旅游地產(chǎn)-桂林世紀(jì)冰川溫泉水城招商推介書課件

桂林世紀(jì)冰川溫泉水城項目招商推介書桂林世紀(jì)冰川溫泉水城CONTENTSCONTENTS第一章項目簡介>>P3第一章項目簡介>>P31項目概述1.1項目總述1.2項目位置1.3項目周邊環(huán)境1.4項目優(yōu)勢介紹2項目現(xiàn)有規(guī)劃及發(fā)展介紹2.1項目規(guī)劃情況2.2建設(shè)發(fā)展計劃>>P41項目概述1.1項目總述1.2項目位置1.3項目周邊項目概述世紀(jì)冰川溫泉水城由桂林世紀(jì)冰川靈佛洞旅游有限公司投資，于興安縣嚴(yán)關(guān)鎮(zhèn)仙橋村委建設(shè)。該項目用地性質(zhì)為旅游、商業(yè)綜合用地，項目規(guī)劃用地面積85445平方米，規(guī)劃建筑面積38000平方米，綠化用地44511平方米，綠地率62%，容積率0.447，建筑密度28%，主要建設(shè)內(nèi)容是以地?zé)釡厝獮橹?，附設(shè)賓館、產(chǎn)權(quán)酒店、會所、餐廳、商場等設(shè)施。>>P5項目概述世紀(jì)冰川溫泉水城由桂林世紀(jì)冰川靈佛洞旅項目位置世紀(jì)冰川靈佛洞景區(qū)位于桂黃一級公路的興安縣嚴(yán)關(guān)鎮(zhèn)梳子鋪路段，南距桂林市區(qū)57公里(車程40分鐘)，北距興安縣城僅4公里（距樂滿地車程6分鐘）。景區(qū)與樂滿地、靈渠、貓兒山、紅軍突破湘江烈士碑園一同地處“中國十大魅力名鎮(zhèn)”——興安，是桂林山水中一顆耀眼的明珠。項目位置圖：桂林市旅游地圖>>P6項目位置世紀(jì)冰川靈佛洞景區(qū)位于桂黃一級公路的興安縣嚴(yán)關(guān)鎮(zhèn)梳子世紀(jì)冰川靈佛洞景區(qū)占地面積300畝，是集地質(zhì)考察洞穴探秘、冰川科普、田園風(fēng)光、甲骨印象、碑林博覽為一體的綜合性景區(qū)。其內(nèi)擁有水陸相連的溶洞，洞內(nèi)的遠(yuǎn)古時期冰川活動遺跡以及一尊巨大的鐘乳石佛景觀非常罕見、宏偉，從而取名為“世紀(jì)冰川大溶洞”。該項目共有三個單體：A.入口景觀區(qū)；B.賓館度假區(qū)；C.溫泉區(qū)（洞內(nèi)、外）。項目位置

