房地產(chǎn)策劃方案二

項(xiàng)目名稱：下城區(qū)石橋單元r21-04地塊

金港花苑策劃人：策劃時間：浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院2023/8/18下城區(qū)石橋單元r21-04地塊金港花苑浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院2023/8/18第一部分：宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境調(diào)研分析第二部分：個案綜述第三部分：項(xiàng)目推廣策劃第四部分：結(jié)果形式第五部分：課程實(shí)踐及成績評定目錄浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院2023/8/181.1杭州市或地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本情況1.2地塊所在板塊基本情況1.3相關(guān)政策及影響1.4土地市場、房地產(chǎn)市場分析第一部分：宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境調(diào)研分析杭州市或地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本情況2023/8/18GDP643.57億元房地產(chǎn)投資情況上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)步增長，全市實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資977.96億元，增長28.2%，增幅較去年同期和一季度分別提高11.1和1.3個百分點(diǎn)。居民可支配收入120949.07元2013年末，下城區(qū)戶籍人口405966人，按戶籍性質(zhì)分，非農(nóng)業(yè)人口405963人；按性別分，男性204468人，女性201498人。2013年全區(qū)人口出生率9.74‰，死亡率4.15‰，自然增長率5.59‰截至2013年末，下城區(qū)轄8個街道：武林街道、天水街道、朝暉街道、潮鳴街道、長慶街道、石橋街道、東新街道、文暉街道。人口情況杭州市或地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本情況下城區(qū)地處杭州市城區(qū)中心，北依京杭古運(yùn)河，南瀕秀麗的西子湖，西靠省委、省政府駐地、北靠市委、市政府駐地，東臨古城河貼沙河?？偯娣e31.46平方公里，總?cè)丝?2.61萬人（2010年），轄八個街道，區(qū)政府駐文暉路1號。居住條件杭州市或地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本情況一、1條規(guī)尖劃地糕鐵，痰多元談化交布通格姓局二、2條現(xiàn)強(qiáng)代化挖高架污路，憲提升峽丁橋誼交通慨優(yōu)勢三、4條交蕩通主冤干道燦，多牢方連莫通市握區(qū)四、甘水路交通地塊鋒所在災(zāi)板塊易基本司情況丁橋菠，位溝于杭犯州市先城市供東北罷部，敬居杭銳州主假城區(qū)玩與郊戒區(qū)半冠山、姓副城暗臨平吃的發(fā)灣展要援道，匯東至斯下沙狡，西特接半品山、籃石橋滋，北條接臨痕平，其東通箭九堡貸、喬畢司、設(shè)南為側(cè)拱辰錘、大驢關(guān)，嫁有石唉橋路返、機(jī)醋場路封、繞探城公恐路溝遲通市府中心大與內(nèi)餓外，宮為杭冒城東到北部癢發(fā)展界的重灣要區(qū)招塊，缺有著究“承瞞主啟壩副”紛的重伯要區(qū)置位特座點(diǎn)。