房地產(chǎn)投資投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資投資風(fēng)險分析

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本章要點本章的學(xué)習(xí)目的：掌握風(fēng)險分析方法的基本理論知識熟悉風(fēng)險分析方法的具體方法能運用參數(shù)進行風(fēng)險的測度重點:風(fēng)險指標的計算和風(fēng)險的規(guī)避難點:風(fēng)險指標的計算思考題2第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述

一般來說,風(fēng)險與收益是成正比的。但在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，進行房地產(chǎn)投資分析乃至其他產(chǎn)業(yè)項目投資分析時，風(fēng)險因素一般并未系統(tǒng)地考慮進去，特別是在中國，風(fēng)險問題在投資分析中處于“極不顯眼的位置”。本章將總結(jié)國內(nèi)外投資分析中成熟的風(fēng)險分析方法，介紹這一領(lǐng)域的最新進展，并將這些方法運用到房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析中。3第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述一、風(fēng)險的含義

風(fēng)險是指在人類社會中，由于各種難以預(yù)測因素的影響，使得行為主體的期望目標與實際狀況之間發(fā)生差異，給行為主體造成經(jīng)濟損失的可能性。風(fēng)險是“可測定的不確定性”，而不可測定性才是真正意義上的不確定性。這表明風(fēng)險是可通過一定的途徑、方法手段計量和測定的。4二、風(fēng)險的基本特征

風(fēng)險具有以下特征：（一）風(fēng)險存在的客觀性風(fēng)險是獨立于人類意識之外的，不以人的意識為轉(zhuǎn)移的客觀存在。（二）風(fēng)險事項的發(fā)生具有隨機性任何一具體風(fēng)險事項，發(fā)生的時間、地點以及具體表現(xiàn)形式，都是隨機的。5（三）風(fēng)險具有相對性考察的對象不同，時空條件不同，則風(fēng)險的含義也不同。（四）風(fēng)險事項具有可測可控性所謂可測性是指可以根據(jù)過去的統(tǒng)計資料來判斷某種風(fēng)險發(fā)生的頻率與風(fēng)險造成經(jīng)濟損失的程度。（五）風(fēng)險與收益相伴而生風(fēng)險越大，收益越高，人們可根據(jù)對風(fēng)險的認識和把握，選擇適當?shù)氖侄危瑢崿F(xiàn)其收益。6三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指由于隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于固有的周期長、投資額大、影響因素復(fù)雜等特性，房地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險因素也特別復(fù)雜，風(fēng)險因素引起的后果也特別嚴重，所以對風(fēng)險因素的判斷與分析在房地產(chǎn)投資分析中顯得十分必要。

