房地產(chǎn)全程運營及風險管理講義

房地產(chǎn)全程運營及風險管理2009年2月15日

1項目開發(fā)建設的運營管理

現(xiàn)象很重要,比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù);比數(shù)據(jù)重要的是理解,比理解重要的是結論,比結論重要的是執(zhí)行,永遠重要的是目標.2項目開發(fā)建設的運營管理

正向思維：經(jīng)歷很重要,比經(jīng)歷重要的是經(jīng)驗;比經(jīng)驗重要的是上升到理論,比理論重要的是標準,永遠重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考：目的目標（KPI）計劃執(zhí)行方案3我們面臨復雜系統(tǒng)的環(huán)境1、我們自以為我們能預測未來。事實上，客觀環(huán)境和條件是動態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預測是正確的。其實我們的認識是有限的。3、有時我們認識能力導致復雜問題簡單化了；有時我們把簡單問題復雜化了，無法把握本質(zhì)。4、簡單中思考復雜；復雜中尋求簡單。5、越復雜系統(tǒng)改進空間越大。4企業(yè)關注的問題

最關心投資與收益；機遇與回報；競爭優(yōu)勢；業(yè)績增長。

最怕風險（不確定性）：政策、市場、技術、進度、成本、人????

最大的風險失控，企業(yè)-“三控”；項目-“三控”“二管”“一協(xié)調(diào)”

最有效的辦法

全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運營管理5定位

行業(yè)定位制造業(yè)?服務業(yè)?金融業(yè)?集成?服務?投資?

全生命周期的價值鏈和利潤鏈

公司定位領跑者跟跑者追跑者差異化領先者…….

專業(yè)化多元化(縱向、橫向)

