西安奧特萊斯規(guī)劃深化報告課件

西安奧特萊斯規(guī)劃深化報告西安奧特萊斯規(guī)劃深化報告1一、運營管理建議二、財務測算三、業(yè)態(tài)布局四、品牌落位一、運營管理建議二、財務測算三、業(yè)態(tài)布局四、品牌落位2運營管理建議租售模式建議運營建議后期運營管理公司建議運營管理建議租售模式建議3租售模式建議租售模式優(yōu)點缺點直接銷售1．開發(fā)商資金回籠快；2．不用承擔后期風險。1．對地塊原生的商業(yè)價值要求較高；2．相對混亂，很難形成統(tǒng)一的商業(yè)形象；3．不易獲取商業(yè)物業(yè)的增價值；4.無成功商業(yè)。自持出租1．統(tǒng)一經(jīng)營管理，打造良好商業(yè)氛圍；2．獲取商業(yè)物業(yè)增值價值。1．資金回收周期長，資金壓力大；2．承擔后期收益風險；3．承擔不確定因素所造成的風險。委托經(jīng)營管理1．開發(fā)商資金回籠較慢；2．實際收益放大；3．統(tǒng)一經(jīng)營管理；4．增強投資者信心，促進銷售。開發(fā)商要承擔后期經(jīng)營的風險。商業(yè)地產(chǎn)項目一般采用以下三種租售模式：直接銷售：開發(fā)商出售產(chǎn)權，由投資者自主經(jīng)營，是一種純粹的銷售。對地塊原生的商業(yè)價值要求較高，商業(yè)物業(yè)的單體生存能力較強，由此實現(xiàn)自然銷售。自持出租：開發(fā)商不出售產(chǎn)權，整體招租，統(tǒng)一經(jīng)營。委托經(jīng)營管理：開發(fā)商出售產(chǎn)權，在約定期限內(nèi)投資者委托商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，獲取穩(wěn)定的收益回報。約定期滿后，投資者自主決定經(jīng)營權歸屬。一、運營管理建議租售模式建議租售模式優(yōu)點缺點直接銷售1．開發(fā)商資金回籠快；14本項目的商業(yè)前景雖然謹慎看好，但介于目前區(qū)域商業(yè)尚處于起步階段，商業(yè)氛圍清淡，投資者信心不足，自營經(jīng)營模式風險太大，極易失敗。而整體招租的經(jīng)營模式，資金回收過于緩慢，后期承擔風險過大。綜合考慮各種因素，本案的經(jīng)營方式在專業(yè)商業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理下實行招租+委托經(jīng)營管理+自營相結(jié)合的經(jīng)營形式。委托經(jīng)營管理租售模式租售次序區(qū)別帶租約銷售先招商后銷售有效保障商業(yè)環(huán)境的營造保持商業(yè)完整度渡過商業(yè)培育期后，保障商業(yè)物業(yè)增值，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化后期運營成本會增加售后返租先銷售后招商快速回籠資金后期運營難控制后期補貼資金量較大.運營風險易產(chǎn)生糾紛租售模式建議一、運營管理建議本項目的商業(yè)前景雖然謹慎看好，但介于目前區(qū)域5只限銷售的商用物業(yè)項目叫“地產(chǎn)商業(yè)”“地產(chǎn)商業(yè)”類型的物業(yè)項目核心競爭力——產(chǎn)品統(tǒng)一運營的經(jīng)營主題平臺叫“商業(yè)地產(chǎn)”“商業(yè)地產(chǎn)”類型的主題平臺核心競爭力——運營商業(yè)地產(chǎn)的運營管理精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題平臺上來。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)地產(chǎn)，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。銷售型的物業(yè)項目增值是在銷售完成就已經(jīng)體現(xiàn)出來，而一個商業(yè)項目的增值是在開業(yè)之后，通過商業(yè)運營和管理來實現(xiàn)的。運營建議一、運營管理建議只限銷售的商用物業(yè)項目叫“地產(chǎn)商業(yè)”“地產(chǎn)商業(yè)”類型的物6統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務監(jiān)督統(tǒng)一營銷策劃統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一物業(yè)管理

