東海商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告課件

中信東海項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告謹(jǐn)呈：中信深圳集團(tuán)中信東海項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告謹(jǐn)呈：中信深圳集團(tuán)2報(bào)告目錄第一部分目標(biāo)的溝通和界定第二部分解決二個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目的方向問(wèn)題項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能及形象定位項(xiàng)目銷(xiāo)售問(wèn)題項(xiàng)目租售比例項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目售賣(mài)模式項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第三部分項(xiàng)目招商及營(yíng)銷(xiāo)推廣建議2報(bào)告目錄第一部分目標(biāo)的溝通和界定項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能3報(bào)告思路項(xiàng)目分析發(fā)展商給予任務(wù)分析目標(biāo)的溝通及界定目標(biāo)下的戰(zhàn)略3報(bào)告思路項(xiàng)目分析發(fā)展商給予目標(biāo)的溝通目標(biāo)下的戰(zhàn)略4第一部分目標(biāo)的溝通及界定項(xiàng)目分析發(fā)展商給予任務(wù)分析目標(biāo)的溝通及界定4第一部分目標(biāo)的溝通及界定項(xiàng)目分析發(fā)展商給予目標(biāo)的溝5項(xiàng)目分析—項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及四至項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：52933.1平米其中一層面積：7621.57平米二層面積：8876.26平米三層面積：9940.51平米四層面積：9371.39平米五層面積：4614.86平米商業(yè)面積：40000平米地下停車(chē)位近1000個(gè)公園面積：23000平米本項(xiàng)目北面：紅荔西路及香榭里花園西面：農(nóng)林路及空地南面：香軒路及東?；▓@東面：農(nóng)園路及名人俱樂(lè)部等從目前狀況來(lái)看：項(xiàng)目周邊人流量稀少道路通達(dá)狀況較好5項(xiàng)目分析—項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及四至項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目北面：紅6項(xiàng)目分析—項(xiàng)目通達(dá)性分析從交通的通達(dá)性來(lái)看，本項(xiàng)目的交通通達(dá)性較好，從深南路、濱河路及僑香路等主要干道都能較為方便到達(dá)本項(xiàng)目。但公共交通并不便利濱河大道深南路僑香路竹子林地鐵車(chē)公廟地鐵6項(xiàng)目分析—項(xiàng)目通達(dá)性分析從交通的通達(dá)性來(lái)看，本項(xiàng)目的交通通7項(xiàng)目分析—建筑形態(tài)及意象從整體的建筑形式來(lái)看，項(xiàng)目體現(xiàn)了新古典主義的高貴與經(jīng)典。但從建筑意向來(lái)看，項(xiàng)目的風(fēng)格與現(xiàn)代建筑相比，親和力和外向型都比較弱。從形態(tài)上來(lái)說(shuō)不像一個(gè)傳統(tǒng)大型的商業(yè)中心。廣場(chǎng)公園架空，下面是車(chē)庫(kù)北立面入口處形態(tài)南向立面7項(xiàng)目分析—建筑形態(tài)及意象從整體的建筑形式來(lái)看，項(xiàng)目體現(xiàn)了新8項(xiàng)目分析—項(xiàng)目外部細(xì)節(jié)1234項(xiàng)目的騎樓和二層露臺(tái)將給項(xiàng)目帶來(lái)體驗(yàn)價(jià)值，但一樓的騎樓降低商鋪的使用率公園的構(gòu)筑物、農(nóng)園路與項(xiàng)目主入口處的高差將在一定程度上弱化項(xiàng)目商業(yè)展示性及價(jià)值。8項(xiàng)目分析—項(xiàng)目外部細(xì)節(jié)1234項(xiàng)目的騎樓和二層露臺(tái)公園的構(gòu)9項(xiàng)目分析—項(xiàng)目?jī)?nèi)部細(xì)節(jié)一層平面商業(yè)主入口人流通道人流通道商業(yè)次入口商業(yè)次入口履貨區(qū)10.8m*10.8m柱網(wǎng)自動(dòng)扶梯樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯項(xiàng)目一層商鋪面積7621.57平米，層高5.3米；布局優(yōu)勢(shì)：通道寬敞，人流組織較為明確，通過(guò)騎樓與廣場(chǎng)銜接，可以有效利用公園環(huán)境，柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，便于商鋪的組合和利用。垂直交通工具豐富。布局劣勢(shì)：主入口與道路有高差，不利于人流的進(jìn)入。層高有一定局限，空間稍感壓抑。騎樓9項(xiàng)目分析—項(xiàng)目?jī)?nèi)部細(xì)節(jié)一層平面商業(yè)主入口人流通道人流通道商10樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳上空上空項(xiàng)目分析—項(xiàng)目?jī)?nèi)部細(xì)節(jié)二層平面項(xiàng)目二層商鋪面積8876.26平米，層高4.7米；二層可以利用露臺(tái)做風(fēng)情感比較強(qiáng)的餐廳；電梯阻隔部分鋪位的使用效率。預(yù)留了多處做餐飲的位置。露臺(tái)

餐廳餐廳餐廳10樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯商業(yè)/餐11超市樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳項(xiàng)目分析—項(xiàng)目?jī)?nèi)部細(xì)節(jié)三層平面項(xiàng)目三層商鋪面積9940.51平米，層高4.7米；三層是可利用面積最大的一層，便于整體利用。11超市樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯商業(yè)12影院樓梯扶梯樓梯文化中心樓梯樓梯電梯電梯樓梯電梯電梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳商業(yè)/餐廳陽(yáng)臺(tái)商業(yè)/餐廳商業(yè)/餐廳露天平臺(tái)防火分災(zāi)區(qū)項(xiàng)目分析—項(xiàng)目?jī)?nèi)部細(xì)節(jié)四層平面項(xiàng)目四層商鋪面積9371.39平米，層高4.45米；文化中心和影院部分中空，能夠營(yíng)造較好的空間感，有陽(yáng)臺(tái)和露天平臺(tái)可以利用，預(yù)留了影院的位置。12影院樓梯扶梯樓梯文化中心樓梯樓梯電梯電梯樓梯電梯電梯樓梯13商業(yè)扶梯電梯影院上空樓梯陽(yáng)臺(tái)文化中心上空樓梯電梯樓梯樓梯上空商業(yè)/餐廳電梯樓梯商業(yè)/餐廳商業(yè)/餐廳電梯樓梯商業(yè)/餐廳陽(yáng)臺(tái)上空扶梯項(xiàng)目分析—項(xiàng)目?jī)?nèi)部細(xì)節(jié)五層平面五層面積4614.86平米，層高4.45米；有屋頂平臺(tái)可以利用，預(yù)留多處做餐飲的位置，但大部分面積被切割，不能被整體利用。13商業(yè)扶梯電梯影院上空樓梯陽(yáng)臺(tái)文化中心上空樓梯電梯樓梯樓梯14項(xiàng)目分析—周邊商業(yè)現(xiàn)狀1、中旅一期1000平米2、深國(guó)投廣場(chǎng)，目前3萬(wàn)平米，二期5平米3、荔林苑7000平米4、香榭里1000平米5、香荔綠洲1000平米6、東海坊2000平米7、家佳福購(gòu)物廣場(chǎng)及臨街商鋪10000平米8、明年廣場(chǎng)50000平米9、車(chē)公廟地鐵商城24000平米1364257項(xiàng)目周邊商業(yè)成熟度較低；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較為分散，相互作用較弱；未來(lái)將有深國(guó)投廣場(chǎng)、車(chē)公廟地鐵商城、明年廣場(chǎng)等大型集中商業(yè)。8914項(xiàng)目分析—周邊商業(yè)現(xiàn)狀1、中旅一期1000平米1364215項(xiàng)目分析小結(jié)1、項(xiàng)目在本片區(qū)屬于體量較大的商業(yè)體；2、項(xiàng)目周邊道路人流量稀少，公共交通匱乏，但道路的通道性較好；3、項(xiàng)目的停車(chē)位為1000個(gè)，相對(duì)50000平米的商業(yè)體量來(lái)說(shuō)，車(chē)位比較高；4、項(xiàng)目的建筑意向、騎樓、露臺(tái)、屋頂平臺(tái)將會(huì)給人們帶來(lái)較高的體驗(yàn)價(jià)值；而公園將是本項(xiàng)目最大的價(jià)值體驗(yàn)點(diǎn)；5、從項(xiàng)目的進(jìn)入方式、建筑形態(tài)來(lái)看，屬于內(nèi)向型的商業(yè)中心；6、從項(xiàng)目各層平面來(lái)看，內(nèi)部的規(guī)劃較好，還有多處可以利用的外部空間，部分層高較低讓人感覺(jué)比較壓抑；7、項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較弱，網(wǎng)點(diǎn)分散，相互作用較弱；8、在未來(lái)會(huì)有明年廣場(chǎng)、車(chē)公廟地鐵商場(chǎng)、深國(guó)投廣場(chǎng)二期等商業(yè)進(jìn)駐，整體供應(yīng)量較大；9、受中心區(qū)輻射，片區(qū)商業(yè)前景看好，整個(gè)商業(yè)還需要3年左右的培育期；項(xiàng)目本身屬于內(nèi)向型商業(yè)、且周邊人流較少、商業(yè)氛圍不足，商業(yè)成熟度較低，從目前來(lái)看，商業(yè)經(jīng)營(yíng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。15項(xiàng)目分析小結(jié)1、項(xiàng)目在本片區(qū)屬于體量較大的商業(yè)體；16發(fā)展商給予我們的任務(wù)1、3-5層招商經(jīng)營(yíng)，8個(gè)月售完完成1－2層銷(xiāo)售；2、銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系怎樣平衡；16發(fā)展商給予我們的任務(wù)1、3-5層招商經(jīng)營(yíng)，8個(gè)月售完17目標(biāo)溝通－完成任務(wù)存在的困難8個(gè)月售完1－2層存在困難項(xiàng)目規(guī)劃屬于內(nèi)向型的商業(yè)，在規(guī)劃上的沒(méi)有做到商業(yè)價(jià)值最大化周邊商業(yè)人流稀少，整體商業(yè)氛圍較差，多數(shù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳，租金難以支撐售價(jià)大體量的集中商業(yè)要想經(jīng)營(yíng)得好，通常都已出租為主。多數(shù)銷(xiāo)售難以體現(xiàn)價(jià)值，且存在難度。通常會(huì)采用帶租約銷(xiāo)售，銷(xiāo)售之后如何經(jīng)營(yíng)才能保證收益。1－2層部分地方劃鋪存在較大困難。17目標(biāo)溝通－完成任務(wù)存在的困難8個(gè)月售完項(xiàng)目規(guī)劃屬于內(nèi)向型18目標(biāo)溝通－完成任務(wù)存在的困難而8個(gè)月要完成的銷(xiāo)售額不確定給信心5萬(wàn)平米商業(yè)做什么，怎樣做才能活前提賣(mài)出一定的價(jià)值，有難度讓客戶(hù)看得到經(jīng)營(yíng)前景；實(shí)力品牌商家進(jìn)駐售賣(mài)模式選擇間接相關(guān)便宜賣(mài)出，不可能18目標(biāo)溝通－完成任務(wù)存在的困難而8個(gè)月要完成的銷(xiāo)售額不確定19目標(biāo)界定是回籠資金，而非一定要賣(mài)一二層在這樣一個(gè)人氣不旺的區(qū)域，首先要解決5萬(wàn)平米商業(yè)做什么能活下來(lái)問(wèn)題。我們的目標(biāo)3－5層怎樣經(jīng)營(yíng)我們還要解決整個(gè)項(xiàng)目怎樣經(jīng)營(yíng)達(dá)成目標(biāo)首要解決問(wèn)題賣(mài)哪里，怎么賣(mài)項(xiàng)目的方向問(wèn)題19目標(biāo)界定是回籠資金，而非在這樣一個(gè)人氣不旺的我們的目標(biāo)320第二部分：目標(biāo)下的戰(zhàn)略突破困局－突破區(qū)域挑戰(zhàn)常規(guī)－挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商業(yè)常規(guī)第一：項(xiàng)目的方向問(wèn)題項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能及形象定位指導(dǎo)思想20第二部分：目標(biāo)下的戰(zhàn)略突破困局－突破區(qū)域挑戰(zhàn)常規(guī)－挑戰(zhàn)傳215萬(wàn)平米的商業(yè)做成什么項(xiàng)目屬性定位思路一：類(lèi)似于萬(wàn)象城輻射全市的商業(yè)中心思路二：輻射本區(qū)域的商業(yè)中心其他思路通常思路215萬(wàn)平米的商業(yè)做成什么項(xiàng)目屬性定位思路一：思路二：其他思22項(xiàng)目屬性定位－思路一可行性分析大型購(gòu)物中心規(guī)模（萬(wàn)平米）