區(qū)域多位置地塊弄所在曠板塊求基本圈情況地塊議所在嫩板塊雨基本腸情況教育配套耗建設(shè)7所幼瀉兒園鬧、4所小謹(jǐn)學(xué)、2所中椅學(xué)和1座市才級醫(yī)荷院，抹丁橋陰二級鑰綜合豈性醫(yī)斧院已幼經(jīng)落級實(shí)地錦塊。文化商業(yè)沿中母心道已路南岸北側(cè)泡將建逗設(shè)活妨動中酸心、震娛樂性、商涉業(yè)等顫服務(wù)闊設(shè)施野。生翠活圈孝內(nèi)已及經(jīng)有10萬平繳方米建的新宜城商建業(yè)中血心新湯城廣桐場、2萬平澇方米輪的一鼓站式節(jié)購物返廣場種物美套超市皮。美麗井丁橋未以凳文化鵲人：治①“絲式孝文員化”掌提升澆核心超價(jià)值筋體系范。②“蠶全民噸”健線身運(yùn)烤動會我農(nóng)弄趣盎棕然砍。③“妻皋亭仍薈”魂創(chuàng)新磁基層堅(jiān)群文滑工作螺。規(guī)劃地塊姻所在斥板塊嫌基本向情況杭州市東新單元控制性詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)杏杭州嶄市規(guī)近劃局桶對丁牌橋綜委合體附項(xiàng)目涼的總編體規(guī)劫劃,兔丁橋瘋板塊朋分為銷“丁聚橋規(guī)宅劃單勢元”紫和“艙丁橋烤西規(guī)頂劃單增元”匙。城市間快速川路：癥德勝減路和灘石祥存路地翅上為你高架雙快速筐路金融土地房產(chǎn)陡政策子法規(guī)政策相關(guān)簡政策濕及影糟響對奢附侈性炭住宅手轉(zhuǎn)讓宅后的題增值亭收益鼠，一拆律征婦收20因%個人碰所得香稅。取消邁現(xiàn)行緒對轉(zhuǎn)忌讓個繁人住辨宅征腸收5.嫩5%營業(yè)圍稅的個規(guī)定個人勾出租烈住宅眨，其訴租金未收入表須按20例%繳納會個人頌所得坑稅;按照殼最新鋸房產(chǎn)介政策嫂，個刊人或碑企事悔業(yè)單亂位的費(fèi)經(jīng)營畝性房全產(chǎn)(商鋪衛(wèi)、寫馬字樓雖、酒蘿店等)，按脫租金角收入厚的12彎%繳交弄房產(chǎn)洽稅，鉗稅務(wù)皇部門劑另有羨規(guī)定輕的從再其規(guī)惡定。20標(biāo)14年土透地新類政策蔬，通嚴(yán)過20卸14年中弊央一門號文截件體示現(xiàn)出撕來，貿(mào)文件踐提出丸完善級農(nóng)村魄土地泥承包脫政策騙；引激導(dǎo)和后規(guī)范壘農(nóng)村懸集體腿經(jīng)營比性建漆設(shè)用剖地入活市；鑰完善笑農(nóng)村協(xié)宅基愉地管燙理制客度和木加快憲推進(jìn)厲征地研制度荒改革袖。土地崖三權(quán)馬分離央行業(yè)放松抹首套瞞房認(rèn)冰定:狹還清恥首套柄房貸稀再貸歌算首烘套；泳鼓勵繼銀行告業(yè)金績?nèi)跈C(jī)籮構(gòu)按蓬照風(fēng)帥險(xiǎn)可復(fù)控、庭財(cái)務(wù)秋可持若續(xù)的策原則療積極看支持壓；符括合信見貸條滑件的景棚戶星區(qū)改烘造和革保障拒房建兔設(shè)項(xiàng)鐘目對胸于貸禁款購珍買首伏套普總通自添住房男的家悲庭，侍貸款岡最低譯首付延款比欄例為卻30下%，勁貸款鋪利率紙下限嘩為貸條款基住準(zhǔn)利毛率的殃0.今7倍扔；鼓突勵銀候行業(yè)尸金融指機(jī)構(gòu)露通過黎發(fā)行背住房想抵押飲貸款靈支持嚷證券涼(M構(gòu)BS糠)、惜發(fā)行只期限元較長嫌的?？蓓?xiàng)金港融債燦券等壺多種乘措施最籌集企資金窩，專邪門用獵于增幼加首劫套普原通自廢住房狐和改仔善型藏普通掃自住李房貸軟款投侍放；龍擴(kuò)大闊市場社化融州資渠舞道，小支持讀符合覽條件者的房猛地產(chǎn)講企業(yè)堅(jiān)在銀協(xié)行間及債券找市場植發(fā)行德債務(wù)勺融資投工具狀。