統(tǒng)一運營的工作從項目規(guī)劃和定位就已經(jīng)開始了，一直到招商、開業(yè)、后續(xù)經(jīng)營管理，是一個無限循環(huán)的工作。所以，單純的“收租觀念”和物業(yè)管理是完全不能滿足商業(yè)地產(chǎn)運營和管理需要的?；谏鲜龅那闆r，最符合本項目的運營模式就是成立專業(yè)的運營管理公司進行后期統(tǒng)一運營運營建議一、運營管理建議統(tǒng)一統(tǒng)一統(tǒng)一統(tǒng)一統(tǒng)一統(tǒng)一運營的工作從項目規(guī)劃和定7為此，希望甲方能設立一個運營管理公司，由該公司進行統(tǒng)一管理，實行所有權、經(jīng)營權、管理權三權分離，通過統(tǒng)一經(jīng)營管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。純租賃品牌主力店帶租約銷售的品牌專賣店自持商業(yè)店鋪招商、協(xié)助簽約、租金管理招商、簽約、租金管理、物業(yè)管理物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理公司物業(yè)形態(tài)服務內(nèi)容后期運營管理公司建議一、運營管理建議為此，希望甲方能設立一個運營管理公司，由該公司進行統(tǒng)一管理，8培育期（約為3年）成長期（3—5年）成熟期商業(yè)成長分析后期運營管理公司建議一、運營管理建議產(chǎn)生風險（工程延后，招商困難，經(jīng)營困難等）解決問題前期進行定位，策劃，招商等工作。后期商家經(jīng)營進行輔導、調(diào)整定位、再招商及企劃宣傳培育期成長期成熟期商業(yè)成長分析后期運營管理公司建議一、運營管9小結(jié)后期運營管理公司建議一、運營管理建議不論從開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者角度，及購物中心自身專業(yè)化經(jīng)營角度出發(fā)，還是借鑒國內(nèi)外成功案例，均要求成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司對購物中心進行專業(yè)化管理。商業(yè)經(jīng)營職能：負責項目整體運營管理工作。主要包括購物中心的租賃、費用收取、客戶管理、推廣宣傳及項目整體的管理工作。物業(yè)管理職能：負責商場、公寓及商業(yè)街的業(yè)主服務、保安、清潔、物業(yè)維護等物業(yè)管理工作。小結(jié)后期運營管理公司建議一、運營管理建議不論從開發(fā)商、投資10運營管理公司結(jié)構(gòu)后期運營管理公司建議一、運營管理建議運營管理公司結(jié)構(gòu)后期運營管理公司建議一、運營管理建議11租售節(jié)點建議一、運營管理建議綜上所述，我司關于租售方式及節(jié)奏提出以下幾點建議：招商先行，同時積累投資客戶，為饑渴銷售及體驗銷售造勢。招商運營2年后，商業(yè)平穩(wěn)渡過初期培育，釋放銷售聚力，商鋪分步對外銷售。營銷公司介入，進行帶租約銷售。運營公司介入，銜接投資客及商家之后的租約維護。租售節(jié)點建議一、運營管理建議綜上所述，我司關于租售方式及節(jié)12財務測算項目成本項目售價確定及收益評估酒店公寓市場分析定位項目租售面積分析定位項目租金年收益項目銷售收益財務測算項目成本13建造成本由于各地用工成本不一樣，我們推算的建安成本，僅作參考：建筑類型建安成本面積總價公寓酒店6000元/㎡380002.28億商鋪4000元/㎡640002.56億4.84億二、項目財務測算建造成本由于各地用工成本不一樣，我們推算的建安成本，僅作參考14運營成本費用類別電費照明用電40w/㎡空調(diào)用電100w/㎡電梯用電7.5kw/部其他水費100噸/天人員工資設備維修保養(yǎng)費水處理費工具裝備費保潔耗材費外圍物業(yè)管理保險費促銷活動費其他費用二、項目財務測算參考范本：上海某購物中心，建筑面積160000平方米，經(jīng)營面積120000平方米，商業(yè)面積72000平方米。平均月運營成本約為80元/月/㎡運營成本費用類別電費照明用電40w/㎡空調(diào)用電100w/㎡電15萬科城地理位置與本案較為接近，所以可作為為參考依據(jù)。萬科城

