房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)的基本理念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是企業(yè)：所有企業(yè)都遵循的基本理念：生存——凈現(xiàn)金流>0；發(fā)展——利潤(rùn)>0；效率和規(guī)?！Y源利用率；核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——資源配置方式；機(jī)會(huì)選擇——利潤(rùn)率與風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)基本理念——開發(fā)模式以建造——銷售為主的企業(yè)：（商品住宅、散售商業(yè)） 快速：爭(zhēng)取最短的資金占用時(shí)間； 重視銷售：加快回款； 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：控制風(fēng)險(xiǎn)>利潤(rùn)；以土地開發(fā)為主的企業(yè)：（一級(jí)開發(fā)） 重視規(guī)劃：土地經(jīng)營(yíng)和城市經(jīng)營(yíng)帶來增值； 重視政府：平衡利益，未來發(fā)展； 分散成本：多環(huán)節(jié)、多細(xì)節(jié)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)以自持經(jīng)營(yíng)為主的企業(yè)：（商業(yè)、寫字樓等）

重視運(yùn)營(yíng)：終端客戶 重視資產(chǎn)價(jià)值增值：穩(wěn)定增長(zhǎng)>快速回報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)的基本理念——普遍規(guī)律資源整合：優(yōu)化、配置、管控 尋找、發(fā)展、調(diào)整合適的、優(yōu)質(zhì)資源； 通過管理、支持、互助、互信，磨合最佳的合作方式； 共同發(fā)展、長(zhǎng)期合作；合作：優(yōu)化、過程磨合 團(tuán)隊(duì)合作：最少的人、最優(yōu)的組合——效率和風(fēng)險(xiǎn)； 合作伙伴：雙贏、多贏，絕非你死我活； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：成長(zhǎng)的動(dòng)力、參照的標(biāo)準(zhǔn)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 發(fā)展趨勢(shì)：行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的未來，前瞻性，順勢(shì)而為； 優(yōu)勢(shì)資源：人員、經(jīng)驗(yàn)、資源，充分挖掘； 差異化：揚(yáng)長(zhǎng)避短、強(qiáng)化壁壘；房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)行規(guī)則——基本理念對(duì)宏觀環(huán)境的研判，選擇投資時(shí)機(jī)和方向，決定了50%以上的收益和風(fēng)險(xiǎn)前期策劃（方案前）決定了80%以上的利潤(rùn)施工圖（施工前）決定了80%以上的成本時(shí)間往往是最大的風(fēng)險(xiǎn)，代價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止財(cái)務(wù)成本對(duì)現(xiàn)金流的管理是項(xiàng)目總經(jīng)理最核心的工作最重要的成本控制工作是確定標(biāo)準(zhǔn)，不是確定價(jià)格管控的目的是不違規(guī)和提高工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不是替代一線工作專業(yè)管控提供的專業(yè)建議，無法承擔(dān)決策責(zé)任；決策者承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)和決策責(zé)任事前確定規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，可以減少事后50%以上的協(xié)調(diào)工作每次強(qiáng)迫合作單位接受不合理的條件時(shí)，自己往往已經(jīng)或即將付出數(shù)倍的代價(jià)對(duì)管理者而言，往往更希望工作順利推動(dòng)，除非他承擔(dān)很大的成本責(zé)任 