土地缸市場杭州價(jià)推出奪土地膀價(jià)格穿走勢杭州害成交版地塊鐵價(jià)格粘走勢土地近市場鄭、房雅地產(chǎn)躍市場勒分析房地浴產(chǎn)市豪場分跡析下城慮區(qū)二郊手房甲價(jià)走襖勢下城備區(qū)二客手房恨交易便走勢土地淚市場默、房腎地產(chǎn)溝市場然分析小結(jié)工：1、慌從農(nóng)姐村與省城市豬人口鳴對比藏來看蛋，進(jìn)匹城首泰次置橋業(yè)需歐求空何間仍悟很大液，但傳由于蛇城市綿人口奧基數(shù)詞偏少貢，對童城市球開發(fā)插量及榴速度貪的推賀動不慰會很律快，逮本案雷須以搭時間胃換空債間，閣把握銷好開燭發(fā)節(jié)渴奏，疫讓市煤場需樹求與蘭開發(fā)小建設(shè)冶成本虛形成漲健康引有序訪的關(guān)伸系。2、蕉隨著草城市格經(jīng)濟(jì)評的發(fā)誓展，績結(jié)構(gòu)根的轉(zhuǎn)窮型，井勞動撓力價(jià)陳值的挑提升枕，使井得城屈市中筒高收織入者非數(shù)量良不斷怨增加破，并厲會對饞城市變生活余及居仔住品稀質(zhì)提州出更啞高的璃要求忍。俗話獎?wù)f：趴說到沾底還寫是要晃看品歌質(zhì)，旨質(zhì)量財(cái)決定獻(xiàn)一切——選擇繳高端航要高覽到什楊么程候度才振能恰禍到好黎處，茶是我漫們接全下來朽要研虛究的球核心坦問題關(guān)！——從土麗地到幸市場塌是能墓解決鞠地塊據(jù)形式移的問坡題，集從市裝場到盈地塊富是能銹解決年地塊點(diǎn)內(nèi)容抬的問叨題！那么撇問題拐來了債？浙江夸建設(shè)策職業(yè)腥技術(shù)芬學(xué)院20肉23頑/7匹/61.忽1仿項(xiàng)目錫概況1.豬2旗項(xiàng)目滑的S脈WO君T分翠析1.興3判項(xiàng)目劣的競贏爭樓駁盤分寬析1.搞4浙項(xiàng)目慘的產(chǎn)掠品、海價(jià)格屈定位仆建議第二全部分補(bǔ)：個據(jù)案綜挖述項(xiàng)目候概烘況1-喪1項(xiàng)壩目區(qū)你位及筋地塊樣特征下城莖區(qū)（乏石橋業(yè)單元夕R2壁1-面04圾地塊擺）東狐至石蔬橋單姓元R亂21體-0癢5地弊塊，貌南至很德勝本路，答西至帽規(guī)劃摧一號勒支路低，北膠至規(guī)晨劃二務(wù)號路道路光：本撲項(xiàng)目恐通過調(diào)同協(xié)魯路連斯接臨艱丁路局，連顯通“祥杭城改一縱暫”—砍—秋事石快的速路孕，交麗通方本便。隧道尚：過清半山傷隧道算即達(dá)炸杭州費(fèi)繞城的公路良，連斤接杭輕州市附外交爆通。教育唉：項(xiàng)虜目鄰局近半刃山，畏內(nèi)有私幼兒裝園、忍小學(xué)刑、中蜘學(xué)，聰可滿蓬足基買本教系育所題需。醫(yī)療藍(lán)：二鳳公里區(qū)范圍激內(nèi)有代浙江嶄省腫紗瘤醫(yī)策院、蜂杭鋼糞醫(yī)院錢、半桑山人熱民醫(yī)嫂院等挺多家放大型治醫(yī)院拘，可段滿足錘醫(yī)療貸所需被。商業(yè)刑：三膏公里設(shè)范圍摩內(nèi)有侮世紀(jì)竄聯(lián)華覽、世個紀(jì)華光聯(lián)、天物美沫大賣裳場等瞎多家洲生活繳超市社，可懲滿足乳日常歡所需乳。休閑頭：虎駐山公脆園、湯半山棗公園信、龍示山公蚊園緊豆鄰本晴項(xiàng)目此，天士然景壺觀，晨滿足桿休閑旱養(yǎng)生拔所需盜。2-物1項(xiàng)解目整命體定枯位3年性內(nèi)投框資1秧20瓣億元蜘，形組成“俊一群慚”—失—新宜華廣腥場商踩業(yè)商孩務(wù)群鄰，“鏈兩區(qū)驅(qū)”—鉤—現(xiàn)輕代信習(xí)息物瘦流經(jīng)蔽濟(jì)區(qū)泛、文請化商管貿(mào)樓軌宇經(jīng)脾濟(jì)區(qū)脖，“瓦一中壩心”狐——墾精品房誠商住撲中心岔，“畜一批襖儲備郵”—受—1括1個砍商業(yè)遣儲備眼項(xiàng)目筋的“捆12羅11丹”規(guī)盛劃近網(wǎng)日編敗制完蝴成并言開始簡實(shí)施波。這吩是下散城區(qū)芝石橋歌街道教著力蒜打造市杭州堂市次嘗級商洋務(wù)商梯貿(mào)中碰心描趴繪的騰新藍(lán)悶圖。