【房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析-以綠地集團(tuán)為例9200字（論文）】

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析—以綠地集團(tuán)為例目錄TOC\o"1-2"\h\u124511.緒論 1165222.相關(guān)理論概述 1204302.1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念 1103172.2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性 26072.3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類 297693.綠地集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與分析 3201513.1.集團(tuán)介紹 3234203.2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別 469913.3.公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析 6320354.綠地集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施 8145124.1.籌資風(fēng)險(xiǎn)防范措施 8215314.2.投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施 910474.3.營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)防范措施 10266485.總結(jié) 1112332參考文獻(xiàn) 13摘要：當(dāng)前，國民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中面臨著激烈的競爭和挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為最具影響力的風(fēng)險(xiǎn)之一，始終存在于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的管理和防范是企業(yè)生存發(fā)展中至關(guān)重要的一部分。而地產(chǎn)行業(yè)可以說是屬于先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性都非常強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，它具有一定的主導(dǎo)地位，在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中有著十分重要的效力。國內(nèi)的很多政策都是配合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及建設(shè)，就是要不斷加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度。文章首先從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本理論出發(fā)，然后深入探討綠地集團(tuán)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，找出產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，并提出針對(duì)性的防范措施，為完善綠地集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理提供一定的啟示和參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；綠地集團(tuán)1.緒論盡管近年來國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)了較為復(fù)雜的變化，但我國國民經(jīng)濟(jì)還能保持平穩(wěn)較快的發(fā)展，這就說明我國市場經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)逐漸成熟。在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，并在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。事實(shí)上，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)不僅發(fā)展迅速，而且惠及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，也就是說，其對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定有著積極的意義。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其基本特征主要包括資金需求大、負(fù)債高、項(xiàng)目投資周期長、資金周轉(zhuǎn)率低，且受外部金融環(huán)境和國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控影響明顯。就我國目前的實(shí)際情況而言，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)巨大。