房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃

第10章房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃

內(nèi)容提要

10.1房地產(chǎn)前期策劃概論10.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析10.3項(xiàng)目市場(chǎng)定位10.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位10.5住宅戶型選擇10.6項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的劃分

房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)開發(fā)中，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、產(chǎn)品銷售等一系列工作而形成的最終產(chǎn)品。它的壽命周期有前期、中期和后期三個(gè)階段。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的含義

這里所說的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是指站在項(xiàng)目的最高點(diǎn)，從統(tǒng)領(lǐng)全局的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體運(yùn)作作出對(duì)項(xiàng)目有決定性的前瞻統(tǒng)籌。10.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的特征及作用1、項(xiàng)目前期策劃的特征（1）具有功利性（2）具有社會(huì)性（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃具有前瞻性（4）具有創(chuàng)造性項(xiàng)目前期策劃必須要有創(chuàng)造性的新思路、新創(chuàng)意，要想不斷地取勝，必須不斷地創(chuàng)造新的方法。2、項(xiàng)目前期策劃的地位作用（1）項(xiàng)目前期策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)（2）項(xiàng)目前期策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵（3）項(xiàng)目的前期策劃是項(xiàng)目開發(fā)成功的保證10.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃基本原則1、市場(chǎng)定位原則

2、主題貫穿原則

3、項(xiàng)目營(yíng)銷原則4、重點(diǎn)突出原則5、戰(zhàn)略介入原則10.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的涵義與目的1、市場(chǎng)策劃的涵義

房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃是指依據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的總體要求，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研，市場(chǎng)分析與研究，找出項(xiàng)目的市場(chǎng)空白點(diǎn)，最后進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的創(chuàng)造性過程。2、市場(chǎng)策劃的目的

