2023年長沙樓市半年報(bào)

弱 復(fù) 蘇 中 走 向 再 平 衡長沙樓市行業(yè)整體特征宏觀環(huán)境土地市場新房市場企業(yè)競爭CRIC長沙城市面宏觀環(huán)境Macroeconomic

Environment全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)房地產(chǎn)市場信心暫未全面恢復(fù)經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)在政策刺激下，下行趨勢所收窄，但供需兩端信心仍未全面恢復(fù)，居民購房貸款需求依然偏弱、房企整體融資環(huán)境仍不容樂觀，房地產(chǎn)承壓。10979912016513219414144314760213289579.41074.4-10-7.545701151050-5-10-150500001000001500002000002017

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202120222023.1-5房地產(chǎn)開發(fā)投資額 同比8320369192819865151015986114367012102071888156.96.762.38.13401086420500000100000015000002017

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202120222023.1-5GDP

同比表：近7年全國GDP走勢（億元,%）表：近7年全國歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢（億元,%）1759111533532271541643291463793972314.819.78.5-1.9-10.9-39.4120587-22.6-60-40-20020400500001000001500002000002500002017201820192020202120222023.1-5新開工面積（萬方） 同比（%）表：近7年全國新開工面積走勢（萬元,%）表：近7年全國歷年國內(nèi)貸款走勢（億元,%）252422400525229266762329617388717517.3-4.95.15.7-12.725.4-20-10.5

-1001020302500020000150001000050000300002017201820192020202120222023.1-5貸款金額 同比中央定調(diào)1月5日，央行、銀保監(jiān)發(fā)布房房貸利率動態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制。2月3日，自然資源部優(yōu)化完善集中供地政策。5月8日，住建部、市監(jiān)總局共同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。金融層面6月20日，5年期以上LPR利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至4.20%多數(shù)城市已放寬至底線。上半年共有17個(gè)省市調(diào)整首付比例。央行于3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，釋放長期資金約5500億元。高能級城市財(cái)稅托市上海、廣州等101省市放松公積金貸款；北京、南京等37省市財(cái)稅托市。全國政策環(huán)境上半年中央層面并無實(shí)質(zhì)性重磅刺激政策，已發(fā)布政策多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，金融層面降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，政策支持居民信貸及房企融資但效果不彰顯。定調(diào)“防風(fēng)險(xiǎn)、促需求”，保持穩(wěn)定且限于“托而不舉”LPR再下降，統(tǒng)一房貸利率有望突破4%關(guān)口貨幣化棚改往高能級城市發(fā)展南昌、南京、廈門、昆明、貴陽、溫州等城市紛紛公布并實(shí)施“房票辦法”，寧波等一批城市公示“房票辦法”來看，新一輪全面棚改已經(jīng)登場了。熱點(diǎn)城市“四限”放松廣州、長沙等14城放松限購；青島、合肥等18省市放松限貸；深圳、貴陽等7城放松限價(jià)；鄭州、廈門等8城放松限售。城市分化行情延續(xù)高熱城市不排除緊縮性政策2月10日，深圳出手整頓經(jīng)營貸轉(zhuǎn)貸。部分銀行暫停審批存量房貸用戶的經(jīng)營貸轉(zhuǎn)貸申請。中央政策“維穩(wěn)”地方政策分化隨著房企流動性危機(jī)的持續(xù)蔓延，以及房地產(chǎn)行業(yè)的下行，房企股價(jià)整體持續(xù)下跌，已有8家A股房企觸發(fā)了終止上市條件，被強(qiáng)制退市，房企迎來退市潮。觸發(fā)退市房企共性第一，依賴高杠桿和高負(fù)債盲目擴(kuò)張，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偏高。第二，融資成本過高，對盈利形成挑戰(zhàn)。第三，現(xiàn)金短債比大幅下降，入不敷出。市場影響首先，退市房企的市場份額占比很小。其次，退市雖然會讓企業(yè)的融資能力大打折扣，但并不意味著破產(chǎn)。全國房企發(fā)展背景房企陷入流動性危機(jī)8家房企觸發(fā)終止上市條件上半年市場銷售與融資環(huán)境修復(fù)都不及預(yù)期，房企的股權(quán)融資加速落地，“第三支箭”政策惠及面不限于國央企，部分民企也將受益，將對提升行業(yè)預(yù)期起到積極作用。事件一：A股定增獲批的房企名單中，大名城和福星股份兩家中小民企也位列其中，意味著“第三支箭”政策的惠及面不限于規(guī)模國央企，更多的民營房企也有可能受益，政策效應(yīng)將更加明顯。事件二：

5月29日，招商蛇口的定增并購事項(xiàng)獲深交所審核通過，成為A股房企中首家試水“第三支箭”成功的公司。事件三：6月份，福星股份、中交地產(chǎn)、陸家嘴、保利發(fā)展等房企的定增方案又集中獲批，暫停多年的A股房企股權(quán)融資重新“開閘”。房企銷售收金呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，前6月同比上漲，年內(nèi)銷售“先升后降”。破冰事件大型房企發(fā)債減速明顯，中間力量型房企融資提速。銷售金額（億元）

單月同比2023年1-6月銷售金額：30620.2

億元8000同比：0.18%40.00%700020.00%600050000.00%4000-20.00%3000-40.00%20001000-60.00%0-80.00%全國房企發(fā)展背景融資環(huán)境不及預(yù)期“第三支箭”政策惠及房企圖：2022年-2023年6月百強(qiáng)房企銷售額月度走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)企業(yè)榜單全國土地市場土地供應(yīng)規(guī)模下降26%供地質(zhì)量提升地價(jià)漲幅明顯受預(yù)供地制度、行業(yè)信心仍在低位等因素影響，全國土地市場供應(yīng)同比顯著下滑。2023年上半年供應(yīng)建面為5.55億平米，同比下跌26%。價(jià)格方面，因一二線城市成交規(guī)模占比增加及重點(diǎn)城市供地質(zhì)量提升的影響，上半年土地成交平均樓板價(jià)為4544元/平米，同比上漲21%。16,33712,30918,43224,63622,38513,8235,320

5,5949,446

10,01111,23913,99840,00020,000060,000 46,422148,507215,943123,463190,39574,614138,00655,5852500002000001500001000005000002020上半年

2020下半年

2021上半年

2021下半年

2022上半年

2022下半年

2023上半年表：近4年全國300城土地供應(yīng)走勢（萬方）表：近1年300城土地供應(yīng)走勢（萬方）113697.27

173207.19

97572.8 126264.415171.2297981.26

34281.6726222422327725893138

29763463400030002000100002000001500001000005000002020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年成交面積（萬方） 成交樓面價(jià)（元/平米）表：近4年全國300城土地成交走勢表：近1年300城土地成交走勢13,5219,57810,26111,24014,64518,61333,644

