房地產項目投資收益測算三

**項目投資收益測算分析報告框架及分析內容**集團·**項目·投資收益測算分析PART1.項目總收益計算銷售收入計算租金收入計算其他收入計算PART2.項目成本計算PART3.項目財務綜合分析土地成本項目前期費、建安工程費…營銷管理費投資估算分析經濟收益分析現(xiàn)金流量表靜態(tài)敏感性分析及投標建議項目規(guī)劃指標總占地174321建筑用地134434總建筑面積349528容積率2.6建筑密度20.73%綠化率30%宗地

分項面積(平方米)個數(shù)(個)宗地一地上建筑面積18層酒店式公寓商業(yè)會所物業(yè)管理用房公廁小計

地下建筑面積人防車位非人防車位小計

宗地二地上建筑面積住宅11層小高層18層高層21層高層小計

公建商業(yè)會所幼兒園物業(yè)管理用房

小計

小計

地下建筑面積人防車位非人防車位小計

項目背景及規(guī)劃指標本項目由公寓、商業(yè)、辦公等物業(yè)組成，具體的項目規(guī)劃指標如下表：貼圖貼圖貼圖房地產開發(fā)項目財務報表體系房地產開發(fā)項目財務報表之間的關系如下圖所示。財務報表體系本項目主要采取以下三類報表作為投資收益分析的主表：成本核算細表投資、收益估算表現(xiàn)金流量表Part.1項目總收益計算銷售收入計算各產品現(xiàn)價及價格預測產品類型200920102011201220132014年復合均價（年均增長幅度）8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%——高層住宅(元/平方米)ab=a*1.08c=b*1.07d=c*1.06e=d*1.05f=e*1.05g=(a+b+c+d+e)/5（年均增長幅度）7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——酒店公寓(元/平方米)一層商業(yè)用房(元/平方米)二層商業(yè)用房(元/平方米)地下車位(萬元/個)（年均增長幅度）6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——寫字樓(元/平方米)所以，該項目住宅部分銷售總收入為：g*住宅銷售面積（其他部分同樣方法計算）本項目可售部分為**，可售面積為**，項目分6年售完，各年的產品均價及銷售總收入如下表：租金收入計算（以寫字樓租金為例）本案辦公樓租金=2.2元/平方米/天（建筑面積）項目甲級辦公樓面積為10000平方米，辦公樓租金收益以項目預計投入使用的2014年開始計算，以每年3%的租金漲幅計算，第一年除去40%的不確定因素，之后的每年則除去10%的不確定因素：各年預期租金＝當前平均租金×（1＋3%）2012年（1＋3%）2013年（1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年

年份辦公樓租金(建筑面積)小計201320142.47540930020152.54834390020162.62860670020172.70886950020182.78913230020192.86939510020202.95969075020213.04998640020223.131028205020233.221057770020243.321090620020253.421123470020263.521156320020273.631192455020283.741228590020293.851264725020303.961300860020314.081340280020324.2013797000合計201063900從2013年開始，未來20年的寫字樓租金收益為2.01億元。Pa脾rt蛋.2項目季成本儲計算土地刮成本土地成本費用名稱建筑面積估算造價指標估算成本可售面積折合銷售面積指標來源、說明（M2）（建筑面積，

元/

M2）（萬元）（M2）單方成本

（元/

M2）土地出讓金349528.00854.9029881.00341962.00873.81土地出讓金前期補償費用57.222000.0058.49土地補償費土地契稅25.65896.4326.213%契約小計

937.7632777.43

958.51

室外配套\景觀施工成本費用名稱基數(shù)估算

造價指標估算

成本指標來源、說明（M2）元/

M2（萬元）1、室外市政道路工程費120道路占用地面積20%2、室外景觀工程費200景觀占用地面積55%3、室外水電管線工程費35占地面積為基數(shù)4、電話管線工程6占地面積為基數(shù)5、有線電視工程8占地面積為基數(shù)6、住宅安全監(jiān)控40建筑面積為基數(shù)9、管道煤氣工程22住宅面積為基數(shù)11、集中供熱(住宅)30住宅面積為基數(shù)小計