是指針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研與預(yù)測(cè)，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)位置，找出項(xiàng)目現(xiàn)有的潛在的目標(biāo)客戶，分析目標(biāo)客戶的需求方向，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體定位，為項(xiàng)目的進(jìn)一步策劃打下良好基礎(chǔ)。10.2.2項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)調(diào)研1、宏觀經(jīng)濟(jì)總量分析

區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)總量分析是對(duì)能夠反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，通過歷年數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和分析，觀察其變化趨勢(shì)。類別指標(biāo)M一生產(chǎn)類M1一國民經(jīng)濟(jì)總值、M2一國內(nèi)生產(chǎn)總值、M3－GDP指數(shù)、M4一人均GDP等I一投資類I1一固定資產(chǎn)投資、I2一吸收外資等F一財(cái)政金融類F1一財(cái)政收支、F2一銀行存貸余額、F3一證卷發(fā)行量和交易量等P一人口勞動(dòng)類P1一人口數(shù)、P2一戶數(shù)、P3一人口結(jié)構(gòu)（年齡、教育等）、P4一就業(yè)率、P5一行業(yè)從業(yè)人數(shù)等R—居民生活類R1一家庭人均可支配收入、R2一家庭人均消費(fèi)支出、R3一居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)、R4一人均居住面積等2、區(qū)撿域未民來經(jīng)蹈濟(jì)走到向分字析（1）未藝來宏投觀經(jīng)闖濟(jì)走稍勢(shì)未來挎宏觀殼經(jīng)濟(jì)葡走勢(shì)貧分析雨是對(duì)極未來莊宏觀撒經(jīng)濟(jì)中將會(huì)牌產(chǎn)生趣影響奪的因沖素按莫照有剩利因島素和癥不利給因素肚分別澆進(jìn)行包判斷隆其對(duì)疾經(jīng)濟(jì)煌走勢(shì)繁的影帆響方臺(tái)面和撿影響伯程度晌。（2）未男來區(qū)噴域發(fā)黎展規(guī)谷劃經(jīng)濟(jì)次發(fā)展膝規(guī)劃牢：包微括經(jīng)珠濟(jì)增皆長(zhǎng)速渠度、符產(chǎn)業(yè)室發(fā)展拍規(guī)劃珠等。社會(huì)服發(fā)展性規(guī)劃托：例計(jì)如人夜口規(guī)蹦劃、掀就業(yè)掩規(guī)劃若、教抓育規(guī)晝劃等沸。城鎮(zhèn)剖建設(shè)劉規(guī)劃據(jù)：包敏括區(qū)段與城鍬市布驅(qū)局規(guī)臭劃、背功能扔分區(qū)漂規(guī)劃椒、重招點(diǎn)區(qū)奶塊規(guī)個(gè)劃、冷基礎(chǔ)然設(shè)施屆規(guī)劃驚、交借通網(wǎng)艇絡(luò)規(guī)襖劃等評(píng)。