A.入口景觀區(qū)>>P7世紀(jì)冰川靈佛洞景區(qū)占地面積300畝，是集地質(zhì)項目位置B.賓館度假區(qū)C.溫泉區(qū)（洞內(nèi)、外）>>P8項目位置B.賓館度假區(qū)C.溫泉區(qū)（洞內(nèi)、外）>>P8項目周邊環(huán)境圖：興安縣旅游地圖>>P9項目周邊環(huán)境圖：興安縣旅游地圖>>P9（1）景區(qū)A樂滿地度假世界桂林樂滿地度假世界位于著名的興安靈湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)，包括度假酒店、主題樂園、高爾夫俱樂部三大事業(yè)體。占地六千余畝,總投資達(dá)十多億元人民幣,是廣西乃至華南最大的外商投資旅游項目，是桂林旅游中新誕生的一顆最耀眼的明珠。項目周邊環(huán)境>>P10（1）景區(qū)項目周邊環(huán)境>>P10B靈渠靈渠位于桂林北部57公里處的興安縣境內(nèi)，全長37.4公里，建成于秦始皇33年（公元前214年），是現(xiàn)存世界上最完整的古代水利工程，最古老的運(yùn)河之一，與四川都江堰、陜西鄭國渠并稱秦代三大水利工程。當(dāng)代著名學(xué)者郭沫若先生稱之為“與長城南北相呼應(yīng)，同為世界之奇觀。”靈渠由鏵嘴、大小天平、南渠、北渠、泄水天平和陡門組成，設(shè)計科學(xué)，建筑精巧，鏵嘴將湘江水三七分流，其中三分水向南流入漓江，七分水向北匯入湘江，溝通了長江、珠江兩大水系，成為秦代以來中原與嶺南的交通樞紐，為秦始皇統(tǒng)一中國起了重要作用。項目周邊環(huán)境>>P11B靈渠項目周邊環(huán)境>>P11C貓兒山貓兒山國家級自然保護(hù)區(qū)位于廣西桂林市的北部，地處北桂林旅游區(qū)的中心，周邊分布有興安縣的靈渠、樂滿地、華江超然派，資源縣的八角寨國家森林公園、國家丹霞地質(zhì)公園，資江、五排河漂流，龍勝縣的龍勝溫泉、龍脊梯田等眾多著名景區(qū)。保護(hù)區(qū)區(qū)域面積17008.5公頃,已被列為中國16個生物多樣性熱點(diǎn)地區(qū)和中國14個具有國際意義的陸地生物多樣性關(guān)鍵地區(qū)之一。項目周邊環(huán)境>>P12C貓兒山項目周邊環(huán)境>>P12（2）酒店A樂滿地度假酒店樂滿地度假酒店是一座融合桂林山水之美、廣西少數(shù)民族藝術(shù)及樂滿地歡樂文化的五星級度假酒店。2001年12月被國家建設(shè)部正式授予“魯班獎”，從此被載入中國優(yōu)秀建筑史冊。擁有371間精雅客房、60間木屋別墅、30座露營平臺。酒店建筑榮獲內(nèi)部裝潢溫馨典雅、設(shè)施完備、服務(wù)周到細(xì)致，真正為游客營造一個融合自然及人文的度假環(huán)境，在全國度假酒店“金枕頭”獎評選活動中榮獲中國“十大最受歡迎度假酒店”稱號，是國家首批綠色環(huán)保酒店之一。項目周邊環(huán)境>>P13（2）酒店項目周邊環(huán)境>>P13B興都商務(wù)大酒店興都商務(wù)大酒店位于廣西興安縣城興桂中路，地處縣城中心繁華地段，北距汽車站100米，火車站500米，南距桂林66公里，距“樂滿地”僅1500米，交通便利。本酒店設(shè)施高檔，配套齊全，是標(biāo)準(zhǔn)三星級酒店。擁有55間豪華客房，有可同時容納500人用餐的中餐廳（設(shè)有豪華包廂13間），另有咖啡廳，KTV娛樂城，保健桑拿，商務(wù)中心，大小會議室，大型停車場等等。項目周邊環(huán)境>>P14B興都商務(wù)大酒店項目周邊環(huán)境>>P14（1）融合自然山水生態(tài)之美冰川溫泉水城的總體規(guī)劃與建設(shè)用地及周邊的自然景觀環(huán)境結(jié)合，將賓館建筑、溫泉休閑融入自然山、水景觀之中，凸顯自然之美、生態(tài)之美。（2）完善休閑度假基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施冰川溫泉水城自然條件較好，具有發(fā)展溫泉休閑度假的良好潛質(zhì)，規(guī)劃已將有機(jī)結(jié)合溫泉休閑的主題，完善水城內(nèi)賓館、餐飲、娛樂、交通等配套休閑度假服務(wù)設(shè)施，適應(yīng)休閑度假發(fā)展的需求。

（3）獨(dú)具特色的景觀與服務(wù)利用了規(guī)劃用地內(nèi)的天然溶洞及水系，形成了具有特色的溶洞溫泉、林中溫泉及臨水別墅酒店等，為人們提供全方位的溫泉、休閑、健身、餐飲服務(wù)及活動空間，使其成為了桂北地區(qū)，乃至整個廣西的休閑度假勝地。項目優(yōu)勢介紹>>P15（1）融合自然山水生態(tài)之美項目優(yōu)勢介紹>>P15項目規(guī)劃用地面積85445平方米，規(guī)劃建筑面積38000平方米，綠化用地44511平方米，綠地率62%，容積率0.447，建筑密度28%。項目規(guī)劃情況地號地類（用途）使用權(quán)類型使用權(quán)面積備注090136旅游、商業(yè)出讓102.38畝