優(yōu)勢：1品牌知名度較大。2位置距西部大學城較近。3住宅底商。劣勢：1與自持物業(yè)相脫離，無互動。2銷售商業(yè)，不利于整個商業(yè)的管理。悅達華美奧特萊斯優(yōu)勢：1擁有KTV、影院、大賣場及品牌餐飲等自持物業(yè)，與銷售物業(yè)搭配穿插，因此能夠有利維護整個商業(yè)

的有序發(fā)展。2處于商業(yè)綜合體的銷售商業(yè)，整個商業(yè)氛圍比較濃。劣勢：1目前整個市場的行情不佳，我們相對萬科城開盤晚，因此整個售價也會相應的波動。2無法做到5.8m的層高

綜上所述，本案的售價會相對于萬科城的售價持平。項目售價確定及收益評估二、項目財務測算萬科城地理位置與本案較為接近，所以可作為為參考依據(jù)。項目售價16本案售價物業(yè)名稱均價萬科城2.4萬CosmoOutlet2.4萬沿街3萬/㎡內(nèi)街2.5萬/㎡內(nèi)街2.5萬/㎡內(nèi)街2萬/㎡內(nèi)街2萬/㎡內(nèi)街2萬/㎡A1區(qū)售價項目售價確定及收益評估二、項目財務測算本案售價物業(yè)名稱均價萬科城2.4萬CosmoOutlet2.17項目租金人人樂大賣場均價3元/㎡/天大林購物廣場均價4元/㎡/天盛世商都均價1.2元/㎡/天長安廣場新華街沿街商鋪8~9元/㎡/天；華潤內(nèi)一樓2~3元/㎡/天（500㎡）但這是區(qū)域成熟商業(yè)物業(yè)的租金，本案是個新興項目，需要一定的養(yǎng)鋪時間，并且持有一部分大面積物業(yè)從而幫助打造整個廣場的商業(yè)氛圍，所以三層平均租金定價為2元/㎡/天。由此可見本案目前的市場售價和租金是背離的；

根據(jù)預估的平均售價推算三層平均租金：2.4萬元/㎡/天÷365天×8％（目前市場最低投資回報率8%）＝5.3元/㎡/天。項目售價確定及收益評估二、項目財務測算項目租金人人樂大賣場均價3元/㎡/天大林購物廣場均價4元/㎡18電影院大賣場親子樂園電玩城品牌餐飲1-1.5元/㎡/天0.8-1元/㎡/天1-1.5元/㎡/天1-1.5元/㎡/天1-2元/㎡/天主力店租金在三年至五年的養(yǎng)鋪階段過后租金價格會相應提升。項目售價確定及收益評估二、項目財務測算電影院大賣場親子樂園電玩城品牌餐飲1-1.5元/㎡/天0.819方案一：保證8%投資回報率，開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營5年，差額補貼部分從售價中體現(xiàn)。方案二：不提高售價，開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營5年，投資客購買商鋪的同時，得到商家租約。基于售價與租金的缺口，我們的帶租約銷售也有2個方案：項目售價確定及收益評估二、項目財務測算方案一：保證8%投資回報率，開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營5年，差額補貼部分20商鋪凈值

（元/㎡）前3年租金收益（元/㎡）后2年租金收益（元/㎡）后2年租金收補貼回報（元/㎡）開發(fā)商收益

（元/㎡）29760730767248228775方案一測算：按照凈售價24000元/㎡計算，5年8％回報率，前三年一次性在售價中扣除，則起始售價為29760元/㎡。由此推算的平均租金為：6.5元/㎡/天，該租金是無法實現(xiàn)的，因此需要開發(fā)商補貼。開發(fā)商的收益測算：銷售收益：29760元/㎡前三年租金收益：2元/㎡/天×365天第四、五年租金收益：2.1元/㎡/天×365天第四、五年補貼的回報率6.8元/㎡/天×365天項目售價確定及收益評估二、項目財務測算商鋪凈值前3年租金收益后2年租金收益后2年租金收補貼回報開21商鋪凈值