4,56,659

4 05,3445,9746,933

6,8113,845

4,2062,6094,1142,8822,5592,6301,9514,54402,0004,0006,000010,00020,00030,00040,000建筑面積(萬㎡)成交樓板價(jià)(元/m2)3,881

3,7563,1972,700全國土地市場流拍率同比跌幅明顯溢價(jià)率上漲3.46個(gè)百分點(diǎn)供地質(zhì)量提升的影響，全國土地市場流拍率走低，環(huán)比去年下半年下跌1個(gè)百分點(diǎn)，但仍位于高位。溢價(jià)率漲幅明顯，環(huán)比上漲3.46個(gè)百分點(diǎn)，位于2021年下半年來的高位。3136353436.0038.002020上半年

2020下半年

2021上半年

2021下半年

2022上半年2022下半年

2023上半年15.051413.9634.001232.001030.00828.002866.44 26.002644.98 4.6224.00 2422.9822.00020.0017.116182020上半年

2020下半年

2021上半年

2021下半年

2022上半年

2022下半年

2023上半年表：近4年全國300城溢價(jià)率走勢（%）表：近4年300城流拍率走勢（%）房企競爭全國樓市跌幅明顯收窄行業(yè)預(yù)期微修復(fù)2023年上半年行業(yè)預(yù)期微修復(fù)，樓市2-3月點(diǎn)狀復(fù)蘇，4月后之所以再度回落，一方面新房供應(yīng)節(jié)制，絕對量規(guī)模僅能持平去年同期；另一方面，伴隨著剛需剛改需求階段性釋放完畢，改善接棒，對成交支撐作用略顯不足。房企表現(xiàn)上，2023年上半年，百強(qiáng)房企格局繼續(xù)分化，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競爭力不足。表：近7年全國商品房銷售面積走勢表：近1年全國商品房銷售面積走勢169,408171,465171,558176,086179,433135,83746,4407.7%1.2%0.1%2.6%1.9%-24.30%-0.90%-20.0%-30.0%0.0%-10.0%10.0%1500001000005000002000002017 2018 2019 2020202120222023.1-5商品房銷售面積（萬方）同比-23.10%

-23.10%-23%-22.20%

-22.30%

-23.30%

-24.30%-0.40%

-0.90%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%050001000015000200009255 9255 9712 13532 9757 1007114587

15133

14813 7690 88042022.6 2022.7 2022.8 2022.9

2022.10

2022.11

2022.12

2023.2 2023.3 2023.4 2023.5商品房銷售面積（萬方）同比-3.60%

-1.80%表：2023年上半年全國操盤榜TOP10房企排名企業(yè)簡稱操盤金額(億元)1保利發(fā)展2157.02萬科地產(chǎn)1895.23中海地產(chǎn)1695.54華潤置地1580.15招商蛇口1540.06碧桂園1528.67綠城中國1342.48建發(fā)房產(chǎn)950.39濱江集團(tuán)891.110金地集團(tuán)890.0城市基本面小結(jié)中央持續(xù)釋放“維穩(wěn)”基調(diào)，各城市分化行情延續(xù)土地市場以“量”換“熱”，新房市場預(yù)期微修復(fù)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)，房地產(chǎn)市場信心暫未全面恢復(fù)政策房企房企迎來退市潮，房企融資迎“破冰”市場經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)，但房企融資迎“破冰”，行業(yè)預(yù)期“微修復(fù)”長沙城市基本面UrbanFundamentalsof

Changsha房價(jià)“洼地”2022年，在中國內(nèi)地24個(gè)萬億大城中，長沙的房價(jià)排名倒數(shù)第一。人才政策長沙人才政策“升級版45條”：認(rèn)定45周歲（含）以下、具有?？萍耙陨蠈W(xué)歷，可直接落戶等7個(gè)方面提出45條具體措施?！皬?qiáng)省會”戰(zhàn)略2022年長沙還是萬億俱樂部中GDP增速最高的城市；第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，民營經(jīng)濟(jì)更活躍，特別是機(jī)械制造業(yè)，不僅在中國是第一，在全世界都是第一。城市基本面/人口1042.0618.13010203040500300600900120015002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年常住人口（萬人）增幅2022年人口增量18.13萬人2022年常住人口1042.06萬人近10年增加人口254.6萬人2022年長沙人口新增量及增速全國第一城市基本面/經(jīng)濟(jì)2022年長沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中向好，GDP總量全國排名第15位，2022年萬億級別城市增速排名前列。人均GDP達(dá)到13.64萬元，增速5.24%，遠(yuǎn)高于全國3%的平均指標(biāo)。5.31043468.18

21412108605000100001500020000人均GDP增速走勢1363975.2405100500001000001500002000002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年人均GDP(元)人均GDP增幅(%)排行城市GDP（億元）增速（%）排行城市GDP（億元）增速

（%）1上海44652.8-0.216鄭州12934.71.02北京41610.90.717佛山12698.392.13深圳32387.683.318福州12308.234.44重慶29129.032.619泉州12102.973.55廣州288391.020濟(jì)南12027.53.16蘇州23958.32.021合肥12013.13.57成都20817.52.822西安11486.514.48武漢18866.434.023南通11379.62.19杭州187531.524東莞11200.320.610南京16907.852.125常州9550.13.511天津16311.341.026煙臺9515.865.112寧波15704.33.527唐山8900.74.713青島14920.753.928徐州8457.843.214無錫14850.823.029大連8430.94.015長沙13966.114.530溫州8029.83.72022年全國重點(diǎn)城市GDP 長沙GDP年度走勢GDP(億元)

GDP增幅(%)城市基本面/投資2022年長沙固定資產(chǎn)投資增速5.1%，持平全國平均增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資受地產(chǎn)行業(yè)影響，增速下滑。房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資占比基本維持在20%，占比較小。長沙固定資產(chǎn)&增速走勢112205.11.5010200500010000150002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