070175商業(yè)綜合出讓14300.6M2（約21.5畝）

注：數(shù)據(jù)來源于該項目所擁有之《中華人民共和國國有土地使用證》。溶洞的規(guī)劃情況項目東側(cè)“靈佛洞”內(nèi)（即興安縣世紀(jì)冰川大溶洞風(fēng)景保護(hù)區(qū)）約50畝的土地已于2003年通過桂林市發(fā)展計劃委員會和興安縣文化旅游局審批，同意發(fā)展商對旅游資源其進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)，現(xiàn)已處于經(jīng)營階段。對于項目地塊規(guī)劃范圍內(nèi)的溶洞亦與項目統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)為該項目溫泉旅游配套設(shè)施。>>P16項目規(guī)劃用地面積85445平方米，規(guī)劃建筑面積38000平方第二章 項目現(xiàn)況價值>>P17第二章 項目現(xiàn)況價值>>P17酒店類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營風(fēng)險相對較大及投資回收期較長的特點(diǎn)，其通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，因此市場整體轉(zhuǎn)讓成交的實例較少，而且其有經(jīng)營收益，因此對酒店房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，一般選用收益法。收益法是旅館房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，其主要的工作是測算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益和收益率。在具體操作過程中要根據(jù)不同類型、檔次、功能而區(qū)別對待。旅館房地產(chǎn)估價方法的選用收益法

收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。即購買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個年期內(nèi)可以在將來源源不斷地獲得年凈收益，那么，以現(xiàn)有的一個貨幣額與這將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個貨幣額即是該房地產(chǎn)的價格，稱為收益價格。收益法基本原理：>>P18酒店類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營風(fēng)險相對較大及投資回旅館房地產(chǎn)估價方法的選用a.凈收益每年不變；b.報酬率每年不變且大于零；c.收益年期為有限年；d.收益年增長率為具體百分比。

