)際頂級(jí)品牌HUGOBOSS，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到500平米，是亞洲地區(qū)規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)品類(lèi)最全的奧萊品牌直營(yíng)店。2021年5月和7月COACH、ESCADA品牌直營(yíng)店正式進(jìn)駐燕莎奧萊。擁有100平米以上的規(guī)模的工廠店、直營(yíng)店100余家，銷(xiāo)售占比在70%以上。國(guó)際一線品牌和知名品牌比例達(dá)50%，國(guó)內(nèi)知名品牌占25%，特色店和專(zhuān)業(yè)店的比例約25%。燕莎奧萊2002年開(kāi)業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額近3億元，2018年銷(xiāo)售額超過(guò)15億元，2020年銷(xiāo)售額突破20億元，同比增長(zhǎng)30%，預(yù)計(jì)2021年銷(xiāo)售額21億元。上海青浦奧特萊斯廣場(chǎng)是百聯(lián)集團(tuán)在2016年4月運(yùn)營(yíng)的第一家?jiàn)W萊。其坐落于滬青平高速公路趙巷出口處200米，南靠佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，西臨淀山湖、朱家角、周莊等著名江南水鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)，距市中心人民廣場(chǎng)26公里，車(chē)程僅30-40分鐘。廣場(chǎng)地處同三高速、滬青平高速、嘉金高速、滬寧高速和滬杭高速路網(wǎng)中央。在區(qū)位上，青浦奧萊具有較大的區(qū)域輻射能力和較強(qiáng)的區(qū)域消費(fèi)能力支持。青浦奧萊以國(guó)際、國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌服飾為主，集休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體，并配套兒童游樂(lè)場(chǎng)總占地面積16萬(wàn)平方米，總建筑面積約11萬(wàn)平方米，擁有1700輛停車(chē)位。青浦奧萊自開(kāi)業(yè)以來(lái)，品牌不斷升級(jí)調(diào)整，由開(kāi)業(yè)初期的僅40余家店鋪增至2020年底的288家，品牌直營(yíng)店鋪占比達(dá)95%。擁有450多個(gè)國(guó)內(nèi)外品牌：A區(qū)主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際大牌的折扣商品，包括Armani、Zegna、Burberry、Bally、HugoBoss、Dunhill、Aquascutum、Ferragamo、MaxaMara、Trussadi、TOD’S、POLORALPHLAUREN、COACH、CK等；B區(qū)和C區(qū)主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌、國(guó)際二線品牌以及國(guó)內(nèi)著名品牌，進(jìn)駐的有Nike、Adidas、ESPRIT、I.T、MIZUNO、GH、D'urban、LACOSTE、ecco、Clarks、GEOX等品牌商鋪。青浦奧萊自開(kāi)業(yè)后，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面創(chuàng)造了諸多奇跡，是目前國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)情況最好的奧萊：開(kāi)業(yè)當(dāng)年即實(shí)現(xiàn)盈利、平均每年利潤(rùn)增長(zhǎng)率高達(dá)400%；3年收回投資、到2020年還清所有貸款；營(yíng)業(yè)收入由2016的6.5億元增長(zhǎng)到2020年的15.29億元，2020年增速繼續(xù)34.65%的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭；凈利潤(rùn)由1741萬(wàn)元增長(zhǎng)到2020年的1.1億元，復(fù)合增長(zhǎng)率85%。3、奧萊中國(guó)前景展望：氣候形成，淘沙依續(xù)從我們統(tǒng)計(jì)的部分奧萊項(xiàng)目可以看出，即使奧萊在中國(guó)的發(fā)展并非一帆風(fēng)順，但北京燕莎奧萊、上海青浦奧萊驕人的業(yè)績(jī)令眾多零售商仍然趨之若鶩，加之當(dāng)前住宅宏觀調(diào)控背景之下，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)生水起，奧萊開(kāi)店潮繼續(xù)席卷全國(guó)。部分已開(kāi)業(yè)或計(jì)劃開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目：2021年1月北京機(jī)場(chǎng)第二高速附近的斯普瑞斯開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，隨后位于京津路的佛羅倫薩小鎮(zhèn)京津奧特萊斯在5月開(kāi)業(yè)；4月天河城第二家連鎖名牌折扣店開(kāi)業(yè)；9月寧波杉杉第一個(gè)奧萊項(xiàng)目杉井奧特萊斯廣場(chǎng)開(kāi)張，其計(jì)劃將在10年內(nèi)在全國(guó)復(fù)制15至20個(gè)奧萊項(xiàng)目；11月28日鄭州亞星奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)；12月22日南京王府井奧特萊期開(kāi)業(yè)，進(jìn)駐品牌200多家；2022年1月3日佛山順聯(lián)國(guó)際奧特萊斯開(kāi)業(yè)；友阿股份的長(zhǎng)沙奧萊已經(jīng)試營(yíng)業(yè)近一年，友阿天津?yàn)I海新區(qū)奧萊項(xiàng)目也即將于2022年開(kāi)業(yè)；山水奧特萊斯計(jì)劃于2022年中開(kāi)業(yè)；大連百年港灣奧特萊斯將重裝啟幕。部分大型零售集團(tuán)和開(kāi)發(fā)商的奧萊發(fā)展項(xiàng)目：上海友誼股份自2020年起已將運(yùn)營(yíng)重心放在奧特萊斯模式上，計(jì)劃2016年擁有10家左右的奧萊，目前除了上海青浦及托管杭州下沙奧萊外，還擁有武漢、無(wú)錫兩地奧萊項(xiàng)目，日前又公告南京奧萊項(xiàng)目將于2023年建成開(kāi)業(yè)。天津?yàn)I海新區(qū)大港重點(diǎn)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，由香港奧特萊斯世紀(jì)名牌折扣城和城控股有限公司共同投資建設(shè)的天津奧萊城市綜合體項(xiàng)目將于今年動(dòng)工，計(jì)劃建設(shè)世界品牌直營(yíng)店300余個(gè)，采用3至5年不收租金的形成，引入世界一線品牌150余個(gè)，二線品牌200多個(gè)進(jìn)駐，并配套建設(shè)CEO公館、餐飲娛樂(lè)特色風(fēng)情街、溫泉賓館、商務(wù)會(huì)所等休閑娛樂(lè)設(shè)施。奧特萊斯（中國(guó)）目前在建廣東佛山、海南、浙江湖州、江西等5個(gè)奧萊項(xiàng)目，已簽山東、大同、鄭州及貴州、湖南兩省會(huì)項(xiàng)目，2022年有6至8個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工，計(jì)劃在未來(lái)5年內(nèi)，再投資600億元，在中國(guó)所有直轄市及主要省會(huì)城市打造15個(gè)芭蕾雨項(xiàng)目，未來(lái)10年內(nèi)再投資800億元，在大部分省會(huì)城市及重要地級(jí)市、風(fēng)景旅游區(qū)打造30家?jiàn)W萊風(fēng)情小鎮(zhèn)及度假購(gòu)物村。世界著名名品零售商奧特萊斯品牌商城與濟(jì)寧豪德商貿(mào)城已達(dá)成合作意向，目標(biāo)是成為山東省首家也是面積最大的奧萊品牌商城。2021年11月28日，由重慶市政府引進(jìn)的美國(guó)威特集團(tuán)和意大利FINGEN集團(tuán)聯(lián)手打造重點(diǎn)奧萊項(xiàng)目佛羅倫薩小鎮(zhèn)，計(jì)劃引進(jìn)250多家國(guó)際一線品牌，總用地面積515畝，總建面不低于20萬(wàn)平米，將在18個(gè)個(gè)月內(nèi)開(kāi)業(yè)，而在此前，重慶已有兩家?jiàn)W萊在營(yíng)。安徽巢湖總投資20億元的奧特萊斯小鎮(zhèn)正在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)征地工作。