2023年Q1固定資產(chǎn)投資總額(億元)固定資產(chǎn)投資增速(%)長沙市歷年固定資產(chǎn)&房地產(chǎn)投資完成情況長沙房地產(chǎn)投資&增速走勢24258.4-40-2002040010002000300040002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)年房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速(%)固定資產(chǎn)投資總額(億元)固定資產(chǎn)投資增速(%)2013年1153.6111.784593.3920.12014年1310.513.65435.7518.32015年996.6-23.956363.2917.12016年1260.5526.486693.3213.92017年1489.6918.187567.7713.12018年1500.760.748438.0611.52019年1668.411.179290.3110.12020年1868.4111.99104786.22021年2236.1219.711337.28.22022年2424.938.4112205.1房地產(chǎn)開發(fā)投資增速(%)城市基本面/產(chǎn)業(yè)長沙服務(wù)業(yè)及工業(yè)較為發(fā)達(dá)，2022年第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)分別占GDP的40%和57%。第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)不斷提高，2023年一季度三產(chǎn)占比62%。長沙三產(chǎn)結(jié)構(gòu)4442414039393940403653545657585857575762100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年Q1第一產(chǎn)業(yè)增加值占比(%)第二產(chǎn)業(yè)增加值占比(%)第三產(chǎn)業(yè)增加值占比(%)2023年一季度長沙游樂園、休閑觀光活動、文化藝術(shù)業(yè)、室內(nèi)娛樂活動等行業(yè)營業(yè)收入分別增長50.8%、41.2%、31.0%和30.1%2022年長沙汽車制造工業(yè)增加值高達(dá)54.6%2022年長沙先進(jìn)儲能材料產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模突破1000億元，成為長沙第6個(gè)制造業(yè)千億級產(chǎn)業(yè)。2022年長沙全市進(jìn)出口總額為3315.56億元，比上年增長21.1%長沙產(chǎn)業(yè)整體布局體系級別支柱產(chǎn)業(yè)五千億級工程機(jī)械、文化創(chuàng)意三千億級電子信息、新材料、旅游兩千億級食品及農(nóng)產(chǎn)品加工、汽車、生物醫(yī)藥千億級先進(jìn)計(jì)算、航空（大飛機(jī)）配套、節(jié)能環(huán)保、新興高端裝備、裝配式建筑限制范圍政策類別政策內(nèi)容適用區(qū)域性質(zhì)土地熔斷限地價(jià)/溢價(jià)+競自持面積+搖號；當(dāng)限價(jià)地塊達(dá)到最高限價(jià)、不限價(jià)地塊溢價(jià)率達(dá)到15%時(shí)停止競價(jià)內(nèi)六區(qū)嚴(yán)厲限價(jià)限房價(jià)、競地價(jià)、熔斷搖號；優(yōu)先保障住宅土地供應(yīng)，安居型用地住宅占比不少于60%內(nèi)六區(qū)嚴(yán)厲新房限購本市戶籍限購區(qū)域內(nèi)兩套，1.戶籍家庭+首套網(wǎng)簽滿4年；2.首套盤活用作租賃住房；3.二孩及以上家庭可買三套六區(qū)一縣嚴(yán)厲非本市戶籍首套盤活用作租賃主房，可買第1套；六區(qū)一縣嚴(yán)厲房屋供租賃房將1套或多套盤作租賃住房，使原有套數(shù)-租賃套數(shù)≤1，符合長沙限購政策，可再次購買；六區(qū)一縣寬松限貸首套首套房90平米及以上最低首付比例為20%六區(qū)一縣一般二套二套房最低首付比例為40%六區(qū)一縣嚴(yán)厲限售網(wǎng)簽4年就能出售六區(qū)一縣放松限價(jià)商品住房價(jià)格由成本+利潤+稅金構(gòu)成，其中成本有8項(xiàng)，平均利潤率為6%-8%全市嚴(yán)厲限簽不限全市寬松限制離婚離婚后2年內(nèi)買房，按離異前家庭總套數(shù)評估限購六區(qū)一縣嚴(yán)厲公積金提取條件購買自住房、償還房貸、無房戶支付房租等全市一般可貸款額度公積金貸款最高貸款額度為70萬；生育三孩的職工家庭住房公積金最高貸款額度提高至80萬元。全市寬松貸款首套首套房公積金貸款首付款比例不得低于購房總價(jià)的20%全市一般二套二套房公積金貸款首付款比例不得低于購房總價(jià)的40%全市嚴(yán)厲落戶落戶條件嚴(yán)格戶口遷入政策和落戶條件，實(shí)行“一房一戶”，租房落戶、務(wù)工落戶、投資興業(yè)落戶等須提供就業(yè)證明且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月個(gè)人所得稅或社保，45歲以下認(rèn)定人才直接落戶；自貿(mào)區(qū)人才落戶：只要你是45歲（含）以下、大專學(xué)歷（含）以上，就可直接通過手機(jī)落戶。全市一般人才政策1.

新引進(jìn)并入選長沙市高精尖人才領(lǐng)跑工程中的國際頂尖人才可以申請(單套)全額購房補(bǔ)貼。2.

新落戶并在長沙市域內(nèi)工作，年齡35歲以下的全日制博士、碩士畢業(yè)生可分別申請6萬元、3萬元的購房補(bǔ)貼。3.

長沙市域內(nèi)企業(yè)2017年6月21日后新引進(jìn)或新獲得高級技師職業(yè)資格證的人員，在長首次購買商品住房的，可申請3萬元購房補(bǔ)貼。租房補(bǔ)貼：博士：1.5萬元/人/年；碩士：1萬元/人/年；本科：6000元/人/年；發(fā)放期限為2年。全市寬松政策環(huán)境/長沙政策長沙在執(zhí)行政策仍處于較嚴(yán)苛梯隊(duì)政策環(huán)境/長沙政策二胎增加一套購房指標(biāo)“強(qiáng)省會”人才購房細(xì)則45歲以下大專學(xué)歷以上人才落戶+社保/個(gè)稅可直接購房湖南出臺“穩(wěn)增長20條”1月12日1月18日1月30日公積金可貸款額度提高為余額的16倍職工可貸額度可按夫妻雙方余額之和的16倍計(jì)算，上線不超過70萬元，三孩家庭可提升至80萬元。2月5日長沙二手房