計算公式：式中V—市場價值；

a—年凈收益；

r—報酬率；

n—獲取凈收益的持續(xù)年限；g—收益年增長率。收益法的假定前提：>>P19旅館房地產(chǎn)估價方法的選用a.凈收益每年不變；b.報酬率每年不進(jìn)行鐘乳洞的環(huán)境容量和游客量分析的目的是為了預(yù)測該鐘乳洞及景區(qū)游客的規(guī)模和發(fā)展趨勢，以便參照旅游市場需求正確預(yù)測其交通、服務(wù)接待和基礎(chǔ)工程設(shè)施的建設(shè)開發(fā)規(guī)模，更重要的是為規(guī)劃中游客量的控制、游人疏導(dǎo)提供依據(jù)。、鐘乳洞景區(qū)對游客的容量有較嚴(yán)格的要求。過量的游客除了會造成對環(huán)境的致命性破壞，同時也會降低旅游質(zhì)量?？紤]到世紀(jì)冰川鐘乳洞的實際狀況，環(huán)境容量估算采用面積容量法和線路容量法兩種方法測算，即平地采用面積容量法，巖洞區(qū)域以旅游景觀帶的長度為基礎(chǔ)，采用旅游線路容量法。鐘乳洞的現(xiàn)況價值1環(huán)境容量估算>>P20進(jìn)行鐘乳洞的環(huán)境容量和游客量分析的目的是為為配合游客量的確定，分別進(jìn)行“極限景觀空間容量”與“理想景觀容量”分析。極限風(fēng)景空間容量指在保證游客最低的游覽“快適性”，且不超過該景觀資源的承受的“可能”的前提下，旅游區(qū)及其旅游設(shè)施的最大可容量。理想風(fēng)景空間容量指在保證游客最低的游覽“快適性”的前提下，旅游區(qū)及其旅游設(shè)施的最大容量。鐘乳洞的現(xiàn)況價值（一）計算方法：游客容量，單位以“人/次”表示；日游客容量，單位以“人/日”表示；年游客容量，單位以“人/年”表示。瞬時容量（一次性游客容量）=空間面積/單位規(guī)模指標(biāo)日容量=瞬時容量×日周轉(zhuǎn)率年容量=日容量×每年可游天數(shù)計算公式為>>P21為配合游客量的確定，分別進(jìn)行“極限景觀空間容量”與“單位規(guī)模指標(biāo)的確定起著關(guān)鍵作用，直接影響到能否保證游客的最低游覽“快適性”和景觀資源的承受可能，影響這二者的因素很多，但相對于同一景觀審美對象，景觀空間的游人密度起著決定作用。若密度超過一定限度，游客會受到強(qiáng)烈的視覺和心理干擾，景觀資源也會因承受飽和，超出“忍耐度”而遭受不同程度的破壞。本區(qū)塊內(nèi)可供游人游覽、停留的空間，主要集中在游人聚集的景點(diǎn)以及游線上?？紤]聚集各景區(qū)的空間特征及游人的心理等原因，這些區(qū)域應(yīng)有不同的最低游覽“快適性”要求和承受“忍耐度”。鐘乳洞的現(xiàn)況價值>>P22單位規(guī)模指標(biāo)的確定起著關(guān)鍵作用，直接影響到能否保證游客的最低游客容量的計算方法分別采用：線路法、卡口法、面積法。游客容量計算采用下列指標(biāo)：1、面積法以每個游客所占的平均游覽面積計算，巖洞以5m2/人計算，平地以100M2/人計算，水面以80M2/人計算。2、卡口法實測卡口處單位時間內(nèi)通過的合理游人量。一般旅游區(qū)（景區(qū)）以5人/分鐘計算。3、所采用的計算方法根據(jù)本區(qū)塊的實際情況，其環(huán)境容量計算將采取面積法進(jìn)行計算。鐘乳洞的現(xiàn)況價值（二）參數(shù)取值：>>P23游客容量的計算方法分別采用：線路法、卡口法、面積法。游客容量據(jù)估算，各區(qū)塊環(huán)境容量為：鐘乳洞的現(xiàn)況價值（三）環(huán)境容量估算：由此可見，世紀(jì)冰川景區(qū)的日環(huán)境容量為2000人/日，全年可游覽天數(shù)為300天，則年環(huán)境容量為60萬人/年。游覽用地名稱面積（m2）計算指標(biāo)（m2/人）瞬時容量（人/次）日周轉(zhuǎn)率（次）日環(huán)境容量（人次/日）備注巖洞50051003300路線法平地6900010069021380面積法水面1000100（m2/船）804320每船8人總計

870

2000

>>P24據(jù)估算，各區(qū)塊環(huán)境容量為：鐘乳洞的現(xiàn)況價值（三）環(huán)境容量估鐘乳洞的現(xiàn)況價值2項目投資估算（一）建設(shè)區(qū)塊與項目時序：期數(shù)時間關(guān)鍵點(diǎn)一期2011-2012年以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，重點(diǎn)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)環(huán)境建設(shè)及其后勤配套設(shè)施基本建成二期2012-2014年為上規(guī)模時期，重點(diǎn)建設(shè)具有區(qū)域影響的旅游產(chǎn)品打造，同時對信息網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行整體提升三期2014年以后形成一定接待規(guī)模后，創(chuàng)造旅游精品，形成世紀(jì)冰川的文化品牌本著有利于分片開發(fā)和建設(shè)一片成效一片的原則，將分三期建設(shè)，開發(fā)建設(shè)的區(qū)塊時序為：>>P25鐘乳洞的現(xiàn)況價值2項目投資估算（一）建設(shè)區(qū)塊與項目時序：鐘乳洞的現(xiàn)況價值（一）投資估算：表格：建設(shè)項目投資估算表（不包括土地征用與租賃部分）序號名稱規(guī)模備注預(yù)算投資項目配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1景區(qū)道路系統(tǒng)

460萬元2基礎(chǔ)綠化撫育

包括道路綠化1000萬元3消防設(shè)施整個景區(qū)的消防設(shè)施

30萬元4電力安裝系統(tǒng)