條件支持輻射區(qū)域金光華廣場(chǎng)12人民南商圈，寫(xiě)字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市萬(wàn)象城18地王商圈，寫(xiě)字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市中信城市廣場(chǎng)7深南中商圈，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市星河購(gòu)物公園8.5中心區(qū)商圈，寫(xiě)字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市從項(xiàng)目的公共交通及人流狀況來(lái)看，本項(xiàng)目難以成為輻射全市的商業(yè)中心。市級(jí)購(gòu)物中心的規(guī)模及條件支持22項(xiàng)目屬性定位－思路一可行性分析大型購(gòu)物中心規(guī)模（萬(wàn)平米）23項(xiàng)目屬性定位－思路二可行性分析1、本項(xiàng)目距離地鐵站有一定距離，離公交車(chē)站也有一定距離，自然人流少；2、除東海、香榭里、荔林苑之外，片區(qū)其他人流到達(dá)都需要一定時(shí)間。3、深南路以北寫(xiě)字樓客戶(hù)需步行一定距離到達(dá)，以南寫(xiě)字樓客戶(hù)需穿越深南路到達(dá)，且容易被車(chē)公廟地鐵商城、明年廣場(chǎng)等分流。4、僑香路兩側(cè)，香蜜湖路以東的客戶(hù)容易被深國(guó)投廣場(chǎng)分流；由此可見(jiàn)，項(xiàng)目自然人流少，片區(qū)距離本項(xiàng)目稍遠(yuǎn)客戶(hù)容易被分流。目前人流狀況難以支撐本項(xiàng)目大體量的商業(yè)。濱河大道深南路僑香路竹子林地鐵車(chē)公廟地鐵本項(xiàng)目周邊人流可達(dá)性分析23項(xiàng)目屬性定位－思路二可行性分析1、本項(xiàng)目距離地鐵站有一定24項(xiàng)目屬性定位－思路二可行性分析周邊商業(yè)規(guī)模（萬(wàn)平米）