“帶押過戶”“帶押變更”長沙發(fā)布23條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施有利于實(shí)現(xiàn)教育平衡，提高望城區(qū)教育質(zhì)量3月5日望城區(qū)與內(nèi)五區(qū)中招并軌4月20日長沙商轉(zhuǎn)公直轉(zhuǎn)正式施行5月15日上半年長沙樓市政策邊際寬松，出臺政策主要以放松限購、提高公積金貸款額度、鼓勵(lì)消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長為主。樓市出臺政策落地時(shí)效加快，刺激剛需以點(diǎn)帶面修復(fù)市場。短期刺激見效，3、4月市場小幅回暖。長沙唯一住房才可申請商轉(zhuǎn)公政策當(dāng)月個(gè)貸率達(dá)到85%或90%閾值時(shí)，建立商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)的啟動與暫緩機(jī)制。6月28日城市基本面城市競爭：長沙經(jīng)濟(jì)、人口總量排名靠后，但人均產(chǎn)值高，房價(jià)洼地下商品房成交規(guī)模高企。城市經(jīng)濟(jì)：2022年長沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中向好，GDP總量全國排名第15位，2022年萬億級別城市增速排名前列。2023年Q1長沙GDP總量3468.2億元，全國排名第14位。民營經(jīng)濟(jì)活躍，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈。九區(qū)縣發(fā)展均衡，縣域經(jīng)濟(jì)動力強(qiáng)勁。人口：長沙2022年人口增長18.13萬，新增量及增速位居全國第一。投資：2022年長沙固定資產(chǎn)投資增速5.1%，持平全國平均增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資受地產(chǎn)行業(yè)影響，增速下滑。房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資占比基本維持在20%，占比較小。城市產(chǎn)業(yè)：長沙服務(wù)業(yè)及工業(yè)較為發(fā)達(dá)，2022年第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)分別占GDP的40%和57%。第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)不斷提高，2023年一季度三產(chǎn)業(yè)占比62%。政策力度：長沙在執(zhí)行政策仍處于全國較嚴(yán)苛梯隊(duì)，2023年上半年長沙樓市政策邊際寬松，。樓市出臺政策落地時(shí)效加快，刺激剛需以點(diǎn)帶面修復(fù)市場。城市基本面小結(jié)長沙土地市場表現(xiàn)Landmarketof

Changsha，預(yù)供地新規(guī)致上半年供地緩慢，但土地質(zhì)素優(yōu)越，樓板價(jià)大幅上行2023年上半年經(jīng)營性用地供求量均為近6年低位水平，主要是由于年初推行“預(yù)供地”制度，出讓周期大幅延長導(dǎo)致入市節(jié)奏緩慢。但另一方面，成交樓板價(jià)達(dá)到了近6年峰值，主要是上半年供應(yīng)地塊位置較優(yōu)影響。圖：2021年-2023年6月長沙六區(qū)一縣經(jīng)營性用地半年度供求走勢圖長沙土地市場0100020003000400050006000020040060080010001200140016001800200018上 18下 19上 19下 20上 20下 21上 21下 22上 22下 23上供應(yīng)總建(萬㎡)成交總建(萬㎡)樓板價(jià)(元/㎡)23上半年環(huán)比同比供應(yīng)總建(萬㎡)390.05-42.16%-52.68%成交總建(萬㎡)310.96-68.50%-22.11%樓板價(jià)(元/㎡)568047.43%20.38%政策內(nèi)容《通知》提出，建立擬出讓地塊清單公布制度，要求每次公開詳細(xì)土地清單對應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。同時(shí)，詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓。政策意義集中供地轉(zhuǎn)向常態(tài)化供應(yīng)，土地供應(yīng)端透明度更強(qiáng)，同時(shí)放寬全年供地批次數(shù)量的限制，緩解房企因資金壓力而帶來的投資難題。預(yù)供地制度市場風(fēng)險(xiǎn)土地出讓周期從一個(gè)月延長至三個(gè)月，導(dǎo)致時(shí)間維度拉長2倍，初期供地節(jié)奏緩慢。周期延長同時(shí)導(dǎo)致招商變動較大，流拍風(fēng)險(xiǎn)增大。土地市場進(jìn)入多頻次小體量常態(tài)化供地節(jié)奏上半年一季度僅3月供應(yīng)1批次集中供地，總體量122.2萬方，二季度每個(gè)月都有集中供地掛牌，但5-6月體量對比3-4月腰斬過半，長沙土地市場進(jìn)入多頻次小體量常態(tài)化供地節(jié)奏。圖：2021年-2023年6月長沙六區(qū)一縣經(jīng)營性用地月度供求走勢圖02000400060008000100001200002004006008001000120023-623-523-423-323-223-122-1222-1122-1022-922-822-722-622-522-422-322-222-121-1221-1121-1021-921-821-721-621-521-421-321-221-1供應(yīng)總建(萬㎡)成交總建(萬㎡)樓板價(jià)(元/㎡)2023年集中供地批次時(shí)間集中供地批 供應(yīng)總建(萬次 ㎡)3月15日第一批122.24月28日第二批100.535月26-27日 第三批48.856月9日第四批57.89長沙土地市場土地住宅成交建面小于新房，但缺口變小，疊加新房流速下行，廣義庫存風(fēng)險(xiǎn)升高2016年-2018年之間，市場處于去庫存階段，土地成交量遠(yuǎn)小于住宅成交；2019年至今，缺口態(tài)勢未變，但缺口變小，維持在0.9的比值，年均缺口約130萬方左右。截止2023年5月，住宅廣義庫存累計(jì)4847萬方，去化周期近6年，市場庫存風(fēng)險(xiǎn)較大。圖：2016年-2023年6月長沙六區(qū)一縣土地（住宅部分）和新房住宅成交缺口走勢2023年5月長沙住宅廣義庫存和去化周期區(qū)域廣義庫存（萬方）去化周期（12’月）芙蓉區(qū)127.5057.35開福區(qū)482.8651.89天心區(qū)448.5259.48望城區(qū)1403.8283.60雨花區(qū)528.1043.63岳麓區(qū)594.1226.03長沙縣1261.5998.43總計(jì)4846.5157.96長沙土地市場-2500-2000-1500-1000-50005000500100015002000250030002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年住宅土地建面（萬方）新房住宅成交面積（萬方）差值累計(jì)消耗土地庫存3046萬方市場去庫存階段期間土地與新房住宅成交比約0.9供求較為均衡的階段土地質(zhì)素提高，熔斷率升至集中供地歷史峰值水平2023年上半年土地市場呈現(xiàn)溢價(jià)率和熔斷率雙走高的趨勢，土地流拍率降至近年低位，溢價(jià)率升至5.4%，回歸至2021年上半年水平，熔斷率升至集中供地以來最高。長沙土地市場長沙集中供地年度熔斷率走勢年份2021年2022年2023年熔斷率13.19%5.33%35.71%圖：2018年-2023年6月長沙六區(qū)一縣經(jīng)營性用地半年度溢價(jià)率走勢圖31.84%2.70%10.79%4.52%10.03%

8.76%5.87%2.38%

1.20%0.72%5.40%0.00%10.00%20.00%30.00%18上 18下

19上

19下

20上

20下

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22上

22下

23上12.50%15.00%17.12%16.03%17.42%21.58%7.76%5.00%0.00%10.00%20.00%30.00%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年圖：2018年-2023年6月長沙六區(qū)一縣經(jīng)營性用地半年度流拍率走勢圖溢價(jià)率走高流拍率走低40.00熔%