房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行規(guī)則——管理和合作溝通與協(xié)作 開發(fā)商的大部分工作是管理和溝通 專業(yè)性體現(xiàn)在提供標(biāo)準(zhǔn)和督促實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)開發(fā)事事相關(guān)、環(huán)環(huán)相扣，不可能一個(gè)人包打天下 了解自身工作對(duì)團(tuán)隊(duì)工作整體的影響也是本職工作的一部分 每個(gè)人都是項(xiàng)目信息的提供者和使用者，每個(gè)人都應(yīng)主動(dòng)提供信息 團(tuán)隊(duì)內(nèi)應(yīng)有專人系統(tǒng)管理信息 不要以為別人都知道 不要舍不得提供信息和資源，信息在共享中會(huì)產(chǎn)生增值 每個(gè)人都希望在工作中成長(zhǎng)，團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)也是工作的重要目的

房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行規(guī)則——管理和合作平衡與取舍 每件事都是風(fēng)險(xiǎn)和效率的平衡，是成本、進(jìn)度和質(zhì)量的平衡 沒有絕對(duì)正確的事，也沒有完美無瑕的事 不同崗位、不同階段有不同的標(biāo)準(zhǔn) 重要的是理解不同崗位、不同標(biāo)準(zhǔn)的原因，不是爭(zhēng)吵什么標(biāo)準(zhǔn)正確 目標(biāo)的變化必然帶來標(biāo)準(zhǔn)的變化 團(tuán)隊(duì)工作時(shí)需要討論和明確項(xiàng)目的目標(biāo)和取舍標(biāo)準(zhǔn) 每個(gè)崗位面對(duì)的壓力應(yīng)該分擔(dān)到所有團(tuán)隊(duì)成員 提供專業(yè)建議和決策建議是每個(gè)團(tuán)隊(duì)成員的責(zé)任 取舍是決策人的核心工作，需要明確的授權(quán)級(jí)別 執(zhí)行是確保決策有效的關(guān)鍵房地持產(chǎn)開霧發(fā)運(yùn)逃行規(guī)遷則——管理陡和合腰作計(jì)劃壇協(xié)調(diào)團(tuán)隊(duì)弊協(xié)作勒必須顏有計(jì)西劃計(jì)劃桐不是蝴給領(lǐng)減導(dǎo)看址的，炭也不但是領(lǐng)垃導(dǎo)制倦定的對(duì)計(jì)秤劃達(dá)傘成共曾識(shí)是沙實(shí)施社的前畝提計(jì)劃悲協(xié)調(diào)則不涉代及行災(zāi)政級(jí)叨別，喜決策急和風(fēng)園險(xiǎn)承齊擔(dān)才灣需要束分級(jí)蟻授權(quán)計(jì)劃趴應(yīng)該儲(chǔ)分級(jí)叉、分添階段鐮、滾壇動(dòng)更逃新比單創(chuàng)項(xiàng)工寧作完用成時(shí)沸間更灣重要乘的是堅(jiān)各事綿項(xiàng)之笨間的輛邏輯末關(guān)系工作駝?dòng)?jì)劃初應(yīng)該勢(shì)與資嫂源計(jì)效劃（滿資金跑、人談員、傷材料鉆等）也同步暴匹配計(jì)劃飲是回臟溯既狠往、猜總結(jié)殼經(jīng)驗(yàn)訊、管挑理績(jī)倍效的撇基本籮工具計(jì)劃歡及協(xié)訊調(diào)是抗全員段工作敗，應(yīng)叢該占10逃%的工司作量房地傍產(chǎn)開晌發(fā)運(yùn)與行規(guī)燥則——管理敗和合掠作風(fēng)險(xiǎn)墊與責(zé)碎任所有只事情繭都有田風(fēng)險(xiǎn)美，風(fēng)敗險(xiǎn)與逆收益情同在所有肥崗位肅都面飯臨責(zé)貪任和遵風(fēng)險(xiǎn)拿，這陶就是仍各個(gè)爪崗位傅存在卸的理陳由所有盒風(fēng)險(xiǎn)械都可寧以制們定對(duì)蟲策，落實(shí)施投與否慎取決鳴于概目率和悟成本所有累可預(yù)違見的喉風(fēng)險(xiǎn)蟲都需撕要面失對(duì)，裂應(yīng)該悉也必懷須制挽定對(duì)箱策應(yīng)對(duì)湯風(fēng)險(xiǎn)虧需要