奧特萊斯開(kāi)建再掀旋風(fēng)，深化一線城市，下沉二三線城市，最根本原因還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程、城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)等因素的影響，富裕階層和中產(chǎn)階層的規(guī)模越來(lái)越壯大，品牌消費(fèi)意識(shí)愈來(lái)愈強(qiáng)。根據(jù)貝恩2021年中國(guó)奢侈品市場(chǎng)研究，2020年中國(guó)大陸的個(gè)人奢侈品消費(fèi)額在全球排名第5，而大中華區(qū)（包括香港和澳門(mén)）的奢侈品消費(fèi)額已躋身全球三強(qiáng)。2020年中國(guó)消費(fèi)者的奢侈品消費(fèi)總額達(dá)到約2120億人民幣，其中約六成為境外（包括港澳）消費(fèi)；國(guó)內(nèi)奢侈品市場(chǎng)規(guī)模達(dá)871億元人民幣，增長(zhǎng)27%，2021年中國(guó)內(nèi)地奢侈品消費(fèi)增幅預(yù)計(jì)達(dá)25%～30%，市場(chǎng)規(guī)模將首度突破1000億元人民幣，2022年中國(guó)奢侈品貿(mào)易和消費(fèi)將超過(guò)日本成為全球第一。按麥肯錫《崛起的中國(guó)奢侈品市場(chǎng)》報(bào)告，2020年中國(guó)奢侈品市場(chǎng)銷(xiāo)售額已達(dá)120億美元，未來(lái)將以年均18%的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2016年將達(dá)到270億美元，占到全球奢侈品20%以上的市場(chǎng)份額，中國(guó)將超過(guò)日本成為全球最大的奢侈品市場(chǎng)。而具體到奢侈品品牌，普拉達(dá)(Prada)2020年亞洲市場(chǎng)銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)達(dá)63%，阿瑪尼(GiorgioArmani)中國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售額增加36%。報(bào)告還稱(chēng)，年收入在20到1000萬(wàn)元（4.5～15萬(wàn)美元）的家庭已構(gòu)成不可忽視的消費(fèi)客戶群，且正以每年15%的速度不斷龐大，到2016年交560萬(wàn)戶家庭達(dá)到這一收入級(jí)別。在中國(guó)1300萬(wàn)上層中產(chǎn)階層家庭(年收入10萬(wàn)～20萬(wàn)元，相當(dāng)于15000～30000美元)占有約12%的市場(chǎng)份額，預(yù)計(jì)到2016年有7600萬(wàn)家庭進(jìn)入這個(gè)收入范圍，占奢侈品消費(fèi)份額的22%。另外，奧特萊斯多位于城郊區(qū)域，主力客源為自駕車(chē)族，城市車(chē)輛普及迅速提升高鐵及城市平軌道在中國(guó)大量城市籌劃或建設(shè)，對(duì)其發(fā)展也起到有力的支持。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示，2020年中國(guó)每百戶城鎮(zhèn)居民家庭家用汽車(chē)擁有量已達(dá)到13.07萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)20%，較2015年增長(zhǎng)287.8%；2021年前三季度增至18.28萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)73.6%；北京、上海等主要城市的增長(zhǎng)率則遠(yuǎn)高于此數(shù)字。從上述這些數(shù)據(jù)我們可以看出，奧萊在中國(guó)仍有寵大的消費(fèi)市場(chǎng)，發(fā)展前景向好。但也如前段分析，招商難的大問(wèn)題，并非短時(shí)間內(nèi)所能解決，未來(lái)這一業(yè)態(tài)仍將在不斷洗牌、大浪淘沙中步入成熟。四、百貨核心、家電補(bǔ)充、小額貸款添彩公司營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)自于百貨、家電、小額貸款利息等主營(yíng)業(yè)務(wù)收入以及租賃及促銷(xiāo)管理費(fèi)等其他業(yè)務(wù)。百貨是公司最核心業(yè)務(wù)。1、百貨：友誼商店貢獻(xiàn)大，奧特萊斯是亮點(diǎn)目前公司百貨業(yè)務(wù)主要依賴于品牌結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)內(nèi)生的不斷提升，而門(mén)店外延速度比較穩(wěn)鍵。公司百貨業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)來(lái)源主要來(lái)自于長(zhǎng)沙地區(qū)的門(mén)店貢獻(xiàn)，2020年長(zhǎng)沙5家百貨店的收入貢獻(xiàn)占全部7家百貨店的比例達(dá)88.6%，凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)占全部百貨店凈利潤(rùn)之和的95.8%。其中，友誼商店（A、B館）是公司盈利貢獻(xiàn)最大的門(mén)店。盤(pán)觀目前在營(yíng)的各家百貨店，除春天百貨長(zhǎng)沙店受地鐵圍建的影響外，其他店均保持較快的收入增長(zhǎng)：2020年，友誼商店（A、B館）、友阿百貨朝陽(yáng)店、郴州友誼中皇城的收入增幅均超過(guò)30%，阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)、友誼商場(chǎng)、春天百貨常德店的收入增幅在25%～30%；2021年前三季度，友誼商場(chǎng)（A、B館）、春天百貨常德店、友阿百貨朝陽(yáng)店的收入增幅都在40%以上，友誼商店的收入增幅更是達(dá)到53.13%，郴州友誼中皇城、友誼商城、河波羅商業(yè)廣場(chǎng)的增速均在25%以上。另外，長(zhǎng)沙友阿奧特萊斯自2021年1月23日試運(yùn)營(yíng)以來(lái)，經(jīng)營(yíng)狀況逐步好轉(zhuǎn)，尤其是10月之后，未來(lái)將成為公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。友誼商店（A、B館）：盈利貢獻(xiàn)最大，品牌優(yōu)化推動(dòng)內(nèi)生快速提升友誼商店（A、B館）坐落于長(zhǎng)沙市袁家?guī)X商圈的核心位置，有著近30年的經(jīng)營(yíng)歷史，原友誼商店為1981年開(kāi)業(yè)，一直經(jīng)營(yíng)高檔商品，其前身是專(zhuān)營(yíng)進(jìn)口商品的友誼華僑商場(chǎng)。公司于2018年將原友誼商店（經(jīng)面3.33萬(wàn)平米）和相鄰的阿波羅商業(yè)城（經(jīng)面1.33萬(wàn)平米）通過(guò)連廊對(duì)接連通合并改建后形成目前4.67萬(wàn)平米的規(guī)模，并于2019年陸續(xù)引入GUCCI、EmporioArmani、Cartier、Burberry、Aquascultum等國(guó)際一線品牌，經(jīng)營(yíng)定位以高檔精品百貨為主，成為長(zhǎng)沙乃至湖南省最大的奢侈品高端百貨店，是區(qū)域內(nèi)高端消費(fèi)群體的首選場(chǎng)所。通過(guò)品牌調(diào)整，該店成為公司增長(zhǎng)最快的門(mén)店，是公司業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的最主要?jiǎng)恿?，也是公司盈利貢獻(xiàn)最大的門(mén)店。2020年，該店的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)占7家百貨店之和分別為31.4%、37.6%，占百貨業(yè)務(wù)分別為30.5%、36.6%，占總營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為27.9%、47.9%。2020年，該店實(shí)現(xiàn)收入9.94億元，同比增長(zhǎng)43.1%；2021年1～9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.4億元，增速53.13%，預(yù)計(jì)全年收入增速45%，達(dá)到14億元；2022年收入增速35%，達(dá)到19億元。友誼商城：成熟門(mén)店，精準(zhǔn)定位和商圈優(yōu)勢(shì)維持內(nèi)生快速增長(zhǎng)友誼商城位于長(zhǎng)沙市東塘商圈核心位置，于1995年1月開(kāi)業(yè)，經(jīng)面2.2萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)定位中高檔百貨。雖然該店屬于成熟型門(mén)店，但近兩年收入增速仍保持20%以上，盈利貢獻(xiàn)僅次于友誼商店（A、B館）。