房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)投資

1房地產(chǎn)投資分析主講：王望珍單位：武漢大學(xué)土建學(xué)院工程管理系2主要內(nèi)容1.導(dǎo)論：房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)投資2.房地產(chǎn)投資的環(huán)境分析3.房地產(chǎn)投資的市場分析4.房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)分析5.房地產(chǎn)投資的融資分析6.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析3一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場（一）房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。（1）不可分離的部分：不僅包括土地上的建筑物、道路、停車場、水電設(shè)施等，也包括土地上的樹木及苗圃等。（2）房地產(chǎn)也稱不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)是指內(nèi)生于不動(dòng)產(chǎn)所有者的法律權(quán)利、權(quán)益和利潤，也就是說擁有土地不是擁有自然土地，而是擁有在一定限制條件下使用、處置和使用土地的權(quán)利。第一章導(dǎo)論42.房地產(chǎn)的特點(diǎn)（1）物理特征1）不可移動(dòng)性；2）異質(zhì)性；3）不滅性。（2）經(jīng)濟(jì)特征1）稀缺性；2）經(jīng)濟(jì)壽命長；3）增值性；4）位址。5（二）房地產(chǎn)市場1.概念（1）狹義的房地產(chǎn)市場：指房地產(chǎn)商品交易的場所。（2）廣義的市場：

一是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實(shí)和潛在的消費(fèi)者總和；二是房地產(chǎn)商品流通過程中各種交換關(guān)系的總和。具體地說，它包括房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)及產(chǎn)權(quán)互換以及土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等活動(dòng)，還包括各種中介對(duì)土地、房屋所進(jìn)行的經(jīng)營性活動(dòng)。62.房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場與其他的市場不同，其差別是因?yàn)閭€(gè)人資產(chǎn)的價(jià)值、政府在房地產(chǎn)市場中的角色，人們獲得資產(chǎn)的方式和人們希望資產(chǎn)帶來的效用等因素造成的。（1）價(jià)值量大；（2）政府干預(yù)；（3）感覺；（4）愿望；（5）心理效用。房地產(chǎn)市場博弈各方7王望珍在下列情況下，哪種情形對(duì)金融機(jī)構(gòu)最有利：1、房價(jià)上升；2、房價(jià)下降；3、房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。消費(fèi)者銀行開發(fā)商83.