嫁團(tuán)隊(duì)撤的合航作，急不能涌只靠嗎某個(gè)相崗位風(fēng)險(xiǎn)球需要攤進(jìn)行夠揭示僻和管寫理，狼不良洞溝通期往往禮掩飾賞風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)曠險(xiǎn)有鋒預(yù)見耀、有澡對(duì)策復(fù)建議雕、有完措施腳、有披執(zhí)行薪的可練以減鉆少責(zé)衡任不要藏指望丙領(lǐng)導(dǎo)趕承擔(dān)洲全部河責(zé)任戰(zhàn)略洗管理戰(zhàn)略版規(guī)劃忌：(兩點(diǎn)炒一線)戰(zhàn)略阻規(guī)劃圓解決錦企業(yè)瘡發(fā)展解中兩哀點(diǎn)一額線的號(hào)問題:企業(yè)筍目前假在哪老里？寒將來身往哪伐里？肥路徑保是什受么？房地相產(chǎn)企沙業(yè)的灶戰(zhàn)略考診斷行業(yè)維發(fā)展勾前景行業(yè)凈市場(chǎng)壯分析行業(yè)勸機(jī)遇濟(jì)與風(fēng)賓險(xiǎn)房地爐產(chǎn)企修業(yè)自栗我分民析企業(yè)卸定位騰：我駕是誰企業(yè)SW燦OT分析行業(yè)和中（丙區(qū)域叔中）騰企業(yè)及的位匹置自我膜核心堅(jiān)競(jìng)爭(zhēng)傅力提畝煉房地創(chuàng)產(chǎn)企禿業(yè)競(jìng)株?duì)幠芏芰ο蛋媪蟹謭?bào)析企業(yè)出核心格競(jìng)爭(zhēng)揮力的祖提煉發(fā)展壘、維已護(hù)核吧心競(jìng)挨爭(zhēng)力戰(zhàn)略以管理標(biāo)桿灰企業(yè)翠與競(jìng)靈爭(zhēng)對(duì)器手的蹲模式華研究標(biāo)桿煮企業(yè)1標(biāo)桿襯企業(yè)2競(jìng)爭(zhēng)篇企業(yè)3房地批產(chǎn)市薦場(chǎng)細(xì)斯分住宅寫字成樓商業(yè)雖地產(chǎn)工業(yè)質(zhì)地產(chǎn)旅游弟地產(chǎn)專業(yè)都地產(chǎn)房地站產(chǎn)企驢業(yè)戰(zhàn)岔略發(fā)脫展方龜向與因目標(biāo)戰(zhàn)略化方向斗（定攝性：析什么由樣的苦開發(fā)殺商？疼）戰(zhàn)略脖目標(biāo)泰（定旅量：吊中長(zhǎng)旱期的鞠企業(yè)惡愿景廉？）戰(zhàn)略醫(yī)管理商業(yè)閣模式秋定位客戶爺定位產(chǎn)品載定位業(yè)務(wù)議定位區(qū)域厲定位服務(wù)拜定位發(fā)展鎮(zhèn)模式劫定位精品判模式規(guī)模去模式高周珠轉(zhuǎn)模添式服務(wù)刷模式均好福模式合作中開發(fā)煉模式專業(yè)偷化模紫式多元床化模漠式組織閃管控戰(zhàn)略蛾資源肢管理見：組樹織管元控鏈莫的管橋理企業(yè)交組織充管理給四個(gè)忠基本怠點(diǎn)：開風(fēng)浮商企瓜業(yè)的憲資源艘配置俗（管桶好人暢）架構(gòu)凱管理提系統(tǒng)開發(fā)準(zhǔn)商企赤業(yè)的幻玉系統(tǒng)宵運(yùn)營(yíng)羽（管威好事冬）計(jì)劃余管理壩系統(tǒng)開發(fā)鬧商企繪業(yè)的猾投入駱控制芹（管勤好投比入）成本擾管理危系統(tǒng)開發(fā)買商企爆業(yè)的它產(chǎn)出制控制嗎（管籃好產(chǎn)唇出）績(jī)效趕管理屋系統(tǒng)組織祝管控架構(gòu)借管理礙系統(tǒng)問題銷：開銳發(fā)商山架構(gòu)爆管理煮中普術(shù)遍存它在資差源配素置不肢合理擊，職恥責(zé)不故清，土扯皮盲推諉左，效率返低下勾，咱管族成本療高企睜等問旗題。怎么非解決方這些哨問題專？要點(diǎn):專業(yè)敞優(yōu)化全組合專業(yè)升設(shè)置興及組惕合簡(jiǎn)約森管理侮架構(gòu)沸設(shè)計(jì)職能神工作倒細(xì)分部門染職能飄的工丈作清溝單操作畜部門翠的接態(tài)口崗位茄責(zé)任潮系統(tǒng)定崗露定編職務(wù)婚說明步書運(yùn)作克權(quán)限想系統(tǒng)部門柜職責(zé)撿權(quán)限各種穩(wěn)審批持流程組織付管控創(chuàng)新鍬計(jì)劃倡管理問題詠：開勻發(fā)商去運(yùn)營(yíng)爛中普佩遍存妻在工勇作銜巷接不厘暢，瓦人員都忙于顆奔命課，效動(dòng)率低稍下，公成本半高企慢等怎么冷解決醬問題嘆？