房地產(chǎn)資產(chǎn)評估途徑與方法

第3章資產(chǎn)評估途徑與方法本章的教學(xué)目的與重點、難點教學(xué)目的理解掌握市場途徑的含義、要素、具體方法理解掌握收益途徑的含義、基本參數(shù)、具體方法理解掌握成本途徑的含義、基本前提、具體方法掌握如何根據(jù)評估需要選擇合適的評估途徑和方法重點、難點各種途徑的含義和經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)；各種途徑的程序各種途徑的參數(shù)確定各種途徑的具體方法問題思考3.1市場途徑3.2收益途徑3.3成本途徑3.4評估途徑及其方法的選擇3.1市場途徑市場途徑的基本含義與經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的經(jīng)濟(jì)技術(shù)思路和實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。替代原則市場途徑的基本前提活躍的公開市場公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動功能市場條件時間因素3.1市場途徑市場途徑的基本程序1)選擇參照物2)在評估對象與參照物之間選擇比較因素3)指標(biāo)對比、量化差異4)在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異5)綜合分析確定評估結(jié)果3.1市場途徑3.雞1市場冒途徑單項敘資產(chǎn)發(fā)應(yīng)考植慮的帆可比絕因素資產(chǎn)派的功隙能資產(chǎn)讀的實勁體特記征和巴質(zhì)量市場私條件交易愁條件市場湊途徑甜中涉該及的閃相關(guān)敘因素參照娃物可比軌指標(biāo)市場可途徑屑中的瀉具體賺方法3.棕1市場她途徑直接樂比較磚法現(xiàn)行調(diào)市價匙法市價斬折扣獲法功能攤價值貿(mào)類比厭法價格宣指數(shù)霜調(diào)整鍛法成新歷率調(diào)赴整法市場悲售價前類比浴法價值師比率物法間接畜比較姐法1）直壯接比故較法評估孕對象忙價值=參照紹物成魂交價皂格×修正蛇系數(shù)1×修正視系數(shù)2×棚..撞.×修正牲系數(shù)n或=參照階物成糾交價虧格±基本寒特征塌差額1±基本蹤蝶特征古差額2…毯±基本打特征步差額n優(yōu)缺夠點3.殲1市場繪途徑1、現(xiàn)惑行市導(dǎo)價法奶：可上有市流御動的染股票攪和債毯券、裙批量爺生產(chǎn)憂的汽督車3.筐1市場割途徑2、市效價折份扣法酒：交堤易條滿件方壇面差僵異、已適用千于清筒算假槽設(shè)前昌提下資產(chǎn)愁評估揭價值＝參叫照物葛成交邀價格×(紫1－價飼格折聯(lián)扣率)3、功敲能價政值類淡比法壞：功淘能差免異資產(chǎn)讓評估袖價值=參照明物成登交價休格×(評估然對象摟生產(chǎn)兆能力÷參照雅物生覆產(chǎn)能節(jié)力)x3.預(yù)1市場綿途徑4、成新裹率價垂格調(diào)逢整法冠：新鋸舊程曬度資產(chǎn)價評估姐價值＝參普照物雞成交哨價格×(評估色對象浸成新填率÷參照蹈物成喪新率)5、價格騎指數(shù)謹(jǐn)法：擠時間密間隔資產(chǎn)回評估鐮價值＝參咸照物和成交虹價格×(主1+物價叮變動舒指數(shù))=參照甲物成籠交價魄格×價格純指數(shù)3.追1市場組途徑[例3-茶1]評估羅某擬權(quán)快速漲變現(xiàn)飼資產(chǎn),在評我估時票點與秒其完捆全相際同的址正常劣變現(xiàn)往價為10萬元,經(jīng)評亭估師確綜合猴分析,認(rèn)為姐快速吩變現(xiàn)造的折構(gòu)扣率周應(yīng)為40城%,因此,擬快秋速變陜現(xiàn)資舉產(chǎn)價潛值接慶近于6萬元來。資產(chǎn)縮慧評估搖價值=1罩0×共(1剝-4故0%良)=嘉6(萬元)3.穩(wěn)1市場品途徑3.蜜1市場吹途徑[例3-球2]被評嫂估資永產(chǎn)年框生產(chǎn)椅能力須為90噸,參照瀉資產(chǎn)漢的年必生產(chǎn)篩能力巖為12筍0噸,評估艦時點框參照休資產(chǎn)送的市村場價認(rèn)格為10萬元,該類旁資產(chǎn)竄的功臨能價格值指椒數(shù)為0.嫌7由此匙確定增被評瀉估資只產(chǎn)價濕值接積近于8.啞18萬元累。資產(chǎn)搜評估赤價值=1窄0×止(9通0/掙12戚0)0.俱7=8濤.1卵8(萬元)例3-艘3：與炊評估染對象慎完全富相同礙的參仍照資勢產(chǎn)6個月敞前的搬成交蘋價格糟為10萬元,半年訓(xùn)間該茫類資卸產(chǎn)的柱價格炭上升宅了5%訊,則：資產(chǎn)邁評估左價值=1燭0×我(1寶+5愛%)剛=1導(dǎo)0.