房地導(dǎo)產(chǎn)市著場的赴分類現(xiàn)階怎段中矛國的己房地稻產(chǎn)市市場根幅據(jù)其邁組成晴可以捉分為尼房產(chǎn)然市場夏、地耕產(chǎn)市蓋場、酷房地?fù)墚a(chǎn)金堡融市棒場、兔房地血產(chǎn)勞杜務(wù)市買場和猛房地垂產(chǎn)信星息市潤場五干種類峽型。（1）房槍產(chǎn)市枝場按交政換形蛙式分眾：買忌賣市墨場、腸租賃程市場單和互質(zhì)換市騰場從供莫房時(shí)療間分托：現(xiàn)鬼貨市肆場和西期貨騙市場9（2）地舅產(chǎn)市邊場一級(jí)罷市場訓(xùn)：即公城市貪土地估出讓群市場與，各葡級(jí)政季府代艱表國炊家這兵一所供有權(quán)伙主體裝將指遺定地仍段通墨過招展標(biāo)、圍拍賣腳、協(xié)丘議出孔讓等播形式?jīng)鎏峁┬督o開摩發(fā)者柜，開幸發(fā)者辟一次牌性支壺付出旅讓期撥內(nèi)享訪有的膽土地智使用使權(quán)的套出讓思費(fèi)用噴。二級(jí)嶄市場胸：即番城市惱地產(chǎn)樸轉(zhuǎn)讓冬市場心，指龍土地慈在一賄級(jí)市菜場上耳出讓購后，阻受讓失者將慨土地醋通過委一定禮的投趟資過娛渡，愚再轉(zhuǎn)拍讓給飛其他去的土鄉(xiāng)豐地或刷房屋驢需求士者。思考:原行須政劃踩撥的拖土地麻使用營權(quán)可聽否直杜接轉(zhuǎn)榴讓？10（3）房返地產(chǎn)承金融株市場現(xiàn)：指柔通過糾房地游產(chǎn)專脆業(yè)銀扇行或曲其他盒商業(yè)胖銀行套的房炕地產(chǎn)鞋信貸臂部，材采用謎信貸旋、發(fā)蠅行股回票和狂債劵冤以及年開展舞住房遙出席牙業(yè)務(wù)溉，或建者運(yùn)條用按肥揭等勵(lì)方式胖為房猛地產(chǎn)澇買賣詠和租扣賃活常動(dòng)融模通資示金而趕形成冶的輔脂助性役的金珠融市詞場。（4）房齒地產(chǎn)謝勞務(wù)隨市場切：指鋪為住樣戶和葡用戶肢提供相房屋包修繕認(rèn)、加笑固、印改造戴、危并房鑒批定、配方案聾設(shè)計(jì)椅、室暑內(nèi)外河裝修煎、房獨(dú)屋附茅屬建呈筑和閑設(shè)備耽的維縱修、龜房屋訂管理孝以及痕中介頌活動(dòng)妙等綜秀合活裕動(dòng)的怠房地投產(chǎn)輔朵助市戴場。（5）房釀地產(chǎn)暫信息孕市場鞏：指監(jiān)圍繞雹房地沉產(chǎn)業(yè)譜務(wù)和拿技術(shù)者咨詢飽、房錢地產(chǎn)喝租賃莖和買取賣行吊情以序及有外關(guān)資侍料等萬所形成成的亡供需羊市場駐。114.不完陪全競擁爭條貸件下意的房地貴產(chǎn)價(jià)余格問示題（1）基鴉本概閱念和徐術(shù)語1）交卡易價(jià)譜格：朝指房兄地產(chǎn)閘在進(jìn)綢行交寧易過祝程中格發(fā)生帽的價(jià)緣瑞格，職是雙肉方議乖價(jià)的嫩結(jié)果凱，也濱稱為作實(shí)際末價(jià)格戲。2）最輛可能喂銷售義價(jià)格取：是喪對(duì)未除來交擠易中轟成交藥價(jià)格掠的一字種最儲(chǔ)可能耗的估令計(jì)。3）市萌場價(jià)絮值：樓是經(jīng)拋濟(jì)學(xué)站理論虎中認(rèn)晨為的滔房地繭產(chǎn)市匙場價(jià)償格波采動(dòng)的艦中心夢(mèng)，也擊稱為軌不動(dòng)境產(chǎn)價(jià)喊值或嗎理論辦價(jià)格縫。4）評(píng)壤估價(jià)房誠格：漠是估槽價(jià)人秩員對(duì)策房地鞭產(chǎn)客鐘觀合冠理價(jià)糾格作堂出的花一種往最可色能的亞估計(jì)符、推滿測或印判斷質(zhì)。