鄭州房產(chǎn)市場分析

房產(chǎn)籌劃案目錄前言 3第一局部、市場分析一、工程概況 ４二、鄭州樓市大環(huán)境分析 ４三、競爭對手掃描 ５四、參考個(gè)案 ７五、目標(biāo)消費(fèi)者分析 8六、產(chǎn)品分析 10七、工程SWOT分析 11其次局部傳播定位與廣告策略一、左岸塞納河畔工程定位 12二、工程名分析 13三、廣告定位語 13四、廣告推廣策略 14五、廣告主要訴求點(diǎn) 14六、有效整合傳播 14第三局部廣告創(chuàng)意表現(xiàn)策略一、廣告表現(xiàn)總原則 16二、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)方向 16三、左岸*塞納河畔品牌定位 19四、左岸*塞納河畔品牌寫真 19五、核心創(chuàng)意原則 19六、核心創(chuàng)意描述 19七、報(bào)紙廣告主題 20八、影視廣告創(chuàng)意 22第四局部、整體促銷活動(dòng)方案一、促銷活動(dòng)大放送 22二、社區(qū)文化大放送 25三、社區(qū)環(huán)境規(guī)劃 27四、售樓部現(xiàn)場布置 29五、售樓現(xiàn)場設(shè)計(jì)原則 29六、售點(diǎn)現(xiàn)場包裝設(shè)計(jì) 29七、售樓部設(shè)計(jì)主題 29八、售樓部裝修總體設(shè)想 30前言本案是繼偉業(yè)疊翠園，偉業(yè)財(cái)寶中心，偉業(yè)財(cái)智廣場，青青美廬別墅區(qū)，美廬銀座；華苑、“城市核心浪漫都城”〔一個(gè)能讓人詩意地棲居、單純地享受生活的地方〕的獨(dú)具巴黎風(fēng)情的高文化、高品位、高氣質(zhì)的人文藝術(shù)社區(qū)。本案位于金水路、中州路〔老107國道〕穿插口，處鄭州市進(jìn)展和生態(tài)中軸線，緊靠老城區(qū)結(jié)合處，是城市的CBD/CLD的雙核心地段。隨著鄭東區(qū)的進(jìn)展將具有前所未有的巨大2023年下半年房地產(chǎn)市場的回?zé)岣呱鞔箝_發(fā)商加緊拓展市場空間，四處變?yōu)楦偁巹×摇a(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)峻的格局，而且面臨多數(shù)高品質(zhì)多層住宅，分流市場的競爭。制造出偉業(yè)地產(chǎn)在鄭州市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌地位和創(chuàng)地產(chǎn)概念。本籌劃書主要涵蓋了鄭州市目前整個(gè)地產(chǎn)市場的根本狀況地產(chǎn)工程的狀況，做出了本次對左岸*塞納河畔工程的定位、規(guī)劃及具體的廣告戰(zhàn)略及具體的整體營銷活動(dòng)方案。第一局部、市場調(diào)查與分析一、工程概況1*塞納河畔位于金水路、中州路〔老107國道〕穿插口，處鄭州市進(jìn)展和生態(tài)中軸線，緊靠老城區(qū)結(jié)合處，東南面中心文化區(qū)，南面中心物流區(qū)，東面中心商務(wù)區(qū)，CBDCBD/CLD的雙核心地段。2、總體規(guī)劃設(shè)想：工程以河畔觀景高層小高層為主，工程占地面積27.975畝，地上建筑面積63216.5m，地下車庫面積5733m，商業(yè)建筑面積4594m，住宅建筑面積57704.5m，地下1301-1821.1%32.5%，容積率3.39%，戶數(shù)1435戶。3、住宅規(guī)劃：住宅造型錯(cuò)落有致，沿熊兒河高層公寓樓形成圍合；構(gòu)成豐富的外部空間景觀。