所以，需要國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，建立科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，進(jìn)而增強(qiáng)管理層和相關(guān)財(cái)務(wù)人員對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視，而后及時(shí)有效地解決出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。2.相關(guān)理論概述2.1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念不同的學(xué)者對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念有不同的看法，目前對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的定義較為籠統(tǒng)的觀點(diǎn)是將金融風(fēng)險(xiǎn)分為狹義和廣義。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在籌集和使用資金的過程中，經(jīng)濟(jì)利益可能從公司日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中流失的風(fēng)險(xiǎn)，即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從廣義上講，金融風(fēng)險(xiǎn)是基于金融的整體概念，以貨幣形式對(duì)企業(yè)所面臨的一切風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)，也就是說，財(cái)務(wù)結(jié)果具有較強(qiáng)的不確定性。事實(shí)上，商業(yè)環(huán)境的不確定性是外部原因，而決策錯(cuò)誤、管理失敗和組織不力是內(nèi)部原因。所以，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能來自內(nèi)部和外部因素。由此看來，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于所有的公司中，對(duì)公司的盈利能力、是否處于虧損狀態(tài)以及公司經(jīng)營狀況都有重大的影響。換言之，一個(gè)公司不可能完全消除財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槔麧櫤惋L(fēng)險(xiǎn)并存，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無法避免的。本文所研究的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是從廣義的角度出發(fā)，因?yàn)橘Y金貫穿于企業(yè)的各個(gè)部分，所以對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義的范圍也應(yīng)該擴(kuò)展，有助于全方面的角度來研究財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問題，能夠準(zhǔn)確的識(shí)別綠地集團(tuán)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且提出防范措施2.2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性第一，客觀積累性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在著一定的客觀積累性，是企業(yè)錯(cuò)誤的經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)不斷累積的結(jié)果。它反映了企業(yè)的融資、投資、消費(fèi)、回收、占用、分配等項(xiàng)目在財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)報(bào)表上呈現(xiàn)的結(jié)果。換句話說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的積累是各種財(cái)務(wù)活動(dòng)的綜合反映。第二，突發(fā)性。在諸多因素的影響下，金融危機(jī)造成的一些影響因素是可控的，但更多的因素是偶然的、爆炸性的，甚至是突然開始下降的，企業(yè)無法應(yīng)對(duì)這些突如其來的變化。一方面，如果能在短時(shí)間內(nèi)控制風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)就能有信心地解決風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，如果超過最高的短期風(fēng)險(xiǎn)控制，就會(huì)使企業(yè)陷入危機(jī)。第三，不確定性。在發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之前，可以對(duì)其進(jìn)行防控，但財(cái)務(wù)活動(dòng)的運(yùn)行中依然會(huì)受到許多不確定因素的影響，所以無法做到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在事前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)大小的估計(jì)，導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況存在著不確定性。第四，共存性。由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失是不確定的，所以不管損失是否真實(shí)的存在還是有可能存在，或者損失能否量化，都對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。