2020年，該店的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)占7家百貨店之和分別為19.5%、24.5%，占百貨業(yè)務(wù)分別為19%、23.9%，占總營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為17.4%、31.2%。2020年，該店實(shí)現(xiàn)收入6.2億元，同比增長(zhǎng)27.2%；2021年1～9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.67億元，增速26.99%，預(yù)計(jì)全年收入增速約25%，達(dá)到7.7億元；2022年收入增速20%左右，約實(shí)現(xiàn)9.3億元。阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)：商圈優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，未來(lái)內(nèi)生及外延調(diào)整空間大阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)位于長(zhǎng)沙市火車(chē)站的西北側(cè)，緊鄰火車(chē)站及長(zhǎng)株潭汽車(chē)店，建面達(dá)8萬(wàn)平米，是目前公司經(jīng)營(yíng)體量最大的門(mén)店，但實(shí)際用于百貨經(jīng)營(yíng)的面積約4.5萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)定位中高檔購(gòu)物中心。2020年，該店的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)占7家百貨店之和分別為19.3%、21.8%，占百貨業(yè)務(wù)分別為18.74%、21.2%，占總營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為17.1%、27.8%。2020年，該店實(shí)現(xiàn)收入6.1億元，同比增長(zhǎng)18.7%；2021年1～9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.4億元，增速28.77%，預(yù)計(jì)全年收入增速25%左右，達(dá)到7.6億元；2022年收入增速20%左右，約實(shí)現(xiàn)9.2億元。友阿百貨朝陽(yáng)店：品牌結(jié)構(gòu)優(yōu)化，內(nèi)生增長(zhǎng)潛力較強(qiáng)友阿百貨朝陽(yáng)店為2016年12月22日新增門(mén)店，位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)與朝陽(yáng)路的交叉口東南角，正門(mén)臨人民中路3000平米的露天廣場(chǎng)，隔路相望家潤(rùn)多超市業(yè)績(jī)最好的門(mén)店。該地段為長(zhǎng)沙超大型的中高檔住宅區(qū)，消費(fèi)能力較強(qiáng)。經(jīng)過(guò)三年的培育，目前該店已進(jìn)入快速成長(zhǎng)期，對(duì)收入和利潤(rùn)的貢獻(xiàn)也在逐年上升中。2020年，該店的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)占7家百貨店之和分別為7.97%、1.01%，占百貨業(yè)務(wù)分別為7.76%、0.99%，占總營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為7.1%、1.29%。2020年，該店實(shí)現(xiàn)收入2.53億元，同比增長(zhǎng)37.1%；2021年1～9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.42億元，增速52%，預(yù)計(jì)全年收入增速45%左右，達(dá)到3.6億元；2022年隨著品牌調(diào)整，收入有望維持40%以上，約達(dá)5億元。春天百貨長(zhǎng)沙店：地鐵圍擋，業(yè)績(jī)下滑，擴(kuò)建成就未來(lái)高增長(zhǎng)春天百貨處于長(zhǎng)沙市最繁華的五一商圈，黃興路步行街北端，北臨五一大道。該商圈除春天百貨外，還集聚了北京王府井、日本平和堂、新世界百貨、百聯(lián)東方商廈等零售大鱷，以及正在興建的長(zhǎng)沙九龍倉(cāng)國(guó)金中心高端大型購(gòu)物商場(chǎng)。其實(shí)該店為2016年11月由長(zhǎng)沙市政府主導(dǎo)下以承債式兼并獲得，但物業(yè)所有權(quán)屬于托管方中山集團(tuán)(2000年2月18日中山商業(yè)大廈由友阿控股托管經(jīng)營(yíng))。2021年2月友阿控股整體收購(gòu)了中山集團(tuán)全部資產(chǎn)，5月又將中山集團(tuán)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上市公司，該店也由租賃轉(zhuǎn)為自有物業(yè)。中山集團(tuán)資產(chǎn)之一，即中山商業(yè)大廈，目前主要用于春天百貨和友誼賓館的經(jīng)營(yíng)，其包括友誼賓館所用的中山大廈北樓1-31層（其中1-4層部分面積為春天百貨所用），春天百貨目前所使用的物業(yè)為中山大廈南樓1-6層、中山大廈大堂1-6層及中山大廈北樓1-4層部分建筑面積，藥王街處倉(cāng)庫(kù)目前除一層部分面積出租外，其余為春天百貨職工食堂。公司計(jì)劃利用長(zhǎng)沙市地鐵修建期將這三部分物業(yè)及西棚戶區(qū)進(jìn)行整體改造，改造后的商業(yè)部分為1-6層，經(jīng)營(yíng)面積由原來(lái)的1.6萬(wàn)平米擴(kuò)大到6萬(wàn)平米，并將該店打造為長(zhǎng)沙標(biāo)志性的本土?xí)r尚百貨商場(chǎng)。公司公告稱(chēng)“按目前該店坪效水平及利潤(rùn)率計(jì)算，擴(kuò)建后的春天百貨每年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12億元，利潤(rùn)總額1.2億元”。目前春天百貨長(zhǎng)沙店改擴(kuò)建項(xiàng)目尚未進(jìn)行，主要是棚改還待政府審議，改擴(kuò)建期該店不會(huì)停業(yè)，預(yù)計(jì)改擴(kuò)建后的春天百貨長(zhǎng)沙店在2023年下半年?duì)I業(yè)。在地鐵圍建前，該店對(duì)收入及利潤(rùn)貢獻(xiàn)基本與友誼商城相當(dāng)。自2020年長(zhǎng)沙地鐵修建對(duì)五一大道入口、黃興路口等路面全封閉后，該店業(yè)績(jī)下滑較顯著。2020年，該店僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.3億元，同比增長(zhǎng)3.82%，占7家百貨店總收入的10.5%；凈利潤(rùn)2023.19萬(wàn)元，下降16.57%，占7家百貨店總凈利潤(rùn)的7.3%。2021年1～9月，該店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.11億元，增速下降13.96%，預(yù)計(jì)全年收入增速下降15%，實(shí)現(xiàn)2.8億元，占7家百貨店總收入比例進(jìn)一步下降到6.6%左右。2022年、2023年，地鐵施工封路將繼續(xù)影響業(yè)績(jī)下降。郴州友誼中皇城：內(nèi)生增長(zhǎng)快，未來(lái)走向高端定位郴州店自2018年4月1日由原來(lái)的參股公司門(mén)店變更為公司自有門(mén)店。目前經(jīng)營(yíng)面積1.5萬(wàn)平米，2021年下半年新收回了該店3000平米的商業(yè)面積。2020年，該店的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)占7家百貨店之和分別為6.58%、4.8%，占百貨業(yè)務(wù)分別為6.4%、4.36%，占總營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為5.9%、5.7%。2020年，該店實(shí)現(xiàn)收入2.09億元，同比增長(zhǎng)31.49%；2021年1～9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.03億元，增速34.56%，預(yù)計(jì)全年收入增速約25%，實(shí)現(xiàn)收入2.6億元。春天百貨常德店：效益顯著提高常德店位于常德市傳統(tǒng)商業(yè)黃金地帶人民路商業(yè)街，于2023年12月開(kāi)業(yè)。2020年，該店的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)占7家百貨店之和分別為4.85%、3.3%，占百貨業(yè)務(wù)分別為4.7%、3.2%，占總營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為4.3%、4.2%。