斷率走高有限。土拍規(guī)則趨松，全面取消競自持、不限價(jià)地成主流，提高房企利潤空間2023年上半年長沙土拍市場全面取消競自持，土拍規(guī)則趨松，降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)；不限價(jià)地占比升至8成，限價(jià)提高的板塊占比6成，房地價(jià)差基本達(dá)到7000元/㎡以上，提高房企利潤空間。但是核心板塊如洋湖垸、市府等房地價(jià)差維持在10000元/㎡左右，高端改善產(chǎn)品提升。圖：內(nèi)六區(qū)涉宅地

不限價(jià)地供應(yīng)占比長沙土地市場20%16%13%27%40%75%0%20%40%60%80%2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年02000400060008000100%

1000012000城-二期大 大 高 開 尚 省 市 萬 望 洋 長 空托 王 鐵 福 東 府 政 家 城 湖 沙 港山 新 中 北 府 麗 梅 垸 國 新文 城 心 北 溪 際 城旅 湖 會 板新 展 塊2023年2022年2021年圖：2023年成交板塊近三年房地價(jià)差走勢 2023年1-6月長沙六區(qū)一縣涉宅地變動情況板塊此前最高限價(jià)（元/㎡）2023年最高限價(jià)（元/㎡）趨勢大托110001350023%大王山文旅新高鐵新城14000不限價(jià)提高紅星洞井13600不限價(jià)提高開福中心不限價(jià)不限價(jià)/梅溪湖一期13500不限價(jià)提高尚東12800135005%省府北不限價(jià)不限價(jià)/市政府不限價(jià)不限價(jià)/萬家麗北10000不限價(jià)提高梅溪湖二期不限價(jià)不限價(jià)/湘江智谷12800129801%洋湖垸不限價(jià)不限價(jià)/雨花中心不限價(jià)不限價(jià)/長沙國際會展13800不限價(jià)提高圖：2021年-2023年長沙經(jīng)營性用地分成交建面中

中天雨

高橋高鐵自貿(mào)會展隆科

人民路南開元路元北開元泉塘

南萬家

松雅湖開麗北金鷹月湖尚東蘇托垸園林生態(tài)青竹金霞

湖秀峰鵝羊沙坪安沙丁字鎮(zhèn)茶亭-橋驛鎮(zhèn)湘江東古鎮(zhèn)湘江西古鎮(zhèn)濱水南濱南市府北濱谷山 江

芙蓉北禪岳麓-高鐵西

尖山湖金星北望城-高鐵西洗心望城-麓谷 麓谷岳麓-麓谷桐梓坡

江

開中岳麓-梅二麓山南望城-梅二梅溪湖一期大學(xué) 芙中城大王山南湘江智谷大王山學(xué)士北含浦南暮云南解放

大托垸動物園雅塘

新城含浦

洋湖垸

省府北

井灣黃興省府南

紅星洞井黎托

故居黃興市場 干杉南空港新城干杉北 黃花機(jī)場星沙外延松雅湖東果園春華跳馬南環(huán)科長沙南物流園望城西部鎮(zhèn)麓谷西部鎮(zhèn)濱水北望城中心干杉東中

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井灣黃興省府南

紅星洞井黎托

故居黃興市場 干杉南空港新城干杉北 黃花機(jī)場星沙外延松雅湖東果園春華跳馬南環(huán)科長沙南物流園望城西部鎮(zhèn)麓谷西部鎮(zhèn)濱水北望城中心干杉東100萬方以上50-100萬方20-50萬方0-20萬方40萬方以上20-40萬方10-20萬方0-10萬方城市土地外擴(kuò)趨勢逆轉(zhuǎn)，

23年土地成交重心重回核心板塊2021年土地成交集中在二至三環(huán)和三環(huán)外臨近區(qū)域，22年三環(huán)內(nèi)土地成交量顯著減少，城市土地市場重心外擴(kuò)趨勢明顯。23年上半年形勢逆轉(zhuǎn)，成交主力回歸至三環(huán)內(nèi)，洋湖、市府等一梯隊(duì)板塊居成交前列。2021年2022年2023上半年商辦市場狹義庫存去化周期超過7年長沙內(nèi)五區(qū)商辦狹義庫存2018年達(dá)到峰值，高達(dá)1439萬方，去化周期在2023年達(dá)到峰值，為85.6個(gè)月，商業(yè)市場庫存高企，風(fēng)險(xiǎn)較大。土地商業(yè)占比逐年走低主要為提高房企拿地積極性長沙土地市場35%44%40%31%35%31%21%13%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2023上半年谷底13%2017年峰值44%020406080100016001400120010008006004002002016年2018年2020年2022年庫存面積(萬㎡) 去化周期12'(月)圖：2016年-2023年6月長沙六區(qū)一縣經(jīng)營性用地供應(yīng)商業(yè)占比走勢圖降幅31個(gè)百分點(diǎn)圖：2016年-2023年6月長沙內(nèi)五區(qū)商辦狹義庫存走勢望城-麓谷岳麓-高鐵西尚東隆科中

中雨

高橋高鐵新城自貿(mào)會展人民路南開元路開元泉塘

南開松雅湖元北萬家麗北金鷹月湖秀峰鵝羊園林生態(tài)蘇托垸金霞青竹湖沙坪安沙丁字鎮(zhèn)茶亭-橋驛鎮(zhèn)湘江東古鎮(zhèn)湘江西古鎮(zhèn)濱水南濱江濱江

開中南芙中芙蓉北谷山 北尖山湖 市府金星北望城-高鐵西

洗心禪麓谷岳麓-麓谷桐梓坡望城-梅二

梅溪湖一期岳麓-梅二麓山南大學(xué)城

天含浦洋湖垸大王山大王山南湘江智谷學(xué)士北含浦南解放垸暮云南動物園大托省府南雅塘省府北井灣紅星洞井黃興黎托南故居黃興市場干杉北干杉南空港新城黃花機(jī)場星沙外延松雅湖東果園春華跳馬環(huán)科長沙南物流園望城西部鎮(zhèn)麓谷西部鎮(zhèn)濱水北望城中心干杉東0%20%40%60%80%100%120%0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00-金