10處.2鋸.3項(xiàng)目猴市場(chǎng)誤分析10坐.2顆.3維.1房地貫產(chǎn)市你場(chǎng)分掀析基肯本框侍架1、區(qū)去域房塞地產(chǎn)昏分級(jí)核市場(chǎng)鍛分析分級(jí)市場(chǎng)分析內(nèi)容土地市場(chǎng)分析土地出讓面積及分布分析、出讓土地結(jié)構(gòu)狀況（級(jí)別、用途等）土地價(jià)格走勢(shì)、土地開發(fā)投資量、未來土地出讓規(guī)劃、土地市場(chǎng)存在的問題增量房市場(chǎng)分析整體供應(yīng)分析商品房開發(fā)投資量、商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房批準(zhǔn)銷售面積等量的歷年數(shù)據(jù)分析、商品房的類型結(jié)構(gòu)特征整體需求分析商品房預(yù)售登記面積和預(yù)售額、商品房登記預(yù)售面積和預(yù)售額等量的歷年數(shù)據(jù)分析、商品房需求特征分析價(jià)格分析不同區(qū)域歷年商品房的價(jià)格水平、價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)新開樓盤分析新開樓盤總體情況、新開樓盤的位置分布情況、新開樓盤的價(jià)格分布情況存量房市場(chǎng)分析交易總量分析、交易價(jià)格變動(dòng)分析、交易物業(yè)類型分析、交易戶型及面積分析、交易熱點(diǎn)區(qū)域分析1、供鋒給分慌析（1）供握給量增分析垃?，F(xiàn)有貪供給眨量分島析。潛在恨供給提量分紛析。（2）供背給結(jié)耀構(gòu)分壓析。單一慌區(qū)塊戀的供雨給結(jié)刷構(gòu)分競(jìng)析。不同軍區(qū)塊村供給學(xué)結(jié)構(gòu)補(bǔ)分析漂比較臨。2、需陶求分吩析（1）成填交需卷求分老析（2）未快來需御求分轎析。未來耍需求延潛力邪分析譽(yù)。未來塊需求緣瑞偏好梯分析鑄。（3）供領(lǐng)需對(duì)扁比分祖析供應(yīng)勺量與器需求襯量對(duì)晝比分器析。供給姜結(jié)構(gòu)橋特征疊與需蓬求特鑄征對(duì)茄比分忘析。10繼.2艦.3前.2供需幟分析10搬.2慘.3乎.3外部菠關(guān)鍵桿影響醫(yī)因素應(yīng)分析1、房梁地產(chǎn)超政策握影響喪分析它的執(zhí)主要暴難點(diǎn)寒在于燃收集煎足夠鳴的政敲策信憤息；肺對(duì)政水策未踩來作險(xiǎn)用進(jìn)盒行有毯效預(yù)蓋期。要房地茅產(chǎn)政響策影皆響分很析的絞基本淋思路劑分為瞎以下匹三個(gè)催步驟蓄：（1）進(jìn)孔行政窄策信刊息的局收集咽。（2）正悶確理徹解房光地產(chǎn)拒政策隆信息果的內(nèi)會(huì)容，菜分析歸它的申背景濕、政腹策目憲標(biāo)以厚及潛氣在的慰政策姨目標(biāo)獎(jiǎng)。（3）對(duì)狼政策景的影帝響進(jìn)推行分懂析，麥包括淺政策強(qiáng)影響湖的市竭場(chǎng)主襯體、衫市場(chǎng)貼部位累，判刻斷政跌策影裹響程撫度。2、城趕市規(guī)乘劃影費(fèi)響分桑析城市顫規(guī)劃睡影響稈分析犯是分易析房蒜地產(chǎn)強(qiáng)整體寄市場(chǎng)暗及細(xì)陪分市稿場(chǎng)的玻一種朱重要危的基圈本分醫(yī)析方我法。民對(duì)城抬市規(guī)村劃影議響的困分析攜主要進(jìn)分區(qū)返塊整壯體功舅能性豬規(guī)劃頓和基貍礎(chǔ)設(shè)專施規(guī)則劃兩福大塊譯。10風(fēng).2窄.4項(xiàng)目微市場(chǎng)蓮要素秀研究10盯.2拌.4鍬.1消費(fèi)俘者研高究1、消據(jù)費(fèi)者幕的購痰買行魄為2、消腳費(fèi)者褲的購程買力配水平3、消超費(fèi)者滿的購桿買傾甘向消費(fèi)生者的村購買姻傾向進(jìn)主要惡包括惡物業(yè)授類別修、品計(jì)牌、描戶型鞋、面夸積偏捧好、慮位置邀偏好熱、預(yù)船期價(jià)卡格、摧物業(yè)鳴管理捐、環(huán)譯境景沖觀等雅。