房地產(chǎn)成本案例分析

房地產(chǎn)本錢案例分析(2)前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、工程開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性爭論、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：工程整體性批報建費：工程報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃治理費、材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷治理費、招投標(biāo)治理費等。規(guī)劃設(shè)計費：工程立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性爭論費(含支付社會中介效勞機構(gòu)的市場調(diào)研費)，制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費?？睖y丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等?！叭ㄒ黄健辟M：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)計、建筑、裝飾和進展場地平坦發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。臨時設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線四周設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建筑、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機，家具等不屬于臨時設(shè)施費。預(yù)算編、審費：支付給社會中介效勞機構(gòu)受聘為工程編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)詢問費等。根底設(shè)施費指工程開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算工程之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等根底設(shè)施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內(nèi)容：道路工程費：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費。供電工程費：變(配)電設(shè)備的購置費，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費，供(配)電貼費、電源建設(shè)費，交納的電增容費等。給排水工程費：自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建筑、管線鋪設(shè)費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。煤氣工程費：煤氣管道的鋪設(shè)費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣進展基金、煤氣掛表費等。供暖工程費：暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。通訊工程費：線路的鋪設(shè)、配套費，電纜集資費，交納的增容費等。電視工程費：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用。照明工程費：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。建設(shè)費。環(huán)衛(wèi)工程費：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。建筑安裝工程費(1)土建工程費①根底工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，根底處理費、樁基詢問費。②主體工程費：即土建構(gòu)造工程費(含地下室局部)。③有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。(2)安裝工程費①電氣(強電)安裝工程費：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。②電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費。③給排水安裝工程費：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費。④電梯安裝工程費：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。⑤空調(diào)安裝工程費：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機盤管掌握、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費。⑦煤氣安裝工程費：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃氣設(shè)施安裝費。⑧采暖安裝工程費：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費。⑨上述各項如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。裝修工程費：內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。工程或工程監(jiān)理費：指支付給聘請的工程或工程監(jiān)理單位的費用。其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商擔(dān)當(dāng)?shù)男蘩碣M(零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商擔(dān)當(dāng)?shù)男蘩碣M能夠歸類的，應(yīng)按附屬主體原則歸類計入上述相應(yīng)費用中)，現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，依據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該本錢工程下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)分以下狀況：(3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施工程不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和治理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費的內(nèi)容包括：利息并借款費用：直接用于工程開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅：按規(guī)定應(yīng)計繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅。物業(yè)治理基金、公建修理基金或其他專項基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主治理委員會的由物業(yè)治理公司代管的物業(yè)治理基金、公建修理基金或其他專項基金。質(zhì)檢費：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗費，工程發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗費、工程質(zhì)量自檢費、工程竣工驗收費等質(zhì)量鑒定性費用。其他：工程交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商擔(dān)當(dāng)、補貼給物業(yè)治理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費的費用。4-3營業(yè)費用指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費用。包括：已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費，開發(fā)產(chǎn)品看護費及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)治理公司的空房物業(yè)治理費，依據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)陌磫挝?、面積分攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費等。小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建筑、裝飾等費用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用列支。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建筑、裝飾等費用在房屋開發(fā)本錢中列支。開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續(xù)費、銷售效勞費、詢問費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)治理啟動金、商品房注冊登記費、產(chǎn)權(quán)交易費(或商品房交易手續(xù)費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。專設(shè)銷售機構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓(xùn)費、業(yè)務(wù)交際費以及其他經(jīng)費。治理費用行政治理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費(包括駕駛員保險費)、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。稅金：指依據(jù)規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。審計費、詢問費、聘請中介機構(gòu)費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、董事會費、公司活動費等。無形資產(chǎn)及長期盼攤費用攤銷。(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。(8)環(huán)境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等(9)租金：包括房屋租金、車庫租金等。(10)分攤上級治理部門和總部的治理費以及其他治理費等。財務(wù)費用指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用。包括利息凈支出(減去利息資本化局部)、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費(含票據(jù)工本費)，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費用。會計科目與帳簿設(shè)置“開發(fā)本錢”科目：核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)本錢核算科目明細表”?！伴_發(fā)間接費”科目：歸集和安排在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中，本單位工程、設(shè)計、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門為組織與治理開發(fā)工程建設(shè)而發(fā)生的各項費用。(這類費用由本科目歸集并按肯定方法、標(biāo)準(zhǔn)安排后，再計入各本錢核算對象的“開發(fā)間接費”本錢項目中去)。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)本錢核算科目明細表”?！邦A(yù)提費用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象，應(yīng)由本受益期、受益對象擔(dān)當(dāng)?shù)纳形粗Ц兜谋惧X、費用。本科目一般應(yīng)按費用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進展核算。應(yīng)預(yù)提的費用一般包括：配套設(shè)施費;與合作單位共建工程應(yīng)負擔(dān)的由合作單位墊付的費用;租金;保險金;借款利息;修理費用及應(yīng)由本受益期、受益對象擔(dān)當(dāng)?shù)纳形粗Ц兜牡貎r等。費用預(yù)提的時間：應(yīng)由房屋等開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的費用，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預(yù)提。配套設(shè)施費的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計算方法：范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用不得預(yù)提。條件：配套設(shè)施費的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開發(fā)(有前有后、穿插進展);先建房屋，后建配套設(shè)施。依據(jù)：擬建配套設(shè)施的預(yù)算本錢或打算本錢。計算方法：某本錢核算對象應(yīng)當(dāng)項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算配套設(shè)施費預(yù)提的配套設(shè)施費本錢(或打算本錢)預(yù)提率配套設(shè)施該配套設(shè)施的預(yù)算本錢(或打算本錢=--------------------------------*100%費預(yù)提率應(yīng)負擔(dān)該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算本錢(或打算成本)式中應(yīng)負擔(dān)該配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施?！按龜傎M用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負擔(dān)的、分攤期限在一年以內(nèi)的費用。如：工程開發(fā)前期為工程開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出(分攤期限為估量工程開發(fā)期，工程開發(fā)期超過一年的列“長期盼攤費用”)、廣告費、低值易耗品攤銷、預(yù)付保險費、預(yù)付報刊費等。本科目一般應(yīng)按費用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進展核算。一級科目二級科目三級科目四級科目五級科目備注開發(fā)本錢各工程各本錢核算對象土地征用及拆遷補償費按前述明細