鵲5(萬元)3.閣1市場碧途徑例3-左4：被告評估怨房地嫌產(chǎn)于20愧19年6月30日進(jìn)她行評等估，黃該類訴房地亦產(chǎn)20砍19年上艙半年悶各月算月末柱的價鋤格同20逐19年年比底相笑比，批分別標(biāo)上漲胞了2.悠5%、5％、7％、7.異3％、9％10％。沈其中嶄參照丈房地葵產(chǎn)在20肯19年3月底倍的價澇格為p，則版評估頌對象貓在評糟估基險準(zhǔn)日辮的評障估價堂值為祝？3.堤1市場芬途徑例3-劍5：被罩評估奪房地慌產(chǎn)于20次19年6月30日進(jìn)老行評廉估，把該類胡房地福產(chǎn)20愧19年上胃半年停各月澆月末私的價襪格同圾上月小月末儲相比挖，分話別上還漲了2.枝5%、5％、7％、7.少3％、9％、10％。班其中丙參照督房地倘產(chǎn)在20李19年3月底湯的價雨格為p，則術(shù)評估發(fā)對象望在評奮估基進(jìn)準(zhǔn)日錢的評喜估價場值為聾？3.奶1市場源途徑6、市極場售襪價類雕比法惱。資產(chǎn)奔評估士價值=參照村物售富價＋疫功能緊差異女值＋鐮時間鉆差異姐值＋……貞+交易賭情況醬差異瓣值=參照惠物售種價×功能躬差異洲修正易系數(shù)×…洲…×?xí)r間捏差異惠修正跑系數(shù)3.暈1市場腥途徑〔例題3-諒6〕估價遵對象擁概況迷：待角估地項塊為爆城市否規(guī)劃冤上屬固于住好宅區(qū)稠的一緣瑞塊空俯地，課面積如為60棚0平方咽米，屈地形坑為長浩方形融。評估己要求遙：評縫估該桿地塊20孫19年10月的芽公平輛市場甜交易斧價格鏡。評估炕過程看：(1公)選擇析評估書方法菌。該萍種類詳型的街土地祝有較卸多的耐交易迅實例巴，故哭采用雁市場禽法進(jìn)楚行評剪估。(2袋)搜集飯有關(guān)雜的評條估資合料。①搜平集待賞估土光地資君料。(略)②搜集里交易脆實例夾資料歲。選炒擇4個交煉易實柱例作菊為參拜照物屋，具彈體情繭況見占下表陜：3.騎1市場灣途徑3.朵1市場膀途徑(3燭)進(jìn)行瓜交易聞情況迫修正茂。經(jīng)違分析站，交后易實床例A、D為正暮常買暈賣，收無需善進(jìn)行接交易小情況期修正腰；交窩易實風(fēng)例B較正傭常買單賣價魂格偏土低2％；冊交易胃實例C較正丘常買處賣價確格偏熔低3％。則各任交易射實例幻玉的交曬易情誓況修識正率備為：交易亦實例A：0％；景交易邪實例B：2％；肢交易舞實例C：3％；難交易供實例D：0％。(4宅)進(jìn)行蔥交易弦日期雞修正繪。根動據(jù)調(diào)供查，20歪19年10月以也來土糟地價醬格平晌均每適月上道漲1％，例則各搬參照晨物交共易實啦例的戒交易饑日期標(biāo)修正膀率為琴：交易完實例A：6％；襯交易堡實例B：7％；明交易壞實例C：12％；眠交易揭實例D：10％。3.綁1市場圓途徑(5錯)進(jìn)行膀區(qū)域樣因素松修正員。交糧易實溪例A和D與待蕩估土片地處及于同餃一地譽區(qū)，典無需乘作區(qū)燙域因奪素修憲正。交易延實例B、C的區(qū)鎖域因煩素修姻正情票況。薪假定代待估鐘地塊蜓的區(qū)獲域因狀素值級為10奏0，則敲交易例實例B為88，交恩易實迷例C為10資8。（6）進(jìn)礙行個鮮別因月素修飄正①說經(jīng)過絞比較導(dǎo)，待灰估地妨塊面洲積較謀大便徐于利拖用，吐且外想部環(huán)萄境較雀好，容其價暫格比仍其他忘交易期實例薦高2％。②本土地麥?zhǔn)褂檬钅晗迶囆拚?。交貍易實絡(luò)例B、D與待田估地和塊相堪同，倍無需至修正桶。假診定折蜻現(xiàn)率扯為8％，鼻則交皂易實冷例A、C的調(diào)改整系鉆數(shù)如雕下：年限戲修正薯系數(shù)=[合1-威1/（1+中8%）30]÷發(fā)[1哀-1意/（1+斃8%）35]=（1-巖0.洋09版94）÷（1-露0.盡06類76）=0另.9頓00姻6÷理0.堪93成24瞇=0軌.9巡壽65苗93.型1市場等途徑（7）計婆算待暈估土平地的詠價格交易百實例A修正紗后單脂價：87仆0××滿0.竟96倦59事=9壯09逝(元/平方值米)交易想實例B修正院后單京價：82版0×=1剩03恥8(元/平方搖米)交易潛實例C修正寸后單俗價：85頃5××0耗.9挽65跌9=噴90流1(元/平方挪米)交易蛙實例D修正供后單用價：84險0×=9梁42檔(元/平方叔米)簡單石平均我后的漫待估曠土地逗價格?。簡蝺r琴為(9爛09＋10塞38＋90狂1＋94味2)恨/4＝94佳8(元/平方伶米)土地牙總價溪為：60今0×券94爛8＝56吉88傭00（元養(yǎng)）3.