4、消貴費(fèi)者館的共悄同特貸征主要因包括緩：消頭費(fèi)者禾年齡檔、文誓化程倉度、吩家庭紀(jì)結(jié)構(gòu)垮、職鑰業(yè)、樂原居蔥住地怕等等劇。10集.2敵.4串.2競(jìng)爭(zhēng)斧者研嫁究1、確慶定研巾究?jī)?nèi)麥容（1）專移業(yè)化肥程度涉。（2）品景牌知立名度籠。（3）推氣動(dòng)度沈或拉格動(dòng)度皮。（4）開湖發(fā)經(jīng)孟營(yíng)方想式。（5）樓棍盤質(zhì)法量。（6）縱線向整積合度啦。（7）成膠本狀朝況。（8）價(jià)兔格策期略。（9）開歐發(fā)情勸況。（10）未畏來發(fā)毫展?fàn)罡葲r。2、對(duì)古比分轎析10發(fā).2造.4枕.3競(jìng)爭(zhēng)客樓盤熊研究1、樓在盤區(qū)收位2、產(chǎn)炕品特停征3、銷云售價(jià)驢格4、銷細(xì)售情鎖況（1）地卵點(diǎn)位另置（2）交鋼通條乞件（3）區(qū)慶域特笛征（4）發(fā)巴展規(guī)嚼劃（5）周峰邊環(huán)換境（1）建辰筑參艇數(shù)（2）面繼積戶隨型（3）裝舉修標(biāo)延準(zhǔn)（4）配啊套設(shè)距施（5）綠哪化率（1）單屯價(jià)。（2）總浪價(jià)。（3）付孝款方孕式。①一佩次性檔付款治；②按鼓照工哀程進(jìn)千度付字款的伐建筑繭期付項(xiàng)款；我③按怪照約騾定時(shí)要間付瀉款；④按晨揭付榆款。（1）銷饅售率拾。（2）銷裂售順策序。（3）客崗戶群望分析隸。10秧.2嗎.5項(xiàng)目鹿自身胸分析1、項(xiàng)素目基憐本情鐵況（1）項(xiàng)敞目經(jīng)拉濟(jì)技還術(shù)指蹤蝶標(biāo)。（2）項(xiàng)我目開艷發(fā)現(xiàn)芝狀。（3）開扒發(fā)（懶投資屈）商捧簡(jiǎn)歷襖。2、項(xiàng)羊目地才盤解割析（1）地淋塊所沸處位刊置及判四周讓范圍講。（2）地錘塊的逐形狀憤。（3）地疤塊的事規(guī)劃另布局蛾。（4）地威塊四亦周的僅景觀呈狀況駐分析皺。（5）項(xiàng)拒目周餃邊配修套設(shè)先施。3、項(xiàng)動(dòng)目自起身研養(yǎng)究項(xiàng)目歲自身湊研究津一般墊采用SW低OT分析穩(wěn)法進(jìn)脂行。10絹.3弱.1房地華產(chǎn)項(xiàng)曉目市東場(chǎng)定始位戰(zhàn)蘆略1、定席位于熱使用速功能頌特征2、定根位于丟檔次3、定產(chǎn)位于頌情感4、定粥位于桌個(gè)性5、定投位于瓦文化6、與爆競(jìng)爭(zhēng)緒對(duì)手朝比較拿的定分位7、混攏合性他的定妹位10與.3納.2市場(chǎng)家定位妨的方倦法1、根弊據(jù)產(chǎn)盜品特棟色定鍵位2、根讓據(jù)利吊益定閑位3、根忠據(jù)使陸用者項(xiàng)定位4、根朝據(jù)競(jìng)悄爭(zhēng)需腔要定巾位一般平有兩丸種策已略（1）與漆現(xiàn)有己競(jìng)爭(zhēng)挖者并采存。（2）逐僅步取坡代現(xiàn)言有競(jìng)瘦爭(zhēng)者10賴.3爹.3市場(chǎng)曠定位語的步晚驟1、識(shí)速別可倦能的衫競(jìng)爭(zhēng)初優(yōu)勢(shì)識(shí)別插可能抄的競(jìng)膝爭(zhēng)優(yōu)特勢(shì)包弓括以宜下三神個(gè)方惑面：（1）選沿?fù)窀?jìng)荒爭(zhēng)對(duì)授手在選階擇對(duì)悔手樓紋盤時(shí)炎可以完用這工樣的春一個(gè)手標(biāo)準(zhǔn)癢：周圍2～變3公里筒以內(nèi)醒的房寶地產(chǎn)蔬項(xiàng)目爸。價(jià)格蠢相差10希%～腳15既%之間散的其訴他現(xiàn)洗賣或?qū)帩撛卩忢?xiàng)目瓣。本城歇區(qū)最養(yǎng)暢銷金的前20名項(xiàng)新目。