湘

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湖住宅建面（萬方）商業(yè)建面（萬方）商業(yè)占比偏遠(yuǎn)以商業(yè)補(bǔ)充為主，核心需求較高2023年上半年僅8個(gè)有商業(yè)建面供應(yīng)，其中金星北、湘江東部古鎮(zhèn)為純商業(yè)地塊供應(yīng)，兩個(gè)整體區(qū)位較偏，商業(yè)補(bǔ)充有利于提高居住便利性。雨花中心、尚東和梅溪湖一期商業(yè)配套占比分別高達(dá)68%、54%和20%，核心商業(yè)配套需求整體較高。圖：2023年1-6月長沙六區(qū)一縣經(jīng)營性用地分供應(yīng)建面商業(yè)占比情況長沙土地市場100% 北

東

中 湖洞

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際

北 文

城

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谷50%-100% 古 期 會 旅 湖20%-50% 鎮(zhèn) 展 新 二城 期0-20%降總價(jià)，涉宅地體量趨中型化，兩極占比減少2023年體量小于5萬方的地塊供應(yīng)為0，大于30萬方的地塊占比15%，高于2022年，但是低于此前多數(shù)年份。供地體量趨于中型化主要是為了降低房企拿地總價(jià)門檻，以觀沙嶺地塊為例，原本在政府掛地清單中作為一宗地塊進(jìn)行公示，后續(xù)為考慮降低總價(jià)門檻進(jìn)行分拆掛地。2016年-2023年6月長沙六區(qū)一縣涉宅用地地塊建面（萬方）區(qū)間分布土地公告時(shí)間<55-1010-1515-2020-2525-30>302016年14%11%14%22%11%11%17%2017年9%18%22%22%16%4%9%2018年9%22%15%24%9%3%18%2019年11%13%24%20%8%7%17%2020年10%18%12%19%13%6%22%2021年6%22%18%14%13%6%22%2022年9%25%26%15%8%8%8%2023年0%15%35%20%5%10%15%長沙土地市場2023年1-6月長沙集中供地房企參與情況房企企業(yè)性質(zhì)參拍宗地摘得地塊數(shù)量1批次2批次3批次保利央企41參與參與參與華發(fā)國企40參與參與華潤央企42參與參與天潤福源民企31參與中國鐵建央企30參與參與建發(fā)國企31參與參與中建信和國企20參與永州嘉信民企20參與招商蛇口央企31參與參與中海國企10參與美的置業(yè)民企11參與四川邦泰民企10參與和順民企10參與新美大民企10參與長沙交投城投公司10參與漢陽城建國企11參與欣利外資民企11參與金茂國企10參與龍湖集團(tuán)民企11參與城發(fā)恒偉城投公司11參與夢想置業(yè)城投公司11參與永旺夢樂城外資民企11參與天鴻集團(tuán)國企11（退地）參與長沙土地市場57%79%62%42%38%20%0%40%60%80%100%202120222023國企 民企21%2023年1-6月長沙集中供地房企參拍情況參拍總數(shù)

國企

民企占比 69% 31%頭部國央企參與度最高，民企拿地市占率攀升，外資房企成新興力量長沙2023年上半年共23家房企參與集中供地競拍，8宗地由國企競的，市占率62%，土拍市場仍以國企拿地為主。民企參拍積極性提高，參拍率達(dá)到31%，摘地率達(dá)到38%，欣利、永旺夢樂城等外資民企拿地占比15%，成為土拍市場新興力量，但也出現(xiàn)天鴻集團(tuán)退地情況。圖：長沙集中供地拿地房企性質(zhì)走勢土拍熱度逐批次下降，受制于地塊質(zhì)素降低和房企資金面未改善等影響23年上半年分批次土拍市場來看，呈現(xiàn)土地位置外擴(kuò)、出讓體量降低，參拍房企減少，溢價(jià)率降低，熔斷地塊減少，出現(xiàn)中止地塊等趨勢。土拍市場熱度有所下降，主要受2方面因素影響，一是土地位置外擴(kuò)，質(zhì)素有所降低，二是新房市場降溫，房企資金面仍舊艱難。長沙土地市場2023年集中供地批次供地一批次二批次三批次趨勢地塊數(shù)量843降低參拍房企數(shù)量2172降低溢價(jià)率7.02%3.19%0.86%降低熔斷地塊410降低流拍地塊00中止1宗升高圖：2023年上半年長沙集中供地分批次分布圖國央企為拿地主力，實(shí)力民企參與度提高，城投公司托底或聯(lián)合拿地排行榜一梯隊(duì)以華潤、保利、招商等頭部國央企為主，此類企業(yè)資金充足，市場品牌信任度高，新房銷售良好，拿地意愿和實(shí)力均較強(qiáng)。二梯隊(duì)以龍湖、欣利等實(shí)力民企為主；三梯隊(duì)以城投公司為主，主要為托底作用，摘地以商辦地塊為主，此外為區(qū)域平臺聯(lián)合品牌房企拿。2023年上半年長沙六區(qū)一縣經(jīng)營性用地拿地金額排行榜TOP20排行企業(yè)名稱成交總價(jià)(億元)成交幅數(shù)(幅)1華潤置地45.1122長沙土地開發(fā)建設(shè)38.7623保利發(fā)展21.4614城發(fā)恒偉17.3815建發(fā)房產(chǎn)15.7916漢陽城建（招商蛇口）10.4317招商蛇口9.2018欣利置業(yè)8.6719龍湖集團(tuán)8.45110躍高置業(yè)7.23111天潤福源7.02112夢想置業(yè)6.88113美的置業(yè)3.60114慶盛地產(chǎn)2.98115春仁鴻致地產(chǎn)2.12116城區(qū)城市發(fā)展集團(tuán)2.11117長沙產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)2.01118望城水利投資發(fā)展集團(tuán)0.89119潤城生鮮市場管理0.59120望城經(jīng)開區(qū)投資建設(shè)集團(tuán)0.401長沙土地市場地2023年上半年長沙六區(qū)一縣經(jīng)營性用地拿地建面排行榜TOP20排行企業(yè)名稱總建面積(萬㎡)成交幅數(shù)(幅)1華潤置地51.5822長沙土地開發(fā)建設(shè)44.5623城發(fā)恒偉39.9914躍高置業(yè)25.1315招商蛇口21.9316龍湖集團(tuán)16.1917保利發(fā)展15.7418建發(fā)房產(chǎn)15.4219欣利置業(yè)14.5110慶盛地產(chǎn)13.57111漢陽城建（招商蛇口）11.48112夢想置業(yè)11.41113春仁鴻致地產(chǎn)11.05114長沙產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)8.26115美的置業(yè)7.14116天潤福源6.94117城區(qū)城市發(fā)展集團(tuán)6.02118潤城生鮮市場管理4.56119望城水利投資發(fā)展集團(tuán)3.77120望城經(jīng)開區(qū)投資建設(shè)集團(tuán)2.571供地計(jì)劃完成率僅過半，下半年土地市場承壓2023年上半年土地出讓完成率僅53%，只有芙蓉區(qū)和會展片區(qū)按計(jì)劃完成出讓。全年完成情況僅25%，其中芙蓉、開福和望城三區(qū)完成率均低于10%。2023年長沙主城涉宅地出讓計(jì)劃完成率完成情況擬出讓實(shí)際出讓完成率上半年321753%2023年度691725%長沙土地市場圖：2023年上半年長沙集中供地涉宅地出讓計(jì)劃完成情況圖：2023年長沙集中供地涉宅地出讓計(jì)劃完成情況100% 100%100%80%60% 62%50% 60%40%25% 25%20%0%芙蓉區(qū) 開福區(qū) 天心區(qū) 望城區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 會展片區(qū)50%50%45%40%31% 35%29% 30%25%19%20%15%9%6% 10%0% 5%0%芙蓉區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 開福區(qū) 湘江新區(qū) 望城區(qū) 會展片區(qū)備注：長沙縣僅含國際會展板塊城市基本面小結(jié)熔斷率升至歷史高位、溢價(jià)率上行，流拍率降至0國央企為拿地主力，實(shí)力民企參與度提高，城投公司托底或聯(lián)合拿地供求預(yù)供地新規(guī)致上半年供地緩慢，但土地質(zhì)素優(yōu)越，樓板價(jià)大幅上行熱度特征規(guī)則放松、質(zhì)素提高、體量趨中、商業(yè)占比降低、不限價(jià)地占比升高房企土拍市場熱度整體好于疫情后其它年份，但呈現(xiàn)熱度高位回落趨勢長沙新房表現(xiàn)Changshanewhouse