500萬元5電訊系統(tǒng)

100萬元6停車場系統(tǒng)

含周圍環(huán)境改造100萬元7不可預(yù)見費(fèi)用

500萬元分區(qū)項目建設(shè)7入口景觀區(qū)

主要是建筑設(shè)施50萬元8溫泉休閑區(qū)

主要是建筑設(shè)施150萬元9巖洞區(qū)

500萬元項目總計：3390萬元>>P26鐘乳洞的現(xiàn)況價值（一）投資估算：表格：建設(shè)項目投資估算表鐘乳洞的現(xiàn)況價值3經(jīng)濟(jì)效益分析（一）游客消費(fèi)分析：根據(jù)廣西其他旅游消費(fèi)調(diào)查報告數(shù)據(jù)，結(jié)合世紀(jì)冰川本景區(qū)的實際情況，游人進(jìn)入景區(qū)后，人均主要消費(fèi)如下：門票50元、其他費(fèi)用50元（包括購買紀(jì)念品與土特產(chǎn)，參加運(yùn)動活動等），共計100元。（二）營業(yè)收入及利潤分析：根據(jù)市場分析，營業(yè)開始階段，第一年游客量為10萬人次計算（因試開業(yè)，留宿客人不足），每人每天150元消費(fèi)，其后每年游客按17%遞增，則第一期總營業(yè)額為1500萬元。第二期年接待游客11.7萬人次，計算第二期總營業(yè)額為1755萬元年均收入。因鐘乳洞的年環(huán)境容量為60萬人/年，并且其經(jīng)營經(jīng)過若干年后便會走向穩(wěn)定性經(jīng)營，其游客人數(shù)也穩(wěn)定到一定的數(shù)量。本項目支出費(fèi)用包括編制職工工資費(fèi)用、營業(yè)性支出、稅收還本利息以及其他費(fèi)用開支等，利潤按20%計，則第一期總利潤為300萬元，第二期總利潤為351萬元。在固定資產(chǎn)按20年折舊的情況下，約在第8年前期的所有投資。>>P27鐘乳洞的現(xiàn)況價值3經(jīng)濟(jì)效益分析（一）游客消費(fèi)分析：根據(jù)廣西鐘乳洞的現(xiàn)況價值年份人均消費(fèi)（元）人數(shù)（萬人）營業(yè)額（萬元）凈利潤（萬元）凈利潤累計（萬元）11006600120120210077201442643100986417343741001010372076445100121244249893610015149329911927100181792358155081002121504301980910026258051624961010031309661931151110035350070038151210035350070045151310035350070052151410035350070059151510035350070066151610035350070073151710035350070080151810035350070087151910035350070094152010035350070010115………………………………表格：鐘乳洞每年收益表>>P28鐘乳洞的現(xiàn)況價值年份人均消費(fèi)（元）人數(shù)（萬人）營業(yè)額（萬元）鐘乳洞的現(xiàn)況價值4鐘乳洞的市值根據(jù)公式得出結(jié)果：鐘乳洞的市值為3231.336萬元>>P29鐘乳洞的現(xiàn)況價值4鐘乳洞的市值根據(jù)公式得出結(jié)果：鐘乳洞的市自營酒店的現(xiàn)況價值1酒店年經(jīng)營收入的計算根據(jù)市場調(diào)查，桂林市四星級以上酒店及周邊縣市酒店的客房平均折扣率一般在45%～65%之間，客房年平均入住率一般在50%～70%之間。項目周邊同類型酒店的折后房價約為300元/間，另外加收10%的客房服務(wù)費(fèi)，平均折扣率在55%～60%之間。由于本項目設(shè)計配套齊全，旅游配套資源豐富，項目內(nèi)酒店客房平均折后價格定為350元較為合理，酒店物業(yè)的年平均入住率應(yīng)在70%左右。>>P30自營酒店的現(xiàn)況價值1酒店年經(jīng)營收入的計算根據(jù)市場調(diào)查自營酒店的現(xiàn)況價值表格：客房部分年收益具體計算客房類型間數(shù)（間）收費(fèi)（天/間·天）房價折扣率折后價元/間·天）客房服務(wù)費(fèi)率（%）服務(wù)費(fèi)（元/間·天）日收入（元）高級房20053060%31810%3069600行政房2043060%25810%205560高級套房3063060%37810%5012840小計250