***

基礎繁設施僵費主體督建安惱工程景費分產品主體建安工程費序號成本項目單位建筑面積單價（元）合價（萬元）單方造價工程量及單價說明住宅建安工程費

254661

46,4761,825單方造價以公寓樓面積為基數(shù)1建安工程費萬

38,8361,525◆小高層公寓（11層）㎡6366513008,2760◆高層公寓（18層）㎡127331150019,1000◆高層公寓（21層）㎡63665180011,46002產品提升萬2546613007,640300寫字樓建安工程費

22482

6,0702,700單方造價以寫字樓面積為基數(shù)1建安工程費萬

5,3962,400◆21層寫字樓㎡2248224005,39602產品提升

22482300674300商業(yè)建安工程費

17416

2,4381,400單方造價以商業(yè)面積為基數(shù)1建安工程費萬

2,4381,400◆裙房商業(yè)㎡1741614002,4380地下車位建安工程費

67935

10,028

單方造價以地下車位面積為基數(shù)1建安工程費萬

10,0281,476◆人防地下車位㎡2583016004,133

◆非人防地下車位㎡4210514005,895

公共廁所建安工程費

120

19120

1建安工程費萬

19

◆1層公廁㎡120160019

會所建安工程費

3500

8752,500

1建安工程費萬

875

◆會所㎡35002500875

小計****總成本含地下成本前期撓費費用名稱建筑

面積估算

造價指標估算

成本（M2）建筑面積

元/

M2（萬元）設

計

費主體

設計費住宅45.00酒店式公寓60.00寫字樓90.00景觀

設計費方案費、初步設計費、施工圖費35.00標識設計費、0.50配套

設計費市政設計費（道路、橋梁、排水設計費）2.00供水設計費0.50燃氣設計費0.80電力設計費2.50人防設計費0.63樣板房設計費－－弱電智能化設計費1.50設計

咨詢費設計方案評審費、圖審費等技術咨詢費2.00其他相

關費用曬圖費等0.50三通一平費通水、通電、通路、障礙物拆除、土方平整******工程監(jiān)理費建安監(jiān)理費、質量監(jiān)理費、工程勘察費等******政府審批費前期規(guī)劃審批費、辦證費用******其他費用人工費、雜費等******小計****營銷墻管理伍及財言務費蜓用銷售\管理\物業(yè)管理\財務費用費用名稱基數(shù)交費標準估算

成本指標來源、說明（M2）建筑面積

元/

M2（萬元）營銷推廣費用004104營業(yè)稅后收入2%項目公司管理費用001800開發(fā)周期4.5年,每年400萬前期物業(yè)管理費用0040

財務費用0016125土地100%,建安25%,年利率12%小計

22069

成本匯總分項總額(萬)單方成本(元/平方米)土地成本主體建安工程費室外配套\景觀施工成本項目前期費銷售\管理\物業(yè)管理\財務費用合計成本阻匯總Pa痛rt敏.3項目谷財務塘綜合室分析※舉例幅說明項目銷背景型：位于身上海幣楊浦差區(qū)，森為商動辦綜賀合體增項目攜，產控品包眼括辦得公樓鵲、商樹鋪、LO配FT公寓財式辦稈公樓傅。物業(yè)類型建筑面積租售模式企業(yè)型小獨棟辦公樓14507出售持有型甲級辦公樓10000出租LOFT公寓式辦公樓13233出售贈與區(qū)政府使用面積1470無償商鋪9803出售總計49013－銷售宏收入穩(wěn)合計武：辦方公樓傭總銷遮金額+商鋪萬總銷饑金額+1飲00笨00平方逝米持架有物雹業(yè)的灶租賃本收入葵＝8.抄88億元+4本.1認9億元+2贏.0憑1億元好＝15耕.0曾8億元投資誕估算童分析編號工程或費用名稱單位價值（元）計算指標（平米）總值（萬元）備注1土地出讓金及動遷安置費549949013269502前期費5394901326422-1規(guī)劃設計、勘察費692-2工程監(jiān)理費及審價費462-3三通一平費202-4大市政配套3282-5前期籌建開辦費462-6其他303基礎設施費5084901324903-1供水433-2供電223含架空線入地開關站費用3-3通訊133-4環(huán)保設施153-5環(huán)衛(wèi)設施123-6景觀綠化工程費142包含公共綠地建設費3-7室外總體等503-8其他104建筑安裝費55002127311700（含地下兩層、電梯安裝、水衛(wèi)、電氣、通風、弱電、暖通、商場部分及寫字樓部分裝飾等）75002774020805包含上述費用及服務式商務辦公2000元/平方米裝修費用建筑安裝費總計325055不可預計費395490131938直接開發(fā)成本3％合計建設投資（2—5項相加）80744901339575投資犧估算洪即為柜直接皆開發(fā)籮成本您，由美項目世實際翁產生并的成浩本進表行分缸類并統(tǒng)綜合檢計算永，估戰(zhàn)算總薦建設漆投資蠢成本繭。經濟洪收益廢分析序號大項項目名稱總收入備注單位萬元1成本897241.1土地成本269501.2建設投資395751.3管理費1996(1.1+1.2)*3％1.4貸款利息38161.5營銷費用6535收入*5%1.6相關稅費10852收入*5.565%2收入150806營業(yè)收入1508063稅前利潤56123收入－成本－折舊4稅前投資利潤率62.55%稅前利潤/成本5稅前自有資金回報率208.25%稅前利潤/自有資金方案挺一：級（自縣有資惕金26蘿95輸0萬元蛙，保韻留10暈00根0平方撥米甲丈級辦滴公物俘業(yè)及贊無償膜提供榮給政強府使怨用的閑面積海，其牢余物辛業(yè)全樸部銷惱售）戲。經濟浴收益柄表：通過處投資拳估算拳表及幼經濟澡收益檔表，障我們遲可以弄繪制蛇出該擴項目懲的現(xiàn)彎金流憂量表隙?，F(xiàn)金餓流量港表方案一全售模式現(xiàn)金流量表序號年份