項目定位地塊時空定位（動態(tài)屬性）產(chǎn)品定位（產(chǎn)品…..極品）

個人定位

專業(yè)管理操作集成(整合)到位不越位補位不搶位6房地產(chǎn)運作的境界掙錢------生產(chǎn)經(jīng)營型賺錢------競合整合重組生錢------資本運作來錢------資金資本+智力資本7項目括開發(fā)舊建設泳的運碌營管蹲理核心舌能力1：周小清川：院每次可危機目都呈性現(xiàn)出慣不同照的特螞征，熱核心蠢能力鋸在于能爸迅速睛判斷謠問題淹的本刷質(zhì)，心并采魂取相憂應的橋措施(準、齊快、是狠的程折騰)。例：1、預現(xiàn)售條歉件變魄化2、供晌電政栗策變甘化3、90夫/7花0政策4、……則……8項目忙開發(fā)賠建設舟的運刊營管射理核心引能力21、發(fā)泰現(xiàn)及少挖掘劉動態(tài)愧的需愿求2、及悼時滿楚足需導求的僵能力核心揪能力31、概殼念能說力2、整雖合能焦力3、技光術能胖力9項目洪開發(fā)牌建設暢的運助營管齡理核心住能力4：平嫩衡能輕力（濟匹配邀能力斬）資金餡平衡僅：現(xiàn)院金流忘平衡盆（生爸存及轉安全帽）土地蜘、客端戶、娘產(chǎn)品/區(qū)位紗、品憶味、幼價位供需頸平衡閣（存賓、供真、銷擠）系統(tǒng)扔平衡俱：復后雜系善統(tǒng)、疾自平士衡系身統(tǒng)、省簡單濕系統(tǒng)資源各平衡鄰：供鉆需平腐衡、桐內(nèi)外防平衡10項目淋開發(fā)蓬建設槐的運況營管們理管理欣層次1、技干術層懲面：龜工具減，效嘴率，竟質(zhì)量槳，成壺本2、科注學層狀面：蹲體系其、系曾統(tǒng)、賀規(guī)律臥、方替法論3、哲舌學層緣瑞面：鵲認識授論、韻本質(zhì)趕、目進的4、文盼化層唉面：漠價值著觀、畢價值隔認同5、藝辣術層貍面：唇精神典（作離品、蠅精品波、極嬸品）11運營摧戰(zhàn)略尾與管擠理運營謝戰(zhàn)略一種卸總體泥決策覆決策巡壽模式號，通延常在悉市場罷需求當和運臉營資昏源之嘩間進促行協(xié)賄調(diào)，遇對任狼何類漸型運及營組挑織的餡長期在運營踢能力雷以及嗽這些搶能力插對整熊體戰(zhàn)遙略所罪做的表貢獻碑產(chǎn)生陳影響運營監(jiān)管理對創(chuàng)厚造并擠交付罷產(chǎn)品桂和服相務的遭資源跨和流鼓程進育行管喇理的貍活動運營季戰(zhàn)略何與管扔理運營秒戰(zhàn)略出與管裳理之處間關牲系時間位跨度分析渾層次聚合透度抽象狼程度13運營斃戰(zhàn)略喘與管掌理1、運識營戰(zhàn)軋略影忠響因刪子1.靈1市場湊－－漂“由糠外向透內(nèi)”市場枯特征競爭蘭對手弄影響績效仙目標14運營棟戰(zhàn)略建與管連理1.盞2資源躬－－救“由宏內(nèi)向饑外”運營翁資源帝和流北程無形所資源工藝反流程誓和例嚴行程歇序能力動態(tài)峰能力決策狠領域15運營鼻戰(zhàn)略脅與管付理1.歉3市場陵、資禾源影嚼響因數(shù)子相素結合運營尚戰(zhàn)略求該如優(yōu)何選宵擇？16風險歐定義1、姑風險恩是一棗種不他確定膛性(說西、算古、看跳／人伍、事拒）2、壁風險恐是損縮慧失或客傷害（贏屋與虧拼，多再與少侄，局蹈部與且總體采）3、鴨風險畫是預蓮期與小結果柿之間黎的差戚異成功農(nóng)（滿鄭意）側=X爛=結果默-預伯期X：大于誦零；床等于脅零；圓小于另零４、汁最大賭的風紫險因稱素是庸人能力郵與價真值觀徐矩陣淡（四逢種人奶）5、筑最大咳的風壇險是睡戰(zhàn)略寄風險17戰(zhàn)略物風險行業(yè)飛風險利潤拌、成凍本、電供求叉、政覽策、黨經(jīng)濟碎周期競爭塊對手隨風險國際習、國劑內(nèi)，河差異棄化，豈獨一憲無二技術蒜風險更新稀、創(chuàng)囑新、蔽流程改（彈肝性）品牌噴風險變質(zhì)怎、崩矛潰。赴重新?lián)隙x客戶賓風險客戶谷分析安、服帶務系期統(tǒng)，違市場才試驗項目趕風險備選欠方案發(fā)展膜停滯抽風險量降雙、價破降量匯增，程無新拉產(chǎn)品澡。創(chuàng)新竟、創(chuàng)偷造需擔求。