5）投中資價(jià)縮慧值：謀對(duì)于條投資糟者而盛言，獄就是津預(yù)期奸的未藥來收蟲益的廚價(jià)值榜。反奏映了吊投資垮者對(duì)忘某一洪房地建產(chǎn)未飄來預(yù)浮期利脈潤能闊力的詢一種劃假定帝。12（2）需派求與遺房地恨產(chǎn)價(jià)撤格1）需森求：感指消唇費(fèi)者休在各暫種可賓能的水情況濱下，掠對(duì)某的種產(chǎn)贊品愿輝意并腐且能絲式夠購嬌買的最數(shù)量澡。只有競有效鑒需求菊才與級(jí)不動(dòng)絡(luò)產(chǎn)的惑定價(jià)嶺有關(guān)山，因松此開眠發(fā)商刷必須自進(jìn)行補(bǔ)詳細(xì)鄙的分污析。燃以便丈弄清度楚某幕一空駁間在渴可供駱使用劈燕有效銅需求呼所能立達(dá)到錯(cuò)總空封間的挎比例銷。例砍如某爭一特殘定的殘有效齒需求洗為10耗0，若4個(gè)開咬發(fā)商忍都預(yù)狀測到增這一狂點(diǎn)，泥并且甜都作醬出行狀動(dòng)，音結(jié)果書將是40亂0個(gè)單糟元同搜時(shí)陷移入同夸一市良場。13在一絹個(gè)較匹穩(wěn)定礦的需危求市哈場上楚，價(jià)今格與序需求請(qǐng)存在曉以上叉的關(guān)榴系，睬可以港看出監(jiān)：（1）較營高的野價(jià)格碌對(duì)需仆求有擱抑制旅作用惰；（2）當(dāng)吳市場詢的需扔求發(fā)卵生變獸化時(shí)省，曲永線會(huì)朱發(fā)生統(tǒng)移動(dòng)接。若汪經(jīng)濟(jì)園不景李氣，劇有效協(xié)需求沈降低激，曲淺線會(huì)斗從D0移向D1，反撇之則登從D0移向D2。其貨結(jié)果貸是在時(shí)同一護(hù)價(jià)格P0上，伏其需敗求會(huì)悟從Q0下降詠到Q1，從蠢而使鋸需求兩相對(duì)朗過剩Q0-Q1；若咐仍保盲持供匯給量道不變排，其扶價(jià)格序會(huì)從P0下到P1.D0D1D2QPQ0P0Q1P10114（3）房傳地產(chǎn)晚的供腔給與增價(jià)格（1）供麻給：尼供給攤是在跑某一濤特定深的時(shí)蜓間類責(zé)，市咐場的頁價(jià)格朗與供被應(yīng)者敘愿意銹提供兆的物呈品數(shù)覺量之杠間的并關(guān)系枝，反脈應(yīng)的匪是一前定價(jià)梁格區(qū)賊間內(nèi)售，價(jià)陳格與懼供給插量的穿關(guān)系旦。（2）供市給量盞指的爹是在榜某一絡(luò)特定滲的價(jià)身格水功平下喊，單傅位時(shí)共間內(nèi)坡市場石上某竟種商掙品的蹲供給召數(shù)量略。15供給岔量是剪供給則與需看求曲玩線的條相交呈點(diǎn)，免其對(duì)糾應(yīng)的狂價(jià)格躁稱為侍均衡膠點(diǎn)。一般哨來說林，不姐動(dòng)產(chǎn)核的供殼給始襯終滯仆后于松需求揉。16（4）房摸地產(chǎn)側(cè)交易殺價(jià)值占的形據(jù)成abVs房產(chǎn)價(jià)值Vp最可能售價(jià)當(dāng)Vp困≥V教s，賣娃，Vs為最柏低價(jià)拾（a端）cdVb

買價(jià)VI

房產(chǎn)價(jià)值當(dāng)Vb≥VI，買荷，VI為最胃高可糞接受濟(jì)價(jià)格什（d端）賣方買方adVs

VI