它既能促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展，又可能會(huì)對(duì)本來良性發(fā)展的企業(yè)起到負(fù)面消極的作用，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是呈現(xiàn)兩面效應(yīng)的，不能單看一面而忽視另一面的存在，更不能去消除其中任何一面。2.3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類從房地產(chǎn)這一企業(yè)出發(fā)對(duì)其可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行分類，可分為三大類即：籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)等。第一，籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說前期房屋建造需要花費(fèi)大量資金，因此在房屋建造的過程中，企業(yè)需要投入大量的資金才能確保前期計(jì)劃順利進(jìn)行。能夠籌集到足夠多的資金對(duì)于房地產(chǎn)公司來說是最為重要的環(huán)節(jié)。融資方式大致分為債務(wù)融資和股權(quán)融資，在債務(wù)融資的情況下，本息必須按時(shí)償還，企業(yè)只能在一定期限內(nèi)使用。而債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)按時(shí)足額償還本息的能力。通常來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指從此類融資中借入資金的風(fēng)險(xiǎn)。影響金融風(fēng)險(xiǎn)的因素包括債務(wù)規(guī)模、企業(yè)信用狀況、經(jīng)營規(guī)模、企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、金融市場繁榮等。而股權(quán)融資是指公司通過出售股權(quán)來籌集資金，但需要注意的是，由于股權(quán)資本的特殊性，在經(jīng)營過程中，其數(shù)量或成本容易發(fā)生變化，從而影響資產(chǎn)的融資，并容易對(duì)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。第二，投資風(fēng)險(xiǎn)。所謂投資風(fēng)險(xiǎn)是，其主要是指未來投資回報(bào)的不確定性，也就是說，在投資過程中可能面臨虧損本金的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，由于外部市場環(huán)境的不斷變化，企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營利潤可能達(dá)不到計(jì)劃利潤的水平，換言之，實(shí)際投資收益與預(yù)期收益的偏差可能會(huì)更高或更低，甚至還會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失，當(dāng)然也有獲得額外經(jīng)濟(jì)收益的情況存在。第三，營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。其主要是指企業(yè)在經(jīng)營管理過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，操作風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響企業(yè)市場價(jià)值的發(fā)展?jié)摿?，而企業(yè)價(jià)值的變化程度取決于變化因素對(duì)未來的影響程度。一般來說，銷售、價(jià)格和成本都會(huì)影響企業(yè)的營業(yè)利潤。另外，還需要注意的是，操作風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上會(huì)影響其他風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。換言之，只有保持良好的經(jīng)營狀況，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的盈利計(jì)劃，并大大增加公司的儲(chǔ)蓄。所以，操作風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)和生存有著重大的影響。為此，各企業(yè)應(yīng)提前做好準(zhǔn)備，合理全面地評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，并科學(xué)判斷整個(gè)財(cái)務(wù)體系運(yùn)行是否存在漏洞，一旦發(fā)現(xiàn)問題，就需及時(shí)的解決。3.綠地集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與分析3.1.集團(tuán)介紹1992年，綠地控股集團(tuán)有限公司正式成立，公司的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。同時(shí)，該公司也是我國第一家在世界《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)中上榜的上市公司。基于該公司的影響力，所以本篇文章以綠地集團(tuán)為主要研究對(duì)象。自成立以來，綠地集團(tuán)就實(shí)施“以房養(yǎng)綠，以綠促房”的發(fā)展戰(zhàn)略，并逐漸成長為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭老大。