斯1市場肆途徑具體包方法錢一覽崖表與參照物的差距適用范圍基本思想調(diào)整方法優(yōu)點缺點直接比較法現(xiàn)行市價法相同無參照物成交價格-直觀簡單可比性要求高市價折扣法基本相同交易條件差異參照物成交價格×(評估對象ａ特征÷參照物ａ特征)1-價格折扣率功能價值類比法功能差異功能之比價格指數(shù)調(diào)整法時間差異價格指數(shù)成新率價格調(diào)整法新舊程度差異成新率之比市場售價類比法大方面相同或類似多因素差異逐項調(diào)整參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×?xí)r間差異修正系數(shù)

適用性強信息、專業(yè)水平要求高7、價布值比什率法經(jīng)濟(jì)蔥指數(shù)貪或經(jīng)讓濟(jì)指鑼標(biāo)（1）成非本市領(lǐng)價法資產(chǎn)攝評估桿價值＝評貓估對安象現(xiàn)張行合垃理成盛本×(參照污物成施交價浴格÷參照探物現(xiàn)瘦行合甩理成桶本)[例3-否5]評估艙時點宣某市茶商品愛住宅繁的成識本市榮價率墊為15耍0%禮,已知島被估炊全新街住宅弱的現(xiàn)偷行合調(diào)理成叼本為20萬元,則其征市價蜻接近嘴于30萬元節(jié)。資產(chǎn)怪評估育價值=2剩0×靠15瞧0%交=3荒0(萬元)3.肢1市場劫途徑（2）市終盈率鑄倍數(shù)宵法資產(chǎn)冊評估顧價值＝評始估對楊象(企業(yè))收益似額×參照悲物(企業(yè))市盈舊率[例3-民6]某被千估企客業(yè)的城年凈秤利潤憶為10妨00萬元,評估綢時點腸資產(chǎn)掙市場牽上同緩類企批業(yè)平奶均市呆盈率外為20倍,則：該企彩業(yè)的章評估是價值=1鈴00焦0×傭20伶=2銹00泛00樸(萬元)3.綁1市場鹿途徑間接返比較饒法間接絮比較狀法也杯是市寨場法品中最送基本華的評牢估方涉法。敬該法聾是利偉用資它產(chǎn)的影國家止標(biāo)準(zhǔn)叛、行旗業(yè)標(biāo)松準(zhǔn)或杠市場必標(biāo)準(zhǔn)僑（標(biāo)和準(zhǔn)可朱以是差綜合暖標(biāo)準(zhǔn)濃，也觀可以服是分斥項標(biāo)臣準(zhǔn)）姿作為蛙基準(zhǔn)稀，分涂別將鹽評估脈對象古與參屯照物重整體毒或分中項與片其對秧比打麻分從聯(lián)而得炮到評福估對鈔象和潑參照鎖物各躺自的涼分值懸，再竟利用耍參照品物的揚市場剩交易去價格蜜，以垃及評擱估對好象的養(yǎng)分值伯與參滿照物碼的分茶值的脹比值養(yǎng)（系查數(shù)）福求得竄評估敞對象平價值杯的一謎類評誕估方淘法。只要陽求參耕照物灰和評警估對啄象在辯大的財方面陸基本躬相同搬或一纖致3.繡1市場巷途徑3.老2收益階途徑收益被途徑較的基健本含柳義--指通狐過估滲測被拋評估隊資產(chǎn)葬未來越預(yù)期撫收益伸的現(xiàn)漸值來存判斷狐資產(chǎn)獄價值朋的各塞種評挪估方請法的絮總稱為。--將利傷求本穿的思馳路--收益孤途徑屢的三罰個基粘本要版素：被評共估資排產(chǎn)的堂預(yù)期艷收益折線巴率或耍資本承化率被評拐估資植產(chǎn)取換得預(yù)腰期收偏益的閑持續(xù)釀時間收益月途徑竊的基家本前同提(1劃)被評哪估資譜產(chǎn)的蠻未來布預(yù)期揚收益欺可以巨預(yù)測亂并可扁以用無貨幣煉衡量到；(2諒)資產(chǎn)些擁有叢者獲坦得預(yù)痰期收爪益所伏承擔(dān)姓的風(fēng)鎮(zhèn)險也灑可以繪預(yù)測紅并可玩以用裝貨幣由衡量;(3廁)被評用估資商產(chǎn)預(yù)駱期獲禮利年府限可翁以預(yù)檢測。3.偶2收益芒途徑收益噸途徑約的基笨本程黑序1)收集算并驗補證與祥評估鏡對象搞未來刃預(yù)期槽收益擔(dān)有關(guān)晃的數(shù)銷據(jù)資祝料,包括規(guī)經(jīng)營怕前景畝、財居務(wù)狀邪況、踢市場膛形勢可、以叉及經(jīng)胸營風(fēng)秋險等充；2)分析抱測算工被評脅估對蹤蝶象未妻來預(yù)調(diào)期收基益;3)確定碎折現(xiàn)償率或好資本涌化率陰；4)用折?，F(xiàn)率拌或資紙本化釀率將抬評估芝對象健未來姨預(yù)期亡收益損折算古成現(xiàn)尼值；5)分析廚確定紛評估師結(jié)果籠。3.柄2收益脾途徑收益踐途徑泄的基氧本參英數(shù)1）收征益額資產(chǎn)釣未來襯預(yù)期呼收益鞠額資產(chǎn)便的客嚼觀收檔益或鄙正常垂收益2）折舒現(xiàn)率期望季投資奮報酬歉率無風(fēng)東險報跟酬率紅＋風(fēng)傅險報員酬率折現(xiàn)行率與兔資本答化率閘的區(qū)屋別3）收憂益期俗限資產(chǎn)螞自身浩效能覆及相款關(guān)條定件,以及貌有關(guān)出法律烏、法千規(guī)、麥契約壁、合頸同3.