2020年，該店實(shí)現(xiàn)收入1.54億元，同比增長(zhǎng)24.61%；2021年1～9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.42億元，增速40.85%，預(yù)計(jì)全年收入增速約30%，實(shí)現(xiàn)收入2億元。長(zhǎng)沙友阿奧特萊斯：購(gòu)物中心+奧特萊斯，預(yù)計(jì)培育期2年長(zhǎng)沙友阿奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)于2021年1月23日投入試營(yíng)業(yè)，是中南最大的品牌折扣購(gòu)物公園，定位于名品折扣中心與休閑游樂(lè)公園雙重概念的結(jié)合，事實(shí)上是購(gòu)物中心形態(tài)，名品折扣內(nèi)容。該項(xiàng)目與上海青浦奧萊相像，建筑呈歐陸小鎮(zhèn)風(fēng)格，總投資4.2億元，占地15萬(wàn)平米，總建筑面積9.9萬(wàn)平米，其中商業(yè)建筑面積7萬(wàn)平米，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際一線服飾品牌的折扣商品、國(guó)際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌、男女裝、皮鞋、皮具等。除主題賣(mài)場(chǎng)、購(gòu)物公園外，還配有兒童樂(lè)園、小吃街、酒吧、娛樂(lè)城、電影院等多項(xiàng)娛樂(lè)和餐飲輔助功能設(shè)施，停車(chē)位超過(guò)2000個(gè)。該項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙的大托鎮(zhèn)，地處長(zhǎng)株潭“三市融城”的中心位置、長(zhǎng)沙主城區(qū)南部沿江擴(kuò)展區(qū)、天心生態(tài)新城建設(shè)的主陣地，距離長(zhǎng)沙市中心8KM，三市中心城區(qū)至奧萊車(chē)程均不超過(guò)30分鐘，并可輻射至周邊的湖南其余地區(qū)以及湖北、江西等省市。距離長(zhǎng)沙友阿奧萊4KM，是省府所在地，省直單位和省國(guó)有大型企業(yè)也往隨省府南移，未來(lái)隨著地鐵、城際軌道、三館一中心（省博物館、省藝術(shù)館、省音樂(lè)廳、省青少年活動(dòng)中心）、環(huán)保工業(yè)園等陸續(xù)建設(shè)，該區(qū)域?qū)⑿纬赡铣浅鞘兄行牡闹醒胝?wù)功能（CPD）、中央經(jīng)濟(jì)功能（CBD）、中央生活功能（CLD）、中央信息功能（CED）等四大功能。而且，該店與中信新城一路之隔，周邊規(guī)劃為大批中高檔樓盤(pán)，未來(lái)也將是長(zhǎng)沙中高檔消費(fèi)人群的聚集區(qū)。2015年長(zhǎng)株潭城際軌道、長(zhǎng)沙地鐵1號(hào)線將在友阿奧萊附近接駁，該店的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯。品牌招商方面，由開(kāi)業(yè)當(dāng)初進(jìn)駐的108家品牌到目前的230個(gè)品牌，開(kāi)鋪率97%，目前進(jìn)駐品牌，有85%是廠家直營(yíng)，15%是大的代理商和托管商。其中，一線品牌32個(gè)鋪位，基本招商到位。一線品牌暫不采取專(zhuān)賣(mài)店形，而是以4個(gè)綜合店15個(gè)品牌集合展現(xiàn)，即以法國(guó)、意大利、美國(guó)的三個(gè)品牌綜合店（在無(wú)法解決專(zhuān)賣(mài)店情況下，只能做綜合店）經(jīng)營(yíng)；其中，美國(guó)品牌的綜合店由新雅地公司負(fù)責(zé)，奧萊按8%～10%的扣點(diǎn)率獲得銷(xiāo)售額；法國(guó)品牌的綜合店由一家臺(tái)灣團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。餐飲、娛樂(lè)等配套項(xiàng)目的招商，目前已開(kāi)業(yè)麥當(dāng)勞、肯德基等7、8家餐飲，計(jì)劃該購(gòu)物中心培育近成熟時(shí)，引進(jìn)火宮殿、向群鍋餃、紅梅冷飲等10余家老字號(hào)，達(dá)到規(guī)劃的20家餐飲數(shù)量；1.2萬(wàn)平米的缶羅密兒童交通城及探險(xiǎn)陽(yáng)光樂(lè)園和6000平米的超五星級(jí)的樂(lè)田國(guó)際影城（湖南本地品牌）均已經(jīng)開(kāi)業(yè)。品牌扣點(diǎn)率方面，公司與品牌商的合約是3年的遞約合約，例如今年是12%、明年就是13%、后年14%，按日銷(xiāo)售提取。目前扣點(diǎn)率在11%～12%之間，奢侈品一般約5個(gè)點(diǎn)；奧萊規(guī)定一線品牌的折扣不能超過(guò)8折，二線則不能超過(guò)7折。從銷(xiāo)售情況看，自開(kāi)業(yè)以來(lái)，各節(jié)假日的銷(xiāo)售額呈遞增態(tài)勢(shì)，“5.1”日銷(xiāo)售額過(guò)100萬(wàn)元，“中秋節(jié)”日銷(xiāo)售額突破200萬(wàn)元，“10.1”日銷(xiāo)售額突破300萬(wàn)元，“圣誕節(jié)”日銷(xiāo)售額360萬(wàn)元（2天銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)700萬(wàn)元），預(yù)計(jì)“春節(jié)”前周年慶日銷(xiāo)售額達(dá)到400～500萬(wàn)元；10月份銷(xiāo)售額3700萬(wàn)元，11月份2900萬(wàn)元，12月份超過(guò)3400萬(wàn)元，四季度平均月銷(xiāo)售額約3300萬(wàn)元。奧萊的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用方面，折舊攤銷(xiāo)約140萬(wàn)元/月、水電約100萬(wàn)元/月、土地租金50萬(wàn)元/月、員工工資不到100萬(wàn)元/月（管理員工30多人，加保安、收銀員不到200人）、廣告費(fèi)400～500萬(wàn)元，其中廣告費(fèi)支出較大，預(yù)計(jì)在未來(lái)三年仍將維持高廣告宣傳費(fèi)。從盈利看，扣除全部費(fèi)用后，9月份盈利約100多萬(wàn)元，10月和11月平均盈利70～80萬(wàn)元；截止12月28日，運(yùn)營(yíng)11個(gè)月零3天，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1.97億元，預(yù)計(jì)2021年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入2億元，虧損2000萬(wàn)元；2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4億元，略有盈余；2023年?duì)I業(yè)收入有望達(dá)到6～8億元，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)正貢獻(xiàn)。天津?yàn)I海奧萊項(xiàng)目：奧萊+地產(chǎn)，預(yù)計(jì)2023年開(kāi)業(yè)該項(xiàng)目由天津友誼阿波羅濱海奧特萊斯投資有公司開(kāi)發(fā)和商業(yè)營(yíng)運(yùn)，注冊(cè)資金1.02億元，公司持有51%股權(quán)。該項(xiàng)目位于天津塘沽區(qū)南山道南側(cè)，總投資9.5萬(wàn)元，其中土地成本2.9萬(wàn)元，建設(shè)成本6.6萬(wàn)元（住宅3億元、商業(yè)3.6億元）。項(xiàng)目包括：一是奧特萊斯。建筑面積10萬(wàn)平米，占地11.2萬(wàn)平米，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際一線服飾品牌的折扣商品、國(guó)際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌、男女裝、皮鞋、皮具等，除主題賣(mài)場(chǎng)，購(gòu)物公園還配有兒童樂(lè)園、小吃街、酒吧、娛樂(lè)城、電影院等多項(xiàng)娛樂(lè)和餐飲輔助功能設(shè)施。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)建筑面積7.7萬(wàn)米的公寓住宅，占地面積3.5萬(wàn)平米。公司公告稱(chēng)“該項(xiàng)目未來(lái)的收入分為兩部分，房地產(chǎn)預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)收入10億元；商業(yè)部分在經(jīng)營(yíng)成熟后，預(yù)計(jì)每年可以實(shí)現(xiàn)8-10億的銷(xiāo)售收入”。