然而，為適應(yīng)競爭日益激烈的市場，2005年以來，綠地集團(tuán)憑借其在房地產(chǎn)行業(yè)積累的經(jīng)驗(yàn)和資金，開始從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)向多行業(yè)拓展，進(jìn)而形成了多元化發(fā)展的格局。當(dāng)前，綠地集團(tuán)以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展為核心，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、消費(fèi)品業(yè)務(wù)三大板塊全面發(fā)展。但需要注意的是，該集團(tuán)中房地產(chǎn)模塊主要包括住宅和商業(yè)項(xiàng)目的銷售和運(yùn)營，基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)主要包括住房建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，金融業(yè)務(wù)包括債務(wù)業(yè)務(wù)、股權(quán)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理和資本管理業(yè)務(wù)。而業(yè)務(wù)收入主要涉及到酒店旅游、汽車服務(wù)以及能源業(yè)務(wù)等。3.2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別3.2.1.籌資風(fēng)險(xiǎn)因資金使用不當(dāng)造成公司產(chǎn)生的損失不能及時(shí)清償債務(wù)，或在生產(chǎn)活動(dòng)過程中發(fā)生的借款無法及時(shí)償付的風(fēng)險(xiǎn)被稱為籌資風(fēng)險(xiǎn)。公司籌資風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)是資產(chǎn)負(fù)債率，用來衡量公司運(yùn)用債權(quán)人提供的資金進(jìn)行經(jīng)營的能力。計(jì)算公式：資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)×100%資產(chǎn)負(fù)債率（2018年）=3908722/4851647×100%=80.56%資產(chǎn)負(fù)債率（2019年）=4327760/5415449×100%=79.92%資產(chǎn)負(fù)債率（2020年）=5415449/7442572×100%=82.38%圖3-12018-2020年綠地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)來源：同花順財(cái)經(jīng)網(wǎng)站從圖3-1可以看出，綠地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率從2018年至2020年都保持在80%左右的水平上，高于房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均值79.46%，說明企業(yè)的還是存在一定負(fù)債程度的籌資風(fēng)險(xiǎn)。在這這這情況下，公司選擇通過外部籌資來滿足應(yīng)收賬款、存貨等非現(xiàn)金資產(chǎn)的增長需求，間接導(dǎo)致其籌資活動(dòng)中現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定，使得公司的籌資風(fēng)險(xiǎn)加大。3.2.2.投資風(fēng)險(xiǎn)由于投資風(fēng)險(xiǎn)存在的不可控因素會(huì)導(dǎo)致投資產(chǎn)生的收益與預(yù)期財(cái)務(wù)收益出現(xiàn)偏離的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)需要通過計(jì)算投資收益率來對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行直觀的衡量。計(jì)算公式：投資收益率=投資收益/投資總額×100%投資收益率（2018年）=437/221544×100%=0.2%投資收益率（2019年）=129261/291748×100%=44.3%投資收益率（2020年）=-4538/169365×100%=-2.8%圖3-22018-2020年綠地集團(tuán)投資收益率數(shù)據(jù)來源：同花順財(cái)經(jīng)網(wǎng)站從圖3-2可以看出，綠地集團(tuán)近三年的投資收益率波動(dòng)較大，在2018-2019年間有明顯增長，當(dāng)時(shí)推出的的樓盤項(xiàng)目，首期交付率以及成交率都非常高，因此，投資收益得到很明顯的增長。但在2020年為-2.8%，企業(yè)的投資收益下降十分明顯，主要因?yàn)樾慢垙V場項(xiàng)目年出租業(yè)務(wù)凈利潤為-4684.43萬元，以及瀾山苑項(xiàng)目銷售住宅及商鋪實(shí)現(xiàn)凈利潤為-1905.85萬元，由于投資決策存在漏洞和失誤，導(dǎo)致這兩個(gè)項(xiàng)目的投資收益未能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，投資收率波動(dòng)較大，所以綠地集團(tuán)存在很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。3.2.3.資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)存貨風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于存貨周轉(zhuǎn)緩慢、存貨損失等引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。