定位、主要業(yè)態(tài)輻射區(qū)域深國(guó)投廣場(chǎng)8萬(wàn)平米香蜜湖、華僑城、中心區(qū)、景田為主的有車(chē)家庭購(gòu)物中心，目前山姆已經(jīng)開(kāi)業(yè)，二期將會(huì)有百貨及影院。區(qū)域型車(chē)公廟地鐵商城2.4萬(wàn)平米集餐飲、主題零售、生活服務(wù)、運(yùn)動(dòng)健身為一體的購(gòu)物中心全市明年廣場(chǎng)5萬(wàn)平米30-45白領(lǐng)女性購(gòu)物中心全市其他零星商業(yè)2萬(wàn)平米主要以滿(mǎn)足本樓盤(pán)日常需要為主鄰里型商業(yè)從周邊商業(yè)的供應(yīng)來(lái)看，片區(qū)人口10萬(wàn)人，商業(yè)供應(yīng)量將在20多萬(wàn)，按人均需要商業(yè)面積1平米來(lái)計(jì)算，未來(lái)集中商業(yè)將會(huì)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。從周邊商業(yè)供應(yīng)如果項(xiàng)目做輻射區(qū)域的商業(yè)中心，人流支持不足，且周邊供應(yīng)量逐漸加大，項(xiàng)目面臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。24項(xiàng)目屬性定位－思路二可行性分析周邊商業(yè)規(guī)模（萬(wàn)平米）定25項(xiàng)目屬性定位5萬(wàn)平米的商業(yè)做成什么思路一：類(lèi)似于萬(wàn)象城輻射全市的購(gòu)物中心不可行思路二：輻射本區(qū)域的購(gòu)物中心持續(xù)生存有問(wèn)題，人流也難以支撐。需要突破困局25項(xiàng)目屬性定位5萬(wàn)平米的商業(yè)做成什么思路一：思路二：需要突26項(xiàng)目屬性定位－區(qū)域突破需要突破困局突破的可能性50：1的車(chē)位配比周邊道路的通達(dá)性較好項(xiàng)目處在中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)從區(qū)域地理上突破從消費(fèi)模式上突破突破的可能性建筑意向經(jīng)典、尊貴處在香蜜湖豪宅區(qū)域有公園、露臺(tái)、騎樓等增加體驗(yàn)價(jià)值場(chǎng)景深圳人樂(lè)于體驗(yàn)新生事物本項(xiàng)目從外部環(huán)境到項(xiàng)目本身具備突破的可能性26項(xiàng)目屬性定位－區(qū)域突破需要突破困局突破的可能性50：1的27與本項(xiàng)目類(lèi)似，波托菲諾的商業(yè)也處在人流較少的富人區(qū)；在形態(tài)及體量上，屬于社區(qū)商業(yè)，但波托菲諾通過(guò)嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)管理模式以及水岸風(fēng)情的營(yíng)造，使項(xiàng)目成為一個(gè)城市的風(fēng)情的符號(hào)，成為一個(gè)有特定消費(fèi)人群的商圈。項(xiàng)目屬性定位－區(qū)域突破案例借鑒特點(diǎn)：波托菲諾的異域風(fēng)情營(yíng)造得比較足，比較地道；商業(yè)街臨湖，將商業(yè)延伸到環(huán)境中；整體業(yè)態(tài)控制得比較好，格調(diào)一致，多為知名品牌商家；突破原因分析：最重要的原因：深圳是一個(gè)移民的、多元化的城市，樂(lè)于接受新事物，而深圳比較缺少體驗(yàn)感比較強(qiáng)的商業(yè)，缺少有格調(diào)的交往和休閑場(chǎng)所。所以當(dāng)新生事物出現(xiàn)的時(shí)候，人們都趨之若騖，海上世界、萬(wàn)象城的成功都證明了這一點(diǎn)。27與本項(xiàng)目類(lèi)似，波托菲諾的商業(yè)也處在人流較少的富人區(qū)；在形28體驗(yàn)價(jià)值是人們重復(fù)去波托菲諾、萬(wàn)象城、海上世界的最大理由。汽車(chē)文化給人們帶來(lái)了更多的消費(fèi)體驗(yàn)，突破了商業(yè)在區(qū)位上的局限性。項(xiàng)目屬性定位－區(qū)域突破案例借鑒體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)、汽車(chē)帶來(lái)的消費(fèi)已經(jīng)成為促動(dòng)現(xiàn)代人消費(fèi)行為的動(dòng)因。體驗(yàn)價(jià)值是消費(fèi)要獲得的心理和情感滿(mǎn)足；汽車(chē)是要獲得豐富消費(fèi)體驗(yàn)價(jià)值的工具28體驗(yàn)價(jià)值是人們重復(fù)去波托菲諾、萬(wàn)象城、海上世界的最大理由29項(xiàng)目屬性定位－區(qū)域突破案例借鑒所以對(duì)汽車(chē)帶來(lái)消費(fèi)和體驗(yàn)價(jià)值研究是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)區(qū)域突破和消費(fèi)模式突破的基礎(chǔ)。29項(xiàng)目屬性定位－區(qū)域突破案例借鑒所以對(duì)汽車(chē)帶來(lái)消費(fèi)和體驗(yàn)價(jià)30汽車(chē)娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)深圳的汽車(chē)擁有量已經(jīng)達(dá)到每100人28.64輛他將產(chǎn)生怎樣的影響力社會(huì)影響推動(dòng)自身產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展改變城市居住格局改變?nèi)藗兊纳詈凸ぷ鞣绞接绊懗鞘猩虡I(yè)的格局項(xiàng)目屬性定位－汽車(chē)文化帶來(lái)的影響汽車(chē)擁有量增加產(chǎn)生的影響個(gè)體產(chǎn)生的影響擴(kuò)大社交圈子見(jiàn)識(shí)更多的新鮮事物感受更多自然和人文的體驗(yàn)汽車(chē)將會(huì)對(duì)社會(huì)進(jìn)步及個(gè)體成長(zhǎng)產(chǎn)生影響30汽車(chē)娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響項(xiàng)目屬性定位－汽車(chē)文化帶來(lái)的影響汽車(chē)31駕車(chē)消費(fèi)客戶(hù)駕車(chē)白領(lǐng)（收入在10萬(wàn)-30萬(wàn)）駕車(chē)中產(chǎn)階層（收入在30萬(wàn)-100萬(wàn)）駕車(chē)精英階層（收入在100萬(wàn)以上）購(gòu)物、休閑及交往的主要場(chǎng)所華強(qiáng)北購(gòu)物為主，萬(wàn)象城、中信城市廣場(chǎng)、華僑城、波托菲諾、海上世界休閑、交往。偶爾華強(qiáng)北購(gòu)物，厭倦華僑北停車(chē)，在中心區(qū)、中信吉之島、山姆、香港購(gòu)物比較多，萬(wàn)象城、中信城市廣場(chǎng)、威吧、波托菲諾、海上世界休閑、交往。萬(wàn)象城、中信、金光華、香港購(gòu)物，休閑在波托菲諾、萬(wàn)象城等。項(xiàng)目屬性定位－駕車(chē)消費(fèi)客戶(hù)行為研究商業(yè)輻射區(qū)域的突破；隨著駕車(chē)消費(fèi)客戶(hù)的增加，波托菲諾、海上世界等區(qū)域性較強(qiáng)的商業(yè)點(diǎn)逐漸實(shí)現(xiàn)區(qū)域突破；階層界限的突破，只要有車(chē)，各個(gè)階層的休閑、交往的場(chǎng)所是交叉、重復(fù)的；由此需要有更新的場(chǎng)所來(lái)刺激階層的區(qū)分；（例如上海的時(shí)尚領(lǐng)地由新天地不斷的向外灘3號(hào)，外灘18號(hào)及N號(hào)過(guò)渡。深圳需要專(zhuān)門(mén)為中上層及精英階層提供純粹的購(gòu)物、交往和休閑的地方。31駕車(chē)消費(fèi)客戶(hù)購(gòu)物、休閑及交往的主要場(chǎng)所項(xiàng)目屬性定位－駕車(chē)32駕車(chē)消費(fèi)客戶(hù)場(chǎng)所選擇關(guān)注因素項(xiàng)目屬性定位－駕車(chē)消費(fèi)客戶(hù)行為研究停車(chē)位數(shù)量是否滿(mǎn)足停車(chē)是否方便停車(chē)后與場(chǎng)所之間的距離及體驗(yàn)感是否有與眾不同的產(chǎn)品是否有格外的體驗(yàn)（在基本屬性相同的前提下駕車(chē)消費(fèi)客戶(hù)場(chǎng)所選擇關(guān)注因素駕車(chē)消費(fèi)對(duì)個(gè)體產(chǎn)生的影響關(guān)注消費(fèi)體驗(yàn)關(guān)注體驗(yàn)及自我的滿(mǎn)足愿意為體驗(yàn)付出成本32駕車(chē)消費(fèi)客戶(hù)項(xiàng)目屬性定位－駕車(chē)消費(fèi)客戶(hù)行為研究駕車(chē)消費(fèi)客33（無(wú)關(guān)的）（有關(guān)的）（無(wú)差異化的）（差異化的）項(xiàng)目屬性定位-經(jīng)濟(jì)價(jià)值遞進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)狀況顧客的需要（市價(jià)）（溢價(jià)）價(jià)格定位提取初級(jí)產(chǎn)品制造產(chǎn)品提供服務(wù)展示體驗(yàn)引導(dǎo)轉(zhuǎn)型顧客定制化商品化商品化商品化顧客定制化顧客定制化33（無(wú)關(guān)的）（有關(guān)的）（無(wú)差異化的）（差異化的）項(xiàng)目屬性定34項(xiàng)目屬性定位-經(jīng)濟(jì)價(jià)值遞進(jìn)的啟示從經(jīng)濟(jì)價(jià)值遞進(jìn)模型來(lái)看，高體驗(yàn)價(jià)值的產(chǎn)品或是服務(wù)是能得到溢價(jià)的，當(dāng)產(chǎn)品帶來(lái)的體驗(yàn)?zāi)軌蛞龑?dǎo)客戶(hù)轉(zhuǎn)型時(shí)，將得到更高的溢價(jià)。體驗(yàn)價(jià)值與馬斯洛需求層次是匹配的，愿意去體驗(yàn)體驗(yàn)價(jià)值的人，他的內(nèi)心是渴望自我實(shí)現(xiàn)和滿(mǎn)足的。人是有限理性的體驗(yàn)是服務(wù)的一部分體驗(yàn)將產(chǎn)生消費(fèi)的主動(dòng)性提取初級(jí)產(chǎn)品制造產(chǎn)品提供服務(wù)展示體驗(yàn)生理和安全需要社交和尊重需要自我實(shí)現(xiàn)和滿(mǎn)足的需要人們?cè)敢鉃轶w驗(yàn)付出成本體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)與馬斯洛需求層次之間關(guān)系34項(xiàng)目屬性定位-經(jīng)濟(jì)價(jià)值遞進(jìn)的啟示從經(jīng)濟(jì)價(jià)值遞進(jìn)模型來(lái)看，35項(xiàng)目屬性定位-體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的關(guān)系生理需要社交需要尊重需要自我實(shí)現(xiàn)安全需要白領(lǐng)中產(chǎn)精英自我實(shí)現(xiàn)需求愿意為體驗(yàn)付出成本商品的溢價(jià)越高商戶(hù)支撐租金能力增加項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力增加客戶(hù)層面越高越愿意為體驗(yàn)付出成本35項(xiàng)目屬性定位-體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的關(guān)系生理需要社交需要尊36所以我們鎖定中上層及精英階層當(dāng)深圳還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)純粹的購(gòu)物、交往和休閑場(chǎng)所的時(shí)候我們可以為他們提供這種滿(mǎn)足體驗(yàn)感的場(chǎng)所項(xiàng)目屬性定位36項(xiàng)目屬性定位37城市精英人士交往、休閑、購(gòu)物的頂級(jí)場(chǎng)所與傳統(tǒng)的單純休閑的場(chǎng)所相比，會(huì)有購(gòu)物的功能。與傳統(tǒng)的商業(yè)中心相比，他又是一個(gè)為特定圈層提供休閑和交往的場(chǎng)所。項(xiàng)目屬性定位37項(xiàng)目屬性定位38成功案例－上海.