7房地若產(chǎn)投脖資風(fēng)住險，鐵按不先同標須準可訊分為況不同閣類別印。下鮮面介飄紹主濟要的鼠幾類豬。（一遲）按浙風(fēng)險軋的來郵源分朽類1.國家襪風(fēng)險2.市場姥風(fēng)險3.自然黃風(fēng)險4.企業(yè)冰風(fēng)險8（二眾）按脂房地蓄產(chǎn)壽奇命周桌期劃國分1．投菜資前誤期的懸風(fēng)險房地勾產(chǎn)投璃資前總期的忍風(fēng)險桌是指伐投資逃計劃宇實施鐵前期咱的風(fēng)雁險，歡如選害址風(fēng)距險、掃市場嬌定位粉風(fēng)險誕、投烤資方窩案決新策風(fēng)鍬險等詠。2．開攏發(fā)建唇設(shè)期訴間的筋風(fēng)險開發(fā)輩建設(shè)輔期間沿的風(fēng)謹險是焦指從換房地件產(chǎn)正籃式動編工到皆交付噴使用活這一金階段運的風(fēng)族險，椅如按草時完親工風(fēng)功險、獎成本崖控制打風(fēng)險忘、工斗程質(zhì)孔量風(fēng)遙險等移。9３．熱經(jīng)營羞階段灶的風(fēng)悶險房地晶產(chǎn)經(jīng)豎營階洽段的末風(fēng)險子包括絡(luò)兩部錘分內(nèi)寇容：敞一是述投資乘經(jīng)營段的風(fēng)喚險，譜如由鈴于投判資計史劃安筐排不西當、虧融資宇計劃執(zhí)考慮催不周播帶來死的資騰金周搜轉(zhuǎn)風(fēng)爆險；娃二是閃指房婆地產(chǎn)方市場藥營銷烈風(fēng)險毀，如所由于巖市場界定位繪及定叼價和卷營銷剃措施稀不力迅等致掌使營折銷業(yè)駝績不曲佳。４．暗管理眠階段鋒的風(fēng)喇險管理鼠階段褲的風(fēng)線險是因指房心地產(chǎn)答工程驚竣工嘆、交抬付使講用后仔的的榜物業(yè)漸管理毛階段恢的風(fēng)癢險。10（三勒）按苦風(fēng)險郊的內(nèi)薄容１．姥政治待風(fēng)險政治竹風(fēng)險做是指餃由于溜政治臨條件暴發(fā)生串變化捎而帶熟來的忍投資斷風(fēng)險垮。２．塵環(huán)保叨風(fēng)險房地償產(chǎn)投拜資無青論在膠規(guī)劃伴設(shè)計評階段羽，還酸是在旨施工贏建設(shè)滅階段屢，都苦會遇猶到相懇關(guān)環(huán)鈴保問撤題，苗如綠射化要換求、泛污水充處理賄要求棉、施奶工的淡外在協(xié)效應(yīng)膀等等蘿。３．廢金融蛋風(fēng)險金融廁風(fēng)險桌主要躍表現(xiàn)屈在利仇率風(fēng)嘴險和蹤蝶匯率檔風(fēng)險亭以及敗金融爹政策業(yè)風(fēng)險新三個頌方面雀。11４．藝市場栗風(fēng)險市場材風(fēng)險帶如前值所述里，是賤由市蔽場供功求關(guān)砌系、秩競爭饒關(guān)系交、資處源條擔件、鴉市場貝購買幫力水材平等液因素動變化非而帶父來的布風(fēng)險你。５．始信用洪風(fēng)險信用嘴風(fēng)險偽是指盾項目臣投資奇參與瓦者與習(xí)項目反有關(guān)選的各笛方之受間信確用結(jié)掛構(gòu)及橡信用堡履行亭責(zé)任織上存奶在的當風(fēng)險疾。任抱何一城個房鑰地產(chǎn)航項目然的投鴨資開躁發(fā)，閥必然融要涉菊及開邀發(fā)商墓、金游融機捎構(gòu)、州承包太商、竿材料漠及設(shè)叼備供侮應(yīng)商咽等眾哈多的企機構(gòu)痰和公記司，省這些能部門爐間的撫合作法依靠臥有效犯的信陸用結(jié)損構(gòu)支睛撐著染。12６．絮財務(wù)祥風(fēng)險財務(wù)時風(fēng)險晌指房岸地產(chǎn)拳融資艱、資禮金運懸用等罰財務(wù)泛管理押方面源的風(fēng)分險。扔其中慨，融信資帶餡來的各風(fēng)險嗎占主忘要比殺重。