18風險用來源政策督風險土地濟、貸密款、獻預售刃、按嫁揭、扮配套市場閃風險“玉泉佛城畝”價柳格調(diào)慮整（根黃金久/陷恥阱）技術奏風險“瑞抗南新逢苑”責“御聰景圓筑”進度忽風險“金應鐘廣掩場”擾—金惕融風堅暴合約顯風險成本洽風險質(zhì)量泡風險人的曬能力框及信浩用風敞險19風險袖評估碗及應乒對方爐法如何苗識破際美麗斑的謊漿言，如何顏避免處虛構望的成帽功，如何曾繞過攀隱蔽翼的陷爆阱，如何拜發(fā)現(xiàn)架深埋礦的金精礦。20風險王評估膚及應挪對方桐法識別擱與評則估風水險嚴重揚性、臨發(fā)生泊概率拍、時倆間、單動態(tài)量化師風險尋找節(jié)機遇緩解器風險鵝的計和劃應對敲風險油五層壤次以不倚變應惡萬變愛，忽治視風慮險以實塑力換存時間亮，降青低風冤險培養(yǎng)尿洞察漂力，聚感知過風險增加閃靈活妥性，蹤蝶適應觀風險尋找橡不對傷稱性壁，消丈除風酸險21方向伍比方技法重饒要宰方法咱與態(tài)寨度一若樣重結要方向矩－做坊什么做正蒜確的憑事；交應該汽做什李么，揪能夠豆做什藥么，緒必須狀做什母么。方法蛇－怎約么做企業(yè)唉：首辦先住流宅房石產(chǎn)一五流，飯然后財向邊棄際房鎖產(chǎn)發(fā)勻展。部門箱：投染資（作趨勢夏、時爪空、搬時點袍），產(chǎn)品咬（順屑應市焦場，收引領衡消費猾，區(qū)徒位、弓價位煉、品號位統(tǒng)往一，謝產(chǎn)將品暖—極播品）奇，市場抓（客找戶系例統(tǒng)—種類別引、需疲求、拴途經(jīng)垮）服務吉（滿纖足需紀求，園創(chuàng)造申需求澆）22效果漫比效獵率重濱要怎么高做（稅方法彩）—伯正確練地做效果暴＝做標對事+高效效率-效果-效益“第擦一次父就把穗正確葡的事剪做正宮確”“以判最少薪的次流數(shù)把展正確都的事宵做正化確”“第一蜻次就夸把正溜確的熟人放僚在正無確的輔位置布”誰來降做（影用對填人）能做利的人燦（能粥力+人品柿）想做升的人屑（主路動，規(guī)獨立毀承包希商的沉思維錢）信任解、平賄臺、臺能力油、激矩情。23激勵負與績她效唯發(fā)展麻與能劇力衡量豬標準局部枕績效謝，系聯(lián)統(tǒng)績菌效，銳單干興、合曠作。做了近如何期望蓋，激搭勵，晉價值叉與價握格一還致，公貢獻便與報政酬一造致；發(fā)展東與能鹿力：能泡者上鴨，平標者讓狼，庸炎者下做得甘如何考核事（數(shù)踢據(jù)說壟話）健，獎疊懲（貸物質(zhì)究與崗妄位）仔，申宿報獎稠項（愚例如橡：成喂本節(jié)暖約獎郊，創(chuàng)桐新獎該，協(xié)榜作獎顯）。制度通管事植，文柄化管嬸人（價倍值認為同，脅同甘瘦共苦號，共籮創(chuàng)輝齡煌）講，24做大鎮(zhèn)的前節(jié)提墊做強脹的基騰礎規(guī)范藝化市場蠅化專業(yè)舌化集成抖化數(shù)字汪化（演檢示）國際要化人才尖、模駱式、罩認證丹、合雞作、帥開發(fā)決策庫科學無化流程毯合理巖化管理毯規(guī)范飾化操作鑄信息跪化目標駕數(shù)據(jù)義化責權蹈利一禍體化塘。25項目觸投資坦決策汪與風洞險管尊理項目傲選擇墓及洽渡談項目敵投資田機會毒分析吳（案罵例：樣楊浦周項目墻）項目懇投資銷論證勤會（案參例：撞沈陽絲式項目勉-工山程與笑投資裙的區(qū)兆別）項目將投資嚼決策項目熱可行估性研然究26項目筆動態(tài)但評估畝及決奶策調(diào)懶整案例具1：石御景格圓定治位調(diào)運整（房握型、照面積斜、標設準、哄成本）27項目庸動態(tài)周評估鈔及決欠策調(diào)派整案例咳2：搬玉佛饒城價兄格調(diào)精整（黃謠金/差陷阱練）28決策項與時溪空滑規(guī)劃林與時好空地塊扮時空一維奔：懼地玩段二維沫：秋形嚇狀三維餓：戶空概間四維干：誤時妹間+空間=“時漢空”n維:生態(tài)彈文禽化仇歷史選擇孤時機椒整窄合資亦源策劃役與規(guī)私劃簽環(huán)東境與肆規(guī)劃市場自與產(chǎn)仰品賊建筑億與裝貪修建筑憲時空一維盾：耽方位二維污：欠房怎型三維膛：急內(nèi)鍋外空遲間（錯繳層、緩復式它、低鼠窗??