強2收益列途徑收益稱途徑柜中的秀具體菊方法有限蝕期和臭無限脈期等額駱收益苦評估巡壽方法膝、非林等額竹收益尋方法3.誕2收益笨途徑3.星2收益哄途徑P—股—評估徹值；i—熄—年序虧號；Pi——未來佳第i年的竊評估蚊值；Ri——未來蛙第i年的話預(yù)期放收益唯；r—癥—折現(xiàn)尼率或獎資本腦化率奏；ri——第i年的寒折現(xiàn)柱率或魚資本古化率醒；t—磁—收益旗年期蠢；n—然—收益尊年期胳；A—練—年金家。1)純收懼益不侄變(1務(wù))在收鹿益永煩續(xù),各因盼素不淘變的帝條件挑下,有以傾下計湖算式役：P＝A/季r預(yù)(敞3-瘋13味)其成蘇立條易件是荒：①純芽收益宿每年吳不變哀；②資遺本化雞率固逼定且村大于榜零；③收范益年句期無圣限。3.塞2收益框途徑(2誤)在收贏益年灣期有停限,資本饒化率矩大于荷零的色條件某下,有以貧下計美算式林：這是陣一個槍在估末價實哪務(wù)中謙經(jīng)常狐運用丙的計要算公旺式,其成冠立條握件是菠：①純誼收益辟每年稼不變僚；②資都本化賽率固慕定且恥大于出零；③收估益年階期有私限為n。3.耐2收益暑途徑(3饑)在收休益年斯期有裁限,資本墨化率俗等于爺零的蘇條件奏下,有以他下計酷算式端：P＝A×貿(mào)n親(殖3-漢15奪)其成堪立條申件是嫩：①純成收益紫每年縮慧不變賭；②收謝益年螺期有迎限為n；③資診本化帆率為蝕零。3.彼2收益烏途徑2)純收游益在餐若干蒜年后丟保持霞不變(1翁)無限速年期斤收益幸。其哈基本譯公式既為:其成煉立條痛件是嗚：①純嗚收益替在n年(含第n年)以前擴(kuò)有變診化;②純收圈益在n年(不含母第n年)以后劈燕保持搬不變;③收益逐年期誓無限;④r大于率零。3.礎(chǔ)2收益田途徑(2辛)有限悶?zāi)昶谟找娑?。其梳計算傷公式乞?其成廟立條鬧件是魔：①純蜂收益料在t年(含第t年)以前默有變疑化；②純達(dá)收益革在t年(不含喉第t年)以后陜保持族不變筆；③收琴益年鞠期有栽限為n；④r大于璃零。這里卵要注蓋意的濱是,純收唱益A的收穴益年覆期是(n碗-t風(fēng))而不賭是n。3.盞2收益凳途徑3)純收霸益按咽等差許級數(shù)暫變化(1叢)在純毅收益崗按等廟差級天數(shù)遞硬增,收益草年期京無限畫的條扁件下,有以革下計歐算式莫：其成獨立條聯(lián)件是都：①純憶收益閑按等胞差級成數(shù)遞賤增；②純師收益鋤逐年缺遞增已額為B；③收嗎益年曬期無羊限；④r大于尸零。若按董等差疤級數(shù)蕉遞減鑒？3.頸2收益淹途徑(2抖)在純釀收益臺按等車差級搶數(shù)遞匙增,收益換年期喇有限電的條者件下,有以張下計漂算式:其成余立條旨件是匹：①純戚收益滔按等霉差級叫數(shù)遞狠增；②純陵收益盤逐年隔遞增搭額為B；③收唯益年澤期有桃限為n；④r大于慕零。若按丑等差問級數(shù)攜遞減可？3.騾2收益檢途徑(3用)在純弄收益禁按等兄差級庫數(shù)遞貍減,收益寶年期粗無限至的條咱件下,有以能下計摸算式我：其成蠢立條砌件是牽：①純搜收益愈按等謹(jǐn)差級瞎數(shù)遞煤減；②純?nèi)菏找姹恐鹉瓯边f減鞭額為B；③收腰益遞扒減到余零為丸止；④r大于晨零。3.燃2收益宏途徑(4品)在純是收益慕按等盡差級疊數(shù)遞棕減,收益棕年期眠有限利的條維件下,有以嗽下計補算式溉：其成罵立條恭件是齡：①純滾收益快按等輝差級飼數(shù)遞堵減；②純彈收益囑逐年蒼遞減剃額為B；③收泉益年協(xié)期有玩限為n；④r大于皆零。3.防2收益靠途徑4)純收尾益按磨等比至級數(shù)腳變化(1鑰)在純蟻收益滅按等換比級攝數(shù)遞效增,收益苦年期虛無限頃的條巷件下,有以群下計發(fā)算式蔬：其成呆立條經(jīng)件是斯：①純照收益連按等知比級森數(shù)遞加增；②純勇收益環(huán)逐年儉遞增賄比率卸為s；③收末益年董期無尋限；④r大于閣零；⑤r＞s＞0。若按數(shù)等比莊級數(shù)期遞減貞？3.恩2收益橋途徑(2袖)在純仇收益蠶按等瞞比級告數(shù)遞燈增,收益帆年期肅有限毅的條丙件下,有以拒下計滑算式附：其成榮立條棗件是俯：①純閉收益收按等萌比級花數(shù)遞啦增；②純趕收益回逐年第遞增訊比率妄為s；③收準(zhǔn)益年岸期有旅限；④r大于雖零；⑤r＞s＞0。若按猴等差積級數(shù)端遞減接？3.卷2收益么途徑(3遮)在純顛收益瞞按等節(jié)比級商數(shù)遞啦減,收益控年期騙無限睜的條盒件下,有以睜下計敵算式啞：其成盤立條剪件是執(zhí)：①純吵收益培按等腐比級券數(shù)遞矩減；②純宏收益請逐年闖遞減麗比率圾為s；③收浮益年購期無售限；④r大于缸零；⑤r＞s＞0。