為確保企業(yè)正常運(yùn)營，企業(yè)必然會(huì)保持一定量的存貨，因?yàn)榇尕浭瞧髽I(yè)持續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營的保證。表3-1綠地集團(tuán)2018-2020年存貨情況2018年2019年2020年存貨/萬元368392839561094682293存貨周轉(zhuǎn)率/次0.430.430.33存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)/天842.30831.021104.29數(shù)據(jù)來源：同花順財(cái)經(jīng)網(wǎng)站從表3-1可以看出，綠地集團(tuán)近幾年的存貨量不斷上升，從2018年的3683928萬元上漲到2020年的4682293萬元；同時(shí)2020年的公司存貨周轉(zhuǎn)率比上年降低0.1，和行業(yè)平均水平的0.36差別不大，但呈下降趨勢。綠地集團(tuán)近三年商品房積壓逐漸增多，周轉(zhuǎn)速度減慢，建筑材料積壓，資金回轉(zhuǎn)能力變?nèi)?，周期加長。2020年綠地集團(tuán)又通過招拍掛形式成功競得金山區(qū)“城中村”項(xiàng)目141畝土地，而且還廣泛的參與樓盤周邊的花博會(huì)、田園建設(shè)等旅游項(xiàng)目，企業(yè)資金大部分被存貨占據(jù)，從而增加企業(yè)的存貨風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)主要從回收時(shí)間和回收金額兩個(gè)方面來體現(xiàn)。回收時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)指引客戶未按時(shí)還款導(dǎo)致公司受益帶來風(fēng)險(xiǎn)。回收金額風(fēng)險(xiǎn)是指公司無法按照預(yù)定全額收回欠款的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，部分客戶故意的沒有按照約定一次性還款，另一方面，客戶由于客觀原因如經(jīng)營不善，無法及時(shí)還款，企業(yè)應(yīng)收賬款無法及時(shí)收回。表3-2綠地集團(tuán)2018-2020年應(yīng)收賬款情況2018年2019年2020年應(yīng)收賬款/萬元86233139907214619應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率/次17.1718.4111.56應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)/天20.9719.5631.14數(shù)據(jù)來源：同花順財(cái)經(jīng)網(wǎng)站根據(jù)表3-2可知，綠地集團(tuán)的應(yīng)收賬款增長幅度較大，從2018年的86233萬元上漲到2020年的214619萬，這說明公司在市場發(fā)展和擴(kuò)張的過程中，為了得到更多的資金支持而給予客戶更大的賒銷權(quán)利。綠地集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)波動(dòng)式下降的態(tài)勢，從2018年的11.17增長到了2019年的18.41，但又在2020年下降至11.56，房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的平均值為3.8，但該公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率仍高于同行業(yè)的平均水平?？偨Y(jié)如下，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，綠地集團(tuán)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)雖然領(lǐng)先于其他的競爭者，但是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率每年還在不斷減小，同時(shí)也說明，企業(yè)收入賬款的周轉(zhuǎn)速度變慢，導(dǎo)致運(yùn)營運(yùn)能力下滑和風(fēng)險(xiǎn)的變大。3.3.公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析3.3.1.籌資渠道狹窄綠地集團(tuán)籌資方式主要集中在長期借款和短期借款，籌資方式不科學(xué)，過于單一。綠地集團(tuán)借款的數(shù)量逐年增加。2020年，負(fù)債金額達(dá)到6130832萬元，比去年增加1803072萬元，綠地集團(tuán)為償還債務(wù)本金和利息需要支付的資金大幅增加，公司未來將承擔(dān)較高的財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此，當(dāng)?shù)絺鶆?wù)還款期限時(shí)，公司很可能無法償還，增加了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，由于公司未能在借款期限內(nèi)及時(shí)償還貸款，公司通過其他方式獲取資金流入將更加困難。而且綠地集團(tuán)融資活動(dòng)的資金流出并未用于投資收益，其中大部分用于償還債務(wù)。綠地集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)存在較大的問題，償還債務(wù)的能力下降。3.3.2.投資決策分析不到位綠地集團(tuán)缺乏投資可行性，致使公司投資決策沒有達(dá)到預(yù)期的收益，使投資收益率波動(dòng)較大。任何公司在進(jìn)行新的投資前都應(yīng)該有專業(yè)人員來分析公司投資項(xiàng)目的可行性。