交易區(qū)間當(dāng)a<啞d時(shí)，紀(jì)交易魔有可苗能發(fā)直生，展否則跳無法弟成交房地貧產(chǎn)交腳易價(jià)輔格的趕形成亂取決燃于交猾易雙奪方對(duì)率同一堵宗房暫地產(chǎn)炎價(jià)值媽的不拜同認(rèn)混知，地只有漆買方鋸對(duì)房聽地產(chǎn)補(bǔ)投資懲價(jià)值懸的評(píng)廁估不位低于矛賣方椒時(shí)，足交易予才會(huì)尼發(fā)生淡。在灘這一盾區(qū)間妥內(nèi)，含實(shí)際撒成交罷價(jià)格慰會(huì)在驅(qū)某一牙位置職發(fā)生卵，取味決于暈雙方打的議亦價(jià)技患巧。17（三損）時(shí)寫間因味素與欠房地壯產(chǎn)市美場的目均衡房地收產(chǎn)交糞易價(jià)望格是售由買柄賣雙犯方博欣弈的執(zhí)結(jié)果豈，即寸雙方摔力量夢(mèng)達(dá)到臺(tái)均衡亦點(diǎn)時(shí)賠的成肺交價(jià)參。在艱實(shí)際尊操作嶺中，柴交易吃往往末由雙澡方多扮重博驢弈之銹后完礎(chǔ)成，誼因此雁必須訊引進(jìn)勁時(shí)間歸因素圣。假設(shè)嬌市場拆的其脊余條膽件相凱同，倚僅從緒供給造角度云進(jìn)行工分析熊。（偷蛛網(wǎng)議定理帶）假設(shè)準(zhǔn)房地賺產(chǎn)開爺發(fā)者勒根據(jù)慚市場鑒價(jià)格錢行情陵，修棄正其嘉開發(fā)成計(jì)劃龜，一坡般在1年或2年以芳后新飄的供柔給生蒼效。假定鼻供給改調(diào)整源需要1年的奴市場闊，同暫時(shí)購捕房者目對(duì)新腥價(jià)格掛的調(diào)德整被北認(rèn)為呈是瞬縫時(shí)的羽。18假設(shè)槽目前浩市場都的需管求從1開始碧，此汁時(shí)開腥發(fā)者貓計(jì)劃毒按價(jià)遷格P1供給汪，1年后朽較大續(xù)的供反給實(shí)護(hù)現(xiàn)，搶此時(shí)建只能完以較敘低的多價(jià)格掃出現(xiàn)綱并移喂向3點(diǎn)，織此時(shí)哥的低供價(jià)使矩開發(fā)砍商泄胃氣，壞于是輔削減零供給仿，供次給量掠的減劍少在1年后裙，即吩點(diǎn)4生效隔，但個(gè)這一剝生效先又導(dǎo)煤致價(jià)旬格上部揚(yáng)到餡點(diǎn)5。如皂此重憂復(fù)，怪每一屆次運(yùn)煉動(dòng)使曉市場纖向均還衡價(jià)傻格和姻均衡往供給垂量（P0,Q0）靠傳近。SDQPP1123456數(shù)量P00Q0PT均衡價(jià)格P0123456時(shí)間價(jià)格現(xiàn)是波值動(dòng)的管，波命幅是淋遞減輪的，慕而供檢求愈餃來愈應(yīng)趨于晴均衡烘水平P019第二默節(jié)拾房如地產(chǎn)件投資敵概述投資屠是將崇一定熔的資晨金投娛放于舉某一匙項(xiàng)目輝，以蔬獲得拿未來反的預(yù)懸期利蒜潤。由于胞項(xiàng)目氣面臨望許多美的不俱確定嫌性，糖因此姜在期便待投寸資回堅(jiān)報(bào)的仙同時(shí)卵也伴秀隨著煮較大邀的風(fēng)圖險(xiǎn)。為了暢降低襲風(fēng)險(xiǎn)狗，投或資者像必須悲對(duì)項(xiàng)脹目進(jìn)蕉行更炸多的肺調(diào)查皆，提酒高預(yù)蹄測的柿準(zhǔn)確蹄性。20一、濾房地厘產(chǎn)的流投資疤方式（一孫）投團(tuán)資開場發(fā)的豆對(duì)象1.未開獲發(fā)的虎土地竟：（1）舊紀(jì)城改免造：格對(duì)房淘屋陳號(hào)舊、役破損皮或基恢礎(chǔ)設(shè)劃施落泰后的擱老城保區(qū)進(jìn)逝行的冰投資懷開發(fā)毛，包辭括拆箏遷安憤置、朱改造炒建設(shè)隱。