3.利2收益蔥途徑(4手)在純坊收益改按等德比級詞數(shù)遞束減,收益晚年期臥有限承的條趕件下,有以彎下計筆算式救：其成脖立條廚件是罩：①純該收益醋按等糖比級津數(shù)遞梯減；②純重收益揀逐年貢遞減爹比率墨為s；③收患益年領(lǐng)期有定限為n；④r大于傻零；⑤0＜s≤丘1。3.帳2收益旅途徑5)已知所未來綢若干樂年后講資產(chǎn)逐價格辭的條啟件下,有以夜下計竟算式嚷：其成隆立條需件是攜：①純糟收益敢在第t年(含t年)前保鑄持不金變；②預(yù)衣知第t年的秋價格費為Pt；③r大于畝零。3.條2收益漂途徑[例3-遮8]某企降業(yè)尚缺能繼沿續(xù)經(jīng)殊營,3年的劃營業(yè)盜收益肺全部致用于寒抵充唉負(fù)債,現(xiàn)評桿估其3年經(jīng)校營收剖益的睬折現(xiàn)闊值。趁經(jīng)預(yù)幅測得鋼出3年內(nèi)漫各年尖預(yù)期改收益碧的數(shù)住據(jù)如霞表3-沙3:3.蓬2收益拿途徑3.封2收益泛途徑第一年第二年第三年收益額300400200折現(xiàn)率6%6%6%折現(xiàn)系數(shù)0.94340.89000.8396收益折現(xiàn)值283356167.90由此嗽可以攻確定內(nèi)其折蒜現(xiàn)額寒為：資產(chǎn)襲評估稼價值=2閣83南+3撞56柔+1賤67芽.9與=8獻(xiàn)06夸.9蓮(萬元)例題鹿：某人預(yù)酸進(jìn)行用一項雅投資，該投方資每半艦?zāi)甑捉B各支稅付一診次，第一拒次支付也為50厲,0嘉00元，艇以後左每期旅依次魄增加5,蛋00璃0元，永續(xù)房誠無窮。設(shè)折卵現(xiàn)率腦為10每%，每筐年計息二漲次，伍求該項歷資產(chǎn)迫的價艙值？第一棚期年右金為F=5騎0,侮00鴨0，每袖期增巷加額Q=5才,0施00，i=透0.諷05，3.渣2收益怠途徑收益虜法適潔用范違圍企業(yè)紐奉整體治資產(chǎn)藝產(chǎn)權(quán)您變動戀的資牛產(chǎn)評棗估以房估地產(chǎn)污業(yè)務(wù)禾為目建的的辣資產(chǎn)棕評估資源廳性資乏產(chǎn)的夢評估以無誘形資借產(chǎn)轉(zhuǎn)河讓為斷目的沉的資鑼產(chǎn)評名估3.府2收益徹途徑3.墓3成本成途徑成本納途徑撕的基奪本含鮮義－－棒指首劫先估巡壽測被鴿評估管資產(chǎn)碌的重溜置成蛙本，墾然后結(jié)估測殃被評事估資針產(chǎn)業(yè)膊已存賀在的較各種混貶損爛因素級，并第從其僚重置疑成本娛中予煩以扣坦除而旗得到沉被評染估資宏產(chǎn)價冤值的陸各種盼評估傳方法幼的總侄稱。--星--重建鑄或重秋置的堪思路全新功能勿和技狹術(shù)落戴后市場宮困難捎和外頸力影胸響理論規(guī)表達(dá)址式和映邏輯堅表達(dá)徹式：資產(chǎn)的評估值資產(chǎn)的重置成本=-資產(chǎn)實體有形損耗-資產(chǎn)功能性陳舊貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值(3-27)資產(chǎn)的評估值資產(chǎn)的重置成本=-資產(chǎn)實體有形損耗-資產(chǎn)功能性陳舊貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值(3-28)3.趕3成本迫途徑成本皮途徑監(jiān)的基疏本前糠提評估巖對象智按評激估時繡點在姓用用懂途繼破續(xù)使戲用或營改變夕用途稼繼續(xù)景使用娘或其準(zhǔn)他等穩(wěn)。只有循當(dāng)資購產(chǎn)能畝夠繼掠續(xù)使翁用并每且在雁持續(xù)陰使用沸中為粘潛在馬所有扒者和償控制善者帶鍋來經(jīng)貫濟(jì)利害益，盟資產(chǎn)巧的重拘置成但本才為能為渡潛在壺投資分者和炒市場薄所承罩認(rèn)和永接受奪。被評早估資企產(chǎn)的租實體鉗特征勾、內(nèi)洞部結(jié)旺構(gòu)及啦其功細(xì)能必段須與貓假設(shè)姥全新并資產(chǎn)季具有踏可比榨性。被評幻玉估資處產(chǎn)必紀(jì)須時縫可以陵再生閃或復(fù)恨制的被評詳估資那產(chǎn)必雪須隨扛著時虧間的醒推移青具有遺貶值健特性萌的資越產(chǎn)通?？钸m用姑于單廚項資棵產(chǎn)評笨估3.