項(xiàng)目跌概況地塊航區(qū)位錄圖地塊龜區(qū)位葉圖規(guī)劃規(guī)紅線仿圖以爪及周豈邊配筑套項(xiàng)目下的S摘WO匆T分姨析優(yōu)勢劣勢機(jī)會挑戰(zhàn)1.巧交通黑條件饞極好2.灶商業(yè)疏繁華3.臥氣候授適宜4.色住宅補(bǔ)、店保鋪密層度高1.年位于仁老城寧區(qū)，繞距主祥城區(qū)辣較遠(yuǎn)2.鋒工業(yè)就技術(shù)中較落咐后于工其他竭區(qū)3.侮周邊壞土地漢破壞普嚴(yán)重1.襪處于霸全國招開發(fā)菠建設(shè)承高潮2.膜房產(chǎn)煉、商悠業(yè)投介資盛伙行1.東地區(qū)飛較偏彼遠(yuǎn)，薪被人癥熟悉愚度不銀高2.輩容易尤遭受廁附近施項(xiàng)目顫競爭3.賭前期院不易涂交易以，不毒被看耐好項(xiàng)目風(fēng)的競造爭樓甜盤分案析別墅板塊板塊分析主要競爭項(xiàng)目華豐板塊華豐板塊定位為下城區(qū)的都市經(jīng)濟(jì)園區(qū)，規(guī)劃了相當(dāng)多的公建和商業(yè)配套。板塊的規(guī)劃來說計(jì)劃性非常的強(qiáng)，并且未來配套會很完善。但受開發(fā)時間短、入住率低等因素的影響，目前該板塊的配套成熟度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。華豐板塊更大的優(yōu)勢還在于規(guī)劃，它是杭州城東北接軌市中心的橋頭堡，也是被半山田園居住區(qū)、丁橋居住區(qū)、北景園大型居住區(qū)和楊家居住區(qū)等眾多居住新區(qū)包圍的區(qū)域中心。嘉里樺楓居、元都新景、潤和億城嘉園長睦板塊未來行政區(qū)域概念將淡化靠近主城區(qū)是優(yōu)勢。商業(yè)方面，主要依靠星橋廣廈天都城的商業(yè)配套，目前長睦板塊內(nèi)并無商業(yè)資源，然而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前板塊雖未被市場熟悉，但是卻有著完善的發(fā)展規(guī)劃，包括了景觀、交通、教育生活配套等。不少觸覺敏銳的開發(fā)商已經(jīng)預(yù)判到板塊的前景，紛紛進(jìn)駐該版塊。金地格林格林、保利羅蘭香谷、廣廈天都城紫韻公寓田園板塊半山板塊位于杭州市區(qū)東北方，東起筧丁路以東的廉租房社區(qū)，南臨上塘河，西到秋石高架，北至老虎山、小圩山一線，面積21.36平方公里，從行政規(guī)劃上來說屬于拱墅區(qū)。整個板塊背山面水，是主城區(qū)范圍內(nèi)難得的生態(tài)宜居板塊。綠城·田園牧歌、朗詩·田園綠郡、金隅·田員外禺（未開盤）項(xiàng)目群的產(chǎn)巴品、美價(jià)格蒙定位銳建議小區(qū)滴基本劑規(guī)劃午：1.周唯一初進(jìn)出導(dǎo)口，焦大大旱增強(qiáng)道了小險(xiǎn)區(qū)的附安全手性2.冠擁有攔全市粉區(qū)最恒大中央心花哀園，病綠化凈率最閣高3.炊小區(qū)瘡布置塞較分回散，繪更加拉適宜號居民億居住4.這中間前穿插喘眾多醬林蔭飲小道啦，非國常合付適情余侶休醫(yī)憩5.城附近裳周圍兼無任尾何工洪業(yè)干冶擾，遇空氣應(yīng)清新小區(qū)華主力泡戶型工--洲90基平米陷精裝謎修兩室韻一廳面兩衛(wèi)亮點(diǎn)量-整獸片落降地飄比窗銷售臥費(fèi)用袋總額桃大約彼在1讓50布萬元小結(jié)顫：1.寒石橋較板塊今東至學(xué)石橋棍單元復(fù)R2黃1-誼05發(fā)地塊醬，南嶺至德雞勝路崖，西防至規(guī)盈劃一盤號支抱路，盤北至望規(guī)劃貸二號艘路，擇地理桐位置態(tài)十分波優(yōu)越從，開釣發(fā)潛類力巨決大2.豪新地抖塊開飾發(fā)，愿房地除產(chǎn)開扎發(fā)前延景好配，趨愛勢上暈升3.粥政策計(jì)優(yōu)惠廢，政柳府補(bǔ)唉貼，新開發(fā)頓成本狼降低聽，對攀外界惡吸引品力巨慌大4.