要點(diǎn)給：計(jì)劃岔體系克的內(nèi)狂容：一級(jí)觀計(jì)劃枯：戰(zhàn)齒略規(guī)密劃及省五年堵發(fā)展歐計(jì)劃二級(jí)緊計(jì)劃職：經(jīng)翼營(yíng)計(jì)值劃指彩標(biāo)、縣七大蒸計(jì)劃芒系統(tǒng)黎（項(xiàng)齊目開輩發(fā)計(jì)演劃、薄設(shè)計(jì)奶計(jì)劃傲、總同體工準(zhǔn)程計(jì)蠟劃、爬成本預(yù)計(jì)劃目、銷兄售計(jì)護(hù)劃、味資金穗計(jì)劃靜和管忙理計(jì)汗劃模愉板）三級(jí)必計(jì)劃呼：部驚門月被度計(jì)捐劃模妨板四級(jí)旺計(jì)劃:崗位鋪個(gè)人煮周計(jì)稼劃計(jì)劃軍的編講制：計(jì)劃扮主要催節(jié)點(diǎn)齡的分篇層管晶理主要憂節(jié)點(diǎn)也之間嶺標(biāo)準(zhǔn)感工作閑周期計(jì)劃遷的分邪解與皆運(yùn)行計(jì)劃登的監(jiān)鈔控與搏考核組織莫管控創(chuàng)新蘆成本香管理問題抱：開露發(fā)商雞普遍搬缺失沉成本扭管理滿系統(tǒng)枕，各兔種浪輛費(fèi)，朱極大撒地吞攻噬了倒項(xiàng)目之的利云潤(rùn)怎么忍解決憤問題裂？要點(diǎn)枕：建設(shè)匪前期屯成本親控制目標(biāo)許成本除與責(zé)溫任成砌本成本峽控制蜓指導(dǎo)偉書建設(shè)淚過程注成本足控制動(dòng)態(tài)罷成本估控制建設(shè)戴后期清的成重本控基制結(jié)算渠、決崇算與秧成本鴿考核組織冬管控創(chuàng)新耕績(jī)效聯(lián)管理問題屋：團(tuán)叉隊(duì)管險(xiǎn)理中猴普遍顏存在童能力饞與動(dòng)禁力不員足，擋團(tuán)隊(duì)臭執(zhí)行蝕力低矮下，患項(xiàng)顫目不浪能取憤得預(yù)向期利艷潤(rùn)等再問題夢(mèng)。怎么療解決鼠問題連？要點(diǎn)終：項(xiàng)目著績(jī)效屯考核項(xiàng)目惑績(jī)效倆考核部中的佛二次巧分配項(xiàng)目誤績(jī)效崇考核紀(jì)指標(biāo)骨干界人員漲的長(zhǎng)郵期激忍勵(lì)機(jī)呢制月度壞目標(biāo)擋管理檔考核疫流程嫌：計(jì)劃匯考核朱指標(biāo)貼的量舍化績(jī)效醬工資邪體系喪的建劫立多元設(shè)考核偽主體鴿的考書核辦豬法價(jià)值碼鏈管劉理戰(zhàn)略葡運(yùn)營(yíng)糾管理:項(xiàng)目估價(jià)值期鏈管哄理問題陪：傳蓬統(tǒng)拿崇地的框風(fēng)險(xiǎn)索在于,項(xiàng)目洲能否田賺錢四基本副取決勒于房膨價(jià)上掩漲。怎么絲式解決鹽問題漫？要點(diǎn)腹：房地肚產(chǎn)項(xiàng)餡目開題發(fā)的砍六大缸價(jià)值膝增值孤點(diǎn)構(gòu)丟成項(xiàng)遵目的機(jī)價(jià)值懼鏈，以下錘每個(gè)張價(jià)值丙點(diǎn)都賴要為毫項(xiàng)目穿增值扮。1、項(xiàng)倡目論傷證管啟理--蒼--怎樣蕉拿到昂一個(gè)岔好項(xiàng)攪目項(xiàng)目竊初步豎設(shè)計(jì)滴分析項(xiàng)目既成本熱估算熊方法土地兼的投尖資價(jià)做值2、項(xiàng)堤目策痰劃管鞠理--淹--怎樣桿策劃巷一個(gè)嘆好產(chǎn)怪品客戶寄定位(客戶確是誰,需要棒什么)造價(jià)詢定位(客戶宇支付邀能力,造價(jià)燈標(biāo)準(zhǔn))產(chǎn)品晴定位(項(xiàng)目揭核心夫問題,做什枯么產(chǎn)月品)運(yùn)營(yíng)銜定位(項(xiàng)目摩開發(fā)約節(jié)奏,經(jīng)營(yíng)悅目標(biāo)3、設(shè)計(jì)好委托堂管理鉗流程--捆--怎樣脂得到李一張懲好圖蜂紙?jiān)O(shè)計(jì)善任務(wù)睛書設(shè)計(jì)塔評(píng)審柱及優(yōu)意化設(shè)計(jì)黎跟蹤慰服務(wù)設(shè)計(jì)射變更價(jià)值農(nóng)鏈管鈔理4、甲抬方工百程管決理--楊--怎樣精蓋出叮一座踏好房鄭子甲方首工程剖部的厚角色蘋與作趙用工程物管理算指導(dǎo)菠書及烏工程猶管理類標(biāo)準(zhǔn)甲方康現(xiàn)場(chǎng)文管理虎十大旗關(guān)鍵雹點(diǎn)客戶丙敏感坡質(zhì)量蛇問題飲的防牲治物業(yè)券移交雪管理保修剃期內(nèi)沖的維降修管靠理5、創(chuàng)漢新營(yíng)嘩銷管隨理--公--榨-怎樣洽賣出比一個(gè)骨好價(jià)喬錢