萍3成本揉途徑成本壺途徑植的基劑本要粉素1）資須產(chǎn)的收重置恨成本資產(chǎn)公的現(xiàn)逃行再拘取得針成本(1加)復(fù)原舉重置掩成本是指帳采用選與評腐估對澤象相宇同的悟材料浸、建動筑或靜制造堅標(biāo)準(zhǔn)買、設(shè)堡計、右規(guī)格弊及技啊術(shù)等稍，以閱現(xiàn)時晌價格滴水平恩重新帖購建鏟與評熟估對態(tài)象相牙同的券全新核資產(chǎn)珠所發(fā)潮生的革費用倘。(2瘋)更新看重置改成本是指喬采用營新型企材料,現(xiàn)代虧建筑牲或制致造標(biāo)顆準(zhǔn)，蓬新型哨設(shè)計隔、規(guī)至格和蒸技術(shù)肆等，蜜以現(xiàn)擔(dān)行價狀格水簡平購捕建與良評估凱對象圣具有觀同等腔功能慕的全雀新資月產(chǎn)所字需的殿費用課。3.者3成本暫途徑2）資荷產(chǎn)的市有形菌損耗亦稱納實體睛性貶白值,是指尸資產(chǎn)嚷由于嗚使用敞及自栗然力海的作讓用導(dǎo)傾致的翻資產(chǎn)事的物理高性能的損恒耗或洪下降林而引總起的秤資產(chǎn)紫的價弊值損浮失。資產(chǎn)鞠有形勸損耗醋率=資產(chǎn)悠有形活損耗悄額÷資產(chǎn)潛重置珍成本×1蹈00總%扯(貝3-寒29布)3.睡3成本卡途徑3）資沖產(chǎn)的茂功能研性陳械舊貶羅值指由好于技術(shù)巖進(jìn)步引起烈的資敵產(chǎn)功陸能相霜對落括后而緣瑞造成獸的資榨產(chǎn)價恨值損什失。4）資昏產(chǎn)的策經(jīng)濟(jì)市性陳泡舊貶科值指由背于外部提條件插的變吩化引起煌資產(chǎn)耍閑置,收益臣下降迷等而藏造成鎖的資革產(chǎn)價化值損扁失。產(chǎn)品皆品種蔽結(jié)構(gòu)月和產(chǎn)豆業(yè)結(jié)昂構(gòu)原材潛料供膚應(yīng)變譜化市場瘡條件腹變化經(jīng)濟(jì)粉緊縮曾、通奪貨膨漢脹等倚經(jīng)濟(jì)捎環(huán)境勸變化3.險3成本遮途徑3.因3成本條途徑成本僅途徑失中的向具體茂方法四大遲參數(shù)退的確箏定1）重傅置成暖本的京估算煎方法（1）重肝置核艇算法狡。（2）價嚇格指士數(shù)法松。（3）功泰能價鄉(xiāng)豐值類皆比法榮。(1短)重置冰核算駝法－－情細(xì)節(jié)館分析正法、庭核算今法等謝。它鏡是利桶用成廣本核華算的冷原理,根據(jù)霧重新兆取得舅資產(chǎn)且所需菠的費猛用項憑目,逐項雜計算砍然后狡累加住得到丸資產(chǎn)洲的重詳置成賞本。廢－－剛購買鐵型（包市場紡重置預(yù)法）匪和自鋼建型害。3.趕3成本笛途徑外構(gòu)智機器器設(shè)備勺重置度成本層＝設(shè)約備購蓄置價揭格＋構(gòu)固定希配套說件費抵＋運簽輸安謠裝費葬＋調(diào)寶試費紐奉＋其降他雜禮費自制虹及其獄設(shè)備皆重置岔成本負(fù)＝材伶料、每元器壟件備忌購置甘價格述＋加討工制透造成腦本＋聾安裝漸調(diào)試探費用旁＋其蛛他雜俯費＋脅稅金晝＋利潤建筑勺物重辣置成旋本＝伙土地嶼取得怠費用銷＋勘溫查設(shè)逐計費誼用＋濟(jì)土建風(fēng)安裝忙工程雞費用尋＋裝責(zé)修裝沖飾費醫(yī)用＋盈管理戶費用天＋銷驢售費請用＋撈資金腰成本遮＋稅祥金＋但利潤土地垂使用首權(quán)重祝置成辣本＝繡征地素費用騰＋拆村遷安吉置補洽償費取用＋踢土地嬸出讓回金＋族規(guī)劃塘設(shè)計塑費用薦＋基叮礎(chǔ)設(shè)壓施配螞套費喊用＋帶資金渠成本陷＋稅呆金＋挨利潤3.捉3成本擇途徑[例3-象10捐]重置蔥購建恭設(shè)備蠅一臺,現(xiàn)行炊市場千價格飛每臺5萬元,運雜樹費10世00元,直接李安裝桑成本80俱0元,其中她原材醒料30始0元,人工尺成本50思0元。處根據(jù)裙統(tǒng)計互分析,計算水求得警安裝券成本促中的推間接呆成本呢為每給元人組工成要本0.邀8元,該機高器設(shè)笛備重王置成摩本為:直接氧成本搬為50改00攔0元+1麥00稈0元+8碰00元=5如18乎00元其中:買價,5純00罰00元運雜徐費,1末00們0元安裝圾成本,8迷00元其中盟：原已材料,3盲00元人工,5商00元間接誰成本(安裝墨成本),層40盟0元重置飯成本煙合計,5誦22違00元。3.敬3成本概途徑(2)價格沫指數(shù)怒法價格禾指數(shù)造法是捕利用盲與資浸產(chǎn)有蠻關(guān)的倉價格酷變動員指數(shù),將被擺估資采產(chǎn)的嫩歷史非成本(賬面快價值)調(diào)整銜為重忽置成之本的朝一種擊方法,其計杠算公態(tài)式為贊：重置同成本=資產(chǎn)腰的賬虧面原開值×(己1+價格撲變動滑指數(shù))(穗3-咸30濕)或=資產(chǎn)漆帳面?zhèn)怠羶r格雪指數(shù)(3烈-3須1)3.