知名斤開發(fā)條商現(xiàn)趣正在蠟發(fā)售頭或即校將發(fā)裕售的溜項(xiàng)目搜。（2）分資析競(jìng)質(zhì)爭(zhēng)對(duì)倒手（3）分置析自論己的練競(jìng)爭(zhēng)尖優(yōu)勢(shì)①成和本優(yōu)茫勢(shì)。②規(guī)太模優(yōu)憶勢(shì)。③差文異化富優(yōu)勢(shì)撐。④品臨牌優(yōu)呀勢(shì)。2、顯甚示獨(dú)渠特的玩競(jìng)爭(zhēng)悉優(yōu)勢(shì)（1）建該立與高市場(chǎng)懶定位具相一定致的娘形象欣。（2）鞏瘦固與己市場(chǎng)厚定位蟲相一始致的越形象傍。（3）矯秒正與橡市場(chǎng)歷定位賓不一振致的煙形象陵。3、選薯擇合捧適的亡競(jìng)爭(zhēng)沸優(yōu)勢(shì)攪以建初立市忽場(chǎng)定挨位戰(zhàn)匠略若企頌業(yè)已蔑經(jīng)發(fā)間現(xiàn)了述自身鵲若干賄個(gè)潛猾在的找競(jìng)爭(zhēng)隔優(yōu)勢(shì)朋，接疑下來澆的任而務(wù)就觀是企額業(yè)必址須選攏擇其蕉中的基幾個(gè)滾競(jìng)爭(zhēng)珍優(yōu)勢(shì)罩，據(jù)答以建閣立起廈自身躺的市濤場(chǎng)定淡位戰(zhàn)扭略。10甩.4桶.1產(chǎn)品誰定位汪的內(nèi)根容（1）環(huán)焦境定親位。交環(huán)境百包括頑交通看環(huán)境砍、生卵態(tài)環(huán)撞境、心商業(yè)葵購物冷、醫(yī)復(fù)療、早景觀目、繁筋榮程各度、治風(fēng)向?qū)ⅰ垰埫}、支地脈禮、文忠脈等欲，以掛及區(qū)刷內(nèi)環(huán)猾境、滴建筑薪物大取體布替局等迅。（2）功畫能定挎位。（3）戶梁型定牢位消費(fèi)圣者買縱房最峰主要牲的是堅(jiān)買核縮慧心層——戶型螺與面冊(cè)積。（4）材皇質(zhì)定培位。10胖.4培.2項(xiàng)目您規(guī)劃殼設(shè)計(jì)通的主跟要內(nèi)辭容1、住蠅宅及駛其用樓地的績(jī)規(guī)劃腥布置2、居芝住區(qū)遍公共舟服務(wù)淚設(shè)施蜘的規(guī)買劃布迎置3、居佳住區(qū)原道路盲的規(guī)鳥劃布淺置4、居想住區(qū)踐綠地模的規(guī)邀劃布戴置5、居詢住區(qū)高的環(huán)天境景給觀設(shè)表計(jì)10脫.5頑.1住宅酸的戶勇型分甩類1、按巧照家娛庭結(jié)鑼構(gòu)分統(tǒng)類①以側(cè)小家木庭的揚(yáng)兩代貴戶作限為主欲導(dǎo)戶麗型。②兩暖代居祖的住太宅戶鑄型。③青料年公再寓。④單雪身公跌寓。⑤老城年住絞宅。2、按辭照家郊庭生勁活行恐為方撞式分添類①工慎作學(xué)惑習(xí)型匆。②生花活交禁往型秘。③生薪活修生養(yǎng)型雪。④社凍會(huì)娛支樂型搶。3、按寫照住釋宅的隆經(jīng)濟(jì)票性分到類①安拳置型刺。②實(shí)慘用型嫂。③舒積適型水。④豪莫華型考。10您.5雜.2住宅訪戶型霞的功摩能要焰求（1）住桶宅設(shè)覆計(jì)的租功能暑分區(qū)①內(nèi)麻外分它區(qū)②動(dòng)信靜分據(jù)區(qū)③潔披污分相區(qū)（2）住掉宅的條生理明分室生理鏟分室拖即就織寢分臭室，章包括掉“主房誠臥就漿寢”澆，“套復(fù)數(shù)周就寢標(biāo)”、概“性蘆別分鼓寢”賴和“錄個(gè)室伴確保病”四羊個(gè)方渠面。（3）功役能的吼空間橋分離①公錫私分豬離。②餐皇寢分音離、辨居寢扛分離柳。10牌.5典.3住宅席戶型犬的面怪積標(biāo)丑準(zhǔn)1、面追積標(biāo)鐮準(zhǔn)的唐制定誤以小寨康居迫住指爹標(biāo)為款基礎(chǔ)2、戶西型面形積要乒與目狠標(biāo)客叛戶需隸求相衫適應(yīng)根據(jù)華目標(biāo)競(jìng)客戶阿的需腿求進(jìn)燥行戶狐型面商積設(shè)災(zāi)計(jì)，莊是指琴調(diào)整旱住宅基產(chǎn)品病結(jié)構(gòu)申，使盲開發(fā)坐的住唐宅產(chǎn)劍品更浸加適還合市姥場(chǎng)需延要。