天津奧萊是公司首家省外拓展項(xiàng)目，我們認(rèn)為，長(zhǎng)沙友阿奧萊的成功運(yùn)營(yíng)、招商經(jīng)驗(yàn)、品牌資源等均有利于天津奧萊項(xiàng)目的復(fù)制，拓展外延發(fā)展空間。該項(xiàng)目住宅部分已于2021年下半年開(kāi)工，預(yù)計(jì)2022年下半年預(yù)售，2023年才確認(rèn)收入和利潤(rùn)；商業(yè)部分，預(yù)計(jì)2023年下半年完工并開(kāi)始投入試營(yíng)業(yè)。國(guó)貨陳列館項(xiàng)目：新增自有物業(yè)1.04萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2022年開(kāi)業(yè)該項(xiàng)目原為中山路百貨大樓，其位于長(zhǎng)沙市舊商圈中山路。公司收購(gòu)中山集團(tuán)股權(quán)后，計(jì)劃將其恢復(fù)為湖南省國(guó)貨陳列館，恢復(fù)后的國(guó)貨陳列館將設(shè)國(guó)貨陳列室，同時(shí)配套百貨經(jīng)營(yíng)，包括經(jīng)營(yíng)黃金、珠寶、玉器、湘繡等國(guó)內(nèi)產(chǎn)品。老國(guó)貨陳列館建于1928年，1932年10月1日開(kāi)業(yè)，主體建筑8層。該項(xiàng)目增加公司自有物業(yè)1.04萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2022年國(guó)慶節(jié)前開(kāi)業(yè)。郴州城市綜合體項(xiàng)目：商業(yè)+地產(chǎn)，預(yù)計(jì)2015年投入運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目位于郴州市北湖區(qū)原郴汽集團(tuán)地塊，是郴州市最繁華商圈的中心腹地。項(xiàng)目由郴州友阿購(gòu)物中心股份有限公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，公司持股51%。該項(xiàng)目總投資約9.6億元（自主經(jīng)營(yíng)出租部分投資5億元、出售住宅及商鋪部分投資4.6億元），擬建成一個(gè)具有復(fù)合型、多功能商業(yè)區(qū)域，集“生活、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑”為一體的綜合性地標(biāo)級(jí)商業(yè)中心。其中：（1）主力百貨店。建筑面積約6.2萬(wàn)平米，主要經(jīng)營(yíng)精品百貨、中高檔服裝、皮鞋皮具、電影院等。（2）情景式商業(yè)街。建筑面積3.8萬(wàn)平米，主要經(jīng)營(yíng)餐飲、兒童樂(lè)園、小吃街等多項(xiàng)娛樂(lè)和輔助功能設(shè)施。（3）大型超市及家電賣(mài)場(chǎng)。建筑面積約3萬(wàn)平方米。（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目。建筑面積為4萬(wàn)平方米的高檔精裝住宅，建筑面積約6萬(wàn)平方米的酒店式湖景公寓。該項(xiàng)目計(jì)劃于2022年9月動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)商業(yè)部分于2015年底9月投入運(yùn)營(yíng)，該店定位于中高端百貨，而郴州友誼城則打造為高端百貨店；預(yù)計(jì)地產(chǎn)部分也將于2015年后確認(rèn)。2、家電零售：配套跟進(jìn)，盈利貢獻(xiàn)極少公司家電零售業(yè)務(wù)由家潤(rùn)多家電超市股份有限公司經(jīng)營(yíng)，公司持有其80%股權(quán)。目前共有3家友阿電器連鎖店，全部位于長(zhǎng)沙。由于公司與蘇寧、國(guó)美、通程電器等連鎖家電商在規(guī)模上不占優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)低也遠(yuǎn)低于百貨零售業(yè)務(wù)，公司對(duì)家電零售業(yè)務(wù)的定位只是作為百貨零售業(yè)務(wù)的配套發(fā)展。家電零售業(yè)務(wù)對(duì)公司盈利貢獻(xiàn)極為有限。2020年，家電零售收入2.6億元，同比增長(zhǎng)13.72%，占總收入比僅7.33%；2021年上半年，收入1.7億元，同比增長(zhǎng)29.32%，但占總收入比重進(jìn)一步下降到7.1%，收入快速增長(zhǎng)主要是新增人民路店，人民路店經(jīng)面達(dá)6000平米，是公司最大規(guī)模的家電賣(mài)場(chǎng)，其使家電業(yè)務(wù)的規(guī)模效益進(jìn)一步提高，毛利率較2020年的4.28%提升到5.77%。從利潤(rùn)貢獻(xiàn)看，2020年家電業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利1119萬(wàn)元，占總毛利僅1.88%；2021年上半年規(guī)模擴(kuò)大推動(dòng)家電毛利貢獻(xiàn)提高到2.28%，實(shí)現(xiàn)毛利978萬(wàn)元。3、品牌代理業(yè)務(wù)：增長(zhǎng)迅速，成長(zhǎng)前景有限品牌代理業(yè)務(wù)由控股51%的子公司湖南新雅地服飾貿(mào)易有限公司經(jīng)營(yíng)，新雅地成立于2019年9月10日，目前主要經(jīng)營(yíng)“金利來(lái)”和“LEICI雷馳”、卡賓（都市系列）、法曼斯等四個(gè)服裝品牌在湖南總代理權(quán)。依托公司百貨規(guī)模，品牌代理業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，2020年，新雅地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8613.9萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)255.2%，占總收入比2.42%；凈利潤(rùn)709.1萬(wàn)元，占總凈利潤(rùn)比3.28%。2021年1～9月，新雅地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8648.8萬(wàn)元，超過(guò)2020年全年收入，同比增長(zhǎng)49%，預(yù)計(jì)全年收入1.3億元，增速約50%；凈利率約8%，凈利潤(rùn)約1040萬(wàn)元。我們認(rèn)為，決定品牌代理業(yè)務(wù)成長(zhǎng)的最重要因素是引進(jìn)國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌的數(shù)量，其次是進(jìn)駐當(dāng)?shù)亓闶劬W(wǎng)絡(luò)的程度。據(jù)了解，一個(gè)品牌引進(jìn)費(fèi)大約在1000～2000萬(wàn)元之間，但一線品牌對(duì)代理商的選擇及網(wǎng)絡(luò)覆蓋面均很謹(jǐn)慎，因此，未來(lái)品牌代理業(yè)務(wù)成長(zhǎng)前景有限。4、小額貸款業(yè)務(wù)：盈利前景可觀小額貸款業(yè)務(wù)由公司控股90%的長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)友阿小額貸款公司經(jīng)營(yíng)，注冊(cè)資金2億元，于2020年10月15日掛牌并營(yíng)業(yè)，主要是向長(zhǎng)沙的供應(yīng)商提供小額貸款業(yè)務(wù)。公司在長(zhǎng)沙區(qū)域的供應(yīng)商數(shù)量有1600多家，在芙蓉區(qū)注冊(cè)的供應(yīng)商近200家，資金投放范圍也主要以長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)為主。公司稱(chēng)“力爭(zhēng)在三年內(nèi)通過(guò)銀行融資總規(guī)模達(dá)到3億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4000萬(wàn)元以上，盈利3000萬(wàn)元以上，并通過(guò)四年時(shí)間規(guī)范改造成村鎮(zhèn)銀行或區(qū)域性商業(yè)銀行?！毙☆~貸款業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率較為可觀，貸款利息收入按相關(guān)規(guī)定不高于貸款基準(zhǔn)利率的四倍，營(yíng)運(yùn)成本主要包括人工成本及物業(yè)租賃成本，毛利率高達(dá)99%之多。