performance上半年商品房成交量582萬方，成交量為去年全年49%，住宅成交量占比54.5%，主要為商辦部分拉低成交；商品房價(jià)格穩(wěn)步上行。商品房市場商品房住宅商業(yè)公寓商鋪市場疲軟市場收縮寫字樓愈發(fā)低迷1428143524392092122853117451878201719591176582103191014710534115791224512855201820192020202120222023.1-6供應(yīng)量（萬方）成交量（萬方）均價(jià)（元/㎡）1022106819041716108646913711580174616769685279189349307410384111224312888201820192020202120222023.1-64063675343761426137429827128320855151861446613491127381225612544201820192020202120222023.1-6備注：供求為六區(qū)一縣數(shù)據(jù)517493244102321659.59.32359154471商品住宅普通住宅別墅公寓商業(yè)辦公庫存面積（萬㎡）去化周期（12月）81164142141713962141

74

155

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437265

642015197

201162 177 131185 277 338 234 862437圖：近一年長沙六區(qū)一縣各物業(yè)供求量價(jià)情況住宅保持穩(wěn)定，商辦低迷城市市場?

2023上半年八省城商品住宅規(guī)模對比（萬方）1189612099132291479314833165462083021838太原長沙南昌重慶鄭州武漢合肥成都157189307342351574595798南昌太原合肥鄭州重慶武漢長沙成都備注：長沙數(shù)據(jù)口徑為九區(qū)縣；數(shù)據(jù)來源cric系統(tǒng)?

2023上半年八省城住宅均價(jià)對比（元/平）?

2023上半年全國城市商品房成交量排行（萬方）長沙規(guī)模八城第二長沙房價(jià)洼地長沙商品住宅成交規(guī)模8城位居第二，而均價(jià)為洼地；全國來看商品房成交規(guī)模位于TOP7，排名較去年齊平。圖：2023上半年八省城商品住宅規(guī)模對比（萬方）圖：2023上半年八省城住宅均價(jià)對比（元/平）圖：2023上半年全國城市商品房成交量排行（萬方）261241278274263333344336368356356382376448467464490494529542557580629657682714732752914941成都上海青島武漢杭州重慶長沙天津佛山濟(jì)南廣州北京徐州西安寧波溫州南京惠州鄭州合肥蘇州昆明南寧沈陽貴陽長春清遠(yuǎn)深圳呼和浩特福州住宅市場走勢住宅銷量超過去年同期價(jià)格穩(wěn)步增長商品住宅上半年供求達(dá)到去年同期水平，但成交規(guī)模未及以往年份。6月由于月底供應(yīng)量集中增加，成交量收縮，庫存有上揚(yáng)之勢。5104974995575736326216145654835004915328889101112121099910141210864202022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.122023.12023.22023.32023.42023.52023.6狹義庫存（萬㎡）去化周期（月）807062 138971459450106986312592727376698527 4294138968474127801242012731116631191103912987130971266712500131621304013098126922022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.122023.12023.22023.32023.42023.52023.6供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）?

近一年商品住宅供銷量價(jià)月度走勢供應(yīng)環(huán)比98.4%成交環(huán)比-11.9%4635756634114697016559024915276426411010592680916197811120412055128882019.1-6 2020.1-6供應(yīng)面積（萬㎡）2021.1-6成交面積（萬㎡）2022.1-6 2023.1-6成交金額（億元）（元/㎡） 成交均價(jià)備注：2019年望城、長沙縣缺供應(yīng)?

歷年1-6月六區(qū)一縣商品住宅供銷量價(jià)走勢?

近一年長沙五區(qū)住宅狹義庫存走勢14715圖：歷年1-6月六區(qū)一縣商品住宅供銷量價(jià)走勢圖：近一年長沙五區(qū)住宅狹義庫存走勢圖：近一年商品住宅供銷量價(jià)月度走勢房價(jià)增長情況2018年-2023年內(nèi)六區(qū)新房價(jià)差走勢（單位：元/㎡）地塊公告時(shí)間最低住房限價(jià)最高住房限價(jià)城市價(jià)差2018年60001150055002019年65001290064002020年650025300（軌道萬科瑧灣匯）188002021年650027097（綠城鳳起麓鳴）205972022年860032368（中海閱湘臺）237682023年12980預(yù)計(jì)35000以上（洋湖地塊）22020以上注：有非限價(jià)地年份，最高住房限價(jià)取當(dāng)年出讓地塊中最高售價(jià)項(xiàng)目實(shí)際均價(jià)為準(zhǔn)，剔除精裝價(jià)格。0%10%20%30%40%50%60%70%80%01020304050607080901002018年2019年2020年2021年2022年2023年掛牌總數(shù) 不限房價(jià)占比圖：