川3成本團(tuán)途徑定基耕價格談指數(shù)烈或環(huán)妻比價加格指狼數(shù)1、(評估封時點容定基校價格忽指數(shù)÷資產(chǎn)謹(jǐn)購建衡時定武基價咐格指遭數(shù))×趴10蜜0％。2、X=個(1拘+a1)×領(lǐng)(1尚+a2)×極(1諸+a3)…(1孩+an)×局10陪0％(3第-3尖2)x為環(huán)泄比價預(yù)格指豬數(shù);ａn為第n年環(huán)葡比價習(xí)格變登動指狼數(shù),n臺=1錯,2寄,3…,ｎ。3.鬼3成本迫途徑[例3-吸11露]某被燥估資坑產(chǎn)購鼻建于19清94年,賬面搬原值燦為50肝00蜜0元,當(dāng)時誕該類少資產(chǎn)峽的定?；鶅r醫(yī)格指軌數(shù)為95％,評估突時該臭類資贊產(chǎn)的安定基棍價格牛指數(shù)鐵為16旗0％,則：被估滅資產(chǎn)壯重置爸成本盡＝50勸00脂0×桐(1氣60臥%/損95腦%)犬×1霧00殖%＝84布21皮0(元)3.家3成本羅途徑例題3－11：某謝資產(chǎn)捐購建僚與20俗19年，飾帳面潛原值霉為20萬元打，20柄19年評漸估，宴經(jīng)調(diào)格查同奸類資跌產(chǎn)的競環(huán)比紛價格率變動樂指數(shù)蓄自20撇19年到20畝19年分播別為11登.7汁%,邀17挽%,央30原%,越7%哭,5舅%。則零該資茶產(chǎn)重浪值成哈本為零？3.叨3成本秤途徑價格民指數(shù)慈法與承重置希核算竟法的影區(qū)別抖：①價盞格因糖素和蝦技術(shù)當(dāng)進(jìn)步使因素賊的考誤量②建賓立的未價格狂基礎(chǔ)款不同3.謙3成本識途徑思考甲：和市重置愉核算椒法相句比，蹦對于睬技術(shù)切進(jìn)步窄較快暈的資享產(chǎn)，活采用嫂價格山指數(shù)志法估狹算的烤重值蔑成本縣較高遼還是罵較低唇？(3境)功能串價值蹲類比珠法－－英這種葡方法附是尋振找一疑個與稀被評嘩估資義產(chǎn)相驢同或霉相似墾的資鵝產(chǎn)為輪參照訊物,根據(jù)刪參照眉資產(chǎn)搭的重燃置成釘本及靈參照謙物與侍被評蜘估資譯產(chǎn)生不產(chǎn)能枕力的環(huán)比例,估算陷被評壤估資范產(chǎn)的你重置翠成本肯。－－應(yīng)生產(chǎn)岸能力零比例扯法和頑規(guī)模沿經(jīng)濟(jì)腎效益迅指數(shù)矩法3.蝴3成本廟途徑[例3-逮12掌]某重哈置全長新的系一臺何機器從設(shè)備爛價格5萬元,年產(chǎn)娛量為50釀00件。崖現(xiàn)知揭被評滲估資拍產(chǎn)年跡產(chǎn)量圍為40團(tuán)00件,由此籮可以左確定敵其重研置成潔本：被評援估資印產(chǎn)重睡置成結(jié)本＝40鼻00叛/5屋00竄0×固50箏00治0＝40圖00秘0(元)3.放3成本透途徑成本預(yù)法下畏，如歪何簡船化估徹算企封業(yè)整孕體資你產(chǎn)或雜同類瘡眾多青資產(chǎn)饒的重滔置成笨本？1、分類2、窮抽樣撐估算專重置之成本3、凈計算曬各分右類資件產(chǎn)重右置成聰本額施與賬錦面歷橋史成暗本的崗調(diào)整埋系數(shù)K=摧R’晝/R承(察3－36途)式中憑：K為資鉗產(chǎn)重止置成恢本與矮歷史灣成本其的調(diào)規(guī)整系將數(shù)；R’為某酸類抽眉樣資陜產(chǎn)的端重置芳成本抖；R為某擺類抽風(fēng)樣資險產(chǎn)的關(guān)歷史橫成本葬。4、估疊算整偉體資現(xiàn)產(chǎn)價上值被評茅估資昆產(chǎn)重罰置成障本＝才∑某企類資侄產(chǎn)賬趙面歷澤史成屬本×K渠(3－37餐)3.渾3成本震途徑[例3-慶13樣]評估煩某企賭業(yè)某昌類通釘用設(shè)座備,經(jīng)抽蹈樣選由擇具格有代槳表性訓(xùn)的通散用設(shè)選備5臺,估算災(zāi)其重盞置成抗本之停和為30萬元,而該5臺具掉有代陪表性包通用奴設(shè)備材歷史諷成本煙之和孟為20萬元,該類丘通用差設(shè)備餓賬面煤歷史籃成本岡之和當(dāng)為50秘0萬元盾。則含：K=頃30遍÷2屈0=銷1.務(wù)5該類季通用村設(shè)備滾重置靜成本阿＝50俊0×廁1.筒5=表75陸0(萬元)3.嫩3成本鑰途徑3.扶3成本擋途徑2）實題體性答貶值攏的估淺算方沾法（1）觀里測法掙（成核新率性法）睛。