傷如果例過度閥舉債衡、資至金運紡用不凡當，是不僅政會增酷加融形資成剝本、細減少居投資鐵收益扔，還太有可射能因裝無法祝按期篩清償濃債務(wù)獎而失辱去抵木押物帳或使娃企業(yè)辮面臨早破產(chǎn)棚危險幅。７．吊經(jīng)營線風(fēng)險經(jīng)營掙風(fēng)險書是指奏房地犧產(chǎn)投沃資經(jīng)煮營管西理決距策失藥誤造件成的帳風(fēng)險編。例役如，倒承包捐形式想的決樓策、坊承包具方的泳選擇悉、營窗銷渠壩道的侮選擇虎等經(jīng)僑營決陵策上匯與管煎理決斷策上部存在勵的風(fēng)垂險。13第二零節(jié)崖房地軍產(chǎn)投豆資風(fēng)重險的宰測度由于到風(fēng)險荒表現(xiàn)濱為投幅資收襯益的斬未來甜的可粗能值局與期遍望值黑之間腔的偏吧離性脈，因勒此，命可以仿使用拘投資辮收益刪的標驅(qū)準差賺、標旨準差軍系數(shù)辜來測集度投謎資風(fēng)巷險的云大小兆。這稼里先參講述油單個趟房地同產(chǎn)投找資風(fēng)腸險的申測度劫，在玩此基況礎(chǔ)上噴再介導(dǎo)紹多達個房撤地產(chǎn)類投資摟總風(fēng)尾險的足測度鑼。14一、吃單個劍房地吳產(chǎn)項閥目投松資風(fēng)資險的神測度經(jīng)過黃科學(xué)叨的分窮析和龍預(yù)測核，總橡能掌泉握房蔽地產(chǎn)滲投資英風(fēng)險格的分達布規(guī)訴律，殼盡管抓它的軋出現(xiàn)衛(wèi)具有宰隨機洽性。手可通扎過計要算房喉地產(chǎn)傾投資辯的期笑望、息方差遠、標何準差借、標盒準差早系數(shù)溉，以乘標準擺差和省標準減系數(shù)刻作為和測度牙風(fēng)險疑的工宿具。15（一繪）期雨望值根據(jù)斷概率絨及數(shù)悶理統(tǒng)紡計知廉識，喉一個背變量名的期養(yǎng)望值痕為：nＥ（領(lǐng)Ｘ）凱＝∑套ＰiＸii=濃116（二糊）方杯差與境標準敞差方差毒通常件用σ２Ｘ表示嫌，標綁準差σＸ用表玩示。隨機征變量交Ｘ的得方差拼為：nσ2Ｘ=∑Ｐi［Ｘi-E（Ｘ認）］2i=太1隨機惰變量性的標丑準差沉是其伸方差器的平特方根酬：nσx＝σ２x＝潔∑Pi［Xi－E（X）］２i=頓117（三濾）標首準差若系數(shù)標準陰差系輕數(shù)通獅常用Vσχ表示急，它壁是標鞏準差顏與期備望值畜之比悟。隨機放變量X的標哪準差服系數(shù)患為：Vσχ=σχE（X）*10餓0%18二、宜多個斃房地釣產(chǎn)項榴目總?cè)A風(fēng)險績的測氧度當投濤資主富體從蔥事兩惰個或侄兩個端以上箱的房欣地產(chǎn)升項目治時，鄰需要宣考慮農(nóng)多個提投資寧項目舊的總傳風(fēng)險役，即柄整個皮開發(fā)企項目劇組合戚的風(fēng)逢險。（一辦）兩晃個開爹發(fā)項烘目組說合的統(tǒng)風(fēng)險帥測度假設(shè)采投資姑于兩凝種房辟地產(chǎn)高：A與B，報耍酬率宅分別健為XA和XB。并呀假設(shè)圓項目A占總拖投資惜的百楊分比么是a，其零余的壞投資占（1-鋸a）放雷在項嘉目B上?；鶆t這太個開穿發(fā)項前目組鐘合的棗總報拍酬率先為：XP=a石XA+（1-婆a）XB19則其棕期望懂值為逝：E(碑XP)=膊aE規(guī)(XA)+資(1遺-a因)E夏(XB)方差銅（或鋒稱為駝變異擇系數(shù)衛(wèi)）和眾標準灑差分球別為故：σ2(XP)=耳a2σ2XA+(育1-悄a)2σ2XB+2悉a(箭1-息a)肆σABσ(從XP)=料a2σ2XA+(校1-厭a)2σ2XB+2玩a(商1-件a)往σAB20（二車）多阿個開挪發(fā)項榜目組炮合的誼風(fēng)險盆測度在現(xiàn)矩實中螺，可幸供選逝擇的甲項目個不只假兩個陜。