建筑單體造型融會(huì)中西文化，外墻顏色懷舊時(shí)尚，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽擁有文化體育中心、學(xué)校、醫(yī)院、金融、超市系統(tǒng)、商業(yè)街、各類社區(qū)效勞中心等，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。營造人工河流、水系，并營造立體景觀。43公里范圍，馬上迎來的進(jìn)展機(jī)遇；鄭東區(qū)、CBD中心中州大道〔老107國道〕金水路交匯與此，貫穿鄭州東西南北，鄭汴路、農(nóng)業(yè)路、北環(huán)路連107二、市場環(huán)境分析1、鄭州樓市大環(huán)境分析：鄭州樓市大環(huán)境是穩(wěn)中有升，20232023年鄭州商品房銷售一路開紅，鄭東區(qū)飛速進(jìn)展，2023年各大開發(fā)商加緊拓展市場空間，爭。2、東區(qū)市場動(dòng)態(tài)：鄭東區(qū)的進(jìn)展為左岸*20年的穩(wěn)固商務(wù)住宅202320〔CBD1110202351561982深圳羅湖、蛇口，如同1992年的上海浦東，如同1997年的三峽宜昌。鄭東區(qū)的進(jìn)展，必定有大量的資金流入，大量的外地人員、商賈流入，這些人第一需求是吃、住。左岸*塞納河畔正好位于CBD一選擇。左岸*1992年上海浦東的房產(chǎn)、1982年深圳羅湖的更有價(jià)值的房產(chǎn)。三、競爭對手掃描英協(xié)鼎峰、香濱桂府、鑫花園。鑫苑中心花園投資/開發(fā)商是鑫苑置業(yè)和萬眾置業(yè)，進(jìn)展商是鑫苑置業(yè)。位于金水路與中州大道交匯處東南角?？傉嫉孛娣e：37萬平米。本期：一千多戶。主要配套設(shè)施有：幼兒園、會(huì)所、超市、會(huì)議室、停車場、健身器材、運(yùn)動(dòng)場、景觀水系、局部小品。內(nèi)部配套設(shè)施有雙氣、寬帶、預(yù)留、有線電視等。智能設(shè)施有可視對講機(jī)，風(fēng)格是中式現(xiàn)代建筑，淺色的外立面，簡約大方。主力戶型有兩室兩廳、兩室一廳〔90、三室兩廳〔110-130、四室兩廳150㎡；名門世家開發(fā)商是河南省泰辰置業(yè)，物業(yè)類別主要有小高層、高層、商業(yè)樓，工程占地61畝，位于金水路與玉鳳路交匯處，戶數(shù)：470，均價(jià)：3800元，物業(yè)類別主要有高層、小高層、寫字樓。主要公交線路有：26、37、209、58、77、23路車，停車位：1/1，物業(yè)治理是深圳中海物業(yè)治理，綠化率43%容積率：3.3%,雙氣社區(qū),主力戶型有：兩室兩廳〔100、三室兩廳〔100、三室三廳〔130-140、四室兩廳〔160-175、小兩20%多。銷售中心的包裝很留意細(xì)節(jié)，售樓中心有噴泉。中義阿卡迪亞開發(fā)商：鄭州中義置業(yè)，類別主要是小高層、多層，位于金水路與泰山路交界處，60260景觀設(shè)計(jì)是日本M.A.O一級建筑士事務(wù)所。規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)是浙江工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)爭論院/鄭州工業(yè)第六設(shè)計(jì)爭論院，占地約260畝，集多層、小高層、步行街為一體，園區(qū)設(shè)有雙主題會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場、雙語幼兒園等多項(xiàng)現(xiàn)代生活配套設(shè)施。一期工程于2023年121820233700(元/平方米)，主推戶型：三房、四房?？倯魯?shù)：1306戶。銀基花園由于內(nèi)部緣由，曾停工一段時(shí)間，現(xiàn)已恢復(fù)工程進(jìn)度，將在近期開頭銷售。小結(jié)：鑫苑中心花園，一期多層十幾棟樓同時(shí)開工，高層馬上在年底開工建設(shè)。