88000日收入總計（元）88000

平均入住率60%

年收入總計（元）19272000即：自營酒店客房部分年收入總計為1927.2萬元>>P31自營酒店的現(xiàn)況價值表格：客房部分年收益具體計算客房類型間數(shù)（自營酒店的現(xiàn)況價值根據(jù)酒店財務(wù)分類，營業(yè)成本包括：耗用食品、香煙、酒水等；飲料的原材料、調(diào)配料成本；餐館等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。一般四星級酒店的營業(yè)成本占年經(jīng)營收入的20%～30%，在此我們以經(jīng)營收入的28%計取。則營業(yè)成本為540萬元。營業(yè)費(fèi)用包括：工資、福利、燃料費(fèi)、攤銷低值易耗品、服裝費(fèi)、洗滌費(fèi)、水電費(fèi)、郵電費(fèi)、保險費(fèi)、包裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、工作餐費(fèi)、裝修折舊、其他等。四星級酒店一般的經(jīng)營費(fèi)用約為經(jīng)營收入的25%～30%左右，考慮到在估價時不計建筑物折扣費(fèi)用，我們在此取總經(jīng)營收入的30%。則營業(yè)費(fèi)用為578萬元。2總營業(yè)支出（一）營業(yè)成本（二）營業(yè)費(fèi)用估算>>P32自營酒店的現(xiàn)況價值根據(jù)酒店財務(wù)分類，營業(yè)成本包括：耗用食自營酒店的現(xiàn)況價值管理費(fèi)用包括：公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、培訓(xùn)教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、審計費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、開辦費(fèi)、聘請會計、審計師費(fèi)用、修理費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、上級管理費(fèi)、其他費(fèi)用等。財務(wù)費(fèi)用包括：銀行手續(xù)費(fèi)、信用卡手續(xù)費(fèi)及其他。一般酒店的管理費(fèi)用及財務(wù)費(fèi)用占經(jīng)營收入的8%～10%，我們以經(jīng)營收入的10%計取。則管理費(fèi)用及財務(wù)費(fèi)用合計為192萬元。

2總營業(yè)支出（三）管理費(fèi)用及財務(wù)費(fèi)用估算>>P33自營酒店的現(xiàn)況價值管理費(fèi)用包括：公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、培訓(xùn)自營酒店的現(xiàn)況價值依照桂林市交稅標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營酒店物業(yè)每年繳納的相關(guān)稅費(fèi)如下表：2總營業(yè)支出（四）有關(guān)稅費(fèi)稅項交稅標(biāo)準(zhǔn)稅率（占經(jīng)營收入的比例）營業(yè)稅營業(yè)額的5%5%城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅的5%0.25%教育費(fèi)附加營業(yè)稅的3%0.15%印花稅按實收資本和資本公積兩項合計金額萬分之五貼花0.05%房產(chǎn)稅原建購價的70%的1.2%0.84%城鎮(zhèn)土地使用稅虎門為5元/㎡0.314%堤圍防護(hù)費(fèi)按營業(yè)收入的千分之五計算繳納0.50%文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)娛樂業(yè)按3%征收僅KTV屬于娛樂業(yè)稅費(fèi)合計