外灘3號(hào)簡(jiǎn)介：外灘三號(hào)凝聚藝術(shù)、文化、美食、時(shí)尚和音樂(lè)，激發(fā)生活靈感，引領(lǐng)現(xiàn)代時(shí)尚，是品位人士推崇備至的優(yōu)雅成熟社交、休閑場(chǎng)所。外灘三號(hào)建筑面積共約12，000平方米，在七層樓面里擁有并經(jīng)營(yíng)四家呈現(xiàn)精美菜肴的餐廳、高級(jí)品牌專(zhuān)賣(mài)店、依云水療中心、滬申畫(huà)廊和一間音樂(lè)沙龍。外灘3號(hào)主要業(yè)態(tài)及商家：服裝：阿瑪尼及其他高級(jí)品牌專(zhuān)賣(mài)餐飲：Jean-Georges、望江閣等四家餐廳文化休閑：滬申畫(huà)廊和一間音樂(lè)沙龍和依云水療中心38成功案例－上海.外灘3號(hào)簡(jiǎn)介：外灘3號(hào)主要業(yè)態(tài)及商家：39注重品牌和格調(diào)的一致性云集世界頂尖品牌的服裝、餐廳，將奢華和時(shí)尚做到極致；成為了上海時(shí)尚、上流社會(huì)交往的標(biāo)簽和場(chǎng)所。外灘3號(hào)既有時(shí)尚氣息又有文化和藝術(shù)的元素。注重體驗(yàn)價(jià)值的營(yíng)造，例如望江閣餐廳一層只為6－8位客人提供用餐，二層則只有2－3位；滬申畫(huà)廊從高處延伸到餐廳；而法國(guó)Jean-Georges餐廳更是將體驗(yàn)做到極致。成功案例－上海.外灘3號(hào)借鑒39注重品牌和格調(diào)的一致性云集世界頂尖品牌的服裝、餐廳，將奢40多家世界頂級(jí)品牌入駐。同時(shí)引進(jìn)著名的法國(guó)餐廳等高級(jí)娛樂(lè)休閑消費(fèi)場(chǎng)所。注入精品零售、商務(wù)辦公、展覽展示與餐飲娛樂(lè)等多種時(shí)尚功能。也是一個(gè)時(shí)尚、精英、明星等定級(jí)人士交往和聚會(huì)的地方。成功案例－上海.外灘18號(hào)案例及借鑒其中品牌店有：卡地亞、杰尼亞Zegna、寶詩(shī)龍Boucheron、百達(dá)翡麗、英皇鐘表珠寶、雅格獅丹服飾、意大利Sibilla咖啡精品店、意大利GABBIANI玻璃精品店、YOUNIK精品店、寶姿1961和BREE皮革。Sens&Bund、灘外樓、BarRouge等高檔中西餐廳和酒吧。整個(gè)招商用了一年的時(shí)間，中西餐廳和酒吧先進(jìn)駐，時(shí)裝、珠寶后進(jìn)。40多家世界頂級(jí)品牌入駐。同時(shí)引進(jìn)著名的法國(guó)餐廳等高級(jí)娛樂(lè)休411、外灘18號(hào)一直是在“邊簽約、邊開(kāi)業(yè)、邊等待”的狀態(tài)中走過(guò)來(lái)的，從招商的心態(tài)可以看出他們對(duì)品牌的堅(jiān)守和追求；2、邊簽約、邊開(kāi)業(yè)并沒(méi)有影響外灘18號(hào)的整體經(jīng)營(yíng)，因?yàn)槭嵌?jí)品牌，所以每開(kāi)一家都會(huì)給整個(gè)城市帶來(lái)欣喜和熱情；從招商和推廣來(lái)說(shuō)都是值得借鑒的。3、與外灘3號(hào)類(lèi)似，同樣也注重體驗(yàn)感和體驗(yàn)價(jià)值的營(yíng)造。成功案例－上海.外灘18號(hào)案例及借鑒411、外灘18號(hào)一直是在“邊簽約、邊開(kāi)業(yè)、邊等待”的狀態(tài)中42從外灘3號(hào)到外灘18號(hào)的成功效應(yīng)我們可以看到，中國(guó)是一個(gè)正處在上升中的社會(huì)，在生活方式上也處在急于要和國(guó)際接軌的過(guò)程；中國(guó)的精英人士還比較缺乏生活方式的沉淀，即便腰纏萬(wàn)貫也難以有自我滿(mǎn)足的感覺(jué)，他們需要?dú)赓|(zhì)的沉淀，他們需要有這樣一個(gè)地方讓他們和真正的時(shí)尚接軌；而一個(gè)城市同樣也需要這樣的氣質(zhì)和沉淀，時(shí)尚也越來(lái)越是一個(gè)城市是否國(guó)際化的標(biāo)志，深圳需要這個(gè)標(biāo)志和符號(hào)；上海有了新天地、外灘3號(hào)，18號(hào)還有N號(hào)，這些都讓這個(gè)城市真正的時(shí)尚起來(lái)，而深圳還只有萬(wàn)象城、中信、波托菲諾、海上世界，深圳要真正時(shí)尚起來(lái)，也需要這樣的頂級(jí)場(chǎng)所。成功案例－上海.外灘18號(hào)案例及借鑒42從外灘3號(hào)到外灘18號(hào)的成功效應(yīng)我們可以看到，中國(guó)是一個(gè)43項(xiàng)目的方向問(wèn)題項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能及形象定位43項(xiàng)目的方向問(wèn)題項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能及形象定位44一個(gè)能為精英人士帶來(lái)頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所；一個(gè)真正能讓深圳時(shí)尚起來(lái)的符號(hào)；一個(gè)讓深圳各路名流交往聚會(huì)的圈子；一個(gè)能讓深圳精英人士沉淀氣質(zhì)的場(chǎng)所；一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味性的場(chǎng)所。項(xiàng)目形象定位44項(xiàng)目形象定位45項(xiàng)目形象定位—項(xiàng)目命名建議中信維多利亞廣場(chǎng)45項(xiàng)目形象定位—項(xiàng)目命名建議中信維多利亞廣場(chǎng)46項(xiàng)目形象定位—項(xiàng)目體驗(yàn)價(jià)值的營(yíng)造形象定位關(guān)鍵詞頂級(jí)體驗(yàn)場(chǎng)所城市時(shí)尚符號(hào)特定人群圈層氣質(zhì)沉淀的場(chǎng)所高貴而不乏趣味形象定位具象頂級(jí)品牌帶來(lái)的體驗(yàn)、稀缺帶來(lái)的體驗(yàn)、極致細(xì)節(jié)帶來(lái)體驗(yàn)與國(guó)際化接軌、成為客戶(hù)、時(shí)尚傳媒的話(huà)題和愿意體驗(yàn)的場(chǎng)所類(lèi)似的人群環(huán)境對(duì)行為方式的促進(jìn)，讓你懂得怎樣優(yōu)雅起來(lái)單純的高貴讓人覺(jué)得嬌柔和壓抑娛樂(lè)和趣味的體驗(yàn)讓高貴和經(jīng)典產(chǎn)生持續(xù)的力量豐富而極致的體驗(yàn)將是本項(xiàng)目成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵46項(xiàng)目形象定位—項(xiàng)目體驗(yàn)價(jià)值的營(yíng)造形象定位關(guān)鍵詞形象定位具47頂級(jí)品牌旗艦店進(jìn)駐帶來(lái)的體驗(yàn)同時(shí)也是城市時(shí)尚的符號(hào)這個(gè)符號(hào)可以是香蜜湖8號(hào)香蜜湖8號(hào)=ARMANI香蜜湖8號(hào)=GUCCI項(xiàng)目形象定位—項(xiàng)目體驗(yàn)價(jià)值的營(yíng)造47頂級(jí)品牌旗艦店進(jìn)駐帶來(lái)的體驗(yàn)項(xiàng)目形象定位—項(xiàng)目體驗(yàn)價(jià)值的48項(xiàng)目頂級(jí)品牌帶來(lái)的極致體驗(yàn)這也是城市時(shí)尚的符號(hào)以及氣質(zhì)和行為沉淀的場(chǎng)所香蜜湖8號(hào)=JeanGeorges餐廳=美食時(shí)尚化的標(biāo)志香蜜湖8號(hào)=海港概念餐廳項(xiàng)目形象定位—項(xiàng)目體驗(yàn)價(jià)值的營(yíng)造JeanGeorges（法）（世界頂級(jí)餐廳）帶來(lái)真正的現(xiàn)代法式菜肴，美洲核桃木、深酒紅色及鈷藍(lán)色的家具使整個(gè)餐廳沉浸在一種優(yōu)雅氣氛中。48項(xiàng)目頂級(jí)品牌帶來(lái)的極致體驗(yàn)項(xiàng)目形象定位—項(xiàng)目體驗(yàn)價(jià)值的營(yíng)49香蜜湖8號(hào)=特色餐飲（特色包房模式）“躺吧”在香蜜湖8號(hào)的一至數(shù)個(gè)包房可以采用這種特殊的餐飲方式，形成市場(chǎng)的亮點(diǎn)和吸引眼球的標(biāo)志；臥式就餐在古希臘和羅馬時(shí)期十分流行，斜靠在床上由傭人侍候用膳是一種身份和地位的象征；如今紐約也掀起了此種風(fēng)潮；躺吧中的床和床墊都是特制的，侍者守候在一旁，如果顧客不小心把食物掉到床上，侍者能在35秒內(nèi)換個(gè)新床單，就像在普通餐廳換張桌布一樣簡(jiǎn)單。項(xiàng)目形象定位—體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造49香蜜湖8號(hào)=特色餐飲（特色包房模式）“躺吧”項(xiàng)目形象50香蜜湖8號(hào)=頂級(jí)體驗(yàn)的“依云水療”項(xiàng)目形象定位—體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造依云水療是世界頂級(jí)的水療，采用的都是法國(guó)和瑞士交界處阿爾卑斯山下的礦泉水。50香蜜湖8號(hào)=頂級(jí)體驗(yàn)的“依云水療”項(xiàng)目形象定位—體驗(yàn)價(jià)值51停車(chē)體驗(yàn)安裝車(chē)牌自動(dòng)識(shí)別設(shè)備增加客戶(hù)前往商場(chǎng)或是客戶(hù)找車(chē)的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)或是服務(wù)采用在停車(chē)場(chǎng)出口、入口分別安裝車(chē)牌自動(dòng)識(shí)別設(shè)備，達(dá)到用戶(hù)的車(chē)牌號(hào)與IC卡一一對(duì)應(yīng)，從而防止車(chē)輛被盜、防止值班人員作弊、便于遺失卡管理、提高停車(chē)場(chǎng)服務(wù)水平和管理質(zhì)量等均有明顯效果。項(xiàng)目形象定位—體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造51停車(chē)體驗(yàn)采用在停車(chē)場(chǎng)出口、入口分別安裝車(chē)牌自動(dòng)識(shí)別設(shè)備，52停車(chē)的感受不是在停車(chē)場(chǎng)，而是在一個(gè)設(shè)計(jì)感比較強(qiáng)的空間項(xiàng)目形象定位—體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造52停車(chē)的感受不是在停車(chē)場(chǎng)，而是在一個(gè)設(shè)計(jì)感比較強(qiáng)的空間項(xiàng)目53建議在車(chē)庫(kù)中增加趣味性的設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)的店面在車(chē)庫(kù)中穿插售賣(mài)汽車(chē)飾品的趣味店項(xiàng)目形象定位—體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造53建議在車(chē)庫(kù)中增加趣味性的設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)的店面項(xiàng)目形象定位—54停車(chē)場(chǎng)的墻體上可以有一些精美的涂鴉穿過(guò)停車(chē)場(chǎng)就像經(jīng)過(guò)一條藝術(shù)街項(xiàng)目形象定位—體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造54停車(chē)場(chǎng)的墻體上可以有一些精美的涂鴉項(xiàng)目形象定位—體驗(yàn)價(jià)值55影劇院和文化中心的百變體驗(yàn)明星及各行業(yè)精英聚會(huì)、PARTY的地方；可以做首映儀式、新聞發(fā)布會(huì)，聽(tīng)歌劇的地方。這里會(huì)因?yàn)樘貏e的人和事而成為社會(huì)的焦點(diǎn)。項(xiàng)目形象定位—體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造55影劇院和文化中心的百變體驗(yàn)項(xiàng)目形象定位—體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造56項(xiàng)目形象定位