近年來該公司在投資項(xiàng)目時(shí)為做好投資預(yù)算和投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，導(dǎo)致企業(yè)在建項(xiàng)目資金占用過多，庫存積壓，資金嚴(yán)重短缺，這是綠地集團(tuán)陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一。另外其在2019年至2020年投資項(xiàng)目時(shí)，并沒有對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)投資的發(fā)展和飽和程度進(jìn)行科學(xué)有效的分析，導(dǎo)致凈利潤下降到負(fù)值，公司的投資報(bào)酬率和投資收益率呈現(xiàn)同樣的波動(dòng)趨勢，而投資回收期在2020年有明顯的上漲，說明公司的獲利周期變長。詳見下表：表3-3綠地集團(tuán)2018-2020年投資收益分析2018年2019年2020年總資產(chǎn)收益率2.38%3.67%1.84%凈資產(chǎn)收益率11.18%18.74%11.46%投資收益（萬元）437129261-4538投資報(bào)酬率15.99%36.98%6.23%投資回收期2.551.677.69數(shù)據(jù)來源：同花順財(cái)經(jīng)網(wǎng)站結(jié)合上述對(duì)綠地集團(tuán)的投資收益率分析可知，公司為了獲得更多的利益，沒有仔細(xì)分析投資環(huán)境，甚至沒有進(jìn)行多元化投資，所以造成綠地集團(tuán)投資風(fēng)險(xiǎn)增加。所以，在投資之前，對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估分析，是不可忽視的一環(huán)。3.3.3.運(yùn)營資金周轉(zhuǎn)不暢房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，它最大的特點(diǎn)是需要大量的運(yùn)營資金，是一個(gè)資本密集型行業(yè)。在企業(yè)的日常運(yùn)營中，需要投入大量資金來維持各種項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營。從以上數(shù)據(jù)分析可以看出，綠地集團(tuán)存在營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)不暢的問題。在存貨方面，存貨資金逐年遞增，商品房且存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)上漲的趨勢也十分明顯，存貨占總資產(chǎn)的比重較高，雖然低于行業(yè)的平均水平，但總體的流動(dòng)資金的運(yùn)作速度減慢；在應(yīng)收賬款方面，因公司為了擴(kuò)大市場導(dǎo)致應(yīng)收賬款的上漲幅度很大且高于同行業(yè)平均水平，應(yīng)收賬款回收的周期加長?？偟膩碚f，公司雖然對(duì)應(yīng)收賬款和存貨有一定的控制，但資金運(yùn)行以及應(yīng)收賬款回收的周期時(shí)間拉長。資金不能及時(shí)到位，產(chǎn)生資金營運(yùn)的斷裂風(fēng)險(xiǎn)。因此，綠地集團(tuán)應(yīng)該對(duì)于營運(yùn)資金進(jìn)行合理有效的分配和運(yùn)轉(zhuǎn)。4.綠地集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施4.1.籌資風(fēng)險(xiǎn)防范措施4.1.1.融資渠道多元化（1）擴(kuò)大內(nèi)源融資內(nèi)源融資是指從股票或業(yè)務(wù)流程中募集的部分資金轉(zhuǎn)化為投資基金，主要是內(nèi)部股權(quán)融資。融資可以從啟動(dòng)資本中獲益，并具有投資成本低的優(yōu)勢。通過有效利用，可以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。綠地集團(tuán)可以通過內(nèi)部融資、年度企業(yè)收入、預(yù)售房地產(chǎn)存款和預(yù)售房屋來投資和簡化邊際利潤項(xiàng)目，使用這些資金可以減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，促進(jìn)企業(yè)成長和可持續(xù)發(fā)展。內(nèi)部融資不需要支付利息，節(jié)省了一些利息成本，避免了現(xiàn)金支付的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性，其使用房地產(chǎn)和預(yù)付資金可以預(yù)先收取一些普通資金和收入，并將房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到需求方，從而降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。綠地集團(tuán)在2020年的未分配利潤達(dá)到734264萬元，比2017年增加了14.9%。綠地集團(tuán)合理地利用這部分資金來擴(kuò)大內(nèi)源籌資并投資于房地產(chǎn)的原材料和建筑工程的翻新和開發(fā)成本，能夠降低用股權(quán)和貸款籌資的風(fēng)險(xiǎn)，而且通過內(nèi)源融資也可以為企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營提供資金支持。（2）加強(qiáng)信托融資與公司的債務(wù)融資相比，信托融資手段不會(huì)導(dǎo)致公司在到期時(shí)不得不支付本息，降低了公司因債務(wù)利息過高而造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，在一定程度上起到了優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的功能。