2018年-2023年長沙內(nèi)六區(qū)涉宅地掛牌宗數(shù)和不限房價(jià)地塊占比走勢雙限政策放開、重建價(jià)格梯度高端項(xiàng)目接連刷新價(jià)格天花板2020年限房價(jià)放松，中心和邊緣板塊價(jià)格差拉升至20000元/㎡左右，價(jià)格梯度重建，低端有保障，中端有供應(yīng)，高端住房供應(yīng)體系步入良性循環(huán)。高端項(xiàng)目價(jià)格持續(xù)刷新樓市天花板，也有助于提升整體城市價(jià)值。房價(jià)增長情況成交重心回縮城市核心區(qū)域高單價(jià)梯隊(duì)成交占比上行從地理位置來看，城市外擴(kuò)趨勢放緩，如長沙縣三環(huán)外板塊成交量跌至四梯隊(duì)，成交重點(diǎn)回歸二至三環(huán)，以及三環(huán)鄰近區(qū)域的優(yōu)勢資源板塊，如大王山。此外各區(qū)域單價(jià)段變化明顯，高單價(jià)梯隊(duì)成交占比持續(xù)上行也是房價(jià)持續(xù)增長的重要因素。2021年-2023年各區(qū)域分單價(jià)段普通住宅成交金額占比對比上年差值圖：2023.1-6板塊商品住宅成交分布長沙縣東部鎮(zhèn)茶亭-橋驛鎮(zhèn)湘江西古鎮(zhèn)湘江東古鎮(zhèn) 安沙丁字鎮(zhèn) 青 果園望城 竹湖 沙坪 春華中心 濱水南 金霞望城 秀峰鵝羊 園林生態(tài)西部鎮(zhèn) 開 松雅望城- 洗

金星北 蘇托垸 萬家

松雅湖

元 湖東高鐵西

心禪 麗北 北濱江谷山 北

芙蓉北

金鷹 星沙外延尖山湖 市府

濱江 月湖 開元路 開元望城-麓岳麓-麓谷 南

開中 泉塘

南麓谷 谷

新區(qū) 麓谷 桐梓坡 空港西部鎮(zhèn) 新區(qū) 尚東 新城望城—梅 大學(xué) 芙中 隆科

人民路南溪湖二期

岳麓—梅 城 天雨

高橋溪湖二期 中

中 干杉北 黃花機(jī)場麓山南 高鐵學(xué)士北 雅塘

新城 自貿(mào)會展蓮花鎮(zhèn) 含浦 省府北

井灣洋湖垸湘江 黎托黃興

黃興區(qū)域單價(jià)段2021年2022年2023年岳麓區(qū)9000元/㎡以下-10%-3%-1%9000-12000元/㎡-4%-5%0%12000-15000元/㎡-15%7%-7%15000元/㎡以上28%1%8%開福區(qū)8000元/㎡以下-7%-1%1%8000-10000元/㎡-12%7%-2%10000-14000元/㎡-5%-15%11%14000元/㎡以上24%8%-10%芙蓉區(qū)11000元/㎡以下2%-6%-11%11000-13000元/㎡18%-11%-6%13000-15000元/㎡-22%11%-1%15000元/㎡以上2%6%18%天心區(qū)8000元/㎡以下-10%0%0%8000-10000元/㎡-15%7%-8%10000-14000元/㎡25%-36%-13%智谷 省府南 紅星洞井 南 故居

市場 干杉南大王山 環(huán)科 干杉東含浦南 解放 大托14000元/㎡以上0%30%21%垸大王 動物園 跳馬 色塊表8000元/㎡以下0%0%1%山南 長沙南物流園暮云南15雨花區(qū)8000-10000元/㎡-26%-11%0%10000-14000元/㎡11%-2%-16%14000元/㎡以上16%13%15%示建面＞25萬方-2510-15<10住宅結(jié)構(gòu)市場大面積、高總價(jià)產(chǎn)品增長改善需求為主導(dǎo)100-130㎡面積產(chǎn)品大幅減少，180㎡以上產(chǎn)品大幅增長。隨著產(chǎn)品總價(jià)段在2022-2023年大幅提升，改善產(chǎn)品為目前市場主導(dǎo)。表：歷年五區(qū)上半年普宅各面積段成交套數(shù)情況面積段2021.1-62022.1-62023.1-6趨勢90㎡以下890613399逐年縮減90-100㎡1623771521逐年縮減100-110㎡480420101393大幅下跌110-120㎡866835753821大幅下跌120-130㎡746532932418大幅下跌130-140㎡398924142354平穩(wěn)140-150㎡767547295533小幅提升150-160㎡1344250475平穩(wěn)160-170㎡1454576686平穩(wěn)170-180㎡1261736996平穩(wěn)180-190㎡8838911244逐年提升190-200㎡358528776成倍上漲200-220㎡424327508小幅提升220-240㎡238448494小幅提升240㎡以上7419721029大幅上漲總計(jì)418172213322647表：歷年五區(qū)上半年普宅各總價(jià)段占比情況 表：歷年五區(qū)普宅各房型占比情況總價(jià)段2021.1-62022.1-62023.1-6趨勢房型 2021.1-6 2022.1- 2023.1-6 趨勢100萬以下415514431017大幅下跌 6100-120萬550228582252大幅下跌 一房 169 20 3 逐年縮減120-140萬622530112720逐年縮減 二房 1001 456 617 小幅縮減140-160萬664934532694逐年縮減三房 18459 7773 8439 小幅提升160-180萬624628102947平穩(wěn)180-200萬344522292042四房 19863 12362 11934 逐年縮減小幅下降200-220萬348418602199小幅提升 五房 1987 1149 1226 平穩(wěn)220-240萬20796671565小幅提升240-260萬1007365679平穩(wěn) 六房 38 76 57 平穩(wěn)260-280萬807583576平穩(wěn)280-300萬425481649小幅提升 七房 0 0 3 平穩(wěn)300-350萬94510281079平穩(wěn)350-400萬491277804大幅上漲 復(fù)式 300 297 365 小幅提升400萬以上35710681424逐年上漲 總計(jì) 41817 22133 22647總計(jì)418172213322647高端市場表現(xiàn)高端項(xiàng)目成交占比逐年增長5大項(xiàng)目銷售額破10億高價(jià)高端項(xiàng)目成交逐年增長，占比較去年上漲2%，2023年上半年成交量達(dá)到49萬方。今年上半年有5個(gè)項(xiàng)目銷售額破10億元。圖：18000元/㎡以上普宅成交走勢圖：各單價(jià)段歷年占比走勢13108487349205532224421858230002200021000200