—體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造經(jīng)典建筑里的櫥窗設(shè)計(jì)精美趣味奢靡56項(xiàng)目形象定位

—體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造經(jīng)57建議商業(yè)騎樓增加經(jīng)典的歐式燈增加趣味性小品和設(shè)計(jì)感較強(qiáng)的標(biāo)識(shí)建議將商業(yè)的氛圍延伸到公園里，公園中也有休閑的桌椅。項(xiàng)目形象定位

—體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造57建議商業(yè)騎樓增加經(jīng)典的歐式燈增加趣味性小品和設(shè)計(jì)感較強(qiáng)的58商場(chǎng)的通道可以用來(lái)做一些家居展覽商場(chǎng)的通道可以用來(lái)做一些藝術(shù)品或時(shí)尚新品的展覽以增加趣味性和體驗(yàn)感項(xiàng)目形象定位

—體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造58商場(chǎng)的通道可以用來(lái)做一些家居展覽商場(chǎng)的通道可以用來(lái)做一些59增加趣味性小品和設(shè)計(jì)感較強(qiáng)的標(biāo)識(shí)在商場(chǎng)中間也可以增加小品項(xiàng)目形象定位

—體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造59增加趣味性小品和設(shè)計(jì)感較強(qiáng)的標(biāo)識(shí)在商場(chǎng)中間也可以增加小品60項(xiàng)目功能定位－精英人士消費(fèi)模式分析通常以商務(wù)休閑和交往為目的；餐廳、酒吧及其他或以商務(wù)為目的的購(gòu)物行為人群?jiǎn)渭?、私密、環(huán)境好獲得較高的體驗(yàn)價(jià)值消費(fèi)目的消費(fèi)方式消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)感受精英人士單純以購(gòu)物為目的的消費(fèi)會(huì)比較少，他們通常希望消費(fèi)活動(dòng)能在一個(gè)場(chǎng)所完成，如果購(gòu)物功能融入得當(dāng)，也能讓他們有較好的購(gòu)物體驗(yàn)。60項(xiàng)目功能定位－精英人士消費(fèi)模式分析通常以商務(wù)休閑和交往為61項(xiàng)目功能定位所以本項(xiàng)目將是一個(gè)專(zhuān)門(mén)為城市精英人士奪身定做能獲得全面、極致頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所；主要包括以下功能：娛樂(lè)、休閑餐飲購(gòu)物藝術(shù)沙龍展覽、展示建議娛樂(lè)、休閑：餐飲：購(gòu)物：文化展覽=30%：40%：20%：10%61項(xiàng)目功能定位所以本項(xiàng)目將是一個(gè)專(zhuān)門(mén)為城市精英人士奪身定做62前提項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目形象功能定位項(xiàng)目方向性問(wèn)題項(xiàng)目銷(xiāo)售問(wèn)題項(xiàng)目租售比例項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目售賣(mài)模式項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告思路62前提項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目形象功能定位項(xiàng)目方項(xiàng)目銷(xiāo)項(xiàng)目租售比例63項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位功能購(gòu)物餐飲休閑、娛樂(lè)藝術(shù)沙龍展覽、展示小型俱樂(lè)部等對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議服裝、珠寶、鐘表、紅酒、禮品等西餐廳、中餐廳酒吧、躺吧、水療、影院畫(huà)廊、音樂(lè)沙龍品牌、藝術(shù)品展覽展示廳各類(lèi)俱樂(lè)部聚會(huì)場(chǎng)所從單純的業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，會(huì)與周邊的商業(yè)甚至市級(jí)購(gòu)物中心有相同的地方，但不同的是對(duì)于商家品牌和業(yè)種的選擇，這里集中的都是深圳其他商業(yè)中沒(méi)有的品牌，而且在檔次上比較一致。這就是有差異的地方。附：周邊及深圳其他大型商業(yè)業(yè)態(tài)63項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位功能對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議從單純的業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，會(huì)與64一層功能分布及商家選擇建議一層世界頂級(jí)品牌店等專(zhuān)賣(mài)約3500平米

對(duì)外的餐飲面積約1500平米。餐飲和便利店精品專(zhuān)賣(mài)64一層功能分布及商家選擇建議一層世界頂級(jí)品牌店等專(zhuān)賣(mài)約3565一層功能分布及商家選擇建議世界頂級(jí)品牌專(zhuān)賣(mài)：阿瑪尼、Gucci、范思哲、CHANEL、CD、卡地亞、杰尼亞Zegna、寶詩(shī)龍Boucheron、百達(dá)翡麗、GUESS、

PRADA、VALENTINO、?，斒薱hanelPRADA65一層功能分布及商家選擇建議世界頂級(jí)品牌專(zhuān)賣(mài)：阿瑪尼、G66一層功能分布及商家選擇建議一樓對(duì)外店鋪西餐店：星巴克、kosmo咖啡店、日本、韓國(guó)料理、可頌坊、塔可鐘墨西哥風(fēng)情餐廳、必勝客批薩等。

東北角上是711便利店

（主要考慮對(duì)外，并與廣場(chǎng)結(jié)合）66一層功能分布及商家選擇建議一樓對(duì)外店鋪西餐店：星巴克、k67二層功能分布及商家選擇建議頂級(jí)品牌專(zhuān)賣(mài)西餐廳西餐廳西餐廳二層世界頂級(jí)品牌店等專(zhuān)賣(mài)約1000平米

西餐廳面積約3600平米。67二層功能分布及商家選擇建議頂級(jí)品牌專(zhuān)賣(mài)西餐廳西餐廳西餐廳68世界定級(jí)品牌專(zhuān)賣(mài)：紅酒專(zhuān)賣(mài)、雪茄專(zhuān)賣(mài)、意大利Sibilla咖啡精品店、意大利GABBIANI玻璃精品店、YOUNIK精品店等餐飲：法國(guó)Jean-Georges餐廳，面積約1200平米丹周日式餐廳－充滿(mǎn)蟬意，面積約1700平米巴黎店MaisonBlanche法國(guó)餐廳700平米二層功能分布及商家選擇建議68世界定級(jí)品牌專(zhuān)賣(mài)：紅酒專(zhuān)賣(mài)、雪茄專(zhuān)賣(mài)、意大利Sibill69法國(guó)依云水療、理容及泰式SPA共3400平米健身房、瑜珈館1500平米轉(zhuǎn)角餐廳1132平米三層功能分布及商家選擇建議69法國(guó)依云水療、理容及泰式SPA健身房、瑜珈館1500平米70轉(zhuǎn)角餐廳建議引進(jìn)帕蘭朵意大利餐廳帕蘭朵餐廳以意大利著名建筑家AndreaPalladio（1508-1580）的名字命名?！耙獯罄麌?guó)門(mén)之外最正統(tǒng)的意大利餐廳”的美評(píng)。之后，2001年至2005年，餐廳蟬聯(lián)了“五星鉆石獎(jiǎng)”的殊榮。三層功能分布及商家選擇建議70轉(zhuǎn)角餐廳建議引進(jìn)帕蘭朵意大利餐廳三層功能分布及商家選擇建71明星聚會(huì)、開(kāi)PARTY、音樂(lè)沙龍及畫(huà)廊1800平米四層功能分布及商家選擇建議餐飲2500平米餐飲950平米71明星聚會(huì)、開(kāi)PARTY、音樂(lè)沙龍及畫(huà)廊1800平米四層功72五層功能分布及商家選擇建議餐飲1800平米餐飲600平米會(huì)議中心250平米72五層功能分布及商家選擇建議餐飲1800平米餐飲600平米734－5層中間部分共4300平米，建議引進(jìn)海港餐飲的新概念餐飲店。5樓部分可以做成躺吧。4－5層帶露臺(tái)餐飲建議引進(jìn)上海私訪(fǎng)菜。屋頂花園可以做成酒吧五層功能分布及商家選擇建議734－5層中間部分共4300平米，建議引進(jìn)海港餐飲的新概念74項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合比例業(yè)態(tài)面積(實(shí)用面積平米）比例（%）品牌專(zhuān)賣(mài)450016餐飲1208244娛樂(lè)、休閑(含屋頂酒吧）890032文化、會(huì)議20507娛樂(lè)、休閑：餐飲：購(gòu)物：文化展覽=32%：44%：16%：7%與建議比例大致相近74項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合比例業(yè)態(tài)面積(實(shí)用面積平米）比例（%）品牌專(zhuān)75項(xiàng)目租售比例建議商鋪的價(jià)值與人流狀況關(guān)系較通常弱與樓層關(guān)系較通常弱與業(yè)態(tài)承租能力相關(guān)與商家經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)項(xiàng)目租售比例原則從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)建議本項(xiàng)目只租不售，從發(fā)展商資金回籠的角度建議有原則的進(jìn)行出售。主力店和旗艦店不出售面積較大的店不進(jìn)行分割出售承租能力較低并需要培育期的店不進(jìn)行出售75項(xiàng)目租售比例建議商鋪的價(jià)值與人流狀況關(guān)系較通常弱與樓層關(guān)76前提項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目方向性問(wèn)題項(xiàng)目銷(xiāo)售問(wèn)題項(xiàng)目租售比例項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目售賣(mài)模式項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告思路76前提項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目方項(xiàng)目銷(xiāo)項(xiàng)目77項(xiàng)目租售比例建議樓層業(yè)態(tài)主力店租售建議一層品牌專(zhuān)賣(mài)、餐飲、便利店阿瑪尼、Gucci旗艦店旗艦店不售，其余部分建議分割銷(xiāo)售，出售面積約4500平米二層品牌專(zhuān)賣(mài)法國(guó)Jean-Georges餐廳、丹周日式餐廳品牌專(zhuān)賣(mài)建議分割租售，主力店不售，餐廳不出售，出售面積約1000平米三層水療、SPA、健身、餐飲依云水療面積較大，不宜于分割，且業(yè)態(tài)需要一定培育期，不建議出售四層/五層文化、會(huì)議、餐飲海港概念餐飲、上海私房菜海港有一定購(gòu)買(mǎi)的可能性建議出售面積在約5500平米，如果海港購(gòu)買(mǎi)約在9800平米。出售/出租比例大致在20%-36%。77項(xiàng)目租售比例建議樓層業(yè)態(tài)主力店租售建議一層品牌專(zhuān)賣(mài)、餐飲78前提項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目方向性問(wèn)題項(xiàng)目銷(xiāo)售問(wèn)題項(xiàng)目租售比例項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目售賣(mài)模式項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告思路78前提項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目方項(xiàng)目銷(xiāo)項(xiàng)目79自營(yíng)發(fā)展商與經(jīng)營(yíng)公司聯(lián)營(yíng)委托經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)目前市場(chǎng)上常用的經(jīng)營(yíng)模式在解決售賣(mài)模式之前，我們需要明確項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)模式從項(xiàng)目的定位、持續(xù)經(jīng)營(yíng)以及良好形象的維護(hù)來(lái)看，無(wú)論是出租還是銷(xiāo)售都需要以統(tǒng)一的形象來(lái)經(jīng)營(yíng)。怎樣實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一形象的經(jīng)營(yíng)，目前市場(chǎng)通常的模式是怎樣的？項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議79自營(yíng)發(fā)展商與經(jīng)委托經(jīng)營(yíng)公司目前市場(chǎng)上常用的經(jīng)營(yíng)模式在解決80經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)其他第一種方式自營(yíng)一般是在物業(yè)招租非常困難、物業(yè)具有某項(xiàng)壟斷性資源優(yōu)勢(shì)的兩種極端狀況下的選擇，物業(yè)集團(tuán)多元化發(fā)展業(yè)務(wù)范圍涵蓋零售業(yè)時(shí)也會(huì)會(huì)選擇這種模式，如茂業(yè)百貨。優(yōu)勢(shì)：在具有壟斷性的前提下，優(yōu)勢(shì)較為明顯。長(zhǎng)期來(lái)看，培養(yǎng)了商業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力。劣勢(shì)：在發(fā)展商面臨招租困難及不專(zhuān)業(yè)時(shí)采用，風(fēng)險(xiǎn)較大。在自營(yíng)的前提下，發(fā)展商可以自購(gòu)自銷(xiāo)，同時(shí)也采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。經(jīng)營(yíng)模式選擇—自營(yíng)80經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)其他第一種方式一般是在物業(yè)招租非常困難81經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)其他第二種方式將商用物業(yè)直接租賃給商業(yè)營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)開(kāi)展商業(yè)營(yíng)運(yùn)即與商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂租賃契約，按租賃契約的規(guī)定收取租金，獲得收益與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)。通常在發(fā)展商沒(méi)有商業(yè)運(yùn)作戰(zhàn)略、經(jīng)驗(yàn)及實(shí)力的狀況下采用。優(yōu)勢(shì)：風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定；劣勢(shì)：不能更好的實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司通常也采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和分割等方式進(jìn)行管理。經(jīng)營(yíng)模式選擇—委托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司81經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)其他第二種方式即與商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂租賃契約82經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)其他第三種方式發(fā)展商與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司聯(lián)營(yíng)即發(fā)展商與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司采取契約式的合作方式，發(fā)展商的租金收入與此物業(yè)空間的商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入掛鉤，按照契約提成、分紅。通常在發(fā)展商有一定經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，并且有商業(yè)運(yùn)作戰(zhàn)略的情況下使用。優(yōu)勢(shì)：與專(zhuān)業(yè)公司合作，可以培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)運(yùn)作能力，風(fēng)險(xiǎn)大，收益也大。劣勢(shì)：商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好了，收入增加；同時(shí)也承擔(dān)經(jīng)營(yíng)不善而帶來(lái)的低租金甚至無(wú)租金風(fēng)險(xiǎn)。采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。經(jīng)營(yíng)模式選擇—發(fā)展商與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司聯(lián)營(yíng)82經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)其他第三種方式即發(fā)展商與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司采83經(jīng)營(yíng)模式選擇從發(fā)展商角度來(lái)看，中信有運(yùn)作商業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，有自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，而且也有發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略，所以從項(xiàng)目及發(fā)展商的長(zhǎng)期利益來(lái)看，在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的模式下采用：