項目現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金累計現(xiàn)金商鋪辦公貸入金額現(xiàn)金流入合計土地成本建設投資管理費借款本金折舊貸款利息營銷費用相關稅費流出合計流量流量12010

0026950

26950-26950-2695022011

2078520785

19788998

0

207850-2695032012

2078520785

19788998

1247

22032-1247-28197420134190030000

71900

41571

2569359540015173620164-803352014

58800

58800

261

294032726473523274429462015

1375.32

1375

261

2455068704516472016

860.67

861

261

1534144464561082017

886.95

887

261

1584194684607892018

913.23

913

261

16342449046568102019

939.51

940

261

16742851147079112020

969.075

969

261

17243353647615122021

998.64

999

261

17843956048174132022

1028.205

1028

261

18344458448759142023

1057.77

1058

261

18844960849367152024

1090.62

1091

261

19445563550003162025

1123.47

1123

261

20046166250665172026

1156.32

1156

261

20646768951355182027

1192.455

1192

261

21247371952074192028

1228.59

1229

261

21948074952823202029

1264.725

1265

261

22548677953601212030

1300.86

1301

261

23249380854410222031

1340.28

1340

261

23950084155250232032

1379.7

1380

261

24650787356123

合計41900108906.441571192377269503957519964157149593816653510852136254

注：為方便計算，2014年辦公樓租賃收入計入2015年，由2015年開始計算。NPV=17,412項目投資：地價及建設投資單位:萬元IRR=30.63%銷售相關稅費:營業(yè)收入的5.565％租賃相關稅費(營業(yè)稅及附加稅\房產稅\水利建設資金\印花稅):營業(yè)收入的17.8％貸款利息：6％折現(xiàn)率:15%折舊:年折舊率為建設投資的3.23％，折舊期按20年計算在現(xiàn)餓金流沉量表虛中，賢項目建稅前拿利潤隨為56移12植3萬元返，稅仆前利橡潤率諷為62眨.5腔5％，脊稅前劑自有報資金束的回敬報率突為20攀8.給25談%，從起財務低成本阻上看造可行陪。當折味現(xiàn)率峰設定窮為15騾%時，抄內部乖收益才率（IR刮R）為30薦.6俱3%，凈勒現(xiàn)值(N賞PV須)為17干41將2，該霧方案鞭可行夠。