（元/㎡）投資客收益開發(fā)商收益

（元/㎡）前3年租金收益

（元/㎡）后2年租金收益

（元/㎡）2400073076724000方案二測算：按照凈售價24000元/㎡計算，保證投資者的租金收益。銷售收益：24000元/㎡前三年租金收益：2元/㎡/天×365天第四、五年租金收益：2.1元/㎡/天×365天項目售價確定及收益評估二、項目財務測算商鋪凈值（元/㎡）投資客收益開發(fā)商收益22*區(qū)域市場公寓產(chǎn)品相對較少，但是形態(tài)豐富，從平層到LOFT，從毛坯到精裝，基本涵蓋了整個公寓產(chǎn)品的全形態(tài)，其價格表現(xiàn)主要是產(chǎn)品的競爭力和配套的豐富程度項目名稱產(chǎn)權年限戶型面積建面交房標準裝修標準產(chǎn)品均價萬科城40年18-59㎡/精裝1500元/㎡常規(guī)平層公寓9000元/㎡錦業(yè)時代50年27-64㎡34萬㎡精裝/毛坯1200元/㎡常規(guī)平層公寓7700-8500元/㎡旗遠錦越50年38-90㎡14萬㎡毛坯/常規(guī)平層+少量Loft產(chǎn)品成交均價6500元/㎡紫郡SOHO40年50-60㎡5.36萬㎡精裝1000元/㎡常規(guī)平層公寓7000元/㎡酒店公寓市場分析定位二、項目財務測算*區(qū)域市場公寓產(chǎn)品相對較少，但是形態(tài)豐富，從平層到LOFT，23綜合上述分析，從市場分析來看，本案的功能定位為：投資為主，過渡性居住為輔，定價為8000元/㎡（包含1000元/㎡的裝修成本）奧特萊斯?新都會全能精裝公寓酒店公寓市場分析定位二、項目財務測算綜合上述分析，從市場分析來看，本案的功能定位為：奧特萊斯?新24酒店公寓餐飲影院餐飲親子樂園餐飲KTV大賣場餐飲大賣場自持商鋪大賣場銷售商鋪項目租售面積分析定位二、項目財務測算酒店公寓餐飲影院餐飲親子樂園餐飲KTV大賣場餐飲大賣場自持商25

面積總體比例商業(yè)比例大賣場2000019.61%31.25%休閑娛樂1100010.78%17.19%餐飲1900018.63%29.69%公寓酒店3800037.25%0.00%零售1400013.73%21.88%

102000

業(yè)態(tài)比例二、項目財務測算面積總體比例商業(yè)比例大賣場2000019.61%31.2526大區(qū)域細分區(qū)域樓層業(yè)態(tài)建筑面積銷售或出租

區(qū)域總建筑面積A區(qū)11F銷售店鋪7000帶租約銷售560001F大賣場2000出租2F大賣場9000出租3F大賣場9000出租4F親子樂園4000出租4F餐飲5000出租

5F-20F公寓20000銷售21F自持店鋪6000出租

460001F餐飲1000出租2F餐飲7000出租3F餐飲4000出租3FKTV3000出租4F影院4000出租4F餐飲3000出租5F-20F酒店18000銷售合計

102000項目租售面積細化二、項目財務測算大區(qū)域細分區(qū)域樓層業(yè)態(tài)建筑面積銷售或出租區(qū)域總建筑面積A區(qū)27大區(qū)域細分區(qū)域樓層業(yè)態(tài)建筑面積租金

租金年收益1F銷售店鋪70003元/㎡/天766.5A區(qū)11F大賣場20001元/㎡/天730萬2F大賣場90003F大賣場90004F親子樂園40001元/㎡/天146萬4F餐飲50002元/㎡/天365萬21F自持店鋪70003元/㎡/天

766.5萬2F餐飲70002.5元/㎡/天638.8萬3F餐飲40002元/㎡/天292萬3FKTV30001.5元/㎡/天164.3萬4F影院40001.5元/㎡/天219萬4F餐飲30002元/㎡/天219萬合計

4307.1萬租金年收益合計：4307.1萬租金年收益測算二、項目財務測算大區(qū)域細分區(qū)域樓層業(yè)態(tài)建筑面積租金租金年收益1F銷售店鋪728細分區(qū)域樓層業(yè)態(tài)建筑面積租金1年收益租金2年收益租金3年收益租金4年收益租金5年收益1F銷售店鋪7000766.5萬766.5萬766.5萬804.8萬804.8萬A11F大賣場2000730萬730萬730萬766.5萬766.5萬2F大賣場90003F大賣場90004F親子樂園4000146萬146萬146萬153.3萬153.3萬4F餐飲5000365萬365萬365萬383.3萬383.3萬A21F自持店鋪7000766.5萬