自營(yíng)+國(guó)際專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)作顧問(wèn)的方式即可挖掘商業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值，也可吸取專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)咨詢(xún)公司的建議。83經(jīng)營(yíng)模式選擇從發(fā)展商角度來(lái)看，中信有運(yùn)作商業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，84經(jīng)營(yíng)管理公司和商家可以采取保底提成的方式進(jìn)行合作，收取的租金一般分兩部分，一部分是按面積收取，稱(chēng)為保證租金，另一部分按總營(yíng)業(yè)額的一定比例收取，該比例取決于承租商的平均費(fèi)用、商品價(jià)格、利潤(rùn)率等相關(guān)因素，總營(yíng)業(yè)額的計(jì)算通常每年進(jìn)行一次。整個(gè)商場(chǎng)將采用店中店的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。經(jīng)營(yíng)模式選擇8485前提項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目方向性問(wèn)題項(xiàng)目銷(xiāo)售問(wèn)題項(xiàng)目租售比例項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目售賣(mài)模式項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告思路85前提項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目方項(xiàng)目銷(xiāo)項(xiàng)目86項(xiàng)目售賣(mài)模式分析銷(xiāo)售方式特征優(yōu)劣勢(shì)適用性直接銷(xiāo)售將商鋪分割銷(xiāo)售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)。優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商后顧之憂(yōu)；沒(méi)有但對(duì)于有租有售的商業(yè)來(lái)說(shuō)將會(huì)影響整體的經(jīng)營(yíng)和形象適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷(xiāo)售帶租約銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商引進(jìn)主力商家或經(jīng)營(yíng)管理者主力商家或經(jīng)營(yíng)管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)，發(fā)展商一次或每年返還客戶(hù)收益。有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)，但會(huì)在租約期滿(mǎn)后產(chǎn)生一些后續(xù)問(wèn)題。對(duì)于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商鋪目前市場(chǎng)上常用的商鋪銷(xiāo)售方式86項(xiàng)目售賣(mài)模式分析銷(xiāo)售方式特征優(yōu)劣勢(shì)適用性直接銷(xiāo)售將商鋪分87目前項(xiàng)目所在區(qū)域還不能給到市場(chǎng)信心，還需要一定的培育期，且項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，所以建議項(xiàng)目一層外鋪采用帶租約銷(xiāo)售的方式（租約建議在5年左右），既能在培育期給到客戶(hù)信心，又能將項(xiàng)目良好的形象建立起來(lái)。項(xiàng)目售賣(mài)模式分析帶租約銷(xiāo)售部分87目前項(xiàng)目所在區(qū)域還不能給到市場(chǎng)信心，還需要一定的培育期，88一樓的內(nèi)鋪引進(jìn)了及二樓引進(jìn)世界品牌專(zhuān)賣(mài)，通常簽的時(shí)間都會(huì)比較長(zhǎng)，如果采用通常的帶租約銷(xiāo)售方式，發(fā)展商付出的成本會(huì)比較高，所以我們建議世聯(lián)研究的核心售賣(mài)模式。項(xiàng)目售賣(mài)模式分析88一樓的內(nèi)鋪引進(jìn)了及二樓引進(jìn)世界品牌專(zhuān)賣(mài)，通常簽的時(shí)間都會(huì)89“核心售賣(mài)”與銀行無(wú)關(guān)，操作簡(jiǎn)單，可以做為一種銷(xiāo)售方式。發(fā)展商某經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一管理投資客戶(hù)銷(xiāo)售關(guān)系確定銷(xiāo)售價(jià)格主力店進(jìn)駐/招商投資客戶(hù)與發(fā)展商簽定銷(xiāo)售合同同時(shí)，簽定“委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)”，同意將10年收益權(quán)抵付尾款。并承諾期滿(mǎn)后原價(jià)回購(gòu)。投資客戶(hù)只付首期，不需月供，即可享有物業(yè)升值的好處。89“核心售賣(mài)”與銀行無(wú)關(guān)，操作簡(jiǎn)單，可以做為一種銷(xiāo)售方式。90承諾承諾詮釋首付4成通過(guò)測(cè)算，我們認(rèn)為首付4成是能夠達(dá)到銷(xiāo)售速度與回款量之間效率最優(yōu)的付款方式10年抵尾款（1）按照首付4成方式，剩下6成尾款；（2）若按承諾返租6%計(jì)算，10年返租達(dá)到60％；（3）實(shí)際發(fā)展商獲得的收益也就是首期4成＋10年的租金收益；10年后原價(jià)回購(gòu)保證（1）主力店的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證了周邊商鋪的租金增長(zhǎng)，10年后商鋪必定升值。10年后客戶(hù)未必肯回購(gòu)；（2）即使回購(gòu)，也是根據(jù)銷(xiāo)售原價(jià)回購(gòu)，同時(shí)考慮年限折舊；實(shí)際回購(gòu)成本低于原價(jià)；但商鋪升值，回購(gòu)還能保證收益增加；（3）提供該項(xiàng)保證，給予客戶(hù)強(qiáng)烈信心。項(xiàng)目售賣(mài)模式分析—核心售賣(mài)模式分析90承諾承諾詮釋首付4成通過(guò)測(cè)算，我們認(rèn)為首付4成是能夠達(dá)到91本項(xiàng)目采用核心售賣(mài)模式的好處在于：—在區(qū)域商業(yè)價(jià)值未能體現(xiàn)之前給予投資者信心和保障；—為發(fā)展商在短期利益和長(zhǎng)期利益的博弈中找到一個(gè)比較好的平衡點(diǎn)。項(xiàng)目售賣(mài)模式分析—核心售賣(mài)模式分析建議一樓內(nèi)鋪及二樓專(zhuān)賣(mài)部分采用核心售賣(mài)模式91本項(xiàng)目采用核心售賣(mài)模式的好處在于：項(xiàng)目售賣(mài)模式分析—核心924-5層采用直接銷(xiāo)售給商家的方式所以本項(xiàng)目將采用帶租約銷(xiāo)售+核心售賣(mài)模式+直接銷(xiāo)售的方式對(duì)部分商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售項(xiàng)目售賣(mài)模式分析924-5層采用直接銷(xiāo)售給商家的方式項(xiàng)目售賣(mài)模式分析93前提項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目方向性問(wèn)題項(xiàng)目銷(xiāo)售問(wèn)題項(xiàng)目租售比例項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目售賣(mài)模式項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位報(bào)告思路93前提項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目方項(xiàng)目銷(xiāo)項(xiàng)目94香蜜湖片區(qū)處于發(fā)展階段，未有成熟商業(yè)氛圍，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊僅有零星街鋪交易，與本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式相去甚遠(yuǎn)，可參照性不強(qiáng)。靜態(tài)價(jià)格制定方法的選擇綜合比較市場(chǎng)比較法成本法收益法適用范圍適用于不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)達(dá)，有較多的交易實(shí)例的情況適用于既無(wú)收益又不交易的不動(dòng)產(chǎn)有收益或潛在收收益的不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題周邊商鋪市場(chǎng)交易不發(fā)達(dá)，嚴(yán)重缺乏交易實(shí)例的參照物不符合本項(xiàng)目情況符合本項(xiàng)目情況是否采用不建議采用不建議采用建議采用√項(xiàng)目的價(jià)格定位94香蜜湖片區(qū)處于發(fā)展階段，未有成熟商業(yè)氛圍，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，95用市場(chǎng)比較法確定租金及收益率用收益還原法計(jì)算靜態(tài)價(jià)格估計(jì)溢價(jià)空間動(dòng)態(tài)價(jià)格項(xiàng)目的價(jià)格定位—定價(jià)方法路線(xiàn)圖95用市場(chǎng)比較法確定租金及收益率用收益還原法計(jì)算靜態(tài)價(jià)格估計(jì)96項(xiàng)目名稱(chēng)首層平均月租（元/平方米·月）權(quán)重權(quán)重月租（元/平方米·月）東海坊25040%100香榭里花園10015%15中旅國(guó)際公館25030%75香荔綠洲12015%18根據(jù)市場(chǎng)比較法，一樓商鋪靜態(tài)月租為210元/平米，由于比較的都是街鋪，街鋪的使用率都比較高，約在90％左右，所以233元/平米應(yīng)該是一樓的按套內(nèi)面積計(jì)算的租金。項(xiàng)目的價(jià)格定位—靜態(tài)租金測(cè)算96項(xiàng)目名稱(chēng)首層平均月租（元/平方米·月）權(quán)重權(quán)重月租（元/97公式V=a/r[1-1/(1+r)n]，其中V代表評(píng)估價(jià)值，a=233，r=6%，n=37年（使用年限40年）。備注：假設(shè)在37年的使用期限中，各年凈收益和投資回報(bào)率相等。得出如下計(jì)算結(jié)果項(xiàng)目的價(jià)格定位—收益法的計(jì)算過(guò)程首層價(jià)格初步估算為：41204元/平方米（套內(nèi)）97公式V=a/r[1-1/(1+r)n]，其中V代表評(píng)估98根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，本項(xiàng)目的溢價(jià)空間主要集中在營(yíng)銷(xiāo)、商業(yè)成熟、品牌三個(gè)方面，初步預(yù)期將帶來(lái)10%—20%的溢價(jià)。動(dòng)態(tài)價(jià)格=靜態(tài)價(jià)格+溢價(jià)空間收益法計(jì)算市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià)規(guī)劃利好溢價(jià)營(yíng)銷(xiāo)措施溢價(jià)外部溢價(jià)因素內(nèi)部溢價(jià)因素項(xiàng)目成熟溢價(jià)產(chǎn)品領(lǐng)先溢價(jià)品牌信譽(yù)溢價(jià)經(jīng)過(guò)溢價(jià)，首層均價(jià)區(qū)間[45324，49344]元/平方米項(xiàng)目的價(jià)格定位—經(jīng)過(guò)溢價(jià)后的動(dòng)態(tài)價(jià)格98根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，本項(xiàng)目的溢價(jià)空間主要集中在99項(xiàng)目的價(jià)格定位項(xiàng)目一層外鋪價(jià)格為[45324，49344]