與此同時(shí)，綠地集團(tuán)投資信托應(yīng)采用了資本運(yùn)營的方式，將投資規(guī)模控制在一定比例內(nèi)，因此，公司會(huì)牢牢把控對(duì)自身或投資項(xiàng)目的控制權(quán)，而且還可以充分發(fā)揮杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)信托還可以在綠地集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目過程中提供金融服務(wù)，國家只收集20%的利息稅。信托產(chǎn)品沒有相應(yīng)的稅收，可以減少公司稅收和成本。房地產(chǎn)信托具有分銷靈活的優(yōu)勢，節(jié)省大量“時(shí)間成本”，房地產(chǎn)信托可以迅速籌集資金進(jìn)行拆解和投資其他公司，綠地集團(tuán)可以通過與大型專業(yè)信托公司合作，將房地產(chǎn)信托模式作為傳統(tǒng)籌資模式的補(bǔ)充，使公司獲得充足的資金。4.1.2.確定合理的負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)在當(dāng)前的發(fā)展背景下，光靠所有者投入的資本，無法滿足企業(yè)的經(jīng)營管理需求。因此，企業(yè)必須借入資金才能利用財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生的杠桿效應(yīng)。但需要注意的是，要把杠桿效應(yīng)控制在合理范圍內(nèi)，如果負(fù)債過大，必須將大部分銷售收入用于償還債務(wù)，這就會(huì)影響公司利潤和公司現(xiàn)金流，不利于公司償還債務(wù)，甚至還會(huì)阻礙公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，需要控制債務(wù)規(guī)模，保證債務(wù)規(guī)模的合理性。也就是說，如果綠地集團(tuán)要想有足夠的資金開發(fā)項(xiàng)目，就必須在企業(yè)內(nèi)部保持科學(xué)的發(fā)展關(guān)系。除此之外，企業(yè)還需要考慮收益與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，進(jìn)而充分利用不同的融資途徑，尋找最佳資本結(jié)構(gòu)，對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，而后根據(jù)自身發(fā)展明確合理的償債能力，并進(jìn)一步確定科學(xué)的資產(chǎn)負(fù)債率，保護(hù)股東的經(jīng)濟(jì)利益。4.2.投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施4.2.1.制定穩(wěn)健的投資方案由于綠地集團(tuán)的規(guī)模比較大，所使用土地面積過高，這意味著企業(yè)成本隨之也高，所以在制定任何投資方案之前都需要實(shí)行穩(wěn)健的投資方案，合理控制投資規(guī)模，避免采用過激的投資方式，對(duì)于開拓新的市場需要進(jìn)行仔細(xì)的調(diào)查，對(duì)于即將實(shí)行的項(xiàng)目方案進(jìn)行充分的可行性分析，避免盲目投資失敗帶來的損失，只有這樣才可以減少投資損失，提高綠地集團(tuán)的盈利能力，使企業(yè)可以擴(kuò)張發(fā)展。4.2.2.尋找新的利潤增長方法2020年以來我國房地產(chǎn)受國家形勢政策影響房地產(chǎn)行業(yè)行情持續(xù)低迷，綠地集團(tuán)的盈利能力也一直在降低，營業(yè)收入在2020年出現(xiàn)了下滑的局面，銷售凈利率更是連年下降，綠地集團(tuán)應(yīng)該尋找新的投資方案和尋找新的利潤增長方案來為接下來的企業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。綠地集團(tuán)需要從傳統(tǒng)的思維轉(zhuǎn)變成滿足客戶個(gè)性化需要和注重服務(wù)意識(shí)新型房地產(chǎn)企業(yè)。想要實(shí)現(xiàn)新的利潤增長突破，不能遵循傳統(tǒng)的一次性銷售方法，更應(yīng)該按照一個(gè)長期的連續(xù)運(yùn)營思維，增加附加服務(wù)，由銷售房產(chǎn)向銷售服務(wù)轉(zhuǎn)變，通過提供給顧客更多的服務(wù)來提升企業(yè)的盈利能力，比如在傳統(tǒng)房地產(chǎn)基礎(chǔ)上為物業(yè)、社區(qū)服務(wù)引入更加高級(jí)的基礎(chǔ)設(shè)施，另外綠地集團(tuán)應(yīng)該對(duì)有著不同需求的顧客進(jìn)行細(xì)分，滿足更多個(gè)性化需求，以此來拓展更廣闊的盈利空間。4.3.營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)防范措施4.3.1.加強(qiáng)應(yīng)收賬款的回收能力首先，完善客戶賒銷信用。綠地集團(tuán)應(yīng)該不斷應(yīng)收賬款管理制度進(jìn)行調(diào)整和完善，縮小應(yīng)收賬款占用的資金額度，加大資金運(yùn)轉(zhuǎn)靈活性，提升資金周轉(zhuǎn)的速度，降低企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。綠地集團(tuán)可以根據(jù)現(xiàn)有的客戶情況制定現(xiàn)金折扣比例，比如在信用狀況良好、合作期限達(dá)到3年以上且經(jīng)營狀況良好的客戶，可提供2%的商業(yè)折扣，同時(shí)可按貨款的40%賒銷。中等信用且經(jīng)營狀況一般、合作期限在1-3年之間的客戶，可給予1%的商業(yè)折扣，賒銷金額占貨款的25%。