碌）四維跪：扎時勵間+空間=“時邪空”n維:風格鐘文化捐生態(tài)閃智堅能29項目竿規(guī)劃圓設計霧與風插險管歸理規(guī)劃洞設計刮的目塞標1.補在功灣能與櫻形式或統(tǒng)一晴的基海礎上囑,創(chuàng)淹造亮慮點和甲賣點僑;2.盲物有牙所值溫;3.喬比較蠶價格價格傘類型芹:因總晴價、籠單價們、得贊房率捎。價格指單位擋：價蝕格/纖套、捐價格紡/建拌筑面濁積價格飯/使屈用面遮積4.珠規(guī)劃蹈設計栗應用爐定量坐化的斷手段延來研勒究.30項目燒規(guī)劃甜設計支與風秘險管刷理規(guī)劃礎容積趨率性爭能價撿格比1賠.容短積率炒是區(qū)爹分物關業(yè)類乒別的顆關鍵圓指標0.您2~幟0.現(xiàn)4擱獨潛立式寨別墅葡0鳥.4盤~0癥.6寶雙聯(lián)否式別收墅0.輝8鐵連排尊別墅巴1栽.2推~1撕.5寸多層2.色容積膠率與脖利潤墾的關宇系非線繁性關替系，僻多因速素（嗎地價巾是關商鍵）3.塘規(guī)劃斷布局恭與產(chǎn)比品價芝值最好汽資源掘用于別價值待最高追處。31項目哨規(guī)劃產(chǎn)設計種與風專險管抱理道路夕的規(guī)頑劃布惰局與剃價格由性能沾比1．言道路皺的覆鹿蓋率縮慧及有登效覆各蓋率２．獅定量崖分析才道路藥的經(jīng)饅濟指盯標3．爭道路裝的類幫型32項目嬸規(guī)劃值設計觸與風性險管家理空間季設計艷與性具能價榮格比１．念戶型憲設計壯的三節(jié)維化大空痛間的膀?qū)痈邷I，空后間的蜻容積單系數(shù)窮，空顛間的榆使用央系數(shù)俊．２．斃室外澆空間同設計宜人塔的空棵間和恨環(huán)境突，空哄間的兔變化營與活泛力．規(guī)劃社設計吉中的豆一體顆化解鋒決方寺案規(guī)劃露決策帥：市唯場(客戶)－規(guī)水劃－毯效益上分析伐－建警設管創(chuàng)理－薄市場33項目播規(guī)劃城設計鑼與風蘆險管辣理御景燦圓項判目（互+演筒示）“時寺空”拴定位膽；彈粉性設替計；脆動態(tài)貓調(diào)整煎；“瀉園中爸樓”另；需掠求層捕次。瑞南梳項目認（+膠）提香節(jié)別墅診--傅-朝跟向白馬岡花園蹲--彎-九款宮閣鷺島份別墅蘇州高玲瓏坐灣—哥組合胸戶型34產(chǎn)品糕的“撓時空旺”定普位產(chǎn)品汁商品作品畝精品查極品(附加噸值片超額困利潤)區(qū)位炒、價艇位、戰(zhàn)品味成功薦的最頁高境事界綜合黎效益屈高度埋統(tǒng)一經(jīng)濟湯效益合社歐會效吉益環(huán)境耽效益忙品近牌效受益35以人漿為本紀超越腳自我精確香制導究錯位都競爭縱深足發(fā)展研個性乖服務科學猜管理恐創(chuàng)新敲制勝持續(xù)井贏利雀能力36項目血開發(fā)濕建設席的運結營管投理管理—來源尼于目完的和征目標目的—企業(yè)屬：利拘潤，矩效益鬧；員落工：腎收入弊，發(fā)纏展。目標—打造搶提升嶼價格輪的品棚質(zhì)，禁控制膝影響闊成本湯的各翅個環(huán)鮮節(jié)（徹過程跑）和旱因素鑄（動昂因）聲。37項目釋開發(fā)沈建設撥的運偶營管繪理計劃思維繁活動積：認識安過程—真理棵導向輝，“誦實在么是什阻么”計劃辨過程—目的揭導向踐，“至價值約性問儲題”哈，創(chuàng)屢造一赤個“膚實在臟”計劃饅能力：1、認她知和琴辯識顯能力汁（特欲定事壤物、吵環(huán)境旅、狀斜態(tài)）2、確差定目丹標和麥運籌預的能亭力：鎖在價映值合農(nóng)理性壞與工池具合理性煩的“未張力攔”中灣找到越一條撥從“義初始男狀態(tài)辛”到委達“嘴目的狀態(tài)嶄”的影“合鍛理路駱徑”3、想周象（瞧概念絞能力蹤蝶）和身預見睬的能憶力：4、意需志、來選擇香和決澇策能矮力計劃晉研究：計裁劃要桶素的管分別句研究倉，要云素相盒互作票用的唇研究壓。38項目振開發(fā)乖建設省的運蒙營管之理“三中控”請“二喝管”勞“一伍協(xié)調(diào)那”進度迎控制囑、成炸本控喜制、扛質(zhì)量腫控制辜；合祥約管屯理、柔信息昌管理陷；綜裝合協(xié)犬調(diào)計劃