元/平方米（按套內(nèi)面積計(jì)算）項(xiàng)目一層內(nèi)鋪價(jià)格約為外鋪價(jià)格的60%，約在28430元/平方米左右（按套內(nèi)面積計(jì)算）項(xiàng)目二層內(nèi)鋪價(jià)格約為一層內(nèi)鋪價(jià)格的70%，約在20000元/平方米（按套內(nèi)面積計(jì)算）項(xiàng)目4-5層若直接銷(xiāo)售，因面積較大，通常價(jià)格不會(huì)很高，建議在8000元/平方米。（按套內(nèi)面積計(jì)算）99項(xiàng)目的價(jià)格定位項(xiàng)目一層外鋪價(jià)格為[45324，49344100項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算項(xiàng)目整體銷(xiāo)售收入不含4-5層為176366000元，含4-5層為210766000元；實(shí)際回款不含4-5層為113192000元，含4-5層為147592000元；商鋪位置套內(nèi)面積價(jià)格銷(xiāo)售收入實(shí)際回款1層外鋪15004738471076000710760001層內(nèi)鋪30002843085290000341160002層內(nèi)鋪1000200002000000080000004-5層430080003440000034400000合計(jì)9800

210766000147592000100項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算項(xiàng)目整體銷(xiāo)售收入不含4-5層為1763101項(xiàng)目整體回顧項(xiàng)目屬性定位：城市精英人士交往、休閑、購(gòu)物的頂級(jí)場(chǎng)所項(xiàng)目形象定位：頂級(jí)時(shí)尚、極致體驗(yàn)項(xiàng)目命名：中信維多利亞廣場(chǎng)項(xiàng)目功能定位及比例：娛樂(lè)、休閑：餐飲：購(gòu)物：文化展覽=32%：44%：16%：7%出售/出租比例：大致在23%-38%售賣(mài)模式：帶租約銷(xiāo)售+核心售賣(mài)模式+直接銷(xiāo)售項(xiàng)目收益：項(xiàng)目整體銷(xiāo)售收入不含4-5層176366000元，含4-5層210766000元；實(shí)際回款不含4-5層113192000元，含4-5層147592000元；小結(jié)：項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益主要來(lái)自于項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)，短期收益相對(duì)較少。101項(xiàng)目整體回顧項(xiàng)目屬性定位：城市精英人士交往、休閑、購(gòu)物102項(xiàng)目招商及推廣項(xiàng)目招商策略建議項(xiàng)目推廣建議102103樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理通過(guò)推廣實(shí)現(xiàn)良好的市場(chǎng)品牌度和知名度，將有助于項(xiàng)目整體租金水平的提高。樹(shù)立品牌的另一個(gè)含義就是通過(guò)先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式和良好的服務(wù)理念爭(zhēng)服顧客，贏(yíng)得市場(chǎng)，最終保障整個(gè)商業(yè)獲得長(zhǎng)期的租金收益和經(jīng)營(yíng)收益。項(xiàng)目的總體招商思路103樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理通過(guò)推廣實(shí)現(xiàn)104樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目進(jìn)行整體招商。項(xiàng)目的總體招商思路104樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目進(jìn)行整體105樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理是指統(tǒng)一商業(yè)的整體，包括內(nèi)部店鋪的裝修風(fēng)格、統(tǒng)一商業(yè)服務(wù)人員的著裝，統(tǒng)一進(jìn)行宣傳推廣，這樣能夠很大程度上提高商場(chǎng)的物業(yè)檔次，從而滿(mǎn)足高檔的商業(yè)定位，同時(shí)也能大大改善項(xiàng)目的購(gòu)物和經(jīng)營(yíng)環(huán)境，有利于提升項(xiàng)目的品牌知名度，構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力；統(tǒng)一培訓(xùn)管理，以此提高整體服務(wù)水平，降低營(yíng)銷(xiāo)成本。項(xiàng)目的總體招商思路105樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理是指統(tǒng)一商業(yè)106先招主力餐飲和旗艦國(guó)際品牌店，后其他；項(xiàng)目的總體招商策略主力餐飲和旗艦國(guó)際品牌店在招商條件上給予一定優(yōu)惠。主力店和旗艦店的位置需要預(yù)留；邊招商、邊開(kāi)業(yè)；在品牌和鋪位的選擇上要堅(jiān)持檔次相似的原則。106先招主力餐飲和旗艦國(guó)際品牌店，后其他；項(xiàng)目的總體招商策107項(xiàng)目招商及推廣項(xiàng)目招商策略建議項(xiàng)目推廣建議107108項(xiàng)目招商銷(xiāo)售重要節(jié)點(diǎn)建議3月5月7月9月10月11月1月3月確定招商主題、業(yè)態(tài)9月準(zhǔn)備招商資料整理意向商家資料確定招商隊(duì)伍銷(xiāo)售中心裝修籌備招商啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)組織財(cái)富論壇投資論壇主力店及品牌商家招商與主力店或品牌商家有明確意向商家簽約儀式并進(jìn)行宣傳6.1銷(xiāo)售中心開(kāi)放，公園主體完成6.1開(kāi)始銷(xiāo)售登記及咨詢(xún)(開(kāi)始認(rèn)籌）7.1鋪王拍賣(mài)及公開(kāi)發(fā)售即解籌第一批鋪位品牌商家簽約儀式并進(jìn)行宣傳8.8第二批鋪位登記第二批主力店、品牌商家招商完成9.2第三批鋪位公開(kāi)發(fā)售即解籌主力店、品牌商家招商完成90%10.2第三批鋪位登記10.28第三批鋪位公開(kāi)發(fā)售即解籌第三批主力店、品牌商家招商完成招商成功答謝會(huì)部分店鋪開(kāi)業(yè)籌備活動(dòng)剩余鋪位招商、簽約、開(kāi)業(yè)108項(xiàng)目招商銷(xiāo)售重要節(jié)點(diǎn)建議3月5月7月9月10月11月1109項(xiàng)目推廣—商鋪入市策略1）商鋪銷(xiāo)售時(shí)機(jī)：商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實(shí)景展示，已簽約1-2家主力大商家；2）先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌：主體部分的外裝修及公園完成之后再登記咨詢(xún)；3）推售節(jié)奏：商鋪分3批銷(xiāo)售，每批單位分次推出，每次推出即售完；4）制造營(yíng)銷(xiāo)熱點(diǎn)，持續(xù)舉行活動(dòng)：不斷制造營(yíng)銷(xiāo)熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度。109項(xiàng)目推廣—商鋪入市策略1）商鋪銷(xiāo)售時(shí)機(jī)：商業(yè)街區(qū)展示區(qū)110事件營(yíng)銷(xiāo)1：中信維多利亞購(gòu)物公園招商推介新聞發(fā)布會(huì)五洲賓館地點(diǎn):項(xiàng)目預(yù)熱，項(xiàng)目整體推介目的:主題：項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，項(xiàng)目推介邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者中信公司領(lǐng)導(dǎo)政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)世聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)有號(hào)召力的品牌商家中信會(huì)會(huì)員時(shí)間:2006年4月項(xiàng)目推廣—事件營(yíng)銷(xiāo)110事件營(yíng)銷(xiāo)1：中信維多利亞購(gòu)物公園招商推介新聞發(fā)布會(huì)五洲111事件營(yíng)銷(xiāo)2：投資論壇形式：論壇/發(fā)布會(huì)/講座主題：中國(guó)商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式探討邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記中信公司領(lǐng)導(dǎo)世聯(lián)公司領(lǐng)導(dǎo)商業(yè)投資分析專(zhuān)家、權(quán)威人士中信城市廣場(chǎng)商家、中信業(yè)主、世聯(lián)客戶(hù)2006.4（與財(cái)經(jīng)雜志聯(lián)合舉行投資論壇）項(xiàng)目推廣—事件營(yíng)銷(xiāo)111事件營(yíng)銷(xiāo)2：投資論壇形式：論壇/發(fā)布會(huì)/講座2006.112事件營(yíng)銷(xiāo)3：主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)主力店確定關(guān)鍵工作:威尼斯酒店地點(diǎn):展示項(xiàng)目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對(duì)項(xiàng)目的信心，促進(jìn)后續(xù)招商，促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售目的:邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請(qǐng)/中信公司領(lǐng)導(dǎo)邀請(qǐng)/業(yè)內(nèi)人士邀請(qǐng)/中信會(huì)員2006.4主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)視招商進(jìn)展情況具體確定具體時(shí)間:后續(xù)新聞及軟文報(bào)道項(xiàng)目推廣—事件營(yíng)銷(xiāo)在媒體的運(yùn)用上，本項(xiàng)目將更多的運(yùn)用時(shí)尚的媒體，例如城市畫(huà)報(bào)、周末畫(huà)報(bào)、男女士芭莎等112事件營(yíng)銷(xiāo)3：主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)主力店確定關(guān)鍵工113事件營(yíng)銷(xiāo)4：對(duì)中信業(yè)主的產(chǎn)品商業(yè)價(jià)值推介會(huì)時(shí)間：2006.4-2006.6事件營(yíng)銷(xiāo)5：對(duì)中信高爾夫球會(huì)的產(chǎn)品商業(yè)價(jià)值推介會(huì)事件營(yíng)銷(xiāo)6：對(duì)招商金卡，中信實(shí)業(yè)銀行金卡會(huì)員產(chǎn)品商業(yè)價(jià)值推介會(huì)主題：產(chǎn)品商業(yè)價(jià)值推介邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請(qǐng)/中信公司領(lǐng)導(dǎo)業(yè)內(nèi)人士邀請(qǐng)/中信業(yè)主/高爾夫會(huì)員/招商或中信實(shí)業(yè)銀行金卡會(huì)員項(xiàng)目推廣—事件營(yíng)銷(xiāo)113事件營(yíng)銷(xiāo)4：對(duì)中信業(yè)主的產(chǎn)品商業(yè)價(jià)值推介會(huì)時(shí)間：200114鋪王拍賣(mài)會(huì)鋪王選擇規(guī)律——一、商鋪價(jià)值全體現(xiàn)。二、唯一性。制造高潮的利劍；吸引眼球的法寶。三、總價(jià)最高商鋪及單價(jià)最高商鋪事件營(yíng)銷(xiāo)7：鋪王拍賣(mài)2006.7.1鋪王拍賣(mài)目的：提升項(xiàng)目形象，形成價(jià)值標(biāo)竿鋪位：選擇1個(gè)外街鋪和1個(gè)大鋪?lái)?xiàng)目推廣—事件營(yíng)銷(xiāo)114鋪王拍賣(mài)會(huì)鋪王選擇規(guī)律——事件營(yíng)銷(xiāo)7：鋪王拍賣(mài)2006115事件營(yíng)銷(xiāo)8：開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)2006.7.1開(kāi)盤(pán)慶典事件建議：1、邀請(qǐng)阿瑪尼設(shè)計(jì)總監(jiān)參與開(kāi)盤(pán)慶典；2、阿瑪尼新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)；3、某珠寶首飾的新品發(fā)布會(huì)；4、邀請(qǐng)時(shí)尚媒體參加新聞發(fā)布會(huì)。項(xiàng)目推廣—事件營(yíng)銷(xiāo)115事件營(yíng)銷(xiāo)8：開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)2006.7.1開(kāi)盤(pán)慶典事件建116事件營(yíng)銷(xiāo)9：主力店開(kāi)店慶典主力店開(kāi)店慶典主力店確定關(guān)鍵工作:展示項(xiàng)目商業(yè)良好運(yùn)營(yíng)情況，提升其它商家及投資者對(duì)項(xiàng)目的信心，促進(jìn)后續(xù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售目的:后續(xù)新聞及軟文報(bào)道邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請(qǐng)/中信公司領(lǐng)導(dǎo)/中信會(huì)會(huì)員/世聯(lián)尊貴會(huì)會(huì)員等項(xiàng)目推廣—事件營(yíng)銷(xiāo)116事件營(yíng)銷(xiāo)9：主力店開(kāi)店慶典主力店開(kāi)店慶典主力店確定關(guān)鍵1171、通過(guò)中信會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值的分析和傳播2、中信業(yè)主資源利用對(duì)象：中信珠三角、聯(lián)動(dòng)推廣方式：短信、直郵、電話(huà)通知、會(huì)刊內(nèi)容：針對(duì)項(xiàng)目推廣需要，以區(qū)域發(fā)展前景、項(xiàng)目投資前景分析和產(chǎn)品訴求傳遞給客戶(hù)，為后期項(xiàng)目銷(xiāo)售儲(chǔ)備客戶(hù)。特別是中信高爾夫的業(yè)主目的：實(shí)現(xiàn)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)以及推薦購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目推廣—資源利用1171、通過(guò)中信會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值的分析和傳播2、中信業(yè)主資源118客戶(hù)資源利用方式：短信、直郵、電話(huà)通知范圍：三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，客戶(hù)資源最大化挖掘利用目的：拓寬客戶(hù)層面、儲(chǔ)備誠(chéng)意客戶(hù)項(xiàng)目推廣—世聯(lián)客戶(hù)資源利用118客戶(hù)資源利用項(xiàng)目推廣—世聯(lián)客戶(hù)資源利用119項(xiàng)目推廣—世聯(lián)行尊貴會(huì)利用尊貴會(huì)職能為物業(yè)投資客戶(hù)提供市場(chǎng)上第一手樓盤(pán)咨詢(xún)，造就地產(chǎn)投資增值機(jī)會(huì)長(zhǎng)三角、珠三角各大城市投資物業(yè)咨詢(xún)互動(dòng)，以最快的速度為會(huì)員提供國(guó)內(nèi)各大城市房產(chǎn)投資訊息會(huì)員優(yōu)惠享受24小時(shí)免費(fèi)物業(yè)估價(jià)咨詢(xún)服務(wù)享受世聯(lián)地產(chǎn)與相關(guān)大型公司聯(lián)手推出的優(yōu)質(zhì)服務(wù)自由參加本會(huì)舉辦的多元化活動(dòng)獲得尊貴會(huì)精選商家購(gòu)物優(yōu)惠享受購(gòu)買(mǎi)、租賃物業(yè)及按揭優(yōu)惠折扣目的：為本項(xiàng)目拓寬客戶(hù)來(lái)源，儲(chǔ)備誠(chéng)意客戶(hù)119項(xiàng)目推廣—世聯(lián)行尊貴會(huì)利用尊貴會(huì)職能120項(xiàng)目附件一：項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研120121項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)