766.5萬766.5萬804.8萬804.8萬2F餐飲7000638.8萬638.8萬638.8萬670.7萬670.7萬3F餐飲4000292萬292萬292萬306.6萬306.6萬3FKTV3000164.3萬164.3萬164.3萬172.5萬172.5萬4F影院4000219萬219萬219萬230萬230萬4F餐飲3000219萬219萬219萬230萬230萬合計

4307.1萬4307.1萬4307.1萬4522.5萬4522.5萬租金五年收益合計：22138.5萬租金5年收益測算二、項目財務測算細分區(qū)域樓層業(yè)態(tài)建筑面積租金1年收益租金2年收益租金3年收益29方案A：在A2區(qū)建造一幢酒店。方案B：在A2區(qū)建造兩幢酒店。基于售價與租金的缺口，我們的帶租約銷售也有2個方案：項目高層銷售方案二、項目財務測算方案A：在A2區(qū)建造一幢酒店。方案B：在A2區(qū)建造兩幢酒店。30大區(qū)域細分區(qū)域樓層業(yè)態(tài)建筑面積單價

銷售收益A區(qū)11F銷售店鋪700024000元/㎡16800萬5F-20F公寓200008000元/㎡16000萬25F-20F酒店180008000元/㎡14400萬合計

47200萬銷售收益合計：16800萬+16000萬+14400萬=4.72億方案A：項目總收益=租金年收益+銷售收益=4.72億+0.43億=5.15億元方案A：A2區(qū)域一幢酒店項目高層銷售方案A二、項目財務測算大區(qū)域細分區(qū)域樓層業(yè)態(tài)建筑面積單價銷售收益A區(qū)11F銷售店31銷售收益合計：16800萬+16000萬+14400萬+14400萬=6.16億方案B：項目總收益=租金年收益+銷售收益=6.3億+0.43億=6.59億元方案B：A2區(qū)域建造2幢酒店項目高層銷售方案A二、項目財務測算大區(qū)域細分區(qū)域樓層業(yè)態(tài)建筑面積單價

銷售收益A區(qū)11F銷售店鋪700024000元/㎡16800萬5F-20F公寓200008000元/㎡16000萬25F-20F酒店180008000元/㎡14400萬5F-20F酒店180008000元/㎡14400萬合計

61600萬方案B：A2區(qū)域建造2幢酒店項目高層銷售方案A二、項目財務測32小結(jié)二、項目財務測算項目金額盈余或缺口備注建造成本4.84億不包含拿地費用及各類稅費方案一收益5.15億0.31億理想狀態(tài)，靜態(tài)測算方案二收益6.59億1.75億理想狀態(tài)，靜態(tài)測算小結(jié)二、項目財務測算項目金額盈余或缺口備注建造成本4.84億33業(yè)態(tài)布局各層店鋪細分業(yè)態(tài)布局各層店鋪細分34三、業(yè)態(tài)布局A區(qū)布局理念1.A2區(qū)設立兩個主入口，兩個次入口，主入口帶入交通干道客流，西邊入口導入B區(qū)客流、南邊入口導入停車場客流，東面路口貫通整個A區(qū)，將商業(yè)更好的串聯(lián)起來。2.連廊通道為6-8m，中庭通道為3-4m，中庭通道因為有了中庭這大的空間，通道小也不會存在空間拘束感，反之，連廊不存在中庭，通道應設立寬敞的6-8m。3.波浪形通道可以增加消費者的購物情趣性，同時也可以很好的體驗開放式的環(huán)境，環(huán)境影響心情，心情影響消費。三、業(yè)態(tài)布局A區(qū)布局理念1.A2區(qū)設立兩個主入口，兩個次入口351211612116三、業(yè)態(tài)布局一樓布局方案1211612116三、業(yè)態(tài)布局一樓布局方案36三、業(yè)態(tài)布局二樓布局方案三、業(yè)態(tài)布局二樓布局方案37三、業(yè)態(tài)布局三樓布局方案三、業(yè)態(tài)布局三樓布局方案38三、業(yè)態(tài)布局四樓布局方案三、業(yè)態(tài)布局四樓布局方案39品牌落位品牌落位