房地產(chǎn)投資贏利能力動態(tài)

第三節(jié)房地產(chǎn)投資贏利能力動態(tài)分析

一、財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV二、財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR三、動態(tài)投資回收期Pt1

有一投資者投資100萬元購買一商業(yè)網(wǎng)點房用于出租，共出租10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬元，每兩年租金增加10%，在租約期滿后將物業(yè)售出，得到收益90萬元，貼現(xiàn)率為12%。該投資者的目標收益率IC為12%。若考慮資金的時間價值，請你判斷一下該方案是否贏利?若能贏利,那么,該投資者的收益率又是多少?該投資方案是否可行？2

1、財務(wù)凈現(xiàn)值的定義

將投資期（計算期）內(nèi)不同時間發(fā)生的凈現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差），以一定的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)到投資初期，并將各期的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值相加，所得之和即為凈現(xiàn)值。簡言之，投資期（計算期）內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。

一、財務(wù)凈現(xiàn)值3

這里的貼現(xiàn)率，即為基準收益率。公式為：

ic=i+（r-i）β

式中：i——無風險利率；r——資金市場平均收益率；β——風險系數(shù)。40期期末1期期初

01234第1計息周期第4計息周期1期期末圖1現(xiàn)金流量的時間標度5投資期（計算期）確定的規(guī)則

銷售（含預(yù)售）的情況圖2投資期（計算期）（a）

投資期開發(fā)期建造期前期

銷售期投資起點6出租或自營的情況圖3投資期（計算期）（b）投資期（計算期）建造期開發(fā)期經(jīng)營期前期運營期投資起點7式中錄：FN膽PV癥—煩—項目批在起楊始點欲的財鉗務(wù)凈血現(xiàn)值軌；Ic——基準僅收益史率或命設(shè)定鎮(zhèn)的目芬標收自益率徑；t左——投資浴期（搶計算融期）嚷；CI扯—培—現(xiàn)金羞流入縱量；CO擔—脆—現(xiàn)金括流出爭量。2、計紛算公率式83、判容別標薯準（1）FN刺PV派>0尋,該投鄙資方魄案可述行。（2）FN體PV鬼=0黎,該投探資方站案可拖行。（3）FN薄PV絲式<0蠢,該投峰資方霞案不浸可行惜。4、凈景現(xiàn)值昆指標旋的特冤點主要版優(yōu)點知：FN勾PV考慮法了資毅金的荒時間鑒價值風。不足曲之處擾：貼現(xiàn)終率不豎易確椅定；襲沒有保反映煎出投裹資的液單位脂回報浸。9[例1]有一即投資烘項目舒，投機資者析投資10野0萬元海購買悅一商耍業(yè)網(wǎng)庸點房搞用于銜出租猶，共罰出租10年。挪租約害規(guī)定巡壽每年年初收租涼，第盟一年逮租金送為10萬元言，每敵兩年冷租金突增加10漿%，在租約宿期滿拼后將物尤業(yè)售難出，佳得到包收益90萬元遇，貼渣現(xiàn)率在為12帶%，試舌運用財務(wù)梢凈現(xiàn)冤值法來判皮斷該清方案綢是否員贏利架。5、凈好現(xiàn)值妹法案場例10解：雀根據(jù)貼題意萍，計低算出豎各年惠的租欠金收再入，蕩并將靈其按12寒%的貼議現(xiàn)率冶貼現(xiàn)慘（見妄表2）。11年份董投斷資額圣租金砍收入怕貼龜現(xiàn)系趁數(shù)組貼斧現(xiàn)后擇租金幣收入（n）（元昆）差（元侍）（元夢）0-1勺0鏡0000普010奴0位00忠0110扇0烈00棚01芹10源0闖00灘00.槳89活2989費2紙862碧11將0硬00資00.寒79爽7287督9掛613掩11不0呀00蠶00.懂71賊1878虜2蓄964束12特1宿00搖00.柴63聚5576貧8纏985殊12滾1殘00非00.脈56雖7468裙6華596憲13摔3籍10歐00.稠50警6667附4適337儀13番3夸10玩00.打45蹦2360盆2丟088盾14鏟6洗41懂00.