2020年小額貸款業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入47.11萬(wàn)元，虧損18.55萬(wàn)元；2021年上半年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1598.08萬(wàn)元，利潤(rùn)1294.63萬(wàn)元；預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約3000萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約2000萬(wàn)元；2022年實(shí)現(xiàn)收入4000萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約3000元。5、擔(dān)保公司：籌建中，未來(lái)發(fā)展看好公司擬投資設(shè)立長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)友誼阿波羅擔(dān)保有限公司，注冊(cè)資本1億元，公司出資0.93億元，持有93%，其余由友阿擔(dān)保管理層出資。目前友阿擔(dān)保正處于設(shè)立過(guò)程中。我們看好友阿擔(dān)保公司的發(fā)展前景，小額貸款公司的運(yùn)作成功，提從其客戶資源和管理平臺(tái)、管理經(jīng)驗(yàn)，而且公司與各銀行有良好的合作關(guān)系，可較快取得銀行授信，持續(xù)增資實(shí)力強(qiáng)。6、長(zhǎng)沙銀行：預(yù)計(jì)上市后股權(quán)收益可達(dá)10億目前公司持有長(zhǎng)沙銀行1.37億元，占7.45%股權(quán)。長(zhǎng)沙銀行綜合實(shí)力在全國(guó)120多家城商行中排名前列，在全國(guó)擬上市城商行中排名前5位。長(zhǎng)沙銀行正謀求上市，若成功上市，預(yù)計(jì)帶來(lái)股權(quán)收益高達(dá)10億元。五、毛利率略降，費(fèi)控力增強(qiáng)，卡銷(xiāo)售大近三年，公司毛利率整體呈下降趨勢(shì)，但降幅不大，2020年及2021年前三季度毛利率分別為18.67%、18.6%，主要是促銷(xiāo)力度大，且一線品牌的扣點(diǎn)率相對(duì)較低，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著規(guī)模不斷擴(kuò)大，與品牌商議價(jià)能力會(huì)有所提高，促進(jìn)毛利率回升。期間費(fèi)用方面，公司費(fèi)控力逐年加強(qiáng)，2020年期間費(fèi)用率9.35%，2021年前三季度這指標(biāo)進(jìn)一步降至8.53%。其中，銷(xiāo)售費(fèi)用率下降相對(duì)明顯。公司購(gòu)物卡銷(xiāo)售對(duì)公司收入增加的影響呈逐年上升態(tài)勢(shì)，2020年末預(yù)收款項(xiàng)7.65億元，占營(yíng)業(yè)收入比重21.47%；至2021年9月末預(yù)收款項(xiàng)達(dá)9.16億元，占營(yíng)業(yè)收入比重進(jìn)一步提高到26.9%，居于同行業(yè)前列。我們認(rèn)為，雖然去年5月央行等7部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)預(yù)付卡管理的意見(jiàn)》，但對(duì)零售行業(yè)的卡銷(xiāo)售并沒(méi)有起到實(shí)質(zhì)性的負(fù)面打擊，這點(diǎn)可從各商家尤其是區(qū)域性零售商的預(yù)收款項(xiàng)對(duì)營(yíng)業(yè)收入形成的貢獻(xiàn)得到反映，《意見(jiàn)》下發(fā)后預(yù)收款項(xiàng)占營(yíng)業(yè)收入的比重仍呈上升趨勢(shì)。因此，公司卡銷(xiāo)售未來(lái)將有增長(zhǎng)空間。六、盈利預(yù)測(cè)假設(shè)條件：1、不考慮春天百貨長(zhǎng)沙店改擴(kuò)建、國(guó)貨陳列館、天津奧萊項(xiàng)目；若長(zhǎng)沙銀行未來(lái)兩年上市，不考慮股權(quán)收益。2、2021～2023年，毛利率分別為18.4%、18.8%、19%；銷(xiāo)售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率分別維持在4.2%、5.2%水平；所得稅率26%。預(yù)測(cè)2021～2023年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為48.5、62.2、77.8億元，同比分別增長(zhǎng)36.2%、28.2%、25.1%，其中8家百貨店共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為42.9、55.4、69.9億元，同比分別增長(zhǎng)35.2%、29.2%、26.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)分別為3.03、4.01、5.2億元，同比分別增長(zhǎng)40%、32.4%、29.7%；EPS分別為0.87、1.15、1.49元。七、風(fēng)險(xiǎn)因素1、新店培育期延長(zhǎng)公司新店培育期有一般是2年，而培育期取決于所在地區(qū)的消費(fèi)能力以及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況。如果新店培育期延長(zhǎng)，將影響公司盈利。2、資金壓力大近兩年及未來(lái)，公司陸續(xù)投資了長(zhǎng)沙奧特萊斯、天津奧特萊斯和郴州友阿購(gòu)物中心，收購(gòu)中山集團(tuán)，并對(duì)春天百貨和國(guó)貨陳列館進(jìn)行改擴(kuò)建等，較大規(guī)模的投資支出將給公司帶來(lái)一定的資金壓力。3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈公司主力門(mén)店均分布在長(zhǎng)沙地區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手即包括北京王府井、香港新世界、深圳天虹商場(chǎng)、上海百聯(lián)、蘇寧電器、國(guó)美電器等全國(guó)連鎖零售商，也包括日本平和堂等海外商業(yè)巨頭，以及本地的通程商業(yè)廣場(chǎng)、通程金色家族、通程電器等。

2023年電梯行業(yè)分析報(bào)告目錄TOC\o"1-4"\h\z\u一、電梯行業(yè)的屬性 41、全球主要電梯公司的市值與估值水平 42、電梯行業(yè)的安全感品牌屬性——利潤(rùn)率的穩(wěn)定性 6二、中國(guó)電梯企業(yè)未來(lái)十年的重大機(jī)遇和挑戰(zhàn) 91、中外電梯市場(chǎng)集中度的差異以及對(duì)盈利能力的影響 102、電梯行業(yè)目前“中國(guó)特色”隱含的巨大長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn) 113、集中度提升與廠家維保的實(shí)現(xiàn)路徑與催化劑 13（1）政府出臺(tái)廠家認(rèn)證更新和維保政策 14（2）政府推行強(qiáng)制保險(xiǎn) 14（3）電梯老化 14（4）房?jī)r(jià)上升導(dǎo)致品牌電梯對(duì)于地產(chǎn)商的成本影響縮小 15三、電梯公司在中國(guó)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略與投資機(jī)會(huì) 151、日系電梯在中國(guó)領(lǐng)先歐美品牌的原因初探 15（1）文化差異——職業(yè)經(jīng)理人制度的利弊 15①體現(xiàn)在合資對(duì)象的選擇 16②體現(xiàn)在生產(chǎn)和銷(xiāo)售方面 16（2）對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的戰(zhàn)略重視度——日系別無(wú)選擇 172、民營(yíng)品牌與合資品牌的定位差異、風(fēng)險(xiǎn)和估值 18（1）民營(yíng)企業(yè)的優(yōu)勢(shì) 18①股權(quán)結(jié)構(gòu) 18②營(yíng)銷(xiāo)手段靈活 18③區(qū)域性優(yōu)勢(shì) 18（2）民營(yíng)企業(yè)需要面對(duì)的困難 19①技術(shù)積累 19②安全風(fēng)險(xiǎn) 19③品牌定位與安全 19④保有量與售后服務(wù) 19四、投資策略 201、中國(guó)電梯行業(yè)：長(zhǎng)期有價(jià)值，投資正當(dāng)時(shí) 202、選股邏輯：三個(gè)條件，兩種風(fēng)格 21一、電梯行業(yè)的屬性研究海外電梯公司的估值，目的是研究其估值背后的盈利能力，以及盈利能力背后的行業(yè)規(guī)律與屬性。1、全球主要電梯公司的市值與估值水平電梯是地產(chǎn)基建的派生需求，中國(guó)電梯市場(chǎng)第一品牌是上海三菱，其母公司上海機(jī)電過(guò)去一年的PE在10倍附近。估值隱含的假設(shè)是，電梯行業(yè)屬夕陽(yáng)行業(yè)。如果電梯行業(yè)在中國(guó)是夕陽(yáng)行業(yè)，那么在保有量較高的歐美，電梯行業(yè)應(yīng)該接近深夜。