數(shù)量業(yè)種租金東海坊餐飲8湘軒樓韓國(guó)料理日本料理QQ吧天善酒家東海坊全部出租，初始租金150元/月，目前最近出租商鋪500元/月，平均租金200元/月服飾5I-spiritFelicityKee-Ken家居用品3TOYOHYA特百惠地產(chǎn)代理商4世聯(lián)行中原地產(chǎn)便利店1Seven-eleven糕點(diǎn)西餐2金棕櫚西餐咖啡文具玩具2東良文具替樂(lè)堡其他業(yè)態(tài)4藥房、沖印店等121項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)種租金餐飲8122項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)

數(shù)量業(yè)種租金經(jīng)營(yíng)狀況香荔綠洲底商餐飲4蘭州拉面沙縣小吃海鮮酒樓100元/月經(jīng)營(yíng)檔次較低，經(jīng)營(yíng)狀況一般美容美發(fā)3蘿蘭締絲生活配套3煙酒行礦泉水專(zhuān)賣(mài)便利店地產(chǎn)代理1地產(chǎn)創(chuàng)輝港中旅一期底商美容美發(fā)3中檔230-250元/月社區(qū)商業(yè)超市1華潤(rùn)地產(chǎn)代理4世聯(lián)行中原122項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)種租金經(jīng)營(yíng)狀123項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)

數(shù)量業(yè)種面積租金鑫竹苑餐飲2沃天利快餐80平均100元/月服裝__500超市1佳家福1000生活配套3藥房彩印5020地產(chǎn)代理1萬(wàn)廈君安30香荔花園超市1民潤(rùn)市場(chǎng)300150元/月—200元/月體彩1_12彩印店210干洗店2小白兔干洗店15藥店1海王星辰藥房40生活配套8礦泉水、茶莊30地產(chǎn)代理4美容美發(fā)1名一麒300123項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)種面積租金鑫124項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)

數(shù)量業(yè)種面積租金荔林苑書(shū)店1竹林同心書(shū)店100150元/月美容美發(fā)1聚星100地產(chǎn)代理3中天、創(chuàng)輝、港達(dá)物業(yè)20-50超市1萬(wàn)家樂(lè)3500健身1海洋健身俱樂(lè)部1000餐飲1福建特色小吃40香榭里藥店1和順堂100100元/月餐飲1丹桂軒500124項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)種面積租金荔125附件二：周邊寫(xiě)字樓調(diào)研分析125有色大廈本元大廈都市陽(yáng)光喜年中心豪都大廈展業(yè)中心（未售）深航綜合辦公樓泰然九路香蜜湖路泰然四路世貿(mào)中心銀座國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)明年廣場(chǎng)

香林路東海花園東?；▓@出口出口出口出口地鐵車(chē)公廟站農(nóng)林路香蜜湖醫(yī)院泰康軒高速公路深南大道2、寫(xiě)字樓商鋪調(diào)查——寫(xiě)字樓商鋪分布金潤(rùn)大廈（未售）項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓商業(yè)調(diào)研有色大廈本元大廈都市陽(yáng)光喜年中心豪都大廈展業(yè)中心（未售）深航127商業(yè)規(guī)模商業(yè)配套有色大廈三層共6000平方米餐飲、地產(chǎn)代理、訂票中心、蛋糕屋本元大廈三層共6400平方米1-3樓為銀行、4樓王子廚房都市陽(yáng)光三層8000平方米1樓為銀行及地產(chǎn)代理、2、3層為酒樓喜年中心三層6000平方米銀行、酒店、配餐中心展業(yè)中心三層5800平方米1、2層銀行、3層業(yè)態(tài)未定大慶大廈四層5000平方米_萬(wàn)潤(rùn)大廈三層4800平方米_遼寧大廈約5000平方米_深航辦公樓約5000平方米深航國(guó)際酒店財(cái)富廣場(chǎng)三層共8000平米餐飲、地產(chǎn)代理、精品、咖啡、證券、銀行等銀座國(guó)際二層3000平米二層為酒樓寫(xiě)字樓裙樓商業(yè)面積約7萬(wàn)平米項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓商業(yè)調(diào)研127商業(yè)規(guī)模商業(yè)配套有色大廈三層共6000平方米餐飲、地產(chǎn)128寫(xiě)字樓調(diào)查財(cái)富廣場(chǎng)——

規(guī)模：1棟27層寫(xiě)字樓、1棟25層公寓商業(yè)配套：二層商業(yè)約8000平方米，引進(jìn)麥當(dāng)勞、文具、西餐廳等銀座國(guó)際——規(guī)模：

3-27層商業(yè)配套：二層商業(yè)裙樓約3700平米，

2樓已引進(jìn)餐飲業(yè)地鐵聯(lián)體地鐵聯(lián)體128寫(xiě)字樓調(diào)查財(cái)富廣場(chǎng)——規(guī)模：1棟27層寫(xiě)字樓、1棟129寫(xiě)字樓調(diào)查都市陽(yáng)光——

規(guī)模：5-32層商住兩用共411戶(hù)商業(yè)配套：1-3層約8000平米，2、3樓已引進(jìn)酒樓，1樓為街鋪有色大廈——規(guī)模：5-12層公寓。13-26層寫(xiě)字樓商業(yè)配套：1-4層約6000平米129寫(xiě)字樓調(diào)查都市陽(yáng)光——規(guī)模：5-32層商住兩用共4130寫(xiě)字樓調(diào)查展業(yè)中心——

規(guī)模：1棟30層商業(yè)配套：1—3層商業(yè)裙樓，1、2層為銀行，3樓業(yè)態(tài)未定大慶大廈——規(guī)模：建筑面積51713平米商業(yè)配套：4層商業(yè)群樓近5000平米目前狀況：已入伙，群樓空置130寫(xiě)字樓調(diào)查展業(yè)中心——規(guī)模：1棟30層大慶大廈——131寫(xiě)字樓調(diào)查世貿(mào)中心——招行總部深圳