特點(diǎn)丙：地里價(jià)高掙、拆繡遷難型度大葡，因霧此開們發(fā)成沃本高犁、周辨期長沖。要?jiǎng)?wù)求從懶事該矮領(lǐng)域比的投漁資，辨必須她熟悉磨城市動(dòng)規(guī)劃丟，進(jìn)兵行未油來發(fā)圍展的爹預(yù)測危。（2）新補(bǔ)區(qū)開么發(fā)：鑰對(duì)城城市郊然區(qū)新中征土右地的馳投資咐開發(fā)身。特點(diǎn)迎：地句價(jià)便鬧宜，病開發(fā)面成本親低。開發(fā)亡成敗器的關(guān)課鍵：帶準(zhǔn)確墾把握躁土地扛的使?jié)嵊眯圆葙|(zhì)，他了解貸配套予設(shè)施從、基另礎(chǔ)設(shè)兆施和弟公共河服務(wù)毫設(shè)施短是否束完備鋸等。212.住宅投資遵的主關(guān)要對(duì)井象：（1）出斤租性唯住宅（2）銷庫售性前住宅開發(fā)幼成敗室的關(guān)惰鍵：穴市場邀定位迷是否賺準(zhǔn)確儲(chǔ)，價(jià)陷格是尚否合凡理，楚配套那設(shè)施跟是否盆是否爹完善脾，營落銷是湖否到誓位。3.辦公期樓宇一般原是租奶賃經(jīng)衰營，遲風(fēng)險(xiǎn)辯大，樓其風(fēng)候險(xiǎn)與酒環(huán)境凝、結(jié)略構(gòu)、調(diào)裝修兼、物唐管水波平有昂關(guān)，組同時(shí)杰與宏適觀經(jīng)鋼濟(jì)、帽區(qū)域欄經(jīng)濟(jì)極關(guān)系柔密切葵。224.商場猶、酒返樓、殲旅店婦等特點(diǎn)晝：投座資回際報(bào)高脫，但螞風(fēng)險(xiǎn)乏大，雞競爭瀉激烈強(qiáng)，受伸區(qū)域密內(nèi)商普業(yè)、洪旅游且及經(jīng)子濟(jì)因裳素的六影響赤，波是動(dòng)較復(fù)大。5.工業(yè)界廠房劫、倉際儲(chǔ)性儲(chǔ)物業(yè)主要裹影響屈因素財(cái)：土耕地位魂置特點(diǎn)畏：物所業(yè)適起應(yīng)性淚差，疾風(fēng)險(xiǎn)平大。6.休閑簽性物犯業(yè)包括怎電影凍院、京劇院浪、保加健醫(yī)眼院、亞網(wǎng)球稅場、減高爾續(xù)夫球陰場等眾娛樂紅、休編閑性點(diǎn)的房居地產(chǎn)粒項(xiàng)目鴿。（1）非阿人類量的基舌本需美求。哨（受渡經(jīng)濟(jì)覆水平關(guān)影響體大）（2）與姨人口漏年齡弱結(jié)構(gòu)畢關(guān)系禍密切韻。（3）區(qū)膜位因匪素的率影響司。23（二）渴房地歸產(chǎn)投磁資資吳金的銅投入志方式1.房地薯產(chǎn)信絨托采用罵股份裙公司替的所單有制級(jí)形式程，將泥被動(dòng)智的股覆東投廊資者買的資虛金吸舊引到肅房地金產(chǎn)中曾來。優(yōu)點(diǎn):（1）以餅股份戲公司鏈的形母式募沈集資齡金，講可以角吸納碑社會(huì)穩(wěn)上閑鍛散資烏金進(jìn)冊(cè)入房定地產(chǎn)身市場亞，而夏且房們地產(chǎn)鼓信托和受到讓政府鏟的嚴(yán)幸格監(jiān)亮督，料安全猜性高消。（2）受中益憑槐證可嶼在資姐本市縮慧場自拳由買殃賣，閱降低粗了房天地產(chǎn)粱投資昂的流怕動(dòng)性報(bào)風(fēng)險(xiǎn)佛，可盼以吸虜引社刷會(huì)上談的游炮資進(jìn)偽入市哨場，擴(kuò)增加泰房地壩產(chǎn)資罩金的覽供給長。（3）受吩益憑揚(yáng)證的續(xù)流通卡可擴(kuò)俘大資晴本市牢場的傷規(guī)模徹，促族使資療本市縱場更植加完赴善。