3、戶灣型面除積大昌小的拳彈性漂化設(shè)械計(jì)其途竄徑是凈設(shè)計(jì)趣建設(shè)遲能夠型調(diào)整形用途告、調(diào)厲整空舞間、糾調(diào)整開支配廈權(quán)的拋靈活臘可變草式住維宅。正實(shí)現(xiàn)璃套內(nèi)囑可變持、同雅層可喉變，劑從而詢延長(zhǎng)斑住宅六的功仆能循辮環(huán)周風(fēng)期。10療.5領(lǐng).4戶型天比例臘確定戶型小比例克是指努在一追個(gè)項(xiàng)扁目中顛各種班戶型瘋所占跳有的堅(jiān)比例沸。它能的確壯定是鼠以項(xiàng)國目的皆定位料分析飛為基亦礎(chǔ)的天。在重確定鑰比例瓜時(shí)有愧以下腹原則妹：1、避承免戶尾型的偵單一家庭肚的居盡住人慶口差睛異、途居住族模式間的差憲異，躁都會(huì)奸導(dǎo)致冊(cè)住戶乒對(duì)住固宅戶季型的潛不同稻需求底。2、突加出主丸導(dǎo)戶厲型3、主休導(dǎo)戶許型差挽異不旁宜過揀大在購琴房心照理上暫，人箭們大另多存徑在一奧種消輸費(fèi)層滲次的恥認(rèn)同組，希俊望居味住在粗同一舌樓盤踐中的弊家庭幫具有始大致驗(yàn)相同甜的經(jīng)瘋濟(jì)水愚平、鞋文化但層次極及鑒眠賞品鏈位。10耍.6扔.1項(xiàng)目問投資歉費(fèi)用爬估算1、項(xiàng)峽目投咳資成廣本費(fèi)乞用構(gòu)帳成（1）開墾發(fā)成緞本1）土太地費(fèi)戒用：雕①土禮地使夫用權(quán)夏出讓云金；妨②土腸地征司用及環(huán)拆遷衰安置房誠補(bǔ)償首費(fèi)。2）前沸期工辱程費(fèi)租：①庸項(xiàng)目馳策劃賠及可打行性五研究斥費(fèi)；份②規(guī)斑劃設(shè)鉆計(jì)費(fèi)系；③坦勘察錘測(cè)繪飲費(fèi)。3）建俱安工懸程費(fèi)漁：①拍土建道工程攏費(fèi)；蘋②設(shè)泡備及斤安裝尾工程爬費(fèi)。4）基散礎(chǔ)設(shè)分施費(fèi)勒。5）公培共配緊套設(shè)夾施費(fèi)懶。6）開雅發(fā)期翁間稅稼費(fèi)。7）不剪可預(yù)蕩見費(fèi)倡。（2）開鼠發(fā)費(fèi)京用：1）管野理費(fèi)蜻用；2）銷順售費(fèi)援用；3）財(cái)作務(wù)費(fèi)脹用。2、項(xiàng)數(shù)目投膛資成灶本費(fèi)爆用估員算（1）開魄發(fā)成遞本的托估算1）土婆地費(fèi)詳用。①土卵地使酬用權(quán)柿出讓盼金。土地災(zāi)出讓熊金底誕價(jià)的飽估算沿一般獅參照繩政府筒定期病出讓魚的類冬似地尼塊的饑出讓獎(jiǎng)金數(shù)死額并友進(jìn)行繭時(shí)間扔、地記段、合用途未、臨參街狀惹況、貪建筑斤容積慨率、旦土地膛出讓鉤年限奸、周糠圍環(huán)拍境狀場(chǎng)況及且等因柄素的巴修正資得到騙；也賴可以明依據(jù)檢政府浪頒布傻的城灰市基肅準(zhǔn)地叉價(jià)或銹平均魯標(biāo)定棚地價(jià)雁，根禍據(jù)項(xiàng)貿(mào)目用菊地所漏處的搜地段槐等級(jí)會(huì)、用水途、肯容積匪率、織使用晶年限抬等因城素修育正得葬到。②土掠地征梨用及寨拆遷鄰安置乖補(bǔ)償洗費(fèi)。這些孕費(fèi)用糧的估沃算可求參考值國家慣和地杯方有宏關(guān)標(biāo)菌準(zhǔn)進(jìn)蟲行。林拆遷唱安置窯補(bǔ)償殘費(fèi)，丘是因攪國家她出讓焦土地聽使原弊用地師單位叮或個(gè)宏人造所成經(jīng)病濟(jì)損瓜失，童新用婚地單多位應(yīng)講按規(guī)櫻定給娘予合勞理的婚補(bǔ)償埋。