但是對(duì)于那些信用等級(jí)低，合作期限短，經(jīng)營狀況差的客戶不給予折扣，盡量不提供賒銷。同時(shí)將每個(gè)客戶進(jìn)行檔案記載，根據(jù)相應(yīng)的實(shí)際情況給予相應(yīng)的賒銷比例。此外，該公司還能實(shí)行保理業(yè)務(wù)，使得銀行為公司提供資金并催收應(yīng)收賬款，提供壞賬擔(dān)保，在很大程度上降低了公司應(yīng)收賬款產(chǎn)生壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，降低公司的資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。公司客戶賒銷額度表如下：表4-1綠地集團(tuán)客戶賒銷額度表項(xiàng)目信用等級(jí)合作期限（月）經(jīng)營狀況賒銷比例A級(jí)客戶高3年以上良好40%上B級(jí)客戶中1-3年一般25%C級(jí)客戶低1年以下差5%或0%數(shù)據(jù)來源：同花順財(cái)經(jīng)網(wǎng)站其次，確定合理的應(yīng)收賬款比例。應(yīng)收賬款在企業(yè)的經(jīng)營中占據(jù)著非常重要的位置，而且應(yīng)收賬款的流動(dòng)性也非常的強(qiáng)，但是應(yīng)收賬款并不屬于企業(yè)的直接可支配資產(chǎn)。與此同時(shí)，應(yīng)收賬款在回收變現(xiàn)的過程中，會(huì)引發(fā)企業(yè)資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)。因此，綠地集團(tuán)應(yīng)針對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制和管理，并按照應(yīng)收賬款的時(shí)間和賬齡情況確定出合理的應(yīng)收賬款占用比例，降低企業(yè)由于應(yīng)收賬款問題所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，綠地集團(tuán)還可以根據(jù)應(yīng)收賬款的實(shí)際情況，將應(yīng)收賬款進(jìn)行有償?shù)霓D(zhuǎn)讓，減少企業(yè)由于應(yīng)收賬款所帶來的資金占用嚴(yán)重和籌資困難等問題，在轉(zhuǎn)讓方式的選擇方面，企業(yè)可以采取抵押或是讓售。4.3.2.進(jìn)一步提升產(chǎn)品競爭力針對(duì)于綠地集團(tuán)來說，自身的知名度和競爭力已經(jīng)存在，但是想要進(jìn)一步提升的話還需要提供差異化產(chǎn)品，才能形成自身獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。事實(shí)上，綠地集團(tuán)提供的產(chǎn)品主要包含以下幾種類型：一是商品房；二是與銷售有關(guān)的專屬服務(wù)和管理?，F(xiàn)如今，由于國內(nèi)房地產(chǎn)公司提供的產(chǎn)品與綠地集團(tuán)提供的產(chǎn)品并無明顯差異，且綠地集團(tuán)提供的產(chǎn)品具有很強(qiáng)的可替代性，因此綠地集團(tuán)需要加大資金投入，提高自身的創(chuàng)新能力，在此基礎(chǔ)上，為消費(fèi)者提供獨(dú)特的服務(wù)，這樣就能滿足消費(fèi)者的實(shí)際需求。另外，綠地集團(tuán)還必須創(chuàng)新商業(yè)模式，加強(qiáng)與行業(yè)中其他房地產(chǎn)企業(yè)的合作，進(jìn)而為提升產(chǎn)品競爭力奠定良好的基礎(chǔ)。換言之，在產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高的市場發(fā)展環(huán)境下，綠地集團(tuán)必須與消費(fèi)者保持穩(wěn)定的關(guān)系，增強(qiáng)消費(fèi)者的購買信心，并通過消費(fèi)者的支持形成自己的品牌效應(yīng)，以增強(qiáng)自身的盈利能力，進(jìn)而提高產(chǎn)品的社會(huì)影響力。5.總結(jié)房地產(chǎn)是我國國民支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)增長做出了巨大貢獻(xiàn)，但是由于收到國際和國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的負(fù)面影響，近年來我國的房地產(chǎn)行情持續(xù)低迷。針對(duì)這一現(xiàn)象需要引起重視，此外房地產(chǎn)行業(yè)還具有資金量需求大、投資風(fēng)險(xiǎn)高、變現(xiàn)能力差、資金來源結(jié)構(gòu)單一、投資回收期較長、政策導(dǎo)向性強(qiáng)等特點(diǎn)。企業(yè)無時(shí)無刻不得不面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文以綠地集團(tuán)為作為研究對(duì)象，根據(jù)近三年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，分別從籌資、投資、營運(yùn)方面對(duì)綠地集團(tuán)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析，最終分別提出了針對(duì)這三類風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)的防范措施。為企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供一些借鑒，本文不足之處在于對(duì)該企業(yè)缺乏深入細(xì)致的了解，只從綠地集團(tuán)公開的年報(bào)中查詢數(shù)據(jù)進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分