根據(jù)全球最大的電梯公司OTIS預(yù)測(cè)，2020-2021年幾乎所有的新機(jī)銷(xiāo)量來(lái)自于金磚四國(guó)，也意味著歐美市場(chǎng)的保有量已經(jīng)接近飽和。全球市場(chǎng)份額來(lái)看，奧的斯、迅達(dá)和通力是最大的三家電梯公司，合計(jì)市場(chǎng)份額接近45%。我們很驚訝地發(fā)現(xiàn)，三家公司的市值合計(jì)接近人民幣3600億元。我們也一度懷疑，是否歐美電梯公司在金磚四國(guó)的市場(chǎng)份額很高，貢獻(xiàn)了主要的利潤(rùn)和估值。但是：1、占全球新機(jī)2/3份額的中國(guó)，領(lǐng)先的獨(dú)立品牌是三菱和日立；2、從主要?dú)W美電梯公司2022年?duì)I收的地域分布來(lái)看，亞太區(qū)域只貢獻(xiàn)1/4至1/3的收入，但卻足以支撐其千億市值。市盈率往往與行業(yè)長(zhǎng)期成長(zhǎng)空間掛鉤，而歐美電梯企業(yè)市盈率普遍高于國(guó)內(nèi)企業(yè)，而市凈率超出更多。換言之，歐美三大電梯公司市值超過(guò)3600億元，但是他們主要收入來(lái)自于比中國(guó)更“夕陽(yáng)”的歐美市場(chǎng)。盡管這三大電梯公司在占全球2/3新機(jī)市場(chǎng)的中國(guó)并未取得領(lǐng)先地位，但是資本市場(chǎng)仍然給予了15~23倍的市盈率。2、電梯行業(yè)的安全感品牌屬性——利潤(rùn)率的穩(wěn)定性聯(lián)合技術(shù)UTC是位列美國(guó)道瓊斯30家成份股的多元化制造企業(yè)，旗下子公司包括開(kāi)利空調(diào)、漢勝宇航、奧的斯電梯、P&W飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、西科斯基直升機(jī)公司、聯(lián)合技術(shù)消防安防公司和聯(lián)合技術(shù)動(dòng)力公司(燃料電池)。如果按照A股流行的邏輯，無(wú)疑聯(lián)合技術(shù)的軍工、發(fā)動(dòng)機(jī)、通用航空、燃料電池和安防都是高壁壘且性感的業(yè)務(wù)，只有電梯是大家心目中既缺乏壁壘又夕陽(yáng)的板塊。有趣的是，聯(lián)合技術(shù)五大業(yè)務(wù)板塊中，電梯卻成為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率最高的板塊。為什么看似技術(shù)壁壘遠(yuǎn)低于其他業(yè)務(wù)的電梯板塊，反而定價(jià)能力最強(qiáng)？只有少數(shù)產(chǎn)品客戶在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，會(huì)把安全作為購(gòu)買(mǎi)的前提要素——例如食品、藥品等。用巴菲特的話來(lái)講，消費(fèi)者對(duì)于放進(jìn)嘴里的東西特別慎重。如果客戶關(guān)注安全感，價(jià)格不再成為品牌選擇的最重要因素，品牌廠商可以通過(guò)定價(jià)獲得超額收益。機(jī)械行業(yè)里，“安全感”成為購(gòu)買(mǎi)關(guān)鍵要素的產(chǎn)品不多，主要是民航飛機(jī)和電梯。盡管民航業(yè)在大部分國(guó)家是資本殺手，但波音和空客壟斷了全球民航客機(jī)的制造。我們認(rèn)為安全感商品對(duì)行業(yè)屬性的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：定價(jià)能力提升；行業(yè)集中度提升。如果客戶重視安全感且無(wú)法通過(guò)直觀感受判斷產(chǎn)品的安全程度，往往可以推動(dòng)品牌集中度的提升。但與食品不同，涉及安全感的電梯，由于購(gòu)買(mǎi)者地產(chǎn)商與使用者購(gòu)房人的分離，有品牌的電梯廠商定價(jià)能力和毛利率往往不如食品，但是仍然可以維持在較為合理的水平。盡管我們通過(guò)邏輯分析，可以得到電梯行業(yè)集中度高和利潤(rùn)穩(wěn)定的判斷，但是從實(shí)證角度觀察中國(guó)電梯市場(chǎng)，尚未表現(xiàn)出海外市場(chǎng)的普遍規(guī)律。中國(guó)電梯行業(yè)將走向某些行業(yè)“劣幣驅(qū)逐良幣”的悲哀結(jié)局，還是走向符合產(chǎn)品自身屬性和成熟國(guó)家普遍規(guī)律？我們傾向于樂(lè)觀，原因?qū)⒃诤竺嬲归_(kāi)討論。電梯行業(yè)的“產(chǎn)品+服務(wù)”屬性——收入結(jié)構(gòu)的生命周期電梯與手機(jī)、自行車(chē)甚至挖掘機(jī)等其他制造業(yè)產(chǎn)品不同之處在于：消費(fèi)者期望電梯的安全使用壽命與房屋的壽命（70年）接近；電梯故障會(huì)影響人身安全，起碼造成巨大恐慌。因此，盡管大多數(shù)機(jī)械產(chǎn)品都有售后服務(wù)的概念，但是電梯的獨(dú)特性在于——電梯售后維護(hù)保養(yǎng)和更新業(yè)務(wù)的規(guī)模，可以與新機(jī)銷(xiāo)售媲美。海外四大電梯公司售后的維護(hù)保養(yǎng)和產(chǎn)品改造服務(wù)占收入的45-55%。歐美電梯公司的收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)了售前和售后的“產(chǎn)品+服務(wù)”特征，對(duì)于企業(yè)的盈利穩(wěn)定性和估值都提供了重要的支撐。以?shī)W的斯為例，2022年歐洲營(yíng)建支出比07年下滑了接近19%，但是奧的斯歐洲的服務(wù)收入仍比07年保持正增長(zhǎng)。根據(jù)歐洲電梯協(xié)會(huì)的估計(jì)，歐洲電梯目前70%梯齡超過(guò)10年，45%梯齡超過(guò)20年。歐洲人口密度較美國(guó)高，電梯占全球存量接近50%。存量大且梯齡老，是電梯服務(wù)市場(chǎng)壯大的必要條件。必須指出，中國(guó)目前的現(xiàn)狀是大部分電梯由小型服務(wù)公司提供維保，電梯主機(jī)廠商及其經(jīng)銷(xiāo)商提供維保的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)外的同行。如果只有新機(jī)制造并且只專(zhuān)注于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)機(jī)械行業(yè)大部分子行業(yè)都會(huì)隨著城鎮(zhèn)化速度放緩而見(jiàn)頂。如果能夠?qū)崿F(xiàn)“產(chǎn)品+服務(wù)”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，企業(yè)的成長(zhǎng)周期就會(huì)大大地延展——電梯行業(yè)具有天然的屬性，顯然符合這一條件。二、中國(guó)電梯企業(yè)未來(lái)十年的重大機(jī)遇和挑戰(zhàn)中國(guó)電梯格局未來(lái)十年，將繼續(xù)“劣幣驅(qū)逐良幣”，還是回歸全球電梯行業(yè)規(guī)律，實(shí)現(xiàn)品牌的集中、價(jià)格的回升和品牌廠商提供維保服務(wù)的趨勢(shì)？我們相信，中國(guó)電梯行業(yè)的現(xiàn)狀給社會(huì)和居民帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著制度帶來(lái)的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，監(jiān)管層的認(rèn)識(shí)逐漸提高，電梯行業(yè)正處于變革的前夜。1、中外電梯市場(chǎng)集中度的差異以及對(duì)盈利能力的影響中國(guó)擁有電梯生產(chǎn)許可證的廠商接近500家，不過(guò)我們調(diào)研訪談的專(zhuān)家估計(jì)，剔除代工產(chǎn)生的重復(fù)統(tǒng)計(jì)等因素，估計(jì)實(shí)際品牌數(shù)約200家。表面上看，中國(guó)電梯新機(jī)市場(chǎng)的品牌集中度和全球差別并不顯著。全球市場(chǎng)前8大廠商的市場(chǎng)份額約75%，而中國(guó)前8大廠商的市場(chǎng)份額約65%。但考慮到全世界大部分非領(lǐng)先企業(yè)生產(chǎn)的電梯都是在中國(guó)生產(chǎn)，中國(guó)和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，市場(chǎng)集中度差異很大。中小品牌對(duì)領(lǐng)先品牌的負(fù)面影響關(guān)鍵不在量，而在于價(jià)格。我們可以通過(guò)中國(guó)市場(chǎng)電梯新機(jī)銷(xiāo)量和金額的市場(chǎng)份額差異，以及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和ROE觀察到這一現(xiàn)象。