2）前瓜期工吼程費(fèi)陳。①項(xiàng)啄目策你劃、扔規(guī)劃存、設(shè)愚計(jì)所交需的裹費(fèi)用皺一般譽(yù)可按引項(xiàng)目緊總投億資的故一個(gè)騰百分聾比估復(fù)算。②“倚三通放一平水”等新土地剃開發(fā)隆工程搞費(fèi)用蓋，這些洲費(fèi)用噸的估核算可正根據(jù)剃實(shí)際帶工作扮量，宣參照吼有關(guān)攔計(jì)算影標(biāo)準(zhǔn)果估算賊。3）建乎安工換程費(fèi)騰?？梢喳湶捎贸饐卧枪浪汴懛ā⒃趩挝挥笜?biāo)究估算煙法、靈工程順量近攝似匡耗算法瓣、概尊算指棚標(biāo)估吳算法紛等，墻也可樣根據(jù)泳類似健工程掛經(jīng)驗(yàn)類估算壘。4）基戶礎(chǔ)設(shè)盞施費(fèi)壟。基礎(chǔ)奇設(shè)施弓費(fèi)通宋常采映用單舒位指絹標(biāo)估宣算法焦來計(jì)腫算。5）公揭共配舞套設(shè)旬施費(fèi)以。公共射配套耐設(shè)施旋費(fèi)的基估算猾可參筒考“盆建安涼工程摸費(fèi)”激的估液算方伶法。6）開凳發(fā)期遼間稅讀費(fèi)。各項(xiàng)趕稅費(fèi)測(cè)應(yīng)當(dāng)北根據(jù)努當(dāng)?shù)毓钟嘘P(guān)器法規(guī)削標(biāo)準(zhǔn)洲估算胸，部辱分費(fèi)抖用有障的城檢市收防，有娘的城香市不士收。7）不悼可預(yù)潑見費(fèi)保。它依別據(jù)項(xiàng)鐮目的泄復(fù)雜僻程度壺和前懸述各掌項(xiàng)費(fèi)折用估屢算的踐準(zhǔn)確傻程度感，以油上述1）～5）項(xiàng)客費(fèi)用販之和忙為基須數(shù)，紫按3%呼～5采%計(jì)算煙。（2）開陷發(fā)費(fèi)都用的抗估算定。1）管夾理費(fèi)妹用。管理固費(fèi)用援可按稠項(xiàng)目程前述牌開發(fā)弱成本晴之和恩為基拿數(shù)，瞎取一潤(rùn)個(gè)百牌分比五計(jì)算醫(yī)，一滅般為3%左右吼。2）銷凝售費(fèi)缺用主要識(shí)包括掛如下洗三項(xiàng)持：①度營(yíng)銷那策劃暗、廣穩(wěn)告宣抱傳及悲市場(chǎng)面推廣辭費(fèi)。徐約為零銷售犬收入蓄的2%貞～3雜%。②歸銷售頃代理問費(fèi)。冷約為廣銷售備收入佩的0.駁5%蓬～2跟%。③當(dāng)其他寇銷售丹費(fèi)用膨。約圣為銷職售收違入的0.差5%封～1鈴%。以上省各項(xiàng)療合計(jì)殘，銷棍售費(fèi)換用約炮占到埋銷售馬收入洲的4%荷～6啟%。3）財(cái)下務(wù)費(fèi)嗓用。①長(zhǎng)掛期借摩款利拌息的披計(jì)算劈燕，其叨計(jì)算撥公式炒為：每年淘應(yīng)計(jì)體利息?。剑ㄘ埬瓿醮探杩铑A(yù)本息仙累計(jì)失＋1/議2本年照借款飽額）×年利所率長(zhǎng)期姐借款麗本息疼的償旱還方扭式有污兩種朝：每擠年等寸額償擾還本漫息和義；等壓額還嗓本，松利息價(jià)每年此照付柄。②流奮動(dòng)資壩金借服款部祖分是糧按全稼年計(jì)紛息。池利息階計(jì)入壞財(cái)務(wù)責(zé)費(fèi)用簽，每碧年照莫付，崗期末障一次匯還本免。（3）投販資與熱成本切費(fèi)用秒估算抵結(jié)果泳的匯錄總。3、房引地產(chǎn)蟲銷售吉稅費(fèi)（1）與租轉(zhuǎn)讓腦房地坊產(chǎn)有坊關(guān)的鋸稅費(fèi)①營(yíng)牛業(yè)稅命。房地亮產(chǎn)經(jīng)瓶營(yíng)銷程售按厲營(yíng)業(yè)餡額（靠銷售蹄收入鎖）的5%計(jì)征煙。②城絮市建莫設(shè)維果護(hù)稅汗。③教逗育費(fèi)蔬附加麥。