附：顛幾個值專業(yè)級術語竿的解陰釋比如發(fā)，有干物品A，準郵備一乎年后端出售噸，可衣估計渾賣到11跡5元，輕現(xiàn)決酸定立主馬出削售，搭那么A只能雙賣出10喘0元，董也就伸是說毒一年級后出番售的華物品A折現(xiàn)攏到今渾年出釘售，故損失緊了15元，粘折現(xiàn)征率可袋粗略塵計作15書%。（折懸現(xiàn)率乳就是1年后謠到期計的資除金折應算為津現(xiàn)值碑時所津損失乖的數(shù)驚值，移以百守分數(shù)彼計。英）相對磨于賣折方而的言，層希望誦折現(xiàn)卷率越喪低越腦好，嚴未來息收益窩折現(xiàn)點成目瓣前價更值損良耗的腰利益凈越少彎越好纏；而達作為昨買方量，則料相反孟。（房評地產園投資關行業(yè)載一般槽折現(xiàn)筋率取8%閉-1喬5%，折意現(xiàn)率楚肯定像比一際年定啞期的它國債恨利率秤高，鐵因為鉗國債綠利率盼可定蛋義為姐無風占險報順酬率坦。而揉折現(xiàn)彎率基斑本可患看作井是報藍酬率磁的反槳過程門。）NP貓V：IR拆R：基于屯折現(xiàn)蛋率基吵礎上煌，對邀未來挎各年亦的凈餅現(xiàn)金級流量坊折現(xiàn)孟后的洪價值蜂總和能，減因去初稅始投描資額策的價排值差鹽。對于輩一個伍投資桿項目厭而言跳，凈制現(xiàn)值價為正羨，表競示項擔目方卵案可鼠行；露凈現(xiàn)肆值正舒值越屠高，雕說明煎項目栗越優(yōu)居質。（作攀為多護種方鑰案比耗較時液的一船個選辜擇依銳據(jù)。草）內部塵收益案率，抬表示沈項目的投資謀實際釀可望鎖達到過的收螺益率釀。也絹就是衣當凈老現(xiàn)值促等于0時的蓮折現(xiàn)閣率。（一磨般20胸%作為惕項目咬安全霉度的枯臨界寺點，咱越高賢表示必項目大越優(yōu)遠質。森）折現(xiàn)蟻率：靜態(tài)譽敏感承性分字析建設投資營業(yè)收入－20％－10％0＋10％＋20％＋20％86283＋10％7120306403860080.55612352165.548208－10％41013－20％25963（通稼過建無設投族資、寇營業(yè)滑收入新的變吧動，判觀察努項目浙利潤靠變動關）單位稅：萬寒元該方確案采京用靜黃態(tài)敏覽感性擦分析玻時，序在其第它費伐用不優(yōu)變的塊情況損下：如將滲建設克投資撈下降20％，鳴則稅前利潤抵為64配03知8萬元林；如將誰建設杰投資論下降10％，蘋則稅前反利潤與為60象08棗0.基5萬元玻；如將泡建設隨投資探上升10％，侵則稅湊前利絹潤為52筑16沉5.企5萬元朵；如將不建設章投資卸上升20％，除則稅故前利莊潤為48杜20渡8萬元說；如收鑼入下轎降20％其呆利潤棗為25土96棟3萬元劍；如收眾入下倍降10％其那利潤押為41俗01猴3萬元楚；如收胸入上雀升10％其套利潤您為71良20紐奉3萬元扁；如收暫入上問升20％其典利潤舅為86淋28努3萬元賊；從靜被態(tài)敏刑感性岡分析兩表上擇來看焦，此衰項目捆可操筆作，灣營業(yè)恐收入狹的增靈減幅伴度對禮項目幕利潤把的影鏡響最厘大，之其次宇為建逢設投厲資。投標貝建議土地配拍賣飛項目勝的可章行性藥研究升，其棍目的除是確和定企渴業(yè)可錫以接放受的術土地械最高班限價南，以毀及接柏受該膀限價孝需要蓮冒多衰大的浴風險企，以丟確定齒土地浙最高停限價廁。首德先確居定企膝業(yè)可憤接受歇的最雄低收群益率票（基傻準收旨益率回），嗚然后竿倒推妥土地符價格詢?？紶帒]到此本項帽目為給商業(yè)得性質劉，在潮收益吩較大輝的同濫時也醉存在嶺相應畫風險株，從穴規(guī)避肥風險未的角撫度出淺發(fā)以20吵%作為趨行業(yè)吹基準抗收益優(yōu)率，帳項目動土地博投標襲價格多與內志部收燦益率梅安全足性對碼應關陸系如務下表悉：內部收益率<15%15%—20%20%—30%