所友以，蓄把前辦述的臺討論浴延伸奇到多降個開剖發(fā)項顧目的摧組合簽。假疫設(shè)投蓄資者盯選了n個項健目來吹組成港開發(fā)美項目使組合培，則安其開工發(fā)項雞目組李合的襯期望賴值為井：nE(竊XP)=攪∑aiE(嚷Xi)i=刑1n祝n碌n府nσ2(Xp)=牌∑ai2σ2xi+∑患aj2σ2xj+∑罵∑授aiajσij(i這≠j毛)i=蝕1恰j齡=1啊i=駝1j縮慧=121第三堪節(jié)儉房蠻地產(chǎn)潔投資突風(fēng)險臥的處雪置房地汽產(chǎn)投普資風(fēng)陸險具品有兩蛋面性滾：可蜻能趨竿向好翻的方醋面，鴉使投辨資主姻體增戀加收暴益；猜也可頑能趨席向壞層的方割向，遭使投統(tǒng)資主聰體遭就受損康失。房地沉產(chǎn)投西資風(fēng)甜險處恩置，提大體塞上有轎兩種既途徑服：一商是在要損失膨發(fā)生植前，及采取隱各種梢預(yù)控趙手段劃，力販求免湊除、掀消除壤或減虜小風(fēng)裙險；薪二是娛在損切失發(fā)慶生之她后，診采取多一定透措施況對損仁失進述行及泳時補織償。盟總而流言之堵，有鬼風(fēng)險追回避生、平堆衡交謹易、察資產(chǎn)堪組合巾、風(fēng)旗險轉(zhuǎn)洲移等艱方略桃。22一、斑風(fēng)險愛回避風(fēng)險萬回避卸，即佛選擇藝風(fēng)險主較小請的投疤資項膠目或剖者放依棄那蝴些風(fēng)福險較點大的揭投資同項目青。這卡是一體種相野對徹礙底的趕處理宣房地產(chǎn)產(chǎn)投踢資風(fēng)敗險的緞方法鴉，能統(tǒng)夠?qū)轱L(fēng)險等概率尾保持乓為0。這袍種策侮略的幕一個留不良仁后果鞏是，完得到擁高額價利潤看的機市會也剝減少朵了。盜預(yù)期嘗收益禍值隨齊著風(fēng)亦險的哈大小宜而增堪降是園純粹復(fù)市場魂經(jīng)濟嘗中的矛一個墓規(guī)律膚。23二、棟平衡遙交易平衡蓄交易妥是證救券市拖場中斃運用餅較為態(tài)普遍凍的一計種做嶼法，所在房茄地產(chǎn)注市場搜中同瞇樣適車用。房地課產(chǎn)市卷場中清一個世較普軋遍的移平衡評交易葛方式汗是購老買期休權(quán)，悶例如枕在國脾外，塵當考闖慮一假個投偏資項崖目時視，開謹發(fā)商嚴可以童通過坊購買芽期權(quán)悟的辦肅法來霸置辦兇可供遼選擇猛的位生置。覆這可交為開慌發(fā)商抽贏得碼制定障投資養(yǎng)規(guī)劃傘、獲喘取必家需的想許可它證書插及融齡通足槍夠的向資金腦等所蟻需的陽時間讓。24三、資資產(chǎn)哥組合資產(chǎn)測組合第的主熄要功背能是寧分散拘風(fēng)險煌?！耙翰灰彀阉械幕u蛋框放在續(xù)一個臟籃子蕉里”齡已成銅為廣洋為接夏受的減投資俱理念貍。現(xiàn)牌實中高，開隙發(fā)項處目組侵合有慌無數(shù)攔種方笛式，撞從大靠類上垂講，勵至少拿包括月不同腰種類券房地津產(chǎn)、返房地慶產(chǎn)與卵其他爭資產(chǎn)舊，不道同地姜域的架、不熊同時辦間的跪開發(fā)以項目犧組合鉤方式然，而縱每種滔方式滿的風(fēng)陸險程倘度是山判若街云泥勸的。25假定腸市場篇上的忘投資燥者可儀以分鐘成下正述三閉類：（1）風(fēng)衰險趨耀避者綢，即忌投資反者中炕認為聾風(fēng)險圓增加俱帶來牙負效按用者評；（2）中猶性風(fēng)燃險者固，即煤投資照者中菠認為項風(fēng)險舍增加暈或減該少不末影響摩效用貞者；（3）風(fēng)你險喜涌好者煙，即持投資雨者中杰認為巷風(fēng)險定增加量帶來掩正效雙用者傅。一叛般投漸資