祝就目常前開利發(fā)面鋪積而者言，震還可輸吸納騎更多滾投資臭商那么壇問題跡來了揪？1.姨如何免策劃順開發(fā)遠(yuǎn)商樓耀盤項(xiàng)野目推乘廣是胸首要滋問題2.肺究竟杠該吸呀引吸宋引市燒民前瀉來投私資、冷買房3.肢在樓次盤開偉發(fā)完秀成的倘前提組下，藝怎樣箭快速撥售盤浙江只建設(shè)之職業(yè)去技術(shù)鏟學(xué)院20拜23礦/7寄/61.異1耳推廣慢總體撤方案1.走2停售樓脖中心元貨推剝廣中綱心草憤圖1.療3罰項(xiàng)目禿推廣便主題倒策劃1.幟4攪推廣絞媒介同策劃第三定部分等：項(xiàng)坑目推祥廣策屢劃1.笨5畫不同泉階段咬主要邁SP唇策劃1.米營銷恐第一轎階段丘：（梯20移14假.1批2月暗底-消-2輔01際5.斯1月毫底）形象夜建立挺期：盟項(xiàng)目廁形象捆建立勞期是言指在偷項(xiàng)目米內(nèi)部彩認(rèn)購友開始百之前盡，預(yù)懇先在蜓市場應(yīng)上對廊項(xiàng)目醫(yī)本身疊及項(xiàng)端目相搬關(guān)情烤況進(jìn)宗行推姜廣，確吸引盯客戶逗注意醒力，斃樹立介項(xiàng)目喉形象,建立疑知名蒸度,為項(xiàng)挨目銷氧售進(jìn)蝴行鋪安墊。2.笛營銷惕第二芳階段黑：（續(xù)20私15扯.2國月-殺-2繁01珠5.雷4月誰底）內(nèi)部飛認(rèn)購證期：你內(nèi)部答認(rèn)購果的目淘的在濕于通挖過內(nèi)槐部認(rèn)拍購期頭的推旋售活搖動，恢達(dá)到貸測試揉市場四反映習(xí)的目釣的，槍通過兆對內(nèi)首部認(rèn)筋購期屬市場勁反應(yīng)梁的及岔時分甲析和漂判斷稿，對域項(xiàng)目魔銷售恥策略饞、項(xiàng)喪目推披廣策斃略、貫項(xiàng)目減價(jià)格嘩策略崖等內(nèi)汁容進(jìn)呢行相他應(yīng)調(diào)搬整，符保證濤項(xiàng)目河正式葡發(fā)售榮期內(nèi)漏推廣酬活動劍的成窯功。3.開營銷錫第三番階段乘：（槍20怪15賢.5者月-霸-2臉01伐5.錯7月冤底）開盤挽及延胸續(xù)期師：開坊盤期遠(yuǎn)是在搏項(xiàng)目憂各項(xiàng)迎準(zhǔn)備給工作屆及銷率售條咸件完預(yù)成的筆情況罵下,通過炒密集演的廣危告宣筐傳和匠開盤兩活動,對前車期積慌累的鋸客戶男進(jìn)行災(zāi)消化辜銷售,在延喚續(xù)開聰盤熱書銷的組情況機(jī)下,配合蝦廣告兇推廣,進(jìn)一兩步消腐老客汗戶積蒸累新涂客戶,保證好項(xiàng)目壘的成地功銷椒售。4.號營銷昂第四燭階段宣：（只20形15術(shù).8濫月-叔-2凳01喉5.屆10甲月底躍）強(qiáng)沉銷幼期虜：項(xiàng)斗目已鍵經(jīng)在懸市場閑上樹標(biāo)立了撇較高集形象果，銷僚售開予始進(jìn)男入相泄對較錄為平燈穩(wěn)的際時期飯，這膜種情壓況下席，及樣時調(diào)練整廣壇告及收銷售媽策略誤，運(yùn)秀用新捏的推巧廣手招段，米提高塔市場廁熱度午，并招在適敢當(dāng)?shù)亩葧r期立內(nèi)重團(tuán)新將打市場翻目光繡聚集弦，周疑而復(fù)閱始，濱掀起鐮一輪芝又一袖輪的銅的銷記售熱塌浪，梨形成涉強(qiáng)銷洪期。5.走營銷槐第五菌階段餅：（霉20恭15貨.1羽1月糟--戴20敵15他.1戲2月即底）尾盤鴿銷售餐期：明項(xiàng)目械銷售挪尾盤王階段疾是指阻項(xiàng)目昨鋪位膏銷售碧已經(jīng)崗?fù)瓿杀〗^大提部分磨，開炸發(fā)商乒已經(jīng)渴回收洞大部糕分資紅金，合并取但得回設(shè)報(bào)以因后的河階段揪，本砌階段歷推廣拍費(fèi)用仙逐步怨減少肌，對隨難銷漏鋪位帶一般舞采取素特價(jià)踩銷售宴。推廣貪方案媒體規(guī)格主

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