另40飾3959糕1疑339輛14唱6扣41棒00.旁36終0652蚊7寧97∑74稀0瞧40逆110年末雨售出90杜0飄00蓮0諷0.荷32男2028瘡9勤77芬6表2各年難租金籠收入恭表12根據(jù)蛛表2，則澡有：財務(wù)冶凈現(xiàn)排值FN深PV畝=售樓汪收益+租金必總收慣益-投資楚額=2塘89臨77游6+招74唉04唐01姜-1苦00饒00究00=3貢01鄉(xiāng)豐77（元揀）由于FN匠PV＞0，因蔑此該脈投資犬方案參可以鞠贏利羊。13二、尾財務(wù)環(huán)內(nèi)部回收益拐率FI島RRFI查RR的由騰來：項目閃凈現(xiàn)旨值的止大小糾與貼例現(xiàn)率翅的高療低有望直接毅關(guān)系橫，隨著促貼現(xiàn)鑰率的散增大知，凈郵現(xiàn)值山將由厚大變步小、雪由正釋變負?？梢杂拚fFN江PV暖=0時的俱貼現(xiàn)器率是一購個臨叉界值醋，稱偉其為摸財務(wù)穩(wěn)內(nèi)部麥收益喊率。141、FI徒RR的定硬義財務(wù)備內(nèi)部津收益網(wǎng)率(F椒IR對R)，指薦在整縫個計莊算期栽（t）內(nèi)散，各趟年凈羞現(xiàn)金茫流量陪現(xiàn)值異累計翻等于迫零時搏的折現(xiàn)真率。其數(shù)糕學(xué)表逝達式昏為：2、FI求RR的經(jīng)姑濟含刑義內(nèi)部甜收益損率（FI浸RR）反爹映的貫是項甩目全炎部投關(guān)資所丈能獲晃得的實際鼠最大剪的收占益率，是邁項目己可以悼接受訪的最高秩貸款編利率映。153、判問別標雅準將所私求出映的內(nèi)光部收著益率誰和行業(yè)塘基準橡收益雹率或爛目標伐收益秩率Ic比較妙，則版有當FI拍RR買≥Ic時，牌則投要資項菜目在掏財務(wù)消上是萌可行過的；當FI尖RR推<Ic時，世則項仆目在儲財務(wù)侵上是灣不可四接受荒的。164、FI枕RR的計康算利用肢線性路插值臘試算板法求挽取財診務(wù)內(nèi)況部收趕益率齒的公生式:17圖4線性徒內(nèi)插僚法求FI畝RR示意缺圖NP孔VNP臭V1NP牲V20i1i2iFI樹RRi1——當財霜務(wù)凈腳現(xiàn)值隔為接茄近于姓零的右正值謙時的寺折現(xiàn)勿率；i2——當財萄務(wù)凈合現(xiàn)值態(tài)為接點近于萍零的茂負值鋒時的梁折現(xiàn)修率；NP響V1——采用臭低折脆現(xiàn)率疫時的濁凈現(xiàn)飛值正小值；NP悔V2——采用耐高折唇現(xiàn)率羽時的躺凈現(xiàn)釀值負臨值。NP蒸VNP袍V1NP屢V20i1i2i185、FI拔RR指標暑的特帶點優(yōu)點：（1）考慮抬了資爬金的嘴時間擱價值沿以及慣項目事在整紀個壽巨命期隔內(nèi)的溉經(jīng)濟昨狀況鑼；（2）能未夠直壘接衡綿量項逢目真黨正的蜜投資悲收益株率；（3）不泊需事鈔先確暗定一悔個基苦準收飼益率者，只他需知割道基斤準收咳益率補的大袋致范火圍。不足：需賠要大堡量的車與投該資項御目有屆關(guān)的尿數(shù)據(jù)乞，計堪算比控較繁悅瑣。196、FI久RR法案浮例[例2]在表2中，形當貼伐現(xiàn)率刃為12墊%時，F(xiàn)N接PV雀=3轉(zhuǎn)01史77尋>0。再編假設(shè)明貼現(xiàn)緩率為13％時，兵通過隙計算FN費PV，求勺該投地資項言目的鞏內(nèi)部虹收益化率FI尺RR。20解：少根據(jù)鞠題意到，計那算出議各年遵的租危金收麗入，謊并將才其按13版%的貼素現(xiàn)率息貼現(xiàn)木（見孔表3）。21年份重投鄙資額爆租金蕩收入拉貼梁現(xiàn)系傷數(shù)徒貼倒現(xiàn)后捏租金塞收入（n）（元鬼）只（元輛）（元奴）0-1乳0瓜00沙0累0010幸0塘00囑0110晌0扛00京01睡10刻0搖00挺00.階88脊5088臘4膜962陵11條0輕00議00.享78邊3186穩(wěn)1愉463提11螺0級00雷00.睡69疲3176途2跳364雞12刷1離00御00.李61芳3374撥2瞎125健12聞1分00調(diào)00.巴54謠2865推6壺746堂13加3抬10拆00.壘48撤0363覽9劉317悟13胃3澆10秋00.姜42泊5156則5烏768耀14衛(wèi)6競41拋00.貫37亮6255嘩0遙749燦14養(yǎng)6悉41同00.踩33顧2948慘7庭38∑71雪5閣08株310年末腥售出90紗0鴿00葡0倆0.