約為經(jīng)營收入的7.104%則有關(guān)稅費(fèi)為134萬元。>>P34自營酒店的現(xiàn)況價值依照桂林市交稅標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營酒店物業(yè)每年繳自營酒店的現(xiàn)況價值2總營業(yè)支出總營業(yè)支出=營業(yè)成本+營業(yè)費(fèi)用估算+管理費(fèi)用及財務(wù)費(fèi)用估算+有關(guān)稅費(fèi)=540萬元+578萬元+192萬元+134萬元=1445萬元>>P35自營酒店的現(xiàn)況價值2總營業(yè)支出總營業(yè)支出=營業(yè)成本+營業(yè)自營酒店的現(xiàn)況價值3年凈收益計算酒店年凈收益為酒店年經(jīng)營總收益扣除酒店年經(jīng)營支出部分再扣除屬于酒店行業(yè)帶來的商業(yè)利潤后的收益，根據(jù)市場調(diào)查，酒店旅游行業(yè)的平均利潤率在9%～15%之間，考慮到本酒店經(jīng)營效益良好，我們?nèi)∩虡I(yè)成本利潤為11%，則本酒店屬于房地產(chǎn)帶來的年凈收益為：房地產(chǎn)年凈收益＝酒店年經(jīng)營收益－酒店年經(jīng)營支出－酒店商業(yè)利潤＝1927－1927－1927×11%＝323（萬元）>>P36自營酒店的現(xiàn)況價值3年凈收益計算酒店年凈收益為酒店年經(jīng)自營酒店的現(xiàn)況價值4收益價值房地產(chǎn)年凈收益為323萬元，土地剩余年期為48年。報酬率按目前銀行一年期貸款利率及投資風(fēng)險系數(shù)，并考慮到目前酒店經(jīng)營收入隨市場變化的不確定性等因素，我們確定房地產(chǎn)綜合報酬率為12%，增長率偏?。珊雎圆挥嫞椖康慕ㄖ娣e共計15000㎡，則房地產(chǎn)收益價值為：根據(jù)公式得出結(jié)果：自營酒店的市值為2680萬元>>P37自營酒店的現(xiàn)況價值4收益價值房地產(chǎn)年凈收益為323萬元，產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)況價值1固定資產(chǎn)開放成本序號項目名稱數(shù)量取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資額（萬元）1土地費(fèi)用100001000元/平方米10002行政性收費(fèi)10000105元/平方米1053前期工程費(fèi)(策劃,設(shè)計勘察費(fèi))1000055元/平方米554土地七通一平費(fèi)用1000075/平方米755建安工程費(fèi)10000800元/平方米6646裝修工程費(fèi)10000160元/平方米1337設(shè)備及安裝費(fèi)用

2008區(qū)間道路，綠化，景觀，消防

4009建設(shè)期管理費(fèi)

20010建設(shè)期財務(wù)費(fèi)用貸款5000萬5000萬*0.066*266011項目不可預(yù)見費(fèi)

50012合計：3992萬元>>P38產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)況價值1固定資產(chǎn)開放成本序號項目名稱數(shù)量產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)況價值2經(jīng)營成本序號費(fèi)用名稱計算式金額（萬元）一開發(fā)公司工資及管理費(fèi)3000*30*12*101080三營銷費(fèi)用3000000*51500四銷售稅金10000*5000*5.84%292五租金收入營業(yè)稅450*31*12*0.6*0.6*36*3*4*0.05*101301.70

七費(fèi)用合計

5249銷售稅金=總銷售額*5.84% 租金收入營業(yè)稅=年租金*5%*10年>>P39產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)況價值2經(jīng)營成本序號費(fèi)用名稱計算式金額（產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)況價值3返租費(fèi)用建議本項目的返租年限為10年，投資回報率8%，以銷售總額的50%作為返租費(fèi)用，即銷售總額=10000平方米*5000元/平方米=5000萬元返租費(fèi)用=銷售總額/2=5000萬元/2=2500萬元>>P40產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)況價值3返租費(fèi)用建議本項目的返租年限為1產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)況價值4產(chǎn)權(quán)式酒店的市值總凈利潤=銷售總額+總租金-固定資產(chǎn)開放成本-經(jīng)營成本-返租費(fèi)用=5000+26034-3992-5249-2500（萬元）=19293萬元物業(yè)為短期內(nèi)出售，因此選用收益法原始公式估算。=19293萬元/20年/10%=4019萬元根據(jù)公式得出結(jié)果：產(chǎn)權(quán)式酒店的市值為4019萬元>>P41產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)況價值4產(chǎn)權(quán)式酒店的市值總凈利潤=銷售總額產(chǎn)權(quán)式酒店的市值4019萬元自營酒店的市值2680萬元鐘乳洞的市值3231.336萬元本項目的總市值為9930萬元>>P42產(chǎn)權(quán)式酒店的市值4019萬元自營