中心花園是05年區(qū)的后起之秀，但憑借其品牌優(yōu)勢和戶型的優(yōu)勢，加上廣告的輪番轟炸，在05年下半年取得了內(nèi)部認(rèn)購將近過半的驕人戰(zhàn)績。估量開盤多層價(jià)格在3000元以下，高層價(jià)格在320004129005年開頭銷售，均價(jià)3700元。名門世家經(jīng)過05年的奮戰(zhàn)銷售戰(zhàn)績并不令開發(fā)商滿足，銷售60%左右，市場的主要抗性：價(jià)格在區(qū)域較高已經(jīng)突破4000銷售緩慢。銷售均價(jià)：41000511間接競爭對手：香濱桂府、英協(xié)鼎峰、鑫花園。香濱桂府位于城東路與鳳凰路交匯處，開發(fā)商是鄭州市中實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：9000080%，戶型配比：兩室兩廳130150㎡-160150、景觀水系、局部小品、自然氣、寬帶、、電視預(yù)留，電梯。建筑呈歐陸風(fēng)格?？照{(diào)協(xié)調(diào)，玩耍區(qū)器材與施工粗糙；8戶。銷售周期達(dá)兩年之久，至今剩余局部面積過大戶型。90%，戶型面積130-175場、局部建筑小品、噴泉、會(huì)所。三期商務(wù)樓，已經(jīng)開頭開工?？照{(diào)處理是周邊最差的，破壞外立面的美觀。觀景長廊，全松木構(gòu)造，美觀但不有用。設(shè)有噴泉廣場是周邊最有特色的噴泉水系。138〔河南〕350042803800幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)場、景觀水系、醫(yī)務(wù)室、會(huì)所、停車場、局部建筑小品、雙氣、寬帶、由于時(shí)間的推移而過時(shí)。小結(jié)：150府的空調(diào)預(yù)留設(shè)計(jì)更是失敗。四、參考個(gè)案康ＨＯＵＳＨＥ、建業(yè)桂圓、金色年華康ＨＯＵＳＨＥ位于鄭汴路與英協(xié)路交匯處北200300140-1602900自然氣、寬帶、電視、預(yù)留、熱水供給。中式現(xiàn)代建筑，給人整體感覺是低檔樓盤，入40%。物業(yè)不完善，排水管道，壞掉沒有人修理，塑鋼窗、PVC外墻：涂料，入戶人性話，無障礙通道，缺點(diǎn)是施工粗糙，有可視對講統(tǒng)，但治理松散；建業(yè)桂圓位于鄭汴路與建業(yè)路穿插口總戶：500余戶，配套設(shè)施有幼兒園、小學(xué)、初中、會(huì)所、超市、醫(yī)務(wù)室、會(huì)議室、停車場、健身器材、運(yùn)動(dòng)場、景觀水系、局部小品、雙氣、寬流淌巡邏。均價(jià)：3600元，立面立體與顏色變化大，但施工本錢高而不有用，地下停車場門窗。建業(yè)城市花園金色年華10750095%。小區(qū)屬于低檔社區(qū)。配套設(shè)施有公共局部：幼兒園、停車場、健身器材、運(yùn)動(dòng)場、局部建筑小品。內(nèi)部有寬帶、電視、預(yù)留。二手房價(jià)格：2900小區(qū)內(nèi)兩個(gè)籃球場，兩個(gè)網(wǎng)球場，一個(gè)500米的操場。推想：以后有可能開發(fā)住宅工程。小結(jié)以上參考個(gè)案中不難看出，建業(yè)桂圓，引領(lǐng)著區(qū)域的生活方向。兩年前3500元的價(jià)格，確定?？偨Y(jié)：從以上列舉的競爭工程可以看出，鄭州東區(qū)的樓盤在定位、價(jià)格、風(fēng)格、內(nèi)部環(huán)境營針對四周的競爭樓盤。五、目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)群定位--城市精英階層：非體力勞動(dòng)者，主要是三資企業(yè)及小型私營企業(yè)的老板、金融、貿(mào)易、傳媒、演藝界、高科技、詢問效勞業(yè)等行業(yè)的治理層。