海外電梯利潤(rùn)率普遍比國(guó)內(nèi)高，而凈資產(chǎn)收益率的差距更為顯著，我們分析的原因在于——由于維保業(yè)務(wù)屬于輕資產(chǎn)模式，隨著電梯企業(yè)維保業(yè)務(wù)收入占比的提高，電梯企業(yè)的ROE也會(huì)隨之提升。2、電梯行業(yè)目前“中國(guó)特色”隱含的巨大長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)從全球經(jīng)驗(yàn)看，電梯行業(yè)集中度高，且售后服務(wù)主要由主流品牌廠商完成。而中國(guó)目前的情況與發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)差異顯著。我們認(rèn)為“中國(guó)特色”已經(jīng)給消費(fèi)者和廠商造成巨大的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)幾年風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)逐步暴露。我們建議投資者看完我們的報(bào)告后，即使不認(rèn)同我們的投資邏輯，起碼在購(gòu)房時(shí)切記關(guān)注電梯的品牌，因?yàn)樯婕澳图胰耸旰蟮娜松戆踩Ｔ诘湫偷某墒焓袌?chǎng)歐洲，約45%的電梯超過(guò)十年，20%超過(guò)20年。目前中國(guó)接近15%的電梯梯齡超過(guò)10年，預(yù)計(jì)2016年接近25%，并且該比例將持續(xù)上升。誰(shuí)知道200多個(gè)品牌10年甚至20年后剩下多少個(gè)？如果某家廠商消失，備件和維保怎么辦？太多的電梯品牌給購(gòu)房者和我們整個(gè)社會(huì)帶來(lái)的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)在于：十年或二十年后難以購(gòu)買(mǎi)備件。電梯并不是完全標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，因而不同品牌的備件互換性低。電梯型號(hào)每年都在更新，有些廠商十年后消失了，幸存者中的部分廠商可能無(wú)力維持十年前型號(hào)備件的生產(chǎn)，甚至圖紙已經(jīng)丟失。部分中小廠商無(wú)力建立和長(zhǎng)期維持服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。如果說(shuō)新機(jī)生產(chǎn)具有規(guī)模效應(yīng)，那么存量機(jī)器售后服務(wù)的規(guī)模效應(yīng)可能更明顯。我們估計(jì)前十大品牌以外的廠商，平均年銷(xiāo)量只有1000多臺(tái)，而廠家要長(zhǎng)期維系全國(guó)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，必須要很大的保有量做支撐。目前中國(guó)大部分電梯由第三方電梯維護(hù)公司提供維保服務(wù)，但是我們認(rèn)為這一服務(wù)模式同樣隱含了巨大風(fēng)險(xiǎn)：第三方服務(wù)公司技術(shù)專(zhuān)注程度不夠。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，第三方服務(wù)公司往往同時(shí)維護(hù)多品牌電梯，不利于專(zhuān)業(yè)能力的積累和風(fēng)險(xiǎn)的防范。第三方服務(wù)公司難以維持多品牌備件體系。第三方服務(wù)公司資質(zhì)良莠不齊，人員流動(dòng)性大，品質(zhì)難以保持和監(jiān)管。第三方服務(wù)公司規(guī)模小，承擔(dān)賠償能力弱。一旦出事故，往往迫使政府出于維穩(wěn)需要而出面解決。如果未來(lái)中國(guó)推行強(qiáng)制保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司自然會(huì)逐步對(duì)于品牌廠商維保和第三方維保進(jìn)行差異定價(jià)，削弱第三方服務(wù)公司目前的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。3、集中度提升與廠家維保的實(shí)現(xiàn)路徑與催化劑如前所述，我們認(rèn)為中國(guó)電梯行業(yè)集中度較低導(dǎo)致了利潤(rùn)率較低，繼而影響了資本市場(chǎng)的估值。中國(guó)空調(diào)行業(yè)07年之前四年與之后七年，年化內(nèi)銷(xiāo)增速恰好都是11%。但是07年之后市場(chǎng)集中度持續(xù)提升，格力電器的凈利潤(rùn)率從06年的2.7%上升到13年的7.5%。我們認(rèn)為電梯行業(yè)的集中度提升以及OEM（廠家提供維保），道路漫長(zhǎng)但是方向確定。由于涉及人身安全并且風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著梯齡而增大，電梯集中度提升的必要性和緊迫度比家電更甚。我們估計(jì)中國(guó)電梯行業(yè)變革的路徑和催化劑包括：（1）政府出臺(tái)廠家認(rèn)證更新和維保政策業(yè)內(nèi)有傳聞?wù)卺j釀未來(lái)只有廠家認(rèn)證的服務(wù)商才能提供更新和維保。從政府角度，可以降低其自身承擔(dān)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。但是目前的障礙是，中國(guó)維保市場(chǎng)的劣幣驅(qū)逐良幣，導(dǎo)致品牌廠商在維保服務(wù)市場(chǎng)份額極低，缺乏成熟的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。因此，盡管“廠家認(rèn)證維?！笨梢栽黾訌S商的收入，但是廠商出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，未必會(huì)積極推動(dòng)此事。政府和廠商各有考慮，而住戶作為沉默的大多數(shù)，又缺乏足夠的知識(shí)和行動(dòng)力。（2）政府推行強(qiáng)制保險(xiǎn)如果推行強(qiáng)制保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司出于自身利益，自然會(huì)對(duì)原廠維保、原廠認(rèn)證維保和無(wú)認(rèn)證第三方維保進(jìn)行差別化定價(jià)，從而提高原廠維保的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。（3）電梯老化隨著多品牌電梯老化，重大事故經(jīng)過(guò)媒體傳播改變消費(fèi)者觀念，推動(dòng)政府立法；這是我們不愿意看到的路徑，但是風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。（4）房?jī)r(jià)上升導(dǎo)致品牌電梯對(duì)于地產(chǎn)商的成本影響縮小中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度低和拿地不規(guī)范，大量不考慮長(zhǎng)期品牌的項(xiàng)目公司在市場(chǎng)上，也是電梯品牌集中度低的重要原因。不過(guò)我們注意到，大型地產(chǎn)公司早已高度重視電梯問(wèn)題。例如中海地產(chǎn)與上海三菱，萬(wàn)科與廣日電梯的合作。在中國(guó)，很多行業(yè)都出現(xiàn)了長(zhǎng)期的劣幣驅(qū)逐良幣的過(guò)程。但是對(duì)于電梯這樣一個(gè)涉及人身安全的產(chǎn)品，我們還是傾向于判斷，未來(lái)十年可以象家電行業(yè)那樣實(shí)現(xiàn)集中，象海外那樣70%以上的電梯由廠商提供OEM維保和設(shè)備更新。從投資角度，這只是一種推測(cè)，需要觀察和跟蹤。三、電梯公司在中國(guó)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略與投資機(jī)會(huì)1、日系電梯在中國(guó)領(lǐng)先歐美品牌的原因初探歐美四大品牌包括奧的斯、迅達(dá)、通力和蒂森克虜伯，這也是全球四大電梯企業(yè)。日系的三菱和日立的全球市場(chǎng)份額均低于歐美四大品牌。然而，三菱和日立卻成為中國(guó)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，我們初步認(rèn)為，是軟件而不是硬件，導(dǎo)致了兩個(gè)體系在中國(guó)市場(chǎng)的差異。（1）文化差異——職業(yè)經(jīng)理人制度的利弊我們?cè)L談的數(shù)位電梯行業(yè)專(zhuān)家，均指出歐美品牌有著優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，但是往往又無(wú)法擺脫對(duì)職業(yè)經(jīng)理人的“短期業(yè)績(jī)壓力”。但是電梯的“安全感屬性”，導(dǎo)致短期業(yè)績(jī)與長(zhǎng)期成長(zhǎng)未必目標(biāo)一致。這種行為特征，①體現(xiàn)