以單捷位和油個(gè)人弟實(shí)際填交納先的營(yíng)扮業(yè)稅瓜稅額示為計(jì)銷征依妙據(jù)，島附加專稅率矩為3%。④交歉易印街花稅計(jì)稅更標(biāo)準(zhǔn)司是按句房地國產(chǎn)交獎(jiǎng)易價(jià)搬的1‰，買塊賣雙蚊方各辭負(fù)擔(dān)枯一半潛，即賣各負(fù)滴擔(dān)0.享5‰。⑤房科地產(chǎn)削交易予服務(wù)毀費(fèi)。按當(dāng)顆地房高地產(chǎn)蠅管理閑部門漏的有辛關(guān)規(guī)景定標(biāo)沖準(zhǔn)繳罰納。（2）土顛地增齡值稅土地珠增值示稅實(shí)曲行四壤級(jí)超關(guān)率累浸進(jìn)稅蔬率。塑增值松額未動(dòng)超過鉤扣除描項(xiàng)目她金額50漠%的部襲分，拾稅率著為30鹿%；增藍(lán)值額陜超過拆扣除只項(xiàng)目?jī)r(jià)金額30咸%，未評(píng)超過恰扣除陶項(xiàng)目蟲金額10兵0%的部莫分，憤稅率辨為40膀%；稅積率超劇過扣樓除項(xiàng)燒目金憤額10脹0%，未葵超過嗚扣除桶項(xiàng)目宮金額20奏0%的部脾分，挪稅率繪為50銹%；稅碰率超蛾過扣械除項(xiàng)偽目金忽額20活0%的部播分，密稅率海為60堂%。土地滴應(yīng)納狹稅額漏的計(jì)副算，垂按下柔列公襯式進(jìn)過行：土地撕增值輸額＝廢轉(zhuǎn)讓痰房地租產(chǎn)的怪總收先入－母扣除者項(xiàng)目偶金額應(yīng)納寇稅額斃＝土艙地增憂值額×適用揮稅率若土虹地增界值額勸超過副扣除河項(xiàng)目匪金額50刑%以上毛的，增即同深時(shí)適堡用于怕二檔街或二駛檔以狗上適載用稅駐率，索則需誘分別眼計(jì)算叫。（3）企紫業(yè)所幟得稅老。按企唉業(yè)應(yīng)呼納稅宿所得盲額（經(jīng)房地眉產(chǎn)經(jīng)承營(yíng)利層潤(rùn)）僵的一鐵定比勒例計(jì)預(yù)征（型目前停按33積%）。10莖.6葬.2項(xiàng)目與投資掌收入境估算魄與資當(dāng)金籌續(xù)措1、項(xiàng)承目投誼資收你入的休估算（1）租閣售方驗(yàn)案的猜確定尋。（2）租洞售價(jià)較格的政確定孟。（3）經(jīng)抽營(yíng)收贊入的紙估算炭。①銷奸售收等入。②租澤金收邊入。③自皺營(yíng)收炊入。2、項(xiàng)勿目投制資的慕資金裂籌措（1）項(xiàng)賭目投遼資資純金的膊來源刺分析肢。房且地產(chǎn)纖項(xiàng)目革資金刻來源窗的渠酷道主排要有勞：資靈本金憶（股螺本金逢）、闊銀行尤貸款驚、預(yù)欲收收美入。（2）資逢金籌火措計(jì)春劃和協(xié)使用嫩計(jì)劃應(yīng)。資悲金籌剪措計(jì)址劃是座根據(jù)蕉房地歐產(chǎn)項(xiàng)關(guān)目對(duì)增資金算的需肯求以環(huán)及投像資、狡成本章與費(fèi)倚用使樹用計(jì)庫劃，秤來安井排資趁金來海源和步相應(yīng)勻數(shù)量衣的過縣程。10鋤.6紫.3項(xiàng)目購?fù)顿Y嘩財(cái)務(wù)壞分析1、項(xiàng)爬目財(cái)皮務(wù)分蠻析基匆本報(bào)搬表（1）現(xiàn)更金流再量表衫。現(xiàn)提金流割量表疊反映崗房地浩產(chǎn)項(xiàng)對(duì)目開常發(fā)經(jīng)族營(yíng)期獎(jiǎng)的現(xiàn)叉金流微入和伸流出決，按揭期編耀制，損用以司計(jì)算那各項(xiàng)狼評(píng)價(jià)替指標(biāo)送，進(jìn)團(tuán)行房糧地產(chǎn)咐項(xiàng)目辭財(cái)務(wù)摘盈利采能力臺(tái)分析謹(jǐn)。全部家投資屋現(xiàn)金虛流量沫表。資本紙金現(xiàn)譜金流尺量表奴。投資劉各方走現(xiàn)金責(zé)流量防表。（2）資刪金來狗源與惹運(yùn)用