即白領(lǐng)階層中的精英。定位理由：“軌道概念”形成的地理優(yōu)勢：左岸*CBD/CLD和風(fēng)格：環(huán)境幽雅，風(fēng)格現(xiàn)代符合目標(biāo)群體的品位和居住要求；價(jià)位：左岸*塞納河畔的價(jià)位〔30-60〕簡潔為城市精英階層所承受。5業(yè)從業(yè)人員占的比例最高。力及更高工作強(qiáng)度為代價(jià)。需要的話，可以每天只睡5個(gè)小時(shí)，其余時(shí)間用來工作。具有危機(jī)感、成就感雙重感受，收入較豐厚，事業(yè)小有成就。擔(dān)憂自己落入較低階層；對事業(yè)的拓展顯得有些壓力；員工對自己職位的威逼--促使他們高度敬業(yè)精英階層的憂慮和對策憂慮：對年輕尤為恐驚，不管在生理、年齡上，還是在心理、學(xué)問上。對策：改善居住條件、提高生活質(zhì)量、不斷充電、加強(qiáng)與公司治理者的溝通，是精英階層為化解生存危機(jī)感而普遍承受的方式。精英階層的生活方式及態(tài)度生活方式：鄭州精英之家，對穿著、飲食的時(shí)尚潮流投入相對較多家庭理財(cái)方面選擇股票較普遍，也選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的儲蓄和購置保險(xiǎn)。是他們的人生信條--努力工作就是為了活得更好。精英階層當(dāng)中受過高等教育和前沿行業(yè)從業(yè)人員占的比例最高。力及更高工作強(qiáng)度為代價(jià)。需要的話，可以每天只睡5個(gè)小時(shí)，其余時(shí)間用來工作。具有危機(jī)感、成就感雙重感受，收入較豐厚，事業(yè)小有成就。擔(dān)憂自己落入較低階層；對事業(yè)的拓展顯得有些壓力；員工對自己職位的威逼--促使他們高度敬業(yè)精英階層的憂慮和對策憂慮：對年輕尤為恐驚，不管在生理、年齡上，還是在心理、學(xué)問上。對策：改善居住條件、提高生活質(zhì)量、不斷充電、加強(qiáng)與公司治理者的溝通，是精英階層為化解生存危機(jī)感而普遍承受的方式。精英階層的生活方式及態(tài)度生活方式：鄭州精英之家，對穿著、飲食的時(shí)尚潮流投入相對較多家庭理財(cái)方面選擇股票較普遍，也選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的儲蓄和購置保險(xiǎn)。是他們的人生信條--努力工作就是為了活得更好。生活，成了現(xiàn)代人、尤其是精英階層中的一種時(shí)尚。旅游成為精英階層的又一消費(fèi)熱點(diǎn)。雖已成為他們儲蓄消費(fèi)的最大目標(biāo)。與其花錢交房租，不如按揭供房，提前享受生活。個(gè)人收入與銀行貸款的條件是最大保障。共性化消費(fèi)的心理〔。顯示自己的身份〔顯得有文化修養(yǎng)，有較豐厚收入。舒緩工作壓力〔在輕松的環(huán)境中伸展身心。已作為一種時(shí)髦的生活方式在精英階層中漸漸流行，“你的伊妹兒在找你”已成為一種時(shí)網(wǎng)，以免被時(shí)代所淘汰；通過互聯(lián)網(wǎng)接觸到的社會(huì)層面廣，適合精英階層交際活潑的特點(diǎn)；精英階層的主要消費(fèi)趨向--紅酒、咖啡、服裝、電子、旅游。質(zhì)量及效勞有更專業(yè)化的要求，而且對美感的要求提到了與有用價(jià)值相等甚至更高的地步速食的風(fēng)行、電腦處理器的不斷升級、短發(fā)的流行、小禮服取代大禮服、信用卡在這個(gè)群體中的普及、訂貨的流行都構(gòu)成了他們消費(fèi)模式的特點(diǎn)。告及宣傳文章所傳遞的某些信息假設(shè)能與他們對生活的理解產(chǎn)生共鳴的認(rèn)同--廣告設(shè)計(jì)、軟性文章需要突顯高尚、高雅的文化風(fēng)格，打動(dòng)