由具剪有專征業(yè)知貍識和敗豐富傭經(jīng)驗貧的工駕程技矛術(shù)人常員對能被評普估資鞋產(chǎn)的舒實體藏各主要卸部位進(jìn)行指技術(shù)差鑒定,并綜齒合分姐析資答產(chǎn)的梅設(shè)計烈、制侮造、蜜使用叢、磨事?lián)p、顏維護(hù)略、修纏理、耍大修柜理、夢改造治情況猜和物凱理壽伴命等貴因素,將評翻估對振象與艇其全展新狀康態(tài)相趁比較,考察盟由于珍使用忽磨損語和自刻然損跨耗對葛資產(chǎn)墨的功融能、飾使用殺效率敲帶來予的影兩響,判斷季被評熄估資志產(chǎn)的淋成新咱率,從而典估算侵實體附性貶頑值。資產(chǎn)豎實體娃性貶化值＝冶重置霉成本×(安1－實撲體性樸成新乘率)蝦(在3－38際)式中:實體細(xì)性成毛新率=1反-實體潮性貶奔值率（2）使提用年羅限法代。利用塵被評犁估資濁產(chǎn)的捉實際趨已使僚用年跪限與拳其總繞使用謠年限安的比熱值來喬判斷洗其實蜓體貶監(jiān)值率(程度),進(jìn)而古估測毫資產(chǎn)殿的實狐體性斗貶值紗的方象法。情與使塵用年歸限法籠具有國相同漫評估垮原理拋的技牲術(shù)方垃法還緣瑞有工岡作量禍比率確法等燙。3.僑3成本慶途徑總使須用年題限=實際免已使互用年子限+尚可爐使用經(jīng)年限(3弦-4戚0)實際窄已使爽用年抓限=名義炸已使霧用年舍限×資產(chǎn)賊利用盞率(3爪-4梢1)資產(chǎn)幻玉利用訂率=(截止計評估音日資迅產(chǎn)累繞計實飯際利位用時悉間÷截止壓評估耳日資趟產(chǎn)累閥計法率定利虧用時剖間)×鹿10塑0%芽(蔬3－42紅)3.歪3成本塞途徑[例3-幣14娛]某資眉產(chǎn)19論85年2月購上進(jìn),2樸01夏9年2月評止估時,名義價已使迫用年融限是10年。閘根據(jù)喝該資觸產(chǎn)技翠術(shù)指賺標(biāo),正常柔使用平情況永下,每天塔應(yīng)工濁作8小時,該資煤產(chǎn)實恢際每岡天工震作7.酬5小時峽。由柴此可濕以計經(jīng)算資蹤蝶產(chǎn)利細(xì)用率攪：資產(chǎn)掌利用趁率＝10鵝×3京60捏×7際.5匙/(晌10壤×3活60滿×8捆)×銷10泉0%＝93鏈.7塔5%由此后可確芹定其旁實際姨已使請用年瘦限為9.謀4年。3.稿3成本謙途徑（3）修劍復(fù)金趴額法餡。根據(jù)眼修復(fù)灶資產(chǎn)貝的已殼損實廢體所排需要帽支付路的金秤額來朝判斷狡資產(chǎn)奧的有叢形損阻耗額湯。此笑方法桌主要跨適用迷于具事有特澡殊結(jié)炊構(gòu)的赴可補鋒償性赴資產(chǎn)淘有形癥損耗倚率的倆估測扣?？芍笱a償物性有乒形損墳耗是俱指技突術(shù)上組可修鮮復(fù)且予經(jīng)濟(jì)捆上合輔理的監(jiān)有形扣損耗廉。3.頌3成本錦途徑3）功資能性倦貶值勢的估刮算方騾法功能絡(luò)性貶俘值是唇由于趕技術(shù)岔相對訴落后炊造成箱的貶腹值。表現(xiàn)脊形式漏：成臂本增那加\效益竿降低估算交步驟:比較確定昆凈超叫額運理營成暢本估計潔剩余姥壽命折現(xiàn)被評嬸估資大產(chǎn)功失能性管貶值盤額＝從∑(被評消估資口產(chǎn)年醒凈超側(cè)額運僵營成點本×折現(xiàn)暖系數(shù))攔(3－43聲)3.霸3成本陡途徑[例3-準(zhǔn)15比]某種士機器增設(shè)備,技術(shù)尿先進(jìn)量的設(shè)戚備比片原有衡的陳攻舊設(shè)牙備生詠產(chǎn)效卸率高,節(jié)約巷工資列費用,有關(guān)歪資料雅及計樣算結(jié)債果如兼表3-羨4:3.困3成本厭途徑項目月產(chǎn)量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅(稅率33%)扣除所得稅后年凈超額工資資產(chǎn)剩余使用年限假定折現(xiàn)率10%,5年年金折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)先進(jìn)設(shè)備10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元3.董3成本蒙途徑功能址性貶肝值估碰算時閘應(yīng)該法考慮魄的因矮素:工資盡成本原材技料、刊能源違消耗產(chǎn)品虜質(zhì)量超額緊投資糟成本功能產(chǎn)性貶斯值=復(fù)原倍重置芹成本-更新誓重置取成本資產(chǎn)奴功能即過剩3.北3成本淚途徑4）經(jīng)父濟(jì)性蓮貶值響的估載算方溫法指由析于外部叔條件的變嫁化引搬起資昨產(chǎn)閑趕置,收益歉下降努等而賊造成件的資川產(chǎn)價齡值損捉失。產(chǎn)品陵品種皮結(jié)構(gòu)撇和產(chǎn)穴業(yè)結(jié)內(nèi)構(gòu)原材肚料供間應(yīng)變分化市場敲條件乏變化經(jīng)濟(jì)錄緊縮滅、通爬貨膨晴脹等毛