（4）有坡利于揚(yáng)社會(huì)挑公平飼與效筒率的爹兼顧繞。（5）使貴資產(chǎn)翻的可匆分割櫻性增尖加，寺達(dá)到弦分散嘉風(fēng)險(xiǎn)夏的效宜果。24缺點(diǎn)栗：（1）投卸資者寇不具備有直敲接控醉制其競資金禁和管衛(wèi)理的宿機(jī)會(huì)曬。（2）信限托憑印證系扇于資延本市駝場，拜易受賺市場矛波動(dòng)膏的影筍響。2.房地軟產(chǎn)辛神迪加辛迪醋加是傾企業(yè)欣組織旺的合彎伙方財(cái)式：（1）一升般合蠶伙形邊態(tài)：尤每個(gè)漁合伙厲人地傘位相詢同，卻損益慣依其費(fèi)比例斬或首代先約鹽定參綢與分園配或更分?jǐn)偰_，都公有管鑒理與穩(wěn)決策激權(quán)。（2）有備限合嫁伙形受態(tài)：鉤分為寬主要當(dāng)合伙貿(mào)人和救有限窯合伙撇人。繭主要胸合伙宰人負(fù)尤責(zé)管際理、奪決策吳、承田擔(dān)無憂限責(zé)棕任。臉有限烤合伙師人不鑄參與唇管理擇和決版策，隔承擔(dān)訂有限的責(zé)任依。作為公有限度合伙負(fù)人的數(shù)優(yōu)點(diǎn)遷是：（1）擁角有小俯額資統(tǒng)金即驚可進(jìn)擇行房筋地產(chǎn)竄投資刊。（2）無岔房地葵產(chǎn)經(jīng)蹲驗(yàn)，侍但可梯獲得爭可觀斯的回趁報(bào)。（3）只旅承擔(dān)嗽有限撿責(zé)任眾。缺點(diǎn):（1）流王動(dòng)性兔差；勞（2）風(fēng)壘險(xiǎn)大獻(xiàn)。（3）有辭限合胳伙股邀額發(fā)痛行不瞞完，遵變成邁小規(guī)迎模投淚資，阿風(fēng)險(xiǎn)花大，側(cè)其回箱報(bào)可絨能有擾名無跨實(shí)。253.房地奪產(chǎn)抵存押貸寫款和巷抵押冒貸款勁證劵4.直接種購置糠房地迷產(chǎn)優(yōu)點(diǎn)方：可運(yùn)直接純參與汪管理抵。缺點(diǎn)：（1）必務(wù)須承荒擔(dān)全袋部投涌資風(fēng)弓險(xiǎn)，她而且枯負(fù)無寬限責(zé)本任。店（2）需脂資金討量大浸，個(gè)寫人投獅資往趴往無陡法實(shí)巡壽現(xiàn)。5.混合按房地引產(chǎn)基項(xiàng)金由大喜銀行圍、保群險(xiǎn)公直司或抓房地瘋產(chǎn)投谷資公撲司提熔供退肥休基造金作滑為房欲地產(chǎn)五的投超資渠通道。操作鞭方法皇：混果合基喬金經(jīng)熄理向傳各個(gè)搶退休擁基金桿募集育資金鎮(zhèn)，然獄后進(jìn)頓行投衰資。26二、命房地蘆產(chǎn)投登資的徒構(gòu)成（一某）投貼資主呢體指直融接從禁事房雖地產(chǎn)漿投資概活動(dòng)煩的投策資者僻。1.國家2.企業(yè)3.個(gè)人（二穩(wěn)）投蹄資資這金的酷構(gòu)成（1）企學(xué)業(yè)自嚇有資逝金（2）信上貸資弄金（3）集投資（4）利賢用外妖資（5）財(cái)再政資釋金（6）預(yù)換售款（7）承續(xù)包商并帶資喪承包嘩。27三、漏房地蛇產(chǎn)投林資的堅(jiān)三要背素（一午）時(shí)依機(jī)購入噸的時(shí)方機(jī)（鄭土地琴、物熊業(yè)）開發(fā)辮的時(shí)媽機(jī)樓盤過推出槐的時(shí)秤機(jī)（二卵）地段地段蝕不僅騾指其途所處掛的地裕理位庫置，掌還指協(xié)其所大處的況社會(huì)割位置貞。（三形）質(zhì)投量好的乒質(zhì)量蓮是獲廚得良窮好的愿投資陷效果收的保落障。28四、拾房地霞產(chǎn)投逆資的