翼29裁4626銷5苦13莖0表3貼現(xiàn)潮率為13鹿%時的曠凈現(xiàn)泄值22根據(jù)攀表3，則蹦有：財務(wù)奶凈現(xiàn)渡值FN鉤PV款'杰=售樓推收益+租金挎總收元益-投資艱額=南26附51愧30桌+7仁15慈08架3-貪10綢00蔬00諸0=-1廣97虎87（元違）根據(jù)竿計算另式則FI基RR乞=1膠2%辜+3房誠01咐77剪×綿(1犧3%戀-1抱2%靠)距÷籮(3額01響77路+1撤97跌87懶)=1稠2.暢6%23該投董資方撓案是出否可旱行？結(jié)論:FN弄PV牧>0陶,該投幫資方模案可永以贏紹利。FI恒RR封=1亞2.紙6%恨,且FI收RR>IC(未考普慮通版貨膨駁脹),該投話資方僵案可行。若考曬慮通啟貨膨栗脹的顆因素,且在匠投資竟期內(nèi)預(yù)年平網(wǎng)均通廳貨膨惕脹率足為2%科,那么,該投猛資項某目的含實際溉收益預(yù)率(R航)是多乓少?（1+坑12兼.6鑰%）=（1+謹R）（1+借2%）R=馳10親.3編9%<IC(考慮薦通貨習(xí)膨脹),該投資夠方案不可標行。24三、里動態(tài)刃投資鄉(xiāng)豐回收牛期pt1、定浮義動態(tài)彎投資駕回收辰期是步指在雷考慮叔了資志金的裝時間萌價值捉的基駱礎(chǔ)上笨，以宗投資扣項目耽所得到忌的凈敲現(xiàn)金么流量學(xué)現(xiàn)值抵償穗項目初始卵投資經(jīng)的現(xiàn)蹄值所需麥要的炒時間嚇。靜態(tài)雀投資碗回收蹤蝶期未考厘慮資牲金的揚時間亞價值時間伴較短初始肯投資緊額的月原值全部芝凈收李益動態(tài)蜂投資柜回收遼期考慮士了資記金的泊時間掩價值時間您較長初始僚投資介額的己現(xiàn)值全部哲凈收行益現(xiàn)籃值區(qū)別相等相等252、pt的計溫算方俯法Pt=自投漆資起陣點（t迅=償0）算辨起，尊累計蒜凈現(xiàn)奴值等于境零或出現(xiàn)楚正值的年還份即夸為投道資回隊收終孫止年然份。其詳軍細計腫算公棍式：263、判順別標倉準若pt≤t(計算屬年)，該腰項目斬可以隆接受避；若pt＞t(計算雨年)，應(yīng)載當拒械絕該父項目淡。4、pt指標特的特籌點考慮侄了資璃金的墳時間沒價值碗，但受到胸選用木的貼連現(xiàn)率差大小哥的影衛(wèi)響梳。局限階性：只強墳調(diào)投治入資能本的禾回收跳快慢醒，而圈忽略秀了投蹲入資載本的趕贏利匙能力竹。275、pt案例[例3]某投梢資項離目的才凈現(xiàn)踩金流演量如姥下表4所示賢。求弦該投樹資項胸目的晉財務(wù)喚內(nèi)部留收益漿率。誰如果困投資春者目視標收驗益率橋為12敘%，求萌該投鉛資項幟目的況動態(tài)鑰投資竟回收對期。年份0123456現(xiàn)金流入量300300350400400600現(xiàn)金流出量1200凈現(xiàn)金流量-1200300300350400400600表4現(xiàn)金得流量槽表單位傳：萬思元28解：節(jié)根據(jù)升現(xiàn)金罵流量荷表4計算謀得各哈年凈宋現(xiàn)值慢、累由計凈孩現(xiàn)值順如表5。年份0123456現(xiàn)金流入量300300350400400600現(xiàn)金流出量1200凈現(xiàn)金流量-1200300300350400400600NPV1（i1=20%）凈現(xiàn)值-1200.0250.0208.33202.55192.90160.75200.94累計凈現(xiàn)值-1200.0-950.0-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPV2（i2=21%）凈現(xiàn)值-1200.0247.93204.90197.57186.60154.22191.18累計凈現(xiàn)值-1200.0-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPV（iC=12%）凈現(xiàn)值-1200.0267.86239.86249.12254.21226.97303.98累計凈現(xiàn)值-1200.0-932.14-692.98-443.86-189.65

37.32341.30表5各年找凈現(xiàn)步值表單位榮：萬搶元29（1）當i1=2芒0%時，NP洗V